年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境分析基于對(duì)宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)判，2022年下半年主要城市供應(yīng)量將放大，與降息等貨幣政策微調(diào)共同促進(jìn)成交量的回升，但主要城市庫(kù)存壓力仍在高位，總體偏緊的調(diào)控政策、對(duì)投資投機(jī)需求的連續(xù)抑制，限制了量?jī)r(jià)連續(xù)上行的空間，不同城市表現(xiàn)更加分化。

1、供應(yīng)

大部分企業(yè)年初制定方案時(shí)將推盤重點(diǎn)放在下半年。2022年上半年供應(yīng)量處于近三年同期較低水平，很重要的緣由在于年初主流企業(yè)預(yù)期上半年市場(chǎng)形勢(shì)不佳，因而放慢開工，把大部分推盤方案放在下半年。隨著二季度成交量的回升和9-10月季節(jié)性供應(yīng)高峰的來臨，加上貨幣政策微調(diào)（6-7月連續(xù)降息）進(jìn)一步釋放市場(chǎng)回暖信號(hào)，估計(jì)下半年主要城市供應(yīng)量將明顯放大。

過去兩年大批新開工項(xiàng)目漸漸推向市場(chǎng)，下半年庫(kù)存壓力依舊顯著。2022-2022年，全國(guó)住宅新開工面積增速處于近十年來的高點(diǎn)，在建規(guī)模創(chuàng)歷史新高。主要城市過去兩年的新開工項(xiàng)目也處于較高水平，比同期批準(zhǔn)上市規(guī)模超出1000萬平米以上，說明這兩年新開工項(xiàng)目由于調(diào)控政策放慢入市步伐。隨著下半年季節(jié)性推盤高峰的到來，這批項(xiàng)目將漸漸推向市場(chǎng)，主要城市的庫(kù)存壓力在下半年仍將處于較高水平。

2、需求

貨幣政策微調(diào)、成交量回升推動(dòng)購(gòu)房者入市意愿提升。隨著今年兩次下調(diào)存準(zhǔn)和兩次降息，各地出臺(tái)的微調(diào)政策，降低了剛需群體的入市門檻和成本，剛性需求對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期已逐步轉(zhuǎn)變，部分城市中低價(jià)樓盤消失日光現(xiàn)象。北京、上海等地中高端樓盤成交量回升表明改善性需求也開頭入市。央行發(fā)布的二季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，將來三個(gè)月內(nèi)預(yù)備購(gòu)房的居民占15.7%，較上季提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到兩年來的最高點(diǎn)，而預(yù)期下季房?jī)r(jià)上漲的居民占20.4%，較上季高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

綜合來看，由于供應(yīng)放大、貨幣政策微調(diào)、購(gòu)房意愿上升等促進(jìn)因素，主要城市成交量仍將回升，帶動(dòng)全國(guó)銷售趨穩(wěn)，但總體偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策、投資投機(jī)性需求的抑制，將限制成交量上行的空間。目前市場(chǎng)消費(fèi)主力為首次置業(yè)、首次改善等剛性需求，在階段性釋放后需要時(shí)間來積累，同時(shí)各重點(diǎn)城市6月成交量已經(jīng)接近2022年調(diào)控來高點(diǎn)，較2022年高點(diǎn)也僅相差約15%，因此下半年成交量將穩(wěn)中有升，連續(xù)持續(xù)大幅上升可能性不大。

3、價(jià)格

重點(diǎn)城市部分新居和二手房消失的價(jià)格上漲苗頭可能隨著成交量的放大而向更多區(qū)域和城市擴(kuò)散。十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格3-6月持續(xù)環(huán)比上漲，百城新建住宅價(jià)格自2022年9月起連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下降后到今年6月止跌回升。另一方面，除此前低價(jià)入市項(xiàng)目在取得較好銷售業(yè)績(jī)后摸索性漲價(jià)外，部分城市具有資源優(yōu)勢(shì)的高端項(xiàng)目也消失提價(jià)現(xiàn)象?？紤]到一線城市和二手房市場(chǎng)對(duì)全國(guó)總體的領(lǐng)先狀況，估計(jì)在下半年，將有更多城市在成交量和政策利好的推動(dòng)下，價(jià)格漸漸企穩(wěn)并略有上漲。

總體來看，在政府的親密監(jiān)督之下，供應(yīng)量漸漸增加、庫(kù)存壓力依舊高企、房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨緊將弱化價(jià)格上漲動(dòng)力，全國(guó)整體價(jià)格基本保持平穩(wěn)，但各類城市表現(xiàn)分化。在成交連續(xù)回升的形勢(shì)下，一線和部分二線城市由于供應(yīng)量相對(duì)不足，價(jià)格可能略有上漲，而多數(shù)二三線城市成交量暫未明顯好轉(zhuǎn)，價(jià)格仍會(huì)連續(xù)盤整。需要留意的是，在觀望心情緩解和成交連續(xù)回升的形勢(shì)下，若政府不出臺(tái)政策給市場(chǎng)降溫，任由調(diào)控放松預(yù)期擴(kuò)散，則價(jià)格恐難保持平穩(wěn)。

4、土地

上半年全國(guó)土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)水平連續(xù)下降，但近一兩個(gè)月部分龍頭企業(yè)拿地動(dòng)作明顯加強(qiáng)，目光更多集中在一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，下半年這些城市土地市場(chǎng)將較為活躍，但全國(guó)整體難超去年。迫于地方財(cái)政壓力，下半年地方政府會(huì)加大推地力度，但由于企業(yè)拿地仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度、秉承量入為出策略，土地供應(yīng)方案完成率不會(huì)太抱負(fù)。從不同城市來看，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊由于稀缺性可能得到更多企業(yè)的關(guān)注，下半年將有更多溢價(jià)成交的地塊提振市場(chǎng)熱度和企業(yè)拿地意愿；而多數(shù)二三線城市由于過去幾年土地供應(yīng)相對(duì)充分，去庫(kù)存壓力較大，企業(yè)在這些城市拿地將較為謹(jǐn)慎。

從近年土地成交總量來看，部分城市下半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)供應(yīng)壓力大，有些城市如武漢、天津等有力量消化，有些城市則需要更長(zhǎng)時(shí)間，而北京、上海等一線城市供應(yīng)仍在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)相對(duì)不足。過去三年，天津、武漢、沈陽、重慶、成都、青島、杭州、貴陽等二線城市住宅用地的供應(yīng)量（按建筑面積計(jì)算）均超過4000萬平米，遠(yuǎn)高于其他城市。按近三年住宅年均銷售面積計(jì)算，唐山、杭州等過去三年的土地供應(yīng)需要10年以上消化，寧波、鎮(zhèn)江、天津、武漢、太原等地需要7年以上，表明這些城市供過于求風(fēng)險(xiǎn)較大。重慶的土地供應(yīng)規(guī)模雖然大，但相當(dāng)于約3年的銷售量，消化速度較為合理。同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，這些二線城市多為所在區(qū)域的中心城市，人口基數(shù)浩大且能吸引本區(qū)域