洪澤開發(fā)區(qū)商住地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書寫在前面的話基于上述的項(xiàng)目發(fā)展思路，我司結(jié)合房地產(chǎn)環(huán)境認(rèn)知、當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展和項(xiàng)目地塊特征，現(xiàn)對項(xiàng)目初期概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)提交此建議書，旨在表達(dá)我們對于本項(xiàng)目的開發(fā)觀點(diǎn)與建議：

規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目定位與功能概念

建筑風(fēng)格、布局、景觀等戶型配比、開發(fā)周期等

本報(bào)告將言簡意賅的闡述以上內(nèi)容，為設(shè)計(jì)院對本地塊項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供參考依據(jù)，更為詳盡的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書將在概念性規(guī)劃獲得政府認(rèn)可后，配合策劃公司、設(shè)計(jì)院逐步系統(tǒng)展開。有關(guān)本項(xiàng)目建議書的具體問題，歡迎和海策公司負(fù)責(zé)人聯(lián)系：南京海策房地產(chǎn)投資顧問有限公司徐曉新總經(jīng)理手機(jī)郵：njhigher@126.com2一、地塊基礎(chǔ)信息項(xiàng)目地塊四周為工業(yè)園區(qū)，工業(yè)廠房的建筑高度不高，多數(shù)不超過15米，且建筑密度不大。地塊交通通達(dá)性基本完善，但東九街為水泥路面，路基狀況不好，且只有雙向2車道。地塊周邊生活氛圍較為冷清，距離城區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)（距人民路肯德基約7公里，距寶利嘉花園2.6公里），自然景觀環(huán)境一般，但未來發(fā)展空間利好。項(xiàng)目地塊規(guī)劃面積180畝，地塊分為南北2塊，其中南片1號地塊已轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)為商住用地，只需完成廠區(qū)搬遷即可進(jìn)入土地平整階段；北片2號地塊目前為廠區(qū)荒地，土地性質(zhì)為工業(yè)用地，處于商住用地的儲(chǔ)備階段。本次規(guī)劃方案的目的之一，就是通過優(yōu)越可行的項(xiàng)目規(guī)劃獲取政府的認(rèn)可與支持，以便順利轉(zhuǎn)變2號地塊土地性質(zhì)。3二、地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)信息，結(jié)合洪澤當(dāng)?shù)刈≌?guī)劃發(fā)展，對本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)提出如下建議：項(xiàng)目占地面積：約180畝；規(guī)劃容積率：≤1.8；建筑密度≤35%；綠地率≧40%；建筑限高35米停車位：按非機(jī)動(dòng)車1間/戶、機(jī)動(dòng)車0.6輛/戶配建。項(xiàng)目總建筑面積：24.7萬㎡，其中計(jì)算容積率面積21.6萬㎡，不計(jì)算容積率面積3.1萬㎡，主要為半地下車庫和儲(chǔ)藏室。地上建筑面積：多層住宅13萬㎡，小高層住宅6萬㎡，商業(yè)配套面積2.2萬㎡，公共配套面積4000㎡。1號地塊后續(xù)開發(fā)，用地面積約100畝，建議規(guī)劃容積率為2.0，總建筑約13.3萬㎡，其中社區(qū)商業(yè)建筑1.4萬㎡。2號地塊先行開發(fā)，用地面積約80畝，建議規(guī)劃容積率為1.6，總建筑面積8.3萬㎡，其中社區(qū)商業(yè)建筑1.2萬㎡。4三、項(xiàng)目核心功能定位項(xiàng)目由全景街鋪、社區(qū)商業(yè)、生態(tài)住宅、歐式園林圍合組成洪澤最具規(guī)模的新城市中心，社區(qū)集教育、醫(yī)療、餐飲、康樂、購物等功能于一體的一站式大型新城市生活中心。項(xiàng)目立足于滿足開發(fā)區(qū)生活配套的完善與提升，通過第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為開發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級提供布局引導(dǎo)，作為開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新示范模式和理念。根據(jù)對洪澤城市居住功能的規(guī)劃布局、發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確把握，以前瞻性定位滿足市場需求，依托產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、社區(qū)商業(yè)、教育醫(yī)療等常規(guī)生活模式，強(qiáng)化新城生活發(fā)展理念：統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、分期建設(shè)實(shí)施、生活配套先行、優(yōu)化物業(yè)管理、遠(yuǎn)離城市喧囂。通過創(chuàng)新并有效的開發(fā)和規(guī)劃，以優(yōu)秀的產(chǎn)品建造、具有品牌影響力社區(qū)商業(yè)，來吸引和聚集生活人氣。一站式新城市生活中心5四、業(yè)態(tài)規(guī)劃原則（1）突出規(guī)劃設(shè)計(jì)前瞻性，保證產(chǎn)品5年內(nèi)不淘汰

強(qiáng)調(diào)功能齊全、設(shè)計(jì)領(lǐng)先、主題鮮明，為洪澤創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)秀居住品牌。在建筑立面表現(xiàn)、社區(qū)景觀打造方面力求創(chuàng)新，以優(yōu)于中心城區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，較低的購買總價(jià)，獲得改善型置業(yè)人群的青睞。（2）消費(fèi)適應(yīng)性原則，保證主流目標(biāo)客群不流失

業(yè)態(tài)規(guī)劃以多層建筑為主，搭配少量小高層建筑。戶型設(shè)計(jì)以80-90㎡的中小戶型為主力，搭配少量120-130㎡的二次置業(yè)戶型。要與項(xiàng)目的主力購買人群（園區(qū)企業(yè)職工和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群）的消費(fèi)需求相適應(yīng)，并引申至中心城區(qū)的改善型消費(fèi)群。（3）滿足分區(qū)建設(shè)、獨(dú)立成片、整體協(xié)調(diào)的開發(fā)節(jié)奏控制項(xiàng)目體量較大，當(dāng)?shù)厝セ俣容^慢，因?yàn)轫?xiàng)目的開發(fā)周期較長，為保證先開發(fā)先交付的居住使用要求，項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)應(yīng)統(tǒng)籌考慮開發(fā)節(jié)奏的控制，滿足各批次入住業(yè)主的生活使用要求。6五、業(yè)態(tài)布局及規(guī)劃以1號地塊為例。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)16幢多層，8幢小高層，其中小高層分布地塊北端和西端，下圖黃色矩狀區(qū)域；社區(qū)主入口位于地塊南端中間（綠色短線），次入口位于地塊北端中間（由黃色短線進(jìn)入），與2號地塊組成社區(qū)整體交通動(dòng)線；地塊西南角（藍(lán)色弧線區(qū)域）為社區(qū)商業(yè)中心，全景街鋪位于地塊南北兩端沿街（紅色點(diǎn)狀區(qū)域），其中北端街鋪與2號地塊南端商業(yè)組成社區(qū)商業(yè)內(nèi)街；地塊東南角（綠色圓型）為小區(qū)健身休憩廣場。小高層區(qū)域社區(qū)商業(yè)中心健身休憩廣場整體社區(qū)入口小區(qū)主入口7六、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議ART-DECO建筑風(fēng)格。8七、項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議ART-DECO建筑風(fēng)格。ART-DECO表達(dá)了當(dāng)時(shí)高端階層一直在追求的高貴感，摩登的形體又賦予古老的貴族氣質(zhì)，代表了一種欣欣向榮的力量，一種復(fù)興的城市精神！ART-DECO建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)應(yīng)用現(xiàn)代的先進(jìn)技術(shù)與材料。沉穩(wěn)大氣的色彩，明快簡潔的線條，結(jié)合樓宇的退臺、凸凹進(jìn)退的外立面、金字塔式的結(jié)構(gòu)圖，沖破了建筑同質(zhì)化的傾向，以一種“不動(dòng)聲色的優(yōu)雅”彰顯經(jīng)典與高貴。9五、項(xiàng)目景觀建議（1）三層景觀體系第一層次景觀空間為社區(qū)入口廣場，入口林蔭道以硬質(zhì)鋪裝為主，優(yōu)雅的歐式古典園林帶來舒適感受，入口以樹陣排列營造風(fēng)情大道的氛圍。第二層次景觀空間為社區(qū)內(nèi)部共享型中心集中綠地，健身休憩廣場采用多種材質(zhì)鋪設(shè)，集坡地、跌水、草坪、景觀亭、樹陣等多種景觀為一體，同時(shí)設(shè)置充足的休閑座椅、條石，為整個(gè)小區(qū)的業(yè)主提供充足的交流空間、親子空間、活動(dòng)空間。每到夜晚，豐富的景觀照明更能給中心景觀廣場增加幾分魅力。第三層次景觀空間為建筑單體間圍合形式的庭院景觀，曲徑通幽的健康步道與趣味十足的景觀小品參差其中，以豐富的植被種類營造天然的綠色氧吧。主題景觀示意歐式古典園林。10五、項(xiàng)目景觀建議（2）細(xì)部景觀組合洪澤屬于平原地勢，山丘景觀較少見。建議本項(xiàng)目的細(xì)部景觀考慮假山跌水。采用立體式、多元化的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)形式，通過多層次造坡的空間組合和多樣化植被搭配，將社區(qū)中的中心景觀廣場與四周的庭院景觀巧妙融合，營造多姿多彩、富有意境的特色植被景觀。歐式古典園林。11六、戶型配比建議根據(jù)項(xiàng)目定位及市場上戶型配比情況，依照經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品為主，舒適型產(chǎn)品和奢華型產(chǎn)品為輔的配比原則，綜合項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，對各戶型配比提出如下建議：規(guī)劃居住總戶數(shù)：1940戶。套型面積（平米）套數(shù)比例套型數(shù)量建筑類型兩室兩廳一衛(wèi)60-8030%580多層三室兩廳一衛(wèi)90-11030%580多層、小高層三室兩廳兩衛(wèi)110-13020%380多層、小高層四室兩廳兩衛(wèi)130-15010%200小高層其他戶型如單身公寓5%100小高層復(fù)式150以上5%100各單元樓頂層60-110㎡為項(xiàng)目主力戶型，占60%12七、功能空間建議

n經(jīng)濟(jì)適用為主導(dǎo)，增加非套內(nèi)使用面積，以提高贈(zèng)送面積比例n盡量保持戶型空間的方正，大開間、短進(jìn)深，以保證充分的采光和通風(fēng)n舒適型產(chǎn)品兼?zhèn)淙霊艋▓@、套內(nèi)儲(chǔ)藏室等功能空間n力求具備一大一小雙陽臺，足夠空間引入室外風(fēng)景n客餐廳分離，干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)n客廳開間4米以上，最小臥室開間不低于3米n兼顧居住風(fēng)水基本忌諱，如衛(wèi)生間門與入戶門不得相對n標(biāo)準(zhǔn)化2.8米層高，后期開發(fā)的舒適型產(chǎn)品可以提升至3.0米13八、戶型圖參考二室二廳一衛(wèi)雙陽臺14八、戶型圖參考二室二廳一衛(wèi)雙陽臺15八、戶型圖參考三室二廳一衛(wèi)雙陽臺16八、戶型圖參考三室二廳一衛(wèi)雙陽臺17八、戶型圖參考三室二廳二衛(wèi)雙陽臺18八、戶型圖參考三室二廳二衛(wèi)雙陽臺（帶保姆室）19八、戶型圖參考三室二廳二衛(wèi)雙陽臺（小高層）20八、戶型圖參考三室二廳二衛(wèi)雙陽臺（小高層）21開發(fā)節(jié)奏施工順序：由東向西，由北向南。開發(fā)節(jié)奏：集中完成小組團(tuán)工程主體結(jié)構(gòu)，使其具備銷售條件；多個(gè)組團(tuán)工程主體完成后，分項(xiàng)進(jìn)行內(nèi)部裝修和外立面工程；統(tǒng)籌小區(qū)整體景觀、道路、管網(wǎng)施工，滿足分片區(qū)交付要求。銷售定位目標(biāo)客戶：家庭年收入8-10萬的工薪階層；鄉(xiāng)鎮(zhèn)中發(fā)展轉(zhuǎn)型的個(gè)體戶；年輕人群的婚房需求。銷售策略：低價(jià)入市，多頻次調(diào)價(jià)；注重