酒店與寫字間市場分析及

本項目公寓產品推廣建議調研人：呂美娜劉睿張麗影

目錄一哈市酒店與寫字間整體概況二本項目與公寓對比分析三哈市酒店與寫字間的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢四例舉哈市酒店與寫字間的對比分析五酒店與寫字間的目標消費群分析六本項目公寓的優(yōu)劣勢分析七推廣建議整體概況隨著中國經濟近幾年的持續(xù)高速的發(fā)展，國民生產總值的提升，居民收入有了明顯的持續(xù)增長和生活消費水平的提升，尤其是對房地產的消費和投資需求不斷加大，作為國民經濟支柱的房地產行業(yè)發(fā)展迅猛，達到了供需兩旺。哈爾濱市是黑龍江省省會，全省政治、經濟、文化、科技和交通中心。哈爾濱市全國百強城市中名列第十位，躋身全國城市綜合實力十強。從2003年的哈市政治、經濟、商貿、旅游的發(fā)展來分析，結合城市的季節(jié)特色，酒店業(yè)、寫字間、住宅、產權式商鋪及2005形成酒店式的公寓，經濟發(fā)展趨勢良好，但也出現(xiàn)不同季節(jié)酒店過勝、寫字間及高檔住宅及公寓的空置現(xiàn)象，綜上所述是市場在發(fā)展而為何又出現(xiàn)部分商品過勝呢？那就是市場需要一個合理的供需性及良性的發(fā)展勢態(tài)，我們將通過對本項目的闡述及項目的對比，來促動市場的發(fā)展從而讓哈爾濱市場有一個全新的商業(yè)地產模式及良好的發(fā)展前景。1002.71120.11232.11414.81680.50.0500.01000.01500.02000.00102030405生產總值穩(wěn)步上升單位:億元房型面積范圍(建筑面積)開間（m）進深（m）平均價位(元/m2)是否帶裝修走廊系數(shù)愛建非常男女一房一廚一衛(wèi)33-41臥室1.8～13客廳1.2～15臥室5～11客廳6～124300(建面)不帶裝修“工”字型走廊1.67一房一廳一廚一衛(wèi)43-48二房二廳一廚一衛(wèi)94-102金安美豪一房一廚一衛(wèi)29-33臥室2.7～4.0客廳3.6～4.0臥室4.2～5.2客廳4.2～5.84300(建面)帶裝修1.6米寬1.59一房一廳一廚一衛(wèi)45-48二房一廳一廚一衛(wèi)65-70本項目與公寓對比優(yōu)勢分析地段規(guī)劃設計舒適度優(yōu)勢地處道里區(qū)商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃郁，毗鄰多個商場、批發(fā)市場，人流、商流旺盛。相比：1、愛建所處在哈爾濱市民所說的“安字片”（舊居民區(qū)，經濟不發(fā)達），2、金安美豪周圍公交車不多，四周均是舊居民區(qū)，靠近道外，地處道里邊緣，且交通不便利。大商集團強大的品牌優(yōu)勢，麥凱樂國際商場、新哈一百的重新組建、大型超市、地下600余位停車位，即停即車，以及本項目自身招商業(yè)態(tài)互補之中，形成一站式購物廣場，真正意義上的shoppingmall。相比：１、愛建欲打造新商圈，但目前百聯(lián)經營十分慘淡。２、金安美豪項目占地面積小，其項目依托哈一百、萬達購物廣場、中央大街為吸引點，可見一斑。本項目兩座大堂，約700余平米，走廊面寬將近2米，整個設計規(guī)劃角度考慮，舒適度很好。相比：1、愛建沒有大堂，戶型設計以及走廊迂回曲折走廊形“工”字型，安全性另人擔憂，舒適度差。2、金安美豪得房率低，房門設計沒考慮噪音傳播問題，私密性欠佳。劣勢分析價格居家環(huán)境劣勢基于地段、規(guī)劃、設計布局等的優(yōu)勢，加之本身土地成本高之原因，可能會導致銷售價格偏高。由于項目地處哈市道里商圈的繁華地段，周邊人流、車流大之原因，從環(huán)境因素綜全來看，并非是純居住之理想選擇。酒店的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢目前黑龍江省酒店業(yè)星級三星級四星級五星級數(shù)量104家29家6家(國家評定3家)目前哈爾濱市內酒店業(yè)星級三星級四星級五星級數(shù)量49（含國家評定18家）15家3家(含新加坡酒店)發(fā)展趨勢：

從整個市場來看以2000年為屆，新增酒店至2006年增長率在40%以上，同時也存在有不斷停業(yè)及轉讓的各星級酒店。哈爾濱由于氣候及名勝的限制，在酒店業(yè)上有很明顯的地區(qū)性，如冬季冰雪節(jié)及春節(jié)期間全市各酒店都是比較好的入住率，可能房源還不夠，但進入淡季（春、秋）入住率較低。2005年至2006年上半年許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭在加快進軍中國市場腳步，也帶來了大批投資者在不斷出哈爾濱市場的內在潛力。從一季度全省調查行業(yè)發(fā)展情況來看，在被調查的八大行業(yè)中，工業(yè)、建筑業(yè)、房地產業(yè)、住宿餐飲業(yè)等7個行業(yè)運行于景氣區(qū)間。6月哈洽會，12月份冰雪節(jié)為最佳季節(jié)及2月份的全國政協(xié)、人大會議，等，全國各大、中、小型會議也在不斷攀升并來哈舉辦，及外資和各地的投資也給市場帶了新的活力。酒店勃萊梅客棧凱萊商務酒店曼哈頓商務酒店林苑賓館江灣會館諾曼蒂酒店

地段位置交通周圍環(huán)境地標性凱萊商務酒店中央大街257號交通便利中央大街步行街、松花江畔、防洪紀念塔、兆麟公園建筑明顯江灣會館防洪胡同18號在側街上，交通一般防洪紀念塔、松花江畔、兆麟公園、中央大街建筑不明顯曼哈頓商務酒店兆麟街71號交通便利、道里區(qū)中心哈一百、索菲亞、話劇院、周邊形成特有的商業(yè)、文化氛圍和濃郁的文化氣息建筑明顯，但酒店出入口較偏僻林苑賓館田地街118號交通便利哈一百、曼哈頓商廈、華聯(lián)商廈相伴建筑比較明顯勃萊梅客棧紅霞街38號交通一般中央大街、通江街建筑不明顯諾曼蒂酒店尚志大街178號交通一般中央大街步行街、兆麟公園建筑不明顯本項目地處道里商圈核心位置十分便利哈一百、索菲亞、話劇院、中央大街、兆麟公園十分明顯

規(guī)?？倢訑?shù)房間數(shù)大堂面積裝修凱萊地上7層，地下一層293間400余平米2005年新裝修商務酒店江灣會館地上7層80間100平米2004年底開業(yè)曼哈頓23層80間200平米2003年開業(yè)商務酒店林苑賓館10層90間100平米裝修陳舊勃萊梅客棧地上7層，地下一層77間50平米2005年11月諾曼蒂酒店地上9層83間100平米2002年新裝修本項目29層(地上29層、地下2層)1000套700平米（兩個）成品房

價格配套服務標間（面積）套間（面積）商務中心洗衣房停車場餐廳其它凱萊商務酒店170元/天30平方米380元/天50平方米自設200平米地下可停20臺車,多用于冬季大車40元/天小車20元/天合并到花園酒店內美容美發(fā)江灣會館180元/天、220元/天380元/天60平米自設無沒有單獨劃分的停車位中餐無曼哈頓商務酒店130元/天27平米150元/天50平米自設外包80多個外包車位京、魯、川、粵龍江菜系夜總會、桑拿等林苑賓館160元/天25平米500無/天70平米前臺傳真復印外包門前自設停車位地下一層十幾平米的酒吧\商場勃萊梅客棧150元/天25平米300元/天40平米沒有無沒有停車場，門口及后院有六、七個停車位無咖啡廳、酒吧均在地下一層諾曼蒂酒店160元/天28平米301元/天51平米自設有沒有停車場，門口有六、七個車位中餐游泳館、夜總會等本項目--100元/天47平米外包外包地下600個車位，環(huán)形車道，即停即走中、西餐全方位的商業(yè)配套

設計布局開間徑深走廊層高衛(wèi)生間凱萊商務酒店3-6米5米1.2-1.5米2.3米４米江灣會館3-6米5米1.2米2.6米３.５米曼哈頓商務酒店4米5米1.4米2.6米4平米林苑賓館3-13米6米1.2米2.4米5平米勃萊梅客棧3.5-5米4-8米1.2米2.4米4米諾曼蒂酒店4-6米7-10米1.2-1.5米2.6米4米本項目最小3.6米最小8米1.8米2.95米4.5米凱萊商務酒店店外貌勃萊梅客棧外外貌勃萊梅客棧大大堂林苑賓館大堂堂勃萊梅客棧過過道及走廊勃萊梅客棧客客房對比酒店目標標消費群體酒店“常包””房客人外資、合資企企業(yè)的投資者者、外派人員員或聘請的高級級技術人員。酒店常住房客客人全國其它城市市投資、經商商的人員、國際性企業(yè)有有業(yè)務往來人人員。購買、租賃租賃酒店“散客””來旅游的旅客客、來哈辦事事、開會、探探親訪友等。。近來隨著哈爾爾濱經濟的不不斷速度發(fā)展展，及在國際際上的知名度度不斷提升，，政府招商引引資的政策不不對推出，將將有大批的國國內外企業(yè)來來哈創(chuàng)業(yè)。新貴階層、中中產階級、單單身貴族、投投資者、新婚婚族：當?shù)刂行∑髽I(yè)業(yè)老板、企事事業(yè)單位有較較高收入；外來駐哈、分分公司高收入入者-長期期停留酒店房房價過高，不不劃算；長期期租房，不方方便；合資企業(yè)境外外人士-比如如韓國人、朝朝鮮人、及外外教等外籍人人員。他們有有的連家屬孩孩子都來了，，在中國過外外國式的生活活；在市區(qū)中心工工作的白領階階層一族（或或新婚者）––他們疲于于每天南北的的早出晚歸，，選擇距其較較近的商業(yè)中中心大型社區(qū)區(qū)，以便結束束顛簸生活；；投資置業(yè)一族族-他們看看中了在此購購房的風險小小、回報率高高，即使短期期內不能出手手，可以租給給外來打工等等，待達到預預期房價時，，賣房賺大錢錢。目標消費群體體建議1）進戶大廳廳設商務中心心（含票務中中心）。2）設服務中中心（先進的的中介、家政政、洗衣等））。3）配套餐飲飲服務，如二二樓招商配備備早茶、下午午茶等。4）可提供給給業(yè)主優(yōu)惠卡卡。小結通過與酒店式式公寓對比分分析，本項目目許多優(yōu)勢已已高于酒店式式寓，從市場場來看，三星星及商務酒店店在一定程度度與本項目有有很多相似之之處。所以舉舉例酒店對比比分析，從而而發(fā)現(xiàn)由于哈哈爾濱經濟的的訊速發(fā)展帶帶動酒店式公公寓、寫字樓樓的市場高需需求，在酒店店業(yè)中也給我我們提供一定定的客源，主主要“常住房房”客層是各各業(yè)界駐哈人人員及來哈投投資人員。但但如是公司出出資，公司很很難為員工購購買用于投資資。然而也會會有一些做項項目的人員考考慮長遠發(fā)展展，可控性強強的可先考慮慮本項目，于于此同時各酒酒店都在找尋尋自己長期的的公司人員成成為VIP客客戶，針對本本項目的規(guī)劃劃及定位，完完善市場的需需求，本項目目將很好的迎迎合市場需求求。寫字樓供應現(xiàn)現(xiàn)狀總供應（㎡

）市場分析與發(fā)展趨勢案例在租寫字樓168,600哈市寫字樓市場在租寫字樓供應統(tǒng)計，總供應量為17萬平米，實際市場可供選擇辦公寫字樓保有量在25萬平米左右，與近500萬人口省會城市相比，其寫字樓市場（單從供應數(shù)字來看）是遠遠供不應求的。華驛大廈恒運大廈東方大廈在售寫字樓122,000在售或在建寫字樓項目供應量達到12萬平米，基本為05年開始推出的項目，今年推出量是前5年推出量總和，租賃市場從去年底有明顯下滑跡象，待這批項目交付使用后，市場租賃價格將得到平抑。奧威斯大廈盟科匯未售寫字樓供應333,000目前為止，未售項目有11個，預計開發(fā)量將達到33萬平米，其中大部分在今年下半年開工，明年底或后年交付使用，待這批寫字樓推出市場后，對在售寫字樓將是極大沖擊，對在租寫字樓構成崩盤威脅，寫字樓空置持續(xù)上揚（尤其是功能滯后在租寫字樓）。愛建寫字樓發(fā)展大廈創(chuàng)業(yè)中心用做辦公用途其它物業(yè)酒店在租寫字樓供應6,800其它類集中一些地段較好（火車站、中央大街附近、大直街、花園街）的酒店也吸納一定數(shù)量長租用戶，基本用途為商務、貿易辦事處和聯(lián)絡站。隨著商務公寓（遠大商務公寓、江南國際公寓、禧年中心）出現(xiàn)，4星級以下酒店長租用戶正逐步分流。新世界曼哈頓酒店公寓44,000哈爾濱去年出現(xiàn)集辦公、住宅、酒店式管理于一體功能之公寓，彌補寫字樓不能居住、酒店不能辦公之空擋，項目雖然位置較佳，但面積小、私密性和自主性較差，內部硬件和軟件配置并不完善，這類物業(yè)市場前景并不被看，對寫字樓市場尚不構成沖擊，主要分流了酒店商務客戶。

遠大商務公寓禧年商務會館恒運家園其它物業(yè)用做辦公其它物業(yè)用做辦公用途基本集中在政府行政事業(yè)單位內部辦公樓富余部分、商服用房、高層裙房、商業(yè)圈內高層住宅這幾類物業(yè)，但這種非專業(yè)寫字樓存在使用不便，形象不佳和對外聯(lián)絡不暢等不利因素，租用此類物業(yè)的公司將隨公司發(fā)展情況而有轉移辦公地點之傾向。九三發(fā)展大廈供應分析從整個寫字樓樓市場現(xiàn)狀來來看，目前寫寫字樓市場的的供應體系是是龐大的，不不僅僅是專業(yè)業(yè)寫字樓，其其他的包括酒酒店及住宅均均有涉足，這這也說明市場場需求還有廣廣闊空間可以以挖掘。從市場分布來來看，哈爾濱濱市的寫字樓樓分布具有很很強的地域性性，較為集中中的分布在以以下三大區(qū)域域，即火車站站-秋林商圈圈內區(qū)域、省省政府區(qū)域、、開發(fā)區(qū)會展展中心區(qū)域。。道里區(qū)一百附附近是哈爾濱濱百年以來的的老商圈，是是哈爾濱最繁繁華地段，可可是卻很少有有專業(yè)寫字樓樓項目，只有有社科大廈（（在租）、財財富中心（未未租）、愛建建寫字樓（未未租）、中俄俄貿易大廈（（在租），多多以酒店內寫寫字間形式出出現(xiàn)，如香格格里拉、曼哈哈頓商務酒店店、匯融大廈廈、天植大酒酒店、永源伊伊春商務酒店店等。隨著區(qū)區(qū)域內商業(yè)、、旅游、金融融等迅速發(fā)展展，所以對高高檔的專業(yè)化化寫字樓的需需求呼之欲出出。寫字間市場目目標消費群體體國際知名企業(yè)業(yè)、大品牌公公司－－對品品牌形象的要要求較高中小型企業(yè)、、本地的私企企－－經濟實實惠被招商引資企企業(yè)－－政府府給予優(yōu)惠ＩＴ業(yè)、服裝裝業(yè)－－環(huán)境境的便利隨著哈爾濱經經濟實力的不不斷增強，大大量國際知名名企業(yè)、品牌牌公司陸續(xù)進進哈，而當寫寫字樓自身良良好的形象以以及優(yōu)質服務務，逐漸形成成了品牌與檔檔次時，這樣樣的寫字樓就就會成為品牌牌公司的首選選。一些中小型企企業(yè)以及當?shù)氐氐乃饺似髽I(yè)業(yè)沒有大企業(yè)業(yè)充足的資金金，對于他們們來說資本積積累遠比硬撐撐門臉重要得得多，所以一一個經濟實惠惠的寫字樓將將會成為他們們的最愛。產業(yè)發(fā)展方針針對區(qū)域入駐駐企業(yè)具有很很大的指引作作用。近年來來市委、市政政府不斷出臺臺了一系列對對外資企業(yè)優(yōu)優(yōu)惠規(guī)定，吸吸引外資在空空間上進行合合理組織和引引導，形成高高新技術產業(yè)業(yè)帶，促進產產業(yè)的協(xié)調發(fā)發(fā)展和全面升升級。毫無疑疑問，高新技技術業(yè)外資企企業(yè)在寫字樓樓市場上也將將會占據(jù)一定定地位。這幾種行業(yè)不不僅分布較為為集中，并且且有大量現(xiàn)貨貨需要隨時調調集、搬運等等，所以對方方便、快捷性性要求較高。。本項目需求定定位建議本項目定定位：國際知知名企業(yè)、大大品牌公司、、中小型企業(yè)業(yè)、本地的私私企以及考慮慮環(huán)境的便利利的公司，重重點放在中小小型成長企業(yè)業(yè)以及周邊商商貿辦事處。。當前許多寫字字樓項目把目目光聚中在那那些國內外大大企業(yè)身上，，而本項目卻卻有效地彌補補了市場的空空白，瞄準準企業(yè)中間力力量，不管是是創(chuàng)新，還是是產品細分，，本項目會滿滿足一個龐大大的需求群體體。租金價格走勢勢對比項目：香香格里拉、保保利大廈、華華驛大廈、奧奧威斯大廈從圖中可以看看出，除奧威威斯大廈在05年開始有有上幅之外，，其余全部呈呈下降趨勢。。分析：02年年以來，哈爾爾濱寫字樓市市場發(fā)展極快快，面對新的的、高檔的現(xiàn)現(xiàn)代化高層建建筑，舊有的的樓盤相對日日趨落后。以上所選均是是哈爾濱市區(qū)區(qū)內中高檔寫寫字樓。寫字樓保利大廈華驛大廈奧威斯發(fā)展大廈禧年中心遠大商務公寓

地段位置交通周圍環(huán)境客群保利大廈中山路93交通便利位于中山路與珠江路交匯處，環(huán)境相對安靜。以華為等中型企業(yè)、辦事處為主華驛大廈松花江街15號在側街上，交通一般位于火車站附近，交通便利但略顯擁擠?；萜铡|軟、ＬＧ等奧威斯發(fā)展大廈紅軍街15號交通十分便利、道里區(qū)中心位于紅軍街與中山路交匯處，毗臨南崗商圈西門子、百勝餐飲、三星等禧年中心紅軍街7號交通便利位于紅軍街與中山路交匯處，毗臨南崗商圈以美容、手機類為主，３０％份額遠大商務公寓建設街101號交通不是很便利，位于建設步行街上位于南崗商圈內，毗鄰松雷、秋林、遠大購物中心主要為服裝類，但無大品牌，如三彩等

規(guī)?？倢訑?shù)總面積大堂面積保利大廈地上18層\6層\3層10000左右400余平米華驛大廈地上30層,地下3層12000平米1200平米奧威斯發(fā)展大廈地上28層,地下2層10098平米350平米禧年中心地上29層，地下一層34800平米無遠大商務公寓地上21層，地下一層8000平米150平米

價格配套服務商務中心洗衣房停車場餐廳其它保利大廈3--3.5元/天M2(含所有物)外包無地下可停20臺車,多用于冬季大車40元/天小車20元/天8-10元/位員工餐廳咖啡吧、書吧華驛大廈2.5--3元/天/M2(含所有物業(yè)能源費用)自設有地下可停22臺車,多用于冬季大車50元/,地上30臺免費車位酒店餐廳,客戶餐廳10元無奧威斯發(fā)展大廈2.5--4元/天/M2(2.5元不含電費)外包無120個車位多個外包車位10元/位員工餐廳夜總會、桑拿等禧年中心1.5-2.元/天/M2(不含物業(yè)能源費用)外包無地上20,地下120個無禧年商務會館遠大商務公寓1-1.5元(不含物業(yè)能源費用)\售價為7000-9000元/米無無無客戶餐廳,大排當形式1-6層為遠大購物中心

設計布局開間徑深走廊層高衛(wèi)生間保利大廈6-25米8米1.2米2.4米公共華驛大廈4-26米7.8-8米1.2米2.4米公共奧威斯發(fā)展大廈4-26米8米2米3.1米公共禧年中心15米左右6-8米1.4米2.9米6米左右遠大商務公寓6-20米6-7米1.5米2.34.5米奧威斯發(fā)展大大廈華驛大廈保利大廈遠大商務公寓寓大堂（1500平平方米）過道（1、8米寬））電梯（共4部客用，，一部貨用））房間內部（４０平方米米）小結結通過以上幾個個案例可以看看出，華驛大大廈代表的是是早期發(fā)展起起來的檔次較較高的寫字樓樓，配套設施施完善，物業(yè)業(yè)服務細致周周到，所以雖雖然目前價格格以及出租率率在同行業(yè)市市場中名列前前位，可是從從其租金價格格走勢來看，，連續(xù)三年只只能保住價格格，站在寫字字樓市場未來來發(fā)展的趨勢勢來看，客觀觀來講應該說說以華驛為代代表的早期寫寫字樓市場正正在消沉。而而奧威斯是于于03年末開開始正式進戶戶的一家集商商場和寫字樓樓相結合的綜綜合性大廈，，其現(xiàn)代化的的辦公環(huán)境及及便利的交通通等等使其在在這兩年內快快速發(fā)展，不不僅價格逐步步提高，并且且達到市內最最高出租率。。由以上所有資資料顯示，目目前開發(fā)區(qū)的的寫字樓市場場短期之內并并不能達到預預期效果，，需要經過一一定時間的培培育期，所以以寫字樓的市市場重心仍然然應該是處于于市中心的高高檔樓盤，正正如奧威斯。。而本項目可可以說與奧威威斯有一定的的相似性，比比如周圍的環(huán)環(huán)境配套，都都處于市中心心，并且我們們的項目要更更優(yōu)于奧威斯斯，因為我們們的項目位于于百年老商圈圈的中心位置置，無論是車車流、人流、、商圈的密集集度及檔次還還是客人的檔檔次都更優(yōu)一一籌。與沈陽市場相相比沈陽市寫字樓樓現(xiàn)有項目主主要分布于三三個區(qū)域，即即太原街商業(yè)業(yè)區(qū)周邊、太太原街-和平平大街之間，，如總統(tǒng)大廈廈等；市府廣廣場周邊沈陽陽財富中心等等；三好街及及青年大街一一帶，如信息息產業(yè)大廈等等。寫字樓市場競競爭比較激烈烈，舊有專業(yè)業(yè)大型寫字樓樓明顯步履為為艱，以信息息產業(yè)大廈為為例，其04年租金在3元/天/M左右，而目目前價格大約約在1.5-2.5之間間,出租率也也由80%下下降至６０%左右。近年來，商務務公寓的迅猛猛發(fā)展為寫字字樓市場開辟辟了一個新的的發(fā)展空間，，也正逐步被被企業(yè)所接受受。它有效地地彌補了市場場的空白，瞄瞄準了企業(yè)中中間力量，不不管是創(chuàng)新，，還是產品細細分，商務公公寓滿足了一一個龐大的需需求群體，同同時也正趕上上了沈陽市場場經濟的大好好前景。發(fā)展趨勢主題化、個性性化、配套化化、人性化將是寫字樓市市場的必然發(fā)發(fā)展趨勢。以以租賃和出售售為主要開發(fā)發(fā)目的高檔寫寫字樓項目而而言，必須具具備一定的整整體規(guī)模，這這需要開發(fā)商商具有足夠的的經濟實力，，所以高品質：集商商業(yè)、辦公、、居住、酒店店、會議、文文化娛樂等城市生活空空間三項以上上根據(jù)自身特特點進行合理理組合，進而而在各部分之之間建立一種種互相依存、、互補、互助助的能動關系系，成為現(xiàn)在在辦公環(huán)境的的一種時尚。?！叭绾卧诳涂蛻粑ι仙厦嬖購娨稽c點”成為寫寫字樓市場的的趨勢，所以以本項目可以以說是應市場場所需，未來來前景看好。。推廣建建議集商場場、住住宅、、酒店店于一一體，，可對對業(yè)內內客戶戶進行行一系系列的的優(yōu)惠惠活動動，如如：入入住酒酒店是是否可可以打打折優(yōu)優(yōu)惠等等；經濟型型公寓寓，營營造休休閑辦辦公環(huán)環(huán)境，，靈活活空間間設計計；回報率率較高高，以以1.8元元/天天/M2計算，，回報報率為為6.5%(41平平米以以每米米1萬萬元,共41萬萬元,每年年租金金為27000)。。不計計土地地升值值；盡量完完善配配套服服務，，高檔檔舒適適相結結合；；建議本本項目目在業(yè)業(yè)態(tài)劃劃分使使寫字字間與與公寓寓形成成各自自的獨獨立體體，營營造專專業(yè)化化氛圍圍；在招商商過程程中建建議加加大對對未來來租戶戶的宣宣傳力力度。。酒店及及寫字字樓優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析酒店寫字樓優(yōu)勢1、接待服務項目

行李運送、外幣兌換服務；電話、電傳、電報、圖文傳真服務；打字、復印、秘書、翻譯服務；租車、訂票、醫(yī)務及各種會議接待服務；貴重物品存放服務等。

2、客房服務項目

電話、電視、叫醒服務，洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險柜、擦鞋服務等。

3、餐飲服務項目

中餐、西餐、風味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務等。

4、娛樂服務項目

保齡球、網球、游泳池、健身、美容、美發(fā)、桑拿浴或蒸汽浴、按摩等。

5、商場服務項目

日用品、食品、工藝品、文化用品、服裝、圖書、鮮花等。

6、汽車出租服務項目

旅游汽車出租、商務租車服務等。1、物業(yè)客戶熱線24小時隨時接聽。

2、前臺接待：設在大堂內，接受來電、來訪、問詢。3、各類代辦服務：物業(yè)為您提供各類代辦服務。4、預定叫車接送服務。

5、24小時保安及監(jiān)控服務。

6、公共區(qū)域清潔。

7、會議設施租用。

8、商務中心服務9、會所服務（客戶中心等）。

10、餐飲服務

。劣勢沒有產權，沒有升值空間本項目目優(yōu)劣劣勢及及建議議本項目優(yōu)勢1）占據(jù)絕佳地段，交通便利（唯一性）。2）成品房高標準配置（唯一性）。3）營造休閑辦公環(huán)境，室內配備廚房臥室，注重臥室的私秘性、凹式三七門防噪聲。4）框架剪力墻結構（可隨意調整房間內的布局）。5）迎合當前市場的“柔性辦公”理念，能夠簡單休憩的功能，方便加班。6）超大地下停車場，保證出入暢通（唯一性）。7）商業(yè)配套完善，包括麥凱樂商場，超市、汽車、美容等。成品房帶裝修，帶廚房，設有兩個廚具間（可根據(jù)使用方便隨時調整），自助性強。8）三玻二空式玻璃保暖、隔音防噪（先進的產品，效果較好）9）有先進的通風設施“呼吸窗”（有效的保持室內溫度且空氣暢通）。10）房屋產權，固定資產，可出租有回報。11）進戶智能識別系統(tǒng)．12）租金價格低，競爭力強。劣勢1）軟件服務達不到酒店及寫字樓專業(yè)。2）交通情況復雜，相對喧鬧３）土地成本高，導致售價偏高建議１）進戶大廳設商務中心及票務中心；2）設服務中心（中介、家政、洗衣等）；3）在大堂設信件接收、報紙收發(fā)服務。4）配套餐飲服務，如二樓招商配備早茶、下午茶等；5）可提供給業(yè)主優(yōu)惠卡；6）先招商后銷。謝謝觀觀賞企業(yè)未來來的競爭爭，就是是細節(jié)的的競爭。。好的習慣是一一筆財富，一一旦你擁有它它，你就會受受益終生。養(yǎng)養(yǎng)成"立即行動"的習慣，你的的人生將變得得更有意義。。12月-2212月-22兵隨將轉，無無不可用之才才。作為一個個管理者，你你可以不知道道下屬的短處處，卻不能不不知道下屬的的長處。人生就像一條條河，你趟過過去就沒有了了。人生不是一種種享樂，而是是一樁十分沉沉重的工作。。三流的點子加加一流的執(zhí)行行力，永遠比比一流的點子子加三流的執(zhí)執(zhí)行力更好。。人之所以能，，是相信能。。15:45:0615:45:0615:45大成功靠團隊隊，小成功靠靠個人。成功開始于想想法，但是，，只有這樣的的想法，卻沒沒有付出行動動，還是不可可能成功的。。惟一持久的競競爭優(yōu)勢，也也許就是比你你的競爭對手手學習得更快快的能力。很多人喜歡拖拖延，他們對對手頭的事情情不是做不好好，而是不去去做，這是最最大的惡習。。管理就是把復復雜的問題簡簡單化，混亂亂的事情規(guī)劃劃化。人生偉偉業(yè)的的建立立，不不在能能知，，乃在在能行行。12月月-2215:45:0615:45人類學學會走走路，，也得得學會會摔跤跤，而而且只只有經經過摔摔跤他他才能能學會會走路路。管理階階層的的領導導能力力是刺刺激員員工努努力工工作的的原動動力。。管理首首先是是人為為達到到自己己目的的而進進行的的自覺覺活動動。管理職職能包包括明明確地地說明明目標標及獲獲得實實現(xiàn)所所定目目標必必需的的資源源和努努力。。經理理不不是是只只告告訴訴別別人人怎怎么么干干的的家家伙伙，，而而是是要要激激發(fā)發(fā)隊隊伍伍產產生生一一定定報報負負，，并并朝朝目目標標勇勇往往直直前前。。15:45:0615:45:0615:45獎勵勵什什么么，，就就會會得得到到什什么么。。建立立目目標標是是一一種種平平衡衡：：在在企企業(yè)業(yè)成成果果與與遵遵循循人人們們所所相相信信的的原原則則之之間間的的平平衡衡，，在在企企業(yè)業(yè)當當前前需需要要與與長長遠遠需需要要之之間間的的平平衡衡，，在在期期望望的的結結果果與與可可用用的的資資源源之之間間的的平平衡衡。。懶惰惰象象生生銹銹一一樣樣，，比比操操勞勞更更能能消消耗耗身身體體;經常用的的鑰匙，，總是亮亮閃閃的的。今天應做做的事沒沒有做，，明天再再早也是是耽誤了了。言行一一致是是成功功的開開始。。12月月-2212月月-2215:45:0615:45:06用他，，就要要信任任他；；不信信任他他，就就不要要用他他。賺錢之之道很很多，，但是是找不不到賺賺錢的的種子子，便便成不不了事事業(yè)家家。戀愛，，也就就是說說，我我們不不得不不接觸觸生活活中最最甜蜜蜜的事事情，，不過過我們們必須須不屈屈服于于這些些事物物。2022年年12月31日日3:45下下午午人的一一生，，或多多或少少，總總是難難免有有浮沉沉。不不會永永遠如如旭日日東升升，也也不會會永遠遠痛苦苦潦倒倒。辦企業(yè)業(yè)有如如修塔塔，如如果只只想往往上砌砌磚，，而忘忘記打打牢基基礎，，總有有一天天塔會會倒塌塌。31十十二二月20223:45:06下下午涓滴滴之之水水終終可可磨磨損損大大石石，，不不是是由由于于它它力力量量大大，，而而是是由由于于晝晝夜夜不不舍舍的的滴滴墜墜。。只只有有勤勤奮奮不不懈懈的的努努力力才才能能夠夠獲獲得得那那些些技技巧巧，，因因此此，，我我們們可可以以確確切切地地說說:說:不積積跬跬步步，，無無以以致致千千里里。。十二二月月223:45下下午午不要要把把災災難難當當作作公公關關，，不不然然你你的的員員工工會會制制造造更更多多的的災災難難。。競爭爭對對手手就就像像磨磨刀刀石石一一樣樣，，它它把把我我們們磨磨得得非非常常的的鋒鋒利利，，然然后后我我們們就就手手起起刀刀落落，，把把競競爭爭對對手手給給砍砍掉掉了了。。2022/12/3115:45:06年輕輕人人欠欠缺缺經經驗驗，，但但請請不不要要忘忘記記:年輕輕是是你你最最大大的的本本錢錢。。不不要要怕怕犯犯錯錯，，也也不不要要畏畏懼懼挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)，，你你應應該該堅堅持持到到底底，，在在出出人人頭頭地地的的過過程程中中努努力力再再努努力力。。如果果你你不不能能戰(zhàn)戰(zhàn)勝勝對對手手，，就就加加入入到到他他們們中中間間。。為顧客節(jié)省每每一分錢。3:45:06下午3:45下下午當大家都變得得聰明起來的的時候，我就就甘心做個笨笨人;當大家都盡力力包裝自己的的時候，我就就什么都不穿穿。這是我的的策略，質樸樸示人，真實實有力。輕率和疏疏忽所造造成的禍禍患不相相上下。。有許多多青年人人之所以以失敗，，就是敗敗在做事事輕率這這一點上上。12月-2212月-2215:4515:45:0615:45:06一個有真真正大才才能的人人卻在工工作過程程中感到到最高度度的快樂樂。獲得成功功有兩個個重要的的前題:一是堅決決，二是是忍耐。。在勞力上勞心心，是一切發(fā)發(fā)明之母。事事事在勞力上上勞心，變可可得事物之真真理。2022/12/3115:45:06多數(shù)人總想想著為了賺賺錢做點什什么，所以以賺不到。。賺錢是做做了什么才才賺來了錢錢。12月-222022/12/3115:45:0612月-22謝謝各位?。?、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。15:45:0715:45:0715:4512/31/20223:45:07PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2215:45:0715:45Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。15:45:0715:45:0715:45Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2215:45:0715:45:07December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月20223:45:07下午午15:45:0712月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月223:45下下午午12月月-2215:45December31,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/3115:45:0715:45:0731December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:45:07下下午3:45下下午15:45:0712月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒