1、項(xiàng)目資源研究與項(xiàng)目拓展論證階段包括：項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位報(bào)告、項(xiàng)目概念草案、等等2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審階段包括：建筑設(shè)計(jì)、材料設(shè)備選型管理、市政設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、展示區(qū)設(shè)計(jì)、精裝修設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)合同和費(fèi)用管理、各階段圖紙內(nèi)審、設(shè)計(jì)單位后評(píng)估、等等一、設(shè)計(jì)管理部主要在項(xiàng)目開發(fā)各階段的主要任務(wù)3、成本目標(biāo)和材料采購(gòu)管理階段包括：配合各階段成本目標(biāo)的編制、工程量清單和標(biāo)底的編制、考察材料供應(yīng)商、總包單位及分項(xiàng)工程土建、裝修、園林施工單位、等等4、現(xiàn)場(chǎng)施工組織和管理階段包括：工地巡查、設(shè)計(jì)變更管理、工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證管理、配合各項(xiàng)驗(yàn)收、展示區(qū)園林施工、樣板房和售樓部的施工、等等一、設(shè)計(jì)管理部主要在項(xiàng)目開發(fā)各階段的主要任務(wù)營(yíng)銷部提供初步市場(chǎng)定位、客戶定位、戶型配比，設(shè)計(jì)總體規(guī)劃方案并提供相關(guān)數(shù)據(jù)作為成本和售價(jià)測(cè)算的依據(jù)，并根據(jù)成本利潤(rùn)率的情況修改戶型配比和總體規(guī)劃方案，結(jié)合工程分期開發(fā)、展示流線規(guī)劃、銷售策略等，完成產(chǎn)品定位報(bào)告和概念設(shè)計(jì)工作。下面以獅山項(xiàng)目的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定位報(bào)告為例說明二、產(chǎn)品項(xiàng)目定位報(bào)告和概念設(shè)計(jì)完成了總體規(guī)劃設(shè)計(jì)之后，接下來就是設(shè)計(jì)院全面開展工作，包括修詳規(guī)設(shè)計(jì)、單體方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，也包括了景觀和室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的工作，中途穿插了消防設(shè)計(jì)和報(bào)建、人防設(shè)計(jì)和報(bào)建等等工作。下面以我們?cè)诮?xiàng)目為例，談?wù)勎覀円恍┏３Ｓ龅降膯栴}。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審1、圖紙深度問題2、造價(jià)掌控的問題3、各專業(yè)協(xié)調(diào)的問題下面以我們?cè)诮?xiàng)目為例，談?wù)勎覀円恍┏３Ｓ龅降膯栴}三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審1、圖紙深度問題佛山和南海對(duì)修詳規(guī)、方案設(shè)計(jì)報(bào)建的深度要求很高，幾乎是達(dá)到了建筑專業(yè)擴(kuò)初的深度，而且還有電子報(bào)建的工作。而按照項(xiàng)目開售的節(jié)點(diǎn)要求，我們通?？梢园才诺倪@個(gè)階段的設(shè)計(jì)時(shí)間只有是30天，方案通過一周之后進(jìn)行一期施工圖報(bào)建并提前進(jìn)行基坑支護(hù)和樁基礎(chǔ)施工，45天之后提交一期的全套施工圖，并要求順利通過施工圖審查。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審1、圖紙深度問題因此，圖紙的深度和準(zhǔn)確性要求就很高，報(bào)建階段要達(dá)到規(guī)劃部門審批的要求，以便盡快通過各種審批，達(dá)到順利推進(jìn)下一步工作的要求，每一階段的設(shè)計(jì)都是一環(huán)緊扣一環(huán)，不容許發(fā)生很大的顛覆性修改。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審1、圖紙深度問題而且，施工圖是標(biāo)書編制的依據(jù)，成本部門和咨詢單位以及總包投標(biāo)單位在進(jìn)行標(biāo)書編制的時(shí)候，圖紙就是大家共同的標(biāo)準(zhǔn)，30天之后開標(biāo)確定總包單位并開工之后，如果因?yàn)閳D紙的缺項(xiàng)漏項(xiàng)，造成成本和施工單位的扯皮，將嚴(yán)重影響工程進(jìn)度、成本控制和雙方的合作。例如：護(hù)窗欄桿的問題三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審2、造價(jià)掌控的問題設(shè)計(jì)合同中附有公司的《限額設(shè)計(jì)要求》以利于建造成本進(jìn)行掌控，比如：低層住宅地下室：鋼筋含量95-105KG/m2，混凝土含量0.9-1.0m3/m2；低層住宅地上部分：鋼筋含量45-48KG/m2，混凝土含量0.3-0.35m3/m2；高層塔樓主體:鋼筋含量49-52.5KG/m2，混凝土含量0.48m3/m2；擴(kuò)大地下室:鋼筋含量115KG/m2，混凝土含量0.9-1.0m3/m2；塔樓部分地下室鋼筋含量140KG/m2三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審2、造價(jià)掌控的問題而且，在設(shè)計(jì)合同中，明確要求了設(shè)計(jì)人：在方案階段需提供造價(jià)估算、窗地比、墻地比、可售率、地下室車位分?jǐn)偯娣e、贈(zèng)送率、屋頂構(gòu)架做法等內(nèi)容；在初步設(shè)計(jì)階段需提供造價(jià)估算、窗地比、墻地比、可售率、地下室車位分?jǐn)偯娣e、贈(zèng)送率、標(biāo)準(zhǔn)層砼含量、外墻主要裝飾材料及各自面積比例等內(nèi)容；在施工圖設(shè)計(jì)階段需提供造價(jià)估算、窗地比、墻地比、可售率、地下室車位分?jǐn)偯娣e、贈(zèng)送率、標(biāo)準(zhǔn)層砼含量、標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量、外墻主要裝飾材料及各自面積比例等內(nèi)容。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審2、造價(jià)掌控的問題然而，通常設(shè)計(jì)院沒有配置專業(yè)的成本預(yù)算概算部門，或者沒有長(zhǎng)期合作的概預(yù)算機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)人本身對(duì)于造價(jià)掌控的意識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足，因此，他們對(duì)于每個(gè)設(shè)計(jì)階段必須提供的造價(jià)概算工作不能提供嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)配合。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審2、造價(jià)掌控的問題以上城為例，在結(jié)構(gòu)施工圖紙?zhí)峤恢?，我們同時(shí)送審了施工圖審圖、并交給了成本部門進(jìn)行標(biāo)底編制和發(fā)出給招標(biāo)單位進(jìn)行計(jì)算標(biāo)底。經(jīng)過計(jì)算，主樓的鋼筋含量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了限額設(shè)計(jì)的要求，需要設(shè)計(jì)院立即修改。修改的圖紙出來之后，又花了一個(gè)多星期的時(shí)間進(jìn)行計(jì)算，還是達(dá)不到要求，又要進(jìn)行重新修改。為此，總包招標(biāo)的工作嚴(yán)重滯后，圖紙審查的工作也出現(xiàn)反復(fù)。嚴(yán)重影響了工程的按計(jì)劃推進(jìn)。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審2、造價(jià)掌控的問題又以曦城的會(huì)所的設(shè)計(jì)為例，在設(shè)計(jì)前，我們嚴(yán)格要求造價(jià)在一定的硬裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制，但是，在施工圖紙?zhí)峤恢?，我們交給了成本部門進(jìn)行標(biāo)底編制和發(fā)出給招標(biāo)單位進(jìn)行計(jì)算標(biāo)底。結(jié)果，五個(gè)施工單位把投標(biāo)文件交上來，馬上就要開標(biāo)了，才發(fā)現(xiàn)，我們自己的咨詢公司計(jì)算出來的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們的限額，換句話說，我們?nèi)绻凑障揞~進(jìn)行開標(biāo)，就有可能會(huì)面臨全部超出上限、造成廢標(biāo)、需要重新調(diào)整圖紙重新招標(biāo)的情況。而如果按照?qǐng)D紙工程量開標(biāo)，然后再修改，則存在中標(biāo)單位索賠的問題。這兩種情況都不利于會(huì)所裝修工程的按計(jì)劃推進(jìn)。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審3、各專業(yè)配合的問題目前跟我們合作的設(shè)計(jì)單位，存在著建筑和結(jié)構(gòu)、土建和設(shè)備的專業(yè)配合整合問題。比如，我們上城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，建筑和結(jié)構(gòu)專業(yè)沒有反復(fù)核對(duì)，建筑和結(jié)構(gòu)的圖紙對(duì)不上的事情時(shí)有發(fā)生。在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生了多處樓梯梁碰頭的現(xiàn)象，查對(duì)圖紙的時(shí)候發(fā)現(xiàn)建筑樓梯剖面是折板型的，而結(jié)構(gòu)圖紙則配了600高的樓梯梁。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和評(píng)審3、各專業(yè)配合的問題又比如我們的水岸項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，土建所與設(shè)備所是完全獨(dú)立的，土建的圖紙做完交給設(shè)備所之后，缺乏對(duì)最后管線和梁柱的整體核對(duì)，后期土建的修改與設(shè)備的溝通缺失，設(shè)備的圖紙對(duì)不上的土建的事情時(shí)有發(fā)生。