鎮(zhèn)江精功別墅項目

市場篇09-6-03菏姚攘懈蹲冪蠢月龍虱詭靠絆宰謅百希抹稚勾楔剝凹唱壽淘厄噬蒼彪練謊2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇part1：城市層面認知襄磊磋梨匙蔓壟南咬餅章劑漸莫即谷雀快翻辨晨恥壘錢硼恩靳潦捆駭嚎餾2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇聯(lián)結三大都市圈的樞紐寧鎮(zhèn)揚經(jīng)濟圈城市地位鎮(zhèn)江——長江三角洲邊緣城市，鎮(zhèn)江自身產(chǎn)業(yè)力不強長三角第三梯隊城市，蘇南經(jīng)濟最弱區(qū)級市三大經(jīng)濟圈地理接合處，將推動鎮(zhèn)江經(jīng)濟發(fā)展與人居升級契雪酗浚燙及信煎挽悅仗六京叭可巫閑闊窿伙糕雁盼冗咕草謹偏脈啼宣杉2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇新城市擴張——新城區(qū)大范圍建設，城市升級

老城區(qū)大量改造——城市動遷，形成新的城市中心及城市副中心城市變化：

3個中心：商業(yè)中心+行政中心+居住中心

5個節(jié)點：老城區(qū)+南徐+丁卯+丹徒+南山風景區(qū)城市擴張從“老城”進入“新城”時代隨揪執(zhí)繪魔陡懾眶寐法粳跪站捎鶴案燦辦淳刷笨倒慰面娘固握災男哭奇瞞2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇城市規(guī)劃各區(qū)塊城市功能分工明顯，人口的擴散與導入速度依賴鎮(zhèn)江未來城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展速度丹徒新區(qū)（谷陽新城）在各新城中屬于衛(wèi)星城居住中心規(guī)劃，是啟動較早的板塊區(qū)塊功能定位上看，谷陽新城居住性質最強，但由于區(qū)位原因，規(guī)劃成型周期難以確定中心城規(guī)劃（2000-2020）分區(qū)板塊用地面積（km2）規(guī)劃人口（萬）功能主城主城核心區(qū)2530城市主中心區(qū)，商業(yè)金融旅游服務中心南徐新城2020行政、文化、商務和生活居住區(qū)丁卯新城2020大學城和光電子高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)谷陽新城1515高新技術產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住區(qū)南山風景區(qū)12——休閑度假、森林公園西翼（高資、龍口）157.5港口、基礎產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流中心、城市生活區(qū)東翼（大港、諫壁）3112.5基礎產(chǎn)業(yè)帶、城市生活區(qū)賓藩特偉時堡作躥氧筆秸瞇壬稼柵良業(yè)格的傍缽兇聶且黎朽蹋俏類沒化冠2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇新城對比分析三大新城對比：

三大新城，政府財力有限、分散，新城建設周期緩慢南徐新城代表城市未來，從政府層面得到的支持最大，雖遠景美好，但目前發(fā)展最滯后丁卯新城產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢最強，但同樣配套滯后，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間相對較小谷陽新城與城市銜接最不緊密，雖然作為新居住中心定位，但配套依靠自身完善，住宅產(chǎn)業(yè)更多依靠價格帶動，成長周期相對較長板塊區(qū)域特征市政引擎發(fā)展階段南徐新城政府重點打造區(qū)域，與南山風景區(qū)為鄰，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐市政府搬遷規(guī)劃初定，處于啟動初期，政府搬遷時日未定丁卯新城高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)，配套滯后，發(fā)展后勁不足高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)+大學城發(fā)展多年，產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟，但城市配套尚未啟動谷陽新城自然環(huán)境優(yōu)美，但區(qū)位因素導致城市發(fā)展滯后，發(fā)展機遇難以確定區(qū)政府+高新技術產(chǎn)業(yè)調整發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)啟動初期頑烽畏錳營競熙揍殃赴擱秋懾了漁腎殉諺填偉幻餡式鴕髓列咋葵妨丹校騙2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇丹徒新區(qū)分區(qū)規(guī)劃中部片區(qū)進一步發(fā)展住宅和新區(qū)行政、商貿(mào)金融、文化娛樂中心西部片區(qū)充分利用十里長山、水庫等優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，發(fā)展成高檔次居住區(qū)東部片區(qū)結合便捷的交通和現(xiàn)狀工業(yè)進一步發(fā)展工業(yè)區(qū)丹徒板塊本案窖張移旬濫蛆某帆呸烷璃罷柵酌滇坡墜配誹泅師拷增未熬啼隱曬哪琉郎板2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇板塊四大優(yōu)勢丹徒新區(qū)由于開發(fā)度較低，具備良好的生態(tài)環(huán)境條件，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的支撐丹徒新區(qū)已經(jīng)形成了初步的現(xiàn)代化城市雛形，在與其他幾大板塊競爭中具備一定的領先優(yōu)勢丹徒新區(qū)將是鎮(zhèn)江的南大門，其交通樞紐的優(yōu)勢將逐步體現(xiàn)，隨著高新產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展?jié)摿薮笊鷳B(tài)化現(xiàn)代化潛力大丹徒新區(qū)目前處于鎮(zhèn)江的價格低洼，并且產(chǎn)品線豐富，檔次相對較高性價比由于距離和交通問題，丹徒新區(qū)樓盤在鎮(zhèn)江傳統(tǒng)消費者心目中認知度較低丹徒新區(qū)的配套是從一片空白開始，絕大多數(shù)樓盤靠政府投入來解決這一問題，風險較大板塊之間的競爭大，尤其是江濱、丁卯、南徐的沖擊，此外板塊內(nèi)項目由于市場面狹窄，競爭激烈認知度低配套不足競爭激烈板塊三大威脅綠琳卜埃哎玉蛀防遵維劃株恤敲隋竟線恫穎濾腿敏酚壯峨濱核丫霓偉獸郊2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇板塊發(fā)展預判Ⅰ、周期：》13年從規(guī)劃的角度，丹徒新城的完全建成還需要13年時間（到2020年）但從鎮(zhèn)江經(jīng)濟發(fā)展水平和三大新城同時建設現(xiàn)狀來看，財力有限和政府導向的傾斜主要集中在南徐和濱江板塊，丹徒依靠自身積累建設周期客觀上被拉長，入口導入慢Ⅱ、近期節(jié)點：2009-2010年板塊已建成住宅面積近200萬平米，已逐步交付使用，但由于配套和交通問題，嚴重影響了入住率和市場預期經(jīng)過一輪調控之后，丹徒板塊重新走上地產(chǎn)爆發(fā)局面，隨著各樓盤的交付，板塊迎來配套的第一次植入，學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等配套已經(jīng)開始建設或交付使用，綜合功能基本兌現(xiàn)——關鍵是市場和客群的雙向博弈中，政府和開發(fā)商能否齊心協(xié)力導入配套長期優(yōu)勢明顯，短期劣勢嚴重僳簿旋馬輛礦失裙用孵頌卓敘碩兩烯巢吩綿啦椒蠻闡繕畢杭律確射名歡楷2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇現(xiàn)狀商業(yè)集中在大市口工業(yè)集中在東西兩惻邊緣城市，產(chǎn)業(yè)依賴南京城市水陸交通便利基礎產(chǎn)業(yè)向東西兩翼伸展，高新產(chǎn)業(yè)向南拓展的“t”形產(chǎn)業(yè)布局模式（丁卯+丹徒）房產(chǎn)市場相對缺產(chǎn)業(yè)引擎丹徒板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后總人口296萬，市區(qū)65萬年人均gdp約4000美金居住集中在山、江之間歷史文化名城，景區(qū)多市區(qū)人口擴大到100萬人，人均gdp達到5000美元三大新城并列跳出原城市，形成副中心市場容量短期難以放大，房價舉步不前丹徒板塊住宅等待革新山水城林現(xiàn)代化人居城市丹徒新城為新居住中心宏觀調控打壓，高低分離需求結構滯后全新的階段性的房地產(chǎn)發(fā)展機遇城市人口擴散居住產(chǎn)業(yè)升級工業(yè)人口聚集即將未來2010城市結論偶賢應洗癥剖抓獲飯輻斃蛇棄澡肥營依貍繁掐苔際野棺凜韋彼常尸憎耽幣2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇part2：市場層面認知議圃趕字農(nóng)操嚼暮價潰齲般醫(yī)肢帽嗎防肘畫漳名址龐船鷗平俯妙物述捏綽2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇3月新增信貸創(chuàng)天量，適度寬松代幣政策持續(xù)截至1季度末，人民幣新增信貸已達到4.58萬億，逼近去年全年的增加額。其中，不僅3月份的單月新增信貸再創(chuàng)歷史新高，m2增速也破了歷史記錄。預計，4月份，5萬億的底線將被毫無懸念地輕松突破一季度新增信貸的“井噴”無疑給市場帶來了央行可能收縮流動性的憂慮。對此，有關人士表示，適度寬松的貨幣政策基調將一直持續(xù)，不會改變09年宏觀經(jīng)濟面依然受到全球經(jīng)濟危機的影響，但是在08年底萬億拉動內(nèi)需政策的拉動下，09年一季度已出現(xiàn)成效，但整體經(jīng)濟依然維持震蕩格局，短期內(nèi)不能很快復蘇，但近期出現(xiàn)的“豬流感”事件，將對全球產(chǎn)生重大影響經(jīng)濟走勢傻愧絹裝耍妻查獨否貧勸醛耶帳攏邑億瓤傳彎浩瘸棚犧死瓦儉吞強抖釉踢2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇全國3月房價同比下降1.3%，前3月銷量增長8.2%一季度全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%；全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%，增幅比1-2月提高3.1個百分點，比去年同期回落28.2個百分點全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積17.87億平方米，同比增長12.7%，增幅比1-2月回落1.5個百分點，比去年同期回落14.8個百分點3月份全國70大中城市房價同比下降1.3%，比2月份降幅擴大0.1個百分點；環(huán)比上漲0.2%3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.74，比2月份回落0.12點，比去年同期回落9.98點地產(chǎn)行業(yè)最低迷時期已過去，逐步復蘇，樓市出現(xiàn)階段性回暖地產(chǎn)走勢耳咸訛撫瘩值派疲巋維懷稽爺碗昭袖塌弊奔佯催撲砸園襲漾縣奎暑渠瓷地2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇地產(chǎn)行業(yè)最低迷時期已過去，逐步復蘇，目前樓市出現(xiàn)回暖，未來行情如何演繹？我們看看一季度全國樓市走勢：3月份的頭半個月，北京商品房期房成交環(huán)比翻了一倍，接近2月整月的銷售量2月份，深圳新房和二手房成交規(guī)模分別同比翻番，上海商品房市場同月成交量環(huán)比增加近四成從珠三角到上海再到北京，一些樓盤已經(jīng)開始小幅度提價，北京遠洋沁山水從去年底至今，單價已經(jīng)上揚了近20%

…………2009年一季度全國主要城市的住房成交量同比增長8.2%，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，比2月份降幅擴大0.1個百分點；環(huán)比上漲0.2%樓市的回暖取決于經(jīng)濟層面的穩(wěn)定，在08年底政策積極政策的促進下，一季度剛需市場爆發(fā)，樓市成交量出現(xiàn)階段性增長，但是在經(jīng)濟未能完全復蘇的情況下，樓市的完全回暖還有待時機地產(chǎn)走勢預測備刨利專戴佰娠部拐辦黍詐痞源損襪披擂捉霧佃洋晴斤魏斡輛園絞繃碴抗2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇厚石觀點上行維持下行宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟復蘇，投資快速增長緩慢增長，等待外部經(jīng)濟的回暖繼續(xù)惡化，失業(yè)率上升促使國家出臺強力經(jīng)濟刺激計劃市場供應高中低檔產(chǎn)品供應量全面爆發(fā)中低端供應為主，高端產(chǎn)品推售進度放緩供應量維持或小幅下降，主要以純經(jīng)濟型產(chǎn)品為主需求結構投資、改善和剛需客戶全面入市以剛需客戶為主，改善型置業(yè)開始入市純剛需客戶，在有政策預期的前提下，部分抄底投資客或將悄然進場量價走勢量增價漲量平價格小幅波動成交下滑價格下行客戶心理積極入市探底心態(tài)，跟隨市場變化而動持幣待購這波由剛性需求市場帶動的小陽春局面，僅能維持階段性的樓市爆發(fā)，未來市場的真正回暖，必須是改善型置業(yè)及投資客的積極入市，但是面對大量存量房源的存在及新增供應的爆發(fā)，樓市將重新進入調整期，因此必須理性看待當前樓市厚石觀點獨赤狼謹銑述唉捻艇寥炒旱備秸蝗蚊矩朔獸纜震投省島沾三禁伏瞅砂抽饒2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇房地產(chǎn)市場已歷過外來炒房者浪潮，但尚處在調整上升階段房產(chǎn)市場開發(fā)量持續(xù)增長，市場供應外延性擴展樓市已經(jīng)進入大盤時代，銷售壓力加大產(chǎn)品層次逐步完善，呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢受購買力影響，價格上漲缺乏動力緩慢上升發(fā)展時期鎮(zhèn)江屬于三級城市，根據(jù)自身城市特點和房地產(chǎn)市場發(fā)展特點，樓市尚處于第一波啟動期的上升通道內(nèi)，市場表現(xiàn)如下：總體樓市分析堤沁上剩灘更凡釁塘莢損睬古處很毅彪計侵爭宙今宮煙枷戈宋一啦糧沮圍2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇土地市場2008年，鎮(zhèn)江共出讓土地2298畝，成交均價為146.67萬元/畝，成交量較2007年減少9.7%，成交均價上漲92%。通過對比三年來鎮(zhèn)江土地市場的成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，自2006年以來，鎮(zhèn)江土地市場成交量呈逐年減少的趨勢，而土地成交均價總體呈上升趨勢2008年土地成交價格上升尤為明顯，其主要原因是由出讓地塊用途結構變化導致的本年度城鎮(zhèn)住宅、商務金融及公共設施用地占據(jù)59%的市場份額，而商住用地和商務金融用地占12%。土地用途決定土地價值，因此鎮(zhèn)江土地市場價格上升明顯良攀競定嫂枚攏皮觸掃虛捌垮峨骯喊該下裸贊燦礁名摩鉀玻滌七寒臂綽才2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇整體市場供求分析2008年鎮(zhèn)江市區(qū)供18782套，供應面積214萬方，同比減少6.52%，市區(qū)銷售11818套，銷售面積135.10萬方，同比減少29.86%。年度供銷比達到1.58，呈供大于求態(tài)勢2008年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房成交均價為4023.65元/平方米，較2007年的3534.41元/平方米增長515元/平方米。商品房成交均價增幅為14.68%，成交均價呈同比上升趨勢，但增幅較2007年明顯回落，與供求比關系變化相一致鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場從2003年至2007年供求走勢持續(xù)上升，但2008年經(jīng)歷了首次下滑。成交量下跌明顯，整體市場供過于求。同時，由于商業(yè)產(chǎn)品及別墅產(chǎn)品的拉動，整體商品房成交均價隨保持了一定的增長，但增長幅度與2007年相比明顯回落鋅癌鉤瞧迭憊靈允釜萌阜搬鞋塵始柒鳴臘秩歇斑穎慕感官饋臆紛季滑垂惋2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江網(wǎng)上地產(chǎn)整體市場供求分析1—4月份鎮(zhèn)江商品房銷售增勢強勁，全市累計實現(xiàn)商品房銷售6328套，比上年同期增長85%，但是由于市場調控，價格出現(xiàn)一定程度的波動，近期止穩(wěn)回升特別是別墅、高檔公寓的銷售更為火爆，1-4月全市實現(xiàn)銷售面積5.04萬平方米，比上年同期增長1.1倍，實現(xiàn)銷售額3.13億元，比上年同期增長1.5倍攬舷捐秒慌烙斤斷迂廠佑瘍物臆碘卒咋尾膩低躥臀館固店掛忿陣螟托責首2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇整體市場供求分析數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江網(wǎng)上地產(chǎn)京口、潤州板塊依然是鎮(zhèn)江樓市關注的焦點板塊，商品房成交量占據(jù)全市每月大比重，丹徒板塊由于主要以別墅產(chǎn)品居多，因此在成交量上略顯劣勢價格在近期內(nèi)出現(xiàn)上漲趨勢，其中京口、潤州是價格的標桿板塊，雖然丹徒板塊多為別墅產(chǎn)品，但是公寓價格較低，拉低了整體的商品房價格枯然除莊鄰只新全橋寐綠嗆大素蹤乒織匙丙刊笑癡宿伯價匝窘帶怖凍荒馮2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇整體市場背景總結雖然全國一級市場紛紛呈現(xiàn)冷清局勢，但是鎮(zhèn)江土地市場價格依然保持上漲趨勢，看好鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場整體市場在08年下半年陷入低迷期，但在10月份救市新政的刺激下，購房者信心重新恢復，樓市在09年呈現(xiàn)階段性回暖跡象京口、潤州板塊依然是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)主要供應板塊，丹徒板塊由于前期的開發(fā)逐步進入尾聲，目前面臨的是大量的密度房源上市和存量住宅的競爭總體層面大勢層面經(jīng)濟觸底回升，對于地產(chǎn)層面的調控政策放松，并且有望繼續(xù)出臺利好政策樓市階段性出現(xiàn)回暖趨勢，板塊商品房呈現(xiàn)“量升價漲”局勢在供應量持續(xù)放大和價格呈現(xiàn)上漲趨勢下，樓市有望進入盤整期扁睫氦恥拙徘勁翹性幻挺贊卑擬諧疑蛹寧角庸藕模毋匹吳跨躊猖相泉吶鴦2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇別墅市場格局商業(yè)中心濱江板塊南徐板塊丁卯板塊丹徒板塊丹徒別墅片區(qū)是鎮(zhèn)江別墅項目數(shù)量最多競爭最為激烈的別墅區(qū)械址侍淵差襯算勝弘款醉謬珊疙扮姆鞭尼沼旁扣圣癰齊頹勤脖旺忘繞公簿2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇板塊板塊綜述市場成熟度產(chǎn)品特征發(fā)展趨勢丹徒板塊依托優(yōu)越的自然景觀資源形成鎮(zhèn)江別墅集中區(qū)獨棟、聯(lián)排別墅為主具備打造高檔別墅的自然資源條，交通方便，是未來鎮(zhèn)江別墅群聚區(qū)，也是獨棟別墅的專屬區(qū)域濱江板塊鎮(zhèn)江房地產(chǎn)板塊啟動較早的地區(qū)，別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主獨棟、聯(lián)排、疊加，其中以聯(lián)排別墅為主除中南世紀城有獨棟外，其余都是類別墅產(chǎn)片，該板塊是鎮(zhèn)江核心區(qū)域，版塊內(nèi)缺少自然景觀且土地資源有限，未來別墅開發(fā)量不會太大南徐板塊房地產(chǎn)新興板塊，隨著潤州區(qū)新行政中心的逐步建立及完善，開發(fā)商和購房者逐漸將目光鎖定這塊未來之星

聯(lián)排、疊加區(qū)域廣闊，發(fā)展前景良好，隨著南徐新城次中心的不斷成熟，別墅市場未來發(fā)展前景較為廣闊丁卯板塊該板塊是鎮(zhèn)江未來高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前項目以為普通住宅為主，別墅項目較少

聯(lián)排為主板塊別墅市場較為冷清，受丁卯大環(huán)境大氣候的影響，加上政府對該區(qū)域未來的規(guī)劃，未來別墅市場發(fā)展有限別墅板塊特征巢蝗敏許獨抱財陰城過東攢閣芳郁足絞貼慨許虜右半斷漓們梯廳賄綱搜棧2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇競品市場界定從規(guī)劃看，本案位于丹徒新區(qū)區(qū)政府旁，作為新區(qū)物業(yè)，競爭應主要以區(qū)域項目競爭為主從產(chǎn)品看，本案目前主推物業(yè)是聯(lián)排別墅，由于面積段和價格的差別，競爭應以涉及聯(lián)排物業(yè)的項目為主從價格看，地段的不一，導致產(chǎn)品的價格也各異，必須面臨市區(qū)房源總價段的競爭從客戶看，客戶是目標的惟一，由于別墅物業(yè)同質化嚴重，因此對于客戶的搶奪是競爭的主要部分主要競爭對手界定

慫努浚酌窘慫西題葦敘孔矣魂滬乖迅擯峽跳爐貯橇此苯訃干貳豹恰奄網(wǎng)淀2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇板塊項目占地總建容積率產(chǎn)品開盤時間在售均價主力面積主力總價（萬）南徐冠城國際14201.32公寓、聯(lián)排08.3.158000313250-320萬科·紅郡9.829.10.66聯(lián)排別墅08.6.289000240+100300亞東·樸園25.340一期0.69聯(lián)排、疊加、普通住宅2008年9月未推210-250未推丹徒風景城邦67801.2聯(lián)排，疊加，多層06.5.285000250110圣地雅格13.5191.4聯(lián)排、疊式、洋房07.10.235000218-280100-150科苑華庭7.87.351.03洋房、聯(lián)排、雙拼2009年5月未推190-240未推亞廈·風和苑6.971.02多層、洋房、聯(lián)排08.11.15未推190-212未推香榭麗舍9100.53聯(lián)排,雙拼，獨立預計下半年未定未定未定香格里拉16.9180.39獨立、雙拼08.3.10獨立8500獨立237-441200-370駙馬山莊33200.4聯(lián)排、獨立二期09.3.065000聯(lián)排、獨立7980起聯(lián)排：230-262獨立：266-373聯(lián)排：110-130獨立：210萬起御墅臨楓13.313.20.8聯(lián)排、雙拼2007年9月3600220-25080-90丁卯南山一品11.6111聯(lián)排2008年3月6200216-240136-150學府華庭6.87.31.07小高、高層、聯(lián)排08年初5300320-380150-200優(yōu)山美地37500.74聯(lián)排、疊加、獨立08.8.29疊加：4500聯(lián)排：8000疊加：166-251聯(lián)排218-264疊加：70-110聯(lián)排170-200濱江正太·悠然1113.21.2聯(lián)排、小高層2008年3月6800189-240130-163江山名州54.5661.15洋房、多層洋房、疊加、聯(lián)排二期08.94700起245147起競品市場競品項目總規(guī)模達到390萬平米，產(chǎn)品多樣化，以區(qū)域聯(lián)排產(chǎn)品競爭為主撿漸耕沖侯諒肥撐倘弛鄂夫栽拯債薊屏踏匝氰今徑團謂擁祟笆瞪頌顛矮汐2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇項目風格冠城國際歐式萬科·紅郡英倫亞東·樸園中式風景城邦西班牙、英倫圣地雅格南加州科苑華庭現(xiàn)代亞廈·風和苑新古典香榭麗舍歐式香格里拉歐式駙馬山莊歐陸御墅臨楓歐美南山一品中式學府華庭現(xiàn)代簡約優(yōu)山美地歐式正太·悠然中式江山名州現(xiàn)代簡約產(chǎn)品市場風格多樣化，歐式成主流，別墅丹徒為主，聯(lián)排物業(yè)居多數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江網(wǎng)上房地產(chǎn)暖像胎魯牙瘓批笛陷充巒含附咎虧偷卜特弱丘蝸鄒額渝桔頤報圣輿汕塔婿2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇去化分析類型聯(lián)排疊加雙拼獨立總量推量（套）8003141242831521去化（套）39518280155812去化率（％）49.4%58.0%64.5%54.8%53.4%數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江網(wǎng)上房地產(chǎn)聯(lián)排供應量大，雙拼產(chǎn)品去化表現(xiàn)優(yōu)于其他物業(yè)鎮(zhèn)江在售別墅項目總體供應1521套，其中聯(lián)排別墅達到800套，占在售項目的52.5％，雙拼類別墅目前供應量最少總體去化達到53.4％，去化最好的是雙拼別墅物業(yè)，主要是供應量少，其次是疊加，聯(lián)排物業(yè)目前去化一般數(shù)據(jù)截至：06.5－09.6遷杭褂賊卜貯米幟壘佃裁俘寢貼罕惰帥敞曝秒聽繭滇平撕哎謠業(yè)踴特宣審2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇面積分析聯(lián)排主力面積在200-230平米和260-290平米疊加主力面積在200平米以下雙拼主力面積在260-290平米獨立主力面積分為小獨棟和大獨棟，小獨立面積在260-290平米，大獨立面積在350平米以上炯騰索檸巧琵古熱題舀恐扁玩舒盞帶嘿躲蒼行揮謝翠王標譽署與海愈洪澳2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇聯(lián)排別墅疊加別墅雙拼別墅獨立別墅面積分析丹徒板塊以聯(lián)排別墅為主，但整體去化一般，未來存量較大鉀蛙個頸勇像午洽扮睡漿磺棠隸蜀掛納忠轉爽楞醇菠毖硫招豺輩季責戮模2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇競爭預判聯(lián)排推出時間面積段存量圣地雅格07.10.23218-23618風景城邦二期07.6.13215-27157香格里拉08.11.24492-58012駙馬山莊二期09.3.06230-26284御墅臨楓06.3.22214-22517科苑華庭08.10.09268-33623萬科紅郡08年7月初2400冠城國際08.7.02313-32428亞東·樸園08.6.16217-3192正太·悠然08.4.29189-23639學府華庭07.10.30324-37538南山一品08.1.23213-23751優(yōu)山美地08.8.29218-26424合計//405項目總建聯(lián)排供應(萬平米)09年下半年10年風景城邦8013.5圣地雅格1900科苑華庭7.3512亞廈·風和苑711.5香榭麗舍100.52.5優(yōu)山美地500.53冠城國際200.51萬科·紅郡9.113亞東·樸園400.52正太·悠然13.212.5江山名州6613.5合計321.65824.5存量供應未來聯(lián)排供應預判全市聯(lián)排存量供應達到405套,約9萬平米,市場壓力大全市聯(lián)排未來新增上市09年下半年約8萬平米,10年達到24.5萬平米毛抹呢燈剩閹鵬永韌摘蝎建掛皋祥童零跑肺虐訖撥眾脈位氓鈴琢仙腰客弱2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇總占地約380畝總建面約40萬平米總戶數(shù)約一期152戶（聯(lián)排52戶）容積率0.69戶型面積217-319平米左右地下室：70-80平米左右花園：60-80平米左右立面風格：現(xiàn)代中式銷售開盤：08年6月16日銷售均價：8000元/平米總價范圍：160-240萬規(guī)劃特點：建筑采用中國民居形式，建筑、院墻、臺階、門坊等完全從徽浙民居中提取元素聯(lián)排區(qū)個案分析：樸園案例分析氯琉蹬誅蔬尤淄李錫邀角玻逾彎丑潰殃俞輩額寂我躥穿牽諺巢樓酒稚矢碗2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇準備工作1.０7年１2月開始蓄水，積累客戶期長達6個月2.０8年6月取得預售證3.08年9月29日示范樣板區(qū)及示范單位震撼體驗，10月1日開盤客戶積累1.示范區(qū)開園后9月28日-10月5日，積累意向客戶70組，成交比7：12.成交客戶以政府官員（發(fā)展商內(nèi)部客戶）、私企業(yè)主、國企高管3.客戶認知以戶外廣告、報紙、朋友介紹來訪量最高銷售策略1.6月28日推出18套，售價170-210萬，銷售2套2.9月28日調整價格130-170萬，下浮20%，新實現(xiàn)銷售10套3.第二批推盤34套，面積段：180㎡-220㎡4.截至09年6月共推出疊加100套，售出97套，去化率達到97％，聯(lián)排別墅處于蓄水期，預計下半年正式開售銷售情況候淺儒現(xiàn)孝生捎院擒撣陛轍鹼杰規(guī)錠牲焊擯抿夠吱乓里綿窯脆烏猙雨堪澗2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇中式現(xiàn)代風格，在建筑風格上引入現(xiàn)代元素，吸引更加跨度更大的客戶年齡段入戶方式采用獨門獨院設計別墅群落集中，但道路顯得較狹窄，建筑較密集產(chǎn)品分析抑殲恨慣逗宴損措老翟蠅拯皋吉貶摟蒸裹哥騎臉玉選冤歇覺標峰壤臨江商2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇220平米265平米獨立地下車庫和儲藏室，增加自由空間車庫直接入戶，前后雙花園一層錯層設計，二層全明空間，三層大面積主臥，超大露臺產(chǎn)品分析垂嬌桅磅匙哇褒距進入棗羅儈膏鳳詩輔馮算湍靴料登犢指撓啼疵銹正崖譚2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇樸園：聯(lián)排產(chǎn)品，總價在160-240萬一般都有置業(yè)經(jīng)歷，但部分疊加產(chǎn)品也會有首次置業(yè)客戶購買客群很廣泛，因為面積總價適中，產(chǎn)品在中式的基礎上加入了現(xiàn)代的元素，接受群更廣，私營業(yè)主及政府官員均有就客群而言，本案的目標客戶與樸園在總價上有較大的差別，客戶層面很難形成直面的競爭，但是該項目對于客戶選房時做為坐標式的參考，更加注重與本案同面競爭的項目置業(yè)經(jīng)驗客戶職業(yè)競爭關系客戶分析咱礫險蹤范振賤凝若跳漿牢諸坐翔畔疾竅椎徘后疚喂拆兒菌呻造給坐啤焉2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇個案分析：風景城邦案例分析總占地面積：總占地1200畝總建面積：超100萬方一期陽光西班牙占地面積:14.7萬m2總建面積:17.6萬m2容積率：1.19建筑形態(tài)：5棟聯(lián)排、5棟疊加別墅、20棟花園洋房和２棟小高層組成總戶數(shù)：1301戶（實推住宅577戶，其余待規(guī)劃）主力戶型：三房兩廳一衛(wèi)：110m2開盤時間：2006年5月底在售均價：基本售罄銷售率：100%二期英格蘭印象占地面積：26.15萬㎡住宅建筑面積：30.52萬㎡公共建筑面積：6164㎡容積率：1.25建筑形態(tài)：19棟別墅、14棟多層總戶數(shù)：2512戶在售價格：3100（多層）、疊加80萬、聯(lián)排110萬開盤時間：2007年8月繃寒驟量腺呆免于爪痊餓恕栓均南霉俊買曼菊拷渡汽逃嶼嫉影汰使麥肯謝2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇【戰(zhàn)略定位分析】立足百萬平米規(guī)模大盤，定位“世界風情”，多期滾動開發(fā)，用建筑風格區(qū)分各期文化特征【產(chǎn)品組合分析】多元產(chǎn)品組合變化推出，相互促進，洋房以高品質顛覆了傳統(tǒng)多層意義【面積區(qū)間分析】多元產(chǎn)品改善型為一期主力面積，二期多層面積有所減小，以適應市場需求【價格走勢分析】以聯(lián)排為價格龍頭，疊加為輔助性價格杠桿，提升小高層、洋房和二期多層價格【對本案借鑒】多元產(chǎn)品、異域風情、高品質提升項目增值空間規(guī)模造城，多元品質虛徐犬青戰(zhàn)瘁供蕩偷圾街悲訟襟見媒魄缽番鑼擬皺市靡付椰毅搗娃船香鈞2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇聯(lián)排c3-225.95㎡聯(lián)排c4-215.67㎡封閉式獨立車庫直接入戶，大面寬客廳，觀景陽臺直通戶外庭院二層臥室大面寬設計，銜接超大轉角陽臺三層豪華主臥，大面積贈送露臺，南北雙重陽臺瘩夢涪耽甩萬凸齡撅插泛糠煥復奈鄂聶尖玫簡式捻琉科戌鬧哩達賂膚續(xù)拇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇18%8%61%8%5%職場中低層職場中高層事業(yè)編制生意人其他洋房客群構成。分類說明：職場中低層是指普通職員、上班族、藍領；職場中高層是指主管、老板、領導；事業(yè)編制是指公務員、教師；其他是指退休等。

花園洋房客群分布聯(lián)排、疊加別墅客群分布物業(yè)類型去化手段客群類別比例聯(lián)排內(nèi)部去化政府高官、私營業(yè)主等16.2%疊加一、二層內(nèi)部去化政府高官、金融業(yè)、私營業(yè)主等50%三、四層市場消化與高官有關的親戚（小商人）50%從職業(yè)分布來看：花園洋房客群主要集中在事業(yè)編制的人員，包括公務員、教師等工薪階層客群在該項目購房較少，客群單一高檔物業(yè)，包括聯(lián)排、疊加別墅主要內(nèi)部去化，且購房者主要由政府高官、私營業(yè)主及其親戚組成從客群購房區(qū)域來看：主城區(qū)（京口、丹徒）購房群體是客群主流丹徒板塊內(nèi)的購房者在房源去化中達到25％客戶分析許叼寶擺烏儡薔貌絆失趁榴喉接傲宇健擇據(jù)卯腹痙恍汕恩待奔郵競貧濤惹2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇別墅市場小結市內(nèi)雙拼、聯(lián)排別墅市場中產(chǎn)品普遍水平較高，產(chǎn)品同質化嚴重，競爭激烈產(chǎn)品的建筑風格以歐式為主，雖同為歐式但還出現(xiàn)了不同地域特點的細分，反映了市場的成熟和競爭的激烈聯(lián)排及雙拼的主力面積段集中在200-230㎡及260-290㎡，獨棟的主力面積段集中在350㎡以上項目周邊及丹徒區(qū)內(nèi)亦有相當數(shù)量的同類產(chǎn)品在建、在售，勢必造成未來市場供應量巨大鎮(zhèn)江別墅購買客群對總價敏感度高，本項目在單價制定上需謹慎，或者通過控制面積的方式控制總價拓鉀累心窖繹按畦而京輥悉低錨補厘豎你乏霸存裳瀝憐天搽囪奉瀉饅典姬2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇part3：客戶層面認知抄乏損片枕滋漢醛崩抗杠拳吾憎遷瑯磷瀾夷麥鍋醫(yī)賠樸拭嶼漸姨磨弧蟄釀2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇市場發(fā)展居住品質選擇傳統(tǒng)居住區(qū)域跨區(qū)域向周邊地區(qū)發(fā)展增多，注重地段東區(qū)的丁卯/學府大盤較多，配套設施逐步完善，交通便利，距離市中心較近，在市民心目中的認可度較高，是鎮(zhèn)江傳統(tǒng)居住區(qū)域濱江板塊以其風景區(qū)資源成為鎮(zhèn)江本地中高端客源又一居住理想地，板塊內(nèi)大多為大規(guī)模低密度項目南徐新城作為未來城市行政中心，隨著城區(qū)建設腳步的加快、各項配套設施的完善，消費者關注力度加大隨著鎮(zhèn)江新的整體規(guī)劃的出臺和丹徒新區(qū)的建設，丹徒板塊良好的居住環(huán)境和較低的房價吸引了一部分購房者的關注客源板塊導向分析鎮(zhèn)江購房區(qū)域近3年發(fā)生了重大的改變：跨區(qū)域向周邊地區(qū)發(fā)展普遍，注重性價比客群購房區(qū)域的變化對丹徒板塊樓盤品質提出更高要求語攫甄汞某攙沃惺疹犁字律銜茍吧蹭暇載糜婁穆狽岸初凌正盆附絕菜摹氮2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇2009鎮(zhèn)江精功別墅項目市場篇兩極分化的市場客戶結構，形成了市場上兩種主流開發(fā)模式：1、經(jīng)濟型大眾社區(qū)：針對低端客戶，以低總價快速去化為目的，其利潤較小，風險也小2、多元化品質社區(qū)：針對中高端客戶，以組合產(chǎn)品實現(xiàn)利潤最大化，對于產(chǎn)品和社區(qū)品質要求較高。這也是目前市場上的主流開發(fā)模式區(qū)域樓盤名樓盤客群分布丹徒風景城邦以市區(qū)事業(yè)機關單位為主，占45%左右彩虹城當?shù)毓珓諉T，市區(qū)退休職工、鎮(zhèn)江中低收入者濱江江山名洲政府公務員，企業(yè)中高層為主體香江花城江濱醫(yī)院和359醫(yī)院醫(yī)生、私營業(yè)主、政府公務員、電廠中高層南徐天和新城政府公務員占50%以上，金融系統(tǒng)職員、金東中層、