對我國當(dāng)前住房問題和住房價格問題的思考一、當(dāng)前住房問題產(chǎn)生的緣由分析

1.對住房和住房問題的特別性熟悉不足

住房是供居民個人和家庭生活居住的建筑空間或場所，具有空間位置固定、耐久性和異質(zhì)性等物理特性；同時還具有價值量大、使用壽命長、弱流淌性、是生活必需晶等社會經(jīng)濟特性。住房具有消費品和資產(chǎn)的雙重角色，它既是為居民供應(yīng)住房服務(wù)的消費品，也是可以被擁有和交易的重要資產(chǎn)。

對于全體社會成員來說，住房是其基本權(quán)利和社會福利，即使是最低收入家庭，也需要消費住房服務(wù)，屬于生活必需品，這是住房與一般消費品最大的區(qū)分。因此，各國和各地區(qū)的政府，普遍把確保每個居民都有獵取適當(dāng)住房的機會作為其重要承諾。這不僅僅是為了家庭的利益，也是為了確保社會和諧，提高公民健康水平和教育水平，促進城市社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)進展。

在市場經(jīng)濟條件下，住房又具有商品屬性，每個居民都盼望擁有住房資產(chǎn)。美國2022年2季度末的約66萬億美元家庭資產(chǎn)中，住房資產(chǎn)為20萬億美元，是全部家庭資產(chǎn)類型中占比最大的一項。

住房的上述特性使得住房市場是一個高度分散的、與金融市場直接相關(guān)的市場，住房價格的變化趨勢呈現(xiàn)出明顯的周期性。實踐表明，僅僅依靠來自私營部門的住房供應(yīng)，在住房供應(yīng)數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)位和時間，以及住房價格的可支付性等方面，通常難以滿意社會的抱負(fù)目標(biāo)。因此，需要通過政府對住房需求和住房供應(yīng)的干預(yù)，來保證全體居民都有機會獵取適當(dāng)?shù)淖》?，以保證政府關(guān)鍵社會經(jīng)濟目標(biāo)的實現(xiàn)。

2.對人口流淌導(dǎo)致的住房需求特征缺乏熟悉

快速城市化階段的城市人口增加，城市人口在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小城市、中等城市、大城市和特大城市之間梯次向上遷移，以及從經(jīng)濟欠發(fā)達城市和經(jīng)濟較發(fā)達城市、從內(nèi)陸城市向沿海城市的遷移，已經(jīng)成為當(dāng)今我國乃至全球范圍內(nèi)勞動力流淌的基本特征。限于城市政府供應(yīng)公共服務(wù)的力量，任何城市都不行能無限制擴張，城市擴散越來越成為世界范圍內(nèi)城市進展的難題。在市場經(jīng)濟條件下，人為設(shè)置阻礙人口流淌的條件越來越不現(xiàn)實，而住房價格則成為城市制約人口流入的重要經(jīng)濟“門檻”。

目前我國很多城市的住房市場早已不是本市居民的市場。以北京市為例，全國范圍甚至國際范圍的人口流淌，使非本市居民購買住房的比例超過了l／3。由于有力量和條件流淌的人口，其收入和財產(chǎn)狀況往往高于其目標(biāo)城市的平均水平，因此能承受更高的房價，這就在肯定程度上推高了目標(biāo)城市的平均房價。

就類似北京的熱點目標(biāo)城市而言，人為壓低房價、降低人口流淌的門檻可能會導(dǎo)致人口增長失控，給城市政府供應(yīng)公共服務(wù)的力量帶來空前的挑戰(zhàn)，最終甚至導(dǎo)致這些城市的衰落。維持一個較高的房價作為人口流淌的門檻或進入該城市的“門票”是符合城市進展規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的。

與此同時，城市政府必需為當(dāng)?shù)氐褪杖刖用窆?yīng)住房保障，為中低收入居民獵取住房供應(yīng)必要的扶助，使其獲得與城市社會經(jīng)濟進展水平相適應(yīng)的住房服務(wù)。這樣才能保持城市社會經(jīng)濟的長期持續(xù)、和諧進展。

3.市場本身尚不具備匹配住房供求結(jié)構(gòu)的力量

從居民家庭而言，隨著其家庭收入的變化，住房消費通常要經(jīng)受一個先租后買、先小后大、先舊后新的過程。新增住房供應(yīng)所面對的購房對象，也包括首次購房、改善住房和豪華住宅三種。

市場經(jīng)濟條件下，住房消費的這種層次性是由居民個人可支配收入或住房支付力量打算的，住房供應(yīng)的層次性也主要是由需求的層次性打算。然而，在供應(yīng)總量相對不足、新居供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要由開發(fā)商依據(jù)當(dāng)期利益最大化的原則打算的狀況下，大戶型、高價位的豪華住宅和改善型住房，就成為他們開發(fā)建設(shè)的首選目標(biāo)，使首次購房居民的需求難以得到滿意。

原來存量住房供應(yīng)可以彌補新居市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的缺陷，但我國目前的存量住房市場又由于各種緣由尚不發(fā)達；政府或單位供應(yīng)的公共住房(廉租房或經(jīng)濟適用房)也可以緩解新建商品住房市場的結(jié)構(gòu)性沖突，但長期以來廉租房供應(yīng)極其有限，經(jīng)濟適用房供應(yīng)也被很多地方忽視。

4.未準(zhǔn)時實現(xiàn)住房制度改革目標(biāo)向住房政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變

住房政策是政府為改善住房的數(shù)量、質(zhì)量、價格以及全部權(quán)和使用權(quán)而設(shè)計的目標(biāo)、政策工具和詳細(xì)政策措施。對住房政策的一般理解，主要是為全體居民供應(yīng)住房機會的公共住房政策，包括公共住房的供應(yīng)政策、補貼政策、安排政策、金融政策和管理政策等內(nèi)容。而廣義的住房政策還包括對完善住房市場、改進市場效率的訴求。不同國家或地區(qū)的住房政策目標(biāo)，往往與其社會經(jīng)濟進展水平和所處的階段、住房狀況等親密相關(guān)。

目前，我國政府住房政策目標(biāo)相對模糊，尤其是在供應(yīng)公正住房機會方面，尚無詳細(xì)的政策目標(biāo)宣示。有關(guān)住房政策目標(biāo)通常隱含在一系列住房制度改革或市場調(diào)控的政策文件中。使得公共住房政策實際上是在為住房制度改革或政府干預(yù)住房市場服務(wù)，而不是反過來成為住房制度改革和政府干預(yù)住房市場的依據(jù)。

例如，在《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知(國發(fā)[1998]23號)》中，提出了“最低收入家庭租賃由政府或單位供應(yīng)的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”的住房供應(yīng)政策目標(biāo)；在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的看法(國辦發(fā)[2022]37號)》中，提出了通過“加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)”、“規(guī)范進展經(jīng)濟適用住房”和“樂觀進展住房二級市場和房屋租賃市場”來“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”的公共住房政策。這些政策目標(biāo)或措施，均沒有上升到住房政策的高度，因此缺乏系統(tǒng)性、全都性和連貫性。

5.過分強調(diào)住房商品化忽視政府應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任

住房商品化和市場化應(yīng)當(dāng)有一個漸變的過程。二次世界大戰(zhàn)以后，西方國家政府供應(yīng)公共住房的責(zé)任，普遍經(jīng)受了一個隨著社會經(jīng)濟進展水平的提高漸漸弱化的過程。公共住房或公共住房政策，由滿意大部分居民需要(二戰(zhàn)后的初期)到供應(yīng)最低收入家庭住房保障(20世紀(jì)90年月以后)，經(jīng)受了幾十年的進展變化過程。

同時，盡管當(dāng)前很多國家政府重點是供應(yīng)低收入家庭住房保障，但在住房市場價格高企、中低收入居民缺乏足夠支付力量時，依舊保持了通過可支付產(chǎn)權(quán)住宅(類似中國的經(jīng)濟適用房)的供應(yīng)來干預(yù)市場的力量。從我國住房制度演化的過程來看，堅持住房商品化、市場化和社會化改革目標(biāo)無疑是特別正確的，但在向這個目標(biāo)邁進的過程中，政府必需保持足夠的供應(yīng)可支付產(chǎn)權(quán)住宅和可支付租賃住宅的力量，以便對低收入家庭供應(yīng)住房保障，對缺乏支付力量的中低收入家庭供應(yīng)扶助。

東歐國家的住房制度改革，與我國有著類似的經(jīng)受。在表2中所顯示的國家中，當(dāng)年公共住房私有化越徹底的國家，當(dāng)前面臨房價和居民住房支付力量的壓力就越大。至今保持有較高公共出租住宅比例的國家，房價和住房問題的壓力就小得多(見表)。

一、當(dāng)前住房問題產(chǎn)生的緣由分析

1.對住房和住房問題的特別性熟悉不足

住房是供居民個人和家庭生活居住的建筑空間或場所，具有空間位置固定、耐久性和異質(zhì)性等物理特性；同時還具有價值量大、使用壽命長、弱流淌性、是生活必需晶等社會經(jīng)濟特性。住房具有消費品和資產(chǎn)的雙重角色，它既是為居民供應(yīng)住房服務(wù)的消費品，也是可以被擁有和交易的重要資產(chǎn)。

對于全體社會成員來說，住房是其基本權(quán)利和社會福利，即使是最低收入家庭，也需要消費住房服務(wù)，屬于生活必需品，這是住房與一般消費品最大的區(qū)分。因此，各國和各地區(qū)的政府，普遍把確保每個居民都有獵取適當(dāng)住房的機會作為其重要承諾。這不僅僅是為了家庭的利益，也是為了確保社會和諧，提高公民健康水平和教育水平，促進城市社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)進展。

在市場經(jīng)濟條件下，住房又具有商品屬性，每個居民都盼望擁有住房資產(chǎn)。美國2022年2季度末的約66萬億美元家庭資產(chǎn)中，住房資產(chǎn)為20萬億美元，是全部家庭資產(chǎn)類型中占比最大的一項。

住房的上述特性使得住房市場是一個高度分散的、與金融市場直接相關(guān)的市場，住房價格的變化趨勢呈現(xiàn)出明顯的周期性。實踐表明，僅僅依靠來自私營部門的住房供應(yīng)，在住房供應(yīng)數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)位和時間，以及住房價格的可支付性等方面，通常難以滿意社會的抱負(fù)目標(biāo)。因此，需要通過政府對住房需求和住房供應(yīng)的干預(yù)，來保證全體居民都有機會獵取適當(dāng)?shù)淖》?，以保證政府關(guān)鍵社會經(jīng)濟目標(biāo)的實現(xiàn)。

2.對人口流淌導(dǎo)致的住房需求特征缺乏熟悉

快速城市化階段的城市人口增加，城市人口在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小城市、中等城市、大城市和特大城市之間梯次向上遷移，以及從經(jīng)濟欠發(fā)達城市和經(jīng)濟較發(fā)達城市、從內(nèi)陸城市向沿海城市的遷移，已經(jīng)成為當(dāng)今我國乃至全球范圍內(nèi)勞動力流淌的基本特征。限于城市政府供應(yīng)公共服務(wù)的力量，任何城市都不行能無限制擴張，城市擴散越來越成為世界范圍內(nèi)城市進展的難題。在市場經(jīng)濟條件下，人為設(shè)置阻礙人口流淌的條件越來越不現(xiàn)實，而住房價格則成為城市制約人口流入的重要經(jīng)濟“門檻”。

目前我國很多城市的住房市場早已不是本市居民的市場。以北京市為例，全國范圍甚至國際范圍的人口流淌，使非本市居民購買住房的比例超過了l／3。由于有力量和條件流淌的人口，其收入和財產(chǎn)狀況往往高于其目標(biāo)城市的平均水平，因此能承受更高的房價，這就在肯定程度上推高了目標(biāo)城市的平均房價。

就類似北京的熱點目標(biāo)城市而言，人為壓低房價、降低人口流淌的門檻可能會導(dǎo)致人口增長失控，給城市政府供應(yīng)公共服務(wù)的力量帶來空前的挑戰(zhàn)，最終甚至導(dǎo)致這些城市的衰落。維持一個較高的房價作為人口流淌的門檻或進入該城市的“門票”是符合城市進展規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的。

與此同時，城市政府必需為當(dāng)?shù)氐褪杖刖用窆?yīng)住房保障，為中低收入居民獵取住房供應(yīng)必要的扶助，使其獲得與城市社會經(jīng)濟進展水平相適應(yīng)的住房服務(wù)。這樣才能保持城市社會經(jīng)濟的長期持續(xù)、和諧進展。

3.市場本身尚不具備匹配住房供求結(jié)構(gòu)的力量

從居民家庭而言，隨著其家庭收入的變化，住房消費通常要經(jīng)受一個先租后買、先小后大、先舊后新的過程。新增住房供應(yīng)所面對的購房對象，也包括首次購房、改善住房和豪華住宅三種。

市場經(jīng)濟條件下，住房消費的這種層次性是由居民個人可支配收入或住房支付力量打算的，住房供應(yīng)的層次性也主要是由需求的層次性打算。然而，在供應(yīng)總量相對不足、新居供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要由開發(fā)商依據(jù)當(dāng)期利益最大化的原則打算的狀況下，大戶型、高價位的豪華住宅和改善型住房，就成為他們開發(fā)建設(shè)的首選目標(biāo)，使首次購房居民的需求難以得到滿意。

原來存量住房供應(yīng)可以彌補新居市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的缺陷，但我國目前的存量住房市場又由于各種緣由尚不發(fā)達；政府或單位供應(yīng)的公共住房(廉租房或經(jīng)濟適用房)也可以緩解新建商品住房市場的結(jié)構(gòu)性沖突，但長期以來廉租房供應(yīng)極其有限，經(jīng)濟適用房供應(yīng)也被很多地方忽視。

4.未準(zhǔn)時實現(xiàn)住房制度改革目標(biāo)向住房政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變

住房政策是政府為改善住房的數(shù)量、質(zhì)量、價格以及全部權(quán)和使用權(quán)而設(shè)計的目標(biāo)、政策工具和詳細(xì)政策措施。對住房政策的一般理解，主要是為全體居民供應(yīng)住房機會的公共住房政策，包括公共住房的供應(yīng)政策、補貼政策、安排政策、金融政策和管理政策等內(nèi)容。而廣義的住房政策還包括對完善住房市場、改進市場效率的訴求。不同國家或地區(qū)的住房政策目標(biāo)，往往與其社會經(jīng)濟進展水平和所處的階段、住房狀況等親密相關(guān)。

目前，我國政府住房政策目標(biāo)相對模糊，尤其是在供應(yīng)公正住房機會方面，尚無詳細(xì)的政策目標(biāo)宣示。有關(guān)住房政策目標(biāo)通常隱含在一系列住房制度改革或市場調(diào)控的政策文件中。使得公共住房政策實際上是在為住房制度改革或政府干預(yù)住房市場服務(wù)，而不是反過來成為住房制度改革和政府干預(yù)住房市場的依據(jù)。

例如，在《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知(國發(fā)[1998]23號)》中，提出了“最低收入家庭租賃由政府或單位供應(yīng)的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”的住房供應(yīng)政策目標(biāo)；在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的看法(國辦發(fā)[2022]37號)》中，提出了通過“加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)”、“規(guī)范進展經(jīng)濟適用住房”和“樂觀進展住房二級市場和房屋租賃市場”來“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”的公共住房政策。這些政策目標(biāo)或措施，均沒有上升到住房政策的高度，因此缺乏系統(tǒng)性、全都性和連貫性。

5.過分強調(diào)住房商品化忽視政府應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任

住房商品化和市場化應(yīng)當(dāng)有一個漸變的過程。二次世界大戰(zhàn)以后，西方國家政府供應(yīng)公共住房的責(zé)任，普遍經(jīng)受了一個隨著社會經(jīng)濟進展水平的提高漸漸弱化的過程。公共住房或公共住房政策，由滿意大部分居民需要(二戰(zhàn)后的初期)到供應(yīng)最低收入家庭住房保障(20世紀(jì)90年月以后)，經(jīng)受了幾十年的進展變化過程。

同時，盡管當(dāng)前很多國家政府重點是供應(yīng)低收入家庭住房保障，但在住房市場價格高企、中低收入居民缺乏足夠支付力量時，依舊保持了通過可支付產(chǎn)權(quán)住宅(類似中國的經(jīng)濟適用房)的供應(yīng)來干預(yù)市場的力量。從我國住房制度演化的過程來看，堅持住房商品化、市場化和社會化改革目標(biāo)無疑是特別正確的，但在向這個目標(biāo)邁進的過程中，政府必需保持足夠的供應(yīng)可支付產(chǎn)權(quán)住宅和可支付租賃住宅的力量，以便對低收入家庭供應(yīng)住房保障，對缺乏支付力量的中低收入家庭供應(yīng)扶助。

東歐國家的住房制度改革，與我國有著類似的經(jīng)受。在表2中所顯示的國家中，當(dāng)年公共住房私有化越徹底的國家，當(dāng)前面臨房價和居民住房支付力量的壓力就越大。至今保持有較高公共出租住宅比例的國家，房價和住房問題的壓力就小得多(見表)。

一、當(dāng)前住房問題產(chǎn)生的緣由分析

1.對住房和住房問題的特別性熟悉不足

住房是供居民個人和家庭生活居住的建筑空間或場所，具有空間位置固定、耐久性和異質(zhì)性等物理特性；同時還具有價值量大、使用壽命長、弱流淌性、是生活必需晶等社會經(jīng)濟特性。住房具有消費品和資產(chǎn)的雙重角色，它既是為居民供應(yīng)住房服務(wù)的消費品，也是可以被擁有和交易的重要資產(chǎn)。

對于全體社會成員來說，住房是其基本權(quán)利和社會福利，即使是最低收入家庭，也需要消費住房服務(wù)，屬于生活必需品，這是住房與一般消費品最大的區(qū)分。因此，各國和各地區(qū)的政府，普遍把確保每個居民都有獵取適當(dāng)住房的機會作為其重要承諾。這不僅僅是為了家庭的利益，也是為了確保社會和諧，提高公民健康水平和教育水平，促進城市社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)進展。

在市場經(jīng)濟條件下，住房又具有商品屬性，每個居民都盼望擁有住房資產(chǎn)。美國2022年2季度末的約66萬億美元家庭資產(chǎn)中，住房資產(chǎn)為20萬億美元，是全部家庭資產(chǎn)類型中占比最大的一項。

住房的上述特性使得住房市場是一個高度分散的、與金融市場直接相關(guān)的市場，住房價格的變化趨勢呈現(xiàn)出明顯的周期性。實踐表明，僅僅依靠來自私營部門的住房供應(yīng)，在住房供應(yīng)數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)位和時間，以及住房價格的可支付性等方面，通常難以滿意社會的抱負(fù)目標(biāo)。因此，需要通過政府對住房需求和住房供應(yīng)的干預(yù)，來保證全體居民都有機會獵取適當(dāng)?shù)淖》?，以保證政府關(guān)鍵社會經(jīng)濟目標(biāo)的實現(xiàn)。

2.對人口流淌導(dǎo)致的住房需求特征缺乏熟悉

快速城市化階段的城市人口增加，城市人口在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小城市、中等城市、大城市和特大城市之間梯次向上遷移，以及從經(jīng)濟欠發(fā)達城市和經(jīng)濟較發(fā)達城市、從內(nèi)陸城市向沿海城市的遷移，已經(jīng)成為當(dāng)今我國乃至全球范圍內(nèi)勞動力流淌的基本特征。限于城市政府供應(yīng)公共服務(wù)的力量，任何城市都不行能無限制擴張，城市擴散越來越成為世界范圍內(nèi)城市進展的難題。在市場經(jīng)濟條件下，人為設(shè)置阻礙人口流淌的條件越來越不現(xiàn)實，而住房價格則成為城市制約人口流入的重要經(jīng)濟“門檻”。

目前我國很多城市的住房市場早已不是本市居民的市場。以北京市為例，全國范圍甚至國際范圍的人口流淌，使非本市居民購買住房的比例超過了l／3。由于有力量和條件流淌的人口，其收入和財產(chǎn)狀況往往高于其目標(biāo)城市的平均水平，因此能承受更高的房價，這就在肯定程度上推高了目標(biāo)城市的平均房價。

就類似北京的熱點目標(biāo)城市而言，人為壓低房價、降低人口流淌的門檻可能會導(dǎo)致人口增長失控，給城市政府供應(yīng)公共服務(wù)的力量帶來空前的挑戰(zhàn)，最終甚至導(dǎo)致這些城市的衰落。維持一個較高的房價作為人口流淌的門檻或進入該城市的“門票”是符合城市進展規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的。

與此同時，城市政府必需為當(dāng)?shù)氐褪杖刖用窆?yīng)住房保障，為中低收入居民獵取住房供應(yīng)必要的扶助，使其獲得與城市社會經(jīng)濟進展水平相適應(yīng)的住房服務(wù)。這樣才能保持城市社會經(jīng)濟的長期持續(xù)、和諧進展。

3.市場本身尚不具備匹配住房供求結(jié)構(gòu)的力量

從居民家庭而言，隨著其家庭收入的變化，住房消費通常要經(jīng)受一個先租后買、先小后大、先舊后新的過程。新增住房供應(yīng)所面對的購房對象，也包括首次購房、改善住房和豪華住宅三種。

市場經(jīng)濟條件下，住房消費的這種層次性是由居民個人可支配收入或住房支付力量打算的，住房供應(yīng)的層次性也主要是由需求的層次性打算。然而，在供應(yīng)總量相對不足、新居供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要由開發(fā)商依據(jù)當(dāng)期利益最大化的原則打算的狀況下，大戶型、高價位的豪華住宅和改善型住房，就成為他們開發(fā)建設(shè)的首選目標(biāo)，使首次購房居民的需求難以得到滿意。

原來存量住房供應(yīng)可以彌補新居市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的缺陷，但我國目前的存量住房市場又由于各種緣由尚不發(fā)達；政府或單位供應(yīng)的公共住房(廉租房或經(jīng)濟適用房)也可以緩解新建商品住房市場的結(jié)構(gòu)性沖突，但長期以來廉租房供應(yīng)極其有限，經(jīng)濟適用房供應(yīng)也被很多地方忽視。

4.未準(zhǔn)時實現(xiàn)住房制度改革目標(biāo)向住房政策目標(biāo)轉(zhuǎn)變

住房政策是政府為改善住房的數(shù)量、質(zhì)量、價格以及全部權(quán)和使用權(quán)而設(shè)計的目標(biāo)、政策工具和詳細(xì)政策措施。對住房政策的一般理解，主要是為全體居民供應(yīng)住房機會的公共住房政策，包括公共住房的供應(yīng)政策、補貼政策、安排政策、金融政策和管理政策等內(nèi)容。而廣義的住房政策還包括對完善住房市場、改進市場效率的訴求。不同國家或地區(qū)的住房政策目標(biāo)，往往與其社會經(jīng)濟進展水平和所處的階段、住房狀況等親密相關(guān)。

目前，我國政府住房政策目標(biāo)相對模糊，尤其是在供應(yīng)公正住房機會方面，尚無詳細(xì)的政策目標(biāo)宣示。有關(guān)住房政策目標(biāo)通常隱含在一系列住房制度改革或市場調(diào)控的政策文件中。使得公共住房政策實際上是在為住房制度改革或政府干預(yù)住房市場服務(wù)，而不是反過來成為住房制度改革和政府干預(yù)住房市場的依據(jù)。

例如，在《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知(國發(fā)[1998]23號)》中，提出了“最低收入家庭租賃由政府或單位供應(yīng)的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”的住房供應(yīng)政策目標(biāo)；在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的看法(國辦發(fā)[2022]37號)》中，提出了通過“加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)”、“規(guī)范進展經(jīng)濟適用住房”和“樂觀進展住房二級市場和房屋租賃市場”來“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”的公共住房政策。這些政策目標(biāo)或措施，均沒有上升到住房政策的高度，因此缺乏系統(tǒng)性、全都性和連貫性。

5.過分強調(diào)住房商品化忽視政府應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任

住房商品化和市場化應(yīng)當(dāng)有一個漸變的過程。二次世界大戰(zhàn)以后，西方國家政府供應(yīng)公共住房的責(zé)任，普遍經(jīng)受了一個隨著社會經(jīng)濟進展水平的提高漸漸弱化的過程。公共住房或公共住房政策，由滿意大部分居民需要(二戰(zhàn)后的初期)到供應(yīng)最低收入家庭住房保障(20世紀(jì)90年月以后)，經(jīng)受了幾十年的進展變化過程。

同時，盡管當(dāng)前很多國家政府重點是供應(yīng)低收入家庭住房保障，但在住房市場價格高企、中低收入居民缺乏足夠支付力量時，依舊保持了通過可支付產(chǎn)權(quán)住宅(類似中國的經(jīng)濟適用房)的供應(yīng)來干預(yù)市場的力量。從我國住房制度演化的過程來看，堅持住房商品化、市場化和社會化改革目標(biāo)無疑是特別正確的，但在向這個目標(biāo)邁進的過程中，政府必需保持足夠的供應(yīng)可支付產(chǎn)權(quán)住宅和可支付租賃住宅的力量，以便對低收入家庭供應(yīng)住房保障，對缺乏支付力量的中低收入家庭供應(yīng)扶助。

東歐國家的住房制度改革，與我國有著類似的經(jīng)受。在表2中所顯示的國家中，當(dāng)年公共住房私有化越徹底的國家，當(dāng)前面臨房價和居民住房支付力量的壓力就越大。至今保持有較高公共出租住宅比例的國家，房價和住房問題的壓力就小得多(見表)。

二、解決當(dāng)前住房問題的出路

應(yīng)當(dāng)說，導(dǎo)致住房問題的緣由遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述五個方面。但可以確定的說，上述五個方面至少是導(dǎo)致我國當(dāng)前住房問題的主要緣由。解決住房問題的出路在哪里呢？近期中央政府提出了“增加供應(yīng)，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價格，規(guī)范市場，著力解決低收入家庭住房問題，促進房地產(chǎn)市場健康進展”的思路。應(yīng)當(dāng)說這是近年調(diào)控閱歷的高度總結(jié)，是特別正確的。但還要留意做好以下好幾件事情。

1.摸清家底

自1985年全國第一次城鎮(zhèn)住房普查以來，我國已經(jīng)有22年沒有進行過住房普查了。在這22年中，城市人口、家庭及其住房狀況、城市住房數(shù)量、質(zhì)量和分布等，都發(fā)生了巨大的變化。畢竟我們的城市中，每100個家庭擁有多少套住房(住房空置狀況)、每個居室居住幾口人等最基本的數(shù)據(jù)，沒有一個人能說清晰。在這種狀況下，說“增加供應(yīng)、引導(dǎo)需求”，只能作為緩解當(dāng)前房價壓力的權(quán)宜之計。

首先應(yīng)當(dāng)通過其次次全國城鎮(zhèn)住房普查，清晰把握當(dāng)前居民家庭和住房狀況，結(jié)合政府力量及將來進展，確定公共住房的適用對象和政策掩蓋范圍；其次是制定公開透亮?????的近期和中長期住房建設(shè)方案、尤其是公共住房建設(shè)方案，作為政府的公開承諾公諸于眾；再次是有公開透亮?????的運行規(guī)章，便于社會公眾參加和監(jiān)督：最終就是加大公共住房政策的宣揚力度，讓每個人都能清晰地知道自己是不是公共住房政策的資助對象，如何獵取相應(yīng)的公共住房。此外，摸清城鎮(zhèn)住房家底，也有助于商品住房市場的健康進展。

2.完善制度

1998年國家提出了構(gòu)建新的住房供應(yīng)體系，即“最低收入家庭租賃由政府或單位供應(yīng)的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”，這個目標(biāo)是正確的，應(yīng)當(dāng)堅決不移地落實。當(dāng)前，社會各界對廉租房和商品住房的角色定位已經(jīng)基本趨向全都，有較大爭議的是經(jīng)濟適用房的角色和進退。

從解決中低收入和最低收入家庭住房問題的角度來看，政府通常以供應(yīng)生產(chǎn)者或消費者補貼的方式，讓最低收入家庭進入具有社會保障特征的廉租房體系(可支付租賃住宅)，讓中低收入家庭進入有政府資助的經(jīng)濟適用房(可支付產(chǎn)權(quán)住宅)體系。對于中等收入及其以上家庭，則主要進入市場化的商品住宅體系。這樣就構(gòu)成了一個完整的、相互連接的住房供應(yīng)體系。

經(jīng)濟適用房的重要作用首先在于其構(gòu)成了完整的、相互連接的住房供應(yīng)體系中的重要一環(huán)。第一，基于“有恒產(chǎn)者有恒心”的理念，很多國家政府鼓舞居民擁有自己的住房，以提高居民個人的生活滿足度、心理健康和身體健康水平，提高社會的穩(wěn)定