多元房地產(chǎn)法律制度魏耀榮原全國常委會法工委咨詢關(guān)鍵詞:建筑物區(qū)分所有權(quán)/物權(quán)法/權(quán)利內(nèi)容提要:本文在世界范圍內(nèi)對多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念和權(quán)利范圍進(jìn)展了比擬研究在此根底上對我國?物權(quán)法?中多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍以及專有局部和共有局部的界定和劃分進(jìn)展了考察認(rèn)為?物權(quán)法?就多元房地產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)涵和覆蓋范圍以及專有局部和共有局部的界定和劃分所作的規(guī)定尚有可進(jìn)一步討之處。我國城居民的住房形式主要是多層建筑物和由多棟多層建筑物組成的住宅區(qū)自然也包括由多棟單獨別墅或聯(lián)排別墅組成的住宅區(qū)以及由別墅和多層建筑物混合組成的住宅區(qū)。、加拿大、的普通法稱此類房地產(chǎn)為多元房地產(chǎn)[1](Multi-unitDevelopmentMUD,亦可稱多單元房地產(chǎn))。法律界還稱之為共有權(quán)益房地產(chǎn)[2](monInterestDevelopment,CID)。為研討相關(guān)的法律制度筆者在本文中采用多元房地產(chǎn)的稱謂。多元房地產(chǎn)的產(chǎn)生和開展歷經(jīng)長遠(yuǎn)在古巴比倫曾見雛形經(jīng)歐洲中世紀(jì)的緩步增長到上世紀(jì)特別是下半葉大多數(shù)的大中城都出現(xiàn)急劇的以致性的開展。由此種新型房地產(chǎn)派生出的財產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)利客體多元化、權(quán)利主體多邊化的新型物權(quán)。由此種新型房地產(chǎn)引發(fā)出的法律關(guān)系是一種復(fù)合型、多層次和多重化的新型法律關(guān)系較早時的普通法和民均鮮有涉及。一種與多元房地產(chǎn)的特征相適應(yīng)的新型法律制度發(fā)軔于1802年法國民的第6條。經(jīng)假設(shè)干代法律人的不懈努力到上世紀(jì)后已在很多較興旺和地區(qū)陸續(xù)面世其形式多為單行成文法或在民中新辟專章。一些先行者的此種法律屢屢修改創(chuàng)新與時俱進(jìn)幾近完備成熟。他們的居民社區(qū)秩序良好理有序人們相處和諧罕有糾紛足顯其法律的必要性和優(yōu)良效果。我國?物權(quán)法?業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一章(第六章)的制訂出臺構(gòu)建了多元房地產(chǎn)法律制度的根本框架對調(diào)整城社區(qū)的多邊法律關(guān)系和保護(hù)城居民的財產(chǎn)權(quán)益已初步顯現(xiàn)其重要的作用和良好的效果。但從公布施行一年多的情況來看此項新的法律制度尚有待進(jìn)一步完善尚有疑難課題未獲尚存模糊地帶有待厘清。2006年國慶節(jié)間筆者曾發(fā)表?建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的討和商榷?一文。兩年來筆者又作了一些進(jìn)一步的比擬研究和實地觀察再趁國慶節(jié)間書就此文。一、多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念和權(quán)利范圍如何使多元房地產(chǎn)物權(quán)的概念與其客體相適應(yīng)、相吻合如何使法律規(guī)定的權(quán)利范圍可以對其權(quán)利客體包容無余和無隙覆蓋?也就是說如何使法定的權(quán)利范圍可以覆蓋多元房地產(chǎn)的三維邊界以內(nèi)的全部建筑物、設(shè)施和土地?通俗地說如何做到使法定的權(quán)利范圍可以橫向到邊縱向朝上到頂往下見底?這是筆者試圖著意討的課題之一。筆者感到?物權(quán)法?此種多元房地產(chǎn)的物權(quán)概念和權(quán)利范圍的規(guī)定尚有可進(jìn)一步斟酌討的余地。第一?物權(quán)法?采用建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念從字面上看這意味著此種物權(quán)的客體只是建筑物未包括地基也未納入住宅區(qū)內(nèi)除建筑物以外的其他共有局部特別是缺失作為房地產(chǎn)根底的土地使用權(quán)顯得名不副實。第二第六章第七十三條和第七十四條又采用了“建筑區(qū)劃〞的概念并規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)除建筑物以外的道路、綠地其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房以及占用道路或者其他場地形成的車位除作一定的排除外均屬于業(yè)主共有。這應(yīng)是以概括和列舉相結(jié)合的作出對權(quán)利范圍的界定從而使業(yè)主的權(quán)利范圍從建筑物擴(kuò)及住宅區(qū)的其他部位但失于概括不全列舉未盡且有模糊而不確定之處可能導(dǎo)致法律適用和法律解釋上的困難。就“建筑區(qū)劃〞一詞而言似乎應(yīng)為與住宅區(qū)橫向范圍相一致的概念但由于缺少定義使其因不具有明晰無誤和不容爭議確實定性而處于模糊狀態(tài)有待厘清。由于土地使用權(quán)未被納入權(quán)利范圍業(yè)主不擁有土地使用權(quán)那就只有將道路、綠地、場所、場地、車位等視為附著物方可規(guī)定為業(yè)主共有這似乎與法理和常理不符。為研究多元房地產(chǎn)法律制度筆者閱讀了、加拿大、魁北克、、和的相關(guān)立法例愿在此作扼要評述以供研究參考。這六個和地區(qū)的相關(guān)法律制度大體上可以分為以下兩種形式：第一共有權(quán)制度或區(qū)分共有權(quán)制度(1)屬于普通法系的、加拿大和采用了根本相似的共有權(quán)制度即將多元房地產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利稱之為共有權(quán)(OwnershipinmonorCo-ownership)權(quán)利主體那么稱為共有權(quán)人(Co-owner)。在這方面沒有聯(lián)邦立法但各州都無一例外地制定了單行成文法稱之為公寓法(CondominiumAct)幾十年來頻繁修改有些州已采用列有消費者保護(hù)一章的被稱為第二代的公寓法。各州的法大同小異但由統(tǒng)一州法會(NCCUSL)制訂提供的1980年?統(tǒng)一公寓法?[3](UniformCondominiumActUCA)1994年?統(tǒng)一共有權(quán)益法?[4](UniformmonInterestOwnershipAct,UCIOA)及2007年?新公寓法?[5](NewCondominiumActNCA),可能更具代表性更能反映其開展。對Condominium一詞的布萊克法律詞典解釋為“與別人的共同所有權(quán)〞[6](Ownershipinmonwithothers)即共有權(quán)。?統(tǒng)一公寓法?[7]在定義一章那么稱“公寓(大廈)是指假設(shè)干局部被賦予單獨所有權(quán)而其余局部被賦予僅由前述局部所有權(quán)人享有的共有權(quán)的房地產(chǎn)(“Condominium〞meansrealestateportionsofwhiaredesignatedforseparateownershipandtheremainderofwhiisdesignatedformonownershipsolelybytheownersofthoseportions)〞。?新公寓法?在其中稱Condominium為“房地產(chǎn)所有權(quán)的分享形式〞(Sharedformofrealestateownership),并稱其目的為制定“一部土地和建筑物分享所有權(quán)的現(xiàn)代法律〞[8](Amodernlawofsharedownershipoflandandbuildings)。?新公寓法?的適用范圍既包括多座公寓大廈(multicondominium)相當(dāng)于我們的住宅區(qū)也包括具有分享福利健身設(shè)施的成排房屋和有門社區(qū)(Rowhousesandgatedmunitywithsharedamenities)有門社區(qū)是在出入口設(shè)置以碼控制的自動開啟大門的社區(qū)。這種成排房屋和有門社區(qū)通常由政公共設(shè)施直接提供水、電、氣、排水、排污、通信等方面的供給和效勞又同時自建自備俱樂部、網(wǎng)球場、泳池、燒烤房、花園、綠地等分享福利健身設(shè)施。從以上可以看出房地產(chǎn)法律的調(diào)整范圍涵蓋多種形式的多元房地產(chǎn)并將土地和建筑物視為多元房地產(chǎn)不可分割的客體在整體上賦予共有權(quán)又進(jìn)一步稱為分享的所有權(quán)似乎共有權(quán)與分享所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別權(quán)利范圍那么覆蓋任何工程的全部土地和建筑物。加拿大(不包括魁北克)和的多元房地產(chǎn)法律制度與大同小異。加拿大各都制訂有與極為相似的公寓法。就多元房地產(chǎn)采用了一個與的Condominium相對應(yīng)的稱謂即Multi–storeyBuilding(多層樓宇)并將四棟以下和五棟以上多層樓宇作了區(qū)分五棟多層樓宇的房地產(chǎn)工程相當(dāng)于我們的住宅區(qū)。按普通法的土地制度土地與房屋作為權(quán)利客體合而為一(大陸法稱為一個物)權(quán)利主體亦合而為一。房地產(chǎn)開發(fā)商從批租獲得的土地屬于租賃權(quán)(Tenancy,租權(quán))多層樓宇業(yè)主的權(quán)利那么為共同租賃權(quán)(Co-tenancy)。但批租土地的限為75年、99年或999年且允許續(xù)故在學(xué)理上和實務(wù)上均認(rèn)為共同租賃權(quán)(Co-tenancy)等于共同所有權(quán)(Co-ownership)多層樓宇業(yè)主均擁有共有權(quán)。他們制訂了調(diào)整多層樓宇法律關(guān)系的多部單行成文法包括適用于五棟以上多層樓宇的特別規(guī)那么。實際上是通過一項特別制度來調(diào)整和此種法律關(guān)系即在業(yè)主(共有權(quán)人)進(jìn)入多層樓宇以前必須由業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)理人共同簽訂一項樓宇公契[9](DeedofMutualCovenants,DMC)作為調(diào)整三方之間和業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的性地政署、律師會和房屋會共同制訂發(fā)布樓宇公契示范文本作為各方遵守的指導(dǎo)性。由于的房地產(chǎn)交易均須由律師代理進(jìn)展甚至交易雙方可由同一律師代理律師會還制訂?樓宇公契草擬指引?以房地產(chǎn)律師的行為。(2)魁北克民多元房地產(chǎn)的法律概念那么具有更強(qiáng)的概括性和更寬的適用范圍稱之為不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)[10](DividedCo-ownershipofImmovables)。他們在物權(quán)編的所有權(quán)特別形式這一局部列有非區(qū)分共有權(quán)和不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)兩章并在010條開宗明義地規(guī)定“共有權(quán)人的所有權(quán)不伴隨財產(chǎn)的實物區(qū)分的稱為非區(qū)分共有權(quán)(UndividedCo-ownership)〞;“共有權(quán)人的所有權(quán)在共有權(quán)人之間按比例地劃分為單元每個單元包含一個在實物上區(qū)分的私人局部(Privateportion)和共同局部(monPortions)中的一個份額此種共有權(quán)稱為區(qū)分共有權(quán)(DividedCo-ownership)。〞然后在038條規(guī)定“不動產(chǎn)所有權(quán)被區(qū)分為由一人或數(shù)人擁有的單元〞那么為不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。由此看出魁北克有其獨特的觀念和做法即對共有不動產(chǎn)中做出實物區(qū)分的局部稱為區(qū)分共有而對不作實物區(qū)分的局部稱為非區(qū)分共有整個共有不動產(chǎn)的所有權(quán)那么稱不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。按魁北克法律的根本原那么所稱不動產(chǎn)自然包括土地和附著物即一宗土地及其全部附著物;作為區(qū)分共有權(quán)客體的不動產(chǎn)應(yīng)為一個物而每個私人局部并非一個的物。有趣的是他們所稱的單元原文為Fraction這個Fraction是分?jǐn)?shù)的同義詞故可解釋為每個共有權(quán)人擁有整個不動產(chǎn)的一個分?jǐn)?shù)這個分?jǐn)?shù)即為每個私人局部的價值同全部私人局部總價值的比例而每個共有權(quán)人在共同局部中的份額亦根據(jù)這個比例推出。這個比例也代表每個共有權(quán)人的表決權(quán)也是共有權(quán)人分擔(dān)費用和分取收益的。第二區(qū)分所有權(quán)制度和在這方面的法律被視為具有典型意義且為我國學(xué)者稱道贊賞和多所借鑒的立法例。他們均采用區(qū)分所有權(quán)的概念但含義有廣狹之別。(1)于1995年制訂并于2006年1月修正公布的?公寓大廈理?為區(qū)分所有權(quán)制度設(shè)立兩個核心條款。其第一條開宗明義地規(guī)定公寓大廈是指“得區(qū)分為數(shù)局部之建筑物及其基地〞[11];區(qū)分所有那么“指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其專有局部并就其共用局部按其應(yīng)有局部有所有權(quán)〞[12]。按此規(guī)定區(qū)分所有權(quán)應(yīng)可理解為由專有局部所有權(quán)和共用局部持份權(quán)組成。同時第九條又規(guī)定“各區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應(yīng)有局部比例對建筑物之共用局部及其基地有使用收益之權(quán)。〞這又說明區(qū)分所有權(quán)人還有基地使用權(quán)。在筆者看來此處之所以只規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人擁有基地使用權(quán)可能是因為公寓大廈開發(fā)者可以是土地所有權(quán)人也可以是地上權(quán)人;假如開發(fā)者為地上權(quán)人那么區(qū)分所有權(quán)人只能按應(yīng)有局部比例享有基地使用權(quán)。而學(xué)者謝在全教授那么認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)人就基地享有的權(quán)利可以稱為準(zhǔn)共有權(quán)。還須特別提到?公寓大廈理?第五十三條規(guī)定“多數(shù)各自使用之建筑物、公寓大廈其共同設(shè)施之使用與理具有整體不可分性之集居地區(qū)者其理及組織準(zhǔn)用本之規(guī)定〞。此處所稱各自使用之建筑物相當(dāng)于我們所稱的別墅公寓大廈相當(dāng)于我們的多層建筑物集居地區(qū)相當(dāng)于我們的住宅小區(qū)?？梢姷?公寓大廈理?確為一部頗為完善的足以適用于不同形式的多元房地產(chǎn)的法律。(2)于1962年制訂的?建筑物區(qū)分所有法?所設(shè)立的多元房地產(chǎn)法律制度幾乎同其他許多和地區(qū)都不一致。該法所設(shè)計的建筑物和住宅區(qū)的區(qū)分所有權(quán)人和所有權(quán)人的權(quán)利(住宅區(qū)別墅業(yè)主被稱為所有權(quán)人而非區(qū)分所有權(quán)人)不是一項單一的權(quán)利而是以區(qū)分所有權(quán)為主干的組合型權(quán)利。通覽?建筑物區(qū)分所有法?以后可以看出所稱區(qū)分所有權(quán)以建筑物的專有局部為客體但區(qū)分所有權(quán)人并非只享有區(qū)分所有權(quán)還同時就建筑物的共用局部享有持份權(quán)就建筑物占地享有占地利用權(quán)而占地利用權(quán)那么可以是所有權(quán)或其他權(quán)利。就住宅區(qū)而言區(qū)分所有權(quán)人和所有權(quán)人還就建筑物以外的共用局部享有持份權(quán)?？磥黼m然的法律并未就包括建筑物和住宅區(qū)在內(nèi)的多元房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利采用單一的法律概念但法律設(shè)定的適用范圍和權(quán)利人的權(quán)利范圍是全面的和完好的對作為權(quán)利客體的不同形式的多元房地產(chǎn)是覆蓋無余的。在對上述六個和地區(qū)的多元房地產(chǎn)法律制度作粗淺的比擬研究并對我國多元房地產(chǎn)現(xiàn)狀作粗淺的考察理解的同時筆者一直在考慮和探究一個問題：就我國的多元房地產(chǎn)創(chuàng)設(shè)的法律制度終究采用何種法律概念為好?筆者在前面略述了兩種形式其區(qū)別主要在于將此種物權(quán)設(shè)定為一個物的一個權(quán)還是設(shè)定為多個物的多個權(quán)。一種是和的形式即多個物、多局部和多個權(quán)的形式。將此種房地產(chǎn)分為建筑物和基地兩個物相應(yīng)地設(shè)定區(qū)分所有權(quán)和基地使用權(quán)區(qū)分所有權(quán)包含建筑物專有局部所有權(quán)和共用局部持份權(quán)基地使用權(quán)那么源于土地所有權(quán)或地上權(quán)的權(quán)能。那么將此種房地產(chǎn)分為三個局部相應(yīng)地設(shè)定互不隸屬的三個權(quán)即以建筑物專有局部為標(biāo)的的區(qū)分所有權(quán)、共用局部持份權(quán)和占地利用權(quán)占地利用權(quán)那么以土地所有權(quán)或其他權(quán)利為權(quán)源。[13]對作為多元房地產(chǎn)另一種形式的集居地區(qū)和住宅區(qū)和均規(guī)定可以準(zhǔn)用或適用就建筑物設(shè)立的條款并設(shè)有住宅區(qū)專章。就的住宅區(qū)而言區(qū)分所有權(quán)人或所有權(quán)人還就建筑物以外的共用局部享有持分權(quán)。值得注意的是和均設(shè)立制止別離處分的專門條款即專有局部不得與共用局部之應(yīng)有份及基地(占地)所有權(quán)(或使用權(quán))之應(yīng)有份相別離而處分從而將幾項權(quán)利加以捆綁而由同一權(quán)利主體即區(qū)分所有權(quán)人行使處分權(quán)似乎亦可稱為一主多權(quán)制度即一個主體享有多項權(quán)利的制度。[14]另一種形式是和魁北克的形式即一個物和一個權(quán)的形式。有其獨特的普通法土地制度和財產(chǎn)法律制度難以與大陸法完全類比但可能是由于在多元房地產(chǎn)的開展方面走了一樣的道路就大陸法和普通法多元房地產(chǎn)法律制度的根本框架而言確有很強(qiáng)的相似性和可比性。將此種房地產(chǎn)統(tǒng)稱為Condominium這是一個含義微妙的詞語有三種解釋。一個解釋是共同所有權(quán)。另一個解釋是“多元房地產(chǎn)的單獨單元〞[15](Asinglereal-estateunitinamulti-unitdevelopment)。第三個解釋那么為房地產(chǎn)的一種形式[16](Condominiummeansrealestateinwhi……)在這個意義上學(xué)者亦稱之為高層建筑物(High-risebuilding)。因此Condominium既是所有權(quán)的一種形式又是共有權(quán)的客體。筆者認(rèn)為將Condominium譯為房地產(chǎn)共有權(quán)可能與原意更為接近。魁北克民就此種多元房地產(chǎn)采用不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)的概念說明其為一種獨特的法律制度。筆者注意到和魁北克的房地產(chǎn)開發(fā)者(Developer)除土地所有權(quán)人以外還可以是其他土地權(quán)利人但這并不阻礙他們稱相關(guān)權(quán)利為房地產(chǎn)共有權(quán)或者不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。的房地產(chǎn)開發(fā)者可以是租賃限為40年以上以致999年的土地租賃權(quán)人(Tenant);那么除房地產(chǎn)以外房地產(chǎn)開發(fā)者均為租賃限為75年、99年以致999年且可續(xù)的土地租賃權(quán)人(批租權(quán)人Tenant);魁北克的房地產(chǎn)開發(fā)者那么可以是權(quán)利剩余限超過50年的地上權(quán)人(Serficiary)或租賃開發(fā)權(quán)人[17](EmphyteuticLessee)。和學(xué)者均解釋稱共同租賃權(quán)(Co-tenancy)等于共同所有權(quán)(Co-ownership)這可能是因為租賃限很長且可續(xù)展的緣故。那么我們通過以上的比擬研究可否得到一些啟迪。在筆者看來魁北克民創(chuàng)設(shè)的不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)確具有包容性強(qiáng)和適用范圍寬的鮮明特點和優(yōu)點且能很好地彰顯多元房地產(chǎn)的共有性質(zhì)和區(qū)分特征確為一種頗具創(chuàng)造性和嚴(yán)性的法律概念。假如我們予以借鑒采用房地產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)的概念未必不是一項適宜的選擇。但是畢竟我們已在?城房地產(chǎn)理法?中將房屋與土地作為兩個物而分別設(shè)立房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)并已通過?物權(quán)法?第六章創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)已為各界人士和廣闊住戶普遍承受和認(rèn)知如今再將包含區(qū)分建筑物的多元房地產(chǎn)視為一個物而作為區(qū)分共有權(quán)的客體另行構(gòu)建多元房地產(chǎn)權(quán)屬構(gòu)造這可能是不現(xiàn)實的難以做到的。為了彌補(bǔ)?物權(quán)法?第六章所設(shè)計和創(chuàng)立的權(quán)屬關(guān)系框架存有的某些缺乏之處筆者建議在將來修改?物權(quán)法?時可參照和的做法將建筑物地基和住宅內(nèi)的土地使用權(quán)納入?yún)^(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利范圍并設(shè)立相應(yīng)的規(guī)那么并增設(shè)適用于住宅區(qū)的一節(jié)或相應(yīng)的條數(shù)。二、專有局部和共有局部的界定和劃分住宅區(qū)和多層建筑物之所以必須劃分為專有局部和共有局部這是由不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律所的。住宅共有局部確實定取決與兩項條件的成就。其一由規(guī)劃設(shè)計部門根據(jù)城規(guī)劃和設(shè)計的要求為使住宅區(qū)具有必要的生活條件和到達(dá)一定的居住對共有局部做出合理安排和劃定。其二共有局部的價款或者建造費用由全體業(yè)主分擔(dān)。共有局部的功能在于它要為專有局部提供依托和支撐要為廣闊業(yè)主提供通行、供水、供電、供氣、供熱、供暖、空調(diào)、排水、通信、通話、電視、網(wǎng)絡(luò)、文化、、體育等諸多方面的效勞。共有局部的缺失或者減損輕那么會造們生活的不便重那么可能使住宅區(qū)運(yùn)行失靈業(yè)主們難以維持正常的生活。此種共有局部應(yīng)由法律予以確認(rèn)使之成為法定共有局部一經(jīng)劃定就不能輕易地和隨意地加以變更。一般而言專有局部可以改為共有局部共有局部那么不得改為專有局部。在共有局部不符需要且確有空余專有局部的情形下經(jīng)業(yè)主同意可以收買一定的專有局部將其改為共有局部。例如為業(yè)主添置一個棋牌室。在共有局部確有充裕以致空置的情形下也可以經(jīng)業(yè)主同意改為專有局部但假如要打破規(guī)劃部門審定的容積率、建筑度和樓距等強(qiáng)迫性指標(biāo)那么須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。筆者從上述六個和地區(qū)的相關(guān)法律看到他們都就多元房地產(chǎn)的專有局部和共有局部的界定和劃分設(shè)立或簡或詳?shù)囊?guī)那么大體上可以歸為兩種形式。一種是和的形式。他們是通過開宗明義地對專有局部和共用局部所下的定義就兩個局部的內(nèi)涵做出概括性規(guī)定同時劃定兩者之間的界限其定義也大同小異。例如的?公寓大廈理?第三條規(guī)定“專有局部：指公寓大廈之一局部具有使用上之性且為區(qū)分所有之標(biāo)的者〞;“共用局部：指公寓大廈專有局部以外之其他局部及不屬專有之附屬建筑物而供共同使用者。〞[18]至于住宅區(qū)的共有局部通過專設(shè)的住宅區(qū)一章予以規(guī)定那么規(guī)定集居地區(qū)可準(zhǔn)用有關(guān)建筑物的規(guī)那么。另一種是、和魁北克的形式。他們既通過專有局部和共用局部的定義作出概括性規(guī)定又以列舉的作出詳盡的詳細(xì)而微的規(guī)定。以為例其?統(tǒng)一公寓法?就單元(Unit)和共同成分(monelements)作出了以下的定義：“單元是指公寓大廈中被劃定為單獨所有或單獨占有的形體局部〞;“共同成分是指公寓大廈中除單元以外的整個其他局部。〞紐約州共同成分的列舉式規(guī)定那么包括以“建筑物所占的土地〞為首項以“所有其他為房地產(chǎn)的保持、維護(hù)和平安所必需的或有益的或通常作為共同使用的局部〞為末項共計45個工程。的樓宇公契示范文本就共同局部列舉了51個工程其中只有會所(Club)一項可另行約定?？笨嗣?44條那么以概括和列舉相結(jié)合的就共同局部(monportion)作了以下規(guī)定：“以下各項被推定為共同局部：土地、庭院、墻外走廊或臺、公園和花園、通道、樓梯和電梯、出入口和大、公共衛(wèi)生間、車庫、儲藏室、地下室、建筑物的地基和主墻、公共裝置和設(shè)備諸如供暖和空調(diào)系統(tǒng)及道和線路等包括其通過私人局部(Privateportions)的局部〞。六個和地區(qū)就專有局部和共有局部設(shè)立的規(guī)那么雖詳簡程度有別但均由于具有很強(qiáng)確實定性而便于解釋和防止歧義共有局部的列舉式規(guī)定使其具有可操作性。比擬之下筆者感到?物權(quán)法?第六章就專有局部和共用局部的界定和劃分所作的規(guī)定尚有缺乏之處和尚須進(jìn)一步完善的地帶。一方面由于對兩個局部均未作定義或定性規(guī)定而顯得欠缺確定性可能帶來法律解釋和適用上某種困難和疑惑。另一方面就專有局部和共有局部的分界所作的規(guī)定存有不甚合理和略顯模糊之處可能給歧義的厘清和和糾紛的解決帶來不便。筆者并就第六章的三處規(guī)定提出一些評析。第一、住宅區(qū)的道路可否劃為城鎮(zhèn)公共道路?物權(quán)法?第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。〞在筆者看來假如住宅區(qū)確需為相鄰不動產(chǎn)提供通行權(quán)可以通過一定的程序在屬于住宅區(qū)不動產(chǎn)的道路上設(shè)定公共地役權(quán)允許公眾驅(qū)車通行至于是否應(yīng)由政理部門為住宅區(qū)承當(dāng)局部造價和支付道路維護(hù)費用可以另當(dāng)別但未必需要劃為城鎮(zhèn)公共道路導(dǎo)致權(quán)利他移。就筆者所知往往需要在一些建筑物內(nèi)設(shè)置地鐵出入口通向碼頭或者架空走廊的通道地政署就在批租土地時在批地條件中設(shè)立公共地役權(quán)(Publiceasement)。筆者曾參加地政署主持召開的部門聯(lián)席會議就曾看到提交會議討的批地條件包括公共地役權(quán)。曾聞某大城打通幾十條住宅區(qū)的公共道路似非明智之舉應(yīng)為法律所不允許。且假如城規(guī)劃確已安排某住宅區(qū)的公共道路應(yīng)可索性將住宅區(qū)一分為二可能更符合以人為本的原那么。當(dāng)然對過去已在住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置的公共道路應(yīng)可不再溯及但未必需要在法律上再開這個口子何況這也是完全可以做到的事。第二、住宅區(qū)的綠地可否劃為專有局部歸于業(yè)主所有?物權(quán)法?第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。〞筆者認(rèn)為目前我國的住宅區(qū)有兩種情形應(yīng)當(dāng)加以區(qū)別。一種是由區(qū)分所有的高層甚至超高層建筑物組成的住宅區(qū)這種住宅區(qū)往往業(yè)主人數(shù)眾多而綠地面積那么非常有限假如按照過去有的開發(fā)商的作法從由全體業(yè)主分擔(dān)價款的共有綠地中切出假設(shè)干小塊作為專有局部歸底層業(yè)主所有會是很不公平的。且各設(shè)隔離標(biāo)志既有礙觀瞻維護(hù)理也不便極易引發(fā)糾紛。另有一種為數(shù)不多的住宅區(qū)由單層或低層建筑物組成每棟建筑物均為單獨所有而非區(qū)分所有即所謂別墅式小區(qū)。這種住宅區(qū)的每棟別墅都形成一個專有局部在每棟別墅的周邊地帶劃出小片綠地作為專有局部歸于別墅業(yè)主所有這應(yīng)是可行的和適宜的。因此筆者建議可通過解釋或在將來修改法律時補(bǔ)充規(guī)定“住宅區(qū)的建筑物不區(qū)分為專有局部的與建筑物相毗連綠地可以約定為業(yè)主所有。〞第三、住宅區(qū)的地下車庫終究應(yīng)為專有局部抑或共有局部?物權(quán)法?第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當(dāng)事人通過、附贈或者出租等方式約定。〞據(jù)筆者所知在其他一些地下車庫是劃為共有局部的。但在我國由于不同城以致同一城的地區(qū)的興旺程度不同住宅區(qū)及相應(yīng)的地下車庫的規(guī)模和檔次有別終究應(yīng)把地下車庫劃為共有局部抑或劃分為專有局部似不可一概而。依筆者拙見在目前住宅區(qū)的業(yè)主組織難以及時地組建和難以有效地自行施行物業(yè)理的情形下將地下車庫劃為共有局部而由業(yè)主自行經(jīng)營理或者委托別人經(jīng)營理似乎難以做到且易產(chǎn)生糾紛。目前在這個問題上發(fā)生的糾紛倒不完全是業(yè)主都要求將車庫歸于共有而是由于有些開發(fā)商已將車庫的建造費用攤?cè)敕績r且已向全體業(yè)主收取卻又將車庫車位另行單獨使業(yè)主們感到受騙受損因此要求將車庫劃歸業(yè)主共有或者向業(yè)主退還價款。因此一般而言地下車庫仍以劃為專有局部為宜。但是也不應(yīng)排除在條件成熟的地方特別是在允許以合作方式建房的情形下經(jīng)規(guī)劃設(shè)計部門合理安排也可以將地下車庫劃定為共有局部。筆者同時認(rèn)為在將地下車庫劃為專有局部的情形下應(yīng)當(dāng)將車庫區(qū)分為車位向業(yè)主而不宜由開發(fā)商保存所有權(quán)并自行經(jīng)營。這是因為在開發(fā)商履行完畢全部房屋買賣合同以后在住宅區(qū)內(nèi)就不應(yīng)再有開發(fā)商的地位即使開發(fā)商保存某些專有局部未予其身份也已轉(zhuǎn)化為業(yè)主。在目前住宅區(qū)的前物業(yè)理由開發(fā)商本身充任或者由開發(fā)商選定的條件下假如開發(fā)商擁有地下車庫的所有權(quán)可能成為業(yè)主更換物業(yè)理的障礙由此引發(fā)糾紛。以上考慮筆者建議通過解釋或在將來修改法律時補(bǔ)充規(guī)定“住宅區(qū)的地下車庫由全體業(yè)主分擔(dān)價款或者建造費用的屬于業(yè)主共有;非由全體業(yè)主分擔(dān)價款或者建造費用的應(yīng)當(dāng)區(qū)分為專有局部以或者其他方式向業(yè)主轉(zhuǎn)讓。〞三、業(yè)主法人組織在成熟的多元房地產(chǎn)法律制度中業(yè)主法人組織具有重要的地位和作用。前面提到的六個和地區(qū)都在其單行法律或民中設(shè)立專門章節(jié)就業(yè)主法人組織的職能、權(quán)利、義務(wù)、議事規(guī)那么、辦事程序等制訂頗為完備的規(guī)那么。羅里達(dá)州立大學(xué)的PeterDunbar教授著書稱共有房地產(chǎn)是指由公寓大廈單元、共同成分和業(yè)主法人組織三個局部構(gòu)成的集合體缺少任何局部均不構(gòu)成共有房地產(chǎn)。[19]他們通常稱業(yè)主法人組織為Homeowners’Association(HOA,亦可稱為住宅所有權(quán)人協(xié)會)這在已是家喻戶曉。開發(fā)商在向第一個購房人交付房屋以前要委托律師草擬一份業(yè)主法人組織的章程經(jīng)主部門審查然后報州務(wù)卿備案。統(tǒng)一州法會擬訂提供的1980年?統(tǒng)一公寓法?和2007年?新公寓法?分別規(guī)定了業(yè)主法人組織的17項權(quán)利和18項權(quán)利根本內(nèi)容無變化筆者摘譯其幾項主要權(quán)利如下：“(1)制訂和修改章程和規(guī)那么;(2)編制和修改有關(guān)收入、支出和儲藏的向業(yè)主(Unitowners)收取共同開支費用;(3)聘用和解聘理人和其他雇員、代理人和承包人;(4)以自身名義并代表自己或業(yè)主就涉及共有房地產(chǎn)事項提起訴訟、辯或參與訴訟或行政程序;(5)訂立合同和承當(dāng)義務(wù);(6)就共有財產(chǎn)的使用、保持、維護(hù)、交換或更新施行理;……〞稱業(yè)主法人組織為業(yè)主立案法團(tuán)(Owners’Incorporation)并制定?多層樓宇(業(yè)主立案法團(tuán))??？笨嗣?39條稱業(yè)主法人組織為辛迪加[20](Syndicate)就筆者所知辛迪加與托拉斯和康采恩一起被稱為資本制度下三種典型的形式。該民就辛迪加的權(quán)利、義務(wù)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、議事規(guī)那么等方面訂立的規(guī)那么達(dá)三十條之多。筆者注意到他們的業(yè)主法人組織制度具有共同特點即共有財產(chǎn)被登記在業(yè)主法人組織名下;共有財產(chǎn)由業(yè)主法人組織自行理或通過訂立委托理合同委托理或理人進(jìn)展理為理共有財產(chǎn)編制向業(yè)主收取費用并開立銀行帳戶;業(yè)主法人組織以自身名義提起訴訟和應(yīng)訴。比擬之下?物權(quán)法?第六章雖然作了業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主會的規(guī)定但未就其在法律上的地位和資格作出定性定位的規(guī)定業(yè)主會不具有法人資格。業(yè)主會不構(gòu)成民事權(quán)利主體不具有民事權(quán)利才能和民事行為才能不具有訴訟權(quán)利。在業(yè)主共有財產(chǎn)遭受進(jìn)犯時業(yè)主會無從利用法律手段不能訴諸法律以致維權(quán)乏力維權(quán)維艱。一些住宅小區(qū)中業(yè)主共有財產(chǎn)屢遭進(jìn)犯業(yè)主權(quán)利得不到維護(hù)糾紛頻發(fā)而又難獲解決。而業(yè)主會之所以不能被賦予法人資格主要原因是不擁有財產(chǎn)無民事責(zé)任才能無力承當(dāng)民事責(zé)任。消除此種法律上的障礙解決此種法律上的難題有待于就多元房地產(chǎn)法律制度進(jìn)展改革?？晒┭芯坑懙耐緩街皇怯煞墒谟铇I(yè)主大會和業(yè)主會對業(yè)主共有財產(chǎn)包括必要時設(shè)立的行使所有權(quán)和理權(quán)使之具有承當(dāng)民事責(zé)任的財產(chǎn)從而獲得法人資格。Abstract:ThispaperdiscussestheconceptofMulti-UnitDevelopmentsandthescopeofpertinentrightsinglobalperspective.Itpointsoutthatthedefinitionofanddistinctionbetweentheindividuallyownedportionsandthemonlyownedportionsinsuhousingdevelopments,asestablishedinthesixthapterofina’sPropertyLaw,havecertaindeficienciesthatrequireimprovement(suasconcerningroads,greenspace,andgarages.)Keys:Condominium,PropertyLaw,HomeownerRights相關(guān)文章：魏耀榮著?建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的