延安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2011年8月Part.1延安市整體概況

Part.2延安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rPart.3延安市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩rPart.4延安市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析報(bào)告目錄Part.1延安市整體概況

延安市位于陜西北部，上接榆林下抵銅川兩大能源基地，1997年1月撤地設(shè)市，轄1區(qū)12縣、166個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、總面積3.7萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?15.1萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口158.5萬(wàn)人，市區(qū)人口約40萬(wàn)。城市標(biāo)簽：中華始祖發(fā)源地、紅色革命旅游圣地、能源化工產(chǎn)業(yè)集中帶延安市下轄1區(qū)12縣，總面積3.7萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?15萬(wàn)，市區(qū)人口40萬(wàn)、是陜西乃至中國(guó)的歷史旅游名城，能源化工產(chǎn)業(yè)基地。城市定位210國(guó)道309國(guó)道延安飛機(jī)場(chǎng)西延鐵路城市交通210國(guó)道貫通南北、309國(guó)道連接?xùn)|西、西延鐵路穿插而過(guò)，延安飛機(jī)場(chǎng)直飛北京、西安，延安市整體交通便捷度高；西延鐵路夕發(fā)朝至每日兩列車(chē)往返；210、309國(guó)道垂直相交，貫通四向；延安飛機(jī)場(chǎng)北京、西安航班密集。中國(guó)革命圣地，國(guó)家歷史文化名城，面向全國(guó)的愛(ài)國(guó)主義、革命傳統(tǒng)、延安精神教育基地，體現(xiàn)陜北黃土風(fēng)情文化特色和適宜人居的陜北現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。以發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游、石化、能源產(chǎn)業(yè)為主的陜北現(xiàn)代化中心城市。山城紅色之都能源化工基地“城在山中，山在城中，人在山水中”的生態(tài)園林城市！發(fā)展目標(biāo)定位黃土風(fēng)情宜居地陜北風(fēng)情文化產(chǎn)業(yè)延安革命紀(jì)念館能源產(chǎn)業(yè)基地群山環(huán)繞的夾縫城市城市交通延安市城市布局圍繞“三山兩水”，呈“Y”字型城廓的典型帶狀城市；延河南川河延河清涼山寶塔山鳳凰山延安總體遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)為東擴(kuò)、西借、北連、南下。采取中心市區(qū)、外圍組團(tuán)、軸帶分區(qū)發(fā)展的城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。以中心市區(qū)為核心，設(shè)立三級(jí)生態(tài)環(huán)境保育區(qū)。未來(lái)的中心市區(qū)，規(guī)劃形成以延河大橋?yàn)榻粎R點(diǎn)，并與寶塔橋、嘉嶺橋形成中心內(nèi)環(huán)、跨三川而連三山，通市內(nèi)而達(dá)市外。城市沿西北川、東川、南川以及杜甫川展布，大體呈“Y”字型城廓。中心市區(qū)為全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。分為8個(gè)功能區(qū)，即中心街商貿(mào)區(qū)、東關(guān)商貿(mào)、居住、無(wú)污染工業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，南關(guān)行政辦公區(qū)；七里鋪對(duì)外交通區(qū)；高坡居住區(qū)；杜甫川文教科研區(qū)；北關(guān)文教區(qū)；西北川文物保護(hù)區(qū)。城市交通延安城市發(fā)展戰(zhàn)略——“中疏、西控、北進(jìn)、東擴(kuò)、南下”；充分挖掘城市發(fā)展土地資源?！爸惺琛?，就是疏解老城區(qū)人口和建筑密度，緩解交通壓力，退建還綠，抽空還綠，保護(hù)好老城區(qū)風(fēng)貌?！拔骺亍?，就是控制西北川的建設(shè)強(qiáng)度、建筑環(huán)境風(fēng)貌，形成以舊址保護(hù)和科教文化、旅游為主要功能的人口聚集區(qū)?！氨边M(jìn)”，主要是以楊家?guī)X溝、延大新校區(qū)建設(shè)為依托，加大向北拓展的力度，逐步實(shí)現(xiàn)河莊坪鎮(zhèn)與主城區(qū)連通，遠(yuǎn)期與安塞連通。目前，楊家?guī)X溝、延大新校區(qū)正在加快開(kāi)發(fā)建設(shè)。“東擴(kuò)”，就是積極做好機(jī)場(chǎng)遷建后的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備，逐步實(shí)施行政中心東移，形成城市副中心，并與李渠和姚店工業(yè)園區(qū)相連?！澳舷隆保褪亲ズ命S蒿灣、方塔新區(qū)、南區(qū)新城、新機(jī)場(chǎng)和南泥灣組團(tuán)建設(shè)，帶動(dòng)城市向南拓展，遠(yuǎn)期與甘泉連通。城市交通小結(jié)延安市歷史悠久，乃中國(guó)革命圣地，旅游資源豐富豐富的能源為延安城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了源動(dòng)力榆林市具有良好的交通通達(dá)性，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力在“中疏、西控、北進(jìn)、東擴(kuò)、南下”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，城市發(fā)展不斷升級(jí)合理的城市規(guī)劃以及高速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)都為城市未來(lái)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)延安市以歷史文化、紅色旅游、能源產(chǎn)業(yè)為名片，城市規(guī)劃戰(zhàn)略明晰，但受地形地貌影響，發(fā)展程度較慢。Part.2延安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2010年延安全市生生產(chǎn)總值達(dá)到到885.42億元，位居全全省第五。2006年GDP總值為453（億元），到到2010年增至885（億元），平平均每年增速速均在14%左右，呈快速速增長(zhǎng)趨勢(shì)。。2010年，按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算，延延安市GDP同比增長(zhǎng)13.6%，增速比上年年加快1.4個(gè)百分點(diǎn)，高高于全國(guó)（10.3%）3.3個(gè)百分點(diǎn)。近年延安市GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)處于快速速發(fā)展階段，，為房地產(chǎn)市市場(chǎng)高速發(fā)展展打下了堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)；宏觀經(jīng)濟(jì)按產(chǎn)業(yè)看，2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值為71.79億元，增長(zhǎng)8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為635.49億元，增長(zhǎng)72%；第三產(chǎn)業(yè)增增加值為178.74億元，增長(zhǎng)20%。2010年，延安市經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量是2006年的2倍，翻了整整一一番。人均生產(chǎn)總值值突破30000元大關(guān)，達(dá)到到33367.41元，按美元折算，，突破4000美元大關(guān)，達(dá)達(dá)到4980美元。由于能源產(chǎn)業(yè)業(yè)的高速發(fā)展展，延安市第第二產(chǎn)業(yè)在城城市經(jīng)濟(jì)中占占據(jù)核心位置置，產(chǎn)業(yè)發(fā)展展結(jié)構(gòu)對(duì)能源源依耐性大產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)城市固定資產(chǎn)產(chǎn)投資穩(wěn)步上上揚(yáng)，人均可可支配收入持持續(xù)走高，城城市處于高速速發(fā)展中，整整體消費(fèi)能力力不斷提高。。2010年延安市城市市人均可支配配收入達(dá)到17880元，同比09年增長(zhǎng)17.5%。2010年延安市固定定資產(chǎn)投資總總額達(dá)到724.53億元，同比09年增長(zhǎng)30%。城市人均收收入的提高和和和固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總額的的上漲表明了了延安市城市市居民生活水水平的穩(wěn)步提提高，城市居居民也具備了了更高的消費(fèi)費(fèi)能力。宏觀經(jīng)濟(jì)延安市城市宏宏觀狀況良好好，呈現(xiàn)以下下特點(diǎn)：延安市在省內(nèi)內(nèi)占有重要經(jīng)經(jīng)濟(jì)地位經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展，為房地產(chǎn)產(chǎn)快速發(fā)展提提供良好基礎(chǔ)礎(chǔ)第二、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（特別是是能源產(chǎn)業(yè)））帶動(dòng)民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展，帶來(lái)財(cái)富富人群從城市宏觀背背景來(lái)看,延安市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速，能能源及其周邊邊產(chǎn)業(yè)催生大大量新富階層層，理論上會(huì)帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)快速速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)應(yīng)該處于爆發(fā)發(fā)增長(zhǎng)階段，，市場(chǎng)呈現(xiàn)供供需兩旺的狀狀況！小結(jié)：Part.3延安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)研究市場(chǎng)分析延安房地產(chǎn)市市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)客群群仍以剛性需需求為主，其其中解決住房房占據(jù)42%的絕對(duì)比例，，投資性住房房?jī)H占15%的比例；目前延安房地地產(chǎn)在售項(xiàng)目目主要攻擊以以二室及三室室為主，其中中兩室占據(jù)47%，三室占據(jù)38%。延安房地產(chǎn)市市場(chǎng)主要以解解決居住的絕絕對(duì)剛需為主主，投資所占占比例較小，，目前市場(chǎng)供供給主要以?xún)蓛墒?、三室為為主力。板塊塊結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)延安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)沿沿“Y””字形形各各邊邊呈呈帶帶狀狀發(fā)發(fā)展展，，主主要要分分為為中中心心區(qū)區(qū)域域、、城城西西、、城城東東、、城城南南、、方方塔塔新新區(qū)區(qū)五五大大板板塊塊。。城東板塊塊城西板塊塊城南板塊塊中心板塊塊受延安市市“Y”字形山山溝地形形限制，，延安房房地產(chǎn)主主要分為為帶狀五五個(gè)板塊塊。城西為紅紅色旅游游及文化化教育為為主的聚聚集區(qū)，，受革命命遺址及科教用用地影響響，成為為制約板板塊房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)主要因因素。城東是近近期延安安發(fā)展最最為火熱熱的板塊塊，但目目前土地地開(kāi)發(fā)殆盡，受受機(jī)場(chǎng)影影響短期期內(nèi)無(wú)法法實(shí)現(xiàn)擴(kuò)擴(kuò)張。中心板塊塊寸土寸寸金，目目前主要要集中為為商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)，住住宅內(nèi)較少。城西板塊塊發(fā)展相相對(duì)滯后后，配套套及交通通亟需改改善，是是延安經(jīng)濟(jì)適用用房集中中開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域。綠地、嘉嘉豐4500畝推山造造成，為為延安房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)注入入新的血液。。城西板塊塊城東板塊塊城南板塊塊中心板塊新城板塊塊城西板塊塊延安市城城西區(qū)的的大致范范圍為：：延河大大橋和寶寶塔橋中中心線西西南至南南大街。。城西板塊塊將形成成以舊址址保護(hù)和和科教文文化、紅紅色旅游游為主要要功能的的人口聚聚集區(qū)。。主要有有延安大大學(xué)、延延安職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院，延延安中學(xué)學(xué)、中延延石油等等分布，，目前延延安唯一一的公園園也位于于城西。。板塊特征征城西板塊塊主要定定位為紅紅色旅游游、科教教文化為為主要功功能的聚聚集區(qū)，，版塊內(nèi)內(nèi)多分布布?xì)v史文文化遺址址及各類(lèi)類(lèi)院校。。城西板塊塊城東板塊塊城南板塊塊中心板塊新城板塊塊城西板塊塊延安市新新一輪城城市規(guī)劃劃形成了了以控制制西北川川的建設(shè)設(shè)強(qiáng)度為為主格調(diào)調(diào)、建筑筑環(huán)境風(fēng)風(fēng)貌，形形成以舊舊址保護(hù)護(hù)和科教教文化、、旅游為為主要功功能的人人口聚集集區(qū)，對(duì)對(duì)板塊房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展形成成了直接接的瓶頸頸效應(yīng)。。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特征中小規(guī)模為主區(qū)域價(jià)格4500—5000元/㎡客戶(hù)來(lái)源延安大學(xué)、延安置業(yè)技術(shù)學(xué)院教職工；延中石油、延安卷煙廠員工等，區(qū)縣客戶(hù)以志丹、吳起、安塞、靖邊等為主，城區(qū)客戶(hù)所占比例較小代表項(xiàng)目智慧藍(lán)灣、花溪灣、城市規(guī)規(guī)劃定定位城城西板板塊以以“西西控““為主主格調(diào)調(diào)，土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)供供應(yīng)及及性質(zhì)質(zhì)成為為房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的的限制制性瓶瓶頸效效應(yīng)，，未來(lái)來(lái)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)受受阻。。板塊特特征城東板板塊城西板板塊城東板板塊城南板板塊中心板塊新城板板塊延安市市城西西區(qū)的的大致致范圍圍為：：延河河大橋橋與嘉嘉嶺橋橋中心心線至至北大大街。。城東板板塊因因?yàn)榻唤煌凹碍h(huán)境境因素素是近近期延延安市市房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)最最為火火熱的的板塊塊，但但目前前土地地資源源已開(kāi)開(kāi)發(fā)殆殆盡，，被機(jī)機(jī)場(chǎng)大大面積積占用用的東東川地地形相相對(duì)平平整開(kāi)開(kāi)闊，，是延延安少少有的的成塊塊可建建筑用用地，，隨著著距離離市區(qū)區(qū)13公里的的南三三十里里鋪新新機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的開(kāi)開(kāi)工建建設(shè)，，城東東將在在城市市的中中遠(yuǎn)期期發(fā)展展中被被建設(shè)設(shè)成為為功能能齊全全的現(xiàn)現(xiàn)代化化城市市中心心區(qū)。。城東百米大大道沿線是是近兩年延延安房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，市市場(chǎng)認(rèn)可度度高，受北北向機(jī)場(chǎng)阻阻擋目前土土地資源已已開(kāi)發(fā)殆盡盡。板塊特征城東板塊城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊由于城東便便捷交通及及宜居環(huán)境境，成為近近期延安房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)最為火熱熱的區(qū)域，，也是延安安購(gòu)房者最最為熱衷的的區(qū)域，但但目前區(qū)域域土地開(kāi)發(fā)發(fā)殆盡。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特征中小規(guī)模為主區(qū)域價(jià)格5000—5500元/㎡客戶(hù)來(lái)源市區(qū)及下屬區(qū)縣各占一半，區(qū)縣主要以延長(zhǎng)、子長(zhǎng)為主。市區(qū)為中高端個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。代表項(xiàng)目泗?；▓@城東是延安安中高端項(xiàng)項(xiàng)目聚集區(qū)區(qū)，目前板板塊價(jià)格已已突破5000元/平米，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)客群以城城區(qū)及下屬屬區(qū)縣中高高端置業(yè)者者為主。板塊特征中心板塊城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊延安市中心心是指在城城南、城東東、城西相相擱加的部部分延安市中心心城區(qū)面積積狹小，寸寸土寸金，，主要以商商業(yè)、酒店店開(kāi)發(fā)為主主，目前用用地殆盡，，多數(shù)小規(guī)規(guī)模改造為為主。完善配套及及核心地位位決定延安安市中心寸寸土寸金的的價(jià)值，目目前主要以以商業(yè)及酒酒店開(kāi)發(fā)為為主。板塊特征城南板塊延安市城南南區(qū)主要指指：寶塔橋橋至嘉嶺橋橋的對(duì)外交交通區(qū)。根據(jù)延安“南下”建設(shè)規(guī)劃，，城南區(qū)將將定位為新新興“中央生態(tài)居居住區(qū)”及“大型綜合片片區(qū)”，房市升值值潛力巨大大。目前城南交交通及配套套相對(duì)落后后，屬于城城鄉(xiāng)結(jié)合部部，是延安安經(jīng)濟(jì)適用的的集中供給給區(qū)域，且且建筑規(guī)模模大，區(qū)域域目前尚有有小規(guī)模未未開(kāi)發(fā)土地地，三條規(guī)規(guī)劃中的隧隧道即將開(kāi)開(kāi)通，未來(lái)來(lái)交通將得得到有效改改善。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特征經(jīng)濟(jì)適用房為主區(qū)域價(jià)格3500—4000元/㎡客戶(hù)來(lái)源主要以市區(qū)中低端客戶(hù)為主，各下屬區(qū)縣居多，經(jīng)濟(jì)適用房部分定點(diǎn)安置。代表項(xiàng)目朗潤(rùn)居、花墅、假日花園城西板塊城東板塊城南板塊中心板塊新城板塊板塊特征城南目前開(kāi)開(kāi)發(fā)程度較較低，是城城市規(guī)劃建建設(shè)重點(diǎn)區(qū)區(qū)域，同時(shí)時(shí)也是延安安市經(jīng)濟(jì)適適用房的集集中建設(shè)區(qū)區(qū)，未來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)潛力較較大。延安市城南南區(qū)主要指指：以方塔塔水庫(kù)為中中心，綠地地山水新城城、嘉豐國(guó)國(guó)際城為主主的開(kāi)發(fā)新新區(qū)。綠地集團(tuán)、、嘉豐地產(chǎn)產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合宏幅巨制制，4500畝推山造城城、攜手打打造延安中中央生態(tài)居居住區(qū)。板塊特征綠地山水新新城項(xiàng)目總占地地1600畝，建筑面面積150萬(wàn)平米，涵涵蓋從別墅墅、花園洋洋房、小高高層、高層層、酒店、、商業(yè)等各各個(gè)業(yè)態(tài)，，是目前延延安市規(guī)模模最大，業(yè)業(yè)態(tài)最全的的首席大盤(pán)盤(pán)。延安首席巨巨無(wú)霸—嘉豐國(guó)際城城樓盤(pán)地址延安市黃蒿灣物業(yè)類(lèi)別別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)、酒店開(kāi)發(fā)商嘉豐地產(chǎn)占地面積1600畝總建面積1500000平方米容積率——開(kāi)盤(pán)時(shí)間未開(kāi)盤(pán)綠化率48%總戶(hù)數(shù)首期300套當(dāng)前銷(xiāo)售均價(jià)高層3380元/㎡，洋房8000元/㎡延安首席百百萬(wàn)方社區(qū)區(qū)，涵蓋別別墅、洋房房、小高層層、高層、、商業(yè)酒店店等綜合物物業(yè)。項(xiàng)目一期推推出3棟高層、3棟洋房，共共計(jì)300套房源目前前處于前期期咨詢(xún)階段段，主要以以城區(qū)客戶(hù)戶(hù)為主，下下屬區(qū)縣客客戶(hù)占據(jù)30%比例。嘉豐國(guó)際城城鉑金會(huì)所生態(tài)水景星級(jí)酒店炫彩商街國(guó)際教育生態(tài)水景150萬(wàn)㎡中央生生態(tài)居住區(qū)區(qū)5000㎡超五星鉑鉑金會(huì)所25000㎡豪華星級(jí)級(jí)度假酒店店千米大溪谷谷，三大人人工湖延安安獨(dú)有800米國(guó)際風(fēng)情情商業(yè)街2000㎡雙語(yǔ)幼兒兒園獨(dú)立餐飲10000㎡獨(dú)立大型型商業(yè)餐飲飲項(xiàng)目配套園林景觀、、會(huì)所、酒酒店、商業(yè)業(yè)街、教育育等完備配配套領(lǐng)銜延延安房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。領(lǐng)先延安的的豪華展示示中心景觀示范區(qū)區(qū)優(yōu)先打造造豐富的線下下活動(dòng)輔助助銷(xiāo)售變做銷(xiāo)為形形象主動(dòng)出出擊多渠道針對(duì)對(duì)性宣傳差異化推盤(pán)盤(pán)策略項(xiàng)目配套景觀示范區(qū)區(qū)先行，主主動(dòng)出擊深深挖客戶(hù)，，差異化推推盤(pán)策略，，嘉豐國(guó)際際城領(lǐng)先延延安的開(kāi)發(fā)發(fā)推盤(pán)策略略。綠地山水新新城山脊山脊南側(cè)實(shí)實(shí)際位置（從方塔湖湖南側(cè)看））綠地集團(tuán)推推山造成，，延安首席席別墅高端端物業(yè)項(xiàng)目目，總投資資72億元，規(guī)劃劃建筑面積積24萬(wàn)方，開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)延安高端端物業(yè)先河河。100米高差綠地·山水天城項(xiàng)項(xiàng)目坐落于于延安市區(qū)區(qū)東南方向向方塔水庫(kù)庫(kù)四周，占占地面積約約3000畝，規(guī)劃建建設(shè)以旅游游觀光、生生活度假、、教育培訓(xùn)訓(xùn)三大功能能為主，休休閑購(gòu)物、、文化娛樂(lè)樂(lè)為輔，多多功能、綜綜合型、低低碳式旅游游生態(tài)示范范社區(qū)。項(xiàng)項(xiàng)目重點(diǎn)打打造生態(tài)住住宅，俱樂(lè)樂(lè)部等生態(tài)態(tài)綜合社區(qū)區(qū)。項(xiàng)目1.1期劃分為5個(gè)組團(tuán)，共共計(jì)26棟樓，79666㎡，由15棟板式電梯梯花園洋房房和5棟聯(lián)排別墅墅所組成、、（配備有有1棟會(huì)所、5棟商業(yè)）。。戶(hù)型配比戶(hù)型面積套數(shù)套數(shù)比總面積面積比3室2廳2衛(wèi)130－135㎡82套34%11511㎡25%3室2廳2衛(wèi)150－165㎡72套28%11459㎡25%4室2廳3衛(wèi)188－202㎡36套15%7216㎡15%復(fù)式戶(hù)型220－230㎡42套17%10641㎡23%聯(lián)排別墅310－390㎡16套6%5798㎡12%合計(jì)248套100%46625㎡100%用地面積：：201636平方米容積率：0.99建筑面積：：24萬(wàn)平方米建筑密度：：0.20綠地率：30%項(xiàng)目占地3600畝，規(guī)劃以以旅游觀光光、生活度度假、教育育培訓(xùn)三大大功能為主主的綜合型型社區(qū)。綠地山水新新城調(diào)查顯示，，延安房地地產(chǎn)市場(chǎng)需需求量巨大大，46%被訪者在2—3年有置業(yè)需需求，其中中首次置業(yè)比比例高達(dá)78%。市場(chǎng)特征1延安房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需求求量龐大，，尤其以首首次置業(yè)為為主，未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)潛力巨巨大。2011年延安市規(guī)規(guī)劃建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房3.12套，223.8萬(wàn)平方米，，占據(jù)延安安房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售售50%總量。2011年延安市新新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、、廉租房、、公租房和和限價(jià)商品品房共計(jì)3.12萬(wàn)套、223.8萬(wàn)平方米，，建成楊家家?guī)X、豐澤澤園、朗潤(rùn)潤(rùn)居等小區(qū)區(qū)，解決1.2萬(wàn)戶(hù)群眾住住房困難。。完成機(jī)械械廠、鎖崖崖、石佛溝溝等小區(qū)主主體工程，，開(kāi)工煙洞洞溝、柳樹(shù)樹(shù)巷等小區(qū)區(qū)。實(shí)施城城市棚戶(hù)區(qū)區(qū)和農(nóng)村危危房危窯改改造工程。。市場(chǎng)特征2市場(chǎng)特征3土地交易、、政策限制制、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)銷(xiāo)售，延安安房地產(chǎn)市市場(chǎng)不規(guī)范范操作貫穿穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的始終。。政府相關(guān)職職能部門(mén)把把控不嚴(yán)，，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)幾乎無(wú)無(wú)“容積率率”概念影影響；經(jīng)濟(jì)適用房房限制門(mén)檻檻低，與商商品房開(kāi)發(fā)發(fā)操作基本本無(wú)異；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)及銷(xiāo)售手手續(xù)未完善善項(xiàng)目已開(kāi)開(kāi)發(fā)面市，，明碼標(biāo)價(jià)價(jià)銷(xiāo)售；房管局查處處，28項(xiàng)目，13個(gè)違規(guī)操作作規(guī)劃限高7層，最終終封頂12層。經(jīng)濟(jì)適用用房購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)無(wú)限制制要求。。三產(chǎn)用地地性質(zhì)出出讓?zhuān)钭罱K住宅宅形式開(kāi)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售售無(wú)任何證證件，項(xiàng)項(xiàng)目已開(kāi)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售售過(guò)半土地市場(chǎng)場(chǎng)掛牌交交易形式式化，先先拿地再再走流程程受山地影影響，延延安土地地供應(yīng)量量極小，，且大部部分被經(jīng)經(jīng)適房、、工業(yè)用用地分流流，商品品房土地地供應(yīng)量量微小。。市場(chǎng)特征征4從未來(lái)城城市規(guī)劃劃顯現(xiàn)，，榆林新新規(guī)劃發(fā)發(fā)展區(qū)域域普遍面面積較小小且較分分散，距距離城區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，，工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、科科教等規(guī)規(guī)劃較多多，建設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)面面積較小小，土地地資源異異常稀缺缺。根據(jù)延安安市房地地產(chǎn)管理理局公布布的《延安市住房建建設(shè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，2009年，延安市共共批準(zhǔn)興建商商品房5400套，建筑面積積53.68萬(wàn)平方米，而而經(jīng)濟(jì)適用房房達(dá)到28120套，建筑面積積278.56萬(wàn)平方米，建建筑面積是商商品房的5.2倍。2009年，延安市計(jì)計(jì)劃全市新增增住房用地供供應(yīng)總量為1350.92畝。其中，商商品房新增用用地164.80畝，占土地供供應(yīng)的12%；。延安市房地產(chǎn)產(chǎn)需求以緊湊湊型兩室三室室為主力，市市場(chǎng)供應(yīng)主要要為舒適性大面積積兩室三室，，供需矛盾突突出，但從后后續(xù)供給項(xiàng)目目來(lái)看，未來(lái)來(lái)將得到較大大改善。

名稱(chēng)戶(hù)型面積山水天城三房、四房、復(fù)式128㎡，185㎡，215㎡慧智藍(lán)灣兩房、三房129.25㎡133.97㎡，136.32㎡，圣都花園三房104.68㎡，150.29㎡，158.44㎡東方明珠兩房，三房110㎡，128㎡市場(chǎng)特征5延安是房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)客戶(hù)主主要以100—120平米緊湊型住住房為主，目目前市場(chǎng)主要要供給為舒適適性?xún)墒?、三三室，供需存存在一定的矛矛盾。從后續(xù)續(xù)項(xiàng)目供給產(chǎn)產(chǎn)品線分析，，未來(lái)此矛盾盾將會(huì)得到一一定改善。小結(jié)：受地形地貌左左右，延安市市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)共分為五個(gè)個(gè)板塊，目前前除城南板塊之外其余余板塊均已開(kāi)開(kāi)發(fā)完畢；延安市土地供供給成為制約約房地產(chǎn)發(fā)展展最為重要的的因素，目前前整體市場(chǎng)供不應(yīng)求；；延安經(jīng)濟(jì)適用用房開(kāi)發(fā)力度度大，占據(jù)延延安房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)50%比例；延安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)較為混混亂，從開(kāi)發(fā)發(fā)至銷(xiāo)售等各各環(huán)節(jié)均有體體現(xiàn)。延安市房地產(chǎn)產(chǎn)需求量巨大大，但受地理理地貌影響，，土地供應(yīng)量量很難滿(mǎn)足其其需求；延安安市經(jīng)濟(jì)適用用房開(kāi)發(fā)力度度較大，占據(jù)據(jù)整體市場(chǎng)50%比例，但其整整體市場(chǎng)混亂亂不規(guī)范。Part.4延安市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)城市穩(wěn)步發(fā)展展，經(jīng)濟(jì)快速速增長(zhǎng)歷史文化名城城，社會(huì)關(guān)注注度高區(qū)位規(guī)劃合理理，發(fā)展前景景看好城市陸空交通通便利，通達(dá)達(dá)性高。旅游資源豐富富，城市發(fā)展展前景廣闊劣勢(shì)城市的發(fā)展過(guò)過(guò)于依附能源源產(chǎn)業(yè)；目前第二產(chǎn)業(yè)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)中所占比重重過(guò)大，從一一定程度上制制約了城市的的發(fā)展；城市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平尚處處在初級(jí)階段段，購(gòu)房人群群對(duì)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的認(rèn)知較差差；機(jī)會(huì)城市的不斷擴(kuò)擴(kuò)張為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)提提供了空間；；周邊榆林銅川川等城市的高高速發(fā)展為延延安市自身的的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提提供了良好的的環(huán)境；第二產(chǎn)業(yè)的迅迅猛飆升為房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶帶來(lái)了新機(jī)遇遇；威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)受受新政影響持持續(xù)走低，未未來(lái)局勢(shì)發(fā)展展不明朗；宏觀調(diào)控有增增無(wú)減，抑制制了投資性及及改善性需求求；區(qū)域中端產(chǎn)品品未來(lái)放量較較多，競(jìng)爭(zhēng)激激烈。SWTO分析良好的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)、較高的的市場(chǎng)需求量量、較小市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量為城城市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)提供了機(jī)機(jī)會(huì)，但在不不規(guī)范的市場(chǎng)場(chǎng)背景下城市市土地供應(yīng)稀稀缺也成為城城市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的阻礙因因素。延安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供需狀狀況良好，市市場(chǎng)需求量大大，供應(yīng)量較較弱，具備一一定開(kāi)發(fā)潛力力。但受地形形及城市規(guī)劃劃影響，價(jià)值值區(qū)域無(wú)土地地供應(yīng)，短期期內(nèi)不具備開(kāi)開(kāi)發(fā)條件。9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。10:15:1910:15:1910:1512/31/202210:15:19AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2210:15:1910:15Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。10:15:1910:15:1910:15Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2210:15:1910:15:19December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。31十二月月202210:15:19上午午10:15:1912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2210:15上午12月-2210:15December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/3110:15:1910:15:1931December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。10:15:19上上午10:15上上午10:15:1912月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。10:15:1910:15:1910:1512/31/202210:15:19AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2210:15:1910:15Dec-2231-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿(mǎn)，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。10:15:1910:15:1910:15Saturday,December31,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2210:15:1910:15:19December31,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意