2017年上半年陜西省房地產估價師《制度與政策》:城市紫錢、綠線、

藍線和黃線劃定考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、報酬資本化公式的假設前提不包括。A：凈收益A每年不變B：收益年限n為有限年C：報酬率Y不等于零D：價格y符合評估時點市場情況E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、土地增值稅實行四級超額累進稅率不正確的為_。A.增值額未超過扣除項目金額30%的部分稅率為20%B.增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%C.增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的部分稅率為40%D.增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的部分稅率為50%3、某經濟特區(qū)的房地產估價資質的機構完成本地一宗以房產為主的評估項目。評估的房地產價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費最高為萬元。A：1.60B：3.00C：4.25D：5.525E：執(zhí)行層的組織協(xié)調4、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft,則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為一萬元。23.428.6C.33.4D.46.85、若某國家在一個時期的消費函數(shù)為C=1000q-0.8y,則該國此時的引致消費是__（公式中C表示消費，y表示收入）。A.0.80.8yC.1000D.1000+0.8y6、動產拍賣的成交一般以—為標志。A.拍賣標的物財產所有權的轉移B.拍賣標的物實際占有的轉移C.拍賣過程中最高應價者的確定D.拍賣合同的簽訂7、某宗土地面積2000m2,征地費600元/m2,土地使用權出讓金150元/m2,達到宗地狀況的土地開發(fā)費用800元/m2,管理費用100元/m2,貸款利率8%,開發(fā)周期為2年，銷售費用率、銷售稅費率和開發(fā)成本利潤率分別為6%、10%和15%,土地取得費在項目期初一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)期內均勻支付，則該宗土地的積算價格為。A：1847元/m?B：2340元/mC：2419元/mD：2676元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有的特性。A：獨一無二和供給有限B：獨一無二和價值量大C：流動性差和價值量大D：不可移動和用途多樣E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某建筑物實際經過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數(shù)為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%,用直線法計算該建筑物的成新率為.【2005年考題】A：43.2%B：50%C：56.8%D：70%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價格為800元/m2建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,計算該建筑物的現(xiàn)值是一元。A.76800B.79104C.77952D.8156211、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是—模式。A.單一市場集中化B.產品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋12、某宗土地面積為2000m2,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一層建筑面積為800m2,總建筑面積為5000m2B.建筑物地面一層建筑面積為1400m2,總建筑面積為5000m2C.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為5500m2D.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為2500m213、城市房屋拆遷補償估價可以分為房屋產權調換補償估價和_。A.搬遷補助費估價B.臨時安置補助費估價C.停業(yè)的補償費估價D.貨幣補償14、房地產拍賣業(yè)務主要來自。A：企業(yè)委托B：個人委托C：法院委托D：政府委托E：執(zhí)行層的組織協(xié)調15、某單位擁有的房地產每年可產生100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產所產生的凈收益等額的收益，則對該單位來說，這宗房地產與萬元的資金等價。A：2000B：400C：4000D：10000E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某宗房地產采用三種估價方法得出的結果分別為820萬元、850萬元和900萬元，若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2,則該宗房地產的最終評估價格為—萬元。85084586985717、下列表述不符合房地產廣告要求的是。A：房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有權或者使用權的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間B：房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當C：房地產廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明D：房地產廣告中可以利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果E：房地產估價機構必須加蓋公章18、我國目前國家債券的收益率為9%,經測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.23,整個投資市場的平均收益率為18%,則零售商業(yè)用房的預期收益率為（）。11.07%12.45%13.59%10.78%19、投資決策分析主要包括市場分析和—兩部分工作。A.可行性研究B.項目的財務分析C.前期工作D.市場調研20、政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標是_。A.轉讓利潤B.市場影響C.產權是否清晰D.被拆遷人的利益21、施工圖中的總平面圖是—的一部分。A.建筑施工圖B.專業(yè)施工圖C.結構施工圖D.給排水施工圖22、物業(yè)服務收費的計費方式中，下列說法正確的是_。A.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式B.包干制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式C.酬金制是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式D.酬金制是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式23、有學者認為，根據(jù)個性不同可將購物者分為六種類型，即_。A.內向型、外向型、習慣型、理智型、沖動型和不定型B.沉穩(wěn)型、急躁型、習慣型、理智型、沖動型和不定型C.習慣型、理智型、沖動型、經濟型、感情型和確定型D.習慣型、理智型、沖動型、經濟型、感情型和不定型24、某估價機構接受保險公司的估價委托，擬對一宗因火災完全燒毀的房地產進行價值鑒定，為保險理賠提供價值參考，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況與房地產市場狀況分別為。A：估價對象狀況為過去、房地產市場狀況為過去B：估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產市場狀況為現(xiàn)在C：估價對象狀況為過去、房地產市場狀況為現(xiàn)在D：估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產市場狀況為過去E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、A開發(fā)公司征收某村50公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產值為800元/畝，那么該耕地的土地補償費的最低額為一萬元。260300360600二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、房地產估價師注冊證書失效的情形有―。A.注冊期滿3年而未延續(xù)注冊的B.持續(xù)離開估價崗位超過1年的C.年齡超過60周歲的D.聘用單位被撤回房地產估價機構資質證書的E.不具有完全民事行為能力的2、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在_。A.第一階段B.第二階段初期C.第三階段初期D.第三階段E.第四階段3、某住房置業(yè)擔保公司實有資本5億元，其擔保的貸款余額不得超過億元。A：50B：100C：150D：200E：執(zhí)行層的組織協(xié)調4、開發(fā)商對投標人進行資格審查時應考慮一方面。A.企業(yè)注冊證明和技術等級B.主要施工經歷C.技術力量簡況D.施工機械設備簡況E.存在拒工的承建項目5、房地產中介服務業(yè)包括。A：房地產交易B：房地產咨詢C：房地產估價D：房地產經紀E：物業(yè)管理6、進入市場的第一家可以選擇差異性營銷，也可以選擇集中性營銷或無差異性營銷的市場細分模式是_。A.同質偏好B.分散偏好C.集群偏好D.集中偏好7、下列房地產中，不得抵押的有。（2008年試題）A：集體所有的土地使用權B：村辦企業(yè)廠房^列入城市房屋拆遷范圍的房屋D：宅基地E：已經設定抵押權的房地產8、在評估報告中，項目經濟效益評價一般包括。A：現(xiàn)金流量分析B：資金來源與運用表C：貸款償還分析D：盈虧平衡分析E：敏感性分析9、下列屬于不得轉讓房地產情況的有。A：司法機關依法決定查封的B：經過其他共有人書面同意的共有房地產C：未依法登記領取權屬證書的D：依法登記領取權屬證書的E：權屬無爭議的10、下列內容屬于房地產廣告的要求的是_。A.房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間B.房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限C.房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明D.房地產廣告中必須注明物業(yè)管理的有關要求E.房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果11、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給子補償。A：選址意見書B：建設用地規(guī)劃許可證C：建設工程規(guī)劃許可證D：鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證E：農村生產規(guī)劃許可證12、申請房地產估價師初始注冊的，申請人應當向提交申請資料。A：人事部B：住房和城鄉(xiāng)建設部C：省級人事行政主管部門D：所在地省級房地產行政主管部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調13、下列不屬于金融范疇的是。A：貨幣B：信用C：商品D：銀行E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、建設行政主管部門，對勘察設計持證單位的資質實行_。A.資質年檢制度B.資質審查制度C.資質復查制度D.資質審批制度15、下列屬于品質標志的包括。A：人的性別B：班干部人數(shù)C：人的年齡D：工種E：工人工資16、按照住宅質量保證書約定，在保修期內—單位應當承擔商品房保修責任。A.物業(yè)管理B.房屋施工C.房屋工程監(jiān)理D.房地產開發(fā)17、征用—，不需國務院批準。A.基本農田10公頃以下的B.基本農田以外的耕地不超過35公頃的C.基本農田以外的耕地超過70公頃的D.其他土地不超過35公頃的E.其他土地超過70公頃的18、按隨機抽選的方式劃分，抽樣調查包括。A：純隨機抽樣調查B：機械抽樣調查C：類型抽樣調查D：整群抽樣調查E：單純抽樣調查19、預期原理是一等估價方法的理論依據(jù)。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法E.路線價法20、以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓的，現(xiàn)需房地產估價，_。A.私有住宅轉讓后仍用于居住的B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C.按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的D.是不改變土地劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金E.轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的21、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：