冷水江渣土市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告長(zhǎng)沙聯(lián)智市場(chǎng)調(diào)查有限公司基本概念解讀冷水江市城市發(fā)展情況冷水江市渣土市場(chǎng)現(xiàn)狀目錄成立渣土公司的可行性第1頁(yè)/共29頁(yè)概念解讀冷水江市城市情況冷水江市城市發(fā)展情況冷水江市渣土市場(chǎng)現(xiàn)狀第2頁(yè)/共29頁(yè)冷水江·城市基本概況

冷水江，位于湖南省地理幾何中心

東抵漣源東北距婁底（87公里）、長(zhǎng)沙（236公里）；南鄰新邵、距邵陽(yáng)（83公里）；西接新化、懷化（244公里）。地處北緯27°30′49″～27°50′38″，東經(jīng)111°18′57″～111°36′40″之間。湘黔鐵路東西穿境而過(guò)，東靠南北大動(dòng)脈洛湛鐵路，上瑞高速公路擦境而過(guò)，資水蜿蜒流經(jīng)市區(qū)，規(guī)劃中的太（原）澳（門）高速公路縱貫?zāi)媳?。冷水江市東距上海1600公里，南距廣州700公里。轄4個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)；總面積439平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)，其中城市人口20萬(wàn)。冷水江第3頁(yè)/共29頁(yè)

礦產(chǎn)資源富集湖南的老工業(yè)基地，湖南省重要的能源、原材料基地，享有“世界銻都”、“江南煤?！?、“金屬之鄉(xiāng)”、“硅石寶庫(kù)”等美譽(yù)，銻產(chǎn)量占全球的60％，煤儲(chǔ)量占湖南全省已探明儲(chǔ)量的1/4。

旅游資源豐富大乘山——波月洞省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，“世界巖溶博物館”，擁有空心鵝管、網(wǎng)狀石槽、巨型石壩‘三大世界之最’；大乘山被譽(yù)為“不是南岳，勝似南岳“！

水資源充裕擁有湖南省第二大河流——資江，流域面積達(dá)326.5平方公里，繞城而過(guò)，年過(guò)境水量達(dá)126億多立方米，工業(yè)及生活用水十分便利。。冷水江·城市基本概況第4頁(yè)/共29頁(yè)2004年，冷水江市人均GDP達(dá)1800美元，位居湖南省第二位，人均財(cái)政總收入列湖南省第四位，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居湖南省第三位。在婁底市“三個(gè)文明”建設(shè)綜合考核中，冷水江市名列第一，并被列入湖南省首批13個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣（市）考核驗(yàn)收范圍。被湖南省委、省政府授予“全省基層黨建先進(jìn)縣（市）”和“發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)先進(jìn)縣（市）”等稱號(hào)。2005年和2006年，連續(xù)2年入選湖南省GDP過(guò)百億縣市區(qū)。2007年，人均GDP達(dá)22520元。湖南省縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力第五強(qiáng)，只位于長(zhǎng)沙、瀏陽(yáng)、望城、寧鄉(xiāng)等領(lǐng)跑湖南縣域經(jīng)濟(jì)的"四小龍"之后。冷水江·城市經(jīng)濟(jì)概況第5頁(yè)/共29頁(yè)冷水江·區(qū)位優(yōu)勢(shì)——之于地產(chǎn)行業(yè)的影響力

冷水江將憑借其自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快發(fā)展成為“銀三角”城市群的重要極核，并促進(jìn)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型與人口轉(zhuǎn)移，同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，也為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了良好的契機(jī)。

冷水江市在湘中“銀三角”城市群中，憑借其得天獨(dú)厚的自然資源條件、成熟的工業(yè)基礎(chǔ)以及城鎮(zhèn)化水平等自身優(yōu)勢(shì)，逐步發(fā)展成為湖南“銀三角”城市群中的重要極核。作為湖南”銀三角”的重要中心城市，未來(lái)發(fā)展必將加大資產(chǎn)投資，吸引更多的財(cái)力與人力資源進(jìn)入，同時(shí)，有效地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型與人口轉(zhuǎn)移（城市東進(jìn)）——解決新增人口的居住問(wèn)題，伴隨著冷水江市未來(lái)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、大力發(fā)展，也為冷水江房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。第6頁(yè)/共29頁(yè)冷水江·建設(shè)空間規(guī)劃城市向東——冷水江東，一座現(xiàn)代化的自然生態(tài)之城規(guī)劃范圍：東到毛易東路250米；西、南以資水為界；北到金竹路以北250米，規(guī)劃范圍總面積1074.19公頃，其中城市建設(shè)用地849.45公頃。規(guī)劃定位：把生態(tài)城建設(shè)成最具活力的行政文教區(qū)，生態(tài)型的高端居住區(qū)，最具吸引力的核心商務(wù)區(qū)……第7頁(yè)/共29頁(yè)冷水江·建設(shè)空間規(guī)劃城東生態(tài)新城空間布局規(guī)劃：“一心一軸三廊六組團(tuán)”一心：城東生態(tài)中心，包括行政中心、文化中心、商務(wù)中心；三廊：濱江景觀廊道，鐵路防護(hù)綠地廊道，崇馬山、羅家山一線的山體生態(tài)廊道；六組團(tuán)：文化教育組團(tuán)，商住組團(tuán)，倉(cāng)儲(chǔ)物流組團(tuán)，行政商務(wù)組團(tuán)，山水居住組團(tuán)，濱水商住組團(tuán)。第8頁(yè)/共29頁(yè)冷水江·建設(shè)空間規(guī)劃交通規(guī)劃對(duì)外交通：將現(xiàn)有冷水江火車東站升級(jí)為二級(jí)客運(yùn)站，并將站場(chǎng)客貨分離，保留現(xiàn)狀長(zhǎng)途客運(yùn)站。道路系統(tǒng)規(guī)劃：二縱三橫——二縱：資江大道、群豐大道，三橫：金竹路、荷葉路、人民路。第9頁(yè)/共29頁(yè)冷水江·道路系統(tǒng)規(guī)劃道路系統(tǒng)規(guī)劃：歸納為二縱三橫，二縱：資江大道、群豐大道，三橫：金竹路、荷葉路、人民路。5、公共服務(wù)設(shè)施：分為三個(gè)等級(jí)，新城區(qū)服務(wù)中心，小區(qū)服務(wù)中心及組團(tuán)服務(wù)中心。第10頁(yè)/共29頁(yè)冷水江·建設(shè)空間規(guī)劃資江鄉(xiāng)、鎮(zhèn)道路湘黔鐵路沙塘灣組團(tuán)、禾青組團(tuán)：二組團(tuán)主要以工業(yè)發(fā)展為主，現(xiàn)有工業(yè)有：資江氮肥廠、冷水江制堿廠。未來(lái)禾清鎮(zhèn)、沙塘灣將成為工業(yè)發(fā)展中心。第11頁(yè)/共29頁(yè)冷水江·建設(shè)空間規(guī)劃小結(jié)冷水江市城市空間規(guī)劃：“一中心”“二組團(tuán)”“一中心”：將老城區(qū)（冷水江商業(yè)核心區(qū)）、布溪區(qū)（行政及高檔居住區(qū)）、集中區(qū)（文化教育區(qū)）建設(shè)成為未來(lái)的城市中心區(qū)“二組團(tuán)”：中心區(qū)東南部沙塘灣組團(tuán)、西南部禾青組團(tuán)，將成為工業(yè)發(fā)展中心。城市空間發(fā)展：東擴(kuò)，著力打造城東生態(tài)新城……城東生態(tài)新城規(guī)劃定位：把城東生態(tài)新城建設(shè)成最具活力的行政文教區(qū)，生態(tài)型高端居住區(qū)，最具吸引力的核心商務(wù)區(qū)綜合小結(jié)：未來(lái)冷水江市的城市化商業(yè)功能區(qū)主要集中在老城區(qū)；高檔居住、行政文教、商務(wù)主要集中在城東生態(tài)新城為渣土市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展空間工業(yè)發(fā)展主要集中在禾青組團(tuán)、沙塘灣組團(tuán)。第12頁(yè)/共29頁(yè)近年政府高調(diào)調(diào)控，手段嚴(yán)厲2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策：5-9月

10月9.29調(diào)整交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策9.2上海出臺(tái)住房預(yù)銷售行為管理“滬5條”8.20上海公積金全面停貸三套房

二套房認(rèn)定等各項(xiàng)細(xì)則出臺(tái)，政府強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行政策7.8開發(fā)商拿地需現(xiàn)場(chǎng)簽合同30天內(nèi)付清全款標(biāo)準(zhǔn)。抑制投資投機(jī)需求5-7月6.4三部門明確按家庭成員擁有住房數(shù)認(rèn)定二套房5.6深圳版新國(guó)十條出爐暫停三套房貸款5.2央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

4月史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)4.17新政4.304.264.214.174.14北京出臺(tái)地方樓市新政同一家庭限新購(gòu)一套房住建部發(fā)布《加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理?xiàng)l例》二套房以住房套數(shù)界定，不再以貸款為準(zhǔn)“新國(guó)十條”出臺(tái)“新國(guó)四條”出臺(tái)3.18國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案1月份：國(guó)十一條1-3月3.8《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題通知》出臺(tái)2.20銀監(jiān)會(huì)正式公布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》1.10《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)929新政第13頁(yè)/共29頁(yè)在限購(gòu)令出臺(tái)后，央行依然加息，不惜對(duì)樓市帶來(lái)疊加效應(yīng)，可見(jiàn)中央對(duì)樓市調(diào)控的決心之大，足見(jiàn)此次調(diào)控之長(zhǎng)期性。

目前冷水江房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策影響：觀望將成為常態(tài)，市場(chǎng)越惡化越觀望。有一點(diǎn)幾乎可以肯定，只要政策執(zhí)行不打折不中止，決策層不出臺(tái)新的融冰性政策，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策必然會(huì)造就更長(zhǎng)的調(diào)整周期。開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目的積極性減少，很多拿了地塊的項(xiàng)目沒(méi)有開工，在建樓盤比較少。

購(gòu)買者對(duì)產(chǎn)品持有觀望態(tài)度，導(dǎo)致產(chǎn)品銷售大量減少。第14頁(yè)/共29頁(yè)冷水江·房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析江南名都濱江豪范佳泰家花園鳳凰山莊山水名城商業(yè)步行街北區(qū)華天匯畔公館同心汽車站東方財(cái)富中心各片區(qū)樓盤分布：老城區(qū)（6個(gè)）荷花景苑金泰花園商業(yè)步行街北區(qū)東方財(cái)富中心東苑數(shù)碼廣場(chǎng)華天匯畔公館布溪區(qū)（3個(gè)）金水灣江南名都時(shí)代100新區(qū)（3）和瑞學(xué)府公務(wù)員小區(qū)金鼎花園第15頁(yè)/共29頁(yè)冷水江·房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤匯總

銻都家園東苑國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)匯美?畔山公館同興汽車站秀水江南金鷹國(guó)際大廈鳳凰山莊山水名城金泰花園步行街北區(qū)君悅?cè)A府珠江花城東尚.裕嘉園冷水江市熱銷樓盤匯總第16頁(yè)/共29頁(yè)概念解讀冷水江市城市情況冷水江市渣土市場(chǎng)現(xiàn)狀冷水江渣土市場(chǎng)問(wèn)題及可行性第17頁(yè)/共29頁(yè)目前冷水江市渣土公司基本情況冷水江目前的渣土運(yùn)輸公司

冷水江市安達(dá)汽車運(yùn)輸服務(wù)有限公司于1995年注冊(cè)成立。2003年成為國(guó)家三級(jí)運(yùn)輸企第一家渣土專業(yè)運(yùn)輸公司。業(yè)務(wù)覆蓋范圍是老城區(qū)區(qū)域的工地渣土運(yùn)輸業(yè)務(wù)業(yè)。作為一家股份制公司，2005年5月，創(chuàng)辦冷水江市安達(dá)渣土運(yùn)輸公司，是冷水江第一家渣土企業(yè)。冷水江市千里馬景恒渣土實(shí)業(yè)有限公司是2011年成立的一家專業(yè)的渣土運(yùn)輸公司，目前經(jīng)營(yíng)范圍為新城區(qū)沿線區(qū)域的工地渣土運(yùn)輸業(yè)務(wù)。第18頁(yè)/共29頁(yè)目前冷水江市渣土公司基本情況（安達(dá)公司為例）2008-2011年安達(dá)渣土公司年?duì)I業(yè)額趨勢(shì)圖（以上營(yíng)業(yè)額包含車輛油料，司機(jī)工資，場(chǎng)地租金及各種稅費(fèi)和管理費(fèi)用通過(guò)歷年渣土公司運(yùn)輸量及年?duì)I業(yè)額分析對(duì)比，從最近的4年里面冷水江渣土運(yùn)輸量在逐漸減少的趨勢(shì)。年份車輛數(shù)業(yè)務(wù)量（萬(wàn)方）營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）200812112002009109190201098157201187。81402008-2011年安達(dá)渣土公司業(yè)務(wù)趨勢(shì)圖第19頁(yè)/共29頁(yè)目前渣土公司的運(yùn)輸能力分析通過(guò)對(duì)目前冷水江在冊(cè)的渣土運(yùn)輸公司走訪了解到：冷水江安達(dá)公司2011年業(yè)務(wù)量7.8萬(wàn)方，運(yùn)輸車輛是8臺(tái)主要的運(yùn)輸業(yè)務(wù)范圍：建筑垃圾，城市垃圾房地產(chǎn)垃圾占60%，城市垃圾占40%冷水江市千里馬公司2012年半年業(yè)務(wù)量為2萬(wàn)方，運(yùn)輸車輛是16臺(tái)，主要運(yùn)輸業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)占比為100%冷水江安達(dá)公司運(yùn)輸能力分析以10方/臺(tái)/趟大約一年的運(yùn)輸量在60萬(wàn)方。冷水江千里馬公司運(yùn)輸能力分析16方/臺(tái)/趟大約一年的運(yùn)輸量在90萬(wàn)方。以上預(yù)計(jì)目前冷水江渣土公司運(yùn)輸能力在一年150萬(wàn)方左右第20頁(yè)/共29頁(yè)目前冷水江渣土市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)在建項(xiàng)目走訪調(diào)研得到如下數(shù)據(jù)：從2012年新開工的項(xiàng)目情況其中：水利局項(xiàng)目約2500方，東鑫德源項(xiàng)目約5000方，和悅學(xué)府項(xiàng)目約15000方，特教學(xué)校項(xiàng)目約400方，紅日嶺工地項(xiàng)目約2600方，菊花井叉路口項(xiàng)目約1700方，紅日路項(xiàng)目約磚渣1000方。2012年下半年可能開工工地：秀水江南項(xiàng)目約20000方，集中三糧站項(xiàng)目約18000方，華夏家具城項(xiàng)目約20000方，環(huán)城路璉水麗園項(xiàng)目約11000方，新天地二期項(xiàng)目約4000方。2012年上半年門店裝修垃圾約400方。2011年遺留掃尾工程項(xiàng)目情況。電影院項(xiàng)目約12000方，西苑項(xiàng)目約8000方。通過(guò)以上數(shù)據(jù)我們能夠得出了目前冷水江市渣土市場(chǎng)運(yùn)輸量大約在：12萬(wàn)方土左右，其中80%的項(xiàng)目工地已經(jīng)進(jìn)入了掃尾工作，實(shí)際還能夠有需要運(yùn)輸?shù)脑亮勘容^少。第21頁(yè)/共29頁(yè)通過(guò)實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)：目前冷水江在建開工工地中，最大的工地匯美畔山公館，屬于城郊結(jié)合部，工地渣土由開發(fā)商自行運(yùn)輸解決政府機(jī)關(guān)建設(shè)這塊：主要在新區(qū)的道路建設(shè)和政府機(jī)關(guān)建設(shè)這塊上，約有幾百萬(wàn)方，但都是由項(xiàng)目承建方及新區(qū)管理辦公室自行組織轉(zhuǎn)運(yùn)，目前的渣土公司并不能也沒(méi)有進(jìn)行承運(yùn)。結(jié)論為：目前冷水江市渣土市場(chǎng)供過(guò)于求，渣土公司基本處于歇業(yè)狀態(tài)。目前冷水江渣土市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)第22頁(yè)/共29頁(yè)未來(lái)冷水江渣土市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)規(guī)劃范圍：東到毛易路東250米，西、南以資水為界，北到金竹路以北250米，規(guī)劃范圍總面積1074.19公頃，其中城市建設(shè)用地約849.45公頃。城市建設(shè)用地約849.45公頃，理論上總體大約產(chǎn)生渣土5600萬(wàn)立方除去高扯低填，實(shí)際需外運(yùn)土方會(huì)大打折扣。第23頁(yè)/共29頁(yè)未來(lái)冷水江渣土市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)在未來(lái)冷水江城市發(fā)展東擴(kuò)影響下，城市發(fā)展重心在東區(qū)，目前冷水江老城區(qū)改造已基本到位，基本沒(méi)新啟動(dòng)的建筑項(xiàng)目。受國(guó)家房地產(chǎn)政策影響冷水江房地產(chǎn)市場(chǎng)處于萎靡狀態(tài)。新區(qū)目前真正屬于房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)際沒(méi)有，今后較長(zhǎng)時(shí)間也不會(huì)有太多項(xiàng)目出現(xiàn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖需要在2-3年左右，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。根據(jù)冷水江民意調(diào)查發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商和普通市民，暫時(shí)不打算投資新區(qū)，新區(qū)房地產(chǎn)高潮尚需時(shí)日。與房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的渣土運(yùn)輸行業(yè)在目前的情況下，冷市江渣土運(yùn)輸市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。未來(lái)冷水江渣土市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)總結(jié)：第24頁(yè)/共29頁(yè)概念解讀冷水江市城市情況冷水江市渣土市場(chǎng)現(xiàn)狀冷水江市渣土市場(chǎng)問(wèn)題及可行性第25頁(yè)/共29頁(yè)冷水江渣土公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀目前冷水江渣土公司經(jīng)營(yíng)困難，業(yè)務(wù)量非常的少，基本處于歇業(yè)狀態(tài)受房地產(chǎn)政策影響，冷水江地區(qū)在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目比較少，導(dǎo)致渣土運(yùn)輸量減少。渣土市場(chǎng)混亂，私人車輛，無(wú)證無(wú)牌車輛及外地運(yùn)輸車