焦作山陽(yáng)區(qū)地塊商業(yè)價(jià)值初步判斷一二城市宏觀背景焦作市商業(yè)概況目錄：三區(qū)域商業(yè)概況PART1.城市宏觀背景GDP——焦作市GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，在經(jīng)過2010-2012年3年10%以上的快速增長(zhǎng)后，2013年GDP增速出現(xiàn)下滑。城市宏觀背景城市宏觀背景人均GDP——焦作市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全省處于中上游，2013年人均GDP為48505元，在全省排名第四，反映出焦作人具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力。城市人口——2012年焦作市常住人口364萬(wàn)人，其中城區(qū)人口僅有92萬(wàn)人，人口基數(shù)小，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量有限，商業(yè)消費(fèi)力支撐有限。2012年焦作市常住人口364萬(wàn)人，總體人口基數(shù)??；焦作市各大城區(qū)總?cè)丝跒?1.7萬(wàn)，其中山陽(yáng)區(qū)、解放區(qū)人口最多，高新區(qū)人口最少，僅為5.1萬(wàn)；城市宏觀背景公路晉城濟(jì)源焦作新鄉(xiāng)鄭州溫縣晉新高速連霍高速長(zhǎng)濟(jì)高速二廣高速焦溫高速S306S308太行山脈公路交通：焦作市擁有晉新高速、焦溫高速、長(zhǎng)濟(jì)高速、鄭焦晉高速等，方便直達(dá)周邊城市，并且與二廣高速、連霍高速這兩條貫穿南北、溝通東西的國(guó)家干線高速公路相連，外圍公路交通相當(dāng)便利鐵路交通：境內(nèi)有焦柳線、焦袞日線、太焦線，其中焦柳線是平行于京廣鐵路，聯(lián)系華北、中南地區(qū)的另一條南北大干線；焦袞日線連接?xùn)|部、太焦線是晉煤東南外運(yùn)主要鐵路干線。另河南省第一條城際鐵路——鄭焦城際輕軌建設(shè)中，即將開通。到時(shí)鄭焦之間僅需25分鐘，將極大的帶動(dòng)旅游、商務(wù)人群往來的次數(shù)和頻率焦作日照鄭州柳州焦袞日線焦柳線城際輕軌鐵路太原焦太線晉焦鄭高速城市交通——焦作境內(nèi)擁有多條高速公路和鐵道線路，對(duì)外交通便捷；鄭焦城際輕軌將在2014年開通，通車后鄭焦之間來往僅需25分鐘，將極大的帶動(dòng)旅游、商務(wù)人群往來的次數(shù)和頻率。城市宏觀背景焦北商住組團(tuán)：焦作市商貿(mào)、金融與都市旅游綜合服務(wù)中心焦南行政組團(tuán)：焦作市行政居住與現(xiàn)代休閑娛樂服務(wù)中心焦新科技組團(tuán)：焦作市高科技工業(yè)中心和科技教育創(chuàng)新中心焦西綜合組團(tuán)：焦作市次級(jí)行政居住中心焦東綜合組團(tuán)：焦作市物流中心西部工業(yè)組團(tuán)：焦作市先進(jìn)制造業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心東部工業(yè)組團(tuán)：焦作市重型制造業(yè)中心老城區(qū)：將老城中心的部分職能向新區(qū)疏解，原有老城中心保留傳統(tǒng)商業(yè)、文化娛樂、旅游服務(wù)等功能。焦北商住組團(tuán)中心城區(qū)焦新科技組團(tuán)焦南行政組團(tuán)焦東綜合組團(tuán)東部工業(yè)組團(tuán)焦西綜合組團(tuán)西部工業(yè)組團(tuán)焦作市政府區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)——城市圍繞中心城區(qū)已發(fā)展形成七大功能組團(tuán)，我項(xiàng)目所在的焦南科技組團(tuán)是未來焦作市的高科技工業(yè)中心和科技教育創(chuàng)新中心。城市宏觀背景新區(qū)校園-理工大新區(qū)綠化風(fēng)景新區(qū)道路新區(qū)產(chǎn)業(yè)-創(chuàng)業(yè)園新區(qū)公園-龍?jiān)春聟^(qū)公園-龍?jiān)春聟^(qū)建設(shè)成果——新區(qū)目前已建成理工大新校區(qū)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)、龍?jiān)春珗@等眾多項(xiàng)目，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，已經(jīng)成為整個(gè)焦作市居住環(huán)境最好的區(qū)域。城市宏觀背景區(qū)域發(fā)展初期，以行政單位遷入為主要發(fā)展支撐，啟動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)土地的一級(jí)開發(fā)。區(qū)域發(fā)展高速期，大量人口導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能和人居配套功能成為區(qū)域發(fā)展主題，配套與服務(wù)的升級(jí)不斷推升著區(qū)域走向成熟。區(qū)域發(fā)展穩(wěn)定期，產(chǎn)業(yè)升級(jí)與產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)展，配套主題由單一轉(zhuǎn)向多元，配套能級(jí)不斷躍升，都市意向成為區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵詞。焦作新區(qū)發(fā)展階段新區(qū)趨勢(shì)——得益于行政、產(chǎn)業(yè)等多方面發(fā)展，在新區(qū)由產(chǎn)業(yè)空城向人居新城轉(zhuǎn)變的機(jī)遇下，產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能和人居配套功能是區(qū)域下一步重點(diǎn)要解決的問題；項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)，圍繞區(qū)域所需功能構(gòu)建價(jià)值體系。城市宏觀背景PART2.焦作市商業(yè)概況焦作市商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為“兩軸多中心”的格局。規(guī)劃解放路、民主路為城市商業(yè)軸線。2個(gè)一級(jí)商業(yè)中心（1個(gè)一級(jí)商業(yè)主中心、1個(gè)一級(jí)商業(yè)副中心）、5個(gè)二級(jí)商業(yè)中心、12個(gè)三級(jí)商業(yè)中心，地塊未在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)。商業(yè)規(guī)劃目前焦作市商業(yè)形成兩大商圈，早期形成的解放路商圈和正在快速發(fā)展的人民路商圈，伴隨著城市往南發(fā)展，焦作市商業(yè)中心也在逐步向南輻射。解放路商圈市級(jí)商圈人民路商圈市級(jí)商圈目前焦作市典型的兩大商圈分別是解放路商圈和人民路商圈；解放路商圈是焦作市人流、客流量最大也是最成熟的商圈，由臨街商鋪、大型百貨、生活超市和家電商場(chǎng)構(gòu)成；人民路商圈處于整個(gè)焦作市的中心位置，且周邊行政、商務(wù)、金融單位眾多，發(fā)展迅速。焦作商業(yè)格局三維商業(yè)廣場(chǎng)大楊樹商業(yè)街百貨大樓香港城購(gòu)物廣場(chǎng)新亞商廈解放路商圈——周邊居住人口密集，商業(yè)氛圍濃厚，主要以百貨為主，商業(yè)輻射力可達(dá)全市，其中以三維商業(yè)廣場(chǎng)影響力最大。焦作商業(yè)格局千盛百貨王府井百貨摩登商業(yè)街丹尼斯歐凱龍人民路商圈——處于焦作市中心位置，未來規(guī)劃人民路兩側(cè)為焦作市行政中心，周邊行政、商務(wù)、金融單位眾多，商圈得以迅速發(fā)展，呈現(xiàn)與解放路商圈分庭抗禮之勢(shì)。焦作商業(yè)格局商業(yè)分析——焦作市商業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了高中低檔次全覆蓋，傳統(tǒng)商業(yè)逐步升級(jí)，現(xiàn)代化的購(gòu)物中心逐漸形成，但主題商業(yè)尚未出現(xiàn)。高檔中檔低檔商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)/商廈百貨購(gòu)物中心摩登商業(yè)街錦祥商業(yè)街新商城批發(fā)市場(chǎng)萬(wàn)鑫商城歐凱龍?zhí)K寧電器三維商業(yè)廣場(chǎng)百貨大樓丹尼斯千盛百貨大楊樹商業(yè)街王府井百貨星凱國(guó)際（未開業(yè)）主題商業(yè)市場(chǎng)空白焦作商業(yè)格局1F租金：5-7元/㎡/天1F租金：1-1.5元/㎡/天1F：4-7元/㎡/天焦作商業(yè)格局租金分析——解放路商圈核心地段1F租金可達(dá)5-7元/㎡/天，人民路商圈核心地段1F租金4-7元/㎡/天，龍?jiān)春珗@周邊1F租金1-1.5元/㎡/天，核心商圈租金優(yōu)勢(shì)明顯。商業(yè)小結(jié)——焦作市商業(yè)形成兩大商圈格局，并逐漸向南輻射。全市商業(yè)正逐步升級(jí)，現(xiàn)代化的購(gòu)物中心逐漸形成，主題商業(yè)存在市場(chǎng)空白。焦作市商業(yè)形成兩大商圈格局，并逐漸向南輻射焦作市典型的兩大商圈分別是解放路商圈和人民路商圈。解放路商圈是焦作市人流、客流量最大也是最成熟的商圈；人民路商圈處于整個(gè)焦作市的中心位置，且周邊行政、商務(wù)、金融單位眾多，發(fā)展迅速；全市商業(yè)正逐步升級(jí)，現(xiàn)代化的購(gòu)物中心逐漸形成，主題商業(yè)存在市場(chǎng)空白焦作市商業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了高中低檔次全覆蓋，傳統(tǒng)商業(yè)逐步升級(jí)，現(xiàn)代化的購(gòu)物中心逐漸形成，主題商業(yè)尚未出現(xiàn)。焦作商業(yè)格局PART3.區(qū)域商業(yè)概況《焦作市2014年政府工作報(bào)告》提出“全面啟動(dòng)新河商務(wù)中心區(qū)項(xiàng)目，高標(biāo)準(zhǔn)、高水平規(guī)劃建設(shè)，打造焦作CBD，打造三產(chǎn)發(fā)展新板塊、新亮點(diǎn)。”區(qū)域未來將承載焦作市商務(wù)商業(yè)新中心的功能，CBD規(guī)劃為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。區(qū)域規(guī)劃未來規(guī)劃——除三維商業(yè)廣場(chǎng)外，其他項(xiàng)目商業(yè)多以滿足社區(qū)配套為主，三維規(guī)劃建設(shè)集中商業(yè)和商業(yè)街，是區(qū)域未來唯一的規(guī)模性綜合商業(yè)，區(qū)域尚未出現(xiàn)特色餐飲、休閑娛樂商業(yè)。商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目屬于城市半陌生區(qū)域，距離人民路商圈2km，以汽車產(chǎn)業(yè)和餐飲為主要業(yè)態(tài)。錦祥餐飲商業(yè)街汽車站商圈德盛汽配城豐收路汽車市場(chǎng)映湖路太極路玉溪路神州路玉溪路餐飲街宏達(dá)汽車城餐飲市場(chǎng)汽車市場(chǎng)南海路汽車市場(chǎng)南海路汽車市場(chǎng)其他萬(wàn)鑫商城理工商業(yè)業(yè)態(tài)種類：汽車4S店汽車直營(yíng)店汽車銷售展廳汽車修理廠品牌服務(wù)中心汽配汽修市場(chǎng)業(yè)態(tài)種類：餐飲為主休閑、娛樂酒店、銀行煙酒、干洗服飾、教育培訓(xùn)商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀沃爾沃汽車市場(chǎng)——項(xiàng)目周邊汽車市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，業(yè)態(tài)從售前展示、銷售專賣到售后服務(wù)，基本覆蓋產(chǎn)業(yè)鏈，品牌以中低檔為主，高端品牌市場(chǎng)正在逐步發(fā)展中。宏達(dá)汽車城案例展廳雷克薩斯二房四房

70-901東風(fēng)標(biāo)致4S店2寶馬奔馳斯巴魯展廳長(zhǎng)115米，寬13.5米面積1500平方米，高5.4米，柱距6米，全鋼架結(jié)構(gòu)外墻為雙層真空保溫玻璃幕墻，高檔網(wǎng)格吊頂和優(yōu)質(zhì)地板磚，裝修豪華中汽之星：800㎡三層建筑，市調(diào)參考租金35萬(wàn)/年（不算轉(zhuǎn)讓費(fèi)）展廳品牌展廳品牌海馬汽車江淮汽車中汽之星銷售服務(wù)店：比亞迪銷售服務(wù)、廣汽傳祺、東起達(dá)、榮力汽車銷售服務(wù)店、上汽通用五菱汽車銷售服務(wù)一汽馬自達(dá)銷售服務(wù)店、大眾奧迪專業(yè)服務(wù)店北京現(xiàn)代特約銷售服務(wù)店、泉達(dá)鑫源銷售服務(wù)店江淮轎車銷售服務(wù)有限公司、一汽轎車焦作銷售服務(wù)中心銷售專營(yíng)店：福迪汽車專營(yíng)店、長(zhǎng)安汽車旗艦店、東風(fēng)小康專營(yíng)店?yáng)|風(fēng)本田錦田店、雷諾直營(yíng)店、廣汽豐田富達(dá)迎賓路店斯巴魯汽車焦作專賣、寶馬焦作專營(yíng)店、東風(fēng)小康焦作交運(yùn)專營(yíng)店力帆汽車焦作乾華店、焦作新紀(jì)元汽車展廳：中國(guó)一汽森雅城市展廳、英倫汽車高新區(qū)展示廳富達(dá)雷克薩斯展廳汽配汽修：德盛汽配城、宏達(dá)汽車城、新區(qū)汽配城、富源汽車城區(qū)域汽車行業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀餐飲市場(chǎng)——項(xiàng)目周邊已存在萬(wàn)鑫商城和錦祥商業(yè)街兩大餐飲市場(chǎng)，但檔次普遍較低，且無餐飲上下游商業(yè)，無法滿足區(qū)域高端人群需求。萬(wàn)鑫商城案例商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀人口結(jié)構(gòu)分析——本區(qū)域?qū)儆诎肽吧鷧^(qū)域，西部住宅區(qū)尚未入住，人口主要以學(xué)生和產(chǎn)業(yè)科技人員為主，并有少量專業(yè)市場(chǎng)商貿(mào)人員和政府工作人員，其中學(xué)生數(shù)量占比達(dá)35%。大學(xué)生：理工大學(xué)學(xué)生約25000人消費(fèi)特征：對(duì)書籍消費(fèi)、餐飲消費(fèi)、服裝生活用品消費(fèi)需求較大教職工：教師約2000人消費(fèi)特征：餐飲消費(fèi)、休閑消費(fèi)企業(yè)：卓立科技600人、正潔機(jī)械制造公司300人、中軸德匯860人、華宏環(huán)保60人、中軸集團(tuán)1000人、廈工機(jī)械公司800人、焦作市卷煙材料有限公司650人、正恒實(shí)業(yè)有限公司500人、科瑞森機(jī)械制造公司600人消費(fèi)特征：餐飲消費(fèi)日常生活用品消費(fèi)、休閑娛樂消費(fèi)消費(fèi)亟需升級(jí)人口快速增長(zhǎng)人口密度：項(xiàng)目東部高于西部，項(xiàng)目北部高于南部人口分布：項(xiàng)目東部主要分布學(xué)生；西部未來主要分布政府人員、南部現(xiàn)分布產(chǎn)業(yè)工人和市場(chǎng)人員，未來主要分布企業(yè)人員；北部主要分布普通居民人口和商貿(mào)人口商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域人口分析學(xué)生消費(fèi)特點(diǎn)分析——消費(fèi)觀念超前、群體模仿性強(qiáng)、消費(fèi)日趨休閑化；學(xué)生消費(fèi)主要為學(xué)習(xí)和生活消費(fèi)，其次為休閑和人際消費(fèi)；主要消費(fèi)對(duì)象為書籍、學(xué)習(xí)用品、文化休閑和餐飲娛樂。大學(xué)生消費(fèi)群體的特點(diǎn)

大學(xué)生的

消費(fèi)方式大學(xué)生的

消費(fèi)對(duì)象學(xué)習(xí)：課外圖書、教育培訓(xùn)、考試書籍、專業(yè)書籍飲食：特色小吃、快餐店、外賣、茶飲店服裝：時(shí)尚性、品牌性?shī)蕵罚篕TV、上網(wǎng)、樂器、旅游健身：健身房、瑜伽通信工具：電腦、手機(jī)學(xué)習(xí)消費(fèi)：學(xué)習(xí)用品、考試培訓(xùn)、參考書籍個(gè)性消費(fèi)：時(shí)尚服飾、化妝品、個(gè)性飾品等休閑消費(fèi)：旅游、逛街、網(wǎng)購(gòu)、戀愛高檔消費(fèi)：智能手機(jī)、電腦、MP5人際消費(fèi)：聚會(huì)、請(qǐng)客消費(fèi)觀念超前大學(xué)生視野很開闊、信息和知識(shí)的獲取能力相當(dāng)驚人，在消費(fèi)觀念和潛在商業(yè)價(jià)值方面更接近社會(huì)較高地位的職業(yè)群體學(xué)習(xí)消費(fèi)的比值大幅度上升知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代帶來的學(xué)習(xí)觀念的變化，使廣大學(xué)生日益認(rèn)識(shí)到學(xué)習(xí)不再是階段性的事，而將伴隨人的終身，所以用于繼續(xù)學(xué)習(xí)的費(fèi)用日益增大；休閑及娛樂消費(fèi)呈現(xiàn)多樣大學(xué)生群體有著比其他年齡群體更為旺盛的休閑娛樂需求，他們追求新穎、出奇、刺激和有品位的活動(dòng)：網(wǎng)絡(luò)游戲，臺(tái)球，滑旱冰，KTV，迪廳等。人際交往消費(fèi)增長(zhǎng)在校大學(xué)生渴望理解，喜歡交友，用于請(qǐng)客吃飯的費(fèi)用日益增多。消費(fèi)潛力大大學(xué)階段是品牌意識(shí)形成的重要時(shí)期，對(duì)品牌的認(rèn)知度、忠誠(chéng)度高，具有明顯的品牌偏好。大學(xué)生品牌意

識(shí)強(qiáng)烈，喜愛品牌產(chǎn)品。他們是最具潛力的品牌消費(fèi)群體無論是在未來的文化素質(zhì)結(jié)構(gòu)還是經(jīng)濟(jì)