房地產(chǎn)金融

───第5章個(gè)人住房貸款■理解概念■熟悉流程■掌握計(jì)算■善于運(yùn)用教學(xué)目標(biāo)：■教師講授教學(xué)方法：■學(xué)生思考■學(xué)以致用

概念種類特征性質(zhì)擔(dān)保方式住房置業(yè)擔(dān)保

月等額償還等額本金償還遞增式償還漂浮式按揭貸款可變利率按揭貸款逆向年金抵押貸款自營性個(gè)人住房貸款住房公積金個(gè)人住房貸款住房組合貸款運(yùn)作工具

教學(xué)內(nèi)容:

概述課程目錄

個(gè)人住房貸款概述

5.1個(gè)人住房貸款工具5.2個(gè)人住房貸款的運(yùn)作5.3一、個(gè)人住房貸款

金融機(jī)構(gòu)向購買、建造、修繕各類住房的自然人發(fā)放的貸款，是一種中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款。二、種類資金來源交易形態(tài)貸款用途住房類型商業(yè)性貸款公積金貸款組合性貸款首次交易住房貸款再交易住房貸款個(gè)人購買貸款個(gè)人大修住房貸款購買經(jīng)濟(jì)適用房住房貸款個(gè)人購買住房貸款三、特征、性質(zhì)

零售性

貸款期限長(zhǎng)

分期償還性償還期按揭合同買賣合同月供樓按揭人買樓權(quán)保證期按揭人所有權(quán)保留期按揭期限如圖所示

個(gè)人住房貸款的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)按揭，是購房者（按揭人）在按揭合同期限內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)（按揭權(quán)人）租樓，按揭期滿買樓的一種法律行為。以所購住房做抵押抵押加連帶責(zé)任保證SystemFeatures質(zhì)押擔(dān)保連帶責(zé)任擔(dān)保四、擔(dān)保方式（5種）抵押加購買住房貸款五、住房置業(yè)擔(dān)保1.概念：依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。2.作用：支持個(gè)人住房消費(fèi)、發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)、保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。借款人具有完全民事行為能力有所在城鎮(zhèn)正式戶口或有效居留的身份證件收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力已訂立合法有效的住房購銷合同已足額繳納購房首付款符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其它條件

3.申請(qǐng)置業(yè)擔(dān)保的借款人需具備的條件：4.置業(yè)擔(dān)保的程序：

借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保（申請(qǐng)條件）

擔(dān)保公司受理借款人的申請(qǐng)

（嚴(yán)審資信）

簽訂有關(guān)合同、辦理有關(guān)手續(xù)

（主從合同，擔(dān)保的保證期間）

解除擔(dān)保（借款人不能按時(shí)償還貸款時(shí)）六、相關(guān)概念補(bǔ)充1.貸款價(jià)值比率:

也稱貸款成數(shù)，指貸款金額占所購房地產(chǎn)價(jià)值的比率（目前規(guī)定，不超過所購房地產(chǎn)價(jià)值的70%）。2.償還比率：借款人分期償還貸款的數(shù)額占同期收入的比率，是銀行衡量貸款申請(qǐng)人償還能力的一個(gè)指標(biāo)。3.貸款余額：分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償還之后尚未償還的貸款本金數(shù)額。4.按揭VS

月供:

按揭--以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。月供--指在以銀行按揭方式購置商品房、機(jī)動(dòng)車輛等時(shí)，根據(jù)貸款協(xié)議的規(guī)定，貸款人應(yīng)當(dāng)在還款期間內(nèi)，每月向貸款銀行支付的月還款額，包括本金部分和相應(yīng)的利息。

請(qǐng)思考：按揭和月供的異同點(diǎn)有哪些？5.抵押貸款VS按揭貸款:

債務(wù)承擔(dān)手段不同債權(quán)債務(wù)參與人不同債務(wù)資金運(yùn)用及目的不同審查債務(wù)人的資信重點(diǎn)不同

………

請(qǐng)思考：兩者的不同點(diǎn)主要表現(xiàn)在哪些方面？6.現(xiàn)房VS

期房:

現(xiàn)房--指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房。期房--指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止所出售商品房。7.大產(chǎn)證

VS小產(chǎn)證

大產(chǎn)證--開發(fā)商就該樓盤辦理的產(chǎn)權(quán)證件。小產(chǎn)證--辦理到個(gè)人手中的所有證。異同點(diǎn)：買房子先有大證才能辦小證；大證辦理后房管局里有備案，小證才可以開始辦理。課程目錄

個(gè)人住房貸款概述

5.1個(gè)人住房貸款工具5.2個(gè)人住房貸款的運(yùn)作5.3等額本金償還按揭貸款（CAM）個(gè)人住房貸款工具月等額償還按揭貸款（CPM）遞增式償還按揭貸款（GPM）可變利率按揭貸款（ARM）漂浮式按揭貸款（BM）逆向年金抵押貸款（RAM）

●

概念(ConstantPaymentMortgage)指借款人每月以相等的金額償還貸款，即每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少?！?/p>

計(jì)算公式貸款本金=∑各期還款額現(xiàn)值A(chǔ)=P×[（1+i）n×1/（1+i）n－1]A:月還款額P:貸款本金i:

月利率

n:還款期數(shù)（以月計(jì)息）教學(xué)進(jìn)程

月等額償還按揭貸款（CPM）●適用范圍適合于預(yù)期收入在未來整個(gè)貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。●

計(jì)算公式但在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率并不是一成不變的，遇到法定利率調(diào)整：貸款期限≤一年---實(shí)行合同利率；貸款期限≥一年---于下年初開始，按調(diào)整后的利率重新計(jì)算月償還額。教學(xué)進(jìn)程●月還款額結(jié)構(gòu)圖●月等額償還按揭貸款（CPM）

練習(xí)題：

某城市居民購買一套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款20萬，年利率5.04%，貸款期限15年，若在整個(gè)貸款期限內(nèi)，利率未變，則該居民每期償還額是多少？概念(ConstantAmortizationMortgage)指整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按貸款的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付，其每期償還額是遞減的。教學(xué)進(jìn)程

等額本金償還按揭貸款（CAM）計(jì)算公式月本金＝貸款額÷期數(shù)

第一個(gè)月的月供=每月本金＋貸款額×月利率

第二個(gè)月的月供＝每月本金＋（貸款額－已還本金）×月利率值適用范圍適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。教學(xué)進(jìn)程等額本金償還按揭貸款（CAM）月還款額結(jié)構(gòu)圖

練習(xí)題：

某城市居民購買一套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款20萬，年利率5.04%，貸款期限15年，若在整個(gè)貸款期限內(nèi)，利率未變，則該居民第1期及第60期的月還款額是多少？CPM與CAM的區(qū)別：

對(duì)比內(nèi)容月等額償還按揭貸款(CPM)等額本金償還按揭貸款(CAM)月還款額不變遞減本息結(jié)構(gòu)本金遞增，利息遞減本金不變，利息均勻遞減利息總額CPM＞CAM月本金額備注1.就一筆特定的個(gè)人住房貸款，只能選擇其中一種償還方式，一經(jīng)選定，中途不得變更還款方式。2.建議貸款者先估算自己的經(jīng)濟(jì)收入，特別是對(duì)10年內(nèi)的收入預(yù)期，如果看漲，可以等額本金還。如果不變或下跌可以等額本息還。目前銀行做房貸時(shí)比較多用等額本息還款法等額本金償還按揭貸款（CAM）個(gè)人住房貸款工具月等額償還按揭貸款（CPM）遞增式償還按揭貸款（GPM）漂浮式按揭貸款（BM）可變利率按揭貸款（ARM）逆向年金抵押貸款（RAM）

概念(GraduatedPaymentMortgage)指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月份，均以相等的額度償還。計(jì)算公式P＝M1×1/（1+i）×[1-xn/1-x]教學(xué)進(jìn)程

適用范圍適合于年輕人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。圖片示解：

遞增還款方式對(duì)貸方來說，貸款的風(fēng)險(xiǎn)增加了，相應(yīng)的利息收益大于CAM和CPM還貸方式。對(duì)于借方來說，最初的收入比較低，相對(duì)應(yīng)的最長(zhǎng)還貸額也較低，隨著收入的不斷提高，還貸能力提高，還貸款也逐步提高，這有利于刺激和滿足居民個(gè)人住房貸款的需求。

練習(xí)題：

某居民家庭向銀行申請(qǐng)住房貸款30萬元購買一套住宅，年利率12%，貸款期限10年，最初6年還款額每年遞增7.5%，第6年開始采用等額償還，試計(jì)算第一年的月還款額和第6年后的月償還額是多少(用兩種方法計(jì)算)？等額本金償還按揭貸款（CAM）個(gè)人住房貸款工具月等額償還按揭貸款（CPM）遞增式償還按揭貸款（GPM）漂浮式按揭貸款（BM）可變利率按揭貸款（ARM）逆向年金抵押貸款（RAM）

概念(BallonMortgage)指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于月償還方式計(jì)算的還款額，因而最后一次還款額大大高于以前的歷次還款。

在漂浮式按揭還款中，因?yàn)閷?shí)際償付額比月等額償付額低，所以月償還額系數(shù)相當(dāng)于等額償還方式的月償還系數(shù)的一定比例，約為70%-80%之間。漂浮式按揭貸款（BM）指合同規(guī)定的利率可以浮動(dòng)，這種浮動(dòng)幅度是按事先預(yù)定的市場(chǎng)指標(biāo)或雙方重新協(xié)商而定。概念(AdjustableRateMortgage)可變利率按揭貸款（ARM）分類：

1、隨價(jià)格水平調(diào)整的按揭貸款指借貸雙方只確定貸款的初始利率（不考慮通貨膨脹），約定在一定時(shí)間后按照市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)（如消費(fèi)指數(shù)）對(duì)貸款余額進(jìn)行調(diào)整。步驟：

按合同約定利率和借貸條件來計(jì)算月還貸額；根據(jù)變化的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)來調(diào)整貸款余額；按市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)調(diào)整的貸款余額和初始利率計(jì)算月還款額。2、可調(diào)整利率按揭貸款指住房貸款時(shí)，雙方確定一個(gè)略低于市場(chǎng)利率的初始利率，以后每隔一段時(shí)間調(diào)整一次，使之與市場(chǎng)利率一致。

初始利率是借款合同成立時(shí)雙方確定的利率，它是銀行為保證一定的有效利率而精心設(shè)計(jì)的，一般略低于市場(chǎng)利率，是銀行為吸引客戶而采取的一種手段。利率調(diào)整即考慮原先給予客戶的優(yōu)惠，又要考慮通貨膨脹。在實(shí)際中為了簡(jiǎn)便計(jì)算，利率加上通貨膨脹率為調(diào)整后的市場(chǎng)利率。利率調(diào)整期可以使1年、3年、5年，一般以1年為一個(gè)調(diào)整期。

可調(diào)整利率貸款包括：

利率調(diào)整無上限的按揭貸款對(duì)利率調(diào)整有上限的按揭貸款對(duì)每期還貸額的調(diào)整幅度有限制的按揭貸款可變利率按揭貸款的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：

因利率可變，其初始利率較固定利率貸款的利率要低，可吸引更多的客戶；因初始利率低，還款額低，所以達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)的客戶多，有利于銀行在貸款時(shí)做更全面的評(píng)價(jià)；因利率可變，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)利率低而貸款利率高的象，迫使借款人違約、二次抵押、再抵押；由于利率隨市場(chǎng)而變，不會(huì)造成銀行利率風(fēng)險(xiǎn)。

缺點(diǎn)：

由于利率是波動(dòng)的，雖然城市利率低，但為了有升高的可能性，使貸款人利率風(fēng)險(xiǎn)加大；利率變化過大、過頻會(huì)引起還款額大幅度上升，使借款人還款困難，使貸款拖欠或成為壞賬的可能性增大；較低的初始利率可能很快上升，借款人由低利率形成的還款額可能迅速消失；還款額過大的波動(dòng)造成借款人心理的不穩(wěn)定，很多借款人不希望還款額變化過大；利率每次變動(dòng)都要雙方協(xié)商，交易成本高。教學(xué)進(jìn)程

指貸款人逐月付給房地產(chǎn)所有者一定的資金，抵押合同期滿，借款人則一次性還貸。在國外，許多人退休后收入下降，致使生活水平受到影響，由金融機(jī)構(gòu)每月向其提供固定數(shù)額的貸款作為生活費(fèi)用的補(bǔ)助，貸款期末（一般為10年）一次性償還貸款，作為逆向年金貸款，銀行所獲得的貸款收益是免稅的。概念(ReverseAnnuityMortgage)逆向年金抵押貸款（RAM）

實(shí)戰(zhàn)演練一：

實(shí)戰(zhàn)演練二課程目錄

個(gè)人住房貸款概述

5.1個(gè)人住房貸款工具5.2個(gè)人住房貸款的運(yùn)作5.3自營性個(gè)人住房貸款住房公積金個(gè)人住房貸款

組合性個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款的程序、審批與發(fā)放、回收、違約責(zé)任及處置個(gè)人公積金住房貸款的特點(diǎn)、范圍、申請(qǐng)條件、貸款額度確定商業(yè)銀行貸款與住房公積金住房貸款的組合貸款

個(gè)人住房貸款的審查

（需提交的材料）

個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放（簽訂合同、公證）

個(gè)人住房貸款的回收

（還款方式）

個(gè)人住房貸款的違約責(zé)任及處置

（違約情形、違約的處置方式、抵押物與抵押權(quán)利的處置）個(gè)人住房貸款的程序、提交材料、責(zé)任與處置自營性個(gè)人住房貸款2.個(gè)人住房貸款審查需提交的材料：身份證件復(fù)印件；貸款行認(rèn)可的借款人償還能力證明資料；合法有效的購買住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件；借款人用于購買住房的自籌資金的有關(guān)證明；房屋銷（預(yù)）售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）；貸款行規(guī)定的其他文件和資料。3.個(gè)人住房貸款違約責(zé)任及處置：

借款人的違約情形有哪些？違約的處置方式有？抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置方式？公積金住房貸款特點(diǎn)、范圍、條件、貸款額住房公積金個(gè)人住房貸款

特點(diǎn)

專項(xiàng)消費(fèi)性貸款（結(jié)合住房公積金概念、特點(diǎn)）

政策性貸款

（利率、首付款、期限方面的優(yōu)惠）

委托貸款

（結(jié)合住房公積金的管理和運(yùn)營體系）適用范圍

購買自住住房；

建造、修建、大修自住住房申請(qǐng)條件

貸款申請(qǐng)人應(yīng)是繳存住房公積金的職工；

職工申請(qǐng)住房公積金貸款只能用于購買、建造、翻建、大修自住住房。貸款額的確定標(biāo)準(zhǔn)：不得高于按照借款人住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額的倍數(shù)確定貸款限額；不得高于按照房屋總價(jià)款的比例確定的貸款限額，個(gè)人住房貸款比例一般應(yīng)不高于房屋全部?jī)r(jià)款的70%，最高不得超過80%；不得高于按照還款能力確定的貸款限額，公式為：借款人計(jì)算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例×12個(gè)月×貸款期限；不得高于最高貸款額度.

1.概念：個(gè)人住房組合貸款，是將“個(gè)人住房商業(yè)性貸款”與“個(gè)人住房公積金貸款”組合發(fā)放的個(gè)人貸款產(chǎn)品。個(gè)人住房（公積金）貸款是指銀行代理當(dāng)?shù)毓e金管理機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放的用于購買具有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的居住用房的貸款。商業(yè)銀行貸款與住房公積金住房貸款的組合組合性個(gè)人住房貸款2.特點(diǎn)：在中國人民銀行規(guī)定的最長(zhǎng)貸款期限內(nèi)（目前為30年），由公積金管理部門和貸款行根據(jù)借款人的實(shí)際情況，分別確定貸款期限。貸款利率：按照中國人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，目前執(zhí)行利率情況如下：----（1）自營性個(gè)人住房貸款----貸款期限5年以下（含5年）的：貸款年利率為4.77%；----貸款期限5年以上的貸款年利率為5.04%。----（2）公積金個(gè)人住房貸