土地儲備管理工作操作模式精選課件主要內容土地儲備機構目的和職責1土地儲備相關概念解釋2土地儲備機構工作規(guī)范3土地儲備機構工作要點4精選課件主要內容土地儲備機構部門職責5土地儲備工作機制6土地儲備工作流程7土地儲備風險規(guī)避8精選課件1.土地儲備機構目的和職責1.1土地收購儲備的重要性和必要性1.2土地儲備制度的目的1.3土地儲備機構的職責

精選課件壟斷城市存量土地供應土地市場規(guī)范化盤活存量土地產業(yè)結構升級改善投資環(huán)境1.1土地收購儲備的重要性和必要性生地熟地5精選課件城市土地管理土地一級市場規(guī)范化公開、公平公正房地產市場調控1.2土地儲備制度的目的限地令地價王6精選課件1.3土地儲備機構的職責收購、儲備收回、收購、置換和征收土地儲備庫服務于政府－非盈利土地市場管理出讓：招拍掛融資精選課件2土地儲備相關基本概念市場交易級別劃撥改制土地儲備土地儲備范圍國有土地使用形式市場交易形式出讓范圍及年限征收補償費用精選課件2.1土地儲備的內涵精選課件簡而言之：

是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為2.1土地儲備的內涵精選課件有償使用招拍掛一級市場－出讓入股、授權經營劃撥改制出讓形式范圍市場級別有償使用各類經營性用地二級市場－轉讓出讓、出租未有償使用不可出讓其他相關概念補償費用精選課件3土地儲備機構的工作規(guī)范土地儲備管理辦法國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知中心日常管理制度土地儲備資金管理暫行辦法地方土地儲備辦法國家地方精選課件4土地儲備機構的工作重點4.1理論研究——專項課題4.2市場調研——分析土地市場4.3土地儲備品牌——更有助于城市土地經營4.4廉政建設精選課件5土地儲備機構的部門及職責5.1土地儲備機構一般設置專門負責儲備、交易、開發(fā)和財務等方面的部門

土地儲備機構

綜合處儲備管理財務管理

后勤保障人力資源信息化建設儲備管理開發(fā)管理項目開發(fā)市場交易地產處財務管理政策分析資金運作精選課件5.2部門職責（1）財務管理部財務管理部為財務管理及資金運作部門。（2）儲備管理部儲備管理部為土地儲備綜合管理部門精選課件5.2部門職責（3）開發(fā)管理部開發(fā)管理部為土地一級開發(fā)業(yè)務綜合部門，負責土地一級開發(fā)管理，承擔一級開發(fā)授權批復前的各項工作。（4）市場交易部市場交易部為全市土地入市交易管理部門精選課件5.2部門職責（5）項目開發(fā)部項目開發(fā)部為具體承擔儲備開發(fā)項目的運作部門。（6）綜合辦公室綜合辦公室為行政綜合部門。精選課件6土地儲備機構的工作機制置換征收收回收購資金運作儲備內部運行出讓精選課件土地儲備中心部門職責及工作機制精選課件土地儲備中心部門職責及工作機制精選課件土地儲備中心部門職責及工作機制精選課件7土地儲備工作程序及流程1、單位因拆遷、解散、撤銷、破產、產業(yè)結構調整或者其它原因，擬將原用地性質調整為商業(yè)、住宅等的土地，由用地單位向土地儲備機構提出土地收購或預購申報意見，并告知規(guī)劃部門。2、實施城鎮(zhèn)建設規(guī)劃和土地整治項目政府指令收購的土地，由市規(guī)劃、建設、農業(yè)等部門向土地儲備機構提出收購或預購意見精選課件7土地儲備工作程序及流程3、土地儲備機構根據匯總的土地儲備申報情況和土地市場供求狀況，以及區(qū)域產業(yè)結構調整和城市建設的需要，制定階段性的土地儲備計劃4、土地收購儲備過程中，建設局負責拆遷審批工作精選課件7.1.1土地收購的一般程序（1）申請收購（2）權屬核查（3）征詢意見（4）費用測算（5）方案報批（6）簽訂合同（7）收購補償（8）權屬變更（9）交付土地精選課件7.1.2征地提交的文件（1）征地拆遷成本核算報告（2）附件精選課件7.1.3土地收購需原土地使用者提供的資料土地使用證原件及復印件（復印件要加蓋公章，原件驗后返還）；房屋所有權證原件及復印件（復印件要加蓋公章，原件驗后返還）;填寫收購申請表；1：500或1：1000地形圖（定線、做權屬）二張；集體土地提供勘測定界圖一張；近期的地籍工作聯系單（應注明有無抵押、查封等情況，如果無上述情況請注明“無”）等等精選課件7.1.4需要進行儲備的土地類型（1）因單位搬遷、解散、撤銷、破產或其他原因停止使用的土地；（2）為政府帶征的土地；（3）依法沒收的土地；（4）依法收回的拋荒、閑置以及其他無力繼續(xù)開發(fā)的土地；（5）因實施城市規(guī)劃和土地整理，市政府依法收購的土地；（6）使用期限屆滿的土地；（7）土地使用權人申請收購的土地；精選課件7.2土地拍賣、掛牌競價工作流程（1）根據列入年度供地計劃的地塊，向規(guī)劃局委托申請規(guī)劃選址、指標設計工作；（2）規(guī)劃局出具建設項目選址意見書、規(guī)劃控制指標、紅線圖；（3）地籍調查、宗地測繪；（4）委托具有資質的評估機構進行地價評估；（5）根據評估價確定土地出讓起報價；（6）制訂土地拍賣、掛牌競價出讓方案上報市政府審批；精選課件7.2土地拍賣、掛牌競價工作流程（7）在媒體上發(fā)布土地拍賣、掛牌競價出讓公告；（8）制作土地拍賣、掛牌競價文件；（9）組織地塊現場踏勘；（10）辦理報名登記申請，審核競買資格；（11）組織土地拍賣、掛牌競價會并現場公證；（12）簽訂拍賣、掛牌成交確認書；（13）15日內憑成交確認書簽訂正式土地出讓合同。精選課件7.3儲備資金運作儲備土地資金運作實行收支兩條線，并接受財政、審計部門的監(jiān)督。土地儲備資本金來源：（1）財政撥款；（2）儲備土地增值部分資金；（3）土地使用權出讓金墊支；（4）儲備土地的經營收入。精選課件7.3儲備資金運作土地儲備資本金只能用于下列用途，不得移作他用：（1）土地使用權收購補償費用；（2）地上建筑物及其附屬物拆遷安置補償費用；（3）儲備土地的前期開發(fā)費用；（4）儲備土地的管理、招商等其他費用。精選課件8.1城市土地儲備風險類型精選課件8.1.1政策性風險國家政策——如：限地令、審批權限回收——房地產建設規(guī)模和土地拍賣進程——影響貸款的按期收回精選課件8.1.2規(guī)劃風險土地政策與城市建設方針變動，甚至地方行政部門職能變動與行政領導變動，都可能引起土地儲備風險。精選課件8.1.3效益風險兼顧環(huán)境治理、提升投資環(huán)境、解決群眾困難、促進地方發(fā)展等多方利益必須重視其經濟效益與社會效益的平衡與協(xié)調，如果各種效益間的平衡與協(xié)調被打破，就意味著產生了土地儲備效益風險。精選課件8.1.4社會風險開發(fā)商囤積土地的行為限制作用農民安置補償、地價上升引起的房價上升等問題政府管理職能的“越位”風險較低成本獲得大量土地的高新技術工業(yè)園區(qū)、大學城內的企業(yè)來說，兩者不具備平等的競爭條件——公平精選課件8.1.5可持續(xù)發(fā)展風險如果不對土地儲備數量與規(guī)模做合理預測與管理，城市規(guī)模將無序擴大，導致城市建設規(guī)模失控風險征收了近期土地使用費，而且把土地未來收益也收入囊中，儲備出讓的規(guī)模失衡，則會使政府喪失對城市土地資產的使用權與收益權精選課件8.1.6資金風險大部分資金都來源于商業(yè)銀行貸款，造成借貸資金比例太大，增加了實現經濟目標的不確定性及風險水平政府部門資金風險土地儲備機構資金風險銀行資金操作風險精選課件8.1.7政府信用風險政府可能存在把土地儲備貸款當作財政資金管理使用，并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項目，而是用于彌補其他城市建設資金的情況;對于拍賣的儲備土地款項，政府也可能未及時用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現精選課件8.1.8法律風險當地政府越權審批占用，且土地儲備機構取得土地并未實際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質，處置土地存在較大的法律風險。精選課件8.2城市土地儲備風險規(guī)避措施建議8.2.1土地儲備資金籌集的措施建議8.2.2土地儲備效益保障的措施建議8.2.3土地儲備組織職能的措施建議8.2.4土地儲備管理監(jiān)督的措施建議8.2.5土地儲備指導思想的建議精選課件8.2城市土地儲備風險規(guī)避措施建議8.2.1土地儲備資金籌集的措施建議提高土地儲備機構的自有資金大力推行土地證券化建立土地基金精選課件8.2城市土地儲備風險規(guī)避措施建議8.2.2土地儲備效益保障的措施建議要改革土地收益評估體制，做好收支平衡分析要提高資金運轉效率精選課件8.2城市土地儲備風險規(guī)避措施建議8.2.3土地儲備組織職能的措施建議提高土地儲備機構的政府職能，加強與其他政府部門的聯系要做