萬科東方尊峪商業(yè)裙樓營銷思路市場及項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營銷策略目錄1.1深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展；固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，其中交通運(yùn)輸、倉儲及郵電通訊業(yè)投資增長最快；處于由工業(yè)化向后工業(yè)化邁進(jìn)階段；穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長是房地產(chǎn)健康發(fā)展的有力支撐；1.2房地產(chǎn)政策推進(jìn)住房保障政策的關(guān)鍵之年

——保障性住房對商品房市場形成沖擊貨幣政策從緊意味著金融緊縮已成定局——使房地產(chǎn)資金鏈從緊落實(shí)和完善現(xiàn)有政策仍是今年主旋律——擠壓房地產(chǎn)泡沫，規(guī)范市場行為土地市場清理整頓強(qiáng)度進(jìn)一步加大——囤地成本增加，增加房產(chǎn)供應(yīng)2007年宏觀調(diào)控效果明顯，2008年銀根緊縮和宏觀政策的進(jìn)一步落實(shí)必然使得市場規(guī)范化。1.3羅湖區(qū)商圈分布大劇院-華潤商圈，以萬象城、書城為代表，擁有成熟的商業(yè)設(shè)施和配套設(shè)施。國貿(mào)-人民南商圈，深圳檔次最高的商業(yè)中心區(qū)羅湖-火車站商圈，羅湖商業(yè)城為代表，港人集聚地四大商圈由地鐵串聯(lián)，業(yè)態(tài)齊全；商業(yè)輻射深圳乃至珠三角；歷史悠久，發(fā)展成熟；受核心商圈影響，羅湖新入市裙樓商業(yè)基本是社區(qū)配套商業(yè)老街-東門商圈，深圳歷史最為悠久的商圈也是羅湖的核心11.4房地產(chǎn)市場分析住宅市場現(xiàn)狀成交面積整體上呈逐步下滑趨勢；成交價(jià)格在08年2月前無明顯變化，在08年3、4月份下降趨勢明顯；投資性市場讓位于理性需求市場，觀望氣氛濃厚；11.4房地產(chǎn)市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀深圳市歷年商業(yè)用房施工面積及新開工面積深圳市歷年商服用地占土地總供應(yīng)情況商服用地供應(yīng)逐年減少；商業(yè)用房的施工高峰期集中在兩年前，新開工面積上漲有限。由此推理，現(xiàn)在的商服物業(yè)尤其是關(guān)內(nèi)的新增商業(yè)供應(yīng)不多；投資者在關(guān)內(nèi)投資商業(yè)物業(yè)可選擇性相對較少；社區(qū)商業(yè)已成近兩年投資熱點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)存在一定的投資群體1.4房地產(chǎn)市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格呈上升趨勢；各年價(jià)格上浮相差不大，呈穩(wěn)定上升趨勢；成交量呈先增后降趨勢，但降幅不大；今年商業(yè)地產(chǎn)的成交價(jià)格不會出現(xiàn)明顯下跌；估計(jì)成交量降幅不大；11.408年商鋪投資熱點(diǎn)區(qū)域分析前海片區(qū)則是前海灣中心區(qū)的核心組成部分之一；西部通道的開通，為前海片區(qū)注入了新的活力；新規(guī)劃的出爐，意味著前海區(qū)域擁有更高的起點(diǎn)；深南大道與寶安大道的連接、將建成通車的廣深沿江高速公路等利好。寶安中心區(qū)處珠三角地區(qū)“穗-深-港”黃金走廊上的重要節(jié)點(diǎn)；地鐵1號線、深港西部通道、沿江高速公路、廣深高速、大鏟灣港口、深圳機(jī)場等交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。是未來深圳兩大中心區(qū)之一的重要組成部分。樓盤分布，下同寶安中心區(qū):地緣優(yōu)勢、交通樞紐地帶和逐步升級的區(qū)域功能成為投資的主要支撐點(diǎn)。前海片區(qū):規(guī)劃有利、交通配套逐漸成熟、高素質(zhì)人才的不斷進(jìn)駐成為投資的支撐點(diǎn)1龍崗中心城是重要的城市次中心之一，是全區(qū)行政、金融、商貿(mào)、信息和文體中心；深惠公路的拓寬以及清平高速、南坪快速通車和地鐵3號線的正式動工等，使龍崗片區(qū)彰顯出極大的活力；前海灣中心區(qū)的重要組成部分；深圳唯一的濱海國際門戶；港人置業(yè)后海一時(shí)成為熱點(diǎn)；龍崗中心城:區(qū)域核心、交通的快速發(fā)展和大運(yùn)會的申辦成為投資的主要支撐點(diǎn)。前海灣片區(qū):人文氣息與自然資源并重，西部通道的開通使其成為投資熱點(diǎn)。1.408年商鋪投資熱點(diǎn)區(qū)域分析1布吉片片區(qū)隨隨著地地鐵3號線的的建設(shè)設(shè)和深深惠公公路改改造，，交通通逐步步完善善；深圳中中部綜綜合組組團(tuán)和和中部部物流流組團(tuán)團(tuán)的重重要組組成部部分，，地位位明顯顯提升升；環(huán)境、、衛(wèi)生生、治治安及及配套套設(shè)施施等完完善；；龍華華華為、、富士士康等等，為為片區(qū)區(qū)帶來來了大大量的的高科科技人人才；；地鐵四四號線線將在在2009年開通通；城市次次中心心；布吉片片區(qū):城市規(guī)規(guī)劃有有利、、交通通逐步步改善善、相相關(guān)配配套的的完善善成為為投資資的支支撐點(diǎn)點(diǎn)。龍華片片區(qū):地鐵的的開通通、入入駐大大企業(yè)業(yè)員工工對住住房的的剛性性需求求成為為片區(qū)區(qū)升溫溫的重重要因因素。。1.408年商鋪鋪投資資熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域分析析1.5深圳房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資特征征“羊群效效應(yīng)””導(dǎo)致致的投投資行行為明明顯，，投資資者缺缺乏理理性。。熱點(diǎn)片片區(qū)投投資所所占比比例極極高，，投資資者沒沒有細(xì)細(xì)分投投資市市場，，造成成部分分樓盤盤被低低估。。投資者者對市市場反反應(yīng)遲遲鈍，，市場場發(fā)生生變化化時(shí)，，不能能做出出有效效調(diào)整整。深圳房房產(chǎn)低低迷造造成大大量投投資者者轉(zhuǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)異地地市場場。細(xì)分投投資客客戶群群，準(zhǔn)準(zhǔn)確把把握目目標(biāo)客客戶方方可一一擊制制勝；；轉(zhuǎn)變投投資者者觀念念，引引導(dǎo)投投資者者行為為已成成必須須。特征一一特征二二特征三三特征四四11.6片區(qū)商商業(yè)供供求分分析本項(xiàng)目目，住住宅1610戶，商商業(yè)6000多㎡鴻景翠翠峰，，住宅宅400多戶，，商業(yè)業(yè)3000多㎡晴山月月，住住宅近近300戶，商商業(yè)約約1500㎡㎡片區(qū)集集中有有3個(gè)樓盤盤；此此外周周邊再再無競競爭項(xiàng)項(xiàng)目；；片區(qū)規(guī)規(guī)劃約約有1萬人口口，商商業(yè)面面積近近1萬平，，二者者比例例約為為1：1。理論論上供供求平平衡；；與本年年投資資熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)區(qū)相比比，片片區(qū)商商業(yè)缺缺乏有有力支支撐點(diǎn)點(diǎn)；1.7片區(qū)消消費(fèi)者者分析析梧桐山山公園園，無無規(guī)劃劃住宅。。臨香港大霧霧山，無規(guī)規(guī)劃住宅區(qū)。。農(nóng)民房，居居住人口少少。與項(xiàng)目目隔羅沙公公路，到項(xiàng)項(xiàng)目可達(dá)性性差。蓮塘工業(yè)區(qū)區(qū)，離項(xiàng)目目20分鐘車程，，片區(qū)配套套相對完善善。消費(fèi)者者消費(fèi)能力力有限目標(biāo)消費(fèi)群群集中在包包括項(xiàng)目在在內(nèi)的三個(gè)個(gè)樓盤內(nèi)；；項(xiàng)目可達(dá)性性差，周邊邊居住區(qū)少少，基本無無外來消費(fèi)費(fèi)人群；商業(yè)應(yīng)以滿滿足本片區(qū)區(qū)消費(fèi)者為為主；往東有隧道道與鹽田相相隔，為主要干道道1.8項(xiàng)目片區(qū)商商業(yè)價(jià)值研研判由于片區(qū)2公里內(nèi)無商商服物業(yè)，，造成住宅宅居民生活活不便。因因此商業(yè)實(shí)實(shí)為住宅的的附屬；片區(qū)消費(fèi)能能力有限，，人均商業(yè)業(yè)占有率約約為1，商業(yè)經(jīng)營營存在一定定風(fēng)險(xiǎn)；交通不便，，無法提升升有效消費(fèi)費(fèi)；商業(yè)體量小小，不利于于商業(yè)整體體規(guī)劃。商業(yè)價(jià)值為為提升住宅宅價(jià)值而建建，自身缺缺乏價(jià)值支支撐；后期商業(yè)規(guī)規(guī)劃應(yīng)著眼眼于社區(qū)配配套，如此此方可對住住宅形成增增值作用，，利于烘托托企業(yè)品牌牌形象；市場及項(xiàng)目目分析項(xiàng)目定位營銷策略目錄占地面積：約11萬㎡總建筑面積：約33萬㎡容積率：2.12綠化率：67.5%覆蓋率：16.7%中央會所：約6000㎡商業(yè)：剩余16個(gè)商鋪，2614㎡-2F：461㎡-1F：651㎡1F：502㎡層高：4.5m1.1項(xiàng)目概括1.2商業(yè)街SWOT分析分析總結(jié)：：雖有主力店店進(jìn)駐，但但吸納泛社社區(qū)的消費(fèi)費(fèi)較難商業(yè)人氣隔隔斷，通達(dá)達(dá)性不高，，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的輻射力力有限體量及結(jié)構(gòu)構(gòu)限制，限限制業(yè)態(tài)的的取向招商有一定定難度，與與招商的品品牌及檔次次要求有矛矛盾入住人口有有限，針對對目標(biāo)客群群的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，與期期望中商業(yè)業(yè)形態(tài)有矛矛盾做社區(qū)配套套商業(yè)是目目前最可行行的出路要做出風(fēng)格格來彌補(bǔ)缺缺點(diǎn)，留住住消費(fèi)要做出品質(zhì)質(zhì)，使之功功能健全業(yè)態(tài)選擇要要根據(jù)消費(fèi)費(fèi)目的性選選擇要有一個(gè)艱艱辛的商業(yè)業(yè)培育過程程要做出讓步步，留出利利潤空間集商業(yè)、文文化、休閑閑、服務(wù)于于一體的立體全景式式豪宅社區(qū)區(qū)商業(yè)配套套1.3項(xiàng)目定位半山觀景的的商業(yè)步行行街多首層臨街街店鋪富人區(qū)的唯唯一高品質(zhì)質(zhì)多功能服服務(wù)商業(yè)萬科·天街SKYSHOP1.4案名建議個(gè)人護(hù)理：：萬寧等便利店：7-11便利店、面面包屋、母母嬰兒童用用品等精品店：花花店、書吧吧、戶外用用品店中西快速餐餐飲：真功功夫西餐咖啡：：雨花咖啡啡、上島咖咖啡等配套：銀行行美容：自然然美SPA、首腦美發(fā)發(fā)藥業(yè)：海王王、一致等等茶莊：天福福茗茶等服務(wù)：干洗洗店、水站站、奶站沖?。嚎逻_(dá)達(dá)沖印等培訓(xùn)：兒童童才藝健康：健身身房、康體體中心社康：健康康管家等其它：寵物物醫(yī)院等1.5商戶組合建建議1.6業(yè)態(tài)平面分分布模擬-2F平面分布模模擬-1F平面分布模模擬1F平面分布模模擬1.6客戶定位-----投資客定位位萬科會會員員——眾多的投資資者已經(jīng)意意識到萬科科物業(yè)“保保值抗跌””的能力，，這部分忠實(shí)實(shí)的追隨者者是重要的的客戶來源源.本項(xiàng)目和周周邊項(xiàng)目業(yè)業(yè)主——社會高尚階階層，具有有購買能力力，且已認(rèn)認(rèn)同了片區(qū)區(qū)價(jià)值,將成為本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)的的潛在投資資客通泰地產(chǎn)二二三級聯(lián)動動,異地客戶等等，多年積積累的客戶戶資源是本本項(xiàng)目的重重要客戶來來源從住宅投資資中、股市市中退出的的投資者，，通過引導(dǎo)導(dǎo)可以成為為項(xiàng)目的潛潛在客戶1.6消費(fèi)者分析析1.7項(xiàng)目租金預(yù)預(yù)估租金：-2層：115元/㎡-1層：85元/㎡1層：60元/㎡周邊商業(yè)調(diào)調(diào)研社區(qū)商業(yè)租租賃水平放水養(yǎng)魚原原則，門檻檻不宜過高高優(yōu)惠政策1.8項(xiàng)目價(jià)格定定位依據(jù)項(xiàng)目租租金，按年年8%回報(bào)率計(jì)算算項(xiàng)目均價(jià)價(jià)：-2層售價(jià)為：：17250元/㎡-1層售價(jià)為：：12750元/㎡1層售價(jià)為：：9000元/㎡注:詳細(xì)的價(jià)格格表容后再再行提交。。市場及項(xiàng)目目分析項(xiàng)目定位營銷策略目錄1.1銷售方式建建議直接銷售或或帶租約銷銷售，不返返租；以招商作為為推動力，，租售并舉舉；劃定模擬業(yè)業(yè)態(tài)，描繪繪商業(yè)前景景，達(dá)成消消費(fèi)前景共共識；整合多方資資源，強(qiáng)勢勢出擊；鎖定目標(biāo)客客戶，讓出出利潤空間間；協(xié)助培育市市場。1.2合作條件開發(fā)商品牌牌塑造以及及給予商業(yè)業(yè)發(fā)展的支支持主力店財(cái)富富效應(yīng)高消費(fèi)、低低競爭營造造利潤空間間業(yè)態(tài)規(guī)劃的的合理，商商家資源的的調(diào)動配合合鞏固投資資前景推介活動的的開展，最最直接面對對潛在客戶戶1.4項(xiàng)目營銷推推廣投資。風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。回報(bào)是是商業(yè)投資資的核心三三要素項(xiàng)目品牌價(jià)價(jià)值萬科高尚住住宅商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目,以財(cái)富人士士的時(shí)尚生生活中心為為整個(gè)項(xiàng)目目奠定高價(jià)價(jià)值基礎(chǔ),同時(shí)與其它它在售商業(yè)業(yè)項(xiàng)目拉開開價(jià)值距離離.為后期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高價(jià)值訴訴求定下基基調(diào).+財(cái)富人士時(shí)尚生活中中心主力店效應(yīng)應(yīng)既是人流的的保證又是是信心的保保證，商鋪鋪價(jià)值有保保證在主力店周周邊，好做做生意好賺賺錢消費(fèi)空間大大，競爭小小高消費(fèi)人群群聚集、低低競爭市場場利潤有保證證、回報(bào)就就有保證獨(dú)特的商業(yè)業(yè)特色，業(yè)業(yè)態(tài)組合，，品牌商家家聚合是持持續(xù)走旺的的保證全景式立體體商鋪，多多首層概念念健全的服務(wù)務(wù)功能良好的消費(fèi)費(fèi)引導(dǎo)作用用萬科的精心心扶持組織產(chǎn)品投投資說明會會直接，高效效面對投資資者面對面消除除投資者的的各項(xiàng)顧慮慮產(chǎn)品說明會會1.5項(xiàng)目七大核核心賣點(diǎn)品牌：萬科科地產(chǎn),中國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑跑者;消費(fèi)基礎(chǔ)雄雄厚：滿足足一萬高消消費(fèi)人群的的日常需求求主力店：華華潤萬家，，主力店財(cái)財(cái)富效應(yīng)特色：特色色強(qiáng)，功能能全，品牌牌優(yōu)，服務(wù)務(wù)好稀缺：即是是必須，競競爭又小，，年限長的的稀缺商業(yè)業(yè)，僅剩余余16位保值增值：：有品牌，，有主力店店，有特色色，有消費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)，稀稀缺都是保保值增值的基礎(chǔ)7.扶持：萬科科及專業(yè)公公司，幫助助商業(yè)成長長，采取扶扶持舉措9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:37:4003:37:4003:3712/31/20223:37:40AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2203:37:4003:37Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:37:4003:37:4003:37Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2203:37:4003:37:40December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月20223:37:40上上午03:37:4012月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月223:37上上午12月-2203:37December31,202216、行動出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/313:37:4003:37:4031December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。3:37:40上上午午3:37上上午午03:37:4012月月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:37:4003:37:4003:3712/31/20223:37:40AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2203:37:4003:37Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。03:37:4003:37:4003:37Saturday,December31,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2203:37:4003:37:40December31,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十二月月20223:37:40上午03:37:4012月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月223:37上上午12月-2203:37December31,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/313:37:4003:37:4031December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。3:37:40上上午午3:37上上午午03:37:4012月月-229、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。03:37:4003:37:4003:3712/31/20223:37:40A