上海舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)改造創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)項(xiàng)目背景:該舊倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目是富春控股涉足房產(chǎn)領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目，一方面這個(gè)項(xiàng)目有著巨大的塑造潛力，另一方面發(fā)展商有著雄厚的資金實(shí)力。定位目標(biāo):兼顧項(xiàng)目的收益性與品牌形象，為發(fā)展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房產(chǎn)界樹立品牌聲譽(yù)，為今后的房產(chǎn)開發(fā)鋪墊良好的通路。定位方法:首先通過市場(chǎng)環(huán)境分析確定項(xiàng)目功能改造方向，再通過項(xiàng)目?jī)r(jià)值的挖掘提出項(xiàng)目主題定位。并進(jìn)一步對(duì)個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目提出業(yè)態(tài)組合建議、招商策略建議及初步財(cái)務(wù)分析。舊廠房/倉(cāng)庫(kù)改造現(xiàn)狀分析舊廠房/倉(cāng)庫(kù)改造熱潮的動(dòng)因上海舊廠房/倉(cāng)庫(kù)分布狀況動(dòng)因一:城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠外遷；市中心土地價(jià)格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無(wú)法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。動(dòng)因二:修舊如舊的潮流“謹(jǐn)慎的城市更新”從20世紀(jì)70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護(hù)、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化延續(xù)的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當(dāng)城市意識(shí)到推土機(jī)式的舊城改造對(duì)舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對(duì)歷史文化毫無(wú)保留的摧殘時(shí)，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。動(dòng)因三:特殊需求的崛起，，，，大尺度，隨意空間，，，，，，，，，，，，兼?zhèn)渚蛹遗c辦公功能標(biāo)準(zhǔn)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)辦公樓從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個(gè)性化產(chǎn)品上海舊廠房改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其分布上海共有130余處老廠房，為盤活閑置在各個(gè)角落的舊工廠，05年4月底，上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)首批推出了18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，總建筑面積超過30萬(wàn)平方米。其中由空置廠房變身而成的共有16處，這16處分別是：四行倉(cāng)庫(kù)、田字坊、8號(hào)橋、中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)、天山軟件園、傳媒文化園、樂山軟件園、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、工業(yè)設(shè)計(jì)園、靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、周家橋、設(shè)計(jì)工廠、同樂坊、卓維700、M50。這些項(xiàng)目地段優(yōu)越，集中在盧灣、黃浦、靜安、長(zhǎng)寧等上海中心城區(qū)。靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園傳媒文化園同樂坊M50工業(yè)設(shè)計(jì)園四行倉(cāng)庫(kù)周家橋卓維700中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)田字坊時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園8號(hào)橋天山軟件園虹橋軟件園設(shè)計(jì)工廠樂山軟件園現(xiàn)有項(xiàng)目功能改造方向分析市場(chǎng)主流功能改造方向分析分項(xiàng)目探討功能改造方向（包括各項(xiàng)目市場(chǎng)分析、物業(yè)形態(tài)分析）市場(chǎng)主流功能改造方向分析辦公與商鋪是目前市場(chǎng)上最常見的改造方向，其次為旅館、博物館等。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號(hào)橋、天山軟件園、中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)、M50、虹橋軟件園、傳媒文化園等。商業(yè)同樂坊、復(fù)城國(guó)際等。旅館MOTEL168等。展覽館、博物館紅坊等。舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的匹配性舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間:框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強(qiáng)的強(qiáng)調(diào)空間縱深感，可自由分空間感割分層，以提高利用率，工建筑材料:多為混凝土墻面展示，原作環(huán)境激發(fā)創(chuàng)作靈感始材料的展示易于挖掘藝術(shù)美感地段環(huán)境市中心多處于居民區(qū)的包圍之中，鬧中取靜，出行方便，滿足生活配套設(shè)施較為完善SOHO要求功能配套老式廠房，沒有內(nèi)部配套，無(wú)法滿足對(duì)網(wǎng)絡(luò)、交通有較高要求。傳統(tǒng)辦公物業(yè)的硬件要求電梯、中央空調(diào)敏感度低文化傳承人文氣息文化創(chuàng)意歷史遺跡藝術(shù)設(shè)計(jì)舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、次商業(yè)核心區(qū)、居民區(qū)等人流較為集中的區(qū)域，分布區(qū)域廣泛，但多數(shù)在環(huán)線以內(nèi);而上海的舊廠房倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，周邊有較多的居民區(qū)，多數(shù)符合經(jīng)濟(jì)型酒店、旅館的選址要求。建筑形態(tài)體量:部分中心城區(qū)的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)體量在3000-10000平方米間，而經(jīng)濟(jì)型酒店旅館房間數(shù)量一般不會(huì)超過300間，體量在五六千平方米最為理想。結(jié)構(gòu)：舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)的高度與普通的多層建筑相差不多，層高較高，能夠重新分隔層數(shù)，而經(jīng)濟(jì)型酒店和旅館為多層建筑。租賃情況舊廠房倉(cāng)庫(kù)改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的租金;旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店租金承受能力極低。舊廠房倉(cāng)庫(kù)只能租賃，不能出售;旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店多數(shù)采取長(zhǎng)期租賃物業(yè)的形式經(jīng)營(yíng)。舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，并被居民區(qū)所包圍，能為改造成商業(yè)提供密集的消費(fèi)群體。建筑條件組團(tuán)建筑:很多舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)都是一個(gè)完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成;而現(xiàn)代商業(yè)的建筑類型不再局限于單體建筑，體現(xiàn)時(shí)尚文化內(nèi)涵的餐飲娛樂功能商業(yè)項(xiàng)目多選擇特色的小型獨(dú)棟建筑或組團(tuán)式院落式的規(guī)劃形態(tài)；內(nèi)部規(guī)劃:部分花園式組團(tuán)式辦公的舊廠區(qū)內(nèi)都會(huì)設(shè)有小花園、景觀區(qū)等可以部分保留，部分改造成組團(tuán)式商業(yè)中的休閑廣場(chǎng)等；建筑材料：舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)的混凝土直接裸露在外，體現(xiàn)一種原始自然生態(tài)美感；而現(xiàn)代餐飲娛樂場(chǎng)所（如酒吧）更注重體現(xiàn)一種時(shí)尚文化內(nèi)涵及藝術(shù)氣息舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、等人流較為集中的區(qū)域，且多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，交通便利，部分符合博物館、展覽館的選址要求。建筑條件舊廠房倉(cāng)庫(kù)的層高、柱距和單層面積一般較大，部分符合博物館、展覽館的要求，另一方面很多舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)都是一個(gè)完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成，為博物館、展覽館提供了人流集散空間和戶外功能空間。總結(jié):影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素因素一:區(qū)位環(huán)境因素二:交通因素四:建筑形態(tài)項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)環(huán)境決人流量、車流量、人行與車辦公、旅館以及不同類型定了其作為辦公或商業(yè)行是商業(yè)物業(yè)選址的重要指的商鋪均對(duì)建筑的平面布的氛圍條件。周邊的商標(biāo)。局、樓層、層高、垂直通業(yè)或商務(wù)配套為項(xiàng)目的道情況等有著嚴(yán)格的要因素三:規(guī)劃發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，因此求，因此對(duì)于舊倉(cāng)庫(kù)的改同一地段的物業(yè)改造為尤其如北外灘區(qū)域大改造，造應(yīng)充分考慮建筑改造的辦公、商鋪或旅館，其描繪出物業(yè)的升值空間。同可行性，如有條件應(yīng)征詢租金收益與升值潛力是時(shí)小范圍內(nèi)的景觀、道路改專業(yè)建筑改造設(shè)計(jì)公司的不同的。造以及功能區(qū)的確定也會(huì)產(chǎn)意見。生重要影響。楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)改造定位分析功能初步定位項(xiàng)目主題定位方向分析項(xiàng)目主題建議業(yè)態(tài)組合及布局建議項(xiàng)目招商策略項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)分析區(qū)域規(guī)劃“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”：提籃橋歷史風(fēng)貌和現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的南側(cè)基地內(nèi)設(shè)置體現(xiàn)21世紀(jì)外灘風(fēng)貌高達(dá)200米的上海之光摩天輪（可能實(shí)施），形成該地區(qū)鮮明的城市形象。除此之外，提籃橋地區(qū)還有著與商貿(mào)相融合的猶太民族舶來(lái)文化。楊樹浦路項(xiàng)目周邊市場(chǎng)提籃橋地區(qū)辦公和商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀均不佳;商業(yè)較為集中的區(qū)域?yàn)楠q太人聚居區(qū)，主要業(yè)態(tài)有服飾商店、美容美發(fā)、餐飲、休閑娛上海之光摩天輪（可能實(shí)施）、猶太人聚居區(qū)歷史風(fēng)貌樂等保護(hù)規(guī)劃給區(qū)域帶來(lái)旅游契機(jī)現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的規(guī)劃、北外灘主題商業(yè)街的建設(shè)給區(qū)域提籃橋歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)及現(xiàn)代商帶來(lái)了商業(yè)前景業(yè)區(qū)規(guī)劃將給區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)較多機(jī)會(huì);對(duì)于提蘭橋倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目，若部分改造為創(chuàng)意商業(yè)市場(chǎng)前景更為看好。楊樹浦路項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析周邊辦公和商業(yè)項(xiàng)目租金現(xiàn)狀項(xiàng)