水韻福邸營銷執(zhí)行報告Shuiyunfudiyingxiaozhixingbaogao揚州邰北創(chuàng)意房產咨詢水韻福邸工程組謹呈2021年9月16日1SWOT分析優(yōu)勢劣勢時機威脅工程產品性價比高；工程產品特色突出〔六大庭院等〕；工程打造的建筑風格和生態(tài)環(huán)境；目前區(qū)域內唯一別墅工程；政府招商引資工程，重視力度大；工程規(guī)模不大；工程所在區(qū)域相比揚州西區(qū)成熟度不夠；工程周遍物業(yè)和環(huán)境檔次底，從市內到本工程的路況較差，會使外來客戶認同感缺乏；由于目前路況不好，相比到市內的距離較遠；區(qū)域內競爭壓力不大，易宣傳；工程精致為將來物業(yè)管理提供優(yōu)勢，容易和周遍物業(yè)形成鮮明比照；區(qū)域內鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)多，即私企老板較多，購置力強；目前揚州別墅工程郊區(qū)化認可度較高，對我們工程吸引外來客戶有一定機遇；揚州城市開展新路線，向東；其他別墅工程入市宣傳；國家對房市調控政策；揚州市房市波動風險；總結：目標客戶集中、產品特色明顯、環(huán)境優(yōu)勢、區(qū)域唯一別墅工程易宣傳、性價比高、政府支持力度2做好本工程營銷的關鍵大力度宣傳本工程產品、園林；多做營銷活動，在目標客戶群內留下深刻印象；加強與政府聯(lián)系充分深挖本區(qū)域客戶；充分利用工程精致打造出“效勞高端〞的封閉純別墅社區(qū)；不要放棄對外區(qū)域客戶的宣傳，充分利用本工程高性價比，吸引其投資。3營銷策略①歸屬感、認同感(從客戶群圈層，到純別墅社區(qū)打造)②享受生活的舒適、精致(他們在外是企業(yè)領導、高層，員工尊敬他們；到家他們也會享受到“尊重〞)重要表達在以下二點:水韻福邸純別墅市場高調入市：

為揚州東區(qū)營造一場純高端人群生活圈！4尋找水韻福邸的客戶切入點：說到客戶，自然想到揚州人，無論他是金領、白領、藍領、還是農民，都有一個共同的特征——低調、內斂。揚州人為什么低調內斂？朱自清先生給了答案，在其?說揚州?中，描寫了揚州人的特性：“揚州人有‘揚虛子’的名字；這個‘虛子’有兩種意思:一是大驚小怪，二是以少報多，總而言之，不離乎虛張聲勢的毛病。他們還有個‘揚盤’的名字，譬如東西買貴了，人家可以笑話你是‘揚盤’；又如店家價錢要的太貴，你可以詰問他，‘把我當揚盤看么？’盤是捧出來給別人看的，正好形容耍氣派的揚州人。又有所謂‘商派’，嘲笑那些仿效鹽商的奢侈生活的人，那更是氣派中之氣派了。但是這里只就一般情形說，刻苦誠篤的君子自然也有；我所敬愛的朋友中，便不缺乏揚州人。〞德國著名社會學家韋伯認為：經(jīng)濟的開展同文化〔宗教〕有著密切的關系。揚州人的性格中貪慕虛榮、愛講排場、追求安逸閑適的生活〔揚州城的洗浴業(yè)和餐飲業(yè)極為興旺〕，這或許可以作為其近年來經(jīng)濟開展緩慢在市民文化方面的極好注解。不希望被人說是虛子不希望被人說是揚盤不希望被人說是商派5我們要幫助他們發(fā)現(xiàn)和體驗，這里有真正適合的文化基因和居住環(huán)境，中式的，內斂的，享受的。。。。對揚州高端人群的定義他們的地位高，經(jīng)濟實力殷實，他們希望享受，也要求享受，但由于事業(yè)的繁忙，往往馬馬乎乎享受。但只要知道哪里東西好，無論遠近，出發(fā)，享受去！[享受生活]他們有豐富的社會經(jīng)驗，存在炫耀心理，但出于本地文化的熏養(yǎng)，內心有一點矛盾，他們對別墅是渴求的，內心那種炫富的心理在催動著他們。我們要告訴他們這里的品質，需要引導他們，這里不光是別墅，而是具有豐富內涵的別墅，中式的，江南的，古典的……[物質/精神]6定義水韻福邸——具有經(jīng)典人文理念的享受舒適型純中式現(xiàn)代別墅純現(xiàn)代管家效勞純中式現(xiàn)代建筑純中式江南園林景觀7寧靜悠遠，曠古幽情，小樓清風，街巷風雅，一份思念，一種傳承。綠柳花樹，小徑幽深，亭臺水榭，花窗修竹，如詩如畫的美景。這里帶給您的將是一種。。。。。。江南美景中式人文8這里是您尊貴身份的歸屬地，在這里您將得到精神上的升華。自然為本，人行為尊，追求天人合一的至極境界，我們堅信，自然的本真風貌總是無微不至的關心著人性。當你一踏上這片土地，寧靜的氣息撲面而來，門前溪水蜿蜒而過，間間有著斜坡屋頂?shù)膭e墅散布在小徑林間，層層落落如江南古鎮(zhèn)，這里將是您閑適優(yōu)雅的名流新生活！

倡導9這里更是您投資眼光絕佳的證明，揚州東部新的開展即將爆發(fā)城市的未來我眼看東區(qū)——來源：搜房網(wǎng)綜合整理揚州2021年-2030年城市總體規(guī)劃對城市開展方向與空間結構進行了專題研究，根據(jù)城市經(jīng)濟社會開展水平、揚州沿江地區(qū)江都、揚州、儀征三個城區(qū)的開展現(xiàn)狀，區(qū)域交通格局等因素綜合判斷，初步確定今后揚州城市的主導開展方向向東，以與江都城區(qū)在功能和空間上形成一體化的格局，同時產業(yè)重點向沿江地區(qū)〔包括樸席〕開展，西部、北部地區(qū)強調現(xiàn)有建成區(qū)、城鎮(zhèn)在空間和功能上進行整合。東區(qū)是揚州文化之脈，隨著灣頭古鎮(zhèn)的開發(fā)建設、大運河、古運河和廖家溝等一系列生態(tài)水系開發(fā)利用，廣陵新城的成功運作后，或許三年、五年......揚州東區(qū)將迎來無數(shù)的開展機遇。10營銷策略①歸屬感、認同感(從客戶群圈層，到純別墅社區(qū)打造)②享受生活的舒適、精致(他們在外是企業(yè)領導、高層，員工尊敬他們；到家他們也會享受到“尊重〞)重要表達在以下二點:水韻福邸純別墅市場高調入市：

為揚州東區(qū)營造一場純高端人群生活圈！11管家式物業(yè)管理注重高品質物業(yè)效勞，可顯示業(yè)主尊貴的身份，表達其對生活的要求和享受，讓業(yè)主更加感覺到被認同。私家效勞12推廣策略營造別墅空白片區(qū)的標桿整體形象產品形象震撼展示13閃耀東方人居智慧·復興揚州人文精髓上善假設水府藏千年庭院別墅尊崇人家14建立工程精神高度，讓高端人群關注工程打造百年別墅奠定本區(qū)域工程精神高度：讓目標客戶暢想此工程失去的也許永遠塵封，如果只是一個夢，但千年后，這個夢，卻再度叩響我們的心扉！當你一踏上這片土地，寧靜的氣息撲面而來，門前溪水蜿蜒而過，間間有著斜坡屋頂?shù)膭e墅散布在小徑林間，層層落落如江南古鎮(zhèn)?！敝拗?5營造別墅空白片區(qū)的標桿整體形象產品形象震撼展示推廣策略16百年純墅宅以人傳純現(xiàn)代中式別墅純中式江南園林真大戶庭院寫意生活十里方圓首席純別墅社區(qū)17營造別墅空白片區(qū)的標桿整體形象產品形象震撼展示推廣策略18純中式江南園林充分展示本工程園林景觀綠柳花樹，小徑幽深，亭臺水榭，花窗修竹19純中式建筑風格將本工程有顯著特征的充分打造20大戶庭院寫意生活充分展示本工程戶型設計特點21銷售執(zhí)行我們一切的策略與行動都必須以現(xiàn)實條件為根底，以共同的目標為導向22活動營銷造勢造口碑展品質23百年純墅宅以人傳閃耀東方人居智慧復興揚州人文精髓銷售目標別墅非別墅新中式現(xiàn)代官邸建筑園林江南園林最純粹的古典生態(tài)園林庭院別墅尊崇人家純現(xiàn)代中式別墅社區(qū)快速銷售、建立工程市場形象一期實現(xiàn)形象標桿、實現(xiàn)工程高形象實現(xiàn)可持續(xù)銷售目標客戶本區(qū)域企業(yè)主高級公務員工程形象庭院別墅尊崇人家●百年純墅宅以人傳分期推廣語工程銷售目標三期二期本區(qū)域企業(yè)主高級公務員揚州投資客深挖本區(qū)域客戶揚州大市投資客24工程銷售目標工程戰(zhàn)略領導者一期二期三期領導者領導者工程策略強推廣、樹形象、平價格、快銷售樹形象、提價格、靚展示、強推廣強推廣、搞活動、實現(xiàn)利潤最大化工程戰(zhàn)術1、老客戶帶新客戶2、搞活動加強社區(qū)歸屬感、認同感1、利用活動銷售2、展示工程優(yōu)勢純中式別墅產品形象3、利用媒體資源進行工程純別墅形象推廣1、利用政府資源2、利用活動銷售3、營銷公司客戶資料庫工程關鍵樹形象樹口碑老帶新25一期營銷推廣方案蓄客期強銷期持續(xù)銷售期媒體：1、鑼鼓隊下鄉(xiāng)〔活動〕；2、別墅客戶群短信轟炸；3、政府資源的利用；活動方式：1、鑼鼓隊下鄉(xiāng)；2、工程推介會；3、中秋感恩活動造勢建立市場形象推廣語：庭院別墅尊崇人家純現(xiàn)代中式別墅社區(qū)媒體：1、、短信2、網(wǎng)絡活動方式：1、開盤活動；2、北洲開展論壇；3、紅酒會；4、水果節(jié)；5、美食節(jié)；營造口碑，熱賣輝煌批次推出，創(chuàng)造熱銷“水韻福邸純別墅社區(qū)第一批典藏完畢，二批別墅業(yè)主登記中〞推廣語：百年純墅宅以人傳閃耀東方人居智慧復興揚州人文精髓“富人生活樂趣體驗優(yōu)越生活〞推廣語：別墅非別墅新中式現(xiàn)代官邸建筑園林江南園林最純粹的古典生態(tài)園林別墅社區(qū)江南園林我的家媒體：1、、短信2、網(wǎng)絡活動方式：1、健康生活體驗周；26一期工程推售整體安排2021910營銷節(jié)點銷售率09年10月第一批房源推出，實現(xiàn)5套銷售加推二批房源實現(xiàn)8套銷售實現(xiàn)銷售11套一期一批一期二批111212一期三批2021345627一期階段推廣執(zhí)行蓄客期〔9月7日——開盤前〕準備工作：售樓處包裝完畢，工地大牌、大牌廣告出街折頁、戶型單張、紙袋制作完畢活動安排：1、鑼鼓隊巡游下鄉(xiāng)〔施橋、沙頭、霍橋、李典、虹橋、頭橋、新壩〕連續(xù)7天，同時安排人員派單〔假設做戶型模型展可安排現(xiàn)場登記〕，每天安排人員騎車游鄉(xiāng)〔車上綁旗子，最好有汽車，做車身廣告〕2、工程推介會，由政府出面邀請企業(yè)主前來坐談關鍵點：1、發(fā)布內部認購信息，可訂房2、政府參與邀請3、深入造勢高調入市，喚起客戶看樓的興趣，來電來訪、感受工程28強銷期〔開盤、開盤后三個月〕分批推售、創(chuàng)造熱銷、制造高潮——形成搶購準備工作：樓書、影視宣傳片、合同、按揭銀行活動安排：1、中秋節(jié)活動；2、盛大開盤活動；3、北洲開展論壇；4、紅酒會；5、水果節(jié)；關鍵點：持續(xù)1個月活動創(chuàng)造本地口碑售罄售罄售罄、房源告急、加推批次29持續(xù)銷售期富人生活樂趣體驗優(yōu)越生活準備工作：看樓路線、看房車、樣板房侍應活動安排：1、健康生活體驗周；關鍵點：物業(yè)效勞品質尊貴生活方式演繹、營造社區(qū)氣氛工程品質形象30一期活動營銷安排9月20日27日10月11月-12月健康生活體驗周10日17日24日9月27日工程推介會召開內部認購信息發(fā)布10月24日水果節(jié)加推信息發(fā)布10月3日中秋感恩活動9月20左右威風鑼鼓隊下鄉(xiāng)活動10月17日紅酒會11月10月10日開盤儀式12月31一期推售:聯(lián)排別墅27套(分批推出，每批10套),目標：開盤,當天銷售過40%,2021年2月底售完.積累客戶：250批建勢，快速銷售關鍵舉措：A、別墅標簽,全面展示B、建立五星級的別墅銷售效勞C、活動造勢D、持續(xù)活動營銷一期二期三期32售樓處形象墻售樓處前廣場售樓處導示標簽園林展示區(qū)主體核心體驗標簽看樓通道核心售賣標簽樓體條幅導示系統(tǒng)樣板房A、別墅標簽,全面展示一期二期三期33本案A、別墅標簽,全面展示一期二期三期導示牌全面覆蓋交通導示牌覆蓋揚州到沙頭的主要交通要口，確保指引明晰，導向正確。同時也能起到廣告牌的效應。岔路口沿江高速206終點站工地大牌34A、別墅標簽,全面展示一期二期三期銷售中心外導示銷售中心外導示停車導示燈桿旗35A、別墅標簽,全面展示一期二期三期關鍵點：1、表達工程檔次2、完善導示系統(tǒng)典雅大氣的前廣場36A、別墅標簽,全面展示一期二期三期關鍵點：1、庭院情調2、中式建筑索引

情景體驗的售樓處37B、建立星級的別墅銷售效勞一期二期三期系列物料高品質模型?樓書??折頁??戶型單頁?影視宣傳片紙杯、紙帶、名片等相關物料38B、建立星級的別墅銷售效勞一期二期三期關鍵物料VR宣傳片目的：采用情景再現(xiàn)模擬技術，讓客戶可以自主操作穿梭于江南園林之間，同時可以全方位游覽湖景與社區(qū)園林。39B、建立星級的別墅銷售效勞一期二期三期服務人員類別工作服裝置業(yè)顧問接待客戶，介紹項目，銷售深色西裝1、工牌售樓處保安人員（停車場、入口接待人員）引導客戶停車、前往售樓處和帶領客戶就座統(tǒng)一制服1、工牌售樓處保潔人員整個售樓處的清潔工作統(tǒng)一制服2、工牌售樓處吧臺服務人員專門負責洽談區(qū)及VIP區(qū)的酒水餐飲服務統(tǒng)一制服3、工牌樣板房保潔人員負責樣板房的清潔工作統(tǒng)一制服2、工牌樣板房示范大使負責樣板房內的接待和講解統(tǒng)一制服6、工牌嚴謹、細致，全方位效勞人員40C、活動造勢一期二期三期威風鑼鼓隊下鄉(xiāng)巡游水韻福邸純現(xiàn)代中式別墅模型展造勢傳播工程入市信息積累意向看房客戶41一期二期三期D、持續(xù)活動營銷工程推介會推廣配合：短信轟炸、鑼鼓隊下鄉(xiāng)邀請人員：鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導、規(guī)劃設計師、園林設計師、企業(yè)主、意向客戶42一期二期三期D、持續(xù)活動營銷中秋感恩活動43D、持續(xù)活動營銷一期二期三期紅酒會提高知名度提高工程印象側面展示本工程品質積累客戶44D、持續(xù)活動營銷一期二期三期紙牌競技活動提高來訪量制造口碑45D、持續(xù)活動營銷一期二期三期揚劇活動提高來訪量制造口碑46二、三期推出產品:聯(lián)排別墅00套目標：售完.積累客戶：500批高形象、持續(xù)銷售關鍵舉措：A、揚州晚報報廣、電視轟炸C、持續(xù)活動營銷B、揚州新城市開展一期二期三期D、散播產品供不應求信息E、老客戶帶新客戶47意向成交客戶：迎賓加值附他們是效勞人員，同時對于本工程的產品又有著深刻的理解，可以將客戶需要的一切信息提供給他們。效勞至上48在現(xiàn)場即植入效勞生，為上門客戶提供專業(yè)的看樓效勞。人員及相關配備：效勞人員特色著裝，增加客戶記憶點；統(tǒng)一配備對講機設備及平安棍，給客戶平安感及信心；效勞人員禮貌用語，請星級酒店管理人員統(tǒng)一培訓，并保證微笑效勞；物業(yè)管理展示：客戶提供開門、撐傘及罩車等系列效勞；售樓處門口設置門童開門，保安敬禮等形式以表示對客戶的尊敬；客戶看樓過程中，由保安駕駛電瓶車提供看樓及返回售樓處的全程效勞；會所星級效勞：會所供給