2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理押題練習(xí)試卷B卷附答案單選題（共100題）1、進(jìn)行可行性研究時(shí)，財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)的前一步驟是（）。A.接受委托B.調(diào)查研究C.方案選擇和優(yōu)化D.編制可行性研究報(bào)告【答案】C2、竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為三個(gè)階段，下列（）是竣工驗(yàn)收的工作程序的第一階段。A.單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收B.分部工程驗(yàn)收C.綜合驗(yàn)收D.單位工程驗(yàn)收【答案】A3、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為（）。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法【答案】B4、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現(xiàn)實(shí)需求D.市場最低需求【答案】A5、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營成本【答案】A6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道，一般而言三種資金的使用順序是（）。A.資本金-借貸資金-預(yù)租售收入B.預(yù)租售收入-資本金-借貸資金C.借貸資金-預(yù)租售收入-資本金D.資本金-預(yù)租售收入-借貸資金【答案】D7、（）是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D8、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個(gè)月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個(gè)月的還款額是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】B9、采用貨幣作為計(jì)量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，是指（）。A.會計(jì)主體B.貨幣計(jì)量C.會計(jì)分期D.持續(xù)經(jīng)營【答案】B10、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿B.當(dāng)短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率C.空置率是指準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長期合約可以減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動，但不能排除通貨膨脹因素對這部分費(fèi)用的影響【答案】B11、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D12、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高【答案】D13、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B14、下列關(guān)于財(cái)務(wù)分析指標(biāo)說法中，不正確的是（）。A.一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明應(yīng)收賬款收回越快B.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)C.銷售毛利率越大，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強(qiáng)D.成本費(fèi)用凈利率越低，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)【答案】D15、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】A16、謝某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應(yīng)為（）㎡。A.44B.48C.54D.64【答案】C17、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價(jià)格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價(jià)格【答案】C18、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B19、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是（）。A.制定物業(yè)策略計(jì)劃B.設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測C.室內(nèi)布局與空間規(guī)劃D.建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃【答案】A20、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00【答案】C21、借貸記賬法以（）作為記賬理論依據(jù)。A.會計(jì)法B.會計(jì)規(guī)則C.會計(jì)規(guī)程D.會計(jì)恒等式【答案】D22、竣工驗(yàn)收時(shí)，（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)D.建設(shè)主管部門【答案】A23、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤B.投資回報(bào)C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬【答案】D24、個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】C25、存量在數(shù)值上的表達(dá)式是（）。A.報(bào)告期存量＝上期存量－報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量B.報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量C.報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量＋報(bào)告期滅失量D.報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量【答案】B26、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機(jī)會研究B.特定項(xiàng)目投資機(jī)會研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究【答案】D27、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型【答案】D28、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D29、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動機(jī)D.購買行為【答案】D30、在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來設(shè)置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫【答案】A31、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率【答案】D32、對房地產(chǎn)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租金和()等方面。A.物業(yè)增值B.管理費(fèi)C.契稅D.機(jī)會成本【答案】A33、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C34、下列說法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2C.在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個(gè)開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%【答案】A35、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離【答案】C36、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應(yīng)該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C37、酸棗仁的藥物組成不包括A.酸棗仁B.貝母C.茯苓D.川芎【答案】B38、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)()時(shí)的折現(xiàn)率。A.大于零B.等于零C.小于零D.無關(guān)系【答案】B39、相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率【答案】B40、在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費(fèi)用時(shí)，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法【答案】A41、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明（）。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比【答案】A42、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是（）。A.Pi＞0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1【答案】C43、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C44、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A45、對于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤通常是物業(yè)（）的一個(gè)百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量【答案】A46、從抵押擔(dān)保的質(zhì)量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產(chǎn)C.經(jīng)濟(jì)適用住宅D.出讓國有土地使用權(quán)【答案】A47、（）對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最大的。A.工業(yè)物業(yè)B.居住物業(yè)C.零售商業(yè)用房D.寫字樓【答案】C48、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)縫隙D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】D49、對商品住房項(xiàng)目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的（）分析。A.需求B.供給C.競爭D.市場占有率【答案】A50、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于（）時(shí)，不計(jì)算借款償還期。A.出租B.自營C.經(jīng)營D.銷售【答案】D51、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對于需求分析中的（）是第一步。A.需求影響因素分析B.吸納率分析C.需求預(yù)測分析D.市場購買者的產(chǎn)品功能需求【答案】A52、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A53、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于（）時(shí)，不計(jì)算借款償還期。A.出租B.自營C.經(jīng)營D.銷售【答案】D54、對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和()在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。A.定資產(chǎn)管理B.變動資產(chǎn)管理C.房地產(chǎn)投資組合管理D.投資管理【答案】C55、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當(dāng)其月營業(yè)額超過()萬元時(shí)，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A56、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房價(jià)格合理性指數(shù)B.量價(jià)彈性C.住房市場指數(shù)D.消費(fèi)者信心指數(shù)【答案】C57、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A58、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】D59、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場相對整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B60、某城市規(guī)劃將一個(gè)污染嚴(yán)重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D61、“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法【答案】B62、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時(shí)，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A63、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟(jì)增長率【答案】B64、在房地產(chǎn)市場的分類中，一級市場是指（）。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權(quán)出讓市場D.土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場【答案】C65、關(guān)于房地產(chǎn)市場，下列說法不正確的是（）。A.房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別B.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動C.雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個(gè)人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為D.房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成【答案】B66、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲和乙實(shí)際支付的利息額之間的關(guān)系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙【答案】B67、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】B68、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】A69、能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇（）。A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機(jī)會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C70、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.吸納率分析B.房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D.投資購買和使用購買的比例分析【答案】B71、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2017年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2018年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項(xiàng)目，2017年末價(jià)值為1000萬元，2018年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大D.無法判斷【答案】B72、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經(jīng)營資金出資額【答案】D73、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預(yù)計(jì)下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A74、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現(xiàn)金匯報(bào)C.市場價(jià)值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹【答案】C75、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券【答案】D76、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D77、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷【答案】B78、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C(jī).稅后利潤D.可分配利潤【答案】A79、臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析的主要差異在于()。A.變動成本的設(shè)置B.平衡點(diǎn)的設(shè)置C.同定成本的設(shè)置D.產(chǎn)銷售量的不同【答案】B80、某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B81、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙【答案】A82、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A83、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B84、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計(jì)單位C.承包商D.監(jiān)理單位【答案】A85、下列目標(biāo)市場選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.市場集中化模式B.選擇專業(yè)化模式C.產(chǎn)品專業(yè)化模式D.市場專業(yè)化模式【答案】B86、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項(xiàng)目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B87、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本為80000萬元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A88、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計(jì)算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR=15%時(shí)，四個(gè)方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A89、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.半個(gè)月B.2個(gè)月C.半年D.2年【答案】D90、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】C91、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的（）。A.不可移動性B.適應(yīng)性C.弱流動性D.相互影響性【答案】C92、市場需求的預(yù)測一般需要從（）類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時(shí)間層次上進(jìn)行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D93、下列現(xiàn)金流計(jì)算的表達(dá)式中，錯(cuò)誤的是（）。A.從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流B.稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流C.當(dāng)凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為正值D.當(dāng)凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為負(fù)值【答案】C94、下列不屬于利率的影響因素的是（）。A.平均利潤率B.借貸資本的供求關(guān)系C.通貨膨脹率和預(yù)期通貨膨脹率D.內(nèi)部收益率【答案】D95、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價(jià)為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C96、某寫字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)【答案】D97、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負(fù)債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實(shí)收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175【答案】B98、下列選項(xiàng)中不可以用于土地儲備資金的是（）。A.土地出讓收入中安排的一部分資金B(yǎng).向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借的貸款C.國有土地收益基金中安排的資金D.經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他財(cái)政資金【答案】B99、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（）。A.投機(jī)需求膨脹B.金融機(jī)構(gòu)過度放貸C.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)D.土地資源的稀缺性【答案】D100、在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析的階段是（）。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策【答案】B多選題（共50題）1、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D.租售收益E.股息【答案】BC2、不屬于房屋開發(fā)費(fèi)的有（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.其他工程費(fèi)D.土地取得費(fèi)用E.開發(fā)期間稅費(fèi)【答案】CD3、基本供水方式可分為（）。A.分質(zhì)供水方式B.直接供水方式C.水泵水箱的供水方式D.分區(qū)分壓供水方式E.設(shè)置水箱的供水方式【答案】BCD4、以下屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行的社會環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC5、物業(yè)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化，具體管理模式包括（）。A.物業(yè)管理B.運(yùn)營管理C.設(shè)施管理D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】ACD6、房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，下列市場類型屬于二級市場的包括（）。A.國有土地使用權(quán)出讓市場B.土地轉(zhuǎn)讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產(chǎn)交易市場E.一手房市場【答案】BC7、下列工程建設(shè)定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有（）。A.施工定額B.預(yù)算定額C.概算定額D.概算指標(biāo)E.投資估算指標(biāo)【答案】BCD8、下列選項(xiàng)中，屬于工業(yè)物業(yè)市場的有（）。A.普通住宅B.公寓市場C.休閑旅游設(shè)施D.倉儲用房市場E.工業(yè)寫字樓【答案】D9、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。A.隨機(jī)型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E.軟弱型競爭者【答案】ABCD10、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【答案】BC11、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實(shí)驗(yàn)法【答案】BCD12、開發(fā)商對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查時(shí)應(yīng)考慮()。A.企業(yè)注冊證明、資金和財(cái)務(wù)狀況B.主要施工經(jīng)歷、投標(biāo)人在施工的承建項(xiàng)目C.技術(shù)力量簡況D.投標(biāo)人的積極性E投標(biāo)人正在施工的承建項(xiàng)目【答案】ABC13、反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)包括()指標(biāo)。A.供給B.需求C.空置量D.市場交易E存量【答案】ABD14、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤C(jī).保險(xiǎn)費(fèi)D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD15、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用包括()。A.人工費(fèi)B.公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)C.綠地管理費(fèi)D.抵押貸款還本付息額E清潔衛(wèi)生費(fèi)【答案】ABC16、關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過度開發(fā)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系失衡B.房地產(chǎn)泡沫反映市場價(jià)格和價(jià)值背離C.過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性D.房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)E.房地產(chǎn)市場上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過度開發(fā)【答案】ABD17、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。A.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)B.融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)C.壞賬損失D.外匯匯兌凈損失E.企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用【答案】ABD18、按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。A.權(quán)益型B.債務(wù)型C.混合型D.綜合型E.抵押型【答案】AC19、按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括（）決策。A.業(yè)務(wù)型B.風(fēng)險(xiǎn)型C.確定型D.群體型E.不確定型【答案】BC20、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計(jì)算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括（）。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準(zhǔn)備金D.運(yùn)營費(fèi)用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD21、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有（）。A.備選方案差異原則B.備選方案獨(dú)立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則【答案】ACD22、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E.權(quán)益融資主要來源于個(gè)人投資者【答案】BCD23、在工業(yè)建筑設(shè)計(jì)中，工藝設(shè)計(jì)的評價(jià)指標(biāo)包括（）。A.凈現(xiàn)值B.凈年值C.建筑毛密度D.投資回收期E.內(nèi)部收益率【答案】ABD24、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。A.聯(lián)合代理B.買方代理C.獨(dú)家代理D.賣方代理E.雙重代理【答案】BD25、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】ABCD26、在市場趨勢分析中，時(shí)間序列分析法可進(jìn)一步分為（）。A.指數(shù)平滑法B.簡單平均法C.移動平均法D.加權(quán)移動平均法E.市場因子推演法【答案】ABCD27、投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.政策性風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】CD28、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式【答案】BC29、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括()。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD30、以下屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行的社會環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC31、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。有效的市場調(diào)查應(yīng)具備的特點(diǎn)包括（）。A.方法科學(xué)B.調(diào)查方法專一性C.創(chuàng)造性D.合理的信息價(jià)值和成本比率E.政策性【答案】ACD32、衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)有（），A.房價(jià)收入比B.租金售價(jià)比C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比D.房地產(chǎn)供求比E.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之比【答案】ABC33、企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備（）。A.可衡量性B.可實(shí)現(xiàn)性C.可整合性D.可盈利性E.可區(qū)分性【答案】ABD34、經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類參數(shù)包括（）。A.開發(fā)期B.開發(fā)經(jīng)營期C.建設(shè)期D.出租率E.出租經(jīng)營期的起始點(diǎn)【答案】ABC35、下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有（）。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資【答案】CD36、關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場信息不充分是房地產(chǎn)市場周期循環(huán)存在的主要原因之一B.傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性C.合理空置率可作為房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)D.在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，市場空置率高于合理空置率E.房地產(chǎn)市場租金的下滑始于房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段【答案】ABC37、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD38、下列投資中屬于金融投資的有（）。A.股票B.保險(xiǎn)C.彩票投資D.貨幣市場的存款E.流動資產(chǎn)投資【答案】ABCD39、土地出讓價(jià)款的數(shù)額是由（）等多方面因素決定的。A.所在城市B.地區(qū)C.地段D.土地用途E.土地轉(zhuǎn)化率【答案】ABCD40、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括()。A.房屋銷售價(jià)格指數(shù)B.房屋租賃價(jià)格指數(shù)C.房屋抵押價(jià)格指數(shù)D.房屋消費(fèi)價(jià)格指數(shù)E土地交易價(jià)格指數(shù)【答案】B41、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有()。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評價(jià)方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD42、在可行性研究報(bào)告中，項(xiàng)目概況部分應(yīng)著重介紹（）。A.項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)B.項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)C.項(xiàng)目建成后的服務(wù)對象D.項(xiàng)目背景E.項(xiàng)目所處的地理環(huán)境【答案】ABC43、以下有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)常用方法的說法正確的有（）。A.調(diào)查和專家打分法主要適用于項(xiàng)目決策前期B.解析法與調(diào)查和專家打分法是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種主要方法C.蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法D.當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個(gè)變動因素，每個(gè)因素又有多種甚至無限多種取值時(shí)，就需要采用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析E.解析方法需要德爾菲法作為基礎(chǔ)【答案】ACD44、下列投資形式中屬于房地產(chǎn)間接投資的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券C.房地產(chǎn)置業(yè)投資D.購買住房抵押支持證券E.購買房地產(chǎn)投資信托基金【答案】BD45、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預(yù)期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD46、商標(biāo)權(quán)保護(hù)的對象是指（12）。A.商品B.商標(biāo)C.己使用商標(biāo)D.注冊商標(biāo)【答案】D47、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D48、某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)出讓方式取得了一宗毛地的使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。A.配電房B.商業(yè)房地產(chǎn)C.水塔D.住宅【答案】ABD49、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有（）。A.民營企業(yè)資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目B.國有資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目C.國有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目D.民營企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目E.全部使用民營企業(yè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目【答案】BC50、在房地產(chǎn)市場自然周期進(jìn)入第四階段時(shí)，下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長B.需求高增長C.租金增長率開始下滑D.租金增長率開始上漲E.需求低增長或負(fù)增長【答案】AC大題（共20題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮咳?、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；四、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮课?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮苛⒐纼r(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮科摺⒈敬喂纼r(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮堪恕辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】九、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十一、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價(jià)對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。【答案】一十二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)