廣州，2010年11月嶺南新世界家園五區(qū)綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目地塊分析及區(qū)域規(guī)劃前景各功能物業(yè)市場(chǎng)研判零售商業(yè)市場(chǎng)酒店市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展方向初探目錄項(xiàng)目用地分析及區(qū)域規(guī)劃前景項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)體育館、活動(dòng)中心(5層)用地面積建筑面積18943㎡基底面積3908㎡商業(yè)設(shè)施(2層)用地面積建筑面積6089㎡基底面積4525㎡旅業(yè)、寫(xiě)字樓(12層)用地面積16855㎡建筑面積60725㎡基底面積6000㎡綜合樓(4層)用地面積5178㎡建筑面積4352㎡基底面積1807㎡公交站用地面積5000㎡項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積90,109平方米，分四個(gè)地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃功能為項(xiàng)目整體功能組合和商業(yè)布局帶來(lái)一定限制地塊編號(hào)基地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(shù)(層)

規(guī)劃功能及限育館、活動(dòng)中心規(guī)劃為體育館、活動(dòng)中心用地，可以布局體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施或與體育、運(yùn)動(dòng)相關(guān)的業(yè)態(tài)，如運(yùn)動(dòng)服飾零售等；建成后無(wú)需移交，可持有經(jīng)營(yíng)2452560892商業(yè)設(shè)施（其中肉菜市場(chǎng)2千平米）規(guī)劃有肉菜市場(chǎng)2千平米，可布局與肉菜市場(chǎng)相關(guān)的業(yè)態(tài)，如生鮮超市等；肉菜市場(chǎng)無(wú)需移交360006072512旅業(yè)、寫(xiě)字樓（其中市話機(jī)樓7000平米）規(guī)劃為酒店、辦公用地，用地性質(zhì)不可改變，但可變通為相關(guān)衍生產(chǎn)品，如服務(wù)式公寓等；市話機(jī)樓較大程度上將可能持有經(jīng)營(yíng)并且無(wú)需布局相關(guān)業(yè)態(tài)4180751784綜合樓可布局任何商業(yè)業(yè)態(tài)，無(wú)明顯規(guī)劃限制1234依據(jù)目前方案，各地塊的用地性質(zhì)和功能方面存在諸多限制，具體如下：6嘉禾規(guī)劃為白云區(qū)內(nèi)三個(gè)區(qū)級(jí)公共服務(wù)中心之一；建設(shè)大規(guī)模的居住功能區(qū)；建設(shè)嘉禾商業(yè)中心，圍繞地鐵站點(diǎn)及沿商業(yè)綜合發(fā)展軸布置商業(yè)服務(wù)設(shè)施、商務(wù)辦公設(shè)施；中心城區(qū)密集發(fā)展區(qū)本項(xiàng)目嘉禾白云新城白云機(jī)場(chǎng)廣從快速路發(fā)展帶空間發(fā)展主軸項(xiàng)目所在的嘉禾片區(qū)規(guī)劃為白云區(qū)的區(qū)域級(jí)中心，以居住功能為主，同時(shí)圍繞地鐵站點(diǎn)將布置商業(yè)及商務(wù)設(shè)施從規(guī)劃前景方面，區(qū)域具備開(kāi)發(fā)商業(yè)及商務(wù)設(shè)施的規(guī)劃功能，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)、商務(wù)設(shè)施提供規(guī)劃利好。飛翔公園白云公園白云文化廣場(chǎng)江夏黃邊嘉禾望崗蕭崗梅花園南方醫(yī)院同和永泰三元里盡管現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目周邊以居住氛圍為主，但與白云新城的便利交通連接也為商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)提供發(fā)展空間目前現(xiàn)狀而言，項(xiàng)目周邊以大型住宅社區(qū)為主，居住氛圍濃厚；憑借便利的軌道交通，本項(xiàng)目可方便到達(dá)白云新城，作為廣州城市副中心、白云區(qū)中心，白云新城未來(lái)將形成較為濃厚的商務(wù)氛圍，受其輻射和帶動(dòng)，項(xiàng)目所在的嘉禾片區(qū)也將具備一定的商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展空間。時(shí)代玫瑰園金碧雅苑云山詩(shī)意白云尚城白云高爾夫竹韻山莊白云堡豪苑地鐵2號(hào)線地鐵3號(hào)線白云新城商業(yè)、商務(wù)是白云新城的重點(diǎn)職能之一，未來(lái)將形成濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍各功能物業(yè)市場(chǎng)研判零售商業(yè)市場(chǎng)酒店市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)從建筑形態(tài)和商業(yè)規(guī)模來(lái)看，五區(qū)商業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力較弱，必須與三區(qū)商業(yè)結(jié)合考慮，才能最大化挖掘其商業(yè)價(jià)值五區(qū)商業(yè)三區(qū)商業(yè)五區(qū)商業(yè)自身不具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但若能與三區(qū)商業(yè)互為補(bǔ)充，協(xié)調(diào)發(fā)展，則能產(chǎn)生“1+1>2”的功能效應(yīng)可用于零售商業(yè)的面積僅2.9萬(wàn)平米；分散于三個(gè)地塊；被酒店、辦公用地阻隔。由于白云新城和同和-京溪商圈發(fā)展速度的加快，本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)形式更加明朗和嚴(yán)峻白云新城由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，白云新城的商業(yè)市場(chǎng)得到跨越式的發(fā)展，發(fā)展速度大幅提升同和-京溪商業(yè)供應(yīng)的增加和品牌主力店的進(jìn)駐使其商業(yè)規(guī)模和購(gòu)物環(huán)境都得到較大改善，已基本具備區(qū)域商業(yè)中心的要求，并且將與本項(xiàng)目爭(zhēng)奪地鐵3號(hào)線沿線客源嘉禾近年的發(fā)展近乎停滯不前，作為規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)中心，目前的商業(yè)形態(tài)、規(guī)模、業(yè)態(tài)、品牌、購(gòu)物環(huán)境等方面均無(wú)法承擔(dān)該職能在嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，五區(qū)商業(yè)必須與三區(qū)商業(yè)有機(jī)結(jié)合，不僅在商業(yè)規(guī)模上，更要在業(yè)態(tài)和品牌組合上實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，才能保證項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力三區(qū)商業(yè)業(yè)定位回回顧永泰項(xiàng)目地塊嘉禾核心商圈地鐵站點(diǎn)地鐵通行10分鐘內(nèi)車行15分鐘內(nèi)步行20分鐘內(nèi)約4千米約6千米黃邊江夏白云新城城依托高起點(diǎn)的的規(guī)劃、、核心的地地理位置置和便利利的交通通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目威脅脅最大新市商圈圈的現(xiàn)有有優(yōu)勢(shì)將將隨區(qū)域域交通體體系的革革新而迅迅速衰減減，商圈圈發(fā)展后后繼乏力力項(xiàng)目核心心輻射商商圈范圍圍為周邊邊4公里范圍圍內(nèi)的大大型中高高檔社區(qū)區(qū)居民項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)商圈圈主要為為白云新新城商圈圈，重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目為萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)及五號(hào)號(hào)停機(jī)坪坪項(xiàng)目整體體定位于于區(qū)域型型購(gòu)物中中心，以以家庭式式消費(fèi)為為主，并并引導(dǎo)時(shí)時(shí)尚生活活方式和和消費(fèi)潮潮流"LifeStyleRegionalCenter"地區(qū)時(shí)尚中心“時(shí)尚、具有國(guó)際品味、個(gè)性化的，提供舒適環(huán)境、精致產(chǎn)品和貼心服務(wù)的地區(qū)時(shí)尚中心”從業(yè)態(tài)組組合來(lái)看看，五區(qū)區(qū)商業(yè)應(yīng)應(yīng)在餐飲飲、休閑閑娛樂(lè)及及特色購(gòu)購(gòu)物業(yè)態(tài)態(tài)上提升升三區(qū)商商業(yè)的價(jià)價(jià)值與吸吸引力

購(gòu)物類業(yè)態(tài)舉例店鋪類型建筑面積（平方米）百分比（%）娛樂(lè)3F游藝中心次主力店2,5002.9%KTV次主力店2,5002.9%電影院次主力店5,0005.9%小計(jì)10,00011.7%餐飲B1休閑餐飲/快餐專賣店3,0003.5%1F休閑餐飲/快餐專賣店5,4506.4%2F休閑餐飲（異國(guó)料理）專賣店3,0003.5%3F美食廣場(chǎng)次主力店4,0004.7%4F休閑餐飲（中國(guó)特色）專賣店5,0005.9%大型中餐次主力店2,0002.4%小計(jì)22,45026.4%三區(qū)商業(yè)業(yè)的娛樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)主要集中中于3樓，業(yè)態(tài)態(tài)類型包包括游藝藝中心、、KTV、電影院，從從建筑規(guī)模和和業(yè)態(tài)類型上上都稍顯不足足，從目前的的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)來(lái)來(lái)看，業(yè)態(tài)與萬(wàn)達(dá)及及5號(hào)停機(jī)坪重復(fù)復(fù)性高，難以以具備較強(qiáng)的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力；三區(qū)商業(yè)中的的餐飲面積雖然較大大，但具有較強(qiáng)聚客客能力的大型型餐飲僅1家，約2000平方米，數(shù)量量及面積均不不足夠零售商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)酒店市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)各功能物業(yè)業(yè)市場(chǎng)研判判酒店品牌：：到2010年上半年為為止，以中檔本土土品牌酒店店構(gòu)成為主主，國(guó)際品品牌高星級(jí)級(jí)酒店*較較缺乏，白云區(qū)酒店店市場(chǎng)主要要以本土酒酒店為主，，國(guó)際連鎖鎖品牌酒店店只有五星星級(jí)品牌廣廣州珀?duì)柭缶频?，，以及?guó)際際三星級(jí)品品牌戴斯酒酒店，預(yù)計(jì)計(jì)2011年還將會(huì)有有白云萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)的五五星級(jí)希爾爾頓酒店開(kāi)開(kāi)業(yè)。經(jīng)營(yíng)狀況：：白云區(qū)五星級(jí)酒店店平均房?jī)r(jià)在在600元左右，比比全市平均水水平低約30%，入住率與與全市水平平相仿在50%左右；白云區(qū)四星級(jí)酒店店平均房?jī)r(jià)在在400元左右，與全市平均均水平相當(dāng)當(dāng)，入住率與與全市水平平相仿在60%左右?？驮礃?gòu)成：：市區(qū)溢出的的中檔會(huì)議議客源、本本地企業(yè)會(huì)會(huì)議客源以以及廣交會(huì)會(huì)溢出客源源為白云區(qū)高高星級(jí)酒店店的主要客源；由于臨近機(jī)機(jī)場(chǎng)的地緣緣優(yōu)勢(shì)，以以及相對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的酒店店價(jià)格，旅游客源也成為區(qū)域域高星級(jí)酒酒店的輔助客源。白云區(qū)星級(jí)酒店數(shù)量五星級(jí)2四星級(jí)6三星級(jí)及以下25酒店總數(shù)33白云區(qū)四星星級(jí)以上酒酒店約8家，高星級(jí)級(jí)酒店房?jī)r(jià)價(jià)略低于廣廣州全市水水平，入住住率約為50%~60%*根據(jù)具體體項(xiàng)目硬件件設(shè)施，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)以以及定位判判斷得出白云區(qū)五星全市五星白云區(qū)四星全市四星平均房?jī)r(jià)620900440460入住率約50%50-60%60-65%60-65%憑借發(fā)達(dá)的的交通路網(wǎng)網(wǎng)，本項(xiàng)目目車行約30分鐘即可到到達(dá)機(jī)場(chǎng)、、火車站、、天河、琶琶洲等主要要交通樞紐紐和商務(wù)區(qū)區(qū)從交通方面面講，項(xiàng)目目臨近白云云大道，華華南快速干干線，由此此地到達(dá)廣廣州白云國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，，琶洲廣州州市國(guó)際會(huì)會(huì)展中心，，以及天河河區(qū)CBD以及廣州東東站都在30分鐘以內(nèi)，，交通覆蓋蓋較為理想想，為項(xiàng)目目提供了較較佳的交通通可達(dá)性。。以項(xiàng)目為中中心30分鐘車行范范圍本項(xiàng)目環(huán)城高速機(jī)場(chǎng)高速京珠高速華南快速干線廣清高速北二環(huán)高速華南快速干線白云大道123645

目的地距離（公里）時(shí)間（分鐘）1廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)25252白云新城/白云國(guó)際會(huì)展中心9103廣州站/流花展館14204廣州火車東站17205天河北/珠江新城CBD19256廣州國(guó)際會(huì)議展覽中心2530便捷的外部部交通為本本項(xiàng)目吸引引機(jī)場(chǎng)客源源、主要會(huì)會(huì)展區(qū)域客客源提供了了市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)，同時(shí)白白云區(qū)自身身的產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)也可對(duì)對(duì)酒店市場(chǎng)場(chǎng)起到一定定支撐Factor3根據(jù)白云區(qū)區(qū)主導(dǎo)功能能區(qū)規(guī)劃，，本項(xiàng)目所所在地被定定位為都會(huì)會(huì)服務(wù)區(qū)，，預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)仍有一定定的潛在商務(wù)客客源。項(xiàng)目便捷的的交通使得得本項(xiàng)目有有可能吸收收來(lái)自廣交交會(huì)，以及及白云國(guó)際際會(huì)議中心心的展會(huì)客源。項(xiàng)目與白云云國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)相對(duì)較近近的距離，，以及優(yōu)良良的社區(qū)生生活環(huán)境使使得酒店具具有吸引機(jī)場(chǎng)客源的潛力，如如航空公司司機(jī)組人員員和過(guò)境旅旅客。市場(chǎng)客源支支撐白云區(qū)是廣廣州市重要要的傳統(tǒng)工工業(yè)區(qū)，全全區(qū)4000多家的工業(yè)業(yè)企業(yè)為酒酒店提供潛潛在商務(wù)會(huì)議與與展覽客源源。社區(qū)居民關(guān)關(guān)聯(lián)客源以及旅游團(tuán)隊(duì)也會(huì)成為項(xiàng)項(xiàng)目的補(bǔ)充充客源。本項(xiàng)目具備備開(kāi)發(fā)酒店店物業(yè)的可可行性，并并且酒店物物業(yè)能夠豐豐富項(xiàng)目的的整體物業(yè)業(yè)功能，對(duì)對(duì)社區(qū)起到到一定的配配套作用，，具有戰(zhàn)略略開(kāi)發(fā)意義義酒店物業(yè)能能夠?yàn)樽≌峁┡涮滋滓约白鳛闉閮?yōu)良固定定資產(chǎn)沉淀淀，就本項(xiàng)項(xiàng)目而言，，酒店還能能為商業(yè)提提供穩(wěn)定的的優(yōu)質(zhì)客源源，能夠與與各功能物物業(yè)形成良良性互動(dòng)，，具有戰(zhàn)略略開(kāi)發(fā)意義義優(yōu)良固定資產(chǎn)提升住宅溢價(jià)重要配套設(shè)施由于市場(chǎng)供供應(yīng)的激增增，廣州包包括白云區(qū)區(qū)在內(nèi)的五五星級(jí)酒店店市場(chǎng)入住住率呈明顯顯的下降趨趨勢(shì)廣州高星級(jí)級(jí)酒店市場(chǎng)場(chǎng)需求較為為不足，而而市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)卻持續(xù)增增長(zhǎng)，供需需之間存在在較為明顯顯的不匹配配狀態(tài)；2002年到2009年廣州市五五星級(jí)酒店店客房從4,364間上升到9,063間,預(yù)計(jì)到2013年為止該數(shù)數(shù)字將上升升到14,150間，其中60%是國(guó)際連鎖鎖品牌。2002年到2009年廣州市五星級(jí)酒店店客房年均均增長(zhǎng)率為為11%，而同期到到達(dá)廣州的的過(guò)夜旅游人人數(shù)的年均均增長(zhǎng)率僅僅為5.6%。由于市場(chǎng)供大于求，廣州五星星級(jí)市場(chǎng)入入住率從2007年以來(lái)一直直呈下降趨趨勢(shì)。相應(yīng)應(yīng)地，由于于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日趨激烈烈，廣州市市五星級(jí)酒酒店房?jī)r(jià)也也呈逐年走走低的趨勢(shì)勢(shì)。相對(duì)而言，，四星級(jí)酒酒店市場(chǎng)表表現(xiàn)較為穩(wěn)穩(wěn)定。廣州市五星星級(jí)酒店市市場(chǎng)表現(xiàn)2002-2009廣州市四星星級(jí)酒店市市場(chǎng)表現(xiàn)2002-2009數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市旅游游局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源:廣州市旅游游局從成本控制制和風(fēng)險(xiǎn)控控制的角度度考慮，建建議適當(dāng)控控制酒店的的檔次與規(guī)規(guī)模項(xiàng)目具備一一定的外部部交通條件件，具備吸吸引各類會(huì)會(huì)議會(huì)展、、旅游及中中高端商務(wù)務(wù)人士的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)，，但從成本本控制和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制的的角度考慮慮，建議適適當(dāng)控制酒酒店檔次和和規(guī)模各功能物業(yè)業(yè)市場(chǎng)研判判零售商業(yè)市市場(chǎng)酒店市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)考慮到白云云區(qū)的區(qū)域域產(chǎn)業(yè)支撐撐，以及潛潛在的中高高端商務(wù)人人士居住需需求，中至至中高檔服服務(wù)式公寓寓存在一定定市場(chǎng)需求求白云區(qū)為廣廣州市重要要的工業(yè)區(qū)區(qū)，區(qū)內(nèi)的的批發(fā)、物物流及制造造業(yè)較為發(fā)發(fā)達(dá)，受到到產(chǎn)業(yè)的支支撐，區(qū)域域內(nèi)可能有有來(lái)自企業(yè)業(yè)中、高層層，外籍技技術(shù)人員等等中高端商商務(wù)人士的的居住需求求；白云新城定定位為城市市副中心，，隨著區(qū)域域的發(fā)展和和商業(yè)中心心的開(kāi)發(fā)，，未來(lái)可能能存在中高高端商務(wù)人人士的居住住需求。受到區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支撐撐，以及考考慮到潛在在的中高端端商務(wù)人士士的居住需需求，中高高端服務(wù)式式公寓可能能存在市場(chǎng)場(chǎng)需求；但由于白云云區(qū)甚至廣廣州市的服服務(wù)式公寓寓市場(chǎng)需求求普遍不足足，出于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制的的角度考慮慮，本項(xiàng)目目即使開(kāi)發(fā)發(fā)中高端服服務(wù)式公寓寓，也需注注意控制開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模各功能物業(yè)業(yè)市場(chǎng)研判判零售商業(yè)市市場(chǎng)酒店市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)白云區(qū)辦公公物業(yè)主要要集中在三三元里區(qū)域域及機(jī)場(chǎng)路路沿線；由由于位于城城市非核心心商務(wù)區(qū)，，高端辦公公市場(chǎng)需求求不足，但但中低檔辦辦公物業(yè)市市場(chǎng)需求較較為活躍8123456791312151711141016181920222124232225白云區(qū)辦公公物業(yè)主要要集中在三三元里區(qū)域域及機(jī)場(chǎng)路路沿線辦公物業(yè)類型區(qū)域租金水平

（元/平方米/月）平均入駐率代表物業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓廣州主要商務(wù)區(qū)*100-18093%粵海天河城大廈、合景國(guó)際金融廣場(chǎng)白云區(qū)--無(wú)乙級(jí)寫(xiě)字樓廣州主要商務(wù)區(qū)60-9085%新保利大廈、達(dá)寶廣場(chǎng)白云區(qū)50-80三元里及機(jī)場(chǎng)路沿線：約80%金茂大廈丙級(jí)寫(xiě)字樓廣州主要商務(wù)區(qū)40-6090%百匯廣場(chǎng)白云區(qū)30-40三元里及機(jī)場(chǎng)路沿線：約90%齊富商貿(mào)大廈、金來(lái)大廈高端辦公物物業(yè)市場(chǎng)需需求不足，，中低端市市場(chǎng)相對(duì)較較為活躍受到白云區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐撐以及白云云新城的輻輻射和帶動(dòng)動(dòng)，項(xiàng)目具具備開(kāi)發(fā)辦辦公物業(yè)的的需求支撐撐，但預(yù)計(jì)計(jì)租金水平平空間有限限本項(xiàng)目嘉禾均禾組團(tuán)白云新城白云機(jī)場(chǎng)白云新城規(guī)劃為廣州城市副中心，商業(yè)是區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)職能之一，預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域辦公氛圍相對(duì)較為濃厚白云區(qū)為廣廣州傳統(tǒng)的的工業(yè)區(qū)，，在制造業(yè)業(yè)的帶動(dòng)下下，以生產(chǎn)產(chǎn)性服務(wù)業(yè)業(yè)為主的第第三產(chǎn)業(yè)也也獲得了較較好發(fā)展；；2009年，白云區(qū)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重達(dá)到到71%，甚至略高高于廣州市市同期的70.1%；蓬勃發(fā)展的的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)為白云區(qū)區(qū)辦公物業(yè)業(yè)發(fā)展提供供了市場(chǎng)支支撐。醫(yī)藥制造業(yè)交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)電氣機(jī)械制造業(yè)通用設(shè)備制品業(yè)化學(xué)原料制品制造業(yè)白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)白云區(qū)三次次產(chǎn)業(yè)比重重，2009年白云區(qū)支柱柱產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)白白云云新新城城未未來(lái)來(lái)商商務(wù)務(wù)分分為為較較為為濃濃厚厚，，受受其其輻輻射射和和帶帶動(dòng)動(dòng)，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目也也將將具具備備開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)辦辦公公物物業(yè)業(yè)的的市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。從項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體物物業(yè)業(yè)功功能能組組合合的的角角度度出出發(fā)發(fā)，，辦辦公公物物業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)零零售售、、酒酒店店等等都都有有消消費(fèi)費(fèi)支支撐撐，，但但預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)其其自自身身盈盈利利能能力力較較低低，，應(yīng)應(yīng)適適當(dāng)當(dāng)控控制制開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模預(yù)計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目辦公公產(chǎn)品的的租戶以以中小型型企業(yè)居居多，承承租面積積多在300平米以下下從經(jīng)濟(jì)利利益的角角度考慮慮，此類類物業(yè)不不適宜作作為本項(xiàng)項(xiàng)目重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展方方向中小型企企業(yè)選址址時(shí)對(duì)于于成本性性因素（（如租金金）敏感感度最高高，價(jià)格格承受能能力較低低白云區(qū)工工業(yè)產(chǎn)值值構(gòu)成辦公物業(yè)業(yè)對(duì)零售售商業(yè)、、酒店、、服務(wù)式式公寓均均能提供供消費(fèi)人人群支撐撐項(xiàng)目發(fā)展展方向初初探物業(yè)功能能組合方方案：既既控制了了風(fēng)險(xiǎn)性性物業(yè)的的開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模，同同時(shí)又實(shí)實(shí)現(xiàn)各物物業(yè)之間間的良性性互動(dòng)，，增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的整整體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)寫(xiě)字樓高星級(jí)酒店服務(wù)式公寓為零售商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源完善酒店的配套，提升酒店吸引力為商業(yè)提供穩(wěn)定的商務(wù)客源服務(wù)于寫(xiě)字樓商務(wù)人群，完善寫(xiě)字樓配套作為商務(wù)辦公人群的住宅配套提升公寓品質(zhì)形象為商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源服務(wù)于公寓住戶，并可借助酒店管理品牌提升公寓管理質(zhì)量完善配套，提升寫(xiě)字樓品質(zhì)形象為酒店提供一定的商務(wù)客源提供客源完善配套，提高溢價(jià)水平綜上所述述：零售商業(yè)業(yè)、酒店店、服務(wù)務(wù)式公寓寓、寫(xiě)字字樓均具具有開(kāi)發(fā)發(fā)可行性性；零售商業(yè)業(yè)市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小、、盈利能能力強(qiáng)，，可進(jìn)行行重點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)；酒店、服服務(wù)式公公寓、寫(xiě)寫(xiě)字樓可可豐富整整體物業(yè)業(yè)功能組組合，并并形成良良性互動(dòng)動(dòng)，但存存在一定定的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，，應(yīng)控制制開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模在上述物物業(yè)功能能組合建建議下，，各地塊塊均具備備微環(huán)境境上的可可行性，，規(guī)劃調(diào)調(diào)整的必必要性較較低體育館、活動(dòng)中心(5層)用地面積建筑面積18943㎡基底面積3908㎡商業(yè)設(shè)施(2層)用地面積建筑面積6089㎡基底面積4525㎡旅業(yè)、寫(xiě)字樓(12層)用地面積16855㎡建筑面積60725㎡基底面積6000㎡綜合樓(4層)用地面積5178㎡建筑面積4352㎡基底面積1807㎡1234地塊編號(hào)各地塊適宜的發(fā)展方向地塊位置對(duì)其發(fā)展方向的限制規(guī)劃調(diào)整的必要性1建筑規(guī)模最大，最適宜開(kāi)發(fā)零售商業(yè)與三區(qū)商業(yè)最近，利于其發(fā)展零售商業(yè)低2從地塊規(guī)模和形狀而言，適宜布局次主力店，以目的性業(yè)態(tài)為主對(duì)于開(kāi)發(fā)目的性業(yè)態(tài)無(wú)實(shí)質(zhì)性的阻礙作用較低3優(yōu)質(zhì)的景觀資源有利于開(kāi)發(fā)酒店、服務(wù)式公寓、辦公物業(yè)與地鐵站點(diǎn)的距離在可承受的步行范圍內(nèi)，對(duì)酒店、辦公客源無(wú)明顯的削弱效果低4從建筑規(guī)模和單層面積而言，均適合布局餐飲業(yè)態(tài)地塊位置不會(huì)產(chǎn)生限制性作用低建議方案案：零售售商業(yè)+酒店+服務(wù)式公公寓+辦公1234開(kāi)發(fā)地塊物業(yè)類型占地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(shù)（層）面積比例備注地塊1體育/娛樂(lè)/購(gòu)物390818943520%地塊2購(gòu)物/餐飲4525608927%地塊3辦公1500180001220%服務(wù)式公寓1500180001220%面向中高端商務(wù)人士酒店300024725927%約250間客房地塊4餐飲1807517846%總計(jì)90935100%零售商業(yè)業(yè)：酒店店（含服服務(wù)式公公寓）：：辦公=33：27：40地塊1發(fā)展意向向：體育育運(yùn)動(dòng)主主題類購(gòu)購(gòu)物/娛樂(lè)（含含少量體體育運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)館））1234體育館、、活動(dòng)中中心(5層)總建筑面面積18,943㎡㎡醫(yī)療衛(wèi)生生面積3,500㎡㎡體育館面面積10,000㎡㎡文化活動(dòng)動(dòng)面積5,000㎡品牌建議議地塊1距離三區(qū)區(qū)商業(yè)最最近，商商業(yè)價(jià)值值最高，，適宜布布局與三三區(qū)零售售商業(yè)關(guān)關(guān)系最為為密切的的業(yè)態(tài)；；建議結(jié)合合該地塊塊的體育育館用地地性質(zhì)，，以體育育運(yùn)動(dòng)主主題類購(gòu)購(gòu)物為主主要發(fā)展展方向，，既富有有特色，，同時(shí)又又能最大大化發(fā)揮揮該地塊塊的商業(yè)業(yè)價(jià)值。。業(yè)態(tài)意向面積體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館2,000-3,000平米運(yùn)動(dòng)主題類購(gòu)物/娛樂(lè)13,000-15,000平米其他休閑娛樂(lè)（如SPA、足療、兒童培訓(xùn)等）2,000-3,000平米地塊1規(guī)劃意向向體育館、、活動(dòng)中中心改商商業(yè)案例例——盈彩美居居項(xiàng)目：盈盈彩美居居開(kāi)發(fā)商：：廣州市市合景美美富房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司地址：廣廣州市天天河區(qū)盈盈溪路2003-2007年：盈盈彩美居居售樓部部2005-2009年：盈彩彩美居會(huì)會(huì)所2010年：由廣廣州市奧奧龍堡體體育發(fā)展展有限公公司承租租商業(yè)化運(yùn)營(yíng)前商業(yè)化運(yùn)營(yíng)后定位小區(qū)會(huì)所兒童成長(zhǎng)會(huì)所，原籃球場(chǎng)及羽毛球場(chǎng)改建為大型兒童游樂(lè)設(shè)施。服務(wù)/設(shè)施為業(yè)主提供游泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)以及健身房等運(yùn)動(dòng)設(shè)施以及一個(gè)放映廳。新增服務(wù)包括兒童樂(lè)園、游泳池、武術(shù)、舞蹈、跆拳道、美工、游泳、兒童表演、詠春拳等各種培訓(xùn)班。管理由小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，會(huì)所內(nèi)所有設(shè)施均為有償使用，按次收費(fèi)。由奧龍堡專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商業(yè)化管理，采用包括會(huì)員制及按期按次等收費(fèi)形式。狀態(tài)運(yùn)動(dòng)設(shè)施種類比較單一，設(shè)施維護(hù)狀況較差，提供服務(wù)內(nèi)容較少。對(duì)會(huì)所進(jìn)行重新裝修并聘請(qǐng)專人對(duì)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)。地塊2發(fā)展意向向：A方案——家居概念念店、體體驗(yàn)館家居主題題類次主主力店與與嶺南新新世界的的大型居居住社區(qū)區(qū)的氛圍圍較為契契合，并并且該類1234商業(yè)設(shè)施施(2層)總建筑面面積6089㎡其中肉菜菜市場(chǎng)2000㎡品牌建議議說(shuō)明：肉肉菜市場(chǎng)場(chǎng)部分可可引入1-2家品牌連連鎖快餐餐店威法西門門子整體體廚房體體驗(yàn)館——西門子與與櫥柜生生產(chǎn)商威威法合作作的整體體廚房體體驗(yàn)館，，目前已已在北京京、上海海、南京京、杭州州等地?fù)頁(yè)碛蟹值甑?，目前前廣州市市已擁有有5家威法法西門門子整整體廚廚房體體驗(yàn)館館HOLA———大型家家居生生活館館，致致力于于成為為生活活趨勢(shì)勢(shì)的引引導(dǎo)者者地塊2發(fā)展意意向：：B方案——特色餐餐飲+SPA會(huì)館1234商業(yè)設(shè)設(shè)施(2層)總建筑筑面積積6089㎡㎡其中肉肉菜市市場(chǎng)2000㎡㎡作為以以家庭庭式消消費(fèi)為為主的的區(qū)域域性購(gòu)購(gòu)物中中心而而言，，三區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的餐餐飲面面積稍稍顯不不足；；地塊2引入大大型正正餐，，不僅僅彌補(bǔ)補(bǔ)了三三區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)比比例的的不足足，同同時(shí)由由于大大型正正餐具具有較較強(qiáng)的的聚客客能力力，能能夠?qū)?duì)三區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)有明明顯的的促進(jìn)進(jìn)作用用;SPA會(huì)館與餐飲飲業(yè)能形成成良好互動(dòng)動(dòng)，并且充充分利用地地塊2的景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)。品牌建議業(yè)態(tài)建筑面積大型特色餐飲3,000平米SPA會(huì)館3,000平米大型知名品品牌正餐具具有較強(qiáng)的的輻射力，，能夠帶來(lái)來(lái)大量的潛潛在消費(fèi)人人群稻香酒家（（珠江帝景景店）位于廣州中中高檔大型型住宅社區(qū)區(qū)珠江帝景景苑的珠江江帝景酒店店內(nèi)；由于于稻香酒家家的知名度度較高，相相較普通餐餐飲而言具具有較強(qiáng)的的輻射力，，能夠吸引引到大量的的中高檔消消費(fèi)者前來(lái)來(lái)就餐；本項(xiàng)目如能能引入檔次次適宜的大大型知名品品牌正餐，，將有利于于提升項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)力力和輻射能能力。稻香酒家（（珠江帝景景店）位于于大型住宅宅社區(qū)珠江江帝景苑內(nèi)內(nèi)稻香酒家（（珠江帝景景店）步行距離約約0.8公里稻香酒家珠江帝景苑苑地塊3發(fā)展意向：：酒店+服務(wù)式公寓寓+辦公1234旅業(yè)、寫(xiě)字字樓(12層)總建筑面積積60725㎡其中市話機(jī)機(jī)樓7000㎡㎡物業(yè)功能占地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(shù)（層）房間數(shù)量/規(guī)格辦務(wù)式公寓150018000121房2房為主酒店3000247259約250間客房酒店、服務(wù)務(wù)式公寓、、辦公產(chǎn)品品的盈利能能力均較差差，并且存存在一定的的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，建議適適當(dāng)控制上上述三類產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)模模，并注意意分散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；各功能能物業(yè)的初初步意向如如下：酒店：中小小型社區(qū)酒酒店，初步步意向?yàn)樗乃男羌?jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，五星級(jí)級(jí)宣傳，由由新世界酒酒店集團(tuán)管管理或業(yè)主主自行管理理；服務(wù)式公寓寓：依托于于酒店，面面向白云區(qū)區(qū)內(nèi)的中高高端商務(wù)人人士，提供供簡(jiǎn)單的酒酒店服務(wù)或或菜單式服服務(wù)；辦公公：：以以區(qū)區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)支支撐撐的的中中小小型型企企業(yè)業(yè)為為主主要要客客戶戶地塊塊3規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)建建議議地塊塊4發(fā)展展意意向向：：大大型型正正餐餐/特色色餐餐飲飲1234綜合合樓樓(4層)建筑筑面面積積4352㎡㎡基底底面面積積1807㎡㎡地塊塊4基底底面面積積不不足足2千平平方方米米，，并并且且遠(yuǎn)遠(yuǎn)離離三三區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)和和地地鐵鐵站站，，從從建建筑筑規(guī)規(guī)模模和和位位置置而而言言，，均均不不適適宜宜發(fā)發(fā)展展購(gòu)購(gòu)物物類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)；；餐飲飲為為典典型型的的目目的的性性業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，并并且且能能夠夠作作為為酒酒店店、、公公寓寓和和辦辦公公物物業(yè)業(yè)的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)配配套套，，是是地地塊塊4最適適宜宜的的發(fā)發(fā)展展方方向向；；結(jié)結(jié)合合地地塊塊4的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)景景觀觀資資源源，，可可在在首首層層布布局局少少量量的的戶戶外外休休閑閑餐餐飲飲。。9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。07:13:4507:13:4507:1312/31/20227:13:45AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2207:13:4507:13Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。07:13:4507:13:4507:13Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。12月-2212月-2207:13:4507:13:45December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。31十二月月20227:13:45上午07:13:4512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月227:13上上午12月-2207:13December31,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/317:13:4507:13:4531December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。7:13:45上上午午7:13上上午午07:13:4512月月-229、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。07:13:4507:13:4507:1312/31/20227:13:45AM11、