2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試題及答案一、單項選擇題（共35題，每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）1、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務。

A．傳統(tǒng)價值評估

B．價值分配

C．相關經(jīng)濟損失評估

D．價值減損評估2、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是（）。

A．最高最佳使用原則

B．合法原則

C．替代原則

D．謹慎原則3、采用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，適用的估價前提是"被迫轉(zhuǎn)讓前提"。該估價是因（）的需要。

A．房地產(chǎn)作價入股

B．法院強制拍賣

C．房地產(chǎn)稅收

D．房地產(chǎn)征收補償4、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權價值為2000萬元，出租人權益價值為1600萬元，則承租人權益價值為（）萬元。

A．-40

B．400

C．1800

D．36005、某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)"五通一平"的正常費用為（）元/㎡

A．98

B．102

C．108

D．1166、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元/㎡。若2008年當?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為（）元。

A．4296.96

B．5560.86

C．5839.91

D．30838.917、房地產(chǎn)既與機器設備等動產(chǎn)不同，又與商標等無形資產(chǎn)不同，是（）的結合體。

A．實體、權益、區(qū)位

B．實物、權益、區(qū)位

C．實物、權利、位置

D．實體、權益、位置8、某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價格為5000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%。該期房目前的價格為（）元/㎡。

A．4395

B．4486

C．4636

D．48509、某宗房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。

A．370

B．385

C．420

D．55010、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

（1）要求在成交日期一次性付清；

（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；

（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；

（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；

（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

上述情況中，存在名義價格的是（）。

A．第（1）、（3）種情況

B．第（3）、（4）、（5）種情況

C．第（23、（4）種情況

D．第（2）、（4）、（5）種情況11、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。

A．上漲

B．下跌

C．保持相對穩(wěn)定

D．先漲后跌12、評估某套建筑面積為120㎡的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（）。交易實例建筑面積（㎡）用途價格（元/㎡）成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易A．甲

B．乙

C．丙

D．丁13、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中（）。

A．區(qū)位因素

B．社會因素

C．實物因素

D．權益因素14、房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（）。

A．配套設施建設的限制

B．房地產(chǎn)使用管制

C．房地產(chǎn)權利的設立和行使限制

D．房地產(chǎn)相鄰關系的限制15、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是（）。

A．收益遞增遞減原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．適合原理16、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（）。

A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去17、運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用（）的收益估計值。

A．較高

B．較低

C．最高

D．居中18、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0．3%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為（）元/㎡。

A．3673.20

B．3673.68

C．3790.43

D．3790.9319、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為（）萬元。

A．40

B．48

C．50

D．6020、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（）元人民幣/㎡。（1平方英尺=0.0929㎡）

A．17484

B．19020

C．19754

D．2053921、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/㎡。

A．55.20

B．103.22

C．109.63

D．114.8222、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。

A．16%

B．42%

C．58%

D．84%23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/㎡。假定層高沒增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）

A．11.80

B．16.07

C．23.57

D．31.0724、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A．95.40

B．97.87

C．98.55

D．99.3325、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為（）萬元

A．0.50

B．5.63

C．6.25

D．28.1426、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。

A．8.8%

B．10%

C．18%

D．18.6%27、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40000㎡，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。

A．690.40

B．8284.79

C．8720.83

D．9746.8128、下列關于預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示中，正確的是（）。29、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增減量法預測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為（）元/㎡。

A．5362

B．5374

C．5532

D．570230、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。（采用四三二一法則）A．150.8

B．160.8

C．170.8

D．180.831、下列估價公式中，錯誤的是（）。

A．土地價格=房地價格-建筑物價格

B．房地產(chǎn)價格=帶債權債務的房地產(chǎn)價格+債權-債務

C．建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值

D．房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成份的價格32、某工業(yè)用地的土地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/㎡，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（）萬元

A．500

B．1000

C．2250

D．300033、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事（）。

A．估價對性

B．估價目的

C．估價時點

D．價值類型34、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報告出具日期為（）。

A．2008年9月20日

B．2008年9月23日

C．2008年9月26日

D．2008年9月27日35、若假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應是（）。

A．謹慎價值

B．市場價值

C．快速變現(xiàn)價值

D．投資價值二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1、下列關于房地產(chǎn)估價師應遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有（）。

A．應做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)

B．為了提高業(yè)務水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

C．未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D．應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用

E．不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權。當該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時，為確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括（）。

A．土地

B．建筑物

C．裝飾裝修

D．動產(chǎn)

E．特許經(jīng)營權3、下列屬于成本租金構成的內(nèi)容有（）。

A．折舊費

B．維修費

C．管理費

D．保險費

E．房產(chǎn)稅4、下列價值種類中，屬于基本價值類型的有（）。

A．抵押價值

B．市場價值

C．計稅價值

D．投資價值

E．在用價值5、影響房地產(chǎn)價值的權益因素包括（）。

A．房地產(chǎn)權利設立和行使的限制

B．房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C．房地產(chǎn)使用管制

D．房地產(chǎn)通風采光的限制

E．房地產(chǎn)相鄰關系的限制6、城市房屋拆遷補償實行產(chǎn)權調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結算房屋產(chǎn)權差價時，（）。

A．估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點一致

B．期房產(chǎn)權調(diào)換差價=所調(diào)換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價值

C．期房產(chǎn)權調(diào)換差價=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值

D．期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結構等，應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準

E．在原地實行產(chǎn)權調(diào)換時，差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20%7、下列資料中一般應放入估價報告附件的有（）。

A．估價委托書

B．估價委托合同

C．估價對象權屬證明

D．估價報告內(nèi)部審核表

E．估價師注冊證書復印件8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。

A．位置

B．房地產(chǎn)規(guī)模

C．環(huán)境景觀

D．外部基礎設施完備程度

E．朝向、樓層9、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（）。

A．單位比較法

B．市場提取法

C．分解法

D．工料測量法

E．指數(shù)調(diào)整法10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（）。

A．電費

B．物業(yè)管理費

C．水費

D．供暖費

E．房地產(chǎn)稅11、假設開發(fā)法中求取在建工程價值的扣除項目有（）。

A．土地取得成本

B．續(xù)建管理費用

C．續(xù)建投資利息

D．續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用

E．取得在建工程的稅費12、長期趨勢法的作用主要有（）。

A．用于收益法中預測未來的租金、空置率等

B．用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整

C．用于成本法計算重置價格

D．用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力

E．用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏13、城鎮(zhèn)基準地價的內(nèi)涵包括其對應的（）。

A．容積率

B．土地使用稅

C．土地開發(fā)程度

D．土地使用期限

E．征地補償費14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有（）。

A．按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%

B．按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

C．按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

D．按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

E．按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%15、房地產(chǎn)估價程序的作用包括（）。

A．規(guī)范估價行為

B．節(jié)省估價工作

C．保障估價質(zhì)量

D．提高估價效率

E．規(guī)避估價監(jiān)管三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。（）

2、任何一個估價項目都有估價目的。（）

3、市場法的估價結果普遍高于收益法的估價結果，說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。（）

4、房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。（）

5、房地產(chǎn)作價入股估價應當采用謹慎價值標準。（）

6、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。（）

7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產(chǎn)價格上漲。（）

8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償款權利下的價值為500萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。（）

9、在采用市場法進行城市房屋拆遷估價時，如果選取的可比實例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準時，應將可比實例中的裝修價值扣除。（）

10、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價格就相應增高。（）

11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。（）

12、在假設開發(fā)法估價中，估價結果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關。（）

13、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運用平均發(fā)展速度法預測