御景江南階段營(yíng)銷策略漢業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)20120522目錄：整體營(yíng)銷思路梳理宏觀市場(chǎng)分析歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境解讀階段性營(yíng)銷思路媒體推廣計(jì)劃及廣告表現(xiàn)活動(dòng)推廣方案一.整體營(yíng)銷思路梳理目前御景江南的主要工作目標(biāo)是4#樓的開盤及5#剩余單元的消化。4#樓對(duì)于整個(gè)御景江南項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和整體銷售促進(jìn)具有承上啟下的重要作用。做為尚未面世的產(chǎn)品，具有一定的形象可塑性和推廣價(jià)值。從整個(gè)歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身情況來(lái)看，短期內(nèi)5#樓通過(guò)策略調(diào)整改善銷售局面的難度較大成本也較高。鑒于5#、4#樓在產(chǎn)品形態(tài)和客戶定位上具一致性，建議在接下來(lái)的工作中以4#樓的開盤工作為側(cè)重，通過(guò)產(chǎn)品包裝和銷售策略的調(diào)整重塑項(xiàng)目形象，從而帶動(dòng)4#、5#樓的整體銷售。二、宏觀市場(chǎng)分析1.宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)要點(diǎn)2.市場(chǎng)延續(xù)性研判3.二、三季度房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)⑴、全國(guó)房地產(chǎn)投資連續(xù)9個(gè)月下滑，投資萎縮直接影響2012全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。⑵、開發(fā)景氣指數(shù)跌至臨界點(diǎn)之下，庫(kù)存增加，直接影響土地市場(chǎng)拿地?zé)崆椤＂?、全?guó)房地產(chǎn)在價(jià)量關(guān)系上保持著“量趨平價(jià)未升”的狀況。⑷、2011年房地產(chǎn)融資金額高速攀升，渠道多樣化，2012進(jìn)入還貸井噴期，壓力非常大。⑸、民間閑置資金多（從古玩、黃金、玉石等炒作中可見一斑），“進(jìn)軍樓市”則還在觀望之中。⑹、雖然國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)及提高存款準(zhǔn)備金率等政策，但全國(guó)樓市價(jià)格依舊堅(jiān)挺，主要是由于多渠道大量融資和前兩年銷售回款支撐著項(xiàng)目開發(fā)。⑺、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量自2008年到達(dá)最高峰后，開始連續(xù)3年在減少，“洗牌”早已開始?？偨Y(jié)：從宏觀角度分析，2012年將會(huì)出現(xiàn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)全面縮量，這時(shí)開發(fā)商主要任務(wù)是確保資金鏈不斷裂和努力還貸，地產(chǎn)企業(yè)洗牌加劇。1.宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)要點(diǎn)——政府執(zhí)行的強(qiáng)力房地產(chǎn)調(diào)控已收到效果，目前來(lái)看市場(chǎng)處于由市場(chǎng)的觀望期轉(zhuǎn)為下行渠道?！捎趶V義貨幣發(fā)行量處于82萬(wàn)億元的高位（2010年中國(guó)GDP為39.8萬(wàn)億，也就是說(shuō)每產(chǎn)生1個(gè)單位GDP產(chǎn)值，需要2個(gè)單位的資金來(lái)運(yùn)作，造成市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫，或者可以說(shuō)資金利用效率低下）在等待機(jī)會(huì)入市抄底。一旦樓市調(diào)控政策放松，在貨幣的巨大刺激下，房地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)如同2009年般的房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。因此，國(guó)家仍在近期一再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松，不允許地方政府唱反調(diào)?！头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前還沒有進(jìn)入嚴(yán)冬。由于前兩年豐收，今年交易量下降但可以通過(guò)存糧解決饑荒。但其開發(fā)已逐漸顯露出不可持續(xù)性跡象。2.延續(xù)性研判——第二季度，整體性降價(jià)幅度則有限，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)?！谌径?，如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深?！刂?011年底，全國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)70293家，連續(xù)三年呈現(xiàn)減少趨勢(shì)(2008年、2009年分別有87881家和80407家)，“洗牌”已經(jīng)開始。預(yù)計(jì)到2015年，將有30%的房企被洗牌出局。3.二、三季度房地產(chǎn)宏觀走勢(shì)的預(yù)測(cè)：總結(jié):從利潤(rùn)預(yù)期看：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度博弈的震蕩市，不會(huì)有滿溢的市場(chǎng)信心，因此不做高利潤(rùn)預(yù)期，安全的取回合理開發(fā)利潤(rùn)更為重要。從市場(chǎng)遠(yuǎn)景看：市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)惡化態(tài)勢(shì)，寄望于市場(chǎng)的突然回暖帶動(dòng)銷售并不現(xiàn)實(shí)，開發(fā)利潤(rùn)的取得要結(jié)合資金要求進(jìn)行考評(píng)，保證資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)才能順利過(guò)冬。對(duì)策：制定靈活的價(jià)格策略，調(diào)低價(jià)格預(yù)期。3.歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀年度2011年2012年時(shí)間（1-6月）（7-12月）（1-5月）套數(shù)（套）1689635506面積（㎡）178341.267463.453811.1金額（億）5.89052.50212.0827均價(jià)（元）330337093870.45歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)2011-2012年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：（1）從2011年開始，歙縣地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈明顯的下行通道，具體表現(xiàn)為銷售總量和銷售總價(jià)的大幅滑坡。（2）銷售量的滑坡和價(jià)格的堅(jiān)挺，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)背后的經(jīng)濟(jì)因素，一方面不排除優(yōu)質(zhì)樓盤價(jià)格拉升的可能，但歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于買賣雙方的深度博弈已是不爭(zhēng)的事實(shí)。銷售高峰期一般出現(xiàn)在節(jié)假日，例如2月份農(nóng)歷新年及5·1勞動(dòng)節(jié)期間。這也突顯客戶構(gòu)成中中外出返鄉(xiāng)客戶占了較大部分。此類客戶的特征是梯層式流動(dòng)，即趨向于上一級(jí)較成熟市場(chǎng)，周邊區(qū)域?qū)蛻舴至鲊?yán)重。根據(jù)歙縣房地產(chǎn)管理局2011-2012上半年年預(yù)售申請(qǐng)辦理情況，截止5月22號(hào)，歙縣住宅市場(chǎng)存量面積約24.6萬(wàn)㎡。按照現(xiàn)行市場(chǎng)的消化速度，本地市場(chǎng)的月消化能力約為11000㎡/月。呈明顯供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀。時(shí)間銷售套數(shù)銷售面積銷售額（億）銷售均價(jià)1月份879054.350.350538712月份15816761.270.647438633月份768126.230.318239154月份697868.840.303738595月份12212633.850.48633838歙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)2012上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：宏觀面的的政策因因素、虛虛弱的市市場(chǎng)消化化能力、、供大于于求的市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀、有限限的客戶戶資源、、較大的的客戶分分流，這這些是御御景江南南項(xiàng)目銷銷售需要要正視的的市場(chǎng)因因素，亦亦是5#銷售情情況較差差的外因因。對(duì)策：外外力不可可扭轉(zhuǎn)，，項(xiàng)目的的銷售出出路必須須轉(zhuǎn)向?qū)?duì)產(chǎn)品本本身的思思考，從從產(chǎn)品包包裝、廣廣告推廣廣、系統(tǒng)統(tǒng)展示、、價(jià)格調(diào)調(diào)整、銷銷售策略略等方向向?qū)ふ彝煌黄瓶?，，?duì)營(yíng)銷銷因素進(jìn)進(jìn)行整合合，進(jìn)行行深入的的市場(chǎng)細(xì)細(xì)分，才才有可能能在低迷迷的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境中中殺出一一條血路路。概述：：三、項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀解解讀1.客客戶區(qū)區(qū)域分分析2.客客戶獲獲知途途徑分分析3.項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀解解讀客戶區(qū)區(qū)域分分析：：從3月月19日———至至5月月13日，，共8周時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)，項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)共共接待待客戶戶122組組，其其中住住宅客客戶91組組。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶來(lái)來(lái)訪33組組占來(lái)來(lái)訪比比例27%，老老城區(qū)區(qū)來(lái)訪訪客戶戶47組占占來(lái)訪訪比例例39，新新城區(qū)區(qū)來(lái)訪訪客戶戶31組占占來(lái)訪訪比例例25%，，外地地客戶戶11組占占來(lái)訪訪比例例9%。解讀：來(lái)訪訪客戶的構(gòu)構(gòu)成比例上上看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、縣城新新老城區(qū)為為重點(diǎn)客戶戶來(lái)源，其其中歙縣縣縣城本身來(lái)來(lái)訪比例高高達(dá)67%，說(shuō)明歙歙縣縣城具具有一定的的客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)，但由于于項(xiàng)目所在在區(qū)域在縣縣城居民心心中認(rèn)可度度不高，故故在我項(xiàng)目目的成交上上反而鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶占到到了一定比比例。所在區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)老城區(qū)新城區(qū)外地總數(shù)來(lái)訪量33473111122從3月19日——至至5月13日，共8周時(shí)間內(nèi)內(nèi)，項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)接待的的91組住住宅客戶中中。通過(guò)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示進(jìn)進(jìn)入銷售中中心的有58組占來(lái)來(lái)訪客戶量量的64%，其次是是通過(guò)戶外外和短信獲獲知項(xiàng)目信信息，分別別占13%和16%.親友介介紹來(lái)訪4組，約占占來(lái)訪比例例4%。解讀：銷售售現(xiàn)場(chǎng)的包包裝展示對(duì)對(duì)縣城意向向客戶具有有一定的吸吸引力，短短信和戶外外廣告是較較為有效的的廣告手段段，可在后后期的推廣廣中進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)化。總的的來(lái)看，項(xiàng)項(xiàng)目推廣渠渠道較狹窄窄，且老帶帶新，轉(zhuǎn)介介紹等客戶戶來(lái)源較少少，這也從從側(cè)面反映映了項(xiàng)目的的市場(chǎng)口碑碑及客戶資資源的二次次開發(fā)還有有功課可做做。獲知途徑親友介紹短信路過(guò)戶外其他來(lái)訪量41658131客戶獲知途途徑分析：：項(xiàng)目現(xiàn)狀解解讀：本次計(jì)劃劃開盤為為4#，，計(jì)劃開開盤時(shí)間間擬訂為為9月1號(hào)（周周六），，距開盤盤還有約約3個(gè)月月時(shí)間。。一批次開開盤5#住宅宅144套，已已售49套，加加上4#住宅宅144套，，本次開開盤預(yù)計(jì)計(jì)可售套套數(shù)為239套套。1期共接接待客戶戶1359組，，銷售49套，，客損比比1:28.如如果按照照此比例例計(jì)算，，假設(shè)開開盤任務(wù)務(wù)為60%，則則本次開開盤需要要達(dá)到的的客戶儲(chǔ)儲(chǔ)備量為為3871組，，在保證證正常銷銷售收益益的前提提下，3個(gè)月的的時(shí)間里里達(dá)到這這個(gè)客戶戶量是幾幾乎不可可能的。。推廣的的力度和和密度，，較之之之前要有有一個(gè)質(zhì)質(zhì)的變化化。5#4#活動(dòng)組織織：御景景江南鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影影巡播本次活動(dòng)動(dòng)的主要要通過(guò)尋找書法法/古典典音樂(lè)/繪畫神神童——御景景江南杯杯少兒古古典樂(lè)器器/書法法/繪畫畫表演賽賽（注1）本次少兒兒樂(lè)器/書法表表演大賽賽主題為為：尋找找古典音音樂(lè)及書書法神童童。旨在在給歙縣縣對(duì)音樂(lè)樂(lè)、書法法感興趣趣的少兒兒朋友們們一個(gè)平平臺(tái)，展展示才藝藝，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)潛在的的可塑人人才，為為歙縣的的城市人人文貢獻(xiàn)獻(xiàn)力量。。本次活動(dòng)動(dòng)在黃山山市、歙歙縣關(guān)心心下一代代工作委委員會(huì)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)進(jìn)行，由由歙縣音音樂(lè)協(xié)會(huì)會(huì)，歙縣縣電視臺(tái)臺(tái)，歙縣縣網(wǎng)絡(luò)論論壇，以以及專業(yè)業(yè)的音樂(lè)樂(lè)培訓(xùn)機(jī)機(jī)構(gòu)及書書法培訓(xùn)訓(xùn)協(xié)辦；；本次擔(dān)擔(dān)任評(píng)審審的團(tuán)隊(duì)隊(duì)，由各各大音樂(lè)樂(lè)培訓(xùn)機(jī)機(jī)構(gòu)高級(jí)級(jí)教師及及歙縣市市音樂(lè)協(xié)協(xié)會(huì)理事事、書法法協(xié)會(huì)理理事、本本地知名名書法家家組成，，擁有專專業(yè)性和和權(quán)威性性。本次次大賽共共分書法法組和古古典音樂(lè)樂(lè)組比賽賽兩組同同步進(jìn)行行。注1——以上上活動(dòng)可3選選1或同時(shí)進(jìn)進(jìn)行，本方案案以古典音樂(lè)樂(lè)選拔為示例例一、主辦單位位歙縣縣金金泰泰置置業(yè)業(yè)有有限限公公司司歙縣縣關(guān)關(guān)心心下下一一代代工工作作委委員員會(huì)會(huì)二、、協(xié)協(xié)辦辦單單位位黃山山市市音音樂(lè)樂(lè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)歙縣縣電電視視臺(tái)臺(tái)、、黃黃山山報(bào)報(bào)紙紙媒媒體體黃山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易網(wǎng)網(wǎng)、、黃黃山山新新房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易網(wǎng)網(wǎng)黃山山論論壇壇、、歙歙縣縣論論壇壇XX琴琴行行XX學(xué)學(xué)校校XX音音樂(lè)樂(lè)學(xué)學(xué)校校三、、參參與與對(duì)對(duì)象象（1））歙歙縣縣、、周周邊邊及及下下屬屬鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)6-14歲歲少少年年參與與者者須須對(duì)對(duì)一一門門以以上上的的樂(lè)樂(lè)器器擁?yè)碛杏惺焓炀毦毷故褂糜玫牡哪苣芰αλ?、、活活?dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間2012年年7月月15日日————2012年年8月月25日日五、、活活動(dòng)動(dòng)組組別別本次次大大賽賽參參賽賽組組別別分分為為四四類類，，參參賽賽者者可可按按照照組組內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)名名：：弦類類樂(lè)樂(lè)器器組組：：古古箏箏、、琵琵琶琶、、二二胡胡、、古古典典吉吉他他、、古古琴琴、、小小提提琴琴、、貝貝司司、、柳柳琴琴、、馬馬頭頭琴琴等等。。打擊擊樂(lè)樂(lè)器器組組：：架架子子鼓鼓，，揚(yáng)揚(yáng)琴琴，，書書板板等等管樂(lè)樂(lè)器器組組：：薩薩克克斯斯，，笛笛子子，，大大小小號(hào)號(hào)，，單單雙雙簧簧管管等等鍵盤盤樂(lè)樂(lè)器器組組：：鋼鋼琴琴，，電電子子琴琴，，手手風(fēng)風(fēng)琴琴，，管管風(fēng)風(fēng)琴琴。。提示示：：本次次活活動(dòng)動(dòng)除除鋼鋼琴琴與與架架子子鼓鼓參參賽賽者者須須自自帶帶樂(lè)樂(lè)器器，，XX琴琴行行為為本本次次大大賽賽指指定定官官方方樂(lè)樂(lè)器器提提供供單單位位。。XX音音樂(lè)樂(lè)學(xué)學(xué)校校為為本本次次大大賽賽指指定定官官方方參參賽賽培培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。。六、、活活動(dòng)動(dòng)方方式式：：本本次次大大賽賽分分四四個(gè)個(gè)階階段段進(jìn)進(jìn)行行第一一階階段段：：報(bào)報(bào)名名階階段段（（2012年年7月月15日日————2012年年7月月31日日））報(bào)名名方方式式：：本次次活活動(dòng)動(dòng)報(bào)報(bào)名名方方式式采采用用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)報(bào)報(bào)名名和和實(shí)實(shí)地地報(bào)報(bào)名名相相結(jié)結(jié)合合的的方方式式。。網(wǎng)絡(luò)絡(luò)報(bào)報(bào)名名方方式式：：通通過(guò)過(guò)安安徽徽房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易網(wǎng)網(wǎng)的的首首頁(yè)頁(yè)鏈鏈接接報(bào)報(bào)名名；；實(shí)地地報(bào)報(bào)名名點(diǎn)點(diǎn)：：御御景景江江南南售售展展中中心心、、XX音音樂(lè)樂(lè)培培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)學(xué)校校X老老師師、、XX琴琴行行X老老師師；；市市音音樂(lè)樂(lè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)X干干事事。。通過(guò)過(guò)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)報(bào)報(bào)名名須須提提交交相相關(guān)關(guān)身身份份資資料料及及參參賽賽項(xiàng)項(xiàng)目目，，并并由由主主辦辦單單位位電電話話確確認(rèn)認(rèn)。。通過(guò)實(shí)實(shí)地報(bào)報(bào)名點(diǎn)點(diǎn)報(bào)名名須填填寫報(bào)報(bào)名表表格，，并提提交主主辦單單位審審核通通過(guò)。。為了保保障選選手在在參賽賽過(guò)程程的順順利，，13歲以以下參參賽選選手須須由家家長(zhǎng)陪陪同參參賽，，報(bào)名名時(shí)須須提交交家長(zhǎng)長(zhǎng)聯(lián)系系方式式及身身份信信息。。第二階階段：：參賽賽階段段（2012年年8月月1日日———2012年8月20日日）初賽：：（2012年年8月月1日日-8月18日日）本次大大賽的的初賽賽按照照樂(lè)器器種類類分成成四組組進(jìn)行行，8月的的每個(gè)個(gè)周末末舉行行一組組的比比賽，，每組組評(píng)選選出10-15名選選手進(jìn)進(jìn)入復(fù)復(fù)賽。。初賽的的評(píng)選選由專專家評(píng)評(píng)審?fù)晖瓿?。。?fù)賽（（8月月25日））1、8月25日日舉行行本次次大賽賽的復(fù)復(fù)賽；；通過(guò)過(guò)初賽賽的60名名選手手有資資格參參加本本輪復(fù)復(fù)賽。。2、復(fù)復(fù)賽依依舊采采用分分組表表演的的形式式；按按照使使用樂(lè)樂(lè)器的的類別別分為為四組組。3、8月25日日上午午為弦弦樂(lè)器器組和和打擊擊樂(lè)器器組復(fù)復(fù)賽；；下午午為管管樂(lè)器器組和和鍵盤盤樂(lè)器器組的的復(fù)賽賽。4、復(fù)賽評(píng)評(píng)審由專家家評(píng)審和媒媒體評(píng)審共共同完成，，其中專家家評(píng)審占分分值的70%，媒體體評(píng)審占分分值的30%。5、本輪復(fù)復(fù)賽每組將將評(píng)選出7名選手進(jìn)進(jìn)入總決賽賽。決賽及頒獎(jiǎng)獎(jiǎng)：（9月月1日）1、本次大大賽的決賽賽時(shí)間安排排在9月1日周六上上午；2、決賽依依舊采用分分組表演的的形式；按按照使用樂(lè)樂(lè)器的類別別分為四組組。3、9月1日上午為為弦樂(lè)器組組和打擊樂(lè)樂(lè)器組的復(fù)復(fù)賽；下午午為管樂(lè)器器組和鍵盤盤樂(lè)器組的的復(fù)賽。4、決賽評(píng)評(píng)審由專家家評(píng)審、媒媒體評(píng)審和和蚌埠市關(guān)關(guān)工委共同同完成，其其中專家評(píng)評(píng)審占分值值的60%，媒體評(píng)評(píng)審占分值值的20%，關(guān)工委委評(píng)審占分分值的20%.5、本輪決決賽每組評(píng)評(píng)選出一等等獎(jiǎng)1名，，二等獎(jiǎng)2名，三等等獎(jiǎng)3名；；另外將評(píng)選選出本次大大賽的小小小神童獎(jiǎng)，，舞臺(tái)表現(xiàn)現(xiàn)獎(jiǎng)，和特特別才藝獎(jiǎng)獎(jiǎng)。七、獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)設(shè)置一等獎(jiǎng)1名名獎(jiǎng)獎(jiǎng)金3000或價(jià)價(jià)值5000元御景景江南購(gòu)房房?jī)?yōu)惠券二等獎(jiǎng)2名名獎(jiǎng)獎(jiǎng)金2000或價(jià)價(jià)值3000元御景景江南購(gòu)房房?jī)?yōu)惠券三等獎(jiǎng)3名名獎(jiǎng)獎(jiǎng)金1000或價(jià)價(jià)值2000元御景景江南購(gòu)房房?jī)?yōu)惠券最具天賦獎(jiǎng)獎(jiǎng)、舞臺(tái)表表現(xiàn)獎(jiǎng)、特特別才藝獎(jiǎng)獎(jiǎng)各1名獎(jiǎng)金1000或價(jià)值值5000元御景江江南購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠券參與獎(jiǎng)若若干參加加即有獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)御景景江南提供供的精美禮禮品以上各類獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)均頒發(fā)發(fā)由歙縣文文化局委或或音樂(lè)協(xié)會(huì)會(huì)頒發(fā)的獲獲獎(jiǎng)證書。。八、活動(dòng)宣宣傳1、黃房網(wǎng)網(wǎng)首頁(yè)通欄欄廣告950*70像素素1個(gè)個(gè)月2、黃房網(wǎng)網(wǎng)論壇通欄欄廣告950*70像素素1個(gè)個(gè)月3、淮河晨晨刊報(bào)紙廣廣告4、戶外廣廣告、5、各家琴琴行與音樂(lè)樂(lè)培訓(xùn)學(xué)校校海報(bào)張貼貼6、小學(xué)、、初中校園園海報(bào)張貼貼7、御景江江南銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)桁架海海報(bào)。8、短信告告知。推廣節(jié)奏分分期及廣告告投放計(jì)劃劃、定價(jià)建建議一、開盤時(shí)時(shí)間預(yù)設(shè)根據(jù)已知的的工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)與市場(chǎng)狀狀態(tài)，項(xiàng)目目預(yù)設(shè)的第第一開盤日日為2012年年9月15日【注2】：：在以下展開開的分階段段推廣工作作中，所有有的階段性性工作時(shí)間間點(diǎn)安排，，都將嚴(yán)格格按照我們們預(yù)期的第第一開盤時(shí)時(shí)間來(lái)設(shè)定定的。（面對(duì)不可可預(yù)知的未未來(lái)，如果果預(yù)設(shè)的第第一開盤時(shí)時(shí)間因特殊殊情況而做做出變更，，所有的階階段性時(shí)間間點(diǎn)都將依依次順延。。）營(yíng)銷節(jié)奏排排布：第一階段：：上市籌備備期；時(shí)間跨度：：2012年6月15日-2012年年6月30日。階段目標(biāo)：：完成二期期推廣策略略方案，銷銷售物料，，傳播渠道道等籌備工工作。第二階段：：蓄勢(shì)推廣廣期&啟動(dòng)動(dòng)會(huì)員招募募；時(shí)間跨度：：2012年7月1日-2012年8月1日。。階段目標(biāo)：：傳播春暖花花開二期產(chǎn)產(chǎn)品格調(diào)，，形成二期期產(chǎn)品的市市場(chǎng)聚焦。。第三階段：：營(yíng)銷熱推推期&啟動(dòng)動(dòng)認(rèn)籌；時(shí)間跨度：：2012年8月1日-預(yù)售售證取得日日。階段目標(biāo)：：?jiǎn)?dòng)會(huì)員員卡招募，，給予會(huì)員員優(yōu)惠斗金金優(yōu)惠鎖定定客戶。第四階段：：開盤熱銷銷期時(shí)間跨度：：2012年9月15日-2012年年10月15日。階段目標(biāo)：：營(yíng)造開盤盤氛圍，收收取認(rèn)購(gòu)金金，進(jìn)入開開盤售房流流程。第一階段：：上市籌備備期一、時(shí)間跨跨度：截至至2012年4月20日二、主要工工作序號(hào)工作事項(xiàng)開始時(shí)間完成時(shí)間1戶外方案定稿4.14.102公交站牌廣告方案定稿4.14.104產(chǎn)品讀本設(shè)計(jì)稿4.14.155景觀讀本設(shè)計(jì)稿4.14.156戶型單頁(yè)設(shè)計(jì)稿4.104.157全套建筑平面圖，景觀效果圖4.14.158柏莊會(huì)入會(huì)用物料制作4.14.109戶外更新制作4.104.1610報(bào)紙廣告發(fā)布4.206.1511戶型面積確定（包括分?jǐn)偅?.54.1512按揭銀行及比例5.15.30序號(hào)工作事項(xiàng)開始時(shí)間完成時(shí)間13工程進(jìn)度及交房時(shí)間確定4.205.1014預(yù)售證到位時(shí)間5.206.515合同范本4.205.2016置業(yè)計(jì)劃設(shè)計(jì)4.155.117網(wǎng)站二期產(chǎn)品更新4.255.118二期分層平面圖4.104.1519二期面積三維測(cè)繪4.104.1520二期推廣軟文撰寫4.154.3021二期沙盤說(shuō)辭草擬、定稿4.104.1822二期產(chǎn)品培訓(xùn)4.184.3023銷售員考核5.15.1024二期價(jià)格方案初定、定稿5.106.525主題活動(dòng)4.206.3026認(rèn)籌活動(dòng)6.26.1527開盤活動(dòng)6.16-戶外表現(xiàn)江南好，風(fēng)風(fēng)景似曾諳諳御景江南園境美宅拙制江南園園境美宅108席，，恭迎大駕駕0559--66236660559--6631888拙制江南園園境美宅108席，，恭迎賞鑒鑒一品園境，，花間水岸兩兩生香。御景江南園境美宅0559--66236660559--6631888拙制江南園園境美宅108席，，恭迎賞鑒鑒一席館藏，，淡妝濃抹總總相宜御景江南園境美宅0559--66236660559--6631888拙制江南園園境美宅108席，，恭迎賞鑒鑒一段人生，，幾度春秋半半生緣御景江南園境美宅0559--66236660559--6631888第二階段：：蓄勢(shì)推廣廣期&啟動(dòng)動(dòng)會(huì)員招募募1、時(shí)間跨跨度：2012年7月1日-2012年8月1日。2、工程進(jìn)進(jìn)度：本階階段未達(dá)到到預(yù)售條件件3、階段目目標(biāo)：傳播播御景江南南產(chǎn)品格調(diào)調(diào)，形成二二期產(chǎn)品的的市場(chǎng)聚焦焦。并啟動(dòng)御景景會(huì)會(huì)員招招募，召集集意向客戶戶。在本階段，，我們用一一個(gè)月左右右的時(shí)間，，完成市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)二期產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)注注，主要通通過(guò)以下工工作來(lái)形成成：A：戶外，，紙媒，短短信等各類類渠道，傳傳播二期上上市信息。。B：?jiǎn)?dòng)1-2輪DM派發(fā)，，覆蓋周邊邊換房群體體，及城市市各類商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)戶；；C：?jiǎn)?dòng)老老業(yè)主復(fù)制制渠道，以以老帶新，，給予一定定推薦獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。D：通過(guò)公公關(guān)活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷中心吸吸引人氣，，促進(jìn)意向向客戶到訪訪。戶外傳播主主題【御景江江南··2期】】開啟全全城認(rèn)籌籌！中央園境境，一品品人生。?！居敖稀ぁ?期】】開啟全全城認(rèn)籌籌！百聞一見見，不如如近賞一一生【御景江江南··2期】】開啟全全城認(rèn)籌籌！此前所享享，皆屬屬平常。。第三階段段：營(yíng)銷銷熱推期期&認(rèn)籌籌期一、時(shí)間間跨度：：從2012年8月月1日～～預(yù)售證證取得日日二、工程程進(jìn)度：：項(xiàng)目即將將達(dá)到預(yù)預(yù)售條件件。三、工作作目標(biāo)：：本階段的的營(yíng)銷節(jié)節(jié)奏安排排是———“鎖定定意向較較強(qiáng)的客客戶，啟啟動(dòng)認(rèn)籌籌”。。針對(duì)這一一節(jié)奏安安排，我我們的工工作目標(biāo)標(biāo)就是將將歙縣所所有的購(gòu)購(gòu)房人群群，潛在在顧客，，非顧客客群體都都網(wǎng)羅到到銷售中中心，了了解御景景江南二二期產(chǎn)品品，通過(guò)過(guò)報(bào)紙廣廣告，戶戶外廣告告，售樓樓部展示示，展現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值，構(gòu)構(gòu)建客戶戶信心，，激發(fā)購(gòu)購(gòu)買欲望望。四、營(yíng)銷狀態(tài)態(tài)：為此本階段需需要做如下四四個(gè)方面的事事項(xiàng)：⑴、開啟一次次全新形象體體系樹立的廣廣告運(yùn)動(dòng)；⑵、一個(gè)全全新的案場(chǎng)環(huán)環(huán)境；⑶、一個(gè)有專專業(yè)素養(yǎng)的銷銷售隊(duì)伍；⑷、一份可以以全面展示項(xiàng)項(xiàng)目二期整體體與各功能類類型的宣傳品品；確定的產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)識(shí)、房房號(hào)；本階段中，沒沒有價(jià)格，沒沒有開盤日期期，只有以御御景會(huì)為平臺(tái)臺(tái)的會(huì)員招募募所聚集的客客戶群，具體體操作模式詳詳見附錄御景景會(huì)啟動(dòng)活動(dòng)動(dòng)說(shuō)明,力求求最大數(shù)量吸吸引客戶入場(chǎng)場(chǎng)。2、DM洗洗城DM的功用用：以直觀形象象的精美冊(cè)冊(cè)子專人派派發(fā)到客戶戶手中，使使其直觀認(rèn)認(rèn)知項(xiàng)目，，感受項(xiàng)目目形象。DM的創(chuàng)意意構(gòu)想：1、規(guī)格：：37㎝××26㎝2、版面：：8版（與與一期形式式相同）3、內(nèi)容：：新形象體體系+戶型型+效果圖圖+總平圖圖+認(rèn)籌信信息DM派發(fā)時(shí)時(shí)間：第一輪：7月15-8月30日第二輪：認(rèn)認(rèn)籌前5-7天六、關(guān)于定定價(jià)的特別別說(shuō)明【御景江南南9月15日全城盛盛大公開】】此前所享，，皆屬平常常第四階段開開盤熱銷銷期一、時(shí)間跨跨度：預(yù)售售證取得日日-2012年9月月15日。。二、工程進(jìn)進(jìn)度：達(dá)到到預(yù)售條件件。三、工作目目標(biāo)：營(yíng)造開盤氛氛圍、制定定開盤價(jià)格格，公布開開盤終極優(yōu)優(yōu)惠、收取取大定金，，進(jìn)入開盤盤售房流程程。四、營(yíng)銷狀狀態(tài)：本階段有了了上述幾個(gè)個(gè)階段的鋪鋪墊后，我我們已經(jīng)可可以明確：：①我們已已經(jīng)知道買買家在哪里里；②我們已已經(jīng)知道了了什么樣的的價(jià)位是他他們能夠承承受的；③我們知知道了我們們的銷售速速度將會(huì)是是多少；④我們知知道了我們們的順利點(diǎn)點(diǎn)和阻力點(diǎn)點(diǎn)，并為此此做好了準(zhǔn)準(zhǔn)備；⑤我們的的銷售隊(duì)伍伍已做好了了應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)準(zhǔn)備；⑥我們的的工程進(jìn)度度恰逢其時(shí)時(shí)；因此，本階階段的營(yíng)銷銷狀態(tài)就是是促成客戶戶成交，全全力簽約，，以完成開開發(fā)公司的的銷售目標(biāo)標(biāo)和回款任任務(wù)。五、主要工工作：本階段的主主要工作事事項(xiàng)就是開開盤活動(dòng)的的執(zhí)行與客客戶簽約。?！糸_盤活活動(dòng)開盤方式：：從操作成熟熟度及成效效角度，建建議二期開開盤方式采采用與一期期相同方式式，即憑認(rèn)認(rèn)籌單及收收據(jù)參與開開盤當(dāng)天的的搖號(hào)選房房，到號(hào)入入場(chǎng)選房并并交納大定定，簽署認(rèn)認(rèn)購(gòu)書，即即可享受開開盤日終極極優(yōu)惠。開盤優(yōu)惠方方案：待開盤廣告告發(fā)布前正正式確定。。開盤優(yōu)惠宣宣傳主要是通過(guò)過(guò)開盤前一一個(gè)星期發(fā)發(fā)布的開盤盤廣告進(jìn)行行。其他還還輔以銷售售人員講解解和“易拉拉寶”來(lái)傳傳達(dá)。開盤活動(dòng)采用集中開開盤的方式式進(jìn)行銷售售，具體的的活動(dòng)方式式將根據(jù)客客戶積累和和會(huì)員卡認(rèn)認(rèn)籌情況進(jìn)進(jìn)行安排，，參見開盤盤前提供的的開盤活動(dòng)動(dòng)方案。開盤禮品建議增設(shè)開開盤禮品，，增強(qiáng)成交交客戶歸屬屬感，具體體禮品組織織由開盤活活動(dòng)方案階階段提交。。六、特別說(shuō)說(shuō)明：在開盤期內(nèi)內(nèi)，基于成成本控制及及推廣周期期的規(guī)律性性限制，建建議不再增增加其他方方式的廣告告推廣活動(dòng)動(dòng)。要做的的，前面已已經(jīng)都做了了，在開盤盤期，我們們期望的是是水到渠成成。附錄錄1：：【【圍圍墻墻表表現(xiàn)現(xiàn)】】以非非凡凡之之品品位位，，引領(lǐng)領(lǐng)城城市市未未來(lái)來(lái)人人居居御景景江江南南園境境美美宅宅拙制制江江南南園園境境美美宅宅108席席，，恭恭迎迎大大駕駕以江江南南詩(shī)詩(shī)意意生生活活，，定義義歙歙縣縣名名宅宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。御景景江江南南園境境美美宅宅拙制制江江南南園園境境美美宅宅108席席，，恭恭迎迎大大駕駕景觀觀門門庭庭，，是出出入入行行至至的的尊尊榮榮。。御景景江江南南園境境美美宅宅拙制制江江南南園園境境美美宅宅108席席，，恭恭迎迎大大駕駕婉溪溪香香徑徑，，是詩(shī)詩(shī)意意生生活活的的情情懷懷。。御景景江江南南園境境美美宅宅拙制制江江南南園園境境美美宅宅108席席，，恭恭迎迎大大駕駕如殿大堂堂，是至高無(wú)無(wú)上的禮禮遇。御景江南南園境美宅宅拙制江南南園境美美宅108席，，恭迎大大駕【御景江江南··2期】】開啟全全城認(rèn)籌籌！百聞一見見，不如如近賞一一生【御景景江南南··2期期】開開啟全全城認(rèn)認(rèn)籌??！此前所所享，，皆屬屬平常常。謝謝謝12月-2210:36:1410:3610:3612月-2212月-2210:3610:3610:36:1412月月-2212月月-2210:36:142022/12/3110:36:149、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。10:36:1510:36:1510:3612/31/202210:36:15AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月月-2210:36:1510:36Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。10:36:1510:36:1510:36Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。12月-2212月-2210:36:1510:36:15December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。31十十二二月月202210:36:15上上午午10:36:1512月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2210:36上上午12月月-2210:36December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/3110:36:1510:36:1531December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。10:36:15上午午10:36上上午10:36:1512月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。10:36:151