龍湖物業(yè)裝修裝飾審核指引手冊(cè)2013年4月京物業(yè)-技術(shù)部目錄 1、物業(yè)裝飾裝修管理的目的和意義2、裝飾裝修專業(yè)術(shù)語解析3、物業(yè)裝飾裝修相關(guān)的法律法規(guī)4、裝修申報(bào)流程5、裝飾裝修審圖細(xì)則及專業(yè)話術(shù)6、裝飾裝修審圖管控要點(diǎn)7、裝修審圖總結(jié)物業(yè)裝修管理的目的和意義

一、裝修管理的目的和意義

裝修管理在物業(yè)管理工作中的目的和意義，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1、規(guī)范施工行為，消除施工隱患，保證項(xiàng)目外觀的整潔和統(tǒng)一；2、杜絕建筑主體和承重結(jié)構(gòu)遭受破壞；3、保障客戶的居住安全，障配套設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行和使用，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的

保值增值；4、延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，維護(hù)小區(qū)正常的生活、學(xué)習(xí)、工作秩序，營(yíng)造小區(qū)的安

定、團(tuán)結(jié)、和諧氛圍；5、維護(hù)物業(yè)管理秩序，保障物業(yè)管理服工作的正常開展。二、術(shù)語解釋建筑主體：

是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。砌體結(jié)構(gòu)：

即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重的結(jié)構(gòu)，稱為磚～鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)稱磚混結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性差，防滲水性能差。這是當(dāng)前建造數(shù)量大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：即主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土，并現(xiàn)場(chǎng)整體澆注而成的結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性能和防滲水性能良好。這種結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑等。術(shù)語解釋剪力墻：

剪力墻是指墻肢的長(zhǎng)度為厚度的5～8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。異形柱：

異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2～4，相對(duì)于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。房屋外觀：

是指相對(duì)于室內(nèi)的外立面，準(zhǔn)確的說，就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺(tái)、附屬結(jié)構(gòu)及裝飾物等。防水工程：是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對(duì)室內(nèi)的浸害；廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)防水的目的是為了防止生活用水對(duì)本房屋和相鄰房屋室內(nèi)的浸害。術(shù)語解釋房屋外觀：

是指相對(duì)于室內(nèi)的外立面，準(zhǔn)確的說，就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺(tái)、附屬結(jié)構(gòu)及裝飾物等。防水工程：

是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對(duì)室內(nèi)的浸害；廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)防水的目的是為了防止生活用水對(duì)本房屋和相鄰房屋室內(nèi)的浸害。隱蔽工程：是指被其他建筑物遮掩的工程，具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后，如發(fā)生問題，還需重新覆蓋和掩蓋，返工損失非常大，為了避免資源的浪費(fèi)和當(dāng)事人雙方的損失，保證工程的質(zhì)量和工程順利完成，安裝施工時(shí)，在覆蓋和掩蓋前應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人檢查，檢查合格后，方可進(jìn)行隱蔽施工。術(shù)語解釋房屋配套設(shè)施設(shè)備：

是指房屋除門窗、護(hù)欄外的，與房屋配套的給排水管道（空調(diào)排水管）、強(qiáng)電源及弱電源信號(hào)系統(tǒng)（照明電源、閉路線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線、監(jiān)控）、煤氣報(bào)警器、紅外線防盜報(bào)警器、可視電話（非可視電話）、應(yīng)急求助按鈕、天然氣表、管等。房屋平面布置圖：

是指用于指導(dǎo)建筑裝飾裝修施工的平面（水平面）設(shè)計(jì)圖，它包括房屋平面結(jié)構(gòu)布置（家俱、陳設(shè)擺放）設(shè)計(jì)、區(qū)域使用功能劃分（如：臥室、客廳、書房、廚房及衛(wèi)生間等）設(shè)計(jì)、出入通道（如：門的開啟方向及通道走向）設(shè)計(jì)，其中包括某些部位使用的材質(zhì)和安裝方式、要求等設(shè)計(jì)。它是按實(shí)際比例尺寸繪制的，一般采用的長(zhǎng)度單位為公制長(zhǎng)度單位㎜。水電施工圖：是指用于指導(dǎo)建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖，顧名思義，示意圖是以示意方式進(jìn)行繪制的，圖形是以線條和符號(hào)連接構(gòu)成的，圖形一般沒有準(zhǔn)確的數(shù)值標(biāo)注，只是示意大概的安裝方位和形式，具體安裝方法和要求，都是以文字標(biāo)注及說明為主。術(shù)語解釋三、相關(guān)法律法規(guī)我國(guó)對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定，主要體現(xiàn)在兩個(gè)法律文件中:（一）《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院2003年6月8日頒布，同年9月1日施行。）第53

條和第46條中有相關(guān)規(guī)定。（二）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。（建設(shè)部于2002年3月5日發(fā)布、同年5月1日施行。）《物業(yè)管理?xiàng)l例》第53條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第46條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以

制止或者依法處理。

相關(guān)法律法規(guī)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)禁止下列行為：9（1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，

變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、服務(wù)間。（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。（5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。相關(guān)法律法規(guī)裝修活動(dòng)中未經(jīng)批準(zhǔn)不得有四項(xiàng)的行為即《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第６條的規(guī)定：（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開窗。（3）拆改供暖管道和設(shè)施，需經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)。（4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。需經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。以上兩類，需上報(bào)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。（1）搭建建筑物、構(gòu)筑物。相關(guān)法律法規(guī)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》共7章、48條規(guī)定11第一章：總則第二章：一般規(guī)定（主要規(guī)定禁止和應(yīng)注意的裝修行為）第三章：開工申報(bào)與監(jiān)督第四章：委托與承接第五章：室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量第六章：竣工驗(yàn)收與保修第七章：法律責(zé)任（裝修人、企業(yè)等的違法責(zé)任）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中需要裝修管理過程中注意的條款：第七條：住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。第八條：改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。相關(guān)法律法規(guī)業(yè)主到前臺(tái)遞交裝修資料審裝修圖簽訂裝修協(xié)議收取裝修押金發(fā)放裝修許可證審批檔案歸檔在此流程中的要點(diǎn)關(guān)注：1、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主提報(bào)的裝修審批圖；2、需要業(yè)主辦理的手續(xù)，如業(yè)主不能親自到場(chǎng)，需委托其他人辦理時(shí)，則需業(yè)主

簽定裝修委托書；3、裝修保證金退還時(shí)，不記利息，如有裝修違章則相應(yīng)的保證金不能退還。四、裝修申報(bào)相關(guān)流程裝修申報(bào)流程

目的：提前發(fā)現(xiàn)并預(yù)防業(yè)主違章裝修，同時(shí)還可結(jié)合園區(qū)的實(shí)際特點(diǎn)給予業(yè)主合理的裝修建議，減少后期協(xié)調(diào)及管理難度，也可避免業(yè)主后期產(chǎn)生不必要的返修整改序號(hào)審核關(guān)注內(nèi)容審批意見專業(yè)話術(shù)土建類對(duì)照原設(shè)計(jì)建筑平面圖與裝修平面圖，剪力墻部分是否一致1根據(jù)建設(shè)部110號(hào)令及京建房2009.917號(hào)令，不能拆改承重結(jié)構(gòu)及外立面.2建議不要在室內(nèi)地面剔鑿、打孔。審查公共墻體有無改動(dòng)頂層客廳是否加裝夾層廚房、衛(wèi)生間是否開排氣孔設(shè)備類戶內(nèi)消防管線及消防報(bào)警，安防系統(tǒng)是否有改動(dòng)3改動(dòng)需要有原廠家或有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)公司施工。4室內(nèi)裝修請(qǐng)需加裝臨時(shí)配電箱及漏電保護(hù)器。核算用電設(shè)備負(fù)荷，是否低于設(shè)計(jì)值自來水表、燃?xì)獗硎欠耦A(yù)留查表、充卡及檢修空間；公共管線處，不得全部封閉。5能源表周邊需預(yù)留足夠的操作空間，公共管線處需留檢修口。戶內(nèi)的冷熱水管，建議業(yè)主布設(shè)在天棚或墻體內(nèi)。五、裝修審圖細(xì)則及專業(yè)話術(shù)審圖細(xì)則及專業(yè)話術(shù)

防水類審查廚房、衛(wèi)生間等功能房面積是否擴(kuò)大；無防水要求的房間是否改為有防水要求的房間6建議衛(wèi)生間、陽臺(tái)重做防水，并做閉水試驗(yàn)。陽臺(tái)及露臺(tái)不允許做水系。外立面類審查生活陽臺(tái)、休閑陽臺(tái)是否外移7不允許改變外立面，包括封閉陽臺(tái)、改變陽臺(tái)面積、空調(diào)外機(jī)外掛，更換外窗、更換戶門。（具體審核意見結(jié)合項(xiàng)目裝修引導(dǎo)方案）審查休閑陽臺(tái)的滑門玻璃與玻璃門是否改動(dòng)審查外窗是否改動(dòng)空調(diào)室外機(jī)是否放在原設(shè)計(jì)位置審查入戶門是否有所改動(dòng)景觀類公共綠化帶及私家花園是否符合綠化規(guī)劃8私家花園地面硬化改造，不能影響下方管線維修。下沉小院地面是否硬化庭院是否建涼亭、花架等構(gòu)造物9具體審核意見結(jié)合項(xiàng)目裝修引導(dǎo)其它10其它事項(xiàng)按裝修規(guī)定執(zhí)行備注此圖共計(jì)（）張審圖細(xì)則及專業(yè)話術(shù)六、裝修審圖管控要點(diǎn)審圖時(shí)要注明：請(qǐng)嚴(yán)格按照《裝修須知》的要求施工，若按以上要求施工，可辦理裝修手續(xù)原則上不能封閉生活陽臺(tái)（具體審核意見需結(jié)合項(xiàng)目裝修引導(dǎo)方案）原則上住宅景觀陽臺(tái)不能封閉，裝修時(shí)顏色與外墻一致（具體審核意見需結(jié)合項(xiàng)目裝修引導(dǎo)方案）不允許剔打承重墻內(nèi)開門不能改為外開審圖管控要點(diǎn)不能同意業(yè)主在戶內(nèi)挑高層上加層，如業(yè)主強(qiáng)行實(shí)施，告知業(yè)主，需由原設(shè)計(jì)單位或與原設(shè)計(jì)單位同等資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告，并上報(bào)規(guī)劃部門審核。獲得許可后實(shí)施企業(yè)還需持有效的建筑業(yè)特種資質(zhì)證書審圖管控要點(diǎn)別墅或洋房（底樓）業(yè)主一般都會(huì)將私家花園重新設(shè)計(jì)改裝，我們的原則是不能影響地面下方管線的維修，其它審核移交環(huán)境部。有前后花園的業(yè)主，需要在審圖意見上注明不能將滑門（窗）外移審圖管控要點(diǎn)別墅或洋房（底樓）業(yè)主一般都會(huì)將私家花園重新設(shè)計(jì)改裝，我們的原則是不能有大型花架或亭子（涼棚）等構(gòu)筑物有前后花園的業(yè)主要在圖紙上注明不能將滑門（窗）外移審圖管控要點(diǎn)

七、裝修審圖總結(jié)

裝修審圖過程中，裝修管理員應(yīng)參考本指引，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，著重注意以下事項(xiàng)：

1、裝修設(shè)計(jì)是否有對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備改動(dòng)、

破壞的情