中海**園三期A區(qū)項(xiàng)目合約策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述中海**園項(xiàng)目位于中山市沙溪鎮(zhèn)，項(xiàng)目占地約30萬(wàn)m2，總建筑面積約33萬(wàn)m2，三期總占地約190755m2,總建筑面積223234.04m2，其中三期A區(qū)建筑面積為109410.18m2。三期A區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工日期為2007年06月25日，竣工日期為2008年08月7日，總發(fā)展時(shí)間歷時(shí)402天。二、合約策劃綜述（一）目的為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項(xiàng)目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約分判總體思路本項(xiàng)目擬采用不完全總承包模式。土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外粗裝飾施工，并承擔(dān)現(xiàn)場(chǎng)全面管理及協(xié)調(diào)的責(zé)任。指定分包范圍（見(jiàn)架構(gòu)圖）。甲供材范圍（見(jiàn)架構(gòu)圖）。合同模式：原則上采用施工圖招標(biāo)，總價(jià)包干的模式。特殊項(xiàng)目，如白蟻防治、房地產(chǎn)測(cè)繪、管道煤氣、有線電視等壟斷行業(yè)，采用議標(biāo)的形式直接委托，對(duì)其報(bào)價(jià)進(jìn)行核價(jià)和談判。工程招標(biāo)前，項(xiàng)目部應(yīng)編制現(xiàn)場(chǎng)要求，明確工期、工程范圍；設(shè)計(jì)管理部應(yīng)詳細(xì)明確工料標(biāo)準(zhǔn)，特別是甲指乙供材料，應(yīng)提前確定品牌、規(guī)格，便于投標(biāo)單位的準(zhǔn)確報(bào)價(jià)以及我司的成本控制。工程招標(biāo)前，合約管理部必須組織項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理部、發(fā)展管理部等相關(guān)部門(mén)對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行考察和選擇，考察合格后方可進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。原則上每個(gè)工程必須由三個(gè)以上合格單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。為了控制造價(jià)，分判工程在評(píng)標(biāo)時(shí)會(huì)根據(jù)報(bào)價(jià)情況及實(shí)際需要進(jìn)行二次、三次報(bào)價(jià)以及議價(jià)等程序，原則上是合理低價(jià)中標(biāo)。投標(biāo)單位在回標(biāo)時(shí)，必須按我方要求提交用于該工程的主要材料樣板供我司審核，并需經(jīng)設(shè)計(jì)管理部書(shū)面確認(rèn)。工程定標(biāo)后，所有樣板必須封板并妥善存放于項(xiàng)目部。（三）合約管理架構(gòu)見(jiàn)下頁(yè)圖1：中海**園三期A區(qū)項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖。（四）標(biāo)段劃分根據(jù)三期A區(qū)項(xiàng)目的平面布置圖及物業(yè)特性，為了便于項(xiàng)目部的現(xiàn)場(chǎng)施工管理，同時(shí)考慮售樓展示節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度要求及本工程的資金和勞動(dòng)力投入量，擬將三期A區(qū)項(xiàng)目分為兩個(gè)標(biāo)段，具體標(biāo)段劃分見(jiàn)附件（二）。（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則是以項(xiàng)目發(fā)展總體計(jì)劃及銷售節(jié)點(diǎn)控制為根本控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開(kāi)展之前與設(shè)計(jì)管理部、發(fā)展管理部等部門(mén)進(jìn)行良好的溝通，對(duì)彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開(kāi)展過(guò)程中，要隨實(shí)際項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并要求嚴(yán)格執(zhí)行。一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及時(shí)分析原因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。中山市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司圖1：中海**園三期A區(qū)項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖中山市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合約關(guān)系合約關(guān)系合約關(guān)系合約關(guān)系合約關(guān)系合約關(guān)系場(chǎng)地平整及主干道主排水工程擋土墻工程土建總承包場(chǎng)地平整及主干道主排水工程擋土墻工程土建總承包現(xiàn)場(chǎng)照管現(xiàn)場(chǎng)照管現(xiàn)場(chǎng)照管現(xiàn)場(chǎng)照管現(xiàn)場(chǎng)照管現(xiàn)場(chǎng)照管現(xiàn)場(chǎng)照管現(xiàn)場(chǎng)照管詳勘工程常規(guī)水電文化石議標(biāo)工程甲供物資水電分包土建裝飾分包詳勘工程常規(guī)水電文化石議標(biāo)工程甲供物資水電分包土建裝飾分包樁基礎(chǔ)工程消防工程外墻磚管道煤氣有線電視樁基礎(chǔ)工程消防工程外墻磚管道煤氣有線電視欄桿工程鋁合金門(mén)窗及百葉高低壓配電及環(huán)網(wǎng)屋面瓦房地產(chǎn)測(cè)繪欄桿工程鋁合金門(mén)窗及百葉高低壓配電及環(huán)網(wǎng)屋面瓦房地產(chǎn)測(cè)繪入戶門(mén)工程智能化工程室內(nèi)開(kāi)關(guān)箱、配電箱電信工程入戶門(mén)工程智能化工程室內(nèi)開(kāi)關(guān)箱、配電箱電信工程白蟻防治入戶大堂、電梯間及樓梯間裝修車(chē)庫(kù)門(mén)工程電梯安裝戶外管線給排水拋光磚、仿古磚無(wú)負(fù)壓變頻供水白蟻防治入戶大堂、電梯間及樓梯間裝修車(chē)庫(kù)門(mén)工程電梯安裝戶外管線給排水拋光磚、仿古磚無(wú)負(fù)壓變頻供水信報(bào)箱工程水景水電閥門(mén)信報(bào)箱工程水景水電閥門(mén)樣板房裝修園林水電電梯采購(gòu)樣板房裝修園林水電電梯采購(gòu)其他道路工程雙壁波紋管、UPVC排水管、PVC電線管其他道路工程雙壁波紋管、UPVC排水管、PVC電線管綠化工程園林工程發(fā)電機(jī)及環(huán)保處理園林燈具綠化工程園林工程發(fā)電機(jī)及環(huán)保處理園林燈具道路劃線樣板房櫥柜廚具道路劃線樣板房櫥柜廚具外墻涂料工程售樓處裝修工程樣板房軟裝外墻涂料工程售樓處裝修工程樣板房軟裝幼兒園設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)套餐裝修工程樣板房空調(diào)幼兒園設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)套餐裝修工程樣板房空調(diào)樣板房家具采購(gòu)兒童娛樂(lè)樣板房家具采購(gòu)兒童娛樂(lè)康體設(shè)施（六）工程量清單編制原則工程量清單由合約管理部根據(jù)《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本科目》及ERP系統(tǒng)要求進(jìn)行編制。對(duì)于總價(jià)包干的合同，合約管理部在招標(biāo)時(shí)發(fā)放的工程量清單只列出工作項(xiàng)目，由投標(biāo)單位在投標(biāo)過(guò)程中、回標(biāo)之前上報(bào)具體的工程量。合約管理部對(duì)造價(jià)權(quán)重大的清單項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算、再與各家投標(biāo)單位工程量進(jìn)行綜合比較，分析其合理性，對(duì)于其它清單項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，根據(jù)實(shí)際情況必要時(shí)結(jié)合招標(biāo)圖紙進(jìn)行計(jì)算復(fù)核。對(duì)于綜合單價(jià)包干的合同，先由合約管理部對(duì)工程量進(jìn)行計(jì)算，再發(fā)放給投標(biāo)單位進(jìn)行報(bào)價(jià)。實(shí)際工程量在結(jié)算時(shí)按實(shí)計(jì)算。本期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的合同在無(wú)特殊情況下，原則上都將采用總價(jià)包干的形式。（七）工程價(jià)款支付本項(xiàng)目的工程合同一般情況下按月支付工程款，當(dāng)期扣除保留金，除特別說(shuō)明外不予支付預(yù)付款。本期項(xiàng)目工程的保留金一般為10％，保修金必須在5％或以上。即A類付款方式。物資材料類及設(shè)備類合同，每批材料到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的70%，在該分項(xiàng)工程最終驗(yàn)收以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金。即B類付款方式。對(duì)于壟斷工程如有線電視、管道煤氣、房地產(chǎn)測(cè)繪等，原則上按照與工程合同的付款方式相同（A類付款方式），如果情況特殊，付款方式需要重新定義，由雙方協(xié)商決定，即C類付款方式（特殊定義付款方式）。零星工程合同或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95％，留5%保修金；即D類付款方式。對(duì)于工期較短或時(shí)間要求較緊的工程合同，如裝修工程、售樓前期工程等，可根據(jù)情況采用里程碑付款，在工程完成60％時(shí)支付一次進(jìn)度款，當(dāng)期扣除10％保留金，在工程竣工，進(jìn)行合同結(jié)算時(shí)再支付結(jié)算款，扣除5％的保修金。即E類付款方式。對(duì)于集中采購(gòu)合同，根據(jù)集團(tuán)公司采購(gòu)合同的需要進(jìn)行付款。即C類付款方式（特殊定義付款方式）。對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)，對(duì)變更價(jià)款原則上在結(jié)算時(shí)集中處理，有特殊情況的一事一議。工程結(jié)算在無(wú)特殊情況下，總包工程在具備結(jié)算條件后三個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在具備結(jié)算條件后一個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）前置工程合約分判為配合營(yíng)銷宣傳和客戶積累，展示區(qū)域?qū)?zhēng)取盡早施工。其中，可能涉及到裝飾及示范區(qū)景觀工程。如果在招標(biāo)時(shí)該工程的施工圖能提前完成并具備招標(biāo)時(shí)間的，將采用總價(jià)包干的形式分判。如果不具備完整施工圖的，采用單價(jià)包干形式分判。售樓準(zhǔn)備工程的合約分判計(jì)劃時(shí)間節(jié)如下：（1）、樣板房、樣板區(qū)及售樓通道確定：2007.07.20；（2）、樣板房完成時(shí)間：2007.12.03；（3）、展示區(qū)封閉時(shí)間：2007.12.03；（4）、三期A區(qū)竣工備案時(shí)間：2008.08.18；（九）不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施加上工期較緊，對(duì)合約分判的速度和質(zhì)量要求較高；合格承建商資源不足，要在招標(biāo)前完成所有隊(duì)伍考察，工作量較大；如果出圖時(shí)間不能保證，將導(dǎo)致單價(jià)合同增多，結(jié)算的工作量加大；工料標(biāo)準(zhǔn)的確定如果不能保證，將引起現(xiàn)場(chǎng)修改變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的增加，不利于結(jié)算和成本控制。三、招標(biāo)分判（一）招標(biāo)分判概述表1：中海**園三期A區(qū)項(xiàng)目合約分判計(jì)劃表工程類別分判工程名稱分判單位招標(biāo)方式價(jià)款形式報(bào)價(jià)模式付款方式設(shè)計(jì)樣板投標(biāo)樣板備注前期工程場(chǎng)地平整及主干道道、主排水工工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要巖土工程孤石處理分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)A類無(wú)無(wú)基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程（含打樁樁）分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干（打樁部分為單價(jià)價(jià)包干）多次報(bào)價(jià)A類無(wú)無(wú)結(jié)構(gòu)建筑工程主體工程總包2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要鋁合金、百葉窗制制安工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要欄桿工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要外墻涂料工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要白蟻防治工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)A類無(wú)無(wú)文化石采購(gòu)甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類需要需要外墻磚采購(gòu)甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類需要需要屋面瓦采購(gòu)甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類需要需要鋁型材采購(gòu)甲供1家直接委托單價(jià)包干無(wú)C類需要需要集中采購(gòu)入戶門(mén)制安工程甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干無(wú)C類無(wú)需要車(chē)庫(kù)門(mén)制安工程甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)需要入戶大堂、電梯間間、樓梯間裝裝修分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要信報(bào)箱工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)D類無(wú)需要水電工程常規(guī)水電工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要室內(nèi)開(kāi)關(guān)箱、配電電箱采購(gòu)甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)B類無(wú)需要戶外管線及給排水水分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要閥門(mén)采購(gòu)甲供1家直接委托總價(jià)包干無(wú)C類無(wú)需要集中采購(gòu)電梯工程甲供1家直接委托總價(jià)包干無(wú)C類無(wú)無(wú)集中采購(gòu)發(fā)電機(jī)及環(huán)保處理理甲供1家直接委托總價(jià)包干無(wú)C類無(wú)無(wú)集中采購(gòu)雙壁波紋管、UPPVC排水管、PVC電線管甲供1家直接委托總價(jià)包干無(wú)C類無(wú)無(wú)集中采購(gòu)配套工程消防工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要無(wú)負(fù)壓變頻水泵采采購(gòu)、安裝甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)無(wú)高低壓配電及環(huán)網(wǎng)網(wǎng)工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要智能化工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)無(wú)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制安工程程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)D類無(wú)需要道路劃線及交通設(shè)設(shè)施工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)D類無(wú)需要兒童娛樂(lè)、康體設(shè)設(shè)施采購(gòu)、安安裝甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)無(wú)幼兒園設(shè)備甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)無(wú)電信工程政府指定直接委托總價(jià)包干核價(jià)C類無(wú)無(wú)管道煤氣工程政府指定直接委托單價(jià)包干核價(jià)C類無(wú)無(wú)有線電視工程政府指定直接委托總價(jià)包干核價(jià)C類無(wú)無(wú)室外工程室外其他道路工程程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要園林工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要綠化工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無(wú)無(wú)園林水電工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要水景水電工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)A類無(wú)需要賣(mài)場(chǎng)工程樣板房裝修工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)E類需要需要套餐裝修工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)E類需要需要售樓處裝修工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)E類需要需要拋光磚、仿古磚采采購(gòu)甲供1家直接委托總價(jià)包干無(wú)C類無(wú)需要集團(tuán)采購(gòu)樣板房空調(diào)采購(gòu)（可可能為中央空空調(diào)）甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)無(wú)樣板房燈具采購(gòu)甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)無(wú)樣板房家具采購(gòu)甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)無(wú)樣板房軟裝采購(gòu)甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)需要樣板房櫥柜廚具采采購(gòu)甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)需要其他工程房地產(chǎn)測(cè)繪工程政府指定邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干核價(jià)D類無(wú)無(wú)備注：付款方式——A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價(jià)的90%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；C類：壟斷工程合同、集中采購(gòu)合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；D類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95％，留5%保修金；E類：里程碑付款，在工程完成60％時(shí)支付一次進(jìn)度款，當(dāng)期扣除10％保留金，在工程竣工，進(jìn)行合同結(jié)算時(shí)再支付結(jié)算款，扣除5％的保修金。*號(hào)：表示有預(yù)付款。表2：中海**園三期A區(qū)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目出施工圖工程量清單及招標(biāo)標(biāo)文件編制結(jié)束招標(biāo)單位資格審查完成發(fā)標(biāo)回標(biāo)定標(biāo)開(kāi)工備注場(chǎng)地平整及主干路、主主排水2007.05..312007.06..062007.06..062007.06..072007.06..112007.06..222007.06..23基礎(chǔ)工程（含打樁樁）2007.07..102007.07..122007.07..142007.07..152007.07..182007.07..202007.08..10主體工程2007.06..302007.07..012007.07..022007.07..022007.07..222007.08..142007.08..20鋁合金、百葉窗制制安工程2007.08..242007.08..242007.08..252007.08..292007.09..152007.09..212007.09..28欄桿工程2007.08..312007.08..312007.08..312007.09..012007.09..102007.09..152007.09..2510天供貨白蟻防治工程---------2007.06..252007.06..262007.06..262007.06..292007.06..302007.08..01文化石采購(gòu)2007.08..232007.08..242007.08..302007.09..032007.09..102007.09..152007.10..1530天供貨外墻磚采購(gòu)集中采購(gòu)------------------------------------屋面瓦采購(gòu)2007.08..232007.08..242007.08..242007.08..252007.09..032007.9.1102007.10..1220天供貨發(fā)電機(jī)及環(huán)保處理理集中采購(gòu)20天供貨雙壁波紋管、UPPVC排水管、PVC電線管集中采購(gòu)5天供貨入戶門(mén)制安工程2007.09..102007.10..102007.11..1530天供貨車(chē)庫(kù)門(mén)制安工程2007.10..1520天供貨入戶大堂、電梯間間、樓梯間裝裝修2007.09..152007.09..162007.09..182007.11..152007.12..152007.12..302008.01..5信報(bào)箱工程2007.10..092007.10..102007.10..122008.4.1192008.4.2252007.4.3307天到場(chǎng)常規(guī)水電工程2007.06..302007.07..022007.07..042007.07..042007.08..102007.08..222007.08..27室內(nèi)開(kāi)關(guān)箱、配電電箱采購(gòu)2007.08..312007.08..312007.08..312007.08..312007.09..52007.09..82007.09..2315天供貨戶外管線給排水工工程2007.08..312007.09..12007.09..012007.09..012007.09..102007.09..202007.09..25閥門(mén)采購(gòu)集中采購(gòu)------------------------------------30天供貨電梯工程集中采購(gòu)------------------------------------40天供貨消防工程2007.07..302007.08..022007.08..042007.08..252007.09..52007.09..102007.09..10高低壓配電工程2007.09..162007.09..162007.09..172007.09..212007.09..252007.10..15智能化工程2007.07..202007.07..222007.07..242007.08..302007.09..152007.09..252007.09..26標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制安工程程2007.11..102007.11..122007.11..152007.11..162007.11..232007.11..302007.12..01道路劃線及交通設(shè)設(shè)施2007.07..202007.07..222007.07..252008.04.1192008.05..152008.05..19電信工程2007.07..312007.08..022007.08..022007.08..022007.08..052007.08..302007.09..25管道煤氣工程2007.07..312007.08..022007.08..022007.08..022007.08..052007.08..302007.9.225有線電視工程2007.07..312007.08..022007.08..022007.08..022007.08..052007.09..302007.10..25室外其他道路工程程2007.08..31園建工程2007.09..07（售樓區(qū)）2007.09..082007.08..082007.09..102007.09..252007.09..302007.09..25（其他區(qū)域）2007.09..262007.09..262007.09..292007.10..232007.10..29綠化工程2007.09..07（售樓區(qū)）2007.09..082007.08..082007.09..102007.09..252007.09..302007.09..25（其他區(qū)域）2007.09..262007.09..262007.09..292007.10..232007.10..29園林水電工程(含含水景)2007.08..26（售樓區(qū)）2007.09..162007.09..162007.09..172007.09..222007.09..252007.10..10（其他區(qū)域）2007.10..102007.10..102007.10..252007.10..29樣板房裝修工程2007.09..072007.09..072007.09..072007.09..072007.09..302007.10..052007.10..07拋光磚、仿古磚采采購(gòu)集中采購(gòu)------------------------------------樣板房潔具采購(gòu)2007.09..152007.09..162007.09..182007.09..192007.09..262007.09..302007.10..10樣板房家具采購(gòu)2007.09..152007.09..172007.09..182007.09..192007.09..262007.09..302007.10..20樣板房空調(diào)采購(gòu)（可可能為中央空空調(diào)）2007.09..152007.09..162007.09..182007.09..192007.09..232007.09..302007.10..1010天供貨樣板房軟裝采購(gòu)2007.09..152007.09..162007.09..182007.09..192007.09..262007.09..302007.10..1010天供貨樣板房櫥柜廚具采采購(gòu)2007.09..152007.09..162007.09..182007.09..192007.09..262007.09..302007.10..1010天供貨房地產(chǎn)測(cè)繪工程（二）招標(biāo)分判詳述1、總包工程分判1.1招標(biāo)安排有關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)出圖時(shí)間：2007.06.30；工程量清單及招標(biāo)文件編制：2007.07.01；招標(biāo)單位資格審查完成2007.07.02；發(fā)標(biāo)：2007.07.03；回標(biāo)：2007.08.30；定標(biāo)：2007.08.18。標(biāo)段劃分三期A區(qū)總包工程擬分為兩個(gè)標(biāo)段。投標(biāo)單位的選擇投標(biāo)單位數(shù)量：提前考察6～8家投標(biāo)單位，最后選擇5～6家符合條件的投標(biāo)單位參加投標(biāo)。招標(biāo)文件的編制總包工程招標(biāo)前，項(xiàng)目部應(yīng)編制現(xiàn)場(chǎng)要求，明確工期、工程范圍，尤其是總包單位與分包單位的工作界面；設(shè)計(jì)管理部應(yīng)詳細(xì)明確工料標(biāo)準(zhǔn)，特別是甲指乙供材料，應(yīng)提前確定品牌、規(guī)格，便于投標(biāo)單位的準(zhǔn)確報(bào)價(jià)以及我司的成本控制。1.2招標(biāo)范圍報(bào)價(jià)范圍為標(biāo)段內(nèi)的土方工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程（包括機(jī)電工程的預(yù)埋件）、建筑工程、防水工程、外墻裝修，以及為完成以上工程所需要的臨時(shí)工程，如場(chǎng)地平整、臨時(shí)水電、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)道路、臨時(shí)設(shè)施等，對(duì)其他的專業(yè)分包的管理費(fèi)按包干的性質(zhì)報(bào)價(jià)。甲供材料包括：文化石、外墻磚、屋面瓦。1.3評(píng)標(biāo)與定標(biāo)1.3.1合約管理部開(kāi)標(biāo)后對(duì)商務(wù)標(biāo)進(jìn)行具體分析，同時(shí)，項(xiàng)目部對(duì)技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)定；設(shè)計(jì)管理部對(duì)材料樣板進(jìn)行評(píng)定；合約管理部綜合以上評(píng)審意見(jiàn)后形成評(píng)標(biāo)報(bào)告并提交合約管理小組。1.3.2合約管理小組開(kāi)會(huì)討論通過(guò)并確定最后的中標(biāo)侯選單位。一般情況下，原則上合理低價(jià)中標(biāo)。1.4合約要求1.4.1總包合同采取總價(jià)包干的形式，設(shè)計(jì)變更除外。以工程量清單的形式進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，按量?jī)r(jià)分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價(jià)費(fèi)率，按市場(chǎng)公平合理單價(jià)體系確定承包總價(jià)。1.4.2指定分包及甲供材可于招標(biāo)時(shí)以暫定工程量形式計(jì)入總包合同總價(jià)。待詳細(xì)設(shè)計(jì)圖出來(lái)后再另行分判。1.4.3總包在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，即承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目總包的職責(zé)。在合約體系上，所有其他專業(yè)的單位都為它的指定分包單位?？偘氊?fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、質(zhì)量，業(yè)主方主要管理、督促、協(xié)調(diào)總包。1.4.4總包的合約內(nèi)容理論上應(yīng)包含本工程全部?jī)?nèi)容，即應(yīng)包括結(jié)構(gòu)、粗裝飾、精裝飾指定分包、綜合機(jī)電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理等）、室外工程指定分包等。1.4.5由業(yè)主方在招標(biāo)時(shí)明確指定分包工程內(nèi)容，同時(shí)招標(biāo)時(shí)以暫定金額形式計(jì)入總包合同總價(jià)，總包投標(biāo)時(shí)一次性收取照管費(fèi)，并申報(bào)照管費(fèi)比例。在總包確定后，根據(jù)設(shè)計(jì)情況及工程進(jìn)度，完成各指定分包單位的招標(biāo)。1.4.6工期控制：結(jié)合展示區(qū)開(kāi)放時(shí)間及售樓時(shí)間設(shè)定工期控制點(diǎn)，總包單位在此控制點(diǎn)的要求下細(xì)化每個(gè)分項(xiàng)工程、每周工作的計(jì)劃。項(xiàng)目部及合約管理部根據(jù)總包單位上班的階段計(jì)劃嚴(yán)格控制，在合同中約定獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)，如果在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)工程進(jìn)度滯后，要及時(shí)發(fā)出警告或工期罰款通知。2、分包工程分判（包括指定分包）2.1土建裝飾類分包工程樁基礎(chǔ)工程招標(biāo)范圍：樁基工程投標(biāo)單位：3-5家合約形式：?jiǎn)蝺r(jià)包干，工程量按實(shí)結(jié)算樁基單位在總包單位確定后即納入總承包管理體系內(nèi)，全面接受并服從總包單位的管理。鋁合金門(mén)窗、百葉窗工程招標(biāo)范圍：鋁合金門(mén)窗、百葉窗工程的制作、安裝，包括門(mén)窗的收口、堵縫，鋁合金型材由我司甲供投標(biāo)單位：3-5家合約形式：總價(jià)包干中標(biāo)單位需向我司提供履約保函，等所有材料進(jìn)場(chǎng)后歸還。設(shè)計(jì)管理部需在招標(biāo)前明確工料標(biāo)準(zhǔn)，如五金件的品牌、玻璃的厚度、門(mén)窗表面的處理方法。欄桿工程招標(biāo)范圍：所有室內(nèi)欄桿及陽(yáng)臺(tái)欄桿的制作、安裝投標(biāo)單位：3-5家合約形式：總價(jià)包干欄桿工程的關(guān)鍵控制點(diǎn)在于管材、油漆的用料、防腐防銹處理工藝、油漆的噴涂工藝，以及現(xiàn)場(chǎng)安裝后的接頭處理。設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目部需明確工料要求、防腐防銹的方式，以及現(xiàn)場(chǎng)的施工工藝。入戶門(mén)工程招標(biāo)范圍：入戶門(mén)的制作、安裝，包括門(mén)鎖、五金件的安裝及所有門(mén)洞的塞縫。收口由總包單位完成投標(biāo)單位：3-5家合約形式：總價(jià)包干入戶門(mén)工程的關(guān)鍵控制點(diǎn)，除了門(mén)扇本身的用材、制作工藝之外，門(mén)鎖、五金件的用料、表面油漆的工藝、成品保護(hù)措施也比較關(guān)鍵。門(mén)鎖、五金件要注意其檔次及防銹能力，表面油漆要考慮到以后維護(hù)的便利，入戶門(mén)在業(yè)主收樓前很容易發(fā)生表面損傷，如果是表面是聚氨酯烤漆的話很難進(jìn)行局部修補(bǔ)。大堂裝修工程招標(biāo)范圍：入戶大堂、電梯間、樓梯間等裝修，包括燈具的供貨、安裝，信報(bào)箱、公告欄等指定分包工程的收口封邊。拋光磚、仿古磚、燈具由甲方提供投標(biāo)單位：3-5家合約形式：總價(jià)包干。信報(bào)箱工程招標(biāo)范圍：信報(bào)箱的制作、安裝，收口由裝修單位完成投標(biāo)單位：3-5家合約形式：總價(jià)包干。白蟻防治工程屬于壟斷工程，采用議標(biāo)的形式合約形式：?jiǎn)蝺r(jià)包干。樣板房裝修工程招標(biāo)范圍：樣板房的硬裝工程，包括樣板房櫥柜和廚具、潔具。樣板房軟裝及樣板房空調(diào)另行采購(gòu)設(shè)計(jì)師的方案對(duì)樣板房的影響很大。設(shè)計(jì)方應(yīng)該在設(shè)計(jì)前對(duì)產(chǎn)品的檔次、造價(jià)范圍有較為清晰的概念。建議設(shè)計(jì)管理部在設(shè)計(jì)合同中加入造價(jià)范圍，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)另外，裝修產(chǎn)品種類繁多，進(jìn)口產(chǎn)品與國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的價(jià)格差距較大，但很多國(guó)內(nèi)產(chǎn)品在觀感上已經(jīng)非常接近進(jìn)口產(chǎn)品。建議在招標(biāo)送樣中，鼓勵(lì)投標(biāo)單位在保證效果的基礎(chǔ)上，加送價(jià)格較低但質(zhì)量相當(dāng)?shù)奶娲饭┪宜緟⒖?。?chē)庫(kù)門(mén)工程投標(biāo)單位：3-5家合約形式：總價(jià)包干。2.2水電類分包工程常規(guī)水電工程招標(biāo)范圍：（1）給水工程小區(qū)市政單體給水水接駁口至建建筑物單體內(nèi)內(nèi)的主給水管管敷設(shè)、冷熱熱水管敷設(shè)；；給水管穿墻墻體與樓板所所需孔洞的預(yù)留、塞縫及及防水處理；；總水表及分分水表的供貨貨及安裝；每每戶陽(yáng)臺(tái)安裝一個(gè)DN15水龍頭（含供供貨）。戶內(nèi)內(nèi)其它潔具與與水龍頭不安安裝，預(yù)留給給水管口用堵堵頭堵好。（2）排水工程圖紙中單體接駁口口至單體內(nèi)所所有排水管（雨雨水、污水、空空調(diào)排水）敷敷設(shè)、排水井井與雨水口制制作、雨水口口地漏的供貨貨及安裝、排排水管穿墻體體與樓板孔洞洞的預(yù)留、塞縫及及防水處理；；空調(diào)循環(huán)管管孔洞預(yù)留等等。（3）強(qiáng)電工程單體建筑物的電表表箱至建筑物物內(nèi)所有電纜管預(yù)預(yù)埋、單體電電表箱安裝及及配線、戶內(nèi)內(nèi)電源箱安裝裝及配線、單單體內(nèi)電線管管及電線敷設(shè)設(shè)、防雷敷設(shè)設(shè)、電源插座座及開(kāi)關(guān)安裝裝、戶內(nèi)普通通燈泡安裝，電電表的安裝不不包括在內(nèi)。（4）弱電工程智能化管、監(jiān)控管管的敷設(shè)、單體體總進(jìn)戶管預(yù)預(yù)埋、接線盒盒的預(yù)埋；電信網(wǎng)絡(luò)管敷設(shè)及及穿線、電話話網(wǎng)絡(luò)插座安安裝、單體總總進(jìn)戶管預(yù)埋埋、接線盒預(yù)預(yù)埋；有線電視管線敷設(shè)設(shè)及穿線、電視視插座安裝、單單體總進(jìn)戶管管預(yù)埋、接線線盒預(yù)埋；有有線電視梯間間設(shè)備（分支支器、放大器器、有線電視視閉路線）不不包括在內(nèi)；；弱電包括單體內(nèi)弱弱電箱安裝。工程內(nèi)容還包括水水管打壓試驗(yàn)驗(yàn)、各設(shè)備安安裝調(diào)試、對(duì)對(duì)甲方物業(yè)管管理人員必要要的培訓(xùn)、整整個(gè)管理系統(tǒng)統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)調(diào)試試及驗(yàn)收合格格等全部工作作內(nèi)容。甲供材料：戶內(nèi)配配電箱、弱電電箱、電表箱、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)線、電視視插座、電話話插座、電信信插座、視頻頻線、電話線線、發(fā)電機(jī)、UPVC排水管、雙雙璧波紋管、PVC電線管。投標(biāo)單位：3-55家（其中發(fā)電機(jī)機(jī)、UPVC排水管、雙雙璧波紋管、PVC電線管管為集中采購(gòu)購(gòu)，不需要投投標(biāo)單位）合約形式：總價(jià)包包干電梯工程電梯屬于集團(tuán)采購(gòu)購(gòu)范圍，供貨貨合同已經(jīng)由由股份公司簽簽訂。消防工程招標(biāo)范圍：戶內(nèi)消消防系統(tǒng)、消消防設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)投標(biāo)單位：3-55家高低壓配電及環(huán)網(wǎng)網(wǎng)工程招標(biāo)范圍：高壓環(huán)環(huán)網(wǎng)電纜的敷設(shè)及及高低壓配電電柜、變壓器的供貨貨及配線安裝裝投標(biāo)單位：3-55家戶外給排水及管線線工程招標(biāo)范圍：戶外低低壓電纜線管管及電纜的敷敷設(shè)、弱電線線管的敷設(shè)（不包包穿線）、管井的制作作、戶外給排排水工程投標(biāo)單位：3-55家無(wú)負(fù)壓變頻設(shè)備供供水工程招標(biāo)范圍：無(wú)負(fù)壓壓變頻設(shè)備的供貨及及安裝投標(biāo)單位：3-55家園林水電工程招標(biāo)范圍：室外園園林的水電安安裝工程，不不包括水景的的水電工程，室室外燈具由甲甲方提供投標(biāo)單位：3-55家。水景水電工程投標(biāo)單位：3-55家智能化工程投標(biāo)單位：3-55家2.3室外分包工工程2.3.1場(chǎng)地平平整、小區(qū)主干道路工程程招標(biāo)范圍：小區(qū)內(nèi)內(nèi)的主干道路路的基層及面面層施工投標(biāo)單位：3-55家園林工程招標(biāo)范圍：園林建建筑中硬景裝裝飾工程，包包括其中的雕雕塑、鐵藝、圍圍墻；場(chǎng)地土土方工程、綠綠化范圍內(nèi)的的土方工程包包括在內(nèi)投標(biāo)單位：6-88家合約方式：總價(jià)包包干綠化工程招標(biāo)范圍：綠化工工程及相應(yīng)的的換土、種植植及護(hù)理等工工作投標(biāo)單位：6-88家其他道路工程招標(biāo)范圍：前期主主干道外其他他道路工程投標(biāo)單位：4-55家邊坡護(hù)理工程招標(biāo)范圍：前期三三期工程邊坡坡護(hù)理及擋土土墻工程投標(biāo)單位：4-55家有線電視工程屬于政府壟斷工程程，與沙溪電電視臺(tái)議標(biāo)2.3.7管道煤煤氣工程屬于政府壟斷工程程，已簽訂合合同2.3.8電信工工程采用共同投資的方方式，由電信信單位投資戶戶外的管線。與與各電信公司司商談合作方方式并選定一一家合作單位位。2.4配套工程2.4.1道路劃劃線工程招標(biāo)范圍：道路劃劃線、交通安安全設(shè)施、交交通標(biāo)志牌投標(biāo)單位：3-55家2.4.2標(biāo)識(shí)系系統(tǒng)工程招標(biāo)范圍：樓棟號(hào)號(hào)、樓層號(hào)、指指向牌、警示示牌等投標(biāo)單位：3-55家2.4.3房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪工程屬于政府壟斷企業(yè)業(yè)，與沙溪測(cè)測(cè)繪所議標(biāo)兒童娛樂(lè)、康體設(shè)設(shè)施投標(biāo)單位：3-55家3、大額工程合同分分判大額工程合同的招招定標(biāo)程序及及分判，按集團(tuán)團(tuán)公司2006年9月26日下發(fā)的《關(guān)關(guān)于加強(qiáng)工程程合同管理的的通知》執(zhí)行行。四、材料及設(shè)備采采購(gòu)（一）物資采購(gòu)計(jì)計(jì)劃表5：中海**園三期期A區(qū)項(xiàng)目物資資采購(gòu)計(jì)劃物資名稱應(yīng)供量計(jì)算結(jié)束招標(biāo)單位資格審查完成發(fā)標(biāo)定標(biāo)供貨備注文化石采購(gòu)2007.08..242007.08..242007.08..252007.09..152007.10..15外墻磚采購(gòu)集中采購(gòu)------------------------屋面瓦采購(gòu)2007.08..242007.08..242007.09..032007.09..102007.09..30入戶門(mén)制安工程2007.08..162007.08..102007.9.1102007.10..102007.11..10車(chē)庫(kù)門(mén)制安工程室內(nèi)開(kāi)關(guān)箱、配電電箱采購(gòu)2007.08..112007.08..042007.08..312007.09..052007.09..08電梯工程集中采購(gòu)------------------------拋光磚、仿古磚采采購(gòu)集中采購(gòu)------------------------樣板房潔具采購(gòu)2007.09..162007.09..182007.09..192007.09..302007.10..15樣板房家具采購(gòu)樣板房空調(diào)采購(gòu)（可可能為中央空空調(diào)）樣板房軟裝采購(gòu)樣板房櫥柜廚具采采購(gòu)UPVC排水管集中采購(gòu)------------------------PVC電線管集中采購(gòu)------------------------雙璧波紋管集中采購(gòu)------------------------發(fā)電機(jī)集中采購(gòu)------------------------（二）材料設(shè)備采采購(gòu)一覽表表6：中海**園三期期項(xiàng)目材料、設(shè)設(shè)備供應(yīng)方式式明細(xì)表類別材料名稱供應(yīng)方