中等職業(yè)學(xué)校教學(xué)用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)》 電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第一章物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)概述案例透視第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的基本概念第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展

精選ppt案例透視地處浦東一高檔的具有歐美風(fēng)情的外銷別墅，里面大多住著跨國(guó)公司的老板與主管，每月管理費(fèi)高達(dá)1.5美元/平方米。支付這么高的管理費(fèi)就應(yīng)該享受到高層次、優(yōu)質(zhì)的管理與服務(wù)，其中免費(fèi)幫助照看小孩也是服務(wù)項(xiàng)目之一。這項(xiàng)服務(wù)很受業(yè)主歡迎，經(jīng)常有業(yè)主打電話來預(yù)約。精選ppt一天中午，管理處的顧小姐因要去參加她外公的追悼會(huì)早早地吃過中飯，把下午的工作交待一番后她準(zhǔn)備離去。突然接到別墅內(nèi)A座12號(hào)瑞士太太的電話，說因下午要去參加一個(gè)聚會(huì)，想請(qǐng)顧小姐去家里幫忙照看一下孩子。她家共有3個(gè)孩子，最小的僅幾個(gè)月。這讓顧小姐感到為難：一邊是自己親愛的外公見最后一面的時(shí)候，一邊是關(guān)系到公司聲譽(yù)的問題。顧小姐顧不上太多的思考，一口答應(yīng)了瑞士太太的請(qǐng)求，不聲不響地到她家照看小孩去了。一直到她完成任務(wù)回來后，人們才發(fā)現(xiàn)她沒有去參加追悼會(huì)。精選ppt次日，有人問起顧小姐：當(dāng)時(shí)，你完全可以回絕她，跟她說對(duì)不起，今天我已有安排了。因?yàn)槿绻滥阋⒓油夤脑岫Y，她一定會(huì)通情達(dá)理接受的。顧小姐說：當(dāng)時(shí)也沒有想太多，只是想業(yè)主有需求，我們就應(yīng)滿足。因?yàn)槲覀兊姆?wù)理念是“100%為業(yè)主第一”。我個(gè)人的事是小事，但維護(hù)公司信譽(yù)是大事。精選ppt

多么樸素的語言，聽起來卻讓人感動(dòng)?？梢姡覀兊膯T工具有多么高尚的服務(wù)意識(shí)：當(dāng)公司利益和個(gè)人利益發(fā)生沖突時(shí)，哪怕個(gè)人利益再重要，也以公司利益為重。

當(dāng)然，對(duì)員工的這種犧牲精神，物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)也不會(huì)忽略。他們專門派人專程到顧小姐家慰問，一方面體現(xiàn)了公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)員工的關(guān)心，對(duì)顧小姐沒能出席追悼會(huì)向他們的家屬表示了歉意；另一方面也弘揚(yáng)了這種犧牲自我讓客戶滿意的精神。精選ppt事后，物業(yè)管理公司總經(jīng)理把此事作為典型案例，要求各管理處以此作為樣板，展開討論：當(dāng)公司利益和個(gè)人利益發(fā)生沖突時(shí)，你該怎么辦？精選ppt【詳解】本案例的發(fā)生是由于物業(yè)管理公司推出免費(fèi)為業(yè)主照看小孩的服務(wù)，公司員工為了滿足業(yè)主的要求，而放棄了自己親屬的追悼會(huì)。該物業(yè)管理公司員工的所作所為充分體現(xiàn)了業(yè)主利益高于一切和100%業(yè)主第一的高尚管理理念。精選ppt從案例中可以看出，社會(huì)在不斷發(fā)展，人們的消費(fèi)水平不斷提高，在物質(zhì)條件提高后，對(duì)服務(wù)就有了新的需求，要真正做到不斷超越業(yè)主日益增長(zhǎng)的需求，還需物業(yè)管理從業(yè)人員的共同努力。在一些高檔住宅（別墅）小區(qū)推出花樣繁多的服務(wù)，服務(wù)的質(zhì)量應(yīng)該是放在第一位的，因?yàn)闆]有好的服務(wù)是很難吸引業(yè)主來此購房居住的。現(xiàn)在對(duì)于廣大消費(fèi)者來說，購房的選擇范圍也越來越大，除了房型、地段、朝向、周邊交通條件等，他們?cè)絹碓娇粗匚飿I(yè)管理，物業(yè)管理的好壞將直接影響到這個(gè)樓盤的銷售情況和房地產(chǎn)開發(fā)商今后在這塊土地上的開發(fā)前景。精選ppt對(duì)于走向市場(chǎng)的物業(yè)管理公司來說，服務(wù)的好壞、是否到位對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著一定的推動(dòng)或制約作用，公司員工的個(gè)人利益與公司的整體利益是緊密地聯(lián)系在一起的，同樣比兩者更重要的是業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司如何以它正確的服務(wù)理念來對(duì)待業(yè)主，也將是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的源動(dòng)力。在一個(gè)提倡品牌和服務(wù)的行業(yè)里，服務(wù)理念的產(chǎn)生就需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層動(dòng)足腦筋，它的推廣和運(yùn)用更需要依靠企業(yè)每一個(gè)員工，只有從上到下，齊心協(xié)力，才能讓社會(huì)認(rèn)可你所擁有的品牌和你所提倡的服務(wù)。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的基本概念1.1物業(yè)物業(yè)是指有價(jià)的土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、公用設(shè)施及建筑地塊等。物業(yè)一般由3部分組成：1.土地。土地只由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。2.建筑物。建筑物是指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)。從產(chǎn)權(quán)方面來看，建筑物與用作地基的土地可以分屬于不同的屬主。建筑物的產(chǎn)權(quán)可以是國(guó)家、集體和個(gè)人所有。3.物權(quán)。物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，它的標(biāo)的是物。它的義務(wù)主體是不特定的人。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的基本概念1.2物業(yè)的分類1.按功能劃分物業(yè)按原始設(shè)計(jì)功能分為：居住型、非居住型和綜合型三大類。2.按產(chǎn)權(quán)劃分物業(yè)所有權(quán)人可以是自然人也可以是法人或其他組織，可以是中國(guó)人也可以是外國(guó)人。自然人又有個(gè)人獨(dú)有和共有兩種。法人和其他組織根據(jù)單位的性質(zhì)可分為：國(guó)有、集體所有、私有、公私和有、外資和中外合資等。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的基本概念3.按照經(jīng)營(yíng)性質(zhì)劃分物業(yè)從經(jīng)營(yíng)性角度可分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)兩類。收益性物業(yè)指其原始設(shè)計(jì)功能為經(jīng)營(yíng)性房屋，能為業(yè)主帶來經(jīng)濟(jì)效益，如辦公樓、商場(chǎng)、店鋪、會(huì)展中心、酒店、賓館、標(biāo)準(zhǔn)廠房、停車場(chǎng)等。非收益性物業(yè)指其原始設(shè)計(jì)功能為公益性、消費(fèi)性的房屋，業(yè)主并不要求經(jīng)濟(jì)效益，如自有自用公寓、別墅、花園住宅和機(jī)關(guān)事業(yè)單位的公務(wù)樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、公園、慈善事業(yè)、宗教用房等。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的基本概念1.3物業(yè)管理服務(wù)1.3.1物業(yè)管理服務(wù)定義對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的概念到目前為止還沒有一個(gè)完全確定的說法，本書編者認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，為業(yè)主提供服務(wù)，兌現(xiàn)承諾。即被雇傭的管理者為業(yè)主提供服務(wù)。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的基本概念1.3.2物業(yè)管理服務(wù)新觀念1.零干擾服務(wù)2.個(gè)性化服務(wù)3.一拖N管理4.一卡制5.噪音等約束性管理精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的基本概念1.3.3物業(yè)管理服務(wù)的五大要素1.專業(yè)服務(wù)和專業(yè)管理的分離

2.職業(yè)經(jīng)理人

3.服務(wù)理念4.高科技的應(yīng)用

5.招投標(biāo)

精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的基本概念1.3.4倡導(dǎo)服務(wù)理念對(duì)物業(yè)管理服務(wù)作用1.提升地位2.規(guī)范管理（1）健全法律規(guī)范管理（2）合同嚴(yán)格糾紛減少（3）分業(yè)經(jīng)營(yíng)、相互制約（4）要走社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的道路3.行業(yè)監(jiān)督精選ppt第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展2.1我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)生

我國(guó)的物業(yè)管理起步較晚，它作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)分支，在我國(guó)幾經(jīng)起伏，經(jīng)歷了起步、休眠、復(fù)蘇與發(fā)展三個(gè)階段。精選ppt第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展2.2物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展2.2.1創(chuàng)建物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)

國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐證明，為滿足專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)需求，需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)能夠更有效地連接企業(yè)和市場(chǎng)，企業(yè)和社會(huì)的平臺(tái)。2.2.2培育正確的服務(wù)理念，并在實(shí)踐中加以運(yùn)用。2.2.3推出“物業(yè)行業(yè)整合機(jī)制”，推進(jìn)行業(yè)的整體發(fā)展。

精選ppt中等職業(yè)學(xué)校教學(xué)用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)》 電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第二章物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)工作

【案例透視】第一節(jié)物業(yè)服務(wù)的早期介入第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收第三節(jié)物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理精選ppt【案例透視】

1999年8月月底，一天早晨，××苑小區(qū)物業(yè)管理處幾名工作人員正準(zhǔn)備將一圍墻的門洞封掉，突然出現(xiàn)了一些外來人員上前阻攔，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)且僵持不下。經(jīng)了解，原來這一門洞是以前在這里施工的人員為了方便進(jìn)出小區(qū)，擅自開鑿的。施工完畢后，由于房地產(chǎn)開發(fā)商與該施工隊(duì)在費(fèi)用的結(jié)算上存在分歧，問題遲遲沒有得到解決。于是，該施工隊(duì)就在小區(qū)圍墻邊的空房里住下了?，F(xiàn)在，該小區(qū)已由物業(yè)管理公司受托管理。這一門洞的存在，對(duì)小區(qū)安全不利，存在著極大的隱患。為此，物業(yè)管理處決定將門洞封掉。但在著手實(shí)施時(shí)，就出現(xiàn)了文章開頭的一幕。后來，該管理處多次與房地產(chǎn)開發(fā)商和施工隊(duì)協(xié)商解決辦法。該管理處物業(yè)主任向開發(fā)商說，如果這一門洞不及時(shí)堵上，會(huì)給來看房、準(zhǔn)備買房和租房的客戶留下不好的印象，影響房屋租售工作。同樣，他向施工隊(duì)解釋說，小區(qū)房屋租售情況不理想，房地產(chǎn)開發(fā)商就很難回收資金進(jìn)而與施工隊(duì)結(jié)清費(fèi)用，這對(duì)施工隊(duì)也不利。只有將這一門洞盡早封掉，房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋租售出去，才能與施工隊(duì)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，雙方之間的問題才能盡快解決。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、施工隊(duì)都有利，也有利于小區(qū)管理處今后順利開展工作。經(jīng)過該管理處曉之以理、動(dòng)之以情的解釋。最終，這一事件圓滿地得到了解決。試想：如果你是這小區(qū)的業(yè)主，你希望如何解決這件事呢？如果你是這家物業(yè)公司，你將如何處理這件事呢？精選ppt物業(yè)管理公司在服務(wù)與經(jīng)營(yíng)過程中不可避免地要與開發(fā)商、業(yè)主、租戶、潛在地租戶和社區(qū)街道、財(cái)政稅務(wù)等部門以及社會(huì)其他各個(gè)方面、各個(gè)層次發(fā)生關(guān)系，經(jīng)常會(huì)碰到一些矛盾，特別是在早期介入或前期物業(yè)管理階段，矛盾有時(shí)涉及三方或多方，處理時(shí)更要慎重，發(fā)展商與物業(yè)管理公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，不僅建成一個(gè)個(gè)爭(zhēng)相斗艷的物業(yè)，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長(zhǎng)效管理打下了良好基礎(chǔ)，才能收到良好的效果。精選ppt

這里我們結(jié)合有關(guān)案例主要介紹物業(yè)管理公司早期介入的重要性、物業(yè)公司接管與驗(yàn)收的程序及注意事項(xiàng)、物業(yè)公司招投標(biāo)的原則、程序及注意事項(xiàng)、物業(yè)合同的簽訂方法、程序及注意事項(xiàng)、物業(yè)資料的具體內(nèi)容等進(jìn)行較為詳細(xì)的描述。精選ppt【詳解】

在物業(yè)管理的過程中，經(jīng)常會(huì)碰到一些矛盾。特別是在早期介入或前期物業(yè)管理階段，矛盾有時(shí)涉及三方或多方，處理時(shí)更要慎重。本案例中，小區(qū)物業(yè)管理處認(rèn)真分析了當(dāng)事雙方的矛盾根源，闡明利害關(guān)系，最后促使問題圓滿解決。早期介入和前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理過程的重要組成部分，從工程施工階段開始就需對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效的維護(hù)。本案例中的圍墻門洞，如不及時(shí)發(fā)現(xiàn)并改正，將令購房者有所顧忌，影響房屋銷售。物業(yè)公司在早期介入時(shí)，要與開發(fā)商明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以免在問題出現(xiàn)時(shí)互相推諉。特別是在工程質(zhì)量、配套設(shè)施問題上，不要讓一些小問題從眼皮底下溜走，為以后的物業(yè)管理造成不便，甚至影響到業(yè)主的使用安全等。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務(wù)的早期介入1.1物業(yè)管理早期介入的含義及其意義1.1.1物業(yè)管理早期介入的含義物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)等開發(fā)活動(dòng)，并從物業(yè)管理者的角度提出建議，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既能夠滿足行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、又滿足業(yè)主和使用人的需要，為今后的物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務(wù)的早期介入1.1.2物業(yè)管理早期介入的意義1.早期介入實(shí)現(xiàn)了物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的“全過程”物業(yè)服務(wù)。2.早期介入在物業(yè)建設(shè)期間便實(shí)現(xiàn)了建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務(wù)的早期介入1.2物業(yè)管理早期介入的主要內(nèi)容1.2.1介入規(guī)劃設(shè)計(jì)1.配套設(shè)施的完善2.水電氣等供應(yīng)容量3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)4.垃圾處理方式5.綠化布置6.消防設(shè)施7.建筑材料選用8.其他1.2.2介入施工質(zhì)量管理1.指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)2.不斷進(jìn)行質(zhì)量檢查3.掌握新物業(yè)的全部情況1.2.3介入竣工驗(yàn)收1.介入物業(yè)的竣工驗(yàn)收2.介入物業(yè)的出售準(zhǔn)備3.介入物業(yè)的正式出售精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務(wù)的早期介入1.3前期管理準(zhǔn)備工作物業(yè)管理公司在早期介入階段的身份是“顧問”，居于從屬地位，隨著物業(yè)的開盤，其工作性質(zhì)從“介入”逐步向“主導(dǎo)”過渡。1.3.1健全管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積確定管理機(jī)構(gòu)1.3.2規(guī)章制度的制定規(guī)章制度的制定應(yīng)依據(jù)國(guó)家和政府有關(guān)部門的法律、法令和文件，結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，制定一些必要的適用的制度和管理細(xì)則，這是物業(yè)管理逐步成熟并走向規(guī)范化、程序化、科學(xué)化、法制化道路的重要前提，也是實(shí)施和規(guī)范物業(yè)管理行為的當(dāng)務(wù)之急。1.3.3建立完善的財(cái)務(wù)制度物業(yè)管理公司在物業(yè)交付業(yè)主使用前，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)及物業(yè)特點(diǎn)，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定一年的管理收支預(yù)算，籌措物業(yè)管理維修基金，建立完善的財(cái)務(wù)制度，有效控制管理經(jīng)費(fèi)和基金的收支。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收2.1物業(yè)的接管驗(yàn)收含義和作用2.1.1物業(yè)接管驗(yàn)收的含義物業(yè)的接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接受房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位移交的新建房和實(shí)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收1.明確物業(yè)管理的責(zé)任和義務(wù)，通過簽署書面合同，將物業(yè)管理明確化和規(guī)范化，使物業(yè)管理公司重視自己的責(zé)任。2.1.2物業(yè)接管驗(yàn)收的作用2.確保物業(yè)使用安全和功能正常，通過接管驗(yàn)收，可以發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題和隱患，及時(shí)反工、補(bǔ)救和加固，如果沒有物業(yè)的接管檢驗(yàn)，通常業(yè)主是很難查到隱患問題的。3.為今后的物業(yè)管理打好基礎(chǔ)，通過接管驗(yàn)收，一方面可以是工程質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，減少日常管理維修的工作量，另一方面，根據(jù)移交的資料和現(xiàn)場(chǎng)勘察，可以摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，制定預(yù)防性的管理措施和維修計(jì)劃。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收2.2物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)移交的資料2.2.1接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件1.新建房屋接管應(yīng)具備的條件：（1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已竣工驗(yàn)收合格（2）供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能夠正常使用（3）房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)2.原有房屋的接管應(yīng)具備的條件：（1）房屋所有權(quán)和使用權(quán)清楚（2）土地使用范圍明確精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收2.2.2接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料1.新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）產(chǎn)權(quán)資料（2）技術(shù)資料2.原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）產(chǎn)權(quán)資料（2）技術(shù)資料精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收2.3物業(yè)接管驗(yàn)收的程序與內(nèi)容2.3.1新建房屋的接管驗(yàn)收程序1.開發(fā)建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收；2.接管單位按照驗(yàn)收條件和提交的資料進(jìn)行審核，并在15日內(nèi)給出答復(fù)，對(duì)于滿足條件的，要發(fā)驗(yàn)收通知單和約定驗(yàn)收時(shí)間；3.接管單位會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；4.對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，按照質(zhì)量問題處理辦法進(jìn)行處理；5.經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收2.3.2原有房屋接管驗(yàn)收程序1.移交人書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收；2.接管單位按接管驗(yàn)收條件和提交的資料進(jìn)行審核，并在15日內(nèi)給出答復(fù)，對(duì)于滿足條件的，要發(fā)驗(yàn)收通知單和約定驗(yàn)收時(shí)間；3.接管單位和移交人對(duì)原有房屋的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；4.對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按照危險(xiǎn)和損壞問題的處理辦法進(jìn)行處理；5.交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備、定著物和附屬物，核定房屋使用狀況；6.經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收2.3.3新建房屋接管驗(yàn)收的要求1.新建房屋主體結(jié)構(gòu)接管驗(yàn)收的要求2.外墻、屋面和樓地面的要求3.裝修要求4.電氣要求5.水、衛(wèi)和消防要求6.采暖要求7.附屬工程及其他要求精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收2.3.4原有房屋接管驗(yàn)收的要求根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》和國(guó)家其他有關(guān)規(guī)定，對(duì)原有房屋的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)，主要有下面的3方面：1.檢查建筑物整體的外觀變異情況，查看是否有損壞；2.檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好程度；3.檢查房屋的使用情況，評(píng)價(jià)房屋的現(xiàn)有價(jià)值并建立資料檔案。精選ppt第二節(jié)物業(yè)的接管驗(yàn)收2.4接管驗(yàn)收應(yīng)注意的事項(xiàng)1.接管驗(yàn)收要在規(guī)定的期限內(nèi)完成。2.接管驗(yàn)收要嚴(yán)格執(zhí)行《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。3.接管驗(yàn)收不但要重視對(duì)質(zhì)量缺陷的查找，還要重視資料文檔的移交和保存，建設(shè)單位應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料。質(zhì)量保修責(zé)任要以合同形式加以明確。精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)3.1物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)概述3.1.1物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的基本概念物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)，在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開，由多家競(jìng)投的物業(yè)管理公司競(jìng)投，從中選擇最佳對(duì)象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理公司，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動(dòng)。精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)3.1.2物業(yè)管理招投標(biāo)的原則1.公開原則2.公平原則3.公正原則4.合理原則精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)3.1.3物業(yè)管理招投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)1.物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：（1）自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同，分為開發(fā)商自行招標(biāo)和業(yè)主自行招標(biāo)。①開發(fā)商自行招標(biāo)②業(yè)主自行招標(biāo)（2）委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)2.物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理公司中，與物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)密切相關(guān)的有開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個(gè)部門精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)3.2物業(yè)管理招標(biāo)3.2.1物業(yè)管理招標(biāo)的方式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進(jìn)行招標(biāo)。現(xiàn)行國(guó)際市場(chǎng)上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：1.公開招標(biāo)2.邀請(qǐng)招標(biāo)3.議標(biāo)精選ppt3.2.2物業(yè)管理招標(biāo)的程序1.招標(biāo)準(zhǔn)備階段(1)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)(2)編制招標(biāo)文件①投標(biāo)人須知1)投標(biāo)的條件2)對(duì)投標(biāo)文件的要求3)對(duì)招標(biāo)程序的說明②合同條款③技術(shù)規(guī)范(3)制定標(biāo)底2.招標(biāo)實(shí)施階段(1)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(2)組織資格預(yù)審(3)召開標(biāo)前會(huì)議(4)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)3.招標(biāo)結(jié)束階段(1)合同的簽訂(2)合同的履行(3)資料整理與歸檔精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)3.3物業(yè)管理投標(biāo)的程序3.3.1投標(biāo)前期工作1.取得從業(yè)資格2.籌措資金3.收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料4.進(jìn)行投標(biāo)可行性分析精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)3.3.2投標(biāo)實(shí)施步驟1.購買閱讀招標(biāo)文件2.考察現(xiàn)場(chǎng)3.制定管理服務(wù)方法及工作量4.制定資金計(jì)劃5.標(biāo)價(jià)試算6.標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整7.辦理投標(biāo)保函8.封送標(biāo)書、保函精選ppt第三節(jié)物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)3.3.3定標(biāo)后的工作1.中標(biāo)后的合同簽訂與履行2.未中標(biāo)的總結(jié)3.資料整理與歸檔精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同4.1物業(yè)服務(wù)合同的概念4.1.1合同的概念合同是指平等的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變革、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同4.1.2物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是指在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間簽訂的用來說明委托服務(wù)內(nèi)容、期限、費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容的合同。精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同4.2物業(yè)服務(wù)合同的特征1.物業(yè)服務(wù)合同是委托合同2.物業(yè)服務(wù)合同是有償合同3.物業(yè)服務(wù)合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的4.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容必須是合法的5.物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同又是雙務(wù)合同精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同4.3物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容1.合同當(dāng)事人（委托方、受托方）的名稱和住所2.委托管理事項(xiàng)3.委托管理期限一般為1～2年。4.雙方的權(quán)利和義務(wù)5.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量6.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用7.專項(xiàng)維修資金的管理和使用8.物業(yè)管理用房9.違約責(zé)任10.合同終止和解除的約定11.當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.1檔案的概念5.1.1檔案的概念檔案是指過去和現(xiàn)在的國(guó)家機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織以及個(gè)人從事政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、技術(shù)、文化、宗教等活動(dòng)直接形成的對(duì)國(guó)家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.1.2檔案的構(gòu)成要素1.檔案的形成者即國(guó)家機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織以及個(gè)人。2.檔案的內(nèi)容即檔案所記載的知識(shí)信息，就是人們?cè)趶氖抡巍④娛?、?jīng)濟(jì)、科學(xué)、技術(shù)、文化、宗教等活動(dòng)中獲得的信息。3.檔案的形式指文種形式、載體形式、信息記錄和表達(dá)形式。4.檔案的本質(zhì)即直接的、原始的歷史記錄。精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.1.3檔案管理的現(xiàn)代化檔案管理現(xiàn)代化的主要包括：“一是在檔案管理中使用現(xiàn)代技術(shù)和設(shè)備，二是運(yùn)用科學(xué)方法對(duì)檔案實(shí)施規(guī)范化、制度化、程序化的管理。檔案管理現(xiàn)代化的實(shí)質(zhì)就是檔案管理技術(shù)的變革。精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.2物業(yè)管理檔案的概念和分類5.2.1物業(yè)管理檔案的概念物業(yè)管理檔案，是國(guó)家機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織和個(gè)人從事物業(yè)管理活動(dòng)中直接形成的對(duì)國(guó)家和社會(huì)及物業(yè)管理有價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.2.2物業(yè)管理檔案的分類1.按資料檔案來源的時(shí)間順序劃分（1）設(shè)計(jì)規(guī)劃階段信息（2）施工及驗(yàn)收階段信息（3）委托管理階段信息（4）招商階段信息（5）用戶入住信息（6）日常管理信息精選ppt2.按工作內(nèi)容分（1）辦公室檔案（2）工程部檔案（3）經(jīng)營(yíng)服務(wù)部檔案（4）財(cái)務(wù)部檔案（5）管理部檔案3.按管理內(nèi)容分（1）基礎(chǔ)管理檔案（2）房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)檔案（3）共用設(shè)備管理檔案（4）安全管理檔案（5）環(huán)境衛(wèi)生管理檔案（6）精神文明建設(shè)檔案（7）管理效益檔案精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.3物業(yè)管理檔案的特點(diǎn)和作用5.3.1物業(yè)管理檔案的特點(diǎn)1.檔案的形成領(lǐng)域較為局限2.檔案的動(dòng)態(tài)性3.檔案的基礎(chǔ)性（1）物業(yè)檔案資料管理是物業(yè)現(xiàn)代化管理的基礎(chǔ)（2）物業(yè)檔案資料管理是物業(yè)管理水平的標(biāo)志精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.3.2物業(yè)管理檔案的作用1.憑證作用2.參考作用3.指導(dǎo)作用精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.4物業(yè)管理檔案的建立和管理5.4.1物業(yè)管理檔案的建立1.客戶檔案的建立（1）進(jìn)行產(chǎn)權(quán)備案工作（2）建立客戶檔案2.物業(yè)檔案的建立（1）收集物業(yè)資料（2）整理物業(yè)資料精選ppt第五節(jié)物業(yè)資料檔案管理5.4.2物業(yè)管理檔案的管理1.資料歸檔管理歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類和保存。2.檔案使用管理（1）采用先進(jìn)的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的儲(chǔ)存和使用價(jià)值。（2）對(duì)借閱重要的資料，如原始文件、合同等，必須嚴(yán)格管理，按檔案的不同密級(jí)程度由單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。（3）建立目錄方便查詢。所有的物業(yè)進(jìn)行分類、分冊(cè)建立目錄，實(shí)行電腦管理，一是存檔方便，二是檢索方便。精選ppt中等職業(yè)學(xué)校教學(xué)用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)》

電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第三章物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性服務(wù)

【案例透視】第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性服務(wù)概論第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與項(xiàng)目第三節(jié)物業(yè)租賃第四節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入與費(fèi)用第五節(jié)物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作精選ppt案例透視2003

年1月，某新建花園小區(qū)業(yè)主紛紛入住后，第一件事就是忙著裝修，高興之余也有一塊“心病”。剩余的裝修材料無處存放，成為“雞肋”。

精選ppt業(yè)主裝修時(shí)，購買裝修材料，如涂料、油漆、地板、磁磚、墻磚以及裝潢飾品等總是留有余量，以防萬一不夠。裝修完了，這些余料扔掉吧，有點(diǎn)心痛，萬一日后需修補(bǔ)，恐無處小量購貨；不扔吧，放在家里既占地，又煞風(fēng)景。有的業(yè)主只能乘著夜晚無人時(shí)悄悄地放到門外。雖然業(yè)主裝修后多余建材的處置不是物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中也沒有這一項(xiàng)，但物業(yè)管理處員工們積極獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，為業(yè)主排憂解難，他們最終找到了辦法。物業(yè)管理處與開發(fā)商聯(lián)系，把大樓地下空余的車庫辟出一塊地方，讓業(yè)主堆放剩余建材，免費(fèi)代為保管。他們對(duì)業(yè)主需代管的剩余建材按戶名逐一登記，并在實(shí)物上貼上姓名標(biāo)簽。這些余料保管期為6個(gè)月，逾期經(jīng)聯(lián)系確認(rèn)業(yè)主不認(rèn)領(lǐng)的作無主處理。同時(shí)，他們還建議業(yè)主作價(jià)出讓，由物業(yè)管理處牽線，讓需要小額添置建材的業(yè)主前來調(diào)劑。精選ppt這一辦法確定后，物業(yè)管理處立即在小區(qū)宣傳欄貼出告示，業(yè)主們對(duì)此反響非常熱烈。不少業(yè)主高高興興地將自家多余的裝修建材送到地下車庫里來，物業(yè)管理處員工熱情接待，細(xì)心地當(dāng)面點(diǎn)清，并且妥善地捆扎好，貼上戶名標(biāo)簽，做好登記。沒多久，庫房里特地預(yù)備的臨時(shí)貨架整整齊齊堆放著業(yè)主們委托保管的材料。有的業(yè)主在代保管庫房里覓到了需要的建材，雙方當(dāng)場(chǎng)成交，皆大歡喜。

精選ppt詳解本案例中物業(yè)的裝修材料保管交易服務(wù)雖然是免費(fèi)的，但可以為我們開展經(jīng)營(yíng)性服務(wù)開拓新的思路,物業(yè)公司的利潤(rùn)大部分來源于經(jīng)營(yíng)性服務(wù)獲得的收益，因此，物業(yè)公司必須在合法，合規(guī)，合情的前提下積極，主動(dòng)的開展經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，我們學(xué)習(xí)這一章要了解物業(yè)管理公司的一些經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目，本章內(nèi)容分三部分，第一部分重點(diǎn)講述物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，第二部分著重介紹物業(yè)租賃的步驟,第三部分介紹物業(yè)保險(xiǎn)的各項(xiàng)險(xiǎn)種。精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性服務(wù)概論

1.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性服務(wù)1.1.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的含義物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性服務(wù)是指與房屋樓宇住宅小區(qū)的住（用）戶生活、工作、生產(chǎn)相配套的一些經(jīng)營(yíng)服務(wù)，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化教育、衛(wèi)生、娛樂、體育等公共設(shè)施的建立、開設(shè)和經(jīng)營(yíng)，以及為方便?。ㄓ茫羯疃_展的多種特約便民和經(jīng)營(yíng)服務(wù)精選ppt第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性服務(wù)概論

1.1.2物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性服務(wù)內(nèi)容1.便民服務(wù)（1）日常生活類:開設(shè)飲食店、洗衣店及修理店,美容美發(fā)店等生活服務(wù)設(shè)施（2）商業(yè)服務(wù)類:開設(shè)小百貨商店等商業(yè)設(shè)施（3）文化教育類:開設(shè)圖書室、音樂茶座，開辦展覽和托兒所、幼兒園等文化教育設(shè)施（4）體育衛(wèi)生類:開設(shè)衛(wèi)生站和游泳池、乒乓球室、健身房等體育設(shè)施。精選ppt2.特約服務(wù)（1）衣著方面：代買衣、洗衣、熨衣、制衣服務(wù)。（2）飲食方面：代買盒飯、送餐服務(wù)、送煤氣、代買菜做飯等。（3）居住方面：房屋清潔打掃、搬家、管家服務(wù)等（4）旅行方面：各種車輛代管、清洗保養(yǎng)、維修；禮品遞送；代繳水電煤、電話費(fèi)和代訂購車、船、機(jī)票。（5）文化教育方面：代請(qǐng)家教；代訂報(bào)刊雜志和接送小孩上學(xué)、人托。（6）衛(wèi)生方面：代請(qǐng)醫(yī)療護(hù)理人員；衛(wèi)生清毒、小孩疫苗接種；接送病人看病。（7）其他方面：代請(qǐng)保姆、組織比賽、聚會(huì)、游玩等。精選ppt3.經(jīng)營(yíng)服務(wù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一，是物業(yè)管理企業(yè)自身開展的與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，目前開設(shè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一般有：投資咨詢，裝修咨詢，綠化咨詢，中介等業(yè)務(wù)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)與物業(yè)管理有關(guān)，并且應(yīng)當(dāng)從屬于物業(yè)管理業(yè)務(wù)。精選ppt第二節(jié)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與項(xiàng)目

2.1物業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與項(xiàng)目1.餐飲服務(wù)2.日用百貨3.美容美發(fā)服務(wù)4.圖書、音像出租服務(wù)5.康樂項(xiàng)目6.上學(xué)入托接送服務(wù)7.托幼服務(wù)8.廣告經(jīng)營(yíng)9.其它服務(wù)精選ppt第三節(jié)

物業(yè)租賃

3.1物業(yè)租賃的概念與特征3.1.1物業(yè)租賃的概念物業(yè)租賃，是指出租方通過合同或契約的方式將物業(yè)的使用權(quán)交付給承租方使用收益，并向承租方定期收取租金，在租賃期限屆滿時(shí)收回物業(yè)使用權(quán)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。精選ppt第三節(jié)

物業(yè)租賃

3.2物業(yè)租賃的步驟3.2.1物業(yè)租賃的準(zhǔn)備1.學(xué)習(xí)房屋租賃管理規(guī)定2.準(zhǔn)備與熟悉合同3.熟悉和檢查物業(yè)4.其他方面的準(zhǔn)備精選ppt第三節(jié)

物業(yè)租賃

3.2.2物業(yè)租賃的營(yíng)銷推廣1.進(jìn)行市場(chǎng)宣傳推廣（1）物業(yè)的市場(chǎng)定位（2）物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的制定（3）選定物業(yè)宣傳的主題（4）選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇榫xppt①標(biāo)志牌②報(bào)紙廣告③期刊和其他出版物④廣播⑤電視⑥傳單⑦網(wǎng)站⑨郵寄廣告⑩路牌廣告精選ppt2.開展促銷活動(dòng)（1）潛在的客戶常被那些聲譽(yù)良好的物業(yè)管理者所吸引，因此，與房產(chǎn)界和廣大公眾維持良好關(guān)系很重要。（2）提高物業(yè)和管理者吸引的另一種方法是通過有準(zhǔn)備的事實(shí)的傳播進(jìn)行的。如名人的宣傳，一篇有趣的、實(shí)際的、有根據(jù)的紀(jì)實(shí)性文章，一個(gè)實(shí)施中的思想，一個(gè)教育成就或一個(gè)新物業(yè)管理傾向等都是有價(jià)值的主題。精選ppt3.2.3物業(yè)租賃的談判與簽約主要有以下幾個(gè)階段：1.租客引導(dǎo)2.租客選擇(1)租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)(2)承租戶的財(cái)務(wù)狀況(3)所需面積的大小(4)需要提供的物業(yè)服務(wù)第三節(jié)物業(yè)租賃精選ppt3.租約談判(1)控制簽約進(jìn)程(2)聘請(qǐng)租賃經(jīng)紀(jì)人(3)談判妥協(xié)(4)簽約與租賃登記A.簽約當(dāng)達(dá)成出租\承租意向時(shí)，就可由出租方、承租方分別與物業(yè)管理企業(yè)簽訂租賃意向書。隨后，租賃雙方簽訂房屋租賃合同。B.租賃登記房地產(chǎn)租賃工作的行政主管部門是當(dāng)?shù)氐氖袊?guó)土局、房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱房管局）。精選ppt3.2.4物業(yè)租賃合同的變更、終止與退租1.租賃合同的變更租賃合同變更的情形如下：（1）因物業(yè)買賣、繼承、贈(zèng)與等發(fā)生房屋所有權(quán)變更時(shí)，合同中原來的出租人應(yīng)改變成新的出租人，即新的房屋所有權(quán)人。（2）承租人如果需要將承租的物業(yè)分出一部分獨(dú)立租用，可征得出租人同意，會(huì)同其分租其他成員分別與出租人簽訂租賃合同。第三節(jié)物業(yè)租賃精選ppt（3）原承租人死亡或外遷，經(jīng)出租人同意應(yīng)變更其同一戶籍的共同居住家庭為承租人。（4）承租人因生活或工作需要，與第三者互換所租房屋使用權(quán)時(shí)，出租人應(yīng)對(duì)承租人合理的換房要求予以支持。承租人也應(yīng)事先征得出租人同意，不得私自調(diào)換。（5）租賃物業(yè)數(shù)量、條件、用途、租金數(shù)額的改變或因其他原因而發(fā)生租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)改變時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)政策規(guī)定，變更租賃合同。精選ppt2.租賃合同的終止（1）合同終止的情形①到期。②人為終止。③因不可抗力的原因致使合同無法履行。④租賃房屋被界定為危險(xiǎn)房屋。⑤房屋因社會(huì)公共利益需要被征用。⑥房屋占用范圍的土地使用權(quán)被依法提前收回。⑦出現(xiàn)當(dāng)事人約定的解除合同事由。⑧當(dāng)事人協(xié)商一致，同意解除合同。⑨法律規(guī)定可以終止合同的其他事由。精選ppt（2）合同終止時(shí)的處理物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門在處理合同終止業(yè)務(wù)時(shí)，就做好以下工作：①合同到期前的通知②合同終止的確認(rèn)精選ppt3.退租當(dāng)確認(rèn)退租，經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門應(yīng)及時(shí)向公司的財(cái)務(wù)、保安、維修等部門發(fā)出通知，通報(bào)該租賃合同具體時(shí)間，并要求各部門著手做好善后工作。房間的恢復(fù)是承租人退租時(shí)的一件大事。一般大廈辦公室的租賃合同中均規(guī)定承租人退租搬遷時(shí)應(yīng)將辦公室恢復(fù)原狀。實(shí)踐中有兩種方式：一是由承租人自己恢復(fù)，應(yīng)規(guī)定恢復(fù)的期限；二是承租人委托物業(yè)管理部門代為恢復(fù)。此時(shí)，應(yīng)首先確定裝修公司，然后由承租人、工程部、經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門和裝修公司一起對(duì)房間進(jìn)行驗(yàn)收檢查，確定需要恢復(fù)的內(nèi)容及費(fèi)用，由承租人一次付清了結(jié)。凡是租賃期間所損壞的室內(nèi)物品均由承租人負(fù)責(zé)賠償精選ppt第四節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入與費(fèi)用

4.1居住性物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入4.1.1居住性物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的原則1.依法籌集原則2.公平合理原則3.保本微利原則4.分層收費(fèi)原則精選ppt第四節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入與費(fèi)用

4.1.2物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的主要渠道1.房地產(chǎn)發(fā)展商提供的保證金2.物業(yè)業(yè)主和租房定期交納的物業(yè)管理費(fèi)3.住宅區(qū)特約服務(wù)費(fèi)收入4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和其他經(jīng)營(yíng)收入5.國(guó)家或地主城市維護(hù)費(fèi)的少量補(bǔ)貼6.維修基金7.融資與抵押貸款精選ppt第四節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入與費(fèi)用

4.1.3物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的運(yùn)用原則1.為業(yè)主和租戶服務(wù)的原則。2.實(shí)行分類儲(chǔ)蓄、專項(xiàng)使用的原則。3.堅(jiān)持合理使用的原則。精選ppt第四節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入與費(fèi)用

4.1.4物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用項(xiàng)目（1）公司員工的工資、福利及各種保險(xiǎn)。（2）機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。（3）公共設(shè)施維修保養(yǎng)。（4）園林綠化管理。（5）清掃保潔。（6）治安保衛(wèi)。（7）公共服務(wù)。（8）公共水電費(fèi)、辦公用品等項(xiàng)開支。（9）其他為管理發(fā)生的合理支出。精選ppt第四節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入與費(fèi)用

4.2經(jīng)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入4.2.1經(jīng)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的來源與籌集經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指用于出租能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收入的物業(yè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入來源有三大方面。1.業(yè)主承擔(dān)的管理費(fèi)業(yè)主是物業(yè)管理最主要的收益人，理應(yīng)承當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)用，其管理費(fèi)的計(jì)算方法有兩種。(1)定額法(2)比例法2.租戶承擔(dān)的管理費(fèi)3.其他專項(xiàng)收入精選ppt第四節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入與費(fèi)用

4.2.2經(jīng)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用主要有三個(gè)方面：1.管理費(fèi)用支出(1)建筑物的維修費(fèi)用(2)機(jī)電設(shè)備管理費(fèi)用(3)治安保衛(wèi)管理費(fèi)用(4)衛(wèi)生清潔管理費(fèi)用(5)職員工資及福利(6)辦公費(fèi)(7)保險(xiǎn)費(fèi)精選ppt2.營(yíng)銷費(fèi)用支出營(yíng)銷費(fèi)用是物業(yè)管理公司為開拓市場(chǎng)，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力所需要的費(fèi)用。營(yíng)銷費(fèi)用大致包括以下幾種。(1)廣告費(fèi)(2)代理費(fèi)(3)公共關(guān)系費(fèi)用(4)其他費(fèi)用3.有關(guān)稅費(fèi)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)過程中的主要稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)和土地使用稅等。精選ppt5.1物業(yè)保險(xiǎn)的定義及作用5.1.1物業(yè)保險(xiǎn)的定義保險(xiǎn)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。物業(yè)保險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)向保險(xiǎn)人交付保險(xiǎn)費(fèi)，雙方建立保險(xiǎn)合同，在合同規(guī)定的事由，事故，災(zāi)害發(fā)生后，由保險(xiǎn)人在合同規(guī)定范圍內(nèi)承擔(dān)賠償或給予保險(xiǎn)金責(zé)任的一種商業(yè)保險(xiǎn)行為。第五節(jié)物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作精選ppt5.1.2物業(yè)保險(xiǎn)的作用物業(yè)保險(xiǎn)大體有以下作用：1.可以抵御意外不幸。2.可以增強(qiáng)社會(huì)防災(zāi)救災(zāi)力量。第五節(jié)物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作精選ppt5.2投購物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)物業(yè)管理中涉及的相關(guān)保險(xiǎn)及其規(guī)定主要有：5.2.1財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是以各種物質(zhì)財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)人對(duì)因各種自然災(zāi)害、意外事故對(duì)財(cái)產(chǎn)造成的損失承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任分為基本責(zé)任、責(zé)任免除和特約責(zé)任?；矩?zé)任是指投保人要求保險(xiǎn)人承擔(dān)的賠償責(zé)任。

第五節(jié)物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作精選ppt企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中的責(zé)任免除包括：戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)或暴亂；核輻射或污染；被保險(xiǎn)人的故意行為。特約責(zé)任又稱附加責(zé)任，是指責(zé)任免除中不保的責(zé)任經(jīng)雙方協(xié)商同意后特別注明由保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)保險(xiǎn)的危險(xiǎn)。特約責(zé)任一般采用附加險(xiǎn)承保。精選ppt1.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)2.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn)3.財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)4.國(guó)際通行的火災(zāi)保險(xiǎn)5.住戶保險(xiǎn)6.租金損失保險(xiǎn)

7.可附加的保險(xiǎn)險(xiǎn)種（1）破壞性地震保險(xiǎn)（2）水暖管爆裂保險(xiǎn)（3）盜搶保險(xiǎn)（4）煤氣保險(xiǎn)（5）現(xiàn)金保險(xiǎn)精選ppt5.2.2機(jī)動(dòng)車輛險(xiǎn)主要承保車輛損失險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)1.機(jī)動(dòng)車輛損失保險(xiǎn)2.第三者責(zé)任險(xiǎn)3.機(jī)動(dòng)車輛附加險(xiǎn)第五節(jié)物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作精選ppt5.2.3責(zé)任保險(xiǎn)1.公眾責(zé)任保險(xiǎn)2.公共營(yíng)業(yè)場(chǎng)所火災(zāi)責(zé)任保險(xiǎn)3.電梯責(zé)任保險(xiǎn)4.雇主責(zé)任保險(xiǎn)5.雇員忠誠(chéng)保險(xiǎn)第五節(jié)物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作精選ppt5.2.4人身保險(xiǎn)1.意外傷害保險(xiǎn)2.人壽保險(xiǎn)與養(yǎng)老保險(xiǎn)(1)人壽保險(xiǎn)(2)養(yǎng)老保險(xiǎn)(3)組合保險(xiǎn)第五節(jié)物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作精選ppt中等職業(yè)學(xué)校教學(xué)用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)》 電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第四章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述

【案例透視】第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道第四節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與核算第五節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳精選ppt案例透視廣州XX新都小區(qū)一位業(yè)主說，“我們小區(qū)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)每平方米是4元人民幣，交了兩年,也沒覺得什么不妥。可最近到朋友家去玩，差不多的房子，物業(yè)費(fèi)才每平方米2元，從享受到的物業(yè)服務(wù)，包括小區(qū)保安、小區(qū)綠化、公共部位清潔、設(shè)施維修服務(wù)等方面比較，好像質(zhì)量上也沒有多少差別。不知道物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)房?jī)r(jià)檔次定的還是依據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定的?！本xppt物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。其在發(fā)展的過程中遇到很多問題，其中最為突出的就是物業(yè)管理收費(fèi)的問題。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。收費(fèi)問題是消費(fèi)者即業(yè)主所關(guān)注的熱點(diǎn)，更是物業(yè)管理企業(yè)工作的難點(diǎn)，同時(shí)也是政府主管部門立法和工作的重點(diǎn)。如何解決收費(fèi)難的問題，真正做到既能保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，又能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，需要通過政府、企業(yè)與業(yè)主三方面的努力來共同實(shí)現(xiàn)。隨著我國(guó)住房制度改革的進(jìn)一步深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的繁榮，加強(qiáng)解決物業(yè)管理收費(fèi)的問題，促進(jìn)物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有著現(xiàn)實(shí)意義和很強(qiáng)的緊迫感。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則1.1物業(yè)服務(wù)費(fèi)的含義1.1.1物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則1.1.2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循的原則1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。2.物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供的服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。3.為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。4.凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則1.1.3經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的原則。1.等價(jià)交換的原則2.誰受益誰出錢的原則3.差別原則4.優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則5.取之于民，用之于民的原則6.公開原則精選ppt第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則1.1.4物業(yè)服務(wù)收費(fèi)需明碼標(biāo)價(jià)

在國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1996年發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中明確規(guī)定，住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括：（1）管理、服務(wù)員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；精選ppt（2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；（3）綠化管理費(fèi)；（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)；（5）保安費(fèi)；（6）辦公費(fèi)；（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（8）法定稅費(fèi)。精選ppt2.1物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式2.1.1酬金式所謂酬金式，就是物業(yè)公司按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)。第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式精選ppt2.1.2包干式所謂包干式，就是物業(yè)公司每月向業(yè)主方收取定額的費(fèi)用，如遇管理費(fèi)賬戶收入款項(xiàng)不足支付物業(yè)管理開支時(shí)，則由物業(yè)管理公司自行支付差額；如賬戶有盈余，則作為物業(yè)管理公司的收益。第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.1物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道收入渠道是指企業(yè)取得資金的來源。這個(gè)來源包括許多渠道。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2物業(yè)管理資金的籌措3.2.1物業(yè)管理啟動(dòng)資金的籌措從物業(yè)管理企業(yè)的所有制來看，不同所有制的物業(yè)管理企業(yè)的啟動(dòng)資金的籌集是各不相同的。一般來說，國(guó)家所有的物業(yè)管理啟動(dòng)資金，應(yīng)由國(guó)家出資；合營(yíng)企業(yè)的物業(yè)管理啟動(dòng)資金由合營(yíng)各方出資構(gòu)成；中外合資和股份制的物業(yè)管理企業(yè)的啟動(dòng)資金，則由中外各方按比例出資和股東出資籌集構(gòu)成；外方獨(dú)資的物業(yè)管理企業(yè)的啟動(dòng)資金則由外方單獨(dú)出資構(gòu)成。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.2物業(yè)管理維修基金的籌措1.向業(yè)主收取2.向開發(fā)商收取3.向物業(yè)的出售者收取4.向國(guó)家地方財(cái)政收取精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.3物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)的籌措物業(yè)的接管驗(yàn)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)在接收、接管房產(chǎn)物業(yè)時(shí)，由開發(fā)商向物業(yè)管理企業(yè)繳納的專項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用。它主要用于物業(yè)管理企業(yè)參與新的房產(chǎn)物業(yè)和接管舊的房產(chǎn)物業(yè)時(shí)，組織水、電、泥、木、管道等專業(yè)技術(shù)人員和管理人員所支付的費(fèi)用，包括人工費(fèi)、辦工費(fèi)、交通費(fèi)、零星雜費(fèi)、資料費(fèi)等。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.4物業(yè)質(zhì)量保證金的籌措質(zhì)量保證金是指開發(fā)商在向物業(yè)管理企業(yè)移交房產(chǎn)物業(yè)時(shí)，向物業(yè)管理企業(yè)繳納的保證物業(yè)質(zhì)量的資金，用于交房后的保修期（一般為2年）內(nèi)被管物業(yè)的保修。其范圍限于室內(nèi)裝飾、水電管線、隱蔽工程及室外建筑公共設(shè)施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.5日常綜合管理費(fèi)的籌措物業(yè)管理的日常綜合管理費(fèi)用主要用于物業(yè)管理公司支付日常管理和日常維修工人的工資津貼、勞防費(fèi)、辦公費(fèi)、公用水電費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、垃圾代運(yùn)保潔費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、工器具折舊及其他管理費(fèi)用。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.6特約服務(wù)費(fèi)的籌措為滿足各種不同層次業(yè)主的消費(fèi)需求，物業(yè)管理企業(yè)除了提供日常綜合管理服務(wù)外，還要根據(jù)業(yè)主的具體需要，開設(shè)各類特約服務(wù)項(xiàng)目，收取特約服務(wù)費(fèi)。首先，物業(yè)管理企業(yè)擁有水、電、泥等管道技術(shù)力量，完全有能力開展為業(yè)主進(jìn)行的特約服務(wù)。其次，物業(yè)管理企業(yè)利用自己良好的服務(wù)態(tài)度，高質(zhì)量的服務(wù)水平和管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)全方位、多功能、多層次的綜合性特約服務(wù)，如組織家庭服務(wù)，代聘保姆，代聘家教，代訂車船機(jī)票，家庭清潔、消毒打蠟，代為復(fù)印、傳真，代訂送牛奶，代訂書報(bào)雜志等等。精選ppt第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道3.2.7多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入的籌措大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都實(shí)行“一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)策略，組織創(chuàng)收，積極開發(fā)內(nèi)容豐富的與物業(yè)管理相關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造盡可能多的利潤(rùn)。精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與核算4.1物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，主要可以采用以下幾種途徑。1.政府部門審定2.會(huì)同業(yè)主商定3.委托雙方議定精選ppt第四節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與核算4.2物業(yè)服務(wù)費(fèi)的具體構(gòu)成各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要由如下一些項(xiàng)目構(gòu)成1.用物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻、樓梯、步行廣場(chǎng)升降梯（扶梯）、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械設(shè)備、機(jī)械裝置及設(shè)施等。2.聘用管理售貨員的薪金，包括工資、津貼、福利保險(xiǎn)等。3.公用水電的支出，如公用照明、噴泉、草地淋水等。4.購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。5.投購物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等）及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。精選ppt6.垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費(fèi)用。7.清潔公用地方及幕墻、墻面之費(fèi)用。8.公用區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)。9.儲(chǔ)備金，指物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。10.聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)等專業(yè)人士之費(fèi)用。11.節(jié)日裝飾之費(fèi)用。12.管理者酬金，指管理者履行管理義務(wù)時(shí)，全體業(yè)主（用戶）向其支付的報(bào)酬。13.行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。14.公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。15.其他為管理而發(fā)生的合理支出。精選ppt4.3物業(yè)服務(wù)費(fèi)的核算物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)物業(yè)其設(shè)備、公用設(shè)施及相關(guān)綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他相關(guān)服務(wù)所需要的費(fèi)用，即物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的各項(xiàng)支出。4.3.1物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算公式如下：物業(yè)服務(wù)費(fèi)=物業(yè)管理成本+物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)應(yīng)繳納的稅金+物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)第四節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與核算精選ppt公式中各項(xiàng)組成的具體說明如下：1.物業(yè)管理成本物業(yè)管理成本分為有形成本和無形成本兩部分。有形成本是指物業(yè)管理工作中耗費(fèi)的物質(zhì)資料和活勞動(dòng)。無形成本指為消除或減少管理勞動(dòng)過程或發(fā)展本行業(yè)給社會(huì)和環(huán)境帶來的消極影響所支付的費(fèi)用，包括排污費(fèi)、交通管理費(fèi)、市容管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。2.物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)應(yīng)繳納的稅金該稅金包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)、車船使用稅等國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅賦。3.物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是物業(yè)管理工作的勞動(dòng)“產(chǎn)出”大于勞動(dòng)“投入”部分。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是物業(yè)管理工作中降低勞動(dòng)成本，提高勞動(dòng)效率，其所占用社會(huì)勞動(dòng)時(shí)間小于社會(huì)平均生產(chǎn)勞動(dòng)時(shí)間而取得的社會(huì)勞動(dòng)必然結(jié)果，是勞動(dòng)所得。精選ppt4.3.2按管理費(fèi)和專用設(shè)備費(fèi)用歸類分別核算1.行政辦公費(fèi)行政辦公費(fèi)包括：(1)行政辦公售貨員費(fèi)用，包括工資、津貼、維修費(fèi)、折舊費(fèi)。(2)文具辦公用品費(fèi)用。(3)車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)。(4)節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)。(5)公共關(guān)系費(fèi)。(6)宣傳廣告費(fèi)。(7)其他雜項(xiàng)支出費(fèi)用。第四節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與核算精選ppt2.一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成如下：(1)人員費(fèi)用，包括管理人員、技工、技師等費(fèi)用。(2)公共照明系統(tǒng)、抽送風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共建筑、道路等一般公共設(shè)施的電費(fèi)（如有用電量時(shí)）、維修費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)，其中電費(fèi)按實(shí)際消耗計(jì)算，維修費(fèi)是一個(gè)估算及經(jīng)驗(yàn)值，不可預(yù)見費(fèi)按上述兩項(xiàng)支出費(fèi)用的一定比例（如10%）計(jì)算。(3)更新儲(chǔ)備金。精選ppt3.特殊公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)特殊公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)如電梯、空調(diào)、電視系統(tǒng)費(fèi)用（非有限電視公司提供及綠化費(fèi)用等）。4.環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)這部分費(fèi)用包括人工費(fèi)，清潔、清理費(fèi)、材料費(fèi)，清潔機(jī)械維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用。精選ppt5.保安費(fèi)保安費(fèi)包括人工費(fèi)、器材費(fèi)、保安系統(tǒng)的各項(xiàng)消耗及更新儲(chǔ)備金。6.保險(xiǎn)費(fèi)精選ppt5.1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳管理5.1.1物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取通知物業(yè)服務(wù)費(fèi)通知單

XX大廈（小區(qū)）物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)X月X日業(yè)主管理委員會(huì)討論通過，自公布之日起執(zhí)行，望各位業(yè)主（用戶）通知并遵照?qǐng)?zhí)行。

業(yè)主回執(zhí) 業(yè)主（用戶）意見：

業(yè)主（用戶）簽名：年月日第五節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳精選ppt5.1.2物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳和追討1.一般性追繳2.針對(duì)性追繳3.區(qū)別性追繳第五節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳精選ppt5.2.物業(yè)收費(fèi)難的原因及處理辦法：5.2.1物業(yè)收費(fèi)難的原因1.一些物業(yè)管理公司的服務(wù)意識(shí)差，不能夠及時(shí)地為業(yè)主解決問題，只管理不服務(wù)，對(duì)業(yè)主要求的多，而自己卻做得少；2.不能夠完全徹底地履行服務(wù)承諾，有的物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)管理實(shí)施過程中在未經(jīng)過業(yè)主的同意下私自減項(xiàng)或不按合同執(zhí)行；3.物業(yè)管理公司服務(wù)態(tài)度不好，工作未完全到位。第五節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳精選ppt5.2.2物業(yè)管理公司服務(wù)指導(dǎo)方針物業(yè)服務(wù)的對(duì)象相對(duì)固定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理公司的天職。物業(yè)管理企業(yè)必須正確認(rèn)識(shí)自己的社會(huì)角色，找準(zhǔn)位置，要使每位員工都清楚地意識(shí)到是提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，而不是單純地管理物業(yè)管理單位，更不是管理業(yè)主的部門。所提供的服務(wù)只有得到業(yè)主的認(rèn)可，企業(yè)才能生存與發(fā)展。第五節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳精選ppt中等職業(yè)學(xué)校教學(xué)用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)》 電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第五章住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)

【案例透視】第一節(jié)概述第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)第三節(jié)住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)存在的問題及解決對(duì)策精選ppt案例透視物業(yè)管理公司有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)而停水電嗎？某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導(dǎo)致該住戶的強(qiáng)烈不滿。精選ppt詳解在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房?jī)r(jià)款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。履行了相關(guān)合同義務(wù)，就應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)利，反之，則應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就是責(zé)權(quán)利一致?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。精選ppt詳解上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等?？梢噪p方談，也可以打官司。但如果該住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而其他人（包括開發(fā)商）則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。精選ppt詳解現(xiàn)在開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶按時(shí)交款，其實(shí)質(zhì)就是：由于住戶未履行房屋買賣關(guān)系中的義務(wù)而不能享有物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利。這顯然是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶停水、電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。假設(shè)該住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個(gè)時(shí)候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。精選ppt第一節(jié)概述1.1住宅小區(qū)管理的概念住宅小區(qū)是依城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，建筑面積在5萬平方米以上，入住率達(dá)60%以上的小區(qū)。按照建設(shè)部1994年施行的《城市住宅小區(qū)管理辦法》第二條第三款之規(guī)定：住宅小區(qū)管理是指對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑機(jī)器設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。精選ppt第一節(jié)概述1.2發(fā)展概況為改變我國(guó)對(duì)住宅小區(qū)管理長(zhǎng)期存在的“重建設(shè)，輕管理”的傾向，建設(shè)部門從20世紀(jì)80年代起，開始探索適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的房屋管理模式，研究房屋體制改革，并逐步意識(shí)到要對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行專業(yè)化綜合管理。在較短的時(shí)間內(nèi)，住宅小區(qū)的物業(yè)管理從無到有、從點(diǎn)到面，有了蓬勃發(fā)展，新建住宅小區(qū)特別是建設(shè)部試點(diǎn)小區(qū)成果更為顯著。物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)展，居住小區(qū)、綜合大樓、辦公用房、廠房倉庫等物業(yè)都陸續(xù)加入了物業(yè)管理行列。同時(shí)，許多城市又針對(duì)就住宅小區(qū)物業(yè)管理工作相對(duì)薄弱的狀況，在新建住宅小區(qū)管理取得成功的基礎(chǔ)上，把迅速在舊區(qū)推廣物業(yè)管理的工作列入房改重點(diǎn)內(nèi)容，并制定相應(yīng)配套政策，數(shù)年內(nèi)也都取得了可喜成績(jī)。然而，在小區(qū)管理中也漸漸暴露出管理體制不順、服務(wù)水平較低和管理規(guī)則過于原則等問題。有鑒于此，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日正式施行，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、物業(yè)管理企業(yè)的行為規(guī)范、物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容以及有關(guān)權(quán)利義務(wù)、法律責(zé)任等作了規(guī)范，這必將推進(jìn)住宅小區(qū)管理的法制化、統(tǒng)一化和規(guī)范化建設(shè)，邁開了住宅小區(qū)物業(yè)管理健康有序發(fā)展的新步伐。精選ppt第一節(jié)概述1.3住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容住宅小區(qū)管理的基本內(nèi)容主要由房屋及房屋設(shè)備的使用與維修管理和住宅小區(qū)環(huán)境維護(hù)、市政設(shè)施管理等組成，具體內(nèi)容如下：（1）住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修和管理。（2）住宅小區(qū)內(nèi)房屋及水、電、氣等日常保養(yǎng)和維修。（3）住宅小區(qū)的環(huán)境保養(yǎng)。（4）治安保衛(wèi)和車輛管理。（5）按照住戶要求，提供各類專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)2.1住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的意義1.良好的服務(wù)能夠彌補(bǔ)物業(yè)本身的不足，使物業(yè)的功能和環(huán)境效益能夠更好地發(fā)揮。2.良好的服務(wù)能夠?yàn)闃I(yè)主和使用人提供方便快捷的幫助，提高服務(wù)社會(huì)化水平，解放生產(chǎn)力，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而提高人們的生活質(zhì)量。3.物業(yè)管理公司通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)于自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)可以提高售后服務(wù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，提高社會(huì)信譽(yù)?？傊?，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)非常重要，非常有意義的工作，是物業(yè)管理和物業(yè)綜合服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理人員必須對(duì)此有足夠的重視并切實(shí)有效地做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作。精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)2.2住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)1.住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)具有地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。2.住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)是以物業(yè)的維護(hù)和管理為主展開的，是作為小區(qū)物業(yè)管理的補(bǔ)充，是為了滿足業(yè)主和住戶日常生活的需求，提高居民生活質(zhì)量而展開的服務(wù)。3.既然住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)是以面向本區(qū)域的業(yè)主和住戶為主，而且一般不易形成較大的規(guī)模或具備較高的專業(yè)水平，那么這種服務(wù)就必然是以靠近居民日常生活為主，和家庭的日常生活息息相關(guān)。如前面所介紹的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，都是和人們的日常生活密不可分的。精選ppt4.由于居住區(qū)域內(nèi)人們的生活條件不同，社會(huì)層次不同，家庭狀況不同，因而對(duì)服務(wù)的需求千差萬別，決定了住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的全方位和多層次多樣性。5.住宅小區(qū)的居民和住戶對(duì)服務(wù)需求的急迫性。6.居民和住戶對(duì)服務(wù)的安全性要求是第一位的。7.在人們對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)還沒有普遍提高的情況下，在居民和住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力和心理承受能力沒有明顯提高的情況下，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)還具有很大的局限性。精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)2.3住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容2.3.1按類型劃分住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)按照類型劃分可以分為公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。1.公共服務(wù)2.專項(xiàng)服務(wù)3.特約服務(wù)精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)2.3.2按照服務(wù)項(xiàng)目劃分1.環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)2.公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)3.綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)4.車輛管理服務(wù)5.保安服務(wù)6.應(yīng)急服務(wù)7.社區(qū)服務(wù)設(shè)施管理8.延伸服務(wù)精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)2.4住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的原則和做法2.4.1住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的原則1.以人為本，住戶至上的原則2.解決急需，排憂解難的原則3.講求信譽(yù)，安全第一的原則4.適應(yīng)性強(qiáng)，靈活多樣的原則5.有償服務(wù)，合理收費(fèi)的原則精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)2.4.2住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的做法1.確定服務(wù)的目標(biāo)、計(jì)劃和措施2.建立服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備相應(yīng)的服務(wù)力量3.借用社會(huì)力量,建立社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)4.要有嚴(yán)密的安全保障措施5.積極爭(zhēng)取政府部門和公安部門的大力支持精選ppt第二節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)2.5住宅小區(qū)的物業(yè)環(huán)境房地產(chǎn)物業(yè)環(huán)境的含義。房地產(chǎn)物業(yè)環(huán)境，是指建筑紅線（紅線一般是指道路用地的邊界線。有時(shí)也把確定沿街建筑位置的一條建筑線謂之紅線，即建筑紅線。它可與道路紅線重合，也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線，在紅線內(nèi)不允許建任永久性建筑。）范圍內(nèi)及周邊地區(qū)交通、衛(wèi)生、綠化、治安、文化、服務(wù)等人為的和自然的狀況。物業(yè)環(huán)境的好壞對(duì)人們的居住、生活，對(duì)物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)和對(duì)整個(gè)城市環(huán)境的改善都具有十分重要的意義。首先，物業(yè)環(huán)境直接關(guān)系到人們的居住生活質(zhì)量。其次，物業(yè)環(huán)境的好壞直接關(guān)系到物業(yè)的價(jià)值。第三，物業(yè)環(huán)境直接關(guān)系整個(gè)城市的環(huán)境面貌。精選ppt第三節(jié)住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)存在的問題及解決對(duì)策3.1當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題3.1.1社會(huì)方面：1.由于大多數(shù)消費(fèi)者剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利中走出來，個(gè)別業(yè)主素質(zhì)不高，缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”；

2.業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場(chǎng)主體間權(quán)利責(zé)任不明確，凡事都找物業(yè)管理公司。解決不了就是管理服務(wù)不好，動(dòng)輒以不交服務(wù)費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)管理公司索賠；3.業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù),對(duì)業(yè)主不履行義務(wù)（如交費(fèi)），缺乏有力和實(shí)用的制約手段；4.社會(huì)關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞“賣點(diǎn)”，一有糾紛就紛紛對(duì)物業(yè)管理公司口誅筆伐，并沒有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報(bào)道的社會(huì)責(zé)任；

5.業(yè)主自治自律意識(shí)不強(qiáng),業(yè)主委員會(huì)成立難、制度不健全；6.歷史欠賬多，樓房質(zhì)量差、配套設(shè)施不齊全，開發(fā)商遺留問題較多，給后期管理造成極大的困難，造成物業(yè)管理投訴多；7.物業(yè)管理收費(fèi)低、收費(fèi)難，使物業(yè)企業(yè)入不敷出。精選ppt3.1.2企業(yè)方面1.物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)?！奥槿鸽m小，五臟俱全”的企業(yè)帶來極大的資源浪費(fèi)；2.物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，經(jīng)營(yíng)理念差，管理服務(wù)不到位，擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系；3.沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度。從國(guó)有房管處（所）轉(zhuǎn)制的企業(yè)還沒有完全擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)管房的思維模式；小的民營(yíng)企業(yè)還處于家族式管理階段。精選ppt第三節(jié)住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)存在的問題及解決對(duì)策3.2住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和管理體制的改革，物業(yè)管理作為一種新興的產(chǎn)業(yè)在我國(guó)得到了很大的發(fā)展，在快速發(fā)展的同時(shí)，也逐漸暴露出其在法規(guī)、管理、競(jìng)爭(zhēng)等方面不夠完善等深層次問題。

1.物業(yè)管理相對(duì)滯后，明顯落后于目前快速發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，形成建設(shè)與管理脫節(jié)的局面。

2.傳統(tǒng)管理體制的存在以及多頭并管現(xiàn)象的存在，形成各部門分塊割據(jù)，各自為政的局面，沒有在小區(qū)范圍內(nèi)形成資源共享、統(tǒng)一管理的局面，嚴(yán)重影響到小區(qū)物業(yè)管理的正常開展。

3.封閉格局尚未打破，物業(yè)管理行業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)管理機(jī)制的存在和準(zhǔn)開發(fā)準(zhǔn)管理的局面，使業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán)，物業(yè)管理單位缺少內(nèi)在動(dòng)力和外在壓力，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。

4.小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍窄，經(jīng)費(fèi)來源匱乏，制約了小區(qū)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和管理單位的自我發(fā)展。5.物業(yè)管理法規(guī)不健全，缺乏對(duì)物業(yè)管理的有效制約機(jī)制，造成管理上的困難。一方面，缺少對(duì)物業(yè)管理單位的約束，服務(wù)層次不到位；另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理很難收到好的成效。精選ppt對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)的幾點(diǎn)建議：1.提高認(rèn)識(shí)，把小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)提高到城市管理的重要位置。作為城市管理的一部分，政府應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作的不斷深入、規(guī)范和完善。2.政府應(yīng)明確物業(yè)管理行業(yè)主管部門的職能，明確相關(guān)管理部門的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。同時(shí)，作為主管部門應(yīng)切實(shí)履行好管理職責(zé)，加大對(duì)相關(guān)物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)力度，形成物業(yè)管理中的統(tǒng)一步調(diào)；加大對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督、督查力度，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)；加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理。3.引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)，培育健康有序的物業(yè)管理市場(chǎng)。推行招投標(biāo)制，用經(jīng)濟(jì)規(guī)律來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。要引導(dǎo)物業(yè)管理走規(guī)模經(jīng)營(yíng)之路，降低運(yùn)營(yíng)成本，創(chuàng)名牌物業(yè)管理企業(yè)。4.增加物業(yè)管理的自身造血功能，擴(kuò)展服務(wù)領(lǐng)域，建立以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)必須實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算，尋求合理利潤(rùn)，保持自身資產(chǎn)的增值與擴(kuò)大再生產(chǎn)。要以小區(qū)為依托，以便民為宗旨開展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)，增加收入。政府應(yīng)在資金和政策上對(duì)物業(yè)管理單位進(jìn)行必要的扶持。精選ppt中等職業(yè)學(xué)校教學(xué)用書（現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)）《物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)》 電子教案主編張明媚幻燈制作張明媚精選ppt第六章公寓別墅物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)

【案例透視】第一節(jié)概述第二節(jié)公寓物業(yè)服務(wù)第三節(jié)別墅物業(yè)服務(wù)精選ppt案例透視2004年5月7日早晨，北京位于北四環(huán)外的紫玉山莊別墅的業(yè)主師先生開車載一位客人進(jìn)小區(qū)，卻被保安攔在了大門外。當(dāng)?shù)诙煊浾邅淼阶嫌裆角f時(shí)，看到離師先生所住房子不遠(yuǎn)就是小區(qū)南大門，門外停著一輛黑色寶馬車，車左前部將原本關(guān)閉的兩扇鐵柵欄大門頂?shù)梦㈤_。“當(dāng)時(shí)問他們?yōu)槭裁床蛔屛疫M(jìn)，保安只說‘物業(yè)不讓的’，其他什么話都沒有！”指著大門，師先生氣呼呼地說。精選ppt據(jù)師先生說，2003年2月他在該小區(qū)買了第二套房子，10月，他向物業(yè)管理公司提出在房子旁加蓋樓體的申請(qǐng)，并提交了施工方案和圖紙，得到同意后就開始施工。可當(dāng)施工基本完成時(shí)，物業(yè)管理公司突然告知其為非法建筑，就將加蓋部分拆除，并要求他們將剩余部分拆除。師先生對(duì)這一行為立即提出質(zhì)疑，此后雙方一直僵持著?！爸钡浆F(xiàn)在他們也不給我們一個(gè)說法，我想先把房子修完好住進(jìn)去。”師先生說，今年5月6日晚，他找人拉來兩車沙子、水泥，在小區(qū)門口就被門衛(wèi)阻攔。7日早上，當(dāng)他開著自家寶馬車?yán)晃还こ處熯M(jìn)小區(qū)時(shí)，又被門衛(wèi)攔住，門衛(wèi)的解釋是：物業(yè)不讓你進(jìn)?！熬退阌惺裁疵芤膊荒懿蛔尰丶野伞？刹坏?小時(shí)，門口就聚集了10多位穿迷彩服的人，原本開著的大門也被鎖上，我就立即報(bào)了警。”精選ppt“我家人知道后，就直接到物業(yè)部門去了，警察還在協(xié)調(diào)時(shí)，就聽說我母親犯了心臟病，我就急了?！睅熛壬f，“當(dāng)時(shí)情緒比較激動(dòng)，就開車撞向了大門，但是沒進(jìn)去，然后我就跳下車，從小門強(qiáng)行闖進(jìn)，趕到物業(yè)辦公室?？伤麄儾蛔屛疫M(jìn)，后來就看見我母親被抬進(jìn)了救護(hù)車?！睅熛壬S后向記者出示了4張?jiān)\斷證明，上面顯示有幾人受了挫傷。據(jù)師先生說，這是他和妻子、母親、父親在與物業(yè)人員的推搡中造成的。精選ppt公寓別墅的物業(yè)管理對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，本章主要結(jié)合相關(guān)案例，針對(duì)公寓別墅的服務(wù)特點(diǎn)和要求展開討論，重點(diǎn)介紹公寓別墅服務(wù)的要求。精選ppt2004年5月，京城紫玉山莊別墅社區(qū)中發(fā)生的“寶馬撞門”事件令高檔別墅社區(qū)的物業(yè)管理問題被各方廣泛重視，至今，糾紛已經(jīng)得到了妥善的解決，業(yè)內(nèi)人士指出，由于別墅屬于高檔社區(qū)，因此物業(yè)管理的品質(zhì)和水平將直接影響生活的品質(zhì)。不過，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂“高檔別墅社區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)”的評(píng)判應(yīng)當(dāng)首先建立在安全的基礎(chǔ)上，只有社區(qū)的物業(yè)管理充分地保證了社區(qū)居民的安全才能夠繼續(xù)談?wù)撈渌?wù)品質(zhì)的價(jià)值。詳解精選ppt能住別墅的人，身價(jià)自然都不菲，所以在居住別墅的人看來，安全永遠(yuǎn)是第一位的。記者從碧水莊園方面得到的數(shù)據(jù)是，在碧水莊園的400多戶業(yè)主當(dāng)中，有將近95％的人把安全看作是別墅物業(yè)管理最重要，也是首先考慮的因素。所以，在更多的負(fù)責(zé)別墅的物業(yè)管理公司看來，安全是高水平物業(yè)管理的基礎(chǔ)，在安全的基礎(chǔ)上，才能談?wù)摵驮u(píng)判其他服務(wù)的水平。詳解精選ppt詳解近兩年來，京城樓市的供應(yīng)量持續(xù)走高，