房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題(二)一、單項選擇題（共35題，每題1分。）1．房地產(chǎn)的（

）是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。

A適應(yīng)性

B對專業(yè)管理的的依賴性C位置的固定性

D相互之間的影響性答案：C解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性2．某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則(

)個月可收回投資.A

50.5

B

60

C

65

D

75答案：C解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n]

解得n

=653．某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為(

)A11.38%

B12.64%

C15.46%

D

16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（

）

A

房屋出租

B

房地產(chǎn)抵押C

土地使用權(quán)出讓

D

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓答案：C解析：房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場5．一般來說，認知定價法所確定的價格（）價值定價法所確定的價格。Ａ高于Ｂ低于Ｃ等于Ｄ高于等于答案：Ａ6．某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測銷售量為(

)萬臺.A102

B120

C108

D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087．下列說法不正確的是(

)A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1。B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1．2。C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上D一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應(yīng)為35％一45％。答案：A解析：利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于2。8．某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為（

）A

P（1+i）n

B

P（1+i*n）C

P*n*i

D

A（1+i）n答案：B解析：Fn=

P（1+i*n）9．某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元（凈收益發(fā)生在年末），則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為（

）A

101萬元

B

137萬元

C

256萬元

D

500萬元答案：B解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=13710．從房地產(chǎn)投資的角度說,風險是指(

)A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小C房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度

D房地產(chǎn)開發(fā)程度答案：B解析：從房地產(chǎn)投資的角度說,風險是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小.11．風險最大的是商業(yè)物業(yè)風險,是因為(

)A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大B商業(yè)投資的預(yù)測最難C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大答案：A解析：商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大12．房地產(chǎn)開發(fā)活動可從（

）兩個方面進行考察。A投資資金量和預(yù)期收益資金

B資金流通方式和對策C出租、出售或經(jīng)營形態(tài)

D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。13．對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的大小的衡量指標不包括（

）A銷售收入

B開發(fā)利潤

C成本利潤率

D投資回報率答案：A解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。14．下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達不當?shù)囊豁検牵?/p>

）A找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標

如財務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟評價指標無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時要設(shè)定不確定因素的變化范圍D對項目

的經(jīng)濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。答案：B15．開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在（

）內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。A10日

B15日

C1個月

D2個月答案：C解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。16．個人住房抵押貸款期限可長達（

）年。A

10

B

20

C

30

D

50答案：C解析：個人住房抵押貸款期限可長達30年。17．關(guān)于貸款擔保說法錯誤的是（

）A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。B貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況。C貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。答案：B解析：貸款的擔保人不能取代借款人的信用狀況。18．（

）的建筑規(guī)模一般都在3萬㎡以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。A市級購物中心B區(qū)購物商場C居住區(qū)商場D鄰里服務(wù)性商店

答案：

A解析：市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬㎡以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。19．a(chǎn)確定問題和調(diào)察目標，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計劃，d報告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（）Ａabcd

Ｂbacd

Ｃcabd

Ｄacbd答案：Ｄ解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。20．申領(lǐng)施工許可證時，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的（

）。A20%

B

30%

C

50%

D60%答案：C解析：申領(lǐng)施工許可證時，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的50%。21．在對消費者購買行為進行調(diào)查時，不涉及下列（

）調(diào)查。A消費者類別

B消費者社會階層分布C消費者購買能力

D消費者購買習(xí)慣答案：B解析：消費者社會階層分布為經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容。22．研究機構(gòu)對居民需求住宅戶型抽樣調(diào)查結(jié)果表明，70%以上的家庭認為（

）平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復(fù)的不必要功能。A60-80

B80-100

C80-120

D100-140答案：C解析：70%以上的家庭認為80-120平米建筑面積的戶型較為合適。23．在房地產(chǎn)市場的分類中,二級市場是指(

)

A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

B新建商品房租售市場C

土地使用權(quán)出讓市場

D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場答案：B解析：二級市場是指新建商品房租售市場.

24．某筆存款額為1000元，復(fù)利計息，每季計息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（

）A12%

B12.55%

C12.68%

D12.45%答案：A解析：各義利率為12%,實際利率為12.55%25．某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2．8萬元，該項投資年稅為0.6萬元，則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為(

)。A

4.7%

B

7%

C

11%

D14%答案：C解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％26．借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為(

)A等額還本付息法

B菲爾德法C汽球法

D還款常數(shù)法答案：C解析：這種方式叫作汽球法.27．經(jīng)濟評價選擇評價標準類基礎(chǔ)參數(shù),其指標不包括(

)A基準收益率

B目標成本利潤率C目標投資利潤率

D目標財務(wù)杠桿比率答案：D解析：財務(wù)杠桿比率融資相關(guān)參數(shù).28．某土地面積為4

000

2,建筑容積率為5．5，規(guī)劃建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標準層)則標準層每層建筑面積為(

).A

1000㎡

B1240㎡

C22000㎡

D1800㎡答案：B解析：(4

000×5．5—4

000×60％×4)／10＝1

240(㎡)29．一般說來,標準方差越小,投資風險(

)A越小

B越大

C越難控制

D越難估算答案：A30．在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中（

）的主要工作內(nèi)容。A

會計師

B

經(jīng)濟師

C

估價師

D

工程師答案：C31．名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（

）A當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率B當每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率C實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值D名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

答案：A解析：當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率32．監(jiān)督物業(yè)購買、處處置、資產(chǎn)管管理和再投資資決策，評估估投資組合績績效，客戶報報告與現(xiàn)金管管理屬于（）的工工作內(nèi)容．A物業(yè)管理B設(shè)施管理C資產(chǎn)管理D組合投資管管理答案：D33．房地產(chǎn)投資信托托按(

)的不同,可以分為傘傘型合伙和多多重合伙。A權(quán)益類型

B抵押方式C投資業(yè)務(wù)

D信托性質(zhì)答案：D34．編制工程進度計計劃的方法有有橫道圖法和和(

)A網(wǎng)絡(luò)圖法

B表格法C竣工圖法

D坐標圖法答案：A解析：編制工進度度計劃的方法法的橫道圖法法和網(wǎng)絡(luò)圖法法35．判斷物業(yè)代理公公司已往的業(yè)業(yè)績,關(guān)鍵要看其(

))A共代理了多少項目目

B代理成交額額是多少C人員素質(zhì)

D代理的成功功率有多大答案：D解析：判斷物業(yè)代代理公司已往往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其其代理的成功功率.二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0。5分。）1．房地產(chǎn)投資也有有缺點，這些些缺點表現(xiàn)在在（

）A變現(xiàn)性差

BB投資額巨大C投資回收周期長

D需要專門的的知識和經(jīng)驗驗E具有過人的膽量和和風險承擔精精神。答案：ABCD解析：不包括E項項。2．銀行對抵押貸款款抵押率的確確定，主要考考慮到（

）因素。A抵押物的流動性

B貸款期限的的長短C通貨膨脹的預(yù)期

D貸款企業(yè)的的信用等級E所處的市場條件答案：ABCE解析：還要考慮到到抵押物價值值取得的情況況。3．金融機構(gòu)對開發(fā)發(fā)商的貸款項項目進行評估估，主要審查查方面包括（

）。A企業(yè)資信等級

B項目基本情情況C市場分析結(jié)果

D財務(wù)評價指指標E貸款擔保方式答案：BCD解析：金融機構(gòu)對對開發(fā)商的貸貸款項目進行行評估，主要要審查方面包包括項目基本本情況、市場場分析結(jié)果、財財務(wù)評價指標標4．寫字樓租賃合約約中租金的調(diào)調(diào)整幅度可參參考（

）確定。A消費價格指數(shù)

B商業(yè)零售價價格指數(shù)C上證價格指數(shù)

D建安工程價價格指數(shù)

E中房價格指指數(shù)答案：AB解析：主要考慮以以上兩種因素素。5．對置業(yè)投資來說說，房地產(chǎn)投投資的經(jīng)濟效效果主要表現(xiàn)現(xiàn)為（

）方面。A銷售收入

B物業(yè)增值C減少納稅

D股權(quán)增加

E

租金答案：BCDE解析：對置業(yè)投資資來說，房地地產(chǎn)投資的經(jīng)經(jīng)濟效果主要要表現(xiàn)為租金金、物業(yè)增值值、減少納稅稅、股權(quán)增加加等四個方面面。6．對收益性物業(yè)來來說，空置率率提高將會導(dǎo)導(dǎo)致（

）等后果。A租金收入減少

B附加支出增增加C物業(yè)資本價值下降降

D運營成本下下降E租客要求更大的租租金折扣答案：ACE解析：對收益性物物業(yè)來說，空空置率提高將將會導(dǎo)致租金金收入減少和和物業(yè)資本價價值下降以及及租客要求更更大的租金折折扣等后果。7．投資者可以控制制的風險包括括(

)A利率風險

B政策性風險

C

資本價值風風險D持有期風險

E比較風險答案：CDE解析：AB屬于系系統(tǒng)風險.8．居住物業(yè)一般是是指供人們居居住的建筑,包括（

）等。

A普通住宅

B公寓

C別墅D客棧

E酒店答案：ABC解析：客棧和酒店店不屬于居住住物業(yè)。9．房地產(chǎn)市場的功功能有（）Ａ配置存量房地產(chǎn)產(chǎn)資源和利益益Ｂ指導(dǎo)供給以適應(yīng)應(yīng)需求的變化化Ｃ指導(dǎo)政府制訂科科學(xué)的土地供供給計劃Ｄ引導(dǎo)需求適應(yīng)供供給條件的變變化E顯示房地產(chǎn)市場需需求的變化。答案：ABCDEE10．確立施工中控制制質(zhì)量的具體體措施，主要要包括（

）方面A對各項施工設(shè)備、儀儀器進行檢查查，特別是校校準各種儀器器儀表，保證證在測量、計計量方面不出出現(xiàn)嚴重誤差差。B控制混凝土質(zhì)量C對對工程中的配套套設(shè)備進行檢檢驗。D對砌筑工程、裝飾飾工程和水電電安裝工程等等制定具體有有效的質(zhì)量檢檢查和評定辦辦法E關(guān)注各項工程的工工作量。答案：ＡＢD解析：不包括C、E11．下列說法不正確確的是（

）A房地產(chǎn)項目中兩稅稅一費指營業(yè)業(yè)稅、城市建建設(shè)維護稅和和教育費附加加B營業(yè)稅稅額＝應(yīng)納納稅銷售(出租)收入×稅率C城市建設(shè)維護稅額額＝應(yīng)納稅銷銷售(出租)收入×稅率D教育費附加＝應(yīng)納納稅銷售(出租)收入×稅率E現(xiàn)行營業(yè)稅的稅率率為3％答案：CDE解析：城市建設(shè)維維護稅和教育育費附加為營營業(yè)稅稅額的的7％和3％。營業(yè)稅稅稅率現(xiàn)為5%。12．分析市場趨勢的的方法主要有有：（）Ａ購買者意圖調(diào)查查法Ｂ銷銷售人員意見見綜合法Ｃ專家意見法Ｄ時時間序列分析析法E相關(guān)分析法答案：ＡＢＣＤEE13．按照消費者對產(chǎn)產(chǎn)品兩種屬性性的重視程度度進行劃分，市市場細分會出出現(xiàn)（）的的模式。Ａ同質(zhì)偏好Ｂ同形偏好好Ｃ集群偏好Ｄ分散偏好好

E心理偏好答案：ＡＣＤ解析：三種模式：：同質(zhì)偏好、分分散偏好、集集群偏好。14．盈虧平衡分析的的基本方法是是建立（

）之間的函函數(shù)關(guān)系，通通過對這兩個個函數(shù)及其圖圖形的分析，找找出平衡點。A銷售收入與成本

B銷售收入與與費用C成本與產(chǎn)量

D利潤與成本

E銷售收入與與銷量答案：CE解析：盈虧平衡分分析的基本方方法是建立成成本與產(chǎn)量、銷銷售收入與銷銷量之間的函函數(shù)關(guān)系15．財務(wù)評價的輔助助報表包括（

）A損益表

BB總投資估算算表

C資產(chǎn)負負債債表D經(jīng)營成本表

E借款償還表答案：BDE解析：AC為基本本報表。三、判斷題（共115題，每題1分，用√表示正確，用用×表示錯誤，不不答不得分，判判斷錯誤扣1分，本題總總分最多扣至至零分。）1．房地產(chǎn)投資分為為直接投資和和間接投資，直直接投資是指指投資者直接接參與開發(fā)房房地產(chǎn)項目的的過程，而間間接投資是指指購買建成的的物業(yè)進行的的置業(yè)投資。答案：×解析：購買建成的的物業(yè)進行的的置業(yè)投資屬屬于直接投資資。2．房屋的吸納周期期數(shù)值上等于于吸納率的倒倒數(shù).答案：√3．在置業(yè)投資中,,運營費用比比率越高,則預(yù)示著投投資項目的凈凈經(jīng)營收入越越低,項目抵抗風風險的能力越越弱答案：√4．多因素敏感性分分析是分析兩兩個或兩個以以上的不確定定性因素同時時發(fā)生變化，相相互影響時，對對項目經(jīng)濟評評價指標的影影響。答案：×解析：多因素敏感感性分析須假假定同時變動動的幾個因素素是相互獨立立的。5．投資機會研究，也也稱為預(yù)可行行性研究，主主要任務(wù)是對對投資項目或或投資方向提提出建議。答案：×解析：初步可行性性研究也稱為為預(yù)可行性研研究。6．為體現(xiàn)公平、平平等原則，寫寫字樓對具備備支付能力的的承租人都持持歡迎態(tài)度。答案：×解析：名聲不佳的的承租人入住住會影響其他他承租人，應(yīng)應(yīng)對承租人進進行選擇。7．開發(fā)項目成本費費用中，財務(wù)務(wù)費用是指企企業(yè)財務(wù)部門門所發(fā)生的各各項費用，包包括財務(wù)人員員工資、辦公公費、銀行利利息等。答案：×解析：財務(wù)費用是是指企業(yè)為籌籌集資金而發(fā)發(fā)生的各項費費用。主要為為借款的利息息。8．投資周期在第

一階段和第第二階段初期期超前于市場場自然周期的的變化，在其其他階段則滯滯后于市場自自然周期的變變化。答案：×解析：正好相反。9．市場趨勢分析方方法中，相關(guān)關(guān)分析法是用用相關(guān)分析的的理論判斷銷銷售量與其它它因素相關(guān)的的性質(zhì)和強度度,從而作出預(yù)預(yù)測，這種方方法尤其適用用于中、短期期預(yù)測。答案：×解析：這種方法尤尤其適用于中中、長期預(yù)測測。10．決標選中中標單單位意味著全全部接受承包包商的標書，故故合同價就是是中標單位的的報價。答案：×解析：中標后，開開發(fā)商和中標標單位應(yīng)在約約定期限內(nèi)就就簽訂合同進進行磋商，雙雙方就合同條條款達成協(xié)議議。11．雙重代理可以同同時向買賣雙雙方收取傭金金，傭金總額額一般高于買買方和賣方代代理形式。答案：×解析：雙重代理可可以同時向買買賣雙方收取取傭金，但傭傭金總額一般般不能高于前前兩種代理形形式12．資金一旦用于投投資，就不能能用于即期消消費，從消費費者的角度來來看，資金的的時間價值體體現(xiàn)為放棄即即期消費的損損失所應(yīng)得到到的補償。答案：√13．如果兩筆資金等等值，則用