...wd...wd...wd工程維修部工作手冊編號:CBREXH-GZ-EM-04版本/狀態(tài):A/1編制:審核:批準:生效日期:二〇一四年七月一日***物業(yè)管理服務(wù)工作手冊目錄序號章節(jié)文件名稱頁面1工程維修部目標及實施措施42工程維修部組織架構(gòu)53工程維修部崗位職責64工程維修部管理制度〔規(guī)定〕154.1特種作業(yè)人員管理制度154．2上下壓配電室安全工作制度164.3變配電工作票、操作票制度174.4電梯安全管理規(guī)定184.5電梯維保服務(wù)考核制度184.6電梯機房管理規(guī)定194.7設(shè)備機房管理制度194.8設(shè)備機房防火管理規(guī)定224.9設(shè)備事故處理規(guī)定234.10設(shè)備機房衛(wèi)生管理規(guī)定254.11設(shè)備運行記錄管理制度254.12設(shè)備標識管理規(guī)定264.13設(shè)備臺帳管理制度264.14機電設(shè)備維修工具管理規(guī)定274.15安全用水、供電管理制度274.16監(jiān)視、測量裝置管理規(guī)定284.17運行值班工交接班制度294.18工程、維修檔案管理制度304.19房屋修繕管理制度304.20外包工程工程管理制度325工程維修部工作流程325.1電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)規(guī)程325.2配電室倒閘規(guī)程345.3市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護規(guī)程355.4電梯安全操作規(guī)程355.5給排水設(shè)備安全操作規(guī)程365.6給排水設(shè)備運行管理規(guī)程385.7給排水維護保養(yǎng)規(guī)程395.8冷水機組運行操作規(guī)程425.9中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)程445.10柴油發(fā)電機安全操作規(guī)程465.11螺桿冷水機組系統(tǒng)操作規(guī)程475.12焊接作業(yè)規(guī)程495.13設(shè)備安全事故處理規(guī)程505.14直飲水系統(tǒng)管理規(guī)程515.15一般報修流程525.16方案檢修或重大設(shè)備檢修流程525.17供電限電停電審批程序535.18客戶報修服務(wù)管理方法535.19客戶維修服務(wù)管理程序575.20設(shè)備更新改造程序585.21外包工程合同簽訂工作程序595.22外包工程監(jiān)管程序601．工程維修部目標及實施措施目標：年度電能耗〔除中央空調(diào)〕同比下降10%以上房屋本體及設(shè)施設(shè)備按方案保養(yǎng)，方案完成率100%，運行正常；月度零修及時率到達98%以上，月度零修合格率到達100%，無零修質(zhì)量造成的有效投訴有效控制供方駐場服務(wù)質(zhì)量設(shè)備重大管理責任事故為零月度記錄、資料保存完整，及時歸檔，歸檔率100%適用范圍：適用于****工程工程維修部。措施：工程維修部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時間上門服務(wù)，確?？蛻魸M意。部門人員做好安全、管理工作，采取預(yù)防措施，防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。組織部門技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性能，參與解決大廈突發(fā)事故的搶修。負責對小區(qū)的機電設(shè)備實施統(tǒng)一管理，積極做好維修運行的日常管理工作。熟練掌握設(shè)備設(shè)施的性能和操作，加強對設(shè)備的維護和保養(yǎng)，確保設(shè)備完好，為服務(wù)提供根本保障。2．工程維修部組織架構(gòu)總編制總編制15人工程經(jīng)理〔1人〕工程經(jīng)理〔1人〕文員文員〔1人〕工程主任〔1人〕工程主任〔1人〕運行領(lǐng)班〔1人〕維修領(lǐng)班〔1人〕運行領(lǐng)班〔1人〕維修領(lǐng)班〔1人〕運行技工〔白班2人〕維修技工〔泥木工1人〕維修技工〔水工1人〕維修技工運行技工〔白班2人〕維修技工〔泥木工1人〕維修技工〔水工1人〕維修技工〔電工2人〕維修技工〔空調(diào)工1人〕運行技工〔晚班1人〕運行技工〔中班1人〕運行技工〔早班1人〕3．工程維修部崗位職責目標：明確部門職能及各崗位工作職責、工作范圍和日常工作。適用范圍：適用于****工程工程維修部。內(nèi)容：部門工作職責：負責樓宇設(shè)備設(shè)施的交接驗收，建設(shè)詳細的設(shè)備設(shè)施臺帳，對接收驗收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場標識，并完成交接報告；制訂工程維修部日常運作、管理工作程序及各級人員的崗位職責，建設(shè)設(shè)備設(shè)施的安全操作、運行管理、維護保養(yǎng)、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對客服務(wù)標準、標準；負責制訂樓宇〔工程維修局部〕的年度和月度預(yù)算、采購方案、資金支付方案、年度和月度設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)方案和設(shè)備設(shè)施大修方案；對管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進展全面、有效的管理，確保設(shè)備設(shè)施的正常運行。按年度和月度設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)方案對設(shè)備設(shè)施進展維護保養(yǎng)，確保維護保養(yǎng)和檢修的工程、方法和完好程度符合相關(guān)規(guī)定。定期進展設(shè)備設(shè)施完好率的統(tǒng)計和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率到達公司規(guī)定的標準，滿足客戶的使用要求。在緊急情況發(fā)生時，能夠按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；按對客服務(wù)標準完成對客服務(wù)事項，維修及時率、返修率、客戶滿意率必須到達公司規(guī)定的標準；建設(shè)、實施對工程分包方的評審和考核制度，負責外委工程工程和采購設(shè)備、材料、配件的驗收和質(zhì)量控制；負責客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理，參與管理處組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題的整改；做好上級領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改工程、新增工程的招投標和合同簽訂工作，對施工方案進展審核，對工程實施過程進展監(jiān)理，并完成竣工驗收等工作；結(jié)合大廈實際，制訂大廈經(jīng)濟、有效的設(shè)備設(shè)施運行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實施節(jié)能降耗，定期對能耗及其他運行成本進展統(tǒng)計核算，將成本控制在合理范圍；實施各專業(yè)、各系統(tǒng)、各機房的值班、運行、巡視、維護保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、真實、完整并具有可追塑性。建設(shè)檔案管理制度，按管理要求做好運行記錄、巡視記錄、值班記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作；制訂工程維修部的年度、月度培訓(xùn)方案，做好新聘員工的崗前培訓(xùn)，按方案實施各項專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高工程人員的技術(shù)素質(zhì)和實際操作能力；配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，接收理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排水、噪音等到達環(huán)保要求；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。人員崗位職責：工程經(jīng)理崗位職責：全面負責工程維修部工作，對大廈強電、弱電、空調(diào)、給排水、土建、消防運行及維修負責，落實公司管理制度和工作標準，保證各設(shè)備設(shè)施運行正常，不出現(xiàn)重大工程事故或較大人為責任事故；負責樓宇設(shè)備設(shè)施的管理工作，建設(shè)詳細的設(shè)備設(shè)施臺帳，對管轄的的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場標識，完善和提高設(shè)備管理水平。負責改造或新增樓宇設(shè)備的購進、安裝調(diào)試、使用、維修保養(yǎng)。負責設(shè)備的報廢〔申請或建議〕及處理；落實公司年度工程管理目標，制訂、落實重要設(shè)備及一般設(shè)備的的維修及保養(yǎng)方案；組織編制工程維修部日常運作、管理工作程序和規(guī)章制度，建設(shè)設(shè)備、設(shè)施的安全操作、運行、維護保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)文件；對客服務(wù)標準和標準，提高專業(yè)管理水平；協(xié)調(diào)并妥善處理與政府、行業(yè)管理部門的關(guān)系，確保電力、供水、煤氣、通訊、電視等正常工作，按政府管理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排水、空氣質(zhì)量、噪音等到達環(huán)保要求；做好一線服務(wù)、與其它職能部門的溝通、協(xié)調(diào)工作，及時為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；制定工程維修部年度、月度培訓(xùn)方案，組織專題安全和技術(shù)培訓(xùn)，確保工程人力資源得到合理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平；落實公司用人政策和各項規(guī)章制度，做好部門團隊建設(shè)，提高部門專業(yè)技術(shù)水平；負責匯總、制定和申報工程維修部年度、月度預(yù)算、采購方案；組織制訂設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)、檢修方案及設(shè)備大修方案，保證工程維修費用的合理使用；根據(jù)工作方案，組織做好各系統(tǒng)設(shè)備運行、維護保養(yǎng)、檢修、大修、工程改造等工作，催促工程維修部各級人員對管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施實施全面、有效的管理，按各系統(tǒng)設(shè)備運行標準，保持設(shè)備、設(shè)施良好運行，設(shè)備完好率到達98%以上，確保建筑環(huán)境、供電、給排水、通風(fēng)空調(diào)、電梯、消防、電訊、電視、監(jiān)控等滿足客戶使用要求。在緊急情況發(fā)生時，組織安排各級人員，按應(yīng)急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；組織實施對工程外包單位的管理、評審和考核。對外包商實施有效的監(jiān)控和管理。組織安排工程整改工程的招投標、簽訂合同和施工配合，調(diào)配適宜人員參與工程施工監(jiān)理和竣工驗收等工作；負責客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題的整改；負責組織做好對客服務(wù)工作，處理對客服務(wù)過程中出現(xiàn)的各種投訴，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；組織制訂經(jīng)濟、有效的運行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實施節(jié)能措施，定期進展能耗和其它運行成本的統(tǒng)計核算，合理控制和降低運行成本；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。工程主任崗位職責：貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指示，負責本大廈設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)技術(shù)管理。制定部門設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)技術(shù)工作方案及審核各領(lǐng)班工作方案，報上級審批，批準后貫徹執(zhí)行。對大廈設(shè)備〔設(shè)施〕的安全經(jīng)濟運行、技術(shù)管理、運行人員培訓(xùn)等工作負直接領(lǐng)導(dǎo)責任；當好工程經(jīng)理的助手，負責工程維修部人員的日常工作調(diào)配。組織和督導(dǎo)員工認真執(zhí)行?員工守那么?和本部門的各項安全技術(shù)規(guī)程；做好對客戶的服務(wù)工作，盡量滿足客戶要求?？蛻魧ξ飿I(yè)設(shè)施的改動或裝修要求，除熱情服務(wù)外，還要審批其改動方案，不能使物業(yè)設(shè)施遭到傷害或違反有關(guān)消防條例等，履行管理職能；確保各設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工程能按期、按質(zhì)完成。負責組織人員完成臨時或應(yīng)急工程任務(wù)；與其它部門或相關(guān)人員協(xié)調(diào)，倡導(dǎo)團結(jié)與協(xié)作精神；必須嚴格要求自己，自覺執(zhí)行公司的規(guī)章制度，對工作認真負責，以身作那么。組織全體人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，定期或不定期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)場培訓(xùn)活動；貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及規(guī)章制度，加強安全思想教育，組織安全活動，主持事故、故障的調(diào)查分析；編制年、季度、月工作方案并組織實施。按時、及時總結(jié)工作，上報工作總結(jié)和各種報表；配合編制各設(shè)備、設(shè)施的安全操作規(guī)程及維修保養(yǎng)工作程序、制度工作。并監(jiān)視落實；負責各設(shè)備運行、調(diào)配和維修保養(yǎng)等專業(yè)技術(shù)工作，盡量做到節(jié)約、安全運行。建設(shè)健全正常運行工作秩序，定期巡視主要部位及其主要設(shè)備、設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立即采取有效措施及時解決。查閱有關(guān)運行、巡視記錄，了解設(shè)備〔設(shè)施〕的運行情況，作好安全經(jīng)濟運行和工作質(zhì)量分析；協(xié)助部門經(jīng)理對二次裝修資料進展審核，負責二次裝修的現(xiàn)場監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗收，催促租戶對遺留問題的整改；每月對員工的行為標準、勞動紀律、工作效率、工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度進展考核；負責及時向上級匯報各項工作，完成上級交給的其它工作。文員崗位職責負責處理本部的日常事務(wù)，執(zhí)行部門經(jīng)理下達的各項指令；負責整理、統(tǒng)計、管理工程維修工作單；負責收發(fā)、整理、統(tǒng)計及管理各種通知、信函、文件以及各系統(tǒng)運行、操作記錄，落實綜合管理部關(guān)于辦公及行政管理的要求；負責本部門所有文件、圖紙及技術(shù)資料的整理、建檔、管理。做到文件資料齊全，無缺頁、遺漏；負責部門文件資料的打印、校核、復(fù)印及，并做好登記工作；負責編制每月員工工作安排表，統(tǒng)計本部員工考勤；水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計，做到細致準確；以及物品發(fā)放工作。負責與其他部門的聯(lián)絡(luò)工作，跟進報批事項；負責本部門的所有物品申購及辦公用品的申領(lǐng)工作。每月對倉庫備件存貨量作一次盤點統(tǒng)計，做好統(tǒng)計報表交上級審核；根據(jù)水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計，分析消耗增減的原因，當好工程經(jīng)理的參謀。定期召集工程例會，并做好會議記錄，及時提交會議紀要；及時匯報工作進度，完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。運行領(lǐng)班崗位職責：在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管變配電、發(fā)電系統(tǒng)；中央空調(diào)系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；電梯；消防系統(tǒng)等正常運行，確保設(shè)備在良好的安全狀態(tài)下運行；每天定時檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場；各有關(guān)設(shè)備運行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應(yīng)及時地向上級報告和糾正和處理〔在有關(guān)運行記錄上簽名〕；檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀和考勤執(zhí)行情況；審閱運行、巡檢等報表，對監(jiān)測數(shù)據(jù)有異常的應(yīng)及時檢查和處理。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；負責本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及貫徹電氣運行方案和操作規(guī)程，合理使用設(shè)備。制定各電氣設(shè)備維護保養(yǎng)方案及各類電氣設(shè)備檢修的技術(shù)質(zhì)量標準，經(jīng)上級批準后，負責組織實施；遵守大廈的各項規(guī)章制度，加強安全思想教育，執(zhí)行上級下達的各項指令，確保大廈設(shè)備〔設(shè)施〕的正常運行；全面掌握大廈的設(shè)備狀況，做好大廈機電設(shè)備臺帳、設(shè)備登記卡保持在完好記錄狀態(tài)；催促運行班全體人員搞好設(shè)備衛(wèi)生及例行維護，確保墻白、地凈、溝見底、設(shè)備見本色，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；遇突發(fā)事件及事故隱患要及時采取處理措施，并向上級匯報。遇重大事故發(fā)生時要冷靜，在向上級匯報的同時，要組織人員采取措施防止事故擴大或漫延，同時有責任保護好事故現(xiàn)場；負責配合外包單位來人對大廈設(shè)備進展檢修保養(yǎng)、催促做好檢修記錄并存入設(shè)備檔案；監(jiān)查大廈用電、用水情況，發(fā)現(xiàn)用電、用水異常應(yīng)及時查找原因并采取處理措施，杜絕浪費；負責對下屬人員進展技術(shù)培訓(xùn)和指導(dǎo)工作；負責提出本范圍內(nèi)設(shè)備的維保方案。經(jīng)批準后，組織實施。負責簽發(fā)操作票；配合工程維修班搞好設(shè)備的緊急搶修工作，確保維修工作安全進展；負責本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。維修領(lǐng)班崗位職責：在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管強弱電設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、消防設(shè)備、大廈土建裝飾設(shè)施等維護保養(yǎng)及修理工作，確保設(shè)備設(shè)施在良好的安全狀態(tài)下運作；每天定時檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場；各有關(guān)檢修現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應(yīng)及時地向上級報告和糾正和處理；檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀和考勤執(zhí)行情況；審閱或編制維修、保養(yǎng)等報表，。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；負責本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；組織和督導(dǎo)員工認真執(zhí)行?員工守那么?和大廈的各種規(guī)章制度，執(zhí)行上級下達的各項指令，確保大廈設(shè)備〔設(shè)施〕處于良好的運行〔或待運行〕狀態(tài)；制定各設(shè)備定期維護保養(yǎng)方案及各類設(shè)備維修、保養(yǎng)的技術(shù)質(zhì)量標準，經(jīng)上級批準后，負責組織實施；遵守大廈的各項規(guī)章制度，加強安全思想教育，執(zhí)行上級下達的各項指令，確保大廈設(shè)備〔設(shè)施〕的正常運行；全面掌握當班大廈的設(shè)備狀況，解決本班設(shè)備運行和維修中出現(xiàn)的問題。根據(jù)實際情況的輕重緩急，合理分配人員檢修。設(shè)備維修、搶修的工作都要有始有終地跟進其工作情況、進度，直至完成為止；遇突發(fā)事件及事故隱患要及時采取處理措施，并向上級匯報；遇重大事故發(fā)生時要冷靜，在向上級匯報的同時，要組織人員采取措施防止事故擴大或漫延，同時有責任保護好事故現(xiàn)場；催促維修班全體人員搞好設(shè)備設(shè)施檢修后的現(xiàn)場衛(wèi)生清潔工作，確保墻白、地凈、溝見底、設(shè)備見本色；及時處理有關(guān)工程上的投訴并做分析，防止重復(fù)發(fā)生并作好記錄向上級匯報；參入大廈客戶的二次裝修的審圖；裝修過程的有關(guān)檢查及安全檢查，確保裝修過程控制在大廈相關(guān)規(guī)定內(nèi)有序進展；裝修竣工驗收檢查及整改工程的跟進等；組織維修組人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，提高本身或技工的技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，大力開展增收節(jié)支活動；負責本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；認真監(jiān)視外包單位保質(zhì)保量按時地完成外包維保工作，更換材料要經(jīng)過仔細檢查并詳細登記，假設(shè)需付費要以舊換新；積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。運行技工崗位職責：必需具有國家成認的電工、空調(diào)等操作證，并經(jīng)部門考察合格后，方能正式上崗；在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，運行工負責對大廈供配電、空調(diào)、電梯、消防、給排水等系統(tǒng)設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。對發(fā)生的問題及時向上級匯報；熟悉自已工作范圍內(nèi)各變配電設(shè)備和其它電器設(shè)備的性能、分布，能完成本職內(nèi)的各項工作；嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，開機前應(yīng)認真作好檢查工作，設(shè)備狀況正常，方可開機?？照{(diào)主機的非正常開、停，必須及時向領(lǐng)班或上級匯報；當班人員要盡職盡責，堅守崗位，服從指揮，按照有關(guān)規(guī)定對空調(diào)主機及各層新風(fēng)機的運行數(shù)據(jù)及運行狀況逐項填寫運行記錄和巡視記錄并簽名，發(fā)現(xiàn)問題立即報告領(lǐng)班或上級。有超時空調(diào)的單元，需要進內(nèi)測溫，并記錄；負責對大廈各空調(diào)區(qū)域的溫度及設(shè)備運行狀況進展監(jiān)測，并根據(jù)外界氣溫情況，對空調(diào)運行參數(shù)進展調(diào)節(jié)。在使各空調(diào)區(qū)域的溫度相對保持在符合規(guī)定的數(shù)值范圍的同時，努力提高空調(diào)的運行效率，降低空調(diào)運行的能耗；嚴格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；嚴格遵守考勤，安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。不允許有脫崗、睡崗現(xiàn)象；承受和執(zhí)行上級命令，供配電系統(tǒng)操作嚴格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；負責所有變配電室設(shè)備巡視、安全檢查工作，負責責任區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護和清潔工作，認真做好巡視記錄、運行記錄和值班〔及交接班〕記錄；嚴格執(zhí)行各項電氣安全操作規(guī)程，負責所有變配電室的人員出入登記和跟蹤，發(fā)現(xiàn)異常情況立即上報；保持變配電設(shè)備房物品的有序擺放，做好設(shè)備房的防水、防火、防小動物的安全管理工作；遇到突然停電或其他突發(fā)性事故時，采取正確有效的應(yīng)急措施，確保備用電源或應(yīng)急電源能投入使用，同時向上級匯報；為客戶維修服務(wù)時,必需帶頭遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；積極參與實施增產(chǎn)節(jié)約活動；熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購置工作所需之零配件或物料；對客戶計量電表進展標識、巡查，及時更換損壞電表。認真做好電表的統(tǒng)計工作；完成上級交給的其他工作。維修技工崗位職責：必需具有國家成認的相關(guān)證件,并經(jīng)部門考察合格后,方能正式上崗；在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；熟練掌握設(shè)備〔設(shè)施〕的構(gòu)造、性能、特點和維修保養(yǎng)方法。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作任務(wù)；嚴格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；嚴格遵守考勤，各安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度；按時完成機電設(shè)備〔設(shè)施〕的各項維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)方案對設(shè)備進展維護保養(yǎng)，并認真做好有關(guān)記錄；嚴格遵守安全操作規(guī)程和維護保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；維修工作中遇到難題或需要進展協(xié)調(diào)時，應(yīng)向當值領(lǐng)班匯報，由當值領(lǐng)班安排解決，假設(shè)仍未能解決再向其它上級報告，以便使問題盡快得到解決；服從當值領(lǐng)班的工作安排，平時應(yīng)于工程維修部待命室待命，有工作單時應(yīng)即時行動到達維修現(xiàn)場，并盡快、高質(zhì)量地完成有關(guān)維修工程，做到工完場清、用料節(jié)省。完成維修單之工作后，應(yīng)即時回到待命室并主動聯(lián)系領(lǐng)班接新的工作單，以確保工作效率；每日需認真填寫維修單〔標明維修時間、維修具體內(nèi)容、所耗材料等〕；熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購置工作所需之零配件或物料；為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備〔設(shè)施〕的正常完好；積極參與實施增產(chǎn)節(jié)約活動；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。維修技工〔電工〕崗位職責：必需具有國家成認的電工操作證,并經(jīng)部門考察合格后,方能正式上崗；在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項電氣設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；熟悉大廈范圍內(nèi)各用電設(shè)備和控制電器的性能、分布，和有關(guān)技術(shù)標準、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備〔設(shè)施〕的構(gòu)造、性能、特點和維修保養(yǎng)方法。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作任務(wù)；嚴格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；嚴格遵守考勤，各安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。按時完成機電設(shè)備〔設(shè)施〕的各項維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)方案對設(shè)備進展維護保養(yǎng)，并認真做好有關(guān)記錄；嚴格遵守安全操作規(guī)程和維護保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；供變電系統(tǒng)操作時嚴格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購置工作所需之零配件或物料；為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備〔設(shè)施〕的正常完好；積極參與實施增產(chǎn)節(jié)約活動；完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。維修技工〔空調(diào)工〕崗位責職責：必需具有國家成認的空調(diào)工操作證，并經(jīng)部門考察合格后，方能正式上崗；在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，空調(diào)工負責對大廈中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、新風(fēng)系統(tǒng)的運行及日常維護保養(yǎng)工作，處理突發(fā)故障，主動對設(shè)備、設(shè)施的進展維修保養(yǎng)工作。對發(fā)生的問題及時向上級匯報；嚴格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；及時完成領(lǐng)班或上級分派的各項客戶報修任務(wù)，按要求做好各項工作記錄；認真做好交接班工作和辦好交接手續(xù)，清掃干凈工作場所，保持設(shè)備干凈；自覺遵守公司和規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全文明生產(chǎn)；為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；在設(shè)備停機搶修時，一定要注意給油箱保溫，并掛好警示牌，以防發(fā)生意外；按時向上級提交維修、保養(yǎng)、材料、費用預(yù)算報告。負責對空調(diào)系統(tǒng)外包合同的履行、施工數(shù)量、質(zhì)量、工期等進展監(jiān)視；遇到突發(fā)性事故時，必須采取正確有效的應(yīng)急措施，確?？照{(diào)主機及其它設(shè)備的安全，同時向上級匯報；積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。維修技工〔給排水〕崗位職責：必需具有深圳市衛(wèi)生防疫站體檢合格證及二次供水衛(wèi)生知識培訓(xùn)合格證，方能正式上崗；熟悉大廈范圍內(nèi)各給排水設(shè)備、設(shè)施及消防水設(shè)備、設(shè)施及及各類污水池化糞池的性能、分布，和有關(guān)技術(shù)標準、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備〔設(shè)施〕的構(gòu)造、性能、特點和維修保養(yǎng)方法，熟悉各種衛(wèi)生潔具的修理。能完成本職范圍內(nèi)的各項工作任務(wù)；自覺遵守公司各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全、文明生產(chǎn)；嚴格按各項安全操作規(guī)程執(zhí)行設(shè)備操作，防止發(fā)生安全事故。按巡視周期巡視管轄的設(shè)備、設(shè)施，落實區(qū)域責任制；工作積極主動，凡上級交給的任務(wù)，不分內(nèi)外積極完成，做好機水設(shè)備的保養(yǎng)、維修工作；嚴格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；負責所有機房設(shè)備巡視、安全檢查和處理報修工作，負責責任區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護和清潔工作；發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備設(shè)施的正常及大廈的安全；按時、按質(zhì)、按量地完成本專業(yè)布置的方案性維護工作，并填寫相應(yīng)記錄。進展維修保養(yǎng)工作時，需在工作范圍放置標示牌，假設(shè)遇到難以解決的問題，要及時向上級反映，不能隱瞞、拖延；定時通知客戶服務(wù)部安排清潔工清理各集水井、各種管道，以免造成堵塞；認真做好衛(wèi)生工作，保持設(shè)備和工作場所的衛(wèi)生，確保二次供水安全衛(wèi)生；負責跟進二次供水系統(tǒng)清潔、消毒工作，確保二次供水符合本市有關(guān)規(guī)定；為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。維修技工〔泥木工〕崗位職責：具有熟練的泥瓦工、木工操作技能，熟悉相應(yīng)安全規(guī)程，經(jīng)部門考察合格后,方能正式上崗；負責大廈內(nèi)外地坪、玻璃幕墻、鋼構(gòu)造、裝飾、墻面、地毯、窗簾、木門、家具、鎖、鏡面等服務(wù)設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，以保持其美觀、整潔、安全；及時按質(zhì)按量完成當值領(lǐng)班分派或本專業(yè)布置的方案性維護工作和客戶報修任務(wù)，按要求做好各項工作記錄。遇到困難時，應(yīng)報告領(lǐng)班并聽從領(lǐng)班安排；嚴格做到：三干凈：設(shè)備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；三良好：使用性能良好、外觀良好、安全性能良好；認真做好衛(wèi)生工作，保持設(shè)備和工作場所的衛(wèi)生；努力學(xué)習(xí)技術(shù)，做到故障判斷準確，維修快捷；開拓個人積極性，對經(jīng)常出現(xiàn)的故障，作技術(shù)上的改造，降低設(shè)施便用的故障返修率；當遇有臺風(fēng)、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害時，災(zāi)后應(yīng)對玻璃幕墻進展全面檢查，并視損壞程度進展維修加固；努力學(xué)習(xí)，提高技術(shù)水平。熟悉一般建筑的構(gòu)造及原理及防水材料性能，熟悉一般裝修、木工材料及裝飾材料性能，努力完成上級交給的裝修維修、制作等工作任務(wù)；嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行本崗位責任制；積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；為客戶維修服務(wù)時,必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；配合上級進展土建工程的交接、驗收和整改工作；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。4．工程維修部管理制度特種作業(yè)人員管理制度：目的：從措施上保證安全，特種作業(yè)崗位保證不出安全責任事故。適用范圍：適用于****工程特種作業(yè)。內(nèi)容：特種作業(yè)崗位：電工:在上下壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工操作證〔由勞動部門頒發(fā)〕，在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進網(wǎng)作業(yè)許可證。焊工:應(yīng)具有有效的焊工操作證〔由勞動部門頒發(fā)〕制冷〔空調(diào)〕工:應(yīng)具有有效的制冷〔或空調(diào)〕工操作證〔由勞動部門頒發(fā)〕水工:應(yīng)有市衛(wèi)生防疫站二次供水體檢合格證,及二次供水衛(wèi)生知識培訓(xùn)合格證.新員工上崗前，應(yīng)熟知以下事項，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨立工作：電工：本公司有關(guān)電氣方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；本公司高、低壓變配電系統(tǒng)一、二次接線和設(shè)備分布、構(gòu)造性能、操作要求和維修保養(yǎng)方法等；電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及管理使用方法；電氣安全防護及人身事故搶救；本公司變配電運行方式，負荷情況和負荷調(diào)整方法、電壓調(diào)節(jié)等措施。本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；焊工：本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；本公司電、氣焊設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法；電、氣焊接安全防護及人身事故搶救；熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū)。制冷〔空調(diào)〕工：本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；本公司制冷、空調(diào)設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法；一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法；焊接安全防護及人身事故搶救；熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū)。水工：本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施的管理要求和維修保養(yǎng)方法；二次供水的衛(wèi)生要求及熟悉本大廈給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施平面布置。工作要求：工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；必要時必須穿戴規(guī)定的勞保防護服裝〔或用品〕；工作前做好必要的安全防護準備〔如焊接前要開動火證及準備滅火器等〕；工作中必須嚴格遵守相應(yīng)的安全操作規(guī)程〔或規(guī)定〕；工作中分工不分家，各工種應(yīng)相互配合，相互保護；遇有意外發(fā)生，相應(yīng)專業(yè)人員必須按各種事故緊急預(yù)案處理，不得臨陣脫逃及躲閉；意外發(fā)生處理后，相應(yīng)專業(yè)人員必須實事求是的填寫事故報告，不得隱瞞。其它：電梯、消防、中央空調(diào)外包必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司,來大廈維保人員個人資質(zhì)應(yīng)提供復(fù)印件在工程維修部存檔。來大廈維修玻璃幕墻或其它高空作業(yè)的必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司。來大廈進展二次裝修的施工隊，其隊內(nèi)個人特種作業(yè)資質(zhì)應(yīng)由樓宇管理部核對把關(guān)及存檔。上下壓配電室安全工作制度：目的：從行政組織措施上保證安全，杜絕人為安全責任事故發(fā)生。適用范圍：適用于本大廈上下壓配電操作。內(nèi)容：在上下壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工證〔由勞動部門頒發(fā)〕，在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進網(wǎng)作業(yè)許可證。新員工上崗前，應(yīng)熟知以下事項，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨立工作。工作時間，工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；嚴密監(jiān)視變電室各種設(shè)備、儀器儀表信號裝置等的運行情況，早班每二小時應(yīng)進展一次抄寫各種運行數(shù)據(jù)的記錄和相關(guān)說明,中、夜班每四小時一次。嚴格按工作票、操作票制度進展操作，發(fā)生事故緊急處理并上報，做好記錄。每班在抄寫運行參數(shù)時必須巡查上下壓變配電室的通風(fēng)、照明及氣體滅火裝置是否正常，有無影響安全運行的異物或異?，F(xiàn)象。保管好各種資料、圖表、工具儀器、消防設(shè)施與器材、電氣安全用具等，做好室內(nèi)設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生.按制度做好交接班工作。閑雜人員不得進入供配電設(shè)備房，假設(shè)需進入，須經(jīng)工程經(jīng)理批準，并在運行電工的陪同下方可進入。按方案做好維修保養(yǎng)工作和各項必要的安全試驗，必須嚴格按電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)措施辦事。每月中和月未中班應(yīng)啟動柴油發(fā)電機組，運行20分鐘。倒閘操作以及維修工作，一般都應(yīng)有二人以上，一人操作、檢修，一人監(jiān)護。高壓室無雜聲、通風(fēng)良好、溫濕度正常，電壓指示燈正常閃爍，高壓柜按規(guī)定上鎖、掛牌。離開上下壓配電室應(yīng)鎖好門。變配電工作票、操作票制度：目的：做到“安全第一〞，確保不出任何人為安全責任事故。適用范圍：適用于本大廈電氣設(shè)備操作。內(nèi)容：在全部停電或部份停電的電氣設(shè)備上工作，必須執(zhí)行工作票、操作票制度。經(jīng)理或主任在停電任務(wù)確定后，即簽發(fā)工作票一式兩份〔或委托領(lǐng)班簽發(fā)〕，一份交給領(lǐng)班，一份交給值班電工。值班領(lǐng)班或電工應(yīng)負責審查工作票所列安全措施是否正確完備，是否符合現(xiàn)場條件，并應(yīng)完成施工現(xiàn)場的安全措施，并應(yīng)認真填寫操作票，按操作票所列順序操作，即進展停電驗電掛臨時接地線，掛標識牌及裝設(shè)臨時遮攔和下達工作許可通知，工作終結(jié)的恢復(fù)供電工作等。操作票內(nèi)容：包括：填寫日期、編號、發(fā)令人、受令人、下令時間、操作開場時間、操作完畢時間、操作任務(wù)、順序、工程、操作人、監(jiān)護人及備注等。執(zhí)行操作票的具體要求：上下壓變配電室的倒閘操作均應(yīng)填寫操作票。填寫操作票必須以命令或許可為依據(jù)。命令的形式有書面和口頭兩種。書面即工作票；口頭命令可由經(jīng)理或主任親自向值班領(lǐng)班或電工當面下達或以方式下達。值班領(lǐng)班或電工必須將口頭命令復(fù)誦，確認無誤后，將受令時間填入值班記錄內(nèi)，操作票由值班領(lǐng)班或電工填寫。操作票應(yīng)按操作順序填寫，不應(yīng)涂改，不許用鉛筆填寫。操作票應(yīng)進展編號，已經(jīng)操作過的應(yīng)注已“執(zhí)行〞，每月交文員存檔。操作工程中應(yīng)包括以下內(nèi)容：按要求的操作程序填寫清楚。如：拉開XXX，合上XXX。應(yīng)檢查臨時接地線是否撤除。如：撤除XXX處的接地線。假設(shè)停電那么應(yīng)檢查需要懸掛臨時接地線的設(shè)備或線路確已無電。某一回路送電前，先檢查所有高壓斷路器〔或自動開關(guān)〕確在斷開位置。如檢查XXX確在斷開位置。拉開的上下壓斷路器、隔離開關(guān)、自動開關(guān)，應(yīng)檢查實際的斷開位置。如：檢查XXX確在斷開位置。合上的上下壓斷路器、隔離開關(guān)、自動開關(guān)，應(yīng)檢查實際的合閘位置，如：檢查XXX確在合閘位置。電壓互感器的隔離開關(guān)合閘后，應(yīng)檢查電壓情況。取下或裝上某控制回路及電壓互感器一、二次側(cè)熔斷器，亦需填寫操作票。解除或恢復(fù)繼電保護裝置以及改變整定值時，應(yīng)將其內(nèi)容填入操作票。不需要操作票的操作工程：在發(fā)生嚴重威脅設(shè)備或人身安全的緊急情況下，不需填操作票，應(yīng)立即斷開有關(guān)電源，但事后必須向上級報告，同時將詳細情況記入值班記錄本內(nèi)。操作中發(fā)生疑問時，必須立即向領(lǐng)班或主任報告，弄清楚后再進展操作。不準擅自更改操作票。相關(guān)記錄：?停、送電操作票??停、送電工作票?電梯安全管理規(guī)定：目的：電梯屬于國家規(guī)定的不安全性較大的特種設(shè)備，是大廈主要的垂直交通運輸工具。為保證電梯正常安全運行，更好地為客戶服務(wù)，特制訂本規(guī)定。適用范圍：適用于大廈直梯和扶梯的安全管理。內(nèi)容：電梯工須具有高中以上文化，并經(jīng)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視局培訓(xùn)取得電梯操作證和維修證前方可上崗，無證人員制止操作。電梯工應(yīng)配備必要的聯(lián)絡(luò)工具，做到隨叫隨到，確保接到電梯故障通知后，能盡快趕到現(xiàn)場。電梯機房應(yīng)懸掛?電梯緊急情況的應(yīng)急處理措施?，如發(fā)生困人故障，應(yīng)嚴格按規(guī)程執(zhí)行。電梯工應(yīng)每日對電梯進展巡視、檢查，并填寫?電梯機房巡視記錄?，對不能解決的問題應(yīng)及時書面報告主管研究解決。未經(jīng)管理處書面批準，電梯任何設(shè)備及功能不準變動，否那么，后果自負。電梯維保單位的維保人員認真按?電梯保養(yǎng)作業(yè)報告?的保養(yǎng)工程進展定期保養(yǎng)。因例行保養(yǎng)、電梯故障等原因造成的電梯停運，應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)部并在基站放置檢修指示牌。在大廈監(jiān)控中心設(shè)立報警點，保證電梯發(fā)生故障時能及時接到警報。工程維修部應(yīng)嚴格按程序文件規(guī)定對電梯分包方進展評審，合格的電梯公司方能承當大廈電梯維保工作。經(jīng)深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視局檢測不合格，未取得?安全檢驗合格?證的電梯嚴禁投入使用。電梯維保服務(wù)考核制度目的為保證電梯安全運行，保質(zhì)保量地完成電梯維護保養(yǎng)任務(wù)。適用范圍適用于****工程工程維修部?？己藘?nèi)容：報修響應(yīng)時間。緊急故障處理，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；一般性故障處理，15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；故障修復(fù)時間。一般性故障修復(fù)時間不超過二小時；由于電路板與主要電器元件損壞等引起的故障修復(fù)時間不超過二十四小時；是否按照合同的要求，完成各項維修、保養(yǎng)、年審等；維?，F(xiàn)場是否標準。有無防護設(shè)施、有無提示標識、有無引起客戶不良投訴等；日常機房設(shè)備檢查是否標準，機房應(yīng)整潔、美觀；有無按時提交維修保養(yǎng)報告；相關(guān)表格?****中心電梯維保服務(wù)考核表?4.6電梯機房管理規(guī)定：目的：標準電梯機房的管理，確保電梯系統(tǒng)正常運行。適用范圍：適用于大廈電梯機房。內(nèi)容：電梯機房必須正常上鎖，機房門上應(yīng)標有“機房重地，閑人免入〞等標識，通往機房的通道必須暢通。電梯的各項管理制度按要求上墻并張貼于顯眼位置。機房通風(fēng)良好，溫度控制在5℃至40℃之間，相對濕度不大于85%(在25℃時)。電梯機房鑰匙應(yīng)設(shè)專人保管，無關(guān)人員嚴禁進入機房。電梯機房應(yīng)防止墻壁與天花板滲水，在臺風(fēng)暴雨時要注意防止雨水從排風(fēng)扇進入電梯機房。機房不得住人、存放雜物，機房內(nèi)嚴禁煙火。機房照明設(shè)施完好，電源插座要保證電源供給。轎廂平層位置應(yīng)用黃色油漆在主鋼絲繩上作出標記，使其清晰可見。清掃控制柜時，應(yīng)關(guān)掉電源，用手提吹風(fēng)機清掃，不能用毛刷、毛巾直接清掃控制柜內(nèi)的電子元件。每周清掃一次機房衛(wèi)生，保持機房清潔、整齊。設(shè)備機房管理制度：目的：使設(shè)備機房日常工作有據(jù)可依．有章可循。適用范圍：適用于****工程設(shè)備機房管理。內(nèi)容：機房標識：凡易燃易爆的設(shè)備間〔房〕，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼標準的警示牌。各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識，包括設(shè)備名稱、主要性能、最近檢修保養(yǎng)時間及責任人。機房設(shè)備狀態(tài)標識均應(yīng)簡單明確。安全管理：機房人員出入安全嚴禁無關(guān)人員進入機房。外來人員假設(shè)要進入機房，須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準，由設(shè)備專業(yè)人員陪同進入，遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導(dǎo)。機房人員離開機房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。〔配電房通風(fēng)須罩上鐵絲網(wǎng)〕機房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)該系統(tǒng)工程主任批準并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。進入高、低壓配電室應(yīng)將門隨手關(guān)閉，以防小動物或外來人員闖入。機房防火安全管理：不得在機房內(nèi)吸煙，不得存放易燃物品。機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。機房內(nèi)的消防設(shè)備完備，并定期檢查，確保使用時不出故障。配電房電工工具、絕緣鞋、絕緣手套排列整齊。維修工作中需使用易燃易爆物品要事先去除火源，工作中要防止易燃物外泄。需要動火作業(yè)時，責任人填寫機房動火作業(yè)申請表，主管領(lǐng)導(dǎo)簽名同意，報樓宇管理部批準前方能施工。施工前應(yīng)去除動火現(xiàn)場的易燃物品，及擺放2臺以上的滅火器。施工后認真檢查，確無火種方能離開。當值人員應(yīng)巡查、記錄責任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號。火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好滅火措施。遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)生電氣火災(zāi)時，當值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火〞原那么；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。機房衛(wèi)生、環(huán)境管理規(guī)定：清潔衛(wèi)生要求：值班室：值班室內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。當班員工必須按時清潔值班室，做到地面無明顯污漬，無雜物；墻面無亂涂亂畫。設(shè)備機房：機房內(nèi)、外保持清潔，地面、墻壁、門窗、管道設(shè)備等均無積塵、積水、油漬。機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)外表必須按時擦拭，使設(shè)備外表光潔無塵。按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。工作環(huán)境要求：值班室室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，對計算機的軟硬件配備不得擅自修改，不得使用計算機游戲軟件。設(shè)備機房不得堆放與工作無關(guān)的雜物，環(huán)境溫度應(yīng)保持在5℃-40℃〔電梯機房環(huán)境溫度應(yīng)保持4℃-30℃〕，對溫度控制有嚴格要求的機房墻上應(yīng)掛有溫度計。機房設(shè)備控制管理：機房內(nèi)設(shè)備必須由專業(yè)設(shè)備人員負責操作，其他人不得擅自操作，更不準許擅自改變設(shè)備及線路。機房內(nèi)設(shè)備應(yīng)有明確標識。設(shè)備應(yīng)及時得到檢查、測量、保養(yǎng)、維修，確保性能處于良好狀態(tài)。保護機房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，不得私自挪用一切設(shè)備設(shè)施。機房內(nèi)的計算機必須專用，對計算機的軟、硬件不得擅自修改或配置，不得使用計算機游戲軟件。設(shè)備維修機房物品擺放：貨架：設(shè)備維修間由公司統(tǒng)一配置貨架，其規(guī)格與數(shù)量依設(shè)備維修人員數(shù)量及場地而定。貨架上應(yīng)整齊、有序排放工具箱及適量的維修備品。工具箱：維修時維修人員隨身攜帶工具箱，維修完成后按原位放置到貨架上。工具箱外觀應(yīng)保持整潔，工具箱內(nèi)物品配備齊全。根據(jù)各管理處、各專業(yè)維修人員工作的具體情況，工具箱內(nèi)工具品種、規(guī)格、數(shù)量可作適當調(diào)整。公用工具：公用工具應(yīng)有固定位置統(tǒng)一擺放，并在貨架上加以標識。工具使用后應(yīng)放回原位，主管應(yīng)在每天下班前檢查公用工具，如發(fā)現(xiàn)空缺，應(yīng)及時尋回公用工具，工具損壞應(yīng)修復(fù)〔或及時以舊換新〕。管理要求設(shè)備維修人員不得將各類工具外帶私用，以免影響急修使用。主任負責日常檢查及監(jiān)視。機房內(nèi)各設(shè)備操作運行、巡視檢查、維修保養(yǎng)記錄應(yīng)保持清晰、完整、可追溯，存放于枯燥區(qū)，并給予適當?shù)臉俗R或編號。定期裝訂成冊后按工程檔案管理規(guī)定歸檔存放。管理程序——防火安全檢查流程圖〔見下頁〕：防火責任人〔每周一次〕防火責任人〔每周一次〕完善切斷電源立刻清理清理整改隱患是不良是是否否否是良好否防火安全檢查轄區(qū)內(nèi)設(shè)備環(huán)境是否堆放雜物、易燃物是否遺留火種滅火器情況非工作設(shè)備是否切斷電源是否存在火險隱患是否存在火險隱患防火安全檢查流程圖設(shè)備機房防火管理規(guī)定：目的：標準機房的防火管理，保證機房設(shè)備的安全。適用范圍：適用于大廈設(shè)備機房。內(nèi)容：不得在機房內(nèi)吸煙；維修工作中需使用易燃物品要事先去除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品；需要動火作業(yè)時，由領(lǐng)班填寫機房動火作業(yè)申請表，工程經(jīng)理批準，獲樓宇管理部批準前方能施工。施工前應(yīng)去除動火現(xiàn)場的易燃物品，并在現(xiàn)場放置2個以上4kg滅火器。施工后認真檢查，確無火種方能離開；員工在當值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救設(shè)施，員工必須掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法；當值人員應(yīng)巡查、記錄責任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號；機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件；機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、防煙面罩、疏散標志和指示燈等設(shè)施必須保持完整好用，樓宇管理部應(yīng)每月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應(yīng)記錄上報總物業(yè)經(jīng)理；發(fā)生電氣火災(zāi)時，當值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火〞的原那么；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救；火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施；遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。設(shè)備事故處理規(guī)定：目的：標準工程設(shè)備事故處理程序，確保正確處理設(shè)備事故。適用范圍：適用于大廈工程設(shè)備之設(shè)備事故的處理。術(shù)語和定義：設(shè)備事故：是指設(shè)備在運行中出現(xiàn)非正常損壞，造成設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低而失去原有功能，停機時間和經(jīng)濟損失超過規(guī)定限額者；責任事故：由于人為原因，如違反操作維修規(guī)程、擅離職守、設(shè)備超負荷運行等，致使設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低者；質(zhì)量事故：由于設(shè)備原設(shè)計、產(chǎn)品制造質(zhì)量、安裝等原因，造成設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低者；自然事故：由于遭受自然災(zāi)害的原因，致使設(shè)備不能正常運行或設(shè)備效能降低者；重大事故：指設(shè)備在運行中非正常損壞，造成設(shè)備不能正常運行，須停機更換零配件，修理過程很復(fù)雜，停機時間很長和經(jīng)濟損失很大，并可能有人員傷亡的。凡到達以下情況之一者為重大事故：主要設(shè)備發(fā)生事故，使這個設(shè)備運行系統(tǒng)停機1小時以上；動能設(shè)備發(fā)生故障，使動能供給突然中斷，不管中斷時間長短，凡造成主要運行系統(tǒng)中斷或設(shè)備損壞嚴重者；凡設(shè)備發(fā)生事故，直接引起火災(zāi)、水災(zāi)、爆炸建筑物倒塌，或使人身中毒、重傷、傷亡；一段或一段以上母線供電中斷；一般事故是指設(shè)備在運行中非正常損壞，造成局部設(shè)備不能正常運行，須停機檢修，停機時間不長和經(jīng)濟損失不大。管理原那么：事故報告、調(diào)查和處理工作必須堅持實事求是、尊重科學(xué)的原那么；預(yù)防原那么：為實現(xiàn)設(shè)備安全生產(chǎn)的目標，必須積極做好預(yù)防措施，提高安全生產(chǎn)意識，防止設(shè)備事故的發(fā)生；設(shè)備事故處理“三不放過〞原那么：事故原因分析不清不放過；事故責任人與員工未受到教育不放過；沒有整改和防范措施不放過。內(nèi)容與要求：事故處理：設(shè)備發(fā)生事故，工程維修部有關(guān)人員〔包括外包維修設(shè)備的供方維修人員〕須立即趕赴現(xiàn)場，同時報告上級領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)生重大事故須立即報告公司總經(jīng)理；不能破壞事故現(xiàn)場。嚴格勘查事故現(xiàn)場，進展詳細的記錄和照相；組織搶修。一般事故由工程維修部經(jīng)理調(diào)配資源組織設(shè)備的修理恢復(fù)。重大事故由公司總經(jīng)理調(diào)配一切資源組織進展搶修，盡快恢復(fù)設(shè)備運行。事故分析：設(shè)備事故發(fā)生后，重大事故由公司領(lǐng)導(dǎo)組織設(shè)備、樓宇管理部門和事故有關(guān)人員進展事故調(diào)查和事故分析，一般事故有工程經(jīng)理組織力量進展調(diào)查分析，找出事故原因，并采取相應(yīng)的糾正措施，防止事故的再度發(fā)生；對事故的責任者進展教育和嚴肅處理，使其從中吸取教訓(xùn)；事故的原始證據(jù)、分析與處理記錄應(yīng)進入設(shè)備檔案，分析事故原因時，不能憑主觀臆測作出結(jié)論，要根據(jù)調(diào)查情況與測定數(shù)據(jù)進展客觀分析判斷。對事故責任者的處理。任何事故均須查清原因、分清責任，對責任人應(yīng)按情節(jié)輕重、責任大小、認識態(tài)度等分別給予批評教育、行政處分、經(jīng)濟處分或開除處理，觸犯刑律的要依法處理。事故經(jīng)過調(diào)查分析，設(shè)備經(jīng)過修復(fù)重新運行以后，事故發(fā)生部門應(yīng)在事故后三日內(nèi)按規(guī)定填寫設(shè)備事故報告，登記維修記錄，計算實際損失，載入事故報告損失項，上報公司總經(jīng)理。一般事故報告由工程維修部簽署意見，上報公司總經(jīng)理；重大事故由公司總經(jīng)理批示并向業(yè)主報告。發(fā)生人員死亡和財產(chǎn)重大損失須按國家有關(guān)規(guī)定報告政府管理部門。發(fā)生的各種設(shè)備設(shè)施事故，工維修程部每月應(yīng)統(tǒng)計上報，并記入歷年設(shè)備事故登記簿中。對設(shè)備事故隱瞞不報或弄虛作假的單位和個人，應(yīng)加重處分，并追究領(lǐng)導(dǎo)責任。設(shè)備事故如屬于設(shè)備設(shè)計制造的質(zhì)量事故，應(yīng)將設(shè)備出現(xiàn)的問題反響到原設(shè)計、制造單位。設(shè)備事故記錄應(yīng)包括以下內(nèi)容：設(shè)備的名稱、編號、型號、規(guī)格、位置及事故概況。事故發(fā)生的時間、地點、單位、簡要經(jīng)過、傷亡人數(shù)及責任人，采取的應(yīng)急措施。設(shè)備損壞情況及原因，分析處理結(jié)果。重大事故應(yīng)有現(xiàn)場照片。設(shè)備事故的一切原始記錄和有關(guān)資料，均應(yīng)存入設(shè)備檔案或設(shè)備臺帳。設(shè)備事故損失計算:修理時間：從設(shè)備開工修理時起，至全部修復(fù)后交付使用時為止。修理費用：修理費〔元〕=修理材料費+備件費+工具輔助費+工時費。事故損失：事故損失〔元〕=修理費+其它損失。設(shè)備事故預(yù)防：為保障設(shè)備的正常運行，杜絕事故的發(fā)生，必須認真對每一臺設(shè)備修訂使用、維修、巡視檢查、預(yù)防性檢修四大規(guī)程，并嚴格執(zhí)行規(guī)程，定期校驗各類保護裝置，定期維護各項監(jiān)測儀器儀表，使之到達靈活可靠、認真開展設(shè)備設(shè)施預(yù)防性檢修工作，做到防患于未然。各崗位操作人員應(yīng)熟練操作設(shè)備、認真維護設(shè)備和掌握一般故障的處理方法。各級管理人員和員工，都應(yīng)把設(shè)備事故的預(yù)防工作列入工作的議事日程，嚴格制止違章操作，超負荷運行、帶病運行和冒險作業(yè)。認真貫徹執(zhí)行設(shè)備維護、預(yù)檢修制度，把每一臺設(shè)備的檢查點排列成表，明確檢查點的檢查周期，檢查部位，職責范圍，落實到人并填寫記錄，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，設(shè)備操作者應(yīng)立即處理，不能處理的，應(yīng)立即向上級主管報告，不得拖延。如一時不能處理，應(yīng)做預(yù)修方案，定期處理。必須認真執(zhí)行設(shè)備潤滑制度，每臺設(shè)備都應(yīng)繪制潤滑圖和編制潤滑表，“五定〞〈即定點、定時、定質(zhì)、定標、定人〉，根據(jù)潤滑表，開展?jié)櫥ぷ?。管理職責：一般事故由工程?jīng)理組織相關(guān)人員進展分析和處理，重大事故由公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)組織工程維修部、安管等部門和事故有關(guān)人員進展分析和處理。檢查與考核：本標準由工程維修部負責歸口管理，每年進展一次全面檢查。本標準具體內(nèi)容，已歸入各部門及各類人員的工作考核標準中,由綜合管理部一并進展考核。設(shè)備機房衛(wèi)生管理規(guī)定：目的：標準機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔，保證設(shè)備的最正確運行環(huán)境。適用范圍：適用于大廈設(shè)備機房。內(nèi)容：機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物；各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵；機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備外表光潔無塵；機房值班員工必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)；機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)外表必須按時清潔除塵。領(lǐng)班負責制定本機房清潔衛(wèi)生，并對機房衛(wèi)生負責；工程主任定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改；設(shè)備運行記錄管理制度：目的：標準運行記錄,建設(shè)準確、完整、系統(tǒng)的設(shè)備運行資料。適用范圍：適用于設(shè)備運行記錄。內(nèi)容：工程維修部機管系統(tǒng)巡查記錄表、弱電系統(tǒng)巡查記錄表、供配電設(shè)施運行記錄、空調(diào)系統(tǒng)運行記錄表，每日由領(lǐng)班檢查后每月月底將表格匯總由部門文員分類管理。設(shè)備檢查保養(yǎng)表由檢查員工填好后交領(lǐng)班審查后簽名，每月月底將表格匯總由部門文員管理。設(shè)備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。設(shè)備標識管理規(guī)定：目的：標準各類標識的設(shè)置和安裝，使大廈設(shè)備設(shè)施標識標準化、清晰化，以到達方便管理的成效。適用范圍：工程維修部設(shè)備設(shè)施標識管理。標識管理：工程維修部所有設(shè)備標識由工程維修部統(tǒng)一制作、統(tǒng)一安置，由工程維修部值班人員進展巡視檢查，損壞的及時更換。設(shè)備標識：設(shè)備標識分設(shè)備編號和設(shè)備登記卡。指示標識：包括方向箭頭和簡單的說明或漢語拼音縮寫等。設(shè)備臺帳管理制度：目的：設(shè)備臺帳是對有關(guān)設(shè)備的各項明細資料及數(shù)據(jù)的記錄，是設(shè)備管理的主要依據(jù)，這些記錄可作為設(shè)備方案檢修和確保設(shè)備正常運行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造的主要依據(jù)。適用范圍：適用于****工程設(shè)備資料管理。內(nèi)容：設(shè)備臺帳其中包括設(shè)備重量、根本性能、設(shè)備附的數(shù)量和名稱、保養(yǎng)維修情況等。設(shè)備臺帳按照設(shè)備的分類順序，統(tǒng)一填寫在設(shè)備登記表上，作為工程維修部管理設(shè)備數(shù)量及變動數(shù)量的臺帳。一般每年進展一次全面的清點核對，做到帳物相符。在建設(shè)設(shè)備臺帳以后，還需在每件設(shè)備上噴涂或書寫各種代號，以示區(qū)別，供登記卡用。臺帳具體內(nèi)容應(yīng)包括：設(shè)備選型及配套說明；設(shè)備安裝調(diào)試記錄、精度檢驗記錄和驗收移交記錄；設(shè)備登記卡，格式；運行記錄；巡視檢查記錄；維護保養(yǎng)記錄；預(yù)防性檢修記錄；修理記錄；零配件更換記錄；故障分析報告；事故報告；報廢記錄。相關(guān)記錄：?設(shè)備臺帳??設(shè)備檔案??設(shè)備登記卡?機電設(shè)備維修工具管理規(guī)定：目的：標準機電設(shè)備維修工具的管理，確保工具的正常使用及維護。適用范圍：適用于工程維修部機電設(shè)備維修工具的管理。內(nèi)容：機電設(shè)備維修工具的管理應(yīng)標準化，從購置入庫到使用、報廢均應(yīng)有完整的管理程序。機電設(shè)備維修工具由部門主管負責申請購置、使用分配。機電設(shè)備維修工具配發(fā)分為公用工具和個人使用工具。公用工具由責任領(lǐng)班簽名領(lǐng)取、負責存放保管；個人使用工具由使用者簽名領(lǐng)取負責保管、維護。專業(yè)工具未經(jīng)培訓(xùn)不得隨意使用。公共使用的工具如電焊機，切割機等大件工具應(yīng)按操作規(guī)程操作，安全保護裝置不得隨意撤除，電開工具應(yīng)按國家頒發(fā)的電開工具使用管理方法實施。檢測等測量儀器儀表應(yīng)正確使用，使用完畢后應(yīng)擦試干凈包裝好。個人工具因維修損壞，應(yīng)將損壞件交回報廢以舊換新，并在檔案中注明。各類工具應(yīng)定期保養(yǎng)，因使用不當造成工具損壞、喪失的由使用者作出賠償，原那么以購回同規(guī)格同價值為準。未經(jīng)部門主管批準，不可將工具用于不屬于大廈日常維修以外的維修使用。外單位原那么上不予外借，借用需經(jīng)部門經(jīng)理同意，借用者填寫?工具維修部物品外借登記表?方可借出，如有損壞按原物賠償。較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當日歸還。因人員崗位變動或離職，個人工具如數(shù)交回。所有工具都要進展建帳管理，做到帳物相符，使用者必須在各自的工具清單上簽字。工程文員作好工具的登記工作，定期對個人領(lǐng)用工具及公用工具進展盤點核實。維修工具的檔案記錄由工程文員管理保存。安全用水、供水管理制度：目的：確保符合深圳市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定。適用范圍：適用于****工程二次供水。內(nèi)容：根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本大廈的具體情況，對大廈供水管理規(guī)定如下：凡屬大廈范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)〔即自來水公司向本大廈供水總表以內(nèi)的〕一律由****工程管理處管理。用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，防止發(fā)生事故。用戶不可隨意更改大廈供水管道。有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按以下規(guī)定處理：私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用、按最大流量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費上，賠償大廈損失。私自起用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。用水要注意節(jié)約，閥門開啟以夠用為宜，不得濫沖濫放！提倡用完即關(guān)的良好習(xí)慣。能在低區(qū)用水的，不要到高區(qū)取水！用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕管理公司機電維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。相關(guān)記錄：?生活水池清洗記錄?監(jiān)視、測量裝置管理規(guī)定：目的：對監(jiān)視和測量裝置進展控制，以保持其測量能力與測量要求的一致性，為設(shè)備運行的安全符合規(guī)定的要求提供證據(jù)。適用范圍：適用于****工程使用的用以證實設(shè)備運行安全符合要求的所有檢驗、測量和試驗設(shè)備、器具的控制。內(nèi)容：確定適用的監(jiān)視與測量裝置。包括工程運行中使用監(jiān)視與測量裝置。各工程維修部如果需要增加監(jiān)視與測量裝置，應(yīng)編制需求方案審核同意后，報總物業(yè)經(jīng)理批準，辦理采購手續(xù)。監(jiān)視與測量裝置需通過校準〔檢定〕合格方可使用，并要進展適當?shù)木S護、正確調(diào)整和妥善的儲存等控制，確保持續(xù)保持測量能力與測量要求相一致。已建設(shè)符合國際或國家標準的測量標準的監(jiān)測設(shè)備，必須按照規(guī)定的時間間隔或使用前進展檢定或校準，送國家成認、技術(shù)監(jiān)視部門授權(quán)的具有檢定資質(zhì)的計量單位進展檢定或校準，保存檢定或校準記錄；工程維修部年制定?年度檢測、計量設(shè)備檢定方案表?由工程維修部經(jīng)理批準后按規(guī)定的時間送檢。對于臺秤等計量器具，雖經(jīng)檢定合格，但是使用前仍需調(diào)整〔清理〕、調(diào)零點。對經(jīng)檢定合格的監(jiān)視與測量裝置，應(yīng)進展標識，說明當前的校準狀態(tài)及其有效期。對于無標識或校準有效期已超過的監(jiān)視與測量裝置，操作者要拒絕使用。對于監(jiān)視和測量裝置的封緘等防護措施結(jié)果，任何人不準亂動、亂調(diào)整，以防止偏離校準狀態(tài)而使測量結(jié)果失效。如必須要調(diào)整時，由送具備資格的法定檢定單位進展調(diào)整，重新封緘。對監(jiān)視與測量裝置、器具進展搬運時要輕拿輕放；儲存條件須具備防潮、防銹蝕和防劇烈振動等條件，防止銹蝕和鏡片模糊等情況發(fā)生。使用后的監(jiān)視與測量裝置不要隨處亂放，須送庫房交保管員妥善保管。當發(fā)現(xiàn)監(jiān)視與測量裝置失準確或損壞時，要停頓使用，并由工程維修部組織對此前測量結(jié)果的有效性進展評價并記錄；同時，要對失準的監(jiān)視與測量裝置采取校準、修理和報廢等措施。在?年度檢測、計量設(shè)備檢定記錄表??設(shè)備報廢申請表?記錄清楚。4.16.4相關(guān)記錄：?年度檢測、計量設(shè)備檢定記錄表??設(shè)備報廢申請表?運行值班工交接班制度目的從組織措施上保證操作運行安全及工作質(zhì)量，區(qū)分職責范圍，不出人為安全責任事故。適用范圍適用于大廈設(shè)備設(shè)施〔中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、給排水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等〕的運行管理。內(nèi)容接班人員必須提前10分鐘到崗，進展交接班的檢查工作。首先查看運行記錄，詳細了解上班的運行情況、負荷情況以及有無事故或事故隱患。交班人員應(yīng)主動介紹本班工作情況和本卷須知。檢查各設(shè)備、設(shè)施的運行參數(shù)，如電壓、電流、液位或顯示的其它信號和保護裝置是否正常。檢查各設(shè)備、設(shè)施的負荷狀況。機房內(nèi)各空調(diào)、通風(fēng)以及照明是否正常。機房內(nèi)噪聲情況是否正常。檢查公用工具、化驗設(shè)備及藥劑、安全防護用品、消防工具等是否齊全和處于良好待用狀況。檢查各設(shè)備機房的衛(wèi)生情況。以上工作正常方可辦理交接班手續(xù)，交班者在未辦理完交接手續(xù)前，不許離開工作崗位。在事故狀態(tài)下，不能進展交接班。接班人員在當班人員要求和主持下協(xié)助處理事故。假設(shè)事故一時不能處理完畢，在征得接班人員或上級同意后，方可進展交接班。醉酒者不允許上班，且作曠工處理。認真填寫交接班記錄，雙方簽名。工程、維修檔案管理制度目的將本部門在工作中形成的維修養(yǎng)護技術(shù)資料按檔案部門的要求收集、整理和立卷，確保有關(guān)文件材料完整與安全。適用范圍適用于****工程工程維修部。內(nèi)容工程檔案管理制度所有的工程設(shè)備檔案由工程文員負責管理。工程檔案管理人員應(yīng)嚴守公司檔案管理制度和保密守那么。各類檔案應(yīng)按強電、弱電、空調(diào)制冷、機水、消防、電梯、土建系統(tǒng)分類，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標簽。編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標簽一致。外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程主任、領(lǐng)班核對實物，如圖紙無誤那么由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，那么由文員聯(lián)系交圖單位更正。檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工程經(jīng)理審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由工程經(jīng)理及副經(jīng)理等組成鑒定小組研究后上報決定。借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的工程主任以上批準，文員登記并指定歸還日期，由文員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。維修檔案管理制度維修檔案屬工程檔案的一局部，由工程維修部各領(lǐng)班組織填寫，并交工程文員統(tǒng)一管理。設(shè)備維修檔案按強電、弱電、機修給排水、空調(diào)、消防、電梯、土建裝修等設(shè)施分類。維修當值領(lǐng)班每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)內(nèi)容如實錄入每日維修記錄表內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。檔案管理人員每月對維修檔案記錄、維修單等進展整理，歸檔。維修檔案作為評估大廈設(shè)備運行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存。保存期限一般為二年，重大維修工程保存期至少為五年。過期檔案由工程經(jīng)理組織的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。房屋修繕管理制度：目的：到達“預(yù)防為主〞，“安全第一〞，確保房屋構(gòu)造及裝飾處於良好狀態(tài)。適用范圍：適用于本大廈房屋修繕。內(nèi)容：工作范圍(以泥木工為主)：以維修保養(yǎng)為主；屋面鋼架構(gòu)造及混凝土構(gòu)造；室內(nèi)地坪、磚或其他地坪裝修；內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆；各類門窗；玻璃幕墻構(gòu)造；各洗手間等有防漏水構(gòu)造要求的；各煙道、風(fēng)道、加壓井道構(gòu)造；各類管道井、強弱電井等構(gòu)造；各類清水池、消防水池、污水池、化糞池等；大廈各類鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體構(gòu)造及其他承重構(gòu)造；公用通道、寫字樓、公用場所等裝修如天花、地毯和各類裝飾；各類溝渠構(gòu)造；各類會議布置，臨時裝修等。維修保養(yǎng)：貫徹“預(yù)防為主〞的方針，做到方案檢修與檢查后修理相結(jié)合，并做到“安全第一〞。接到維修單后，應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。日常維修保養(yǎng)：每天巡視本職工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場，認真檢查，并做好記錄。26F以上屋面及5F外露屋面，每周不得少于一次檢查，各屋面地坪有無開裂、空鼓、起砂和有無漏水等，各類墻面有無槳活起堿脫皮，各類鋼構(gòu)造有無銹蝕等。室內(nèi)通道各瓷磚、墻面有無松脫、破裂、關(guān)鍵地坪、墻面特別是車道、停車場地坪、墻面等假設(shè)有損壞應(yīng)及時修補。各類門窗檢查有無開關(guān)不靈，變形或縫隙超過規(guī)定、門鎖是否良好；大廈玻璃幕墻有無脫漆、裂縫、漏水及鋼架構(gòu)造有無松動及變形；各開水間、衛(wèi)生間等有無漏水；各類井道內(nèi)構(gòu)造有無變形、開裂及其它損壞，各根基有無沉降變形；各類裝修是否保持美觀、華美，有無污染或損壞；各類盛水的池、溝等有無漏水或其它損壞。方案檢修：凡修理材料價格在1000元以內(nèi)，所需工時不多時，應(yīng)在平時維修保養(yǎng)時進展；凡修理材料價格在1000元以上，所需工時又較多時，應(yīng)列入月方案檢修。平時不能處理，修理材料價格費用又高，作為全年綜合維修工程，提前造出劃，年底一起計處理；外包工程，負責合同的簽訂、執(zhí)行過程中把好質(zhì)量關(guān)，做好施工驗收及缺陷跟進。相關(guān)記錄：?工作單??土木裝飾巡視記錄表??物業(yè)工程工程驗收表?外包工程工程管理制度目的為保證外包工程有序進展，保質(zhì)保量地完成外包工程任務(wù)，特制定如下制度。適用范圍適用于公司管理處所轄范圍內(nèi)的各工程、維修、保養(yǎng)施工工作。內(nèi)容合同簽訂嚴格按?外包工程合同簽訂工作程序?執(zhí)行。實事求是，不徇私情。遵守國家法令、公司制度，不準收受財物和吃請。合同執(zhí)行嚴格按?外包工程監(jiān)管程序?執(zhí)行。做好工程的跟進，認真填寫和收集各項原始記錄，把好各工程階段的關(guān)口。按合同要求嚴格執(zhí)行。加強與對方的聯(lián)絡(luò)溝通，保持公司間良好的合作關(guān)系。長期維修保養(yǎng)的外包工程應(yīng)做好月評價及年度評價，供公司參考。外包工程竣工按合同要求，做好竣工驗收工作。認真填寫?物業(yè)工程工程驗收表?。跟進工程缺陷的整改，完善整改記錄。按合同要求辦理付款手續(xù)。長期維修保養(yǎng)的外包工程應(yīng)做好月評價及年度評價，供公司參考。資料存檔。4.20.4相關(guān)記錄：?物業(yè)工程工程驗收表?5．工程維修部工作規(guī)程電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)規(guī)程：目的：從技術(shù)措施上保證檢修安全，杜絕發(fā)生人為安全責任事故。適用范圍：適用于大廈電氣設(shè)備檢修工作。內(nèi)容：在全部停電或部份停電的電氣設(shè)備上工作前，必須完成技術(shù)措施如下：停電：工作地點，必須停電的設(shè)備：檢修的設(shè)備；與工作人員在進展工作中正常活動范圍小于安全距離的帶電設(shè)備〔10kv安全距離為0.35M〕。工作人員的后面或兩側(cè)有帶電局部，又無可靠的安全措施的設(shè)備。線路作業(yè)，應(yīng)停電的范圍：檢修線路的出線問題及聯(lián)絡(luò)開關(guān)；可能將電源返至檢修線路的所有開關(guān)；在檢修線路工作范圍內(nèi)的其他帶電線路。停電本卷須知：將檢查設(shè)備停電時，必須把各方面的電源斷開，且各方面至少有一個明顯的斷開點〔如隔離開關(guān)、刀開關(guān)等〕。制止在只經(jīng)斷路器或自動開關(guān)電源的設(shè)備上工作，必須斷開本回路的隔離開關(guān)；為了防止有反送電源的可能，應(yīng)將與停電設(shè)備有關(guān)的變壓器和電壓互感器從高、低壓兩側(cè)斷開；對一經(jīng)合閘即可送電到停電設(shè)備的隔離開關(guān)，必須將操作手把鎖住。驗電：檢修的設(shè)備停電后，在連接地線之前，必須用驗電器檢驗有無電壓；驗電時，必須使用電壓等級適宜，經(jīng)試驗期限有效的驗電器；驗電前，應(yīng)先將驗電器在帶電的設(shè)備上檢驗其是否良好；應(yīng)在施工或檢修設(shè)備的進出線各相分別進展；高壓驗電必須戴絕緣手套及絕緣鞋；聯(lián)絡(luò)用的斷路器或開關(guān)檢修時，應(yīng)在其兩側(cè)驗電；線路的驗電應(yīng)逐相進展，架設(shè)在一起的多層電力線路先驗下層，后驗上層。裝設(shè)臨時接地線：裝設(shè)時，應(yīng)先將接地端可靠接地，當驗明設(shè)備或線路確無電壓后，立即將臨時接地線的另一端〔導(dǎo)線端〕接在設(shè)備或線路的導(dǎo)電部份上，此時設(shè)備或線路已接地并三相短路。撤除時相反，先拆導(dǎo)體端。臨時接地線應(yīng)使用多股軟裸銅線，截面不小于25mm2.分段母線在斷路器或隔離開關(guān)斷開時，各段應(yīng)分別驗電并接地之前方可進展檢修。假設(shè)上下壓變配電室需全部停電時，應(yīng)將可能來電的高壓進線柜開關(guān)扭至接地位置。臨時接地線應(yīng)裝在工作點可以看見的地方。帶有電容的設(shè)備或電纜線路，在裝設(shè)臨時接地線之前，應(yīng)先放電。裝拆臨時接地線工作必須二人進展。假設(shè)一人值班時，只允許使用接地隔離開關(guān)接地。應(yīng)懸掛標示牌和裝設(shè)臨時遮攔：標示牌懸掛數(shù)量；制止類標示牌的數(shù)量應(yīng)與參加工作的班組數(shù)一樣；提醒類標示牌的數(shù)量應(yīng)與裝設(shè)接地線班組數(shù)一樣；警告類和準許類標示牌的數(shù)量，視現(xiàn)場情況適量懸掛。裝設(shè)臨時遮攔是為了防止工作人員誤碰或靠近帶電體，也可以作為安全隔離裝置。相關(guān)記錄：?供配電室值班記錄表?。配電室倒閘規(guī)程：目的：從技術(shù)措施上保證操作安全。適用范圍：適用于大廈配電室。內(nèi)容：有關(guān)規(guī)定：倒閘操作應(yīng)有二人進展，其中一人唱票〔操作票〕與監(jiān)護，另一人復(fù)誦與操作。操作前，應(yīng)根據(jù)操作票的順序，在配電系統(tǒng)圖上進展核對性操作。操作中，應(yīng)認真執(zhí)行監(jiān)護制、復(fù)誦制等。每操作完一項即由監(jiān)護人在操作工程前畫“√〞。操作時，必須先核對設(shè)備的名稱、編號、并檢查斷路器、隔離開關(guān)、自動開關(guān)、刀開關(guān)等的通斷位置與工作票寫的應(yīng)相符。操作中發(fā)生疑問時，必須搞清楚再操作。不準擅改操作票。應(yīng)穿長袖衣、長褲進展操作。高壓局部操作時還應(yīng)帶絕緣手套及穿絕緣鞋。操作過程中，應(yīng)注意觀察有關(guān)儀表及回路保護裝置，假設(shè)有異常應(yīng)立即處理。高壓送電操作規(guī)程：有操作票，按上述有關(guān)規(guī)定做好準備工作。驗明高壓柜的編號及狀態(tài)，進線柜接地刀閘處于分閘位置，并確認。檢驗一切正常后，按實際需要選用1#或2#進線，分段送電。根據(jù)所需送電的變壓器、開關(guān)柜，確認變壓器、開關(guān)柜編號無誤后，拉開接地刀閘送電。備用電源應(yīng)掛上“有人工作，嚴禁合閘〞的標示牌。低壓送電操作規(guī)程：按操作票檢驗各開關(guān)位置，各開關(guān)應(yīng)在分開位置無誤后才能進展。先合變壓器低壓側(cè)進線總開關(guān)，然后再依次送負荷各分路開關(guān)。停電操作規(guī)程：按操作票驗明所停電線路的開關(guān)位置，確認無誤后再進展操作。全部或一臺變壓器停電時，應(yīng)按照從低壓側(cè)各有關(guān)負荷分開關(guān)斷開停電，然后切斷變壓器低壓總開關(guān)，再最后切斷高壓分路開關(guān)順序操作。停電檢修應(yīng)嚴格按工作票操作制度進展。相關(guān)記錄：?停、送電操作票??停、送電工作票?市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護規(guī)程：目的：確保應(yīng)急電源正常輸入。適用范圍：適用大廈聯(lián)鎖柜。內(nèi)容聯(lián)鎖柜自動投入程序。合市電聯(lián)鎖柜自動合閘選擇開關(guān)，市電輸出。合電梯、消防系統(tǒng)及其它應(yīng)急照明開關(guān)。將發(fā)電聯(lián)鎖柜選擇開關(guān)打至“自動〞。停市電時發(fā)電機信號繼電器失電，常閉觸點閉合導(dǎo)能安電機起動模塊，發(fā)電機自行起動加速。發(fā)電機加速至1500轉(zhuǎn)時發(fā)電聯(lián)鎖柜得電自動閉合送應(yīng)急負荷。聯(lián)鎖開關(guān)柜維護。定期檢查聯(lián)鎖機械鋼線有無松脫或行程過大，如有應(yīng)調(diào)整。定期檢查發(fā)電機信號繼電器和市電中間繼電器保持觸頭接觸良好。每年檢查市、發(fā)電聯(lián)鎖開關(guān)柜電氣聯(lián)鎖常閉觸頭，防止誤動作。電梯安全操作規(guī)程：目的：標準電梯的操作，確保設(shè)備和人身安全。適用范圍：適用于大廈升降梯的操作。內(nèi)容：開梯前的檢查與準備工作。開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層；開啟轎內(nèi)照明；電梯啟用前，將電梯上下運行數(shù)次，無異?，F(xiàn)象前方可投入使用；層門關(guān)閉后，從層門外不能用手拔啟；當層門、轎門未完全關(guān)閉時，電梯不應(yīng)正常啟動；平層準確度應(yīng)無顯著變化〔滿足國家標準要求〕；根據(jù)地坎衛(wèi)生狀況，不定期地清潔層門地坎、轎門地坎。電梯行駛中本卷須知。假設(shè)電梯在司機狀態(tài)下運行，如電梯司機有事離開或電梯停用時，須將轎內(nèi)電源開關(guān)斷開，如層門有可能從外面開啟的設(shè)施亦要將層門關(guān)好；假設(shè)電梯在自動狀態(tài)下運行，如電梯停用時，只需將轎內(nèi)電源開關(guān)斷開并掛暫停使用指示牌；轎廂的載重量不應(yīng)超過額定載重量；不允許裝運易燃、易爆的不安全物品，如遇特殊情況，需由使用單位提出申請，經(jīng)管理處同意，在做好安全防護措施后在電梯工的監(jiān)管下裝運；嚴禁短接層門安全回路，嚴禁在層門開啟的情況下，按下檢修按鈕來開動電梯作檢修運行；不允許通過按檢修、急停按鈕來消除正常行駛中的選層信號；不允許利用轎頂安全窗來裝運超長物品；電梯行駛時，電梯司機應(yīng)勸告乘客不要倚靠轎門；電梯候客時，電梯司機應(yīng)勸告乘客不要站在層門和轎門之間；轎廂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置其它物品。當電梯使用中發(fā)生如下故障時，電梯工或管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位的維修人員緊急處理。層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時；電梯到達平層位置而不開門時；運行速度顯著變化時；層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時；行駛方向與選定方向相反時；內(nèi)選、平層、快速、外呼和層顯信號失靈、失控時；覺察有異常響聲，較大震動或沖擊時；轎廂在額定重量下，超越端站位置繼續(xù)運行時；安全鉗誤動作時；聞到電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時；電梯金屬部件有麻電現(xiàn)象時。電梯使用完畢暫停使用時，電梯司機應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。電梯長期停用時，應(yīng)將電梯機房總電源關(guān)掉〔注意觀察CPU電池的電量是否足夠〕。發(fā)生緊急事故時，電梯工應(yīng)采取以下措施：當覺察電梯失控而安全鉗尚未起作用時，電梯司機應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，并告誡乘客切勿企圖撥開轎門跳出轎廂，并做好承受因轎廂急停而產(chǎn)生沖擊的準備；電梯行駛中突然發(fā)生停梯故障，電梯司機應(yīng)立即按下報警按鈕與中控室取得聯(lián)系，并通知管理處電梯工，設(shè)法讓乘客盡快安全離開轎廂；電梯發(fā)生困人故障需在機房用手輪盤車使電梯短程升降時，必須先將電梯主電源斷開，嚴格按?電梯困人救援規(guī)程?執(zhí)行。給排水設(shè)備安全操作規(guī)程：目的：標準水泵操作，確保設(shè)備、人身安全。適用范圍：適用于大廈生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的操作。內(nèi)容：在生活水泵、消防水泵起動之前，首先檢查水泵潤滑油、水池〔箱〕水位以及電源是否正常，各閥門是否翻開。對雙電源互投柜的操作：合上互投柜內(nèi)的空氣斷路器，接通操作面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)。生活水泵的手動操作。把生活水泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動〞位置；把控制面板上的所有泵的停頓按鈕按下一次復(fù)位；合上生活加壓泵控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮；按1#或2#泵起動、停頓按鈕，可以就地控制生活水泵的起停。生活水泵的自動操作。把生活加壓泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“1用2備〞或“2用1備〞位置。合上生活水泵控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。兩臺生活水泵受上位水箱水位信號控制。上位水箱低水位時〔0.8米〕起泵，高水位時〔2.