2007年深圳市商用物業(yè)市場分析1、近年深圳寫字樓新增供應量2003年以來，隨著福田中心區(qū)逐步進入規(guī)模式開發(fā)，深圳寫字樓發(fā)展進入繁榮時期，五年間新增供應面積約177.54萬平方米。此后，寫字樓開發(fā)重心西移，深圳寫字樓開發(fā)呈下降趨勢。近年深圳寫字樓批準預售面積2、2007年深圳新入市寫字樓項目2007年(截止12月21日)，深圳共有6個寫字樓項目入市，新增預售面積17.8萬平方米，較2006年同比減少51.85%，是近6年來的最低點。行政區(qū)項目名稱片區(qū)辦公福田金運世紀大廈車公廟36853.611華強廣場華強北29988.588富春東方大廈農科42073.1南山陽光華藝大廈南頭13898.366佳嘉豪商務大廈同樂15270.599海岸大廈南山商業(yè)文化中心心區(qū)39904.2333、各區(qū)寫字樓新增供應比重從2007年新入市的寫字樓物業(yè)的分布來看，仍主要集中在福田區(qū)，占全市寫字樓新增供應總量的61.19%，但其比重較往年有較大幅度的下降。2003年～2007年間，福田區(qū)寫字樓新增供應量達到143.33萬平方米，占全市的80.73%，其中2005年比重達到88.19%。此外，福田中心區(qū)經歷幾年的集中放量后進入存量消化階段，2007年沒有新項目取得批準預售，而2005年、2006年福田中心區(qū)寫字樓新增供應量占全市的比重分別為55.15%、54.22%。近年深圳各區(qū)寫字樓新增供應比重從近年各區(qū)寫字樓新增供應走勢看，南山區(qū)雖然總體供應量仍然不大，但是增長迅速，2005年～2007年年同比增幅在35%以上，2007年批準預售面積為6.91萬平方米，占全市新增供應總量的38.81%。從目前在建項目工程進度看，香年廣場、益田假日廣場預計都將在2008年年初入市，供應量約8萬平方米，南山寫字樓開發(fā)有望在2008年繼續(xù)保持較快的增長態(tài)勢。2006年寶安中心區(qū)成交的多宗寫字樓用地項目將在2008年有陸續(xù)上市，其中榮超濱海大廈、龍光世紀大廈辦公用房面積約8.1萬平方米，寶安中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的又一熱點區(qū)域。4、2007年1～11月深圳寫字樓銷售2007年前1～11月，深圳寫字樓二級市場成交面積22.03萬平方米，同比下降38.29%，主要是下半年受到“限外令”以及銀行銀根收緊等政策的影響，投資客比重大幅下降所致。上半年，在新增供應量大幅下降的情況下，成交面積16.52萬平方米，同比降幅僅為2.42%，第三季度，寫字樓市場提前入冬，全季銷售面積僅3.21萬平方米，環(huán)比銳減57.98%，僅為2007年同期22.7%。10月份由于佳嘉豪商務大廈的入市，銷售量有一定回暖，但11月再次跌入谷低，預計第四季度銷售量將與第三季度基本持平。2007年1～11月深圳寫字樓二級市場銷售面積（萬平方米）隨著深圳總部經濟地位的不斷提升，寫字樓市場需求迅速膨脹，2003年～2006年年均增長25.94%，尤其是2006年以來，由于新增供應量的遞減，市場呈供不應求的態(tài)勢。近年深圳寫字樓二級市場年銷售面積（萬平方米）相比市場需求的快速增長，深圳寫字樓價值提升速度更快，2007年1～11月，深圳寫字樓二級市場銷售均價為23604元/平方米，同比增長54.68%，與2004年相比，增幅達到136.11%。近年深圳寫字樓二級市場銷售均價2007年前三季度，深圳寫字樓二級市場銷售均價整體呈增長趨勢，其中第三季度環(huán)比增長31.24%，主要是由于總體成交量較小，且成交物業(yè)主要集中在福田中心區(qū)或者樓層較高所致使。9月份銷售均價達到31770元/平方米，創(chuàng)下歷史新高；10月低價寫字樓（佳嘉豪商務大廈）入市且成交比重較大，造成了銷售均價的結構性下跌；11月總體成交量及佳嘉豪商務大廈成交比重均大幅下降，整體銷售均價回升。2007年1～11月深圳二級市場寫字樓成交價格走勢（元/平方米）5、2007年深圳寫字樓市場特點及發(fā)展趨勢：2007年福田中心區(qū)無新寫字樓項目入市，全市寫字樓新增供應量創(chuàng)近六年最低；寫字樓價值不斷攀升，單月銷售均價創(chuàng)歷史新高；2007年下半年，受宏觀調控政策的影響，寫字樓需求量大幅下跌，單一業(yè)權寫字樓受到市場追捧；寫字樓開發(fā)重心繼續(xù)西移。舊城改造將推動老城區(qū)寫字樓物業(yè)的更新升級（三）2007深圳商業(yè)物業(yè)市場簡析一、深圳商業(yè)物業(yè)供給分析深圳商業(yè)用房新增供給規(guī)模經過多年的增長后在2005年達到一個峰值，此后，隨著房地產開發(fā)重心逐步向特區(qū)外遷移，商業(yè)用房新增供應規(guī)模迅速下跌。根據(jù)深圳市國土資源和房產管理局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計整理得，2007年（截止12月24日）深圳商業(yè)用房批準預售面積44.3萬平方米，同比下降42.74%，新增供應量為近10年來最低。近年深圳商業(yè)用房批準預售面積（萬平方米）與2007年相比，各區(qū)除龍崗、羅湖新增供應有所增加外，福田、南山、鹽田、寶安商業(yè)物業(yè)新增批準預售面積均呈現(xiàn)較大幅度的下降。但是，僅從各區(qū)商業(yè)物業(yè)批準預售面積來看，寶安區(qū)、龍崗區(qū)成為2007年深圳市商業(yè)物業(yè)新增供應面積的集中供應區(qū)，共批準預售商業(yè)物業(yè)面積30.4萬平方米，占2007年新增商業(yè)物業(yè)批準預售面積的68.62%，可以看出，隨著住宅開發(fā)重心不斷向特區(qū)外轉移，商業(yè)開發(fā)也隨之轉移，這是目前商住混合開發(fā)建設的特點決定的，單純的住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)逐步減少。其中，龍崗區(qū)是深圳市新增商業(yè)供給最多的區(qū)域，大量社區(qū)商業(yè)的推出，是該區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應量充足的保證。從供給結構來看，除了少量的商業(yè)為寫字樓底商外，住宅底商的供給面積占總比重高達98.6%。住宅底商供給量占如此大的比重，一方面是受住宅項目開發(fā)過旺的影響，另一方面則是受商住配套觀念深化的影響。2007年深圳各區(qū)商業(yè)物業(yè)批準預售面積（萬平方米）此外，新增商業(yè)項目的平均規(guī)模明顯下降。一方面特區(qū)外商業(yè)房地產市場尚不成熟，社區(qū)商業(yè)的銷售、經營較為困難，加上近年來特區(qū)外商業(yè)物業(yè)空置率有上升勢頭，導致開發(fā)商在設計社區(qū)商業(yè)面積比重時更加謹慎；另一方面特區(qū)內大型購物中心經過2005年、2006年的開發(fā)熱潮后趨于飽和，大規(guī)模的商業(yè)項目日趨減少。統(tǒng)計顯示，2005年深圳170個項目新增商業(yè)用房建筑面積110.68萬平方米，平均每個項目商業(yè)面積為0.62萬平方米；2006年新增商業(yè)用房項目個數(shù)為136個，平均每個項目商業(yè)面積為0.57萬平方米；2007年商業(yè)用房項目個數(shù)跌至98個，項目平均商業(yè)用房面積僅為0.45萬平方米。具體來看，近三年，新增商業(yè)規(guī)模在1萬平方米以上的項目比重分別為17.06%、11.03%、8.16%，而規(guī)模在0.1～0.5萬平方米的項目比重分別為47.06%、51.47%、59.18%。2005年～2007年各項目商業(yè)面積規(guī)模比重二、深圳商業(yè)物業(yè)需求分析隨著商業(yè)用房新增供應量的遞減，近年深圳商業(yè)用房的需求量也逐年下降，商業(yè)用房空置面積穩(wěn)定在60萬平方米以上，但由于新增供應量的降幅要明顯大于需求量的降幅因此新增供需比呈遞減的趨勢。近年深圳商業(yè)用房銷售面積（萬平方米）、新增供需比2007年1～11月，深圳商業(yè)用房銷售面積29.61萬平方米，同比下降29.92%，其中1月份銷售7.63萬平方米，占前11個月成交總量的25.77%；下半年從8月開始，成交量連續(xù)下跌，7～11月總銷售面積為11.34萬平方米，僅占前11個月成交總量的38.3%。究其原因，一方面是受商業(yè)物業(yè)的新增供應持續(xù)減少的影響；另一方面則是自7月后頻出的限外資、稅收調節(jié)、加強商業(yè)性房地產信貸管理等一系列宏觀調控政策加大了投資成本和投資風險，投資者普遍采取觀望的態(tài)度來應對目前的政策風險。2007年1～11月各月商業(yè)用房銷售面積（萬㎡）三、深圳商業(yè)物業(yè)價格分析2007年，受市場炒作及國家宏觀調控的影響，深圳商業(yè)物業(yè)銷售均價波動幅度較大。上半年市場的整體過熱運行推動了商業(yè)物業(yè)銷售價格的連續(xù)快速上漲，尤其是“地鐵物業(yè)”概念的炒作導致特區(qū)外商業(yè)物業(yè)價值透支嚴重；下半年政府加大宏觀調控力度，銷售價