Thinking思路典型項(xiàng)目分析市場總結(jié)與發(fā)展建議房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析儋州城市發(fā)展趨勢市政配套分布：新城市政配套以儋州文化公園為中心，集中分布在迎賓大道和中興大道兩側(cè)西部中心醫(yī)院大潤發(fā)超市萬國大都會發(fā)菜市場文化廣場恒大影院望海國際夏日百貨東方廣場學(xué)校星級酒店公務(wù)員小區(qū)中興公園項(xiàng)目分布圖：新開發(fā)項(xiàng)目向市政配套附近靠攏，迎賓大道和中興大道兩側(cè)成角逐焦點(diǎn)規(guī)模：市區(qū)項(xiàng)目10萬方以內(nèi)占主力，大盤項(xiàng)目完工量較小，規(guī)模優(yōu)勢尚未形成兆南熙園51015202530以上建筑體量（萬㎡）0369121518以上完工量（萬㎡）恒大名都和信經(jīng)典花園海航望海亞瀾灣水榭丹堤水岸名都藍(lán)色雅典凡爾賽花園郁金香郡西城國際儋城一品花果莊園華諾國際御景龍庭都市歐情碧海一家名城世茂天城和風(fēng)雅居蔚藍(lán)椰風(fēng)儋州市區(qū)項(xiàng)目規(guī)模/完工量對比分析戶型配比：較早開發(fā)項(xiàng)目以剛需三房為主，近期入市項(xiàng)目一房比例明顯增加儋州市區(qū)典型項(xiàng)目戶型配比統(tǒng)計(jì)成交結(jié)構(gòu)：毛坯房成交單價(jià)以3700-4200為主；度假和剛需總價(jià)差異明顯，分別是20-25萬和40-50萬市區(qū)成交單價(jià)構(gòu)成市區(qū)成交總價(jià)構(gòu)成價(jià)格走勢：近兩年市區(qū)價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展，漲幅較東線城市明顯偏低，且呈現(xiàn)下滑趨勢儋州市區(qū)商品房成交均價(jià)走勢典型項(xiàng)目價(jià)格走勢：前期價(jià)格差異明顯，隨著后續(xù)項(xiàng)目的入市，價(jià)格戰(zhàn)越演越烈儋州市區(qū)典型項(xiàng)目均價(jià)走勢客戶構(gòu)成：較早開發(fā)以本地客戶為主，島外客戶增量緩慢；近期入市項(xiàng)目島外客戶占比增加儋州市區(qū)典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成對比營銷模式：以自主銷售為主，分銷代理為輔，度假項(xiàng)目分銷模式處于起步階段，分銷點(diǎn)數(shù)普遍4-5%，分銷成交貢獻(xiàn)率低，僅占總成交的20%左右。項(xiàng)目名稱分銷點(diǎn)數(shù)簽約量（家）重點(diǎn)分銷公司備注花果莊園4—5%（每月8套）7總代理，簽二級分銷亞瀾灣4—5%（每月5套以上）10天聯(lián)、我房、瓊房、恒大名都1.8—5%20天聯(lián)、華信兆南4—6%60天聯(lián)、華信簽約分銷公司做旗下所有項(xiàng)目和信經(jīng)典花園4%15天聯(lián)海航望海國際廣場4%30天聯(lián)、華信、三亞哈100與海航地產(chǎn)簽，代理旗下所有項(xiàng)目水榭丹堤4%8天聯(lián)、澄邁春天儋州市區(qū)項(xiàng)目分銷代理情況統(tǒng)計(jì)個案分析——剛需代表1海南恒大名都概況項(xiàng)目名稱海南恒大名都項(xiàng)目地址儋州市蘭洋北路（文化公園旁）占地面積32000平方米建筑面積126730平方米容積率2.5%開發(fā)商恒大地產(chǎn)總戶數(shù)2000戶停車位地上停車1:0.4項(xiàng)目點(diǎn)評：1、位于城北新區(qū)市中心，儋州市區(qū)開發(fā)較早的項(xiàng)目，目前小區(qū)已經(jīng)成熟，入住率達(dá)70%以上；2、產(chǎn)品外立面上檔次，特征鮮明，為精裝修交付，但后期問題較突出，小區(qū)內(nèi)停車位少，停車?yán)щy。個別業(yè)主因?yàn)榻桓秵栴}自己或介紹朋友到周邊項(xiàng)目購買；3、尾盤剩余120多套房源，今年清盤，市區(qū)無土地儲備，跟我司將開發(fā)的項(xiàng)目無關(guān)聯(lián)。恒大名都——推售情況分析一期已售罄二期剩余120多套一期概況：一期8棟中高層、6棟高層(27層），978戶，項(xiàng)目建筑為新古典歐陸風(fēng)格，戶戶方正，南北通透。2011年1月開盤，開盤成交均價(jià)6200元/平方米，含1500元/平方米裝修，儋州市內(nèi)第一個精裝修小區(qū)，目前已全部交房。二期概況：二期2012年推出，目前剩余約120套，剩余房源主要為三房、四房戶型。恒大名都——戶型配比面積(㎡)戶型贈送(㎡)套數(shù)比例892F2T3.613213%90-1393F2T6.582681%1664F2T8646%二期項(xiàng)目點(diǎn)評：1、恒大產(chǎn)品全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，面積偏大，打造手法標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品全國復(fù)制；2、項(xiàng)目定位主要為城市剛需，三房改善性自住戶型為主，超過80%，無一房產(chǎn)品；

恒大名都——典型戶型項(xiàng)目戶型分析戶型點(diǎn)評：1、剩余三房中，2號房次臥為暗房，餐廳空間較小，舒適性差；2、剩余四房中，客廳格局不理想，餐廳跟客廳聯(lián)系不緊密三房1號房三房2號房四房四房三房恒大名都——目前銷售情況目前銷售情況類別信息開盤時(shí)間2011年一期開盤，二期2012年開盤推出情況二期共1022套，目前剩2、3、4、8、9、11、12、14、15、16、17、18和19號樓在售，在售房源約120套，三房122-139㎡，四房166-167㎡銷售均價(jià)總價(jià)范圍起價(jià)4850元/㎡，均價(jià)5600元/㎡，最高6100元/㎡三房60-78萬，四房85-93萬優(yōu)惠情況尾盤85折，一口價(jià)4900元/㎡；零首付，首期付6%，分4年還，每年8%熱銷戶型136㎡三房月去化速度清盤一口價(jià)及零首付政策推出后，銷售較好，當(dāng)月成交50多套分銷情況分銷點(diǎn)數(shù)1.8-5%，華信等成交比較好客戶分析客戶以本地客戶為主，占80%，以本地私企老板，公務(wù)員為主；購買主要為剛需自住，認(rèn)可項(xiàng)目配套及周邊商業(yè)前景；由于是精裝修，后期交付問題比較突出，老業(yè)主口碑欠佳；島外占20%，主要為海南本地代理公司客戶。個案分析——剛需代表2海航儋州望海國際廣場概況項(xiàng)目名稱海航儋州望海國際廣場項(xiàng)目地址市文化廣場西側(cè)占地面積45184㎡建筑面積住宅13萬㎡，商業(yè)1.5萬㎡容積率2.5開發(fā)商海航地產(chǎn)總戶數(shù)住宅959套、商鋪63套停車位635個項(xiàng)目點(diǎn)評：1、該項(xiàng)目為新城市中心第一個大型綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)含酒店、望海廣場、住宅于一體；核心賣點(diǎn)有：酒店、購物廣場、城市公園、影城、學(xué)校等2、戶型設(shè)計(jì)全部為朝南戶型，格局方正，性價(jià)比高；海航儋州望海國際廣場——推售情況分析預(yù)定在售待售在售產(chǎn)品情況：1、6、10號樓在售，2梯4戶，18層高，全部為南向戶型；6號樓全部為4房戶型；2、3、9號樓為首期推出戶型，目前基本售罄預(yù)定產(chǎn)品情況：7號樓由北京某單位整棟預(yù)定，目前不對外銷售待售產(chǎn)品情況：8號樓位置較好，為樓王單位，保留房源，明年將先推出商業(yè)，等配套成熟以后再售售罄在售售罄售罄在售海航儋州望海國際廣場——戶型配比面積(㎡)戶型套數(shù)比例581F1T18019%84-1012F2T21623%115-1433F2T1W49151%1644F2T2W727%項(xiàng)目點(diǎn)評：1、該項(xiàng)目戶型全部為南向戶型；2、定位以剛需自住為主，三房產(chǎn)品占比超過50%；3、小戶型主要分布在邊角位置，熱銷戶型115㎡三房主要分布在1、2、3棟樓的兩側(cè)，視線無遮擋。一房分布區(qū)三房房分布區(qū)海航儋州望海國際廣場——典型戶型項(xiàng)目戶型分析戶型點(diǎn)評：1、一房主要在9、10號樓，全部南向戶型，標(biāo)準(zhǔn)的一房一廳，受度假客戶青睞；2、三房，建筑面積115㎡、119㎡，本地剛需客戶最喜歡的戶型。

三房一房海航儋州望海國際廣場——目前銷售情況目前銷售情況類別信息開盤時(shí)間2012年10月開始銷售，13年10月正式對外開盤推出情況一期推出2、3、9號樓，以小戶型和三房戶型為主，基本售罄；正式開盤推出1、6、10號樓，推出143平米三房，164平米四房和58平米一房銷售均價(jià)總價(jià)范圍起價(jià)3680元/平米，均價(jià)4300元/平米，最高價(jià)5100元/平米一房23-29萬；三房50-60萬；四房70-80萬優(yōu)惠情況開盤優(yōu)惠87折，目前優(yōu)惠為一次性95折，按揭97折熱銷戶型58平米一房和115、119三房月去化速度開盤當(dāng)月100多套，本月10多套分銷情況分銷點(diǎn)數(shù)4%，海航地產(chǎn)總部簽約，做儋州項(xiàng)目的有瓊海天聯(lián)、三亞哈100、華信等分銷公司客戶分析島內(nèi)：客戶有本地剛需客戶，有個別恒大老業(yè)主，洋浦事業(yè)單位（如紙漿廠）等；島外：以江西、北京為主，主要由分銷公司帶來，主要看好地段和區(qū)域配套，幾大商場進(jìn)駐，周邊市政配套、基礎(chǔ)設(shè)施等個案分析——剛需代表3水榭丹堤概況項(xiàng)目名稱水榭丹堤項(xiàng)目地址北部灣大道3公里處占地面積8萬平米建筑面積27萬平米容積率2.73開發(fā)商儋州易順房地產(chǎn)（深圳）總戶數(shù)1699停車位1:1項(xiàng)目點(diǎn)評：1、本項(xiàng)目為市區(qū)第一個含別墅產(chǎn)品的小區(qū)；2、目前，別墅已經(jīng)全部封頂，外立面做完，但是外立面色彩較凌亂，沒有體現(xiàn)出高端產(chǎn)品的檔次；3、公寓目前就1、2、3號樓封頂，后續(xù)的開發(fā)進(jìn)度較慢。水榭丹堤——推售情況在售產(chǎn)品情況：在售產(chǎn)品為1、2、3號18層高層公寓和76套聯(lián)排、獨(dú)棟別墅；其中1、2、3高層和別墅全部封頂，4、5、6號建至5層；8-13號樓為30層高層住宅；一期預(yù)計(jì)14年6月交房；該項(xiàng)目是儋州市區(qū)內(nèi)目前唯一一個在售含別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目。在建在售在建未售未建未售聯(lián)排、獨(dú)棟別墅76席水榭丹堤——戶型配比別墅產(chǎn)品公寓產(chǎn)品面積(㎡)戶型套數(shù)比例40-601F1T22013%71-1202F2T48028%120-1443F2T2W89753%1694F2T2W1026%項(xiàng)目點(diǎn)評：1、公寓產(chǎn)品以三房和四房為主，超過80%，其中，大面積三房產(chǎn)品占53%；2、別墅產(chǎn)品面積均超過200㎡；3、本項(xiàng)目定位以剛需為主。公寓戶型配比別墅戶型配比面積(㎡)戶型套數(shù)比例227-231聯(lián)排3647%232雙拼4053%水榭丹堤——典型戶型項(xiàng)目戶型分析戶型點(diǎn)評：1、該項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)為贈送，“買房送房”，2、兩房客廳通透性不好，三房入戶花園浪費(fèi)空間大。

三房（3+1）兩房（2+1）贈送贈送水榭丹堤——目前銷售情況目前銷售情況類別信息開盤時(shí)間2011年拿證，開始預(yù)售，2012年8月正式開盤推出情況在售1、2、3號樓400套公寓、洋房和76套別墅銷售均價(jià)總價(jià)范圍起價(jià)3800元/㎡，均價(jià)4200元/㎡，層差30元/㎡；別墅12000元/㎡兩房30-40萬，三房45-55萬；別墅220-280萬優(yōu)惠情況零首付，分5年還清（針對本地），海之南幼兒園送一年物業(yè)費(fèi)熱銷戶型88平米（2+1房）；122（3+1房）月去化速度10月份推出零首付，銷售100套左右，其他時(shí)候每月10套左右分銷情況分銷點(diǎn)數(shù)4%，有澄邁春天、華信等分銷客戶分析客戶以本地為主，占90%，島外客戶主要來自深圳和東北，其中深圳主要由公司關(guān)系介紹，別墅客戶主要為在儋州建設(shè)項(xiàng)目的工程老板和本項(xiàng)目的承建方；本地客戶購買主要為三房洋房公寓，外地客戶主要為別墅和兩房公寓個案分析——度假代表1亞瀾灣項(xiàng)目名稱亞瀾灣項(xiàng)目地址那大新區(qū)園地路與北部灣大道交匯處占地面積45660㎡建筑面積147457㎡容積率2.9開發(fā)商晉發(fā)房地產(chǎn)總戶數(shù)1230停車位792項(xiàng)目點(diǎn)評：1、儋州市區(qū)項(xiàng)目中銷量第一的項(xiàng)目，同時(shí)也是做分銷最多的項(xiàng)目；2、產(chǎn)品規(guī)劃既涵蓋了島內(nèi)剛需，又考慮了度假客戶的需求，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面更加偏重島外度假客戶；3、產(chǎn)品贈送面積最大的項(xiàng)目。亞瀾灣——推售情況分析在售產(chǎn)品情況：一期4棟樓，共668戶，其中，5、6號樓性價(jià)比最低，最先推出，已基本售罄，4、7號樓剩余10%左右；目前在售主要為1、2號樓；性價(jià)比最高的3、8號樓為保留房源，目前未對外銷售；本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)為贈送多，戶型格局好，42平米戶型能夠做到標(biāo)準(zhǔn)的1房1廳。87613254一期售罄二期在售亞瀾灣——戶型配比房型面積(㎡)戶型贈送(㎡)套數(shù)比例一房42.551F1T4.6824535%58.811F1T10.29260.651F1T10.792兩房73-952+111.6860549%三房99-1313+122.719616%項(xiàng)目點(diǎn)評：1、定位以度假為主，1房、2房戶型占比例超過85%；其中一房比例最大；2、贈送面積多，超高得房率；3、雖然為小戶型產(chǎn)品，但戶型設(shè)計(jì)沒有死角，也沒有性價(jià)比較低的戶型。亞瀾灣——典型戶型1項(xiàng)目戶型分析戶型點(diǎn)評：1、標(biāo)準(zhǔn)的一房一廳，贈送4.68㎡，5米超大陽臺，功能區(qū)合理布局，性價(jià)比較高；2、兩房戶型方正，贈送一個陽臺，可以改造成書房或者儲物間，適用性高。

2+1（80.48）1（42.55）亞瀾灣——典型戶型2項(xiàng)目戶型分析戶型點(diǎn)評：1、60.55平米，兩房一廳，客廳開間3.6米；2、132平米4房，贈送一個房間，超大陽臺，性價(jià)比之王。

3+1（132）1+1（60.65）亞瀾灣——目前銷售情況目前銷售情況類別信息開盤時(shí)間2012年12月推出情況一期668套基本售罄，二期在售約460套，銷售約200套銷售均價(jià)總價(jià)范圍一期起價(jià)3200元，目前起價(jià)4000元，均價(jià)4400元一房15-20萬，兩房20-25萬，三房30-45萬優(yōu)惠情況一次性95折熱銷戶型42㎡1房，132平米3+1月去化速度每月平均成交約30套，儋州市銷售第一分銷情況分銷點(diǎn)數(shù)4-5%（每月5套以上），已簽約8家左右，有天聯(lián)、我房、瓊房客戶分析一期客戶以島內(nèi)為主，約占50%，二期開始做島外市場，主要由黑龍江、遼寧、長沙等區(qū)域；客戶購買的最大優(yōu)勢為超大贈送個案分析——度假代表2和信經(jīng)典花園項(xiàng)目名稱和信經(jīng)典花園二期項(xiàng)目地址中興大道29街區(qū)占地面積96715平方米建筑面積20萬平方米容積率1.93開發(fā)商海南綠寶蘆薈開發(fā)有限公司總戶數(shù)1894戶（含76棟聯(lián)排別墅）停車位1:1項(xiàng)目點(diǎn)評：1、儋州第一個定位度假市場的項(xiàng)目，產(chǎn)品主打小戶型，由于儋州度假市場沒打開，開發(fā)商做分銷和島外推廣的力度不夠，后續(xù)成交較差，開發(fā)進(jìn)度較慢；2、目前一期推出產(chǎn)品尚未售罄，二期僅兩棟在售，兩棟在打樁，別墅未動工，小區(qū)尚未成規(guī)模，入住率較低。和信經(jīng)典花園——在售產(chǎn)品情況：該項(xiàng)目為儋州市區(qū)第一個定位島外小戶型度假市場的項(xiàng)目，一期與2011年4月份推出，推出4棟11層小高層，約600戶，目前銷售80%；二期推出4棟，目前去化50%，超小區(qū)內(nèi)景觀資源好的樓棟和別墅均未啟動。一期基本售罄二期在售和信經(jīng)典花園——戶型配比面積(㎡)戶型套數(shù)比例60-702F1T1W105356%70-803F2T2W29416%80-1003F2T2W32617%100-1504F2T2W1458%150以上躍層764%項(xiàng)目點(diǎn)評：1、項(xiàng)目以小戶型為主，無一房產(chǎn)品，兩房比例超過56%；2、別墅產(chǎn)品規(guī)劃在調(diào)整中，戶型面積未定。和信經(jīng)典花園——典型戶型項(xiàng)目戶型分析戶型點(diǎn)評：1、60平米兩房，開放式廚房，客戶有抗性，無餐廳位置；2、80平米三房，贈送面積比較多，舒適性好。

3房（80㎡）兩房（60㎡）和信經(jīng)典花園——目前銷售情況目前銷售情況類別信息開盤時(shí)間2011年4月份一期開盤推出情況一期基本售罄，二期現(xiàn)8、9棟在做外立面，6、7棟打地基銷售均價(jià)總價(jià)范圍起價(jià)4300元/㎡，均價(jià)4700元/㎡，層差50元/平，全款95折，按揭99折兩房26-35萬，三房30-40萬，四房40-60萬，躍層80-90萬優(yōu)惠情況一次性95折，按揭97熱銷戶型60㎡兩房月去化速度10套分銷情況成交占1/3,分銷點(diǎn)數(shù)4%，重點(diǎn)代理公司有天聯(lián)、華信客戶分析本項(xiàng)目客戶以島外為主，客戶來源區(qū)域有江浙、河北、保定、黑龍江，占項(xiàng)目總成交80%個案分析——度假代表3兆南熙園項(xiàng)目名稱兆南熙園項(xiàng)目地址城區(qū)主干道中興大道占地面積23萬㎡建筑面積63萬㎡容積率2.5開發(fā)商兆南地產(chǎn)總戶數(shù)6159戶停車位2582項(xiàng)目點(diǎn)評：1、目前儋州市區(qū)體量最大的項(xiàng)目，沿街建筑1-4層為商鋪，17層以上為躍層和變異戶型；2、宣傳中突出的最大優(yōu)勢：價(jià)格低，搶占市場；3、樓間距小，戶型設(shè)計(jì)部合理，浪費(fèi)空間多；4、離市區(qū)較遠(yuǎn)，不在城市核心配套的輻射圈內(nèi)，配套設(shè)施不完善。兆南熙園——推售情況分析在售產(chǎn)品情況：1#、2#、3#、4#、5#、6#、25#、26#樓在售，層差50-80元/平本期共推出982套12345624252623推售節(jié)奏：1、2號為最早推出房源，2680元/㎡起，戶型以兩房、三房為主，以價(jià)格優(yōu)勢搶占一批本地剛需客戶，目前17層以下基本售罄兆南熙園——戶型配比面積(㎡)戶型套數(shù)比例50-551F1T1W26427%85-902W2T1W58460%120-1303F2T2W10010%230-330躍層363%項(xiàng)目點(diǎn)評：1、一期以小戶型為主，一房、兩房達(dá)到90%，低總價(jià)，定位島外度假客戶；2、躍層主要為17層以上的變異戶型，戶型設(shè)計(jì)更加動感，富有變化，但是結(jié)合價(jià)格，總價(jià)將超過100萬，目前尚未推出，市場接受程度有待考驗(yàn)；一期戶型配比兆南熙園——典型戶