萬(wàn)科房地產(chǎn)管理之

工程現(xiàn)場(chǎng)精細(xì)化管理74P講師簡(jiǎn)介萬(wàn)科地產(chǎn)工程總監(jiān)、住宅產(chǎn)業(yè)化基地副總。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)首席工程顧問(wèn)；1997年從事房地產(chǎn)工程管理工作，主要從事施工現(xiàn)場(chǎng)的生產(chǎn)和技術(shù)管理工作，編制工程施工組織設(shè)計(jì)，掌控工程施工質(zhì)量和進(jìn)度情況，合理安排勞動(dòng)力，處理現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)相關(guān)問(wèn)題，協(xié)調(diào)業(yè)主、監(jiān)理等對(duì)外關(guān)系。后期升職后全面負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)管理工作，分管萬(wàn)科區(qū)域公司總辦、人力資源、設(shè)計(jì)、工程、采購(gòu)及成本工作。具有十八年工程管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是優(yōu)秀的工程一線講師?，F(xiàn)為某上市地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總。在萬(wàn)科內(nèi)部，本門(mén)課程針對(duì)的培訓(xùn)對(duì)象主要是項(xiàng)目經(jīng)理和作為有項(xiàng)目經(jīng)理潛質(zhì)的工程管理人員，通過(guò)本課程的培訓(xùn)能夠幫助相關(guān)人員：第一、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理有一個(gè)整體概念和認(rèn)識(shí)，理清系統(tǒng)思路；第三、能將自己與現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合，找到一套適合于自己的現(xiàn)場(chǎng)管理方法論（方法和手段）。第二、能夠基本做到有能力預(yù)測(cè)問(wèn)題和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；前言本課程的重點(diǎn)集中在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理的系統(tǒng)認(rèn)識(shí)和方法論上，在整門(mén)課程之中圍繞：（一）現(xiàn)場(chǎng)管理是一個(gè)大系統(tǒng)，對(duì)內(nèi)涉及到各個(gè)專(zhuān)業(yè)部門(mén)，對(duì)外涉及到各個(gè)參建單位以及客戶、政府資源等所有相關(guān)干系人；（二）在這個(gè)大的系統(tǒng)中，有著各種各樣的矛盾，這就要求我們必須具備識(shí)別這些矛盾的能力，尤其重要的是我們必須具備解決這些矛盾的方法和手段；（三）按照事物的發(fā)展階段，識(shí)別出在不同階段的矛盾特殊性，也就是要抓住主要矛盾，以便于我們?cè)诰唧w工作過(guò)程之中有的放矢的去解決應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題；課程重點(diǎn)（四）在把握住主要矛盾的同時(shí)，還要關(guān)注全局。也就是在每一階段既要抓住主要問(wèn)題和解決主要問(wèn)題，還要關(guān)注次要問(wèn)題，否則次要問(wèn)題也會(huì)隨著條件的變化演變發(fā)展成為主要問(wèn)題；（五）預(yù)則立，不預(yù)則廢，弄清項(xiàng)目前期策劃的重要性以及方式方法；（六）項(xiàng)目過(guò)程管理的經(jīng)驗(yàn)、技巧。第一部分什么是現(xiàn)場(chǎng)管理第二部分項(xiàng)目準(zhǔn)備階段

第三部分項(xiàng)目實(shí)施階段

第四部分項(xiàng)目交付階段

第五部分總結(jié)及案例分享

目錄第一部分什么是現(xiàn)場(chǎng)管理第二部分項(xiàng)目準(zhǔn)備階段

第三部分項(xiàng)目實(shí)施階段

第四部分項(xiàng)目交付階段

第五部分總結(jié)及案例分享

我們看到的工程現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量保證工期保證客戶需求風(fēng)險(xiǎn)防范安全文明成本控制銷(xiāo)售配合現(xiàn)場(chǎng)管理——就是要解決項(xiàng)目管理各要素之間的矛盾！我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常面對(duì)的問(wèn)題是什么？公共資源合作伙伴現(xiàn)場(chǎng)管理理定義：基于企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略和遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)標(biāo)，努力解解決在項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施過(guò)程中中發(fā)生的的各種問(wèn)問(wèn)題，最最終為客戶提供滿意的建筑產(chǎn)產(chǎn)品?，F(xiàn)場(chǎng)管理理本質(zhì)上上是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)管理理的過(guò)程什么是經(jīng)經(jīng)營(yíng)？——提供令客客戶滿意意的產(chǎn)品品——保證公司司盈利目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)什么是管管理？——有效預(yù)測(cè)測(cè)問(wèn)題、、發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題、解解決問(wèn)題題——借助及組組織各種種資源完完成預(yù)訂訂目標(biāo)房地產(chǎn)企企業(yè)與施施工企業(yè)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管管理的差差異是什么？？目標(biāo)標(biāo)過(guò)程程客戶戶每個(gè)項(xiàng)目目都是相相似的，，每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目又都都是不同同的發(fā)現(xiàn)主要要矛盾并并去解決決它，是是一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理成成功的關(guān)關(guān)鍵現(xiàn)場(chǎng)管理理的“秘秘訣”堅(jiān)持把正正確的事事做正確確第一部分分什什么么是現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理第二部分分項(xiàng)項(xiàng)目目準(zhǔn)備階階段第三部分分項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)施階階段第四部分分項(xiàng)項(xiàng)目目交付階階段第五部分分總總結(jié)結(jié)及案例例分享先有正確確的人才有正確確的事選擇正確確的人（（對(duì)內(nèi)：：團(tuán)隊(duì)））項(xiàng)目經(jīng)理理采購(gòu)主管管成本主管管質(zhì)量技術(shù)術(shù)工程師師土建工程程師水、電工工程師項(xiàng)目秘書(shū)書(shū)萬(wàn)科如何何打造項(xiàng)項(xiàng)目管理理團(tuán)隊(duì)？？選擇正確確的人（（對(duì)外：：合作資資源）總包包監(jiān)理理景觀觀裝修修。。。。。萬(wàn)科是如如何選擇擇合作隊(duì)隊(duì)伍呢？？什么是正正確的事事？案例舊城改造造（云南南巧家、、北京本本山、開(kāi)開(kāi)封汴京京）案例武武漢漢**廣廣場(chǎng)公寓寓調(diào)整層層數(shù)案例圍圍墻墻加高事事件案例雨雨污污水分流流什么是正正確的事事？滿足客戶戶要求符合公司司利益具備項(xiàng)目目條件客戶要求求高質(zhì)量/高品質(zhì)的的產(chǎn)品隨時(shí)了解解房子的的情況按時(shí)交房房增值（物物業(yè)等））服務(wù)客戶要求公司目標(biāo)項(xiàng)目條件20公司目標(biāo)標(biāo)客戶要求公司目標(biāo)項(xiàng)目條件質(zhì)量是萬(wàn)萬(wàn)科的生生命線/房地產(chǎn)企企業(yè)生存存與發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)均好中加加速/快速開(kāi)發(fā)發(fā)、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)社會(huì)責(zé)任任/建立企業(yè)業(yè)或項(xiàng)目目口碑項(xiàng)目條件件客戶要求公司目標(biāo)項(xiàng)目條件施工許可可（施工工圖、策策劃書(shū)、、政府許許可、資資金）場(chǎng)地限制制（出入入道路、、可利用用場(chǎng)地、、居民影影響）管理效率率（團(tuán)隊(duì)隊(duì)素養(yǎng)、、執(zhí)行力力、合作作資源整整合）什么是正正確的事事？客戶要求求公司目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目條件最大化怎么“決定定正確的事””？對(duì)一件事是否否正確的不同同判斷合理性評(píng)價(jià)：：完成的可能能性、付出的的代價(jià)資源分析：內(nèi)內(nèi)部因素素（職能部門(mén)門(mén)支持度）；；外部因素（（施工單位能能力及要求））內(nèi)部溝通：公公司要達(dá)達(dá)到的目標(biāo)，，面臨的困難難，實(shí)現(xiàn)此目目標(biāo)的資源保保證外部溝通：施施工單位位要求、資源源調(diào)配措施計(jì)劃調(diào)整：確確定新的的工作目標(biāo)、、為所有項(xiàng)目目關(guān)系人設(shè)定定工作任務(wù)節(jié)節(jié)點(diǎn)，建立監(jiān)監(jiān)控體系風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控：質(zhì)質(zhì)量保證證措施、施工工單位索賠、、安全文明保保證正確的事-----謀謀定而后動(dòng)，，項(xiàng)目策劃第一部分什什么是是現(xiàn)場(chǎng)管理第二部分項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備階段第三部分項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施階段第四部分項(xiàng)項(xiàng)目交交付階段第五部分總總結(jié)及及案例分享正確的方法持續(xù)的執(zhí)行設(shè)計(jì)前期介入入案例：新疆萬(wàn)萬(wàn)科在進(jìn)行規(guī)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程中，工工程各專(zhuān)業(yè)（（土建、設(shè)備備）均會(huì)密切切關(guān)注并參與與到設(shè)計(jì)工作作當(dāng)中去，及及時(shí)與設(shè)計(jì)師師及設(shè)計(jì)單位位通過(guò)會(huì)議、、郵件等溝通通相關(guān)技術(shù)問(wèn)問(wèn)題，以從根根本上保證最最后的設(shè)計(jì)成成果具有技術(shù)術(shù)可行、施工工便利、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用。圖紙紙預(yù)預(yù)審審與與會(huì)會(huì)審審圖紙紙預(yù)預(yù)審審由質(zhì)質(zhì)量量技技術(shù)術(shù)工工程程師師組組織織各各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)工工程程師師（（如如總總包包、、監(jiān)監(jiān)理理前前期期介介入入也也參參與與））對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位的的階階段段性性設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)審審查查，，目目的的是是及及時(shí)時(shí)檢檢討討并并發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一一些些大大的的原原則則性性問(wèn)問(wèn)題題和和““錯(cuò)錯(cuò)差差碰碰漏漏””，，為為正正式式出出施施工工圖圖打打下下基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。圖紙紙會(huì)會(huì)審審施工工圖圖出出圖圖后后，，由由質(zhì)質(zhì)量量技技術(shù)術(shù)工工程程師師組組織織設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)師師、、各各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)工工程程師師、、總總包包、、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)分分包包、、監(jiān)監(jiān)理理及及設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位共共同同對(duì)對(duì)施施工工圖圖紙紙進(jìn)進(jìn)行行最最后后的的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)和和標(biāo)標(biāo)注注性性審審查查，，從從根根本本上上保保證證施施工工圖圖質(zhì)質(zhì)量量，，為為后后期期施施工工奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。圖紙紙會(huì)會(huì)審審最最忌忌諱諱的的就就是是走走過(guò)過(guò)場(chǎng)場(chǎng)??！必必須須重重視視和和認(rèn)認(rèn)真真??！開(kāi)工工審審批批萬(wàn)科科項(xiàng)項(xiàng)目目自自2010年開(kāi)開(kāi)始始必必須須全全部部履履行行開(kāi)開(kāi)工工審審批批手手續(xù)續(xù)，，無(wú)無(wú)審審批批手手續(xù)續(xù)不不得得開(kāi)開(kāi)工工，，違違規(guī)規(guī)開(kāi)開(kāi)工工者者從從公公司司第第一一負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人到到項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理均均在在全全集集團(tuán)團(tuán)進(jìn)進(jìn)行行通通報(bào)報(bào)批批評(píng)評(píng)并并納納入入績(jī)績(jī)效效考考核核，，最最終終影影響響個(gè)個(gè)人人的的年年終終績(jī)績(jī)效效和和獎(jiǎng)獎(jiǎng)金金。。萬(wàn)科科項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)工工審審批批必必須須具具備備以以下下條條件件：：由政政府府授授權(quán)權(quán)的的第第三三方方審審圖圖機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)出出具具的的施工工圖圖審審查查合合格格證證項(xiàng)目目管管理理策策劃劃書(shū)書(shū)（重重點(diǎn)點(diǎn)是是總總平平、、計(jì)計(jì)劃劃、、質(zhì)質(zhì)量量和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)））項(xiàng)目目裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（（A\B\C及單單位位面面積積的的裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用））特別別條條款款：：不不得得使使用用加加樓樓板板偷偷面面積積合理理工工期期萬(wàn)科科從從06年開(kāi)開(kāi)始始在在全全集集團(tuán)團(tuán)推推動(dòng)動(dòng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（（合合理理））工工期期，，2010年以以前前規(guī)規(guī)定定任任何何項(xiàng)項(xiàng)目目如如果果要要趕趕工工，，工工期期壓壓縮縮時(shí)時(shí)間間都都不不得得超超出出總總工工期期的的10%。從2010年底底開(kāi)開(kāi)始始取取消消10%的說(shuō)說(shuō)法法，，即即是是說(shuō)說(shuō)不不得得壓壓縮縮合合理理工工期期。。目目前前萬(wàn)萬(wàn)科科正正在在全全集集團(tuán)團(tuán)試試點(diǎn)點(diǎn)新新的的提提效效課課題題《穿插插作作業(yè)業(yè)法法》，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2013年可可以以全全面面實(shí)實(shí)施施。。技術(shù)術(shù)交交底底案例例2：日日本本工工地地早早會(huì)會(huì)制制度度圖紙紙交交底底、、合合同同交交底底、、規(guī)規(guī)范范交交底底向?qū)?zhuān)業(yè)業(yè)工工程程師師交交底底向監(jiān)監(jiān)理理、、總總包包交交底底向班班組組、、工工人人交交底底案例例1：萬(wàn)萬(wàn)科科實(shí)實(shí)測(cè)測(cè)實(shí)實(shí)量量交交底底設(shè)計(jì)計(jì)變變更更管管理理與與現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽簽證證不可可避避免免、盡盡量量避避免免、規(guī)規(guī)范范及及時(shí)時(shí)案例例：：設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更和和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽簽證證帶帶來(lái)來(lái)的的困困擾擾決定定成成本本高高低低的的因因素素產(chǎn)品品定定位位40%產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)30%招標(biāo)標(biāo)采采購(gòu)購(gòu)15%組織織策策劃劃10%現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管管理理5%管理理投投入入的的精精力力產(chǎn)品品定定位位5%產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)20%招標(biāo)采采購(gòu)15%組織策策劃0%現(xiàn)場(chǎng)管管理60%過(guò)程控控制----材料選選用集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作集集中采采購(gòu)制制度材料設(shè)設(shè)備供供應(yīng)商商認(rèn)證證評(píng)估估制度度品牌產(chǎn)產(chǎn)品大廠產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)考考察的的產(chǎn)品品地域差差別地方規(guī)規(guī)定原材料料產(chǎn)地地滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保要求適應(yīng)地域特點(diǎn)質(zhì)量穩(wěn)定可靠材料選用原則過(guò)程控控制----材料封封存材料樣樣板間間材料封封樣材料對(duì)對(duì)樣現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)專(zhuān)設(shè)一一間材材料樣樣板間間，由由材料料工程程師負(fù)負(fù)責(zé)管管理，，分類(lèi)類(lèi)別貼貼標(biāo)簽簽有序序陳列列，并并建立立材料料樣板板入庫(kù)庫(kù)臺(tái)帳帳。任任何人人進(jìn)入入材料料樣板板間，，都必必須有有材料料工程程師陪陪同，，任何何對(duì)已已確定定樣板板的變變動(dòng)都都必須須通過(guò)過(guò)材料料工程程師。。招標(biāo)完完成后后，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部部應(yīng)要要求工工程\合約部部或材材料供供應(yīng)商商提供供封樣樣材料料，同同時(shí)存存檔合合同或或定樣樣時(shí)所所規(guī)定定的技技術(shù)規(guī)規(guī)格、、要求求。對(duì)對(duì)非甲甲供的的其它它重要要材料料，也也應(yīng)進(jìn)進(jìn)行材材料封封樣。。甲供和和三方方供貨貨材料料進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)，，甲方方工程程師和和監(jiān)理理人員員均可可調(diào)出出樣板板到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行對(duì)對(duì)樣，，用完完后及及時(shí)歸歸還。。已有有封樣樣的材材料第第一次次進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)，，必須須進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)對(duì)樣樣，并并對(duì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)對(duì)樣情情況做做出書(shū)書(shū)面記記載。。過(guò)程控控制----材料進(jìn)進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)收甲供材材料乙供材材料工程師師組織織監(jiān)理理公司司、承承建商商對(duì)材材料當(dāng)當(dāng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行對(duì)對(duì)樣；；檢查查供應(yīng)應(yīng)商是是否按按要求求提供供了合合格的的產(chǎn)品品合格格證明明、質(zhì)質(zhì)量檢檢驗(yàn)報(bào)報(bào)告；；安排排監(jiān)理理公司司根據(jù)據(jù)國(guó)家家規(guī)范范、萬(wàn)萬(wàn)科技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、合同同要求求對(duì)材材料進(jìn)進(jìn)行抽抽樣送送檢。。承包商商必須須向監(jiān)監(jiān)理公公司進(jìn)進(jìn)行報(bào)報(bào)驗(yàn)，，驗(yàn)收收要求求必須須符合合國(guó)家家規(guī)范范、現(xiàn)現(xiàn)行技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、政策策、法法規(guī)規(guī)規(guī)定的的要求求；重重要的的乙供供材料料：如如鋼筋筋、水水泥、、砌塊塊，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理部部會(huì)同同監(jiān)理理公司司將另另行進(jìn)進(jìn)行抽抽樣檢檢查，，由項(xiàng)項(xiàng)目部部人員員見(jiàn)證證取樣樣送檢檢。過(guò)程控控制----樣板引引路工藝樣樣板：：目的：：確定定工序序質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，控控制大大面積積施工工范圍：：每一一道關(guān)關(guān)鍵工工序時(shí)間：：關(guān)鍵鍵工序序施工工前要求：：樣板板的施施工工工藝和和質(zhì)量量合格格后，，才能能大面面積施施工。。注意事事項(xiàng)：：工藝藝樣板板的實(shí)實(shí)施時(shí)時(shí)間必必須盡盡量提提前，，給設(shè)設(shè)計(jì)修修改和和工藝藝改進(jìn)進(jìn)預(yù)留留足夠夠的時(shí)時(shí)間。。施工樣樣板間間：范圍：：每一一家總總包單單位、、每一一種戶戶型作用：：1、檢驗(yàn)驗(yàn)各家家總包包單位位及分分包商商的質(zhì)質(zhì)量水水平，，及早早發(fā)現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量量缺陷陷2、讓各各承包包商明明白萬(wàn)萬(wàn)科的的質(zhì)量量要求求。3、經(jīng)過(guò)過(guò)驗(yàn)收收的施施工樣樣板間間作為為施工工的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。過(guò)程控控制----樣板引引路過(guò)程控控制----樣樣板引引路交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間間：解決設(shè)設(shè)計(jì)缺缺陷和和功能能問(wèn)題題完成時(shí)時(shí)間：：在大大面積積裝修修施工工開(kāi)始始前完成標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：按交交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)完完成整整套房房間的的全部部施工工作用：檢檢驗(yàn)設(shè)計(jì)計(jì)合理性性、材料料部品效效果，確確保工程程產(chǎn)品滿滿足營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)計(jì)要求和和客戶正正常使用用要求。。過(guò)程控制制----實(shí)測(cè)實(shí)實(shí)量萬(wàn)科全集集團(tuán)所有有項(xiàng)目100%推動(dòng)實(shí)測(cè)測(cè)實(shí)量結(jié)合第三三方“飛飛行檢查查”結(jié)果果實(shí)施““拉閘””制度操作指引引即為萬(wàn)萬(wàn)科在質(zhì)質(zhì)量方面面的企業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，，其要求求顯著高高于國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測(cè)實(shí)量量結(jié)果與與一線公公司老總總及項(xiàng)目目人員的的績(jī)效考考核掛鉤鉤項(xiàng)目組織織架構(gòu)設(shè)設(shè)置中專(zhuān)專(zhuān)門(mén)設(shè)置置“質(zhì)量量技術(shù)工工程師””實(shí)測(cè)實(shí)量量穩(wěn)定在在90分以上，，且保持持了持續(xù)續(xù)提升觀感質(zhì)量量超過(guò)70分，仍需需改進(jìn)過(guò)程控制制----成品保保護(hù)討論：成成品保護(hù)護(hù)的必要要性和作作用成品保護(hù)護(hù)方案審審核合理安排排工序?qū)嵤┎⒕S維護(hù)成品保護(hù)護(hù)樣板驗(yàn)驗(yàn)收成品保護(hù)護(hù)交驗(yàn)各負(fù)其責(zé)責(zé)的原則則過(guò)程控制制----工序檢檢查目的：工工序檢查查表的建建立主要要是填補(bǔ)補(bǔ)過(guò)程控控制的空空白，使使之在分分步驟驗(yàn)驗(yàn)收中規(guī)規(guī)定更具具體。內(nèi)容：確確定項(xiàng)目目工程師師和監(jiān)理理公司的的檢查比比例；簡(jiǎn)簡(jiǎn)要闡述述該施工工步驟需需控制的的主要技技術(shù)要點(diǎn)點(diǎn)。執(zhí)行：編編制完善善的工序序檢查表表應(yīng)作為為合同簽簽訂的附附件，要要求監(jiān)理理公司和和承包單單位按工工序檢查查表格要要求進(jìn)行行驗(yàn)收工工作。過(guò)程控制制--質(zhì)量通病病要解決質(zhì)質(zhì)量通病病，一是是重視，，二是要要有科學(xué)學(xué)的方法法過(guò)程控制制----計(jì)劃管管理計(jì)劃可分分為：一級(jí)計(jì)劃劃：公司司年度計(jì)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃劃：各項(xiàng)項(xiàng)目里程程碑節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃劃：各項(xiàng)項(xiàng)目（詳詳細(xì)實(shí)施施）計(jì)劃劃過(guò)程控制制----計(jì)劃管管理二級(jí)計(jì)劃劃編制經(jīng)驗(yàn)分享享：流程程圖過(guò)程控制制----計(jì)劃管管理項(xiàng)目唯一一不變的的規(guī)律就就是“變化”理性而冷冷靜的對(duì)對(duì)待“變化”分析和確確認(rèn)“影響”申請(qǐng)并調(diào)調(diào)整計(jì)劃劃運(yùn)用project做好項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)計(jì)計(jì)劃管理理過(guò)程控制制----安全管管理安全管理理的關(guān)鍵鍵在于：：方案合理理、措施施到位分專(zhuān)業(yè)、、分區(qū)域域、責(zé)任任管理嚴(yán)格的過(guò)過(guò)程監(jiān)控控、檢查查到位眼明腿勤勤，高度度責(zé)任感感可視化建筑業(yè)每年由于傷害事故喪生的從業(yè)人員超過(guò)千人！損失逾百億！過(guò)程控制制----文明施施工文明施工工的關(guān)鍵鍵在于：：合理的投投入制定預(yù)案案和獎(jiǎng)罰罰措施監(jiān)督預(yù)案案的落實(shí)實(shí)與執(zhí)行行讓所有參參與人養(yǎng)養(yǎng)成工完完場(chǎng)清的的習(xí)慣定期和不不定期的的檢查、、獎(jiǎng)罰分分明管理人員員高度的的責(zé)任感感過(guò)程控制制----開(kāi)放日日確定開(kāi)放放區(qū)域和和范圍制定專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)方案和和計(jì)劃全員參與與（包括括施工單單位和監(jiān)監(jiān)理單位位）各專(zhuān)業(yè)協(xié)協(xié)同一致致，責(zé)任任到人提前通知知并提供供開(kāi)放信信息，讓讓客戶和和準(zhǔn)業(yè)主主有所了了解并充充滿期待待必要時(shí)進(jìn)進(jìn)行彩排排微笑待客客，服務(wù)務(wù)到位至少兩次次客戶開(kāi)開(kāi)放日過(guò)程控制制----示范區(qū)區(qū)討論：以以銷(xiāo)售為為龍頭？？項(xiàng)目對(duì)對(duì)銷(xiāo)售最最重要的的支持在在示范區(qū)區(qū)過(guò)程控制制----對(duì)供方方的管理理輸出從產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)的流流程：拿拿地—設(shè)計(jì)——報(bào)建——建造——銷(xiāo)售——投訴處理理——物業(yè)管理理中不難難發(fā)現(xiàn)，，幾乎每每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)都離不不開(kāi)與我我們合作作的供方方，如果果供方提提供的產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)能滿滿足我們們的要求求，則我我們的工工作質(zhì)量量和效率率就會(huì)大大大提高高。過(guò)程評(píng)估客戶理念管理流程工藝標(biāo)準(zhǔn)后評(píng)估萬(wàn)科供方項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)

供方施工班組供方高層避免問(wèn)題題重復(fù)發(fā)發(fā)生案例：某某公司在在制定質(zhì)質(zhì)量滿意意度提升升計(jì)劃時(shí)時(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)連續(xù)兩兩年客戶戶質(zhì)量投投訴前三三位的問(wèn)問(wèn)題均為為——墻面空鼓鼓、門(mén)窗窗滲漏、、鋁合金金門(mén)窗劃劃痕。而而相關(guān)的的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)早就就發(fā)布了了，工程程部經(jīng)理理很苦惱惱。這是為什么呢呢？地下室防水怎么做？從三期治水水，碧山臨海海滲水，山水水龍庭滲水，，。。。。案例：綠城在在質(zhì)量管理上上的經(jīng)驗(yàn)借鑒鑒：1、“綠城房產(chǎn)產(chǎn)缺陷匯編””——將項(xiàng)目過(guò)程中中出現(xiàn)過(guò)的質(zhì)質(zhì)量缺陷匯編編成冊(cè)，作為為后續(xù)項(xiàng)目操操作的警示冊(cè)冊(cè)，并作為監(jiān)監(jiān)理公司進(jìn)行行質(zhì)量過(guò)程管管理的依據(jù)；；2、組建“業(yè)主主質(zhì)量監(jiān)督小小組”——當(dāng)項(xiàng)目預(yù)售達(dá)達(dá)到30%時(shí)，邀請(qǐng)8~10位業(yè)主組成質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督小組組，每?jī)蓚€(gè)月月進(jìn)行一次檢檢查。業(yè)主質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督小組組和項(xiàng)目公司司工程管理部部、監(jiān)理公司司、集團(tuán)高層層不定期巡查查共同組成全全方位的質(zhì)量量控制體系。。避免問(wèn)題重復(fù)復(fù)發(fā)生案例：新疆萬(wàn)萬(wàn)科原計(jì)劃在在4月1日開(kāi)始基坑開(kāi)開(kāi)挖，但因?yàn)闉橐?guī)劃報(bào)批的的原因一再后后延，項(xiàng)目事事務(wù)部、設(shè)計(jì)計(jì)部相互推諉諉，甚至找原原因到了總辦辦和總經(jīng)理身身上了，那這這責(zé)任究竟該該由誰(shuí)負(fù)責(zé)呢呢？誰(shuí)該為結(jié)果負(fù)負(fù)責(zé)？誰(shuí)該為結(jié)果負(fù)負(fù)責(zé)？圖紙拖了，是是設(shè)計(jì)部門(mén)的的責(zé)任！成本給的錢(qián)太太少了，沒(méi)法法搞好現(xiàn)場(chǎng)！！營(yíng)銷(xiāo)總是沒(méi)完完沒(méi)了的要展展示區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)亂套了！采購(gòu)部選的單單位太差了?。　安魂P(guān)心是最大大的罪惡”——特里莎修女（1979年諾貝爾和平平獎(jiǎng)得主）現(xiàn)場(chǎng)是項(xiàng)目業(yè)業(yè)務(wù)鏈的引擎擎現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任感造造就健康的對(duì)對(duì)立關(guān)系，通通過(guò)適當(dāng)?shù)臎_沖撞來(lái)提高業(yè)業(yè)務(wù)質(zhì)量某項(xiàng)目實(shí)施室室內(nèi)空氣質(zhì)量量檢測(cè)，委托托當(dāng)?shù)匾痪邆鋫錂z測(cè)資格證證書(shū)的單位來(lái)來(lái)做，結(jié)果是是檢測(cè)指標(biāo)全全部合格。后后期，集團(tuán)進(jìn)進(jìn)行空氣質(zhì)量量抽檢，另外外選擇了一家家同樣具備資資格的檢測(cè)單單位，檢測(cè)結(jié)結(jié)果卻是甲醛醛、TVOC兩項(xiàng)指標(biāo)超標(biāo)標(biāo)。經(jīng)分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，原檢測(cè)測(cè)單位在實(shí)施施檢測(cè)時(shí)未嚴(yán)嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的辦辦法實(shí)施，檢檢測(cè)前封閉時(shí)時(shí)間不夠就取取樣導(dǎo)致結(jié)果果偏差。技術(shù)能力是現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理的前前提我們的人員不不專(zhuān)業(yè)，不了了解空氣質(zhì)量量檢測(cè)程序，，無(wú)法實(shí)施管管理；檢測(cè)單位認(rèn)為為我們需要的的僅是檢測(cè)報(bào)報(bào)告，幫我們們把問(wèn)題“消滅”了。案例1：專(zhuān)業(yè)能力是工工程人員基本本的價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理不是是單純的溝通通協(xié)調(diào)，否則則客戶關(guān)系人人員比我們更更具有競(jìng)爭(zhēng)力力對(duì)技術(shù)問(wèn)題有有發(fā)言權(quán)才能能與合作方平平等對(duì)話技術(shù)能力是現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理的前前提讓問(wèn)題可視化化案例：把事情一次就就做對(duì)公開(kāi)問(wèn)題：讓讓所有人知道道問(wèn)題將發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的的責(zé)任落實(shí)到到人依靠團(tuán)隊(duì)解決決問(wèn)題可視化不是找找責(zé)任人有效利用資源源現(xiàn)場(chǎng)管理不是是僅依靠甲方方的身份就行行必要的換位思思考有利于合合作要求必須足夠夠明確現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)合作單位的管管理協(xié)調(diào)--------總包、監(jiān)理、、分包、材料料供應(yīng)商公司內(nèi)部及職職能部門(mén)間的的協(xié)調(diào)--------設(shè)計(jì)、工程、、營(yíng)銷(xiāo)、客服服政府關(guān)系的管管理協(xié)調(diào)--------建設(shè)、質(zhì)檢、、安檢、交通通、城管壟斷資源的配配合協(xié)調(diào)--------供水、供電、、供暖、消防防、人防社會(huì)監(jiān)督管理理協(xié)調(diào)---------媒體（包括新新媒體）、公公眾對(duì)合作單位，，平等，尊重重是前提對(duì)內(nèi)部職能能部門(mén)，既既要客觀、、更要效率率對(duì)政府部門(mén)門(mén)，腿勤、、嘴勤、眼眼更勤對(duì)壟斷資源源，合作、、公平、實(shí)實(shí)事求是對(duì)社會(huì)監(jiān)督督，引導(dǎo)、、歡迎、創(chuàng)創(chuàng)口碑建立良好的人際關(guān)系知人之心自信之心積極之心主動(dòng)之意誠(chéng)懇之意建立良好人人際關(guān)系“三心二意”圖衡量項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理能能力的尺度度持續(xù)力是現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理成成功的關(guān)鍵鍵！安全速度質(zhì)量成本+X持續(xù)力()61第一部分什什么是現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理第二部分項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)備階階段第三部分項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施階階段第四部分項(xiàng)項(xiàng)目交付階階段第五部分總總結(jié)及案例例分享關(guān)注客戶體體驗(yàn)客戶對(duì)質(zhì)量量感知的維維度客戶認(rèn)為表表現(xiàn)房屋質(zhì)質(zhì)量的主要要維度是品質(zhì)感（細(xì)部效果果、品牌材材料及設(shè)施施）案例：某項(xiàng)項(xiàng)目在客戶戶開(kāi)放日活活動(dòng)及客戶戶預(yù)驗(yàn)房時(shí)時(shí)，客戶提提出了大量量問(wèn)題，由由于內(nèi)部信信息傳遞原原因，這些些問(wèn)題沒(méi)有有及時(shí)得到到整改；交交樓時(shí)客戶戶發(fā)現(xiàn)自己己前次提出出的問(wèn)題完完全沒(méi)有得得到整改，，結(jié)果情緒緒非常激動(dòng)動(dòng)，最后引引發(fā)了群訴訴。交付階段的的快速反應(yīng)應(yīng)直接影響響客戶認(rèn)知知案例例：：蓋蓋勒勒普普進(jìn)進(jìn)行行的的質(zhì)質(zhì)量量滿滿意意度度調(diào)調(diào)查查顯顯示示，，當(dāng)當(dāng)客客戶戶發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題題后后，，如如果果我我們們的的整整改改反反應(yīng)應(yīng)及及時(shí)時(shí)、、且且能能夠夠一一次次性性解解決決問(wèn)問(wèn)題題，，客客戶戶的的質(zhì)質(zhì)量量滿滿意意度度反反而而會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)提提升升。。交付付階階段段是是項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理的的最最后后一一道道防防線線客戶戶預(yù)預(yù)驗(yàn)驗(yàn)房房可可以以提提升升客客戶戶體體驗(yàn)驗(yàn)，，但但前前提提是是質(zhì)質(zhì)量量具具有有基基本本保保證證快速速、、有有效效的的維維修修能能夠夠挽挽回回客客戶戶的的信信任任及時(shí)時(shí)進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目交交付付總總結(jié)結(jié)交付付階階段段及及時(shí)時(shí)總總結(jié)結(jié)管管理理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)將將對(duì)對(duì)后后續(xù)續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)生生重重要要影影響響。。第一一部部分分什什么么是是現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管管理理第二二部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段第三三部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施階階段段第四四部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目交交付付階階段段第五五部部分分總總結(jié)結(jié)及及優(yōu)優(yōu)秀秀做做法法推推介介各階階段段優(yōu)優(yōu)秀秀做做法法與與案案例例分分享享課程程總總結(jié)結(jié)第一一部部分分：：萬(wàn)萬(wàn)科科工工程程管管理理精精細(xì)細(xì)化化的的前前提提1.把把質(zhì)質(zhì)量量融融入入生生命命――――質(zhì)質(zhì)量量是是萬(wàn)萬(wàn)科科的的生生命命線線2.項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理，，決決定定項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成敗敗的的關(guān)關(guān)鍵鍵3.設(shè)設(shè)置置質(zhì)質(zhì)量量技技術(shù)術(shù)工工程程師師崗崗位位，，讓讓專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)工工程程師師專(zhuān)專(zhuān)注注于于進(jìn)進(jìn)度度與與協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)4.承承包包商商――――不不是是誰(shuí)誰(shuí)都都可可以以到到萬(wàn)萬(wàn)科科做做工工程程5.生生命命不不息息，，學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)不不止止?。≌n程程總總結(jié)結(jié)第二二部部分分：：集集團(tuán)團(tuán)如如何何保保證證所所有有項(xiàng)項(xiàng)目目高高度度受受控控？？1.開(kāi)開(kāi)工工審審批批――――把把好好項(xiàng)項(xiàng)目目的的第第一一道道關(guān)關(guān)2.飛飛行行檢檢查查――――隨隨時(shí)時(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)備備迎迎接接的的突突擊擊檢檢查查3.拉拉閘閘制制度度————高高懸懸在在項(xiàng)項(xiàng)目目頭頭頂頂?shù)牡倪_(dá)達(dá)摩摩克克利利斯斯之之劍劍4.紅紅白黑榜榜——專(zhuān)專(zhuān)屬于承承包商的的黑白江江湖課程總結(jié)結(jié)第三部分分：項(xiàng)目目精細(xì)化化管理1.復(fù)復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的項(xiàng)項(xiàng)目部2.打打造扁扁平化的的內(nèi)部溝溝通平臺(tái)臺(tái)——項(xiàng)項(xiàng)目工作作群3.兵兵馬未動(dòng)動(dòng)，糧草草先行———用全全套施工工圖指導(dǎo)導(dǎo)施工4.謀謀定而后后動(dòng)———項(xiàng)目前前期策劃劃5.不不得不套套上的緊緊箍咒———項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃（里里程碑））6.工工程計(jì)計(jì)劃的依依據(jù)———標(biāo)準(zhǔn)工工期7.材材料選用用的禁區(qū)區(qū)8.與承承包商的的第一次次親密接接觸———總包配配合要求求課程總結(jié)結(jié)9.把把標(biāo)準(zhǔn)和和規(guī)范復(fù)復(fù)制到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)———樣板引引路10.過(guò)過(guò)程中的的質(zhì)量控控制———嚴(yán)把工工序質(zhì)量量檢查關(guān)關(guān)11.對(duì)對(duì)實(shí)體體質(zhì)量的的數(shù)據(jù)量量化———實(shí)測(cè)實(shí)實(shí)量12.了斷斷江湖一一直無(wú)法法解決的的傳說(shuō)———質(zhì)量量通病防防治13.無(wú)無(wú)論毛毛坯還是是精裝都都回避不不了的尷尷尬———成品保保護(hù)14.斬?cái)財(cái)鄶嚁噭?dòng)室內(nèi)內(nèi)空氣質(zhì)質(zhì)量的黑黑手———不止是是發(fā)生在在施工過(guò)過(guò)程15.給給客戶戶信心、、也給自自己信心心的鑰匙匙---開(kāi)放日日16.工程程對(duì)銷(xiāo)售售最重要要的支持持---搞定示示范區(qū)17.讓讓合作作方和我我們一樣樣思考---對(duì)對(duì)供方的的管理輸輸出18.關(guān)關(guān)于交付付的大結(jié)結(jié)局———用客戶戶的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)去要求求我們的的產(chǎn)品謝謝聆聽(tīng)聽(tīng)！9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December29,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。14:29:4514:29:4514:2912/29/20222:29:45PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2214:29:4514:29Dec-2229-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。14:29:4514:29:4514:29Thursday,December29,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2214:29:4514:29:45December29,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。29十十二二月月20222:29:45下下午午14:29:4512月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:29下下午12月-2214:29December29,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/2914:29:4514:29:4529December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。2:29:45下下午午2:29下下午午14:29:4512月月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Thursday,December29,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。