會計學1昆明房地產(chǎn)市場調(diào)查㈠、區(qū)域背景：01、昆明、紅河、文山，三地簽署國際大通道合作協(xié)議，預示著滇中、滇南的大開發(fā)時代將拉開序幕。02、昆明啟動三年的382個城中村中212個改造項目通過規(guī)委會審議，啟動拆遷項目180個，涉及用地53583畝。市府表示，五年內(nèi)完成改造的預定目標不變。03、總投資116.9億，其中向世行貸款3億美元的昆明市軌道3號線（世行本年度在中國最大的貸款項目），貸款協(xié)議簽署完成。04、昆明入選“城市環(huán)境公職服務”滿意度排名前十城市。㈡、行業(yè)背景：01、浙南臺州于2011年8月25日被確定為第二輪首個限購城市。02、北京房產(chǎn)庫存超11萬套，按當前銷售速度，預期十年方可消化掉庫存。03、富力地產(chǎn)董事長李思廉在8月23日的中報業(yè)績發(fā)布會上表示：“價格在政府的號召之下，大家只能做出向下的調(diào)整。價格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%；估計會慢慢跌，下半年可能會再跌10%”。04、昆明俊發(fā)，濱江俊園二期萊茵8月5日開盤相較一期，價格下調(diào)20%。05、租賃管理細則聽證會在本年3月17日明確無房產(chǎn)證房屋租賃最高可處3萬元罰款。五、調(diào)查背景：第1頁/共11頁六、昆明區(qū)域房價及成交量概況：㈠、各區(qū)域八月份房價概況：按八月市調(diào)走訪情況，普通住宅中，昆明四區(qū)單位面積售價的區(qū)間范圍為“6000—28000”。其中最低價以草海時代為代表（屬于個案現(xiàn)象，物業(yè)為毛坯），地處西市區(qū)馬街附近；最高價，以俊發(fā)地產(chǎn)的“空間俊園”精裝修物業(yè)為代表，主要集中在一環(huán)以內(nèi)及臨近區(qū)域。整個主城區(qū)的住宅均價則平均在9000元以上（其中，市中心15000元,南市區(qū)10000元，北市區(qū)8000元，東、西市區(qū)6000——8000元），按方位板塊詳情具體如下：

備注：各區(qū)域價格統(tǒng)計信息以實際踩盤價格為準，因踩盤樣本量關系，可能存在較大誤差。第2頁/共11頁㈡、區(qū)域市場成交量概況按昆明市區(qū)房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的統(tǒng)計信息，2011年1-7月份，昆明市區(qū)（含呈貢）范圍內(nèi)成交商品房42228套（含商鋪、寫字樓等），較之去年同期增長12%；成交面積366.2萬㎡，較之去年同期增長2%，詳細情況如下表所示：備注：鑒于各時段內(nèi)的預售批復情況不同，成交量較難反應實際供需真實狀況，僅作參考。同時，包含了商鋪等價格基于調(diào)控政策的影響，本年度過去八個月政府在預售批復的放盤量數(shù)額較之往年相對較小，這使得成交量信息，較難反應市場的真實意愿。同時批復預售的放盤區(qū)域也相對集中，按官方信息，排名前三位的分別是：南市區(qū)廣福路板塊，占預售批復五成多；北市區(qū)空港經(jīng)濟圈，占預售批復三成多；一二環(huán)之間，占預售批復不到兩成。按官方信息，在過去的八個月中，昆明主城四區(qū)的土地交易也主要集中南市區(qū)以及北市區(qū)空港經(jīng)濟圈，這直接決定了未來成交量的熱點及競爭焦點也集中在這幾個區(qū)域。

第3頁/共11頁七、區(qū)域物業(yè)類型、物管及費用與精裝修概況

㈠、區(qū)域物業(yè)特征概況：根據(jù)本次實地踩盤的直觀感受和對比分析，區(qū)域房地產(chǎn)市場在物業(yè)類型的特征上集中凸顯出以下三個要點：①、以“住宅+商鋪+公寓+寫字樓”或“住宅+公寓+商業(yè)中心+寫字樓+酒店”成為房地產(chǎn)市場的主要形式。代表項目有：經(jīng)典雙城、東盟森林，紅星國際、南亞風情第一城、馬街摩爾城、假日城市、奧宸財富廣場、新都昌商業(yè)廣場、銀海暢園櫻花雨、海倫堡、草海時代、南亞未來城、大宥城、公園1903……②、精裝修成為高端物業(yè)不可或缺的構成內(nèi)容。代表項目有：俊發(fā)全系列物業(yè)（七彩、濱江、空間、假日街），鼎易天城，云上城，萬科金域緹香，草海時代（45平米小戶型），紅星國際（42-1000平米商務公寓），奧宸財富廣場（公寓）……③、全產(chǎn)品段商品房時期。根據(jù)本次市調(diào)情況，市場普遍認可的主銷戶型概念已經(jīng)完全模糊化，不同面積區(qū)間的住宅物業(yè)去化率基本相同，在住宅物業(yè)方面各項目相對一致的表現(xiàn)為全產(chǎn)品段出擊，如，濱江俊園（73-377平米），七彩俊園（78—260），滇池衛(wèi)城鉑睿（70-160平米），南亞未來城（35-150平米），御景新城（110—296平米），紅星國際（50—200）等第4頁/共11頁㈡、物管及費用概況：物管服務體系的整體提升是本次市調(diào)中的另外一個市場亮點。從走訪樓盤的情況看，置業(yè)顧問除重點推薦項目在綜合體方面的優(yōu)勢外，更多強調(diào)的就是在物管方面的管家式服務，但就管家式服務的具體內(nèi)容項，大多語焉不詳，有待進一步的調(diào)查明確。就所走訪樓盤的來看，目前的物管費用區(qū)間基本如下：類型

費用上限

費用下限

均價

備注說明

普通住宅

3.51.22.5精裝修物業(yè)普遍高于普通物業(yè)

別墅物業(yè)

51.53.3南市區(qū)物業(yè)普遍高于北市區(qū)物業(yè)商用物業(yè)

81.84.9本處特指商鋪及部分商用一體的寫字樓

備注：樣本量有限，所列數(shù)據(jù)存在合理誤差。從所了解樓盤的職業(yè)顧問推介來看，目前所謂的管家式服務除包含一般物管內(nèi)容外，增加的亮點項主要為：依托酒店大堂式硬件以及智能設備提供的諸如24小時服務響應；來訪登記檢查通知；寵物寄養(yǎng)；商品代購等內(nèi)容（具體內(nèi)容會在下一步調(diào)查中力求明確）。在走訪中力推管家式服務并取得一定成效的代表性項目有：萬科金域緹香、俊發(fā)系列項目、大觀商務花園等幾個樓盤。第5頁/共11頁㈢、精裝修物業(yè)概況：目前市場上的精裝修物業(yè)，多數(shù)趨于中小戶型，但金域緹香與俊發(fā)系列除外。裝修標準從1500-4000元不等，2500元價位段比較常見，均以品牌化建材裝修為主，強調(diào)建材的品牌品質(zhì)以及智能化和健康化特征。同一裝修價格標準下的裝修效果差異也較大。其中4000元標準的以俊發(fā)空間俊園為代表，除少量促銷品含家電外，其他均不含家電。但智能化馬桶、凈水過濾器等也是其主倡的亮點。第6頁/共11頁八、區(qū)域市場的營銷異動情況：

就單純的今年與去年數(shù)據(jù)量化對比來看（不考慮官方預售審批的放量控制與別墅商鋪物業(yè)對均衡價格的拉高作用），2011年1月至今，價格與成交量雖有小幅下調(diào)變動，但總體穩(wěn)中有升。但結合實際踩盤情況來看，存在著以下三個特點：㈠、模糊化預期下的兩極市場表現(xiàn)：在政策以及經(jīng)濟狀況所帶來的預期不確定情況下，區(qū)域市場近期的表現(xiàn)凸顯兩極現(xiàn)象。其中一極表現(xiàn)為相對旺銷，代表樓盤有：俊發(fā)系列、盛高大城、南亞第一城、春城慧谷、假日城市、同德御錦華苑（2011年上半年），金域緹香、紅星國際、潤城（2011年下半年）等，開盤當日的去化率基本上在70%以上（市調(diào)信息，存在一定水份）。另外以及表現(xiàn)為相對滯銷，代表樓盤有華都B區(qū)、春城慧谷二期、尚領明珠（2011年下半年）等，開盤當日去化率20%左右（市調(diào)信息，作為企業(yè)負面信息，較難獲取，存在合理誤差）。第7頁/共11頁㈡、蓄客行為的擴大化與活動營銷的頻繁化：自2011年3月份昆明調(diào)控細則出臺以來，區(qū)域市場房企在蓄客行為以及活動拓展方面的強度以及數(shù)量均有不同程度的加強與擴大。首先表現(xiàn)在蓄客周期與蓄客范圍的擴大化方面。典型的現(xiàn)象有：開盤日期一改再改，反復拖延，以力求蓄積足夠客戶確保開盤時的人氣，比如潤城；各種俱樂部形式的會員吸納活動反復開展，比如同德會、經(jīng)典會、紅星俱樂部、城欣會、soho精英會、潤城會等等，通過免費入會、多區(qū)外展等方式，最大限度獲取潛在客戶；跨區(qū)域營銷，多點拓展，擴大傳播范圍，比如東盟森林、草海時代等，其路牌廣告、站臺廣告的布置早已超出所謂的重點區(qū)域范圍，延伸到對應的西市區(qū)與南市區(qū)等；比如春城慧谷（現(xiàn)房），一二手聯(lián)動，借助二手中介的門店分布，將傳播與蓄客范圍擴大到主城四區(qū)以及周邊郊縣與鄰近城市；比如，同德御錦，啟動老帶新活動，老客戶帶來的新客戶可額外享受1%的優(yōu)惠，而老客戶則可得800-1500不等的購物卡一張，直接采用泛銷售團隊的方式擴大拓展店面。其次則表現(xiàn)在活動營銷的頻繁化方面，比如以臨近的紅星國際為代表，平均每周一個場次的活動營銷，每月1-3場次的外展；而與此相仿的則是，諸如特價房、優(yōu)惠房、抄底房、超值房、福利房等概念的輪番出擊（新亞洲歡樂城）等。在概念炒作之外，以俊發(fā)、銀海等為代表的地方強企則更熱衷于舉辦新聞發(fā)布會、房產(chǎn)投資講座類的品牌及客戶培育活動；而以萬科、萬達等為代表的則傾向于工地參觀類的品質(zhì)展示活動第8頁/共11頁㈢、普遍可見的強力讓利促銷：區(qū)域市場整體來看，從五月以后，讓利促銷的各類活動也相對較多，而且幅度也都相對較大。比如：濱江俊園萊茵二期，開盤價即低出一期20%（因市場承接力較強，開盤400套房源就基本售罄，續(xù)后再無下文）；奧宸財富廣場，公寓前3年共計返利20%，可直接沖抵房款；其他物業(yè)節(jié)假日限時特惠也給出八折優(yōu)惠。新都昌商業(yè)廣場（公寓、商鋪），前3年返利25%，可直接沖抵房款，10年內(nèi)采用返利方式返還全部購房款。益龍萬象（商鋪），平均返利8%，共返五年，其中前兩年的16%，可直接沖抵房款。東盟森林，10萬每張的鉑金認購卡，購房時直接優(yōu)惠10%。草海時代，限量特價房在6800的基礎上再減700.紅星國際，免費會員開盤當日一次性付款優(yōu)惠5%。除此以外更有其他各類促銷手段，如：南亞未來城，三房以內(nèi)戶型（含三房），每買一房減1萬；同德錦江嘉園，上半年未售的一樓保留房源則等比例送配4.7米層高底下室；假日城市則送20%-80%不等的面積；其他另有贈送2-8萬裝修基金的樓盤等……第9頁/共11頁九、客戶訪問概況：本次市調(diào)中，結合我司待開發(fā)項目，借助人際網(wǎng)絡關系，進行了一個樣本量為30人的隨機訪問調(diào)查（其中3人無一次性付款能力），調(diào)查結果如下：01