2023/1/27天香心苑商業(yè)分割建議2023/1/27目錄一、區(qū)域發(fā)展分析二、競爭市場研究三、商業(yè)定位建議四、產品分割建議2023/1/27一、區(qū)域發(fā)展分析2023/1/27一、區(qū)位西安市浐灞河綜合治理開發(fā)建設管理委員會成立于2004年9月。成立5年多來，在西安市委、市政府的正確領導下，在社會各界的關心支持下，全面落實科學發(fā)展觀，科學統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，堅持實施“生態(tài)優(yōu)先、規(guī)劃立區(qū)”、“基礎設施先行、重大項目帶動”的發(fā)展戰(zhàn)略，新區(qū)建設工作實現(xiàn)了高點起步，進展迅速，亮點紛呈。2023/1/27二、歷史歷史上浐灞河水流充盈，兩岸風光宜人，交通便捷，又鄰近大明宮和興慶宮，利于政事活動，成為風水寶地。“灞上煙柳長堤，關中風情廣運”。因此，皇親國戚、達官貴人慕名而來，爭相在此興建別墅，諸如唐太平公主、長樂公主、安樂公主、薛王、寧王、駙馬崔惠童等名流貴族都把別墅建在了這里。浐灞河既是自然的河流，更是文化的河流。從半坡先民到灞柳風雪，文化傳承不斷，唐代更有“浐灞之間，三輔勝地”之說。2023/1/27三、地域浐灞生態(tài)區(qū)地處關中平原腹地。區(qū)內地勢東南高，西北低，形成多級階地，地形相對平坦開闊。生態(tài)區(qū)東南部的白鹿塬、銅人塬，以及西南部的龍首塬、少陵塬、杜陵塬對整個生態(tài)區(qū)形成半圍合態(tài)勢。西北為浐灞河河谷和渭河沖積平原。浐河、灞河在本區(qū)內交匯，向北注入渭河，該區(qū)亦是西安市重要水源地。其中，浐河流經本區(qū)的河段長度約為16公里，灞河流經本區(qū)的河段長度約為21公里。

浐灞生態(tài)區(qū)氣候屬暖溫帶半濕潤大陸性氣候區(qū)，四季冷暖干濕分明，冬夏溫差大。區(qū)內年均氣溫13.4℃,極端最低氣溫為-20.6℃，極端最高氣溫45.2℃。多年平均風速為2.2米／秒，多東北向。無霜期20天，最大凍土深45厘米。多年平均降水量570.5毫米，最大降水為903.2毫米(1983年)，最小降水量312.2毫米(1995年)。年內降水主要集中在7、8、9、10四個月。該區(qū)多年平均日間蒸發(fā)量為904.7毫米。年日照時數為1983－2267小時，太陽總輻射量為111.4千卡/平方厘米。地震烈度為8度。

2023/1/27四、城市

煥然一新打造宜居新城

昨天，這里是西安城市東北部一片待開發(fā)“保留地”；今天，這里成為新一輪城市擴張的發(fā)展高地。

2009年浐灞生態(tài)區(qū)大力增強基礎設施配套能力，提升區(qū)域城市化水平，完成在建道路15公里，管線51.7公里，城市廣場2個，完成浐河河道治理約2.1公里。

2023/1/27整個生態(tài)區(qū)區(qū)域呈“一心三翼”的布局。

?一心：以浐灞三角洲、廣運潭生態(tài)景區(qū)為主的浐灞核心區(qū)域。該區(qū)內以休閑度假旅游、國際會議會展、高級商務辦公、省市級行政管理、高品質多層次濱水居住等功能為主。

?北翼：為繞城高速路以北至灞河入渭口的灞河下游段。該區(qū)以高等教育、旅游度假和生態(tài)濕地等功能為主。

?南翼：為隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交的浐河段。該區(qū)以高品質居住和生態(tài)綠地等功能為主。

?東南翼：為隴海鐵路至西康鐵路的灞河段。該區(qū)以科技產業(yè)園和生態(tài)居住區(qū)等功能為主。

五、區(qū)域規(guī)劃2023/1/27六、區(qū)域交通生態(tài)區(qū)城市道路按功能可分為：交通性通路、生活性道路和游覽性線路。交通性道路，包括快速路（東二環(huán)、東三環(huán)、北二環(huán)），主干路（鳳城三路、華清路、長樂路、涇未路等），次干路（北程路、新寺路、香西路、學府路、北效路等）。車流量大帶來的噪聲和廢氣污染是其附屬綠地和兩側防護綠地所要解決的首要對象。通過合理滿足交通需求，突出生態(tài)特色的道路斷面設計和科學合理的植物種類選擇，實現(xiàn)降低污染的效果。生活性道路和景觀游覽性線路，更多體現(xiàn)出對市民和游客的安全性，附屬綠地按高標準規(guī)劃建設。2023/1/27七、商業(yè)項目位于西安浐灞生態(tài)區(qū)浐灞半島核心區(qū)——浐灞金融商務區(qū)，東臨灞河，與2011年西安世園博覽會生態(tài)景觀隔河相望；項目占地面積60畝，由兩棟150米超高層寫字樓組成，總建筑面積25萬平方米，總投資12.8億元人民幣；區(qū)域政務中心、文化中心和投資服務中心的北片區(qū)；包括商業(yè)、娛樂、休閑、金融博覽、公寓和住宅等配套設施的東片區(qū)；包括金融機構數據中心、清算中心、資金結算中心、銀行卡中心、呼叫中心、培訓中心、災備中心，金融外包服務和金融培訓服務基地的西片區(qū)。

2023/1/6項目位位于浐浐灞大大道以以南、、浐河河東路路以東東、環(huán)環(huán)五路路以西西、二二環(huán)沿沿線以以北，，總占占地面面積81畝，總總投資資2億元人人民幣幣；主主要建建設集集購物物、休休閑、、娛樂樂、快快餐于于一體體的“商業(yè)公公園”，地下下空間間為停停車庫庫，地地上空空間為為可根根據需需要靈靈活劃劃分的的商業(yè)業(yè)；整整個項項目的的建筑筑風格格將體體現(xiàn)人人文化化、商商業(yè)化化和國國際化化的商商業(yè)格格調。。2023/1/6二、周周邊競競爭市市場研研究2023/1/6Part1：周周邊競競品華華遠遠-海海藍城城華遠··海藍藍城商商業(yè)部部分基基本全全部售售罄，，只剩剩下剩剩余3套，，主要要商業(yè)業(yè)位于于玄武武西路路，銷銷售價價格在在15000-20000之之間，，商鋪鋪在年年初就就開始始銷售售，因因為商商鋪數數量不不多價價格又又低，，所以以主要要是內內部消消化。。2023/1/6◎臨街街商鋪鋪分為為上下下2層層，單單層層層高3.2米-3.5米米。◎面積區(qū)區(qū)間：：60-200㎡，，開間間進深深不詳詳?！?0㎡㎡的為為獨立立一層層，銷銷售價價格15000元-23000元元/㎡㎡◎200㎡的的為一托二二層。銷售售價格20000元元/㎡左右右◎商鋪具有有獨立上下下水，沒有有天然氣，，不能做餐餐飲行業(yè)Part1：周邊競競品華遠遠-海藍城城2023/1/6Part1：周邊競競品浐灞灞1號浐灞一號商商鋪目前尚尚未有分割割，具體情情況不明商業(yè)區(qū)間：：50平米米-145平米，尚尚未銷售，，價格不明明金泰商鋪均均為住宅底底商，為剪剪力墻設計計面積區(qū)間間較小。商鋪具有獨獨立上下水水，沒有天天然氣，因因此不能做做餐飲行業(yè)業(yè)。2023/1/6Part1：周周邊競品品-東方方羅馬花花園東方羅馬馬花園，，沿街底底層商鋪鋪，6000戶戶的大型型社區(qū)，，設有兩兩層高裙裙樓，一一層臨街街商鋪，，兩層會會所，除除餐飲酒酒樓不可可經營外外。2023/1/6Part1：周周邊競品品-東方方羅馬花花園◎臨街商商鋪分為為上下2層，單單層層高高3米-3.2米?！蛎娣e區(qū)間間：40-80㎡，開開間進深深不詳。?！?0㎡的的為獨立立一層，，銷售價價格一層層38000元元/㎡◎200㎡㎡的為一一托二層層。銷售售價格二二層20000元/㎡㎡左右◎商鋪具具有獨立立上下水水，沒有有天然氣氣，不能能做餐飲飲行業(yè)◎一層為獨獨立銷售售，現(xiàn)有有商鋪均均已售罄罄2023/1/6Part1：周周邊競品品-海璟璟印象城城在售在售商業(yè)部分分總建面面66069平方米，，柱間距距8米，進深深14米。西臨臨大明宮宮遺址公公園，東東臨浐灞灞生態(tài)區(qū)區(qū)，緊鄰鄰東二環(huán)環(huán)，地鐵鐵3號線未來也將將在周邊設站站。海璟印象象城小區(qū)內有有7萬平米的商業(yè)業(yè)配套和多家家商業(yè)集團戰(zhàn)戰(zhàn)略合作，人人人樂超市等等國際名品街街，購物休閑閑于一體。2023/1/6Part1：：周邊競品-海璟印象城城商業(yè)區(qū)間：75.65㎡㎡、77.05㎡、101.05㎡㎡、168.89㎡、205.63㎡為一層獨立銷銷售、其與為為一托二托三三商業(yè)銷售。。價格區(qū)間：2萬-4萬/平米。商業(yè)目前在售售可做餐飲，，但需客戶自自己安裝排煙煙口，可做餐餐飲。各競品項目數數據匯總表總結項目銷售、招招商策略/租金推算選取三大類比比競爭項目租租金水平進行行推算：《價值實現(xiàn)表》《權重分配表》2023/1/6競品市場總結結目前在建商業(yè)業(yè)規(guī)模較大，，供應充沛。。在建各商業(yè)業(yè)項目以銷售售為主，發(fā)展展商自持比例例較低，近兩兩年是各項目目的集中入市市時期，后期期銷售壓力倍倍增。受城市商業(yè)發(fā)發(fā)展的影響，，整體租金水水平一般，反反應到單價上上，但總價較較高。海璟印象城項項目與本項目目有較多相似似之處，其區(qū)區(qū)位位于核心心商圈，對本本項目將會產產生較大沖擊擊。核心心主主力力店店先先行行，，輔輔助助店店隨隨后后的的原原則則；；零零售售購購物物項項目目優(yōu)優(yōu)先先，，輔輔助助項項目目配配套套的的原原則則；；放放水水養(yǎng)養(yǎng)魚魚的的原原則則；；先先做做人人氣氣，，再再做做生生意意的的原原則則。。2023/1/6三、、商商業(yè)業(yè)定定位位建建議議業(yè)態(tài)態(tài)布布局局及及平平面面分分割割建建議議東順順·天香香心心苑苑項項目目底底商商總總共共兩兩層層，，在在鋪鋪位位分分割割時時考考慮慮樓樓體體自自身身條條件件，，商商業(yè)業(yè)的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，物物業(yè)業(yè)形形式式，，周周邊邊商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境等等因因素素，，對對鋪鋪位位進進行行劃劃分分。。具體體劃劃分分方方式式如如下下：：商業(yè)業(yè)劃劃分分原原則則2023/1/6老城城區(qū)區(qū)核核心心地地段段，，但但發(fā)發(fā)展展空空間間具具有有潛潛核心心商商圈圈與與東東部部工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)交交匯匯處處大型型商商務務中中心心覆覆蓋蓋地地區(qū)區(qū)定位位為為區(qū)區(qū)域域小小型型商商業(yè)業(yè)。。底商商規(guī)規(guī)劃劃及及定定位位尚尚未未定定案案；；務必必整整合合開開發(fā)發(fā)商商及及地地段段優(yōu)優(yōu)勢勢資資源源項目目功功能能定定位位▌建議議本本項項目目主主打打生生活活類類零零售售及及餐餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，輔輔助助以以部部分分休休閑閑及及康康樂樂設設施施。。▌本項項目目商商業(yè)業(yè)定定位位應應立立足足于于彌彌補補區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)空空白白點點，，以以生生活活類類商商業(yè)業(yè)配配套套定定位位滿滿足足區(qū)區(qū)域域消消費費者者實實際際需需求求。。2023/1/6１、、項項目目定定位位規(guī)模模定定位位：：13249平平米米沿沿街街商商業(yè)業(yè)體體市場場形形象象定定位位：：收收購購世世界界繁繁華華，，永永恒恒傳傳承承精精品品發(fā)展展定定位位：：區(qū)區(qū)域域小小型型商商業(yè)業(yè)中中心心客層層定定位位：：全全客客層層消消費費，，突突出出家家庭庭消消費費。。檔次次定定位位：：以以中中檔檔大大眾眾消消費費為為主主，，高高檔檔消消費費比比例例為為10%左右。。功能定定位：：美容容美發(fā)發(fā)，服服飾鞋鞋包，，休閑閑娛樂樂，百百貨超超市，，生活活服務務，電電子通通訊，，醫(yī)藥藥保健健，家家居建建材，，教育育培訓訓等為為一體體的商商業(yè)旺旺鋪。。2023/1/6業(yè)態(tài)布布局中中商戶戶選擇擇的原原則：：有能夠夠在商商業(yè)新新區(qū)進進行運運營的的能力力符合家家庭主主題購購物中中心概概念的的商家家滿足基基本生生活需需求業(yè)業(yè)態(tài)消費目目的性性較強強的業(yè)業(yè)態(tài)在其自自身行行業(yè)內內有相相當知知名度度具有帶帶動示示范作作用的的商家家2023/1/62、樓樓層定定位建建議樓層業(yè)業(yè)種分分布1F：便利利店、、社區(qū)區(qū)型超超市、、洗衣衣店、、化妝妝品專專賣、、中型型專業(yè)業(yè)店(如電器器)、數碼碼體驗驗區(qū)、、金融融服務務區(qū)，，女性性休閑閑（美美容院院）、、診所所醫(yī)療療、汽汽車美美容等等2F：家居居生活活館、、影樓樓、健健身、、電玩玩、KTV、特色色餐飲飲、商商務特特色休休閑餐餐飲、、足浴浴、網網吧等等項目地地塊SWOT分析處于區(qū)區(qū)域核核心商商圈綜合配配套豐豐富城市展展示面面好；；未來區(qū)區(qū)域交交通便便利地塊狹狹窄，，規(guī)劃劃路尚尚未修修通交交通組組織難難度大大；礦山路路形象象差，，環(huán)境境嘈雜雜；玄武西西路路路面狹狹窄，，行車車停車車不便便優(yōu)勢劣勢項目地地塊SWOT分析區(qū)域核核心商商圈缺缺乏200㎡-500㎡㎡商鋪；；特色餐餐飲接接待存存在發(fā)發(fā)展機機會地塊位位于區(qū)區(qū)域核核心商商圈中中心，，競爭爭激烈烈；浐灞一一號商商鋪體體量大大，易易受到到影響響機會威脅一個城城市核核心商商圈的的綜合合配套套項目目美食街街商圈圈可以以彌補補礦山山路附附近其其他商商業(yè)的的缺憾憾，區(qū)區(qū)域附附近同同時也也缺乏乏與其其緊密密結合合的綜綜合性性服務務配套套項目目，區(qū)區(qū)域功功能尚尚有缺缺憾，，本案案可以以擔當當起完完善片片區(qū)功功能的的責任任。項目功能界界定定位原則定位原則之之一：不擠擠公交車，，補缺不插插隊定位原則之之二：把雞雞蛋放在幾幾個籃子里里規(guī)避激烈的的正面競爭爭，尋找市市場空白點點。在競爭爭激烈的商商圈，商業(yè)業(yè)零售，服服務經營已已出現(xiàn)緊張張跡象，發(fā)發(fā)展空間受受限制，應應該予以規(guī)規(guī)避。作為商業(yè)體體量達到13249㎡的項目，應應該豐富項項目產品線線，滿足區(qū)區(qū)域綜合配配套要求。。已售商鋪租租金調研項目自身商商業(yè)定位/商業(yè)定位（（以2#樓為例，3、4#同理）樓層屬性界界定：一層層交通核交通核交通核1、建議在在2單元中間做做直通2F的交通核核（開電梯梯），或者者在兩邊開開直通2F交通核2、空調位位移置上人人屋面，不不要破壞商商鋪平面。。項目自身商商業(yè)定位/商業(yè)定位功能區(qū)域劃劃分：一層層金融銀行營業(yè)廳廳醫(yī)藥超市女性美容生活配套社區(qū)診所醫(yī)療社區(qū)便利店汽車美容煙酒社區(qū)水果店1F可以引引入一些生生活零售以以及生活配配套的店鋪鋪。項目自身商商業(yè)定位/商業(yè)定位樓層屬性界界定：二層層500㎡500㎡1、建議2F分割取取消原有1托3的設計,改為2個大大開間，2、空調位位甩樓上不不要占用商商鋪面積。。3、建議為為2F裝天天然氣，管管道可以放放置商鋪樓樓頂。交通核2023/1/6謝謝觀觀賞ThankYouVeryMuch住瑞機構9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。00:51:1300:51:1300:511/6/202312:51:13AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2300:51:1300:51Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:51:1300:51:1300:51Friday,January6,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2300:51:1300:51:13January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。06一月月202312:51:13上上午00:51:131月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:51上上午1月-2300:51January6,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/60:51:1300:51:1306January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。12:51:13上上午午12:51上上午午00:51:131月月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。00:51:1300:51:1300:511/6/202312:51:13AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2300:51:1300:51Jan-2306-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。00:51:1300:51:1300:51Friday,January6,202313、不知香積寺寺，數里入云云峰。。1月-231月-2300:51:1300:51:13January6,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。06一一月月202312:51:13上上午午00:51:131月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月2312:51上上午1月-2300:51January6,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/