億豐時(shí)代廣場(chǎng)三期·金街銀座 全程營(yíng)銷(xiāo)推廣策略方案2012年2月前言

沈陽(yáng)億豐·時(shí)代廣場(chǎng)，自2009年動(dòng)工以來(lái)，經(jīng)歷了2010年的輝煌，也感受了2011年地產(chǎn)冬天的到來(lái)。如今的我們——億豐·沈陽(yáng)，再次站在了市場(chǎng)之前，端倪著沈陽(yáng)·渾南的未來(lái)，以市場(chǎng)王者的心態(tài)飽含著更大的夢(mèng)想與期待，決心再次改變沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的格局與未來(lái)！是渾南成就了億豐？！

亦或是···億豐成就了渾南？！報(bào)告結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目現(xiàn)階段定向分析四、下階段工作計(jì)劃三、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略制定二、產(chǎn)品價(jià)值體系剖析第一部分、項(xiàng)目現(xiàn)階段定向分析一、重要工作節(jié)點(diǎn)回顧2011年12月銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建完畢，開(kāi)始培訓(xùn)工作；2012年01月01.銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)（先期12人）進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)始交接客戶(hù)資源等初步工作；2012年01月，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)正式接手一、二期尾盤(pán)銷(xiāo)售工作，并開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商對(duì)接相關(guān)工作；2012年02月，售樓處內(nèi)外部改造方案正式提交流程；2012年02月15日，2012年度營(yíng)銷(xiāo)推廣策略方案提報(bào)。二、項(xiàng)目現(xiàn)階段客戶(hù)情況分析億豐·時(shí)代廣場(chǎng)一二期項(xiàng)目入市已2年有余，期間客戶(hù)信息反饋的不斷發(fā)掘反饋及分析是作為下一階段工作決策的基礎(chǔ)支撐，我們永遠(yuǎn)不與市場(chǎng)脫節(jié)，站在市場(chǎng)頂峰的高度順勢(shì)而為方能立于不敗之地。（一）住宅客群分析住宅數(shù)據(jù)分析：億豐住宅分析-1.xls數(shù)據(jù)分析顯示：客戶(hù)自上、外場(chǎng)帶客比例占絕對(duì)主導(dǎo)地位，可見(jiàn)項(xiàng)目基地包裝及銷(xiāo)售通路渠道開(kāi)闊一直位于項(xiàng)目主導(dǎo)地位，結(jié)構(gòu)上顯示后期住宅尾盤(pán)去化應(yīng)從本地項(xiàng)目包裝出發(fā)作為主導(dǎo)方向。數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)顯示：沈陽(yáng)本地客戶(hù)與外阜客戶(hù)占比基本均勻，沈陽(yáng)本地客戶(hù)區(qū)域集中度較高，后期尾盤(pán)去化應(yīng)重點(diǎn)以區(qū)域劃分，客戶(hù)準(zhǔn)度為主要考量方向。（二）商業(yè)客群分析數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)顯示：商業(yè)客戶(hù)明顯集中于推盤(pán)期間，即炒作效應(yīng)依舊為商業(yè)的主題去化思路，如何締造項(xiàng)目自身價(jià)值視為關(guān)鍵操盤(pán)點(diǎn)。商業(yè)客戶(hù)分析：億豐商業(yè)分析-1.xls數(shù)據(jù)分分析顯顯示：：商業(yè)客客戶(hù)自自上、、帶客客、帶帶單為為主要要客戶(hù)戶(hù)途徑徑。后后期新新產(chǎn)品品入市市基地地包裝裝、外外圍渠渠道拓拓展應(yīng)應(yīng)作為為核心心推廣廣點(diǎn)予予以重重視。。數(shù)據(jù)分分析顯顯示：：成交客客戶(hù)區(qū)區(qū)域沈沈陽(yáng)本本地占占比60%，外阜阜客戶(hù)戶(hù)為40%。同時(shí)時(shí)渾南南、和和平、、沈河河、大大東為為主要要成交交區(qū)域域。后后期推推廣及及精準(zhǔn)準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)布點(diǎn)點(diǎn)選擇擇應(yīng)著著重布布置，，同時(shí)時(shí)外阜阜客戶(hù)戶(hù)通路路渠道道應(yīng)同同步進(jìn)進(jìn)行。。第二部部分、、產(chǎn)品品價(jià)值值體系系剖析析沈陽(yáng)億億豐，，一個(gè)個(gè)開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)億豐豐商業(yè)業(yè)模式式的中中國(guó)商商業(yè)地地產(chǎn)知知名品品牌；；沈陽(yáng)億億豐，，第一一個(gè)進(jìn)進(jìn)駐渾渾南的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商，，開(kāi)啟啟了渾渾南商商業(yè)發(fā)發(fā)展先先河；；沈陽(yáng)億億豐，，一個(gè)個(gè)為渾渾南發(fā)發(fā)展乃乃至整整個(gè)沈沈陽(yáng)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略布布局做做出了了不可可估量量貢獻(xiàn)獻(xiàn)的市市場(chǎng)王王者；；時(shí)至今今日，，沈陽(yáng)，，渾南南需要要的是是什么么？沈陽(yáng)億億豐又又還能能給予予渾南南，給給予沈沈陽(yáng)什什么樣樣新的的期盼盼與未未來(lái)？？站在全全盤(pán)的的戰(zhàn)略略角度度才能能真正正抓到到市場(chǎng)場(chǎng)的機(jī)機(jī)遇，，才能能讓億億豐在在沈陽(yáng)陽(yáng)立于于不敗敗之地地！一、億億豐，，對(duì)沈沈陽(yáng)意意味著著什么么二、億億豐時(shí)時(shí)代廣廣場(chǎng)是是什么么這里是是沈陽(yáng)陽(yáng)人耳耳熟能能詳?shù)牡臏喣夏仙虡I(yè)業(yè)中心心；這里是是奧體體乃至至渾南南的排排頭兵兵、旗旗手，，渾南南最最最核心心的地地方，，占據(jù)據(jù)無(wú)可可比擬擬的天天時(shí)地地利人人和之之所在在；這里是是一個(gè)個(gè)規(guī)劃劃為城城市商商業(yè)綜綜合體體，一一站式式吃、、喝、、玩、、樂(lè)、、購(gòu)的的地方方；這里是是一個(gè)個(gè)兼顧顧大眾眾消費(fèi)費(fèi)群體體及中中高端端客戶(hù)戶(hù)群體體的地地方，，這里里現(xiàn)在在有了了樂(lè)購(gòu)購(gòu)、居居然之之家，，這里里現(xiàn)在在有了了高品品質(zhì)的的住宅宅群，，這里里還會(huì)會(huì)有什什么？？！這里是是整個(gè)個(gè)渾南南板塊塊最為為耀眼眼的明明珠，，是整整個(gè)渾渾南認(rèn)認(rèn)知度度最高高的標(biāo)標(biāo)志，，這里里又是是否能能成為為整個(gè)個(gè)沈陽(yáng)陽(yáng)的標(biāo)標(biāo)志？？！三、D38-1·金街銀銀座是是什么么本案最最好的的位置置，最最獨(dú)特特的建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)，，不可可復(fù)制制的商商業(yè)之之王，，奧體體板塊塊中心心的中中心，，市口口的市市口??！他很貴貴，不不僅單單價(jià)高高，總總價(jià)也也很高高，將將再次次開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)渾南南的諸諸多第第一。。高價(jià)價(jià)位結(jié)結(jié)合最最好的的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)勢(shì)要求求我們們所有有的企企劃包包裝、、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略略都應(yīng)應(yīng)符合合這高高價(jià)位位的出出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)！三期·金街銀銀座，，是一一個(gè)小小而精精的產(chǎn)產(chǎn)品。。體量量不大大，所所以我我們要更多多的從從整盤(pán)盤(pán)的角角度來(lái)來(lái)帶動(dòng)動(dòng)他的的傳播播與價(jià)價(jià)值疏疏導(dǎo)，否則則對(duì)未未來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的闡述述、對(duì)對(duì)一臺(tái)臺(tái)規(guī)劃劃的支支撐都都缺乏乏支撐撐點(diǎn)；；精品商商業(yè)，，精品品的餐餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)、休休閑、、品牌牌次主主力店店、特特色店店和我我們一一期的的項(xiàng)目目現(xiàn)有有品牌牌形象象沖突突，需需要我我們拔拔升和和提高高。D38-1有金街街（步步行內(nèi)內(nèi)街）），有有銀座座（4層沿街街商業(yè)業(yè)），，是一一個(gè)人人均消消費(fèi)需需要達(dá)達(dá)到500以上的的以?shī)蕣蕵?lè)、、休閑閑、商商務(wù)、、餐飲飲、品品牌特特色店店、次次級(jí)主主力店店為核核心的的高端端消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所所業(yè)態(tài)分分布示示意圖圖四、產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值體體系建建立品牌價(jià)價(jià)值D38-1產(chǎn)品價(jià)價(jià)值體體系地段價(jià)價(jià)值區(qū)域商商業(yè)升升級(jí)契契機(jī)站在整整盤(pán)角角度的的價(jià)值值提升升（一））品牌牌價(jià)值值體系系1、億豐豐模式式的探探討與與總結(jié)結(jié)億豐在在中國(guó)國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)中蜿蜿蜒前前行了了數(shù)十十年，，至今今屹立立不倒倒的原原因何何在？？?jī)|豐·沈陽(yáng)代代表著著什么么，沈沈陽(yáng)又又對(duì)億億豐意意味著著什么么？2、億億豐·時(shí)代廣廣場(chǎng)自自體價(jià)價(jià)值闡闡述億豐時(shí)代廣廣場(chǎng)，從昨昨天到今天天，億豐時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)帶帶給了渾南南什么，又又將會(huì)為渾渾南帶來(lái)什什么？媒體通路：：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)報(bào)廣執(zhí)行配合：：軟文效果評(píng)估：：通過(guò)一輪輪對(duì)于億豐豐品牌的炒炒作，彌補(bǔ)補(bǔ)前一階段段市場(chǎng)推廣廣中的空白，站在更更高的高度度為新產(chǎn)品品入市做足足鋪墊，以以符合新產(chǎn)產(chǎn)品的定位位訴求（二）地段段價(jià)值體系系1、李嘉誠(chéng)：：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值，，地段、地地段、還是是地段站在巨人的的肩膀上才才能與巨人人看到一樣樣的世界，，商業(yè)到底底核心價(jià)值值是什么？？?jī)|豐·金街銀座，，一個(gè)與巨巨人比肩的的機(jī)會(huì)。2、不可復(fù)復(fù)制的絕版版地段，開(kāi)開(kāi)啟城市未未來(lái)的中央央之芯金街銀座作作為渾南商商業(yè)核心中中的核心地地段，本就就是不可復(fù)復(fù)制的潛力力之王，渾渾南作為未未來(lái)城市的的發(fā)展軸心心，心中之之芯的概念念灌輸將成成為地段價(jià)價(jià)值體系的的建設(shè)核心心。媒體通路：：基地圍擋擋（D38-1及萬(wàn)萬(wàn)達(dá)北側(cè)圍圍擋）、高高炮等以戶(hù)戶(hù)外硬廣為為主的全面覆蓋蓋執(zhí)行配合：：圍擋設(shè)計(jì)計(jì)及安裝、、戶(hù)外硬廣廣全面符合合調(diào)性的設(shè)設(shè)計(jì)并覆蓋蓋效果評(píng)估：：地段價(jià)值值體系作為為三期金街街銀座項(xiàng)目目的核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，應(yīng)盡盡早開(kāi)始著著手建立市市場(chǎng)鋪墊，，通過(guò)戶(hù)外外廣告（尤尤其是基地地圍擋包裝裝）的價(jià)值值渲染可有有效剝離現(xiàn)現(xiàn)階段億豐豐一期產(chǎn)品品存在的思思維定向固固化問(wèn)題，，有利于減減小后期項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提提升時(shí)的客客戶(hù)心理抗抗性。結(jié)合前期市市場(chǎng)數(shù)據(jù)，，初步判斷斷未來(lái)客戶(hù)戶(hù)結(jié)構(gòu)中，，地緣性客客戶(hù)將占到到60%—70%以上的比例例，此類(lèi)客客戶(hù)主要信信息獲取途途徑為即為為基地外圍圍包裝，此此類(lèi)客戶(hù)對(duì)對(duì)于地段認(rèn)認(rèn)可度也將將成為撬動(dòng)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)的核核心誘導(dǎo)之之一。（三）區(qū)域域商業(yè)升級(jí)級(jí)1、渾南商業(yè)業(yè)升級(jí)契機(jī)機(jī)已到賣(mài)商業(yè)，主主要賣(mài)的還還是前景。在形象導(dǎo)入入期，我們們需要更多多的通過(guò)渾渾南板塊、、奧體板塊塊的區(qū)域演演變、提升升（第一階階段起步期期：市政規(guī)規(guī)劃帶動(dòng)住住宅、基礎(chǔ)礎(chǔ)商業(yè)；第第二階段發(fā)發(fā)展期：高高中低端住住宅的成型型，中高端端全業(yè)態(tài)的的落成；第第三階段成成型期：標(biāo)標(biāo)桿商業(yè)、、高端商業(yè)業(yè)、小眾細(xì)細(xì)分商業(yè)的的點(diǎn)睛之筆筆帶動(dòng)整個(gè)個(gè)板塊的最最終成型））的基礎(chǔ)上上，來(lái)闡述述我們的3期（D38-1）、4期（D35）的順勢(shì)而而為，應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生。2、響應(yīng)政府府倡導(dǎo)：沈沈陽(yáng)渾南，，上海浦東東！浦東的今天天就是渾南南的明天，，強(qiáng)勢(shì)響應(yīng)應(yīng)政府倡導(dǎo)導(dǎo)，解析浦浦東發(fā)展史史對(duì)比渾南南發(fā)展史，，突出奧體體商圈板塊塊的地位，，順勢(shì)引導(dǎo)導(dǎo)出億豐全全盤(pán)項(xiàng)目作作為皇冠上上的明珠地地位所在。。媒體通路：：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)報(bào)廣、售樓樓處內(nèi)部展展示執(zhí)行配合：：軟文、、展示墻、、X展架效果評(píng)估：：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)有別于其其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)種類(lèi)，政政策支撐及及發(fā)展導(dǎo)向向往往會(huì)帶帶來(lái)最終結(jié)結(jié)果極大的的差異化表表現(xiàn)，而結(jié)結(jié)合項(xiàng)目本本身特性分分析——D38-1，金街銀座座項(xiàng)目最終終客戶(hù)群必必然是由自自營(yíng)客戶(hù)占占比較大，，此類(lèi)客戶(hù)戶(hù)對(duì)于區(qū)域域發(fā)展及項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)實(shí)實(shí)際發(fā)展前前景評(píng)估側(cè)側(cè)重較大，，宣傳推廣廣過(guò)程中，，著重將區(qū)區(qū)域發(fā)展趨趨勢(shì)、政府府未來(lái)規(guī)劃劃有效樹(shù)立立必然將成成為此類(lèi)客客戶(hù)（自營(yíng)營(yíng)類(lèi)大客戶(hù)戶(hù)）的核心心訴求支撐撐。（四）整盤(pán)盤(pán)價(jià)值體系系1、全運(yùn)機(jī)商商機(jī)帶來(lái)的的“鼎”商機(jī)遇所謂“鼎”者，自古視視為王權(quán)象象征，自?xún)|億豐時(shí)代廣廣場(chǎng)落戶(hù)渾渾南奧體商商圈之刻，，天時(shí)地利利人和已經(jīng)經(jīng)注定了億億豐的渾南南之王地位位，2013年全運(yùn)運(yùn)襲來(lái)，如如何有效提提升億豐時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)的的整盤(pán)概念念，樹(shù)立起起“持鼎渾南”這一核心訴訴求，有效效突破前期期由于招商商導(dǎo)致的桎桎梏，再次次提升整盤(pán)盤(pán)概念所帶帶來(lái)無(wú)限發(fā)發(fā)展預(yù)期與與財(cái)富潛力力。2、D35沈陽(yáng)地標(biāo)標(biāo)強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入入，“輻射影響”提升整盤(pán)價(jià)價(jià)值體系D35作為為未來(lái)沈陽(yáng)陽(yáng)乃至整個(gè)個(gè)東北亞最最具標(biāo)志性性的建筑物物，其象征征意義、戰(zhàn)戰(zhàn)略地位、、政府支持持、示范作作用皆不可可限量，作作為D35之前的一一個(gè)承上啟啟下的小眾眾型產(chǎn)品，，金街銀座座必然需要要站在D35的高度度端倪渾南南、沈陽(yáng)的的商業(yè)未來(lái)來(lái)，全程形形象推廣及及金街銀座座營(yíng)銷(xiāo)思路路中必然需需要把D35以點(diǎn)帶帶面的輻射射影響行之之有效的加加諸于現(xiàn)階階段的金街街銀座項(xiàng)目目上。媒體通路：：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)報(bào)廣、售樓樓處內(nèi)部展展示、基地地圍擋執(zhí)行配合：：軟文、、展示墻、、X展架、圍擋擋設(shè)計(jì)及安安裝、戶(hù)外外硬廣全面面符合調(diào)性性設(shè)計(jì)并覆覆蓋效果評(píng)估：：位置的高高度決定了了視野的寬寬度，從D38-1的形象導(dǎo)入入期開(kāi)始就就應(yīng)該站在在整盤(pán)的角角度，以整整個(gè)億豐時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)的的未來(lái)高度度衡量現(xiàn)在在的項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值。而對(duì)對(duì)外傳遞的的推廣思路路從全盤(pán)的的角度，順順勢(shì)引導(dǎo)到到D38-1的分化包裝裝體系上才才能行之有有效的快速速去化D38-1產(chǎn)品，并對(duì)對(duì)未來(lái)D35入市起到更更為長(zhǎng)效的的積極引導(dǎo)導(dǎo)作用。第三部分、、營(yíng)銷(xiāo)策略略制定一、未來(lái)客客戶(hù)結(jié)構(gòu)預(yù)預(yù)判根據(jù)市場(chǎng)情情況及前期期客戶(hù)分析析可大致預(yù)預(yù)判未來(lái)的的客戶(hù)媒體體來(lái)人情況況：1）現(xiàn)場(chǎng)路路過(guò)來(lái)人（（現(xiàn)場(chǎng)基地地圍墻及售售樓處包裝裝截留人群群）將占比比60%—70%以上上比例；2）其他區(qū)區(qū)域的戶(hù)外外布點(diǎn)占10%左右右；3）口碑營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)（介紹紹）比例15-20%；4）精準(zhǔn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)（招商商、直銷(xiāo)））比例20%結(jié)論：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的基地包包裝、售樓樓處周邊的的包裝及對(duì)對(duì)競(jìng)品萬(wàn)達(dá)達(dá)的客戶(hù)截截留將對(duì)本本案起到最最核心的作作用，同時(shí)時(shí)，老客戶(hù)戶(hù)有效維護(hù)護(hù)及精準(zhǔn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的推進(jìn)進(jìn)速度將成成為產(chǎn)品能能否快速打打開(kāi)市場(chǎng)之之門(mén)的便利利途徑，應(yīng)應(yīng)引起足夠夠重視與支支持。二、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)執(zhí)行策略建建議線上品牌形形象與產(chǎn)品品力推廣，，線下點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)精準(zhǔn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)根據(jù)項(xiàng)目特特性及已售售產(chǎn)品客群群結(jié)構(gòu)判斷斷，未來(lái)的的意向客戶(hù)戶(hù)集中為地地緣性高收收入群體及及自營(yíng)類(lèi)大大客戶(hù)群體體。針對(duì)以上情情況，我們們?cè)诰€上加加強(qiáng)品牌形形象宣傳，，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝、圍圍檔更換等等工作，吸吸引路過(guò)人人群到訪；；線下則通通過(guò)活動(dòng)直直接邀請(qǐng)客客戶(hù)來(lái)到售售樓處，對(duì)對(duì)區(qū)域目標(biāo)標(biāo)人群的小小眾體驗(yàn)、、產(chǎn)品說(shuō)明明等活動(dòng)；；銷(xiāo)售人員員以租帶售售的模式主主動(dòng)出擊尋尋找客戶(hù)。。（一）加強(qiáng)強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝：圍擋調(diào)調(diào)換、售樓樓處外圍強(qiáng)強(qiáng)化包裝（二）完善善售樓處展展示系統(tǒng)：：公司實(shí)力力、項(xiàng)目硬硬件體現(xiàn)（三）加強(qiáng)強(qiáng)老客戶(hù)維維系，開(kāi)設(shè)設(shè)億豐業(yè)主主體系，為為金街銀座座乃至后期期D35項(xiàng)目做好鋪鋪墊，減小小大體量、、高難度項(xiàng)項(xiàng)目上市時(shí)時(shí)的市場(chǎng)抗抗性。1）制作億豐豐業(yè)主卡，，凡購(gòu)買(mǎi)過(guò)過(guò)億豐產(chǎn)品品的業(yè)主獨(dú)獨(dú)享VIP業(yè)主卡，卡卡可積分，，視為后期期回饋活動(dòng)動(dòng)及其他優(yōu)優(yōu)惠措施的的唯一憑證證；2）根據(jù)項(xiàng)目目尾盤(pán)銷(xiāo)售售需求及金金街銀座客客戶(hù)積累、、信息傳播播訴求，開(kāi)開(kāi)展以周為為單位的客客戶(hù)回饋活活動(dòng)，如：：室內(nèi)裝修修指導(dǎo)、老老帶新客戶(hù)戶(hù)回饋等；；3）與其他品品牌及商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)構(gòu)協(xié)商，共共享業(yè)主卡卡體系，增增加VIP業(yè)主卡使用用渠道，建建立更為緊緊密的客戶(hù)戶(hù)維系機(jī)制制：如，樂(lè)樂(lè)購(gòu)、居然然之家、嘉嘉禾影城可可以將億豐豐業(yè)主卡作作為特別VIP卡享受折扣扣優(yōu)惠等；；（四）媒體體推廣根據(jù)據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程程有的放矢矢1）形象導(dǎo)入入期，以基基地包裝等等戶(hù)外媒體體為主配合合網(wǎng)站、報(bào)報(bào)廣軟文為為主；2）產(chǎn)品價(jià)值值塑造期，，全方位覆覆蓋高端媒媒體資源，，如：高端端DM雜志、銀行行、汽車(chē)VIP客戶(hù)定投、、以黨報(bào)為為主的深淵淵主流媒體體1-2輪硬廣覆蓋蓋；3）產(chǎn)品信息息釋放期，，以短信、、電臺(tái)等時(shí)時(shí)效性媒體體為主；4）開(kāi)盤(pán)期，，集中轟炸炸一輪，熱熱炒結(jié)合D35地標(biāo)建筑的的整盤(pán)概念念，作為未未來(lái)城市發(fā)發(fā)展軸心的的億豐綜合合體概念應(yīng)應(yīng)運(yùn)而出。。（五）DS實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)—以租帶售，，主動(dòng)上門(mén)門(mén)洽談合作作空間成立了專(zhuān)門(mén)門(mén)的大客戶(hù)戶(hù)組、招商商小組，點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)將項(xiàng)項(xiàng)目信息直直接面對(duì)目目標(biāo)客戶(hù)群群的決策層層（老板或或區(qū)域高管管），通過(guò)過(guò)面對(duì)面的的交談互動(dòng)動(dòng)，將項(xiàng)目目信息有效效導(dǎo)入，爭(zhēng)爭(zhēng)取客戶(hù)挖挖掘最大化化。作為高端產(chǎn)產(chǎn)品的銀座座部分，由由于項(xiàng)目本本身面積大大、總價(jià)高高，以租帶帶售的模式式更為適合合此類(lèi)物業(yè)業(yè)，重點(diǎn)突突破對(duì)象：：外資銀行行、高端品品牌體驗(yàn)店店、國(guó)有高高速發(fā)展商商業(yè)銀行（（民生、平平安）、國(guó)國(guó)企營(yíng)運(yùn)機(jī)機(jī)構(gòu)（移動(dòng)動(dòng)、聯(lián)通））。（六）目前前售樓部的的人氣不足足，我們通通過(guò)活動(dòng)和和多種銷(xiāo)售售策略提升升銷(xiāo)售部人人氣。渠道一：利利用媒體的的資源，邀邀請(qǐng)目標(biāo)客客戶(hù)前來(lái)銷(xiāo)銷(xiāo)售中心參參加紅酒、、奢侈品展展示或者其其他類(lèi)型的的活動(dòng)；渠道二：以以東亞銀行行VIP客戶(hù)等合作作資源為平平臺(tái)，組建建了“億豐紅酒沙沙龍”，通過(guò)持續(xù)續(xù)的紅酒沙沙龍活動(dòng)，，網(wǎng)羅沈陽(yáng)陽(yáng)投資協(xié)會(huì)會(huì)等一批高高端客戶(hù)，，聚集售樓樓部人氣；；同時(shí)客戶(hù)戶(hù)結(jié)合沙龍龍進(jìn)行小型型的產(chǎn)品推推介會(huì)。渠道三：與與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)構(gòu)和渾南其其他商家（（萬(wàn)達(dá)、華華發(fā)）聯(lián)合合舉行專(zhuān)場(chǎng)場(chǎng)培訓(xùn)會(huì)。。如：郎咸平平2012投資論壇、、2012沈陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)峰會(huì)等三、現(xiàn)有尾尾盤(pán)產(chǎn)品去去化策略現(xiàn)有尾盤(pán)產(chǎn)產(chǎn)品去化作作為另外一一條銷(xiāo)售通通路，應(yīng)在在資源利用用平衡性上上尋找出最最佳突破途途徑，即，，利用最少少的資源，，在不占用用金街銀座座推廣資源源的前提下下最大限度度的快速去去化，方能能保證整盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推進(jìn)節(jié)節(jié)奏。策略略建議如下下：1）合理快快速去化第第一階段時(shí)時(shí)間應(yīng)集中中在2-4月上旬，，即金街銀銀座形象導(dǎo)導(dǎo)入期內(nèi)，，此間，應(yīng)應(yīng)通過(guò)售樓樓處改造結(jié)結(jié)合老客戶(hù)戶(hù)回饋活動(dòng)動(dòng)，通過(guò)挖挖掘億豐現(xiàn)現(xiàn)有客戶(hù)資資源高效傳傳遞三期項(xiàng)項(xiàng)目信息的的過(guò)程中順順勢(shì)去化尾尾盤(pán)產(chǎn)品；；2）結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目整體操操盤(pán)思路，，尾盤(pán)底商商的去化策策略應(yīng)秉承承整體思路路上的租售售同步，以以租帶售的的模式，制制定相應(yīng)的的返祖模式式有助于去去化住宅底底商；3）老帶帶新政策策將在2-4月月中成為為尾盤(pán)產(chǎn)產(chǎn)品去化化的攻堅(jiān)堅(jiān)型政策策，盡早早制定推推出并嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)行行有助于于整盤(pán)角角度上的的D38-1乃乃至D35的億億豐老業(yè)業(yè)主營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)模式成成型。開(kāi)盤(pán)四、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣節(jié)節(jié)點(diǎn)進(jìn)度度表c主要工作作D38-1形象象導(dǎo)入期期產(chǎn)品價(jià)值值塑造期期信息釋放放期新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中中心啟動(dòng)動(dòng)2月3月4月5月7月6月老客戶(hù)回回饋活動(dòng)動(dòng)投資論壇壇8月推廣配合合D38-1形象象入市尾盤(pán)產(chǎn)品品去化報(bào)廣、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)（軟軟文）基地包裝裝、售樓樓處包裝裝底商包裝裝（動(dòng)線線改造+氛圍包包裝）現(xiàn)在尾盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售物物料制作作（小折折頁(yè)+x展架））整盤(pán)提升升D38-1價(jià)價(jià)值硬廣、戶(hù)戶(hù)外LED報(bào)廣、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)D38-1投資資論壇物物料制作作以金街產(chǎn)產(chǎn)品的蓄蓄水期為為目標(biāo)銀座產(chǎn)品品銷(xiāo)售點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)落落位報(bào)廣、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)硬廣戶(hù)外（第第二段））LED（（第二段段）底商與銷(xiāo)銷(xiāo)售處包包裝（第第二段））營(yíng)銷(xiāo)推廣廣節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)度表見(jiàn)見(jiàn)附件1：C:\DocumentsandSettings\Administrator\桌面\億豐全程程營(yíng)銷(xiāo)方方案\億豐金街街銀座營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度度表(附件1）.xls五、項(xiàng)目目回款進(jìn)進(jìn)度表由于2-7月現(xiàn)有銷(xiāo)銷(xiāo)售只有有尾盤(pán)產(chǎn)產(chǎn)品，且且從4月起將全全面轉(zhuǎn)入入金街銀銀座的蓄蓄客準(zhǔn)備備階段，，預(yù)計(jì)：：在2-4月金街銀銀座形象象導(dǎo)入期期期間為為尾盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售高峰峰，此后后應(yīng)全面面為金街街銀座項(xiàng)項(xiàng)目籌備備階段，，直至7月金街銀銀座開(kāi)盤(pán)盤(pán)后帶動(dòng)動(dòng)尾盤(pán)產(chǎn)產(chǎn)品第二二次銷(xiāo)售售高峰。。第四部分分、下階階段工作作計(jì)劃一、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目標(biāo)及及策略思思路時(shí)間：2012年2月月15日日——2012年3月月31日日階段目標(biāo)標(biāo)：現(xiàn)有有尾盤(pán)產(chǎn)產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)勢(shì)去化、、金街銀銀座項(xiàng)目目形象導(dǎo)導(dǎo)入結(jié)合現(xiàn)有有產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及整整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)奏考考量，下下一階段段主體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略略應(yīng)為以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1、主推推北側(cè)底底商，同同時(shí)搜集集D38-1同同類(lèi)型客客戶(hù)反饋饋，及時(shí)時(shí)制定調(diào)調(diào)整D38-1營(yíng)銷(xiāo)階階段方案案；2、差異異化包裝裝底商尾尾盤(pán)產(chǎn)品品，少量量多推，，精準(zhǔn)落落位潛在在意向客客戶(hù)，并并適度導(dǎo)導(dǎo)入38-1及及D35整盤(pán)概概念，為為尾盤(pán)產(chǎn)產(chǎn)品注入入生命力力；3、單獨(dú)獨(dú)制定尾尾盤(pán)住宅宅產(chǎn)品清清盤(pán)方案案，通過(guò)過(guò)常規(guī)化化推廣結(jié)結(jié)合重要要節(jié)點(diǎn)（（如，春春季房交交會(huì)等））以變向向優(yōu)惠等等力度措措施沖擊擊市場(chǎng)。。二、下階階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣執(zhí)行行主要工作作內(nèi)容：：1）制定定并執(zhí)行行老帶新新政策，，推進(jìn)尾尾盤(pán)產(chǎn)品品銷(xiāo)售；；2）制定定老客戶(hù)戶(hù)回饋方方案，以以“室內(nèi)裝修修設(shè)計(jì)指指導(dǎo)”為主題舉舉辦以周周為周期期的客戶(hù)戶(hù)回饋活活動(dòng)；3）制定定住宅底底商招租租方案，，并與銷(xiāo)銷(xiāo)售同步步執(zhí)行；；4）更換換基地圍圍擋及產(chǎn)產(chǎn)品宣傳傳物料（（折頁(yè)、、X展架架、投資資手冊(cè)等等）5）完成成售樓處處內(nèi)部改改造及外外部動(dòng)線線改造；；6）推出出1-2篇報(bào)廣廣軟文及及網(wǎng)絡(luò)軟軟文，主主體內(nèi)容容圍繞億億豐品牌牌展開(kāi)，，過(guò)渡至至渾南未未來(lái)發(fā)展展。7）個(gè)體體化包裝裝南奧國(guó)國(guó)際底商商，開(kāi)辟辟北側(cè)底底商動(dòng)線線通路，，并完善善基地圍圍擋包裝裝。主要工作作項(xiàng)目準(zhǔn)備備期尾盤(pán)去化化+D38-1形象入入市新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中中心啟動(dòng)動(dòng)2.12.153.13.151.客戶(hù)戶(hù)數(shù)據(jù)梳梳理（主主要針對(duì)對(duì)老客戶(hù)戶(hù)中100萬(wàn)以以上的商商業(yè)客戶(hù)戶(hù)）2,北側(cè)側(cè)底商細(xì)細(xì)包裝3.底商商動(dòng)線4.物料料制作5.基地地、銷(xiāo)售售處的包包裝1.老帶帶新政策策制定2.報(bào)廣廣、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)軟文覆覆蓋3.現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示物物料配合合制作：：x展架架、區(qū)域域4.住宅宅樣板間間+5.制作作億豐業(yè)業(yè)主卡1.春交交會(huì)準(zhǔn)備備住宅尾尾盤(pán)去化化2.外場(chǎng)場(chǎng)收集客客群（主主要針對(duì)對(duì)主要針針對(duì)老客客戶(hù)中100萬(wàn)萬(wàn)以上的的商業(yè)客客戶(hù)）3.發(fā)放放4月投投資論壇壇門(mén)票3.31三、細(xì)化化方案及及媒體排排期老帶新方方案（附附件2）：C:\DocumentsandSettings\Administrator\桌面\億豐全程程營(yíng)銷(xiāo)方方案\億豐老帶帶新活動(dòng)動(dòng)方案（（2.10）（附件件2）.doc住宅清盤(pán)盤(pán)方案（（附件3）：億豐南奧奧國(guó)際清清盤(pán)方案案(附件3）.docx住宅底商商招租方方案（附附件4）：C:\DocumentsandSettings\Administrator\桌面\億豐全程程營(yíng)銷(xiāo)方方案\億豐南奧奧國(guó)際招招租方案案（附件件4）.doc月度媒體體排期（（附件5）：C:\DocumentsandSettings\Administrator\桌面\億豐全程程營(yíng)銷(xiāo)方方案\月度營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)工作進(jìn)進(jìn)度表（（附件5）.xls謝謝聆聽(tīng)聽(tīng)！謝謝謝12月月-2203:39:4903:3903:3912月月-2212月月-2203:3903:3903:39:4912月月-2212月月-2203:39:492022/12/313:39:499、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。03:39:5003:39:5003:3912/31/20223:39:50AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2203:39:5003:39Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:39:5003:39:5003:39Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2203:39:5003:39:50December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。31十十二二月月20223:39:50上上午午03:39:5012月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月223:39上上午12月-2203:39December31,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/313:39:5003:39:5031December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:39:50上上午3:39上上午午03:39:5012月月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。03:39:5003:39:5003:3912/31/20223:39:50AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2203:39:5003:39Dec-2231-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿(mǎn)，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。03:39:5003:39:5003:39Saturday,December31,202213