中德度假村—萊茵山莊營(yíng)銷執(zhí)行方案目錄一、尋找買中德度假村-萊茵山莊的人——目標(biāo)客戶分析

二、中德度假村-萊茵山莊周邊配套、環(huán)境、同類競(jìng)品——競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析三、包裝中德度假村-萊茵山莊

——房源概況、市場(chǎng)定位、廣告語(yǔ)四、宣傳中德度假村-萊茵山莊

——整合推廣策略及執(zhí)行五、階段目標(biāo)銷售任務(wù)

——銷售總目標(biāo)任務(wù)階段分解六、銷售團(tuán)隊(duì)組建與管理

——人員整合與執(zhí)行落實(shí)

一切營(yíng)銷策劃都要圍繞目標(biāo)客群展開(kāi)，因此營(yíng)銷策劃的首要任務(wù)就是準(zhǔn)確定位項(xiàng)目的目標(biāo)客群，也就是尋找“買中德度假村-萊茵山莊的人”。

我們首先要清楚地知道：中德度假村-萊茵山莊為何物?—項(xiàng)目基本情況中德度假村-萊茵山莊有哪些吸引人的地方？--項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣點(diǎn)分析買中德度假村-萊茵山莊的人在哪里？--目標(biāo)客群分析一、尋找買中德度假村-萊茵山莊的人1、中德度假村-萊茵山莊為何物？1）中德度假村-萊茵山莊基本情況中德度假村-萊茵山莊簡(jiǎn)介中德度假村-萊茵山莊是由宿遷中德實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，英國(guó)MOZOR設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)。宿遷中德實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司是由德國(guó)客商和宿遷知名企業(yè)共同組建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；項(xiàng)目位于風(fēng)景秀麗的駱馬湖畔，是集別墅度假村、四星級(jí)（目前暫定）大酒店、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、水上運(yùn)動(dòng)、帆船俱樂(lè)部于一體的大型旅游度假中心，項(xiàng)目占地66543平方米，建筑面積約41923多平方米。其中用于商業(yè)服務(wù)的有（用地面積46621平方米）：集酒店、餐飲、娛樂(lè)、康體等為一體的綜合會(huì)所一棟，主體2-4層建筑面積約12000多平方米、配套度假別墅16棟，別墅建筑2-3層，每棟面積在500-1000平方米，總面積在9000多平方米；用于居住的有（用地面積19922平方米）：有雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房72套，約19245平方米。2）中德度假村-萊茵山莊鳥(niǎo)瞰圖位于駱馬湖畔的中德度假村-萊茵山莊，環(huán)境宜人，空氣質(zhì)量好，居住其中使人心態(tài)祥和、愜意放松，閑來(lái)到湖畔散散步，約上三兩好友一起享受垂釣之樂(lè)，坐在自家陽(yáng)臺(tái)之上，看看湖景喝著茶，非凡的享受。除此之外，中德度假村-萊茵山莊還緊鄰羅蔓園、湖濱公園，周邊有藍(lán)波灣風(fēng)情街、酒吧一條街，另外鐘吾國(guó)際中學(xué)、大學(xué)城與中德度假村-萊茵山莊相距無(wú)幾。并且103路公交車可直達(dá)，交通也是相當(dāng)便利。這里能享受到最尊貴的生活，卻又不喧鬧，就像是置身繁華都市中德世外桃源，值得去選擇和擁有。2、中德度假村-萊茵山莊有哪些吸引人的地方？3、中德度假村-萊茵山莊主要賣點(diǎn)歸納：?地理位置優(yōu)越，自然景觀宜人?交通便利，通達(dá)性不斷提高?區(qū)域未來(lái)發(fā)展形勢(shì)樂(lè)觀?環(huán)境清雅，心理地位高?稀缺、近距離在售的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少?旅游環(huán)境獨(dú)樹(shù)一幟?有特殊的商務(wù)軟環(huán)境?一線湖濱別墅，獨(dú)具賣點(diǎn)?規(guī)模小，成型快，隱蔽性強(qiáng)4、買中德度假村-萊茵山莊的人在哪里？1）中德度假村-萊茵山莊目標(biāo)銷售客戶群：

購(gòu)買客群年齡基本在35-45-60歲，家庭人員結(jié)構(gòu)在3-6人以上。A、主力客群職業(yè)背景構(gòu)成：?（享受派）企業(yè)家、IT的CEO、金融、房地產(chǎn)界精英、私企老板、及身價(jià)在二千萬(wàn)以上的宿遷的成功人士。他們積累了大量財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時(shí)，多考慮環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)別墅。?（收益派）投資人士，他們的來(lái)歷比較復(fù)雜。別墅抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，增值潛力大，特別是在宿遷高品質(zhì)類住宅項(xiàng)目目前稀少的市場(chǎng)前提下投資客看好。?（政治派）政界或伴政人士，因此類客戶群代表了宿遷目前此類高端物業(yè)消費(fèi)方向，而潛力無(wú)限，綜合我臺(tái)的各方關(guān)系，挖掘此類客戶應(yīng)為重點(diǎn)。B、二級(jí)目標(biāo)客戶群構(gòu)成：宿遷市精英的中高端投資者?周邊城市及其他城市的成功人士，在宿遷置業(yè)不斷增加。?“一夜暴富者”瞬間邁入富人俱樂(lè)部，以買高品質(zhì)物業(yè)來(lái)提升自己。他們有一個(gè)共同的認(rèn)識(shí)，

即，資本=頭腦+人脈也就是說(shuō)，客戶需要我們?cè)诋a(chǎn)品功能上，要滿足他們的多重使用追求！例如：居住、交友、商務(wù)、文化交流、收藏、收益、炫耀、政治野心、風(fēng)水、尋幽，等等2）中德度假村-萊茵山莊目標(biāo)銷售客戶群消費(fèi)特性：

1.安全性

安保系統(tǒng)品質(zhì)、安保服務(wù)措施、安保人員素質(zhì)

2.生活健康性

公共綠化、私家花園、樹(shù)種選擇、健康條件

3.整體社區(qū)規(guī)劃

選址、布局、景觀、會(huì)所

4.別墅及高端物業(yè)的造型及平面設(shè)計(jì)

造型、材質(zhì)、色彩、動(dòng)線、配置

5.生活便利性

公共交通設(shè)施、輔助交通設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、生活設(shè)施

6.物業(yè)管理及費(fèi)用

物業(yè)管理項(xiàng)目、服務(wù)精神、費(fèi)用合理性

7.社區(qū)人氣是否旺盛

居住率、住戶層次。

8.價(jià)格和投資回報(bào)率

價(jià)格有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力、價(jià)格合不合理、投資回報(bào)率如何。

3）中德度假村-萊茵山莊目標(biāo)客群關(guān)注問(wèn)題描述：

?他們屬于社會(huì)上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高甚至顯赫無(wú)比的社會(huì)地位，含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚(yáng)，不愛(ài)露富。

?生活閱歷豐富，見(jiàn)多識(shí)廣，視野開(kāi)闊，具有國(guó)際化觀念，對(duì)文化認(rèn)同與敬慕，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑，追求珍品化生活。

?比較關(guān)注國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)新聞動(dòng)態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云。比較喜歡諸如財(cái)經(jīng)、汽車、家具、高爾夫等專業(yè)雜志新聞。

?喜歡樹(shù)立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量、安全健康的生活方式。工作比較繁忙，出差頻繁，往返于市內(nèi)、機(jī)場(chǎng)、大城市之間。

?日常交際，高級(jí)應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場(chǎng)所，如星級(jí)酒店、俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)等。不喜歡太被注目，一般場(chǎng)合不愛(ài)露面，行蹤甚至有點(diǎn)“詭秘”。4）中德度假村-萊茵山莊目標(biāo)客戶其他共同特點(diǎn)描述：

上面提到的是一些客群表象，其內(nèi)在精神是一種生活狀態(tài)和生活精神，一種這個(gè)區(qū)域的高端物業(yè)消費(fèi)者，他們內(nèi)心深處認(rèn)為高人一等的生活方式。

別墅的推廣，就是要將這種所謂“高人一等的生活方式”做到位，做純粹，賦予社區(qū)一個(gè)有血有肉的，完整的境外生活體驗(yàn)。

因此，別墅的營(yíng)銷不再是普通商品房的銷售執(zhí)行，而是一種體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。我們認(rèn)為，賣別墅實(shí)際上是賣一種體驗(yàn)。

這也就是我們所提倡的“體驗(yàn)式營(yíng)銷”二、中德度假村-萊茵山莊周邊同類競(jìng)品項(xiàng)目名稱區(qū)位總套數(shù)面積區(qū)間價(jià)格區(qū)間月均去化去化率水城香水灣

玉蘭路167號(hào)

520洋房120-160別墅250別墅7000洋房4000無(wú)20%御湖瀾橋

100260㎡-550㎡別墅6000-70001-230%湖濱藍(lán)郡

220沿街250㎡一層商業(yè)6000左右無(wú)90%夏陽(yáng)銀湖花園120230㎡400㎡11000左右無(wú)90%運(yùn)河天禧發(fā)展大道一期220洋房120-180疊拼2606500左右未開(kāi)盤(pán)未開(kāi)盤(pán)——競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1◆2013年駱馬湖別墅市場(chǎng)和普通住宅市場(chǎng)一樣進(jìn)入調(diào)整期，成交同比下降幅度較大；區(qū)域別墅今年月均去化在1-2套左右。價(jià)格優(yōu)惠逐步加大，價(jià)格下行。目前在售別墅項(xiàng)目普遍優(yōu)惠折扣在3%-5%左右，近年以來(lái)別墅去化受調(diào)控影響去化緩慢，價(jià)格下調(diào)幅度預(yù)計(jì)更大?！舢a(chǎn)品同質(zhì)化，目前在售和即將入市別墅項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，以歐式風(fēng)格為主?！魠^(qū)域別墅分布相對(duì)分散，但項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力依然較大。目前項(xiàng)目所處駱馬湖沿線板塊，直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有2個(gè)分別為御湖瀾橋和水城香水灣?！粑磥?lái)潛在上市項(xiàng)目較少，別墅產(chǎn)品依舊稀缺。從目前來(lái)看，周邊的后續(xù)別墅供應(yīng)相對(duì)較少，由于國(guó)家對(duì)別墅土地供應(yīng)的限制，近年來(lái)別墅用地供應(yīng)是少之又少，未來(lái)1年宿遷駱馬湖別墅供應(yīng)主要集中在環(huán)湖區(qū)域，相城主城區(qū)別墅供應(yīng)較為有限?！?jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析2面臨怎樣的市場(chǎng)？結(jié)論：銷售速率下降，價(jià)格優(yōu)惠加大，產(chǎn)品同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈

第一、買中德度假村-萊茵山莊的是怎樣的一群人——客戶定位第二、中德度假村-萊茵山莊在市場(chǎng)上是一個(gè)什么形象——市場(chǎng)形象定位

第三、中德度假村-萊茵山莊與投資者溝通的常用語(yǔ)是什么——廣告主導(dǎo)語(yǔ)

三、包裝中德度假村-萊茵山莊1、買中德度假村-萊茵山莊的是怎樣的一群人中德度假村-萊茵山莊屬于典型的中、高額投資產(chǎn)品，其目標(biāo)消費(fèi)群包含自用客戶和投資客戶。購(gòu)買門(mén)檻高、投資收益穩(wěn)定。

因此，目標(biāo)消費(fèi)群總體可稱為：宿遷市中、高端投資與置業(yè)者2、項(xiàng)目在市場(chǎng)上總體是什么形象

中德度假村-萊茵山莊項(xiàng)目從開(kāi)工建設(shè)至目前所跨越的時(shí)段較長(zhǎng)，期間2011年曽進(jìn)行過(guò)開(kāi)盤(pán)銷售，銷售情況總體不樂(lè)觀。至今項(xiàng)目主體工程及配套設(shè)施設(shè)備已基本完成且初具規(guī)模，但在市場(chǎng)上大部分目標(biāo)消費(fèi)群體并不了解本項(xiàng)目，或者說(shuō)認(rèn)為本項(xiàng)目已銷售完畢；那么如何重塑項(xiàng)目形象對(duì)接下來(lái)的銷售來(lái)說(shuō)已是迫在眉睫。為此建議為：

1、重新包裝項(xiàng)目入市銷售；

2、制定銷售階段廣宣推廣與投放計(jì)劃；

3、重拾信心，眾望所歸、強(qiáng)勢(shì)突破。我們是否具有市場(chǎng)機(jī)會(huì)？結(jié)論：項(xiàng)目先天屬性與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)具備局部競(jìng)爭(zhēng)差異性◆土地資源屬性對(duì)比

——項(xiàng)目直面駱馬湖，擁有天然湖景資源，地處湖濱新區(qū)環(huán)湖旅游度假核心區(qū)，項(xiàng)目稀缺性明顯

◆市場(chǎng)絕對(duì)空間有限，通過(guò)合理銷售

——區(qū)域在售別墅產(chǎn)品類型雷同，賣點(diǎn)集中，而本項(xiàng)目通過(guò)地塊屬性差異，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異、合理推案策略等方面在區(qū)域中形成局部競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。樣版段景觀建議“湖”是本案的規(guī)劃靈魂元素。灣岸式的整體規(guī)劃特色，既與落馬湖的外部景觀風(fēng)格相融合，同時(shí)也充分體現(xiàn)了歐式宮廷簡(jiǎn)約建筑特色；建議在樣板段景觀分割中使用水系、花間布道為分隔媒介，使樣板段與外部自然區(qū)分，由樣板段空間到樣板房空間，水岸氣息散落每個(gè)角落，體現(xiàn)簡(jiǎn)歐式建筑、景與人的多面生活完美融合，讓參觀的客戶進(jìn)入樣板段就被深深吸引。

樣板段包裝建議：在公開(kāi)前建議做全封閉包裝，公開(kāi)日舉行公開(kāi)儀式，在儀式上封閉廣告樣板門(mén)的自動(dòng)打開(kāi)，呈現(xiàn)給參觀客群一個(gè)驚艷的浪漫世界。

以“花”為主題，做引路物料，呈現(xiàn)歡愉的景象。在水系景觀內(nèi)建議安裝霧氣機(jī)，營(yíng)造仙境般的景觀氣氛。案例樣版房建議高端產(chǎn)品的樣板房設(shè)計(jì)是銷售物料及案場(chǎng)銷講的重要道具之一，特別是別墅及洋房樣板產(chǎn)品，后期基本高額出售。因此對(duì)于樣板房的要求建議注重一下幾點(diǎn)：1、家居軟裝在體現(xiàn)奢華的同時(shí)更要注重生活細(xì)節(jié)的布置。真正做到拎包入駐。（主要體現(xiàn)在休閑娛樂(lè)區(qū)的細(xì)節(jié)布置與床品軟裝的舒適度）2、表達(dá)好房間的功能性，并整合主題在不同的產(chǎn)品樣板中做出不同的亮點(diǎn)，避免產(chǎn)品銷售中一面倒的情形。3、注重樣板段的設(shè)計(jì)，特別是別墅及洋房產(chǎn)品，在樣板段表達(dá)項(xiàng)目風(fēng)情的主題景觀，讓客戶第一眼就愛(ài)上項(xiàng)目產(chǎn)品。案例樣版房位置建議1、建議多層洋房、聯(lián)排別墅和雙拼別墅各選怎一套進(jìn)行樣板間設(shè)計(jì)2、多層和聯(lián)排都可選怎高進(jìn)主路口的產(chǎn)品進(jìn)行包裝，因?yàn)橹髀房诘奈恢脼轭櫩吞峁┓奖阋草^安全；其次，主入口的樣板段設(shè)計(jì)應(yīng)該更加顯眼，還能較完善的先行安裝品牌導(dǎo)視系統(tǒng)3、雙拼別墅建議選擇正對(duì)湖景或者中央景觀帶的最佳位置的產(chǎn)品包裝樣板房，因?yàn)槠鋯蝺r(jià)相對(duì)較高，從而可真正體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。售樓處建議售樓處是體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商品牌，和展示展廳的不可或缺的銷售場(chǎng)地，對(duì)于高端主題別墅的項(xiàng)目不可通過(guò)普通噴繪或門(mén)頭包裝來(lái)吸引購(gòu)房者。建議：1、除了常規(guī)的各種功能區(qū)的建立外，可重點(diǎn)在會(huì)客區(qū)布置舒適的品酒吧臺(tái)及各色飲料品種的水吧，來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目日后的禮賓司式物業(yè)服務(wù)；2、歐式的貴族宮殿式裝修，體現(xiàn)本案品質(zhì)3、以五星級(jí)酒店的前臺(tái)服務(wù)引薦到控臺(tái)服務(wù)中去，體現(xiàn)品牌價(jià)值4、同時(shí)建議項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立接待中心。案例3、與目標(biāo)客群溝通的常用語(yǔ)是什么身無(wú)價(jià)，心無(wú)價(jià)。

直面落馬湖、環(huán)繞立體湖景、沿湖規(guī)劃低密度別墅+花園疊加洋房設(shè)計(jì)駱馬湖旅游度假區(qū)核心區(qū)域歐式皇家簡(jiǎn)約園林景觀設(shè)計(jì)結(jié)合濱水休閑景觀配置因?yàn)樘籼?，所以選擇。

第一、整個(gè)推廣分為哪幾個(gè)階段——推廣階段安排第二、各推廣階段任務(wù)是什么——推廣任務(wù)第三、階段推廣細(xì)案、目的、渠道和表現(xiàn)---推廣細(xì)案第四、強(qiáng)銷階段報(bào)廣、軟文出街安排---強(qiáng)銷階段推廣計(jì)劃四、宣傳中德度假村-萊茵山莊

策劃籌備期：13年12月上旬——13年12月中旬廣宣執(zhí)行期：13年12月中旬——14年3月下旬

14年08月中旬——14年12月下旬銷售執(zhí)行期：13年12月中旬——14年12月下旬

1、中德度假村-萊茵山莊推廣安排--總體分為三大階段：策劃籌備期任務(wù)——確定推廣執(zhí)行階段的內(nèi)容及目標(biāo)達(dá)成

廣宣執(zhí)行期任務(wù)——確定項(xiàng)目廣宣媒介的選擇及各廣宣推廣媒介的具體節(jié)奏以及各廣宣媒介的協(xié)調(diào)

搭配時(shí)間安排

銷售執(zhí)行期任務(wù)——完成待銷售房源的銷售目標(biāo)達(dá)成

2、中德度假村-萊茵山莊三大階段的推廣任務(wù)：中德度假村-萊茵山莊階段主推廣點(diǎn)：

主題點(diǎn)一：一湖一墅‘是孕育生活的靈氣一靜一動(dòng)’是建筑對(duì)心靈的牽引一草一木‘是自然賦予生活的肌理主題點(diǎn)二：湖濱簡(jiǎn)歐原生美宅。主題點(diǎn)三：絕版地段，收藏湖濱傳世美宅。

3、階段推廣細(xì)案：推廣概念起發(fā)點(diǎn)湖，在地理上為周邊區(qū)域帶來(lái)特殊的環(huán)境特征，它滋養(yǎng)萬(wàn)物，使草木繁茂，形成風(fēng)景線；親水是人的本性，湖水對(duì)居住適宜性的氣溫調(diào)節(jié)作用，湖水為居住在周邊的人們帶來(lái)了舒緩、放松的心情，此外，湖畔也代表著一種尖端的生活，落馬湖更是蘊(yùn)含著千年的宿遷城市文化……推廣概念起發(fā)點(diǎn)自古以來(lái)，歐美皇室、名流富豪的住宅與湖區(qū)密切相生，路易十四以瑞士湖彰顯凡爾賽宮的舉世榮耀，巴頓將軍戎馬一生卻愿駐足日內(nèi)瓦湖……世界聞名湖區(qū)豪宅——最美的水域，最顯赫的擁有者今天，世界名人對(duì)湖區(qū)豪宅的偏愛(ài)依然不變，比爾?蓋茨在西雅圖華盛頓湖湖畔擁有“未來(lái)之屋”之稱的水岸豪宅；世界F1冠軍舒馬赫位在瑞士萊芒湖邊的度假豪宅；好萊塢明星喬治克隆尼位在意大利科莫湖畔的豪華大宅……這些擇湖而居的經(jīng)典例子，印證了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：世上最美的經(jīng)典豪宅，總在最美的湖邊！推廣概念起發(fā)點(diǎn)湖區(qū)豪宅體現(xiàn)著尊貴人士的非凡品位!財(cái)富階層日理萬(wàn)機(jī)，商晤酬宴繁忙，怡養(yǎng)身心遂成為21世紀(jì)全球富豪等成功人士居住之選，其中湖岸住宅因其稀有性與珍貴性，更是全球最矚目、最令人稱羨的豪門(mén)居住型態(tài)。成功人士舉重若輕、從容大度，尤其偏愛(ài)大湖生活，這是到達(dá)尖峰、閱盡繁華后的一份睿智。而湖區(qū)住宅可以說(shuō)是所有成就非凡、事業(yè)顯赫之人士的身份象征。因?yàn)楦挥凶匀粴庀⒌暮^(qū)住宅，不僅是休憩的居所，更是運(yùn)籌帷幄的能量！因此，站在財(cái)富頂端的“王者”，每每將全球最壯闊最迷人的自然湖景納入自己的生活疆域。推廣概念起發(fā)點(diǎn)今天你在哪？嶂山高爾夫球場(chǎng)，來(lái)一場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的18洞賽？是意味深長(zhǎng)的商務(wù)高爾夫！在駱馬湖生態(tài)園，看著油菜花，感嘆仙家的愜意嗎！還是在湖中漁場(chǎng)，來(lái)一次老朋友的垂釣賽！未來(lái)你在哪？游艇俱樂(lè)部……，在甲板上曬著太陽(yáng)，看她曼妙的身姿！也許未來(lái)還有我們更想不到的樂(lè)趣！尚品生活才是“王者”氣質(zhì)的最好表達(dá)，這和單純的財(cái)富無(wú)關(guān)……樓盤(pán)居住理念:殷富比肩仕族私宅并駕行宮企劃主題定位：同步世界頂級(jí)人文湖區(qū)美宅樓盤(pán)形象總精神:殷富世襲生態(tài)回歸

歐墅仙案絕版?zhèn)鞒袠潜P(pán)形象廣告推廣口號(hào):千年駱馬湖生態(tài)滋養(yǎng),比肩世界貴胄行宮。落馬湖仙岸,簡(jiǎn)歐行宮私邸。樓盤(pán)基調(diào)：寧?kù)o而尊榮低調(diào)而奢華企劃賣點(diǎn)整合世界頂級(jí)人文湖區(qū)的高貴領(lǐng)地WORLDCLASSLAKEAREAFORRICHER對(duì)自然資源的結(jié)合利用具備國(guó)際前瞻性的尊貴生活凝聚世界目光的新焦點(diǎn)坐標(biāo)追溯世界頂級(jí)居住文明，雄厚的物質(zhì)資本是造就這種巔峰的最基礎(chǔ)的因素，全球富甲云集的地方，是豪宅居住文明最發(fā)達(dá)的區(qū)域，富有的身價(jià)，總是體現(xiàn)在對(duì)奢侈自然資源的占用。西雅圖華盛頓湖加拿大安大略湖意大利科莫湖瑞士日內(nèi)瓦湖企劃賣點(diǎn)整合企劃賣點(diǎn)整合世界級(jí)人文湖區(qū)的生活特征：濱湖低密度居住，近距離享受的湖景，大尺度觀湖視角；具有高端的人文屬性，如“駱馬湖’文化、游艇俱樂(lè)部及圈層；本項(xiàng)目將從這三方面出發(fā)，打造接近“世界級(jí)人文湖區(qū)”的生活方式，為宿遷的財(cái)富階層，創(chuàng)造他們最理想的生活方式。居住區(qū)享有與尖端人士身份相匹配的高品質(zhì)建筑和高品位配套設(shè)施；企劃賣點(diǎn)整合極品物業(yè)，聚富領(lǐng)地“限批低密度別墅產(chǎn)品”，“駱馬湖湖沿岸”已經(jīng)是不可再生的原生態(tài)土地資源，讓充滿傳奇的落馬湖沿岸豪宅顯得異常珍貴，尤其是落馬湖沿岸別墅猶如瑰寶般為世人矚目，她將是僅為少數(shù)人打造的珍貴作品。歐式優(yōu)雅，奢華格調(diào)企劃賣點(diǎn)整合私家會(huì)所，名流生活運(yùn)用浪漫國(guó)度的經(jīng)典建筑語(yǔ)匯，表達(dá)雅致而奢華。建筑品質(zhì)上的雕琢細(xì)節(jié)、做工考究精細(xì)，呈現(xiàn)出一種完美的貴族氣息。配套除高尚生活會(huì)所，還有俱樂(lè)部式名品街區(qū)和奢華酒店。推廣策略電影院傳媒的大片式蓄水推廣蓄水期間，利用賀歲檔大片集中放映之際，在片頭播放項(xiàng)目宣傳片：1、在一個(gè)集中的時(shí)間段，客群可直接通過(guò)震撼的視聽(tīng)效果，領(lǐng)略項(xiàng)目高尚品質(zhì)；2、指定影院的大片海報(bào)上都有大氣的項(xiàng)目信息；3、送包場(chǎng)服務(wù)，可在一個(gè)集中周期中把影視廳包裝項(xiàng)目形象，并可為項(xiàng)目客戶包場(chǎng)放映大片，片前可添加詳細(xì)的項(xiàng)目信息；微電影入市的集中推廣推廣策略隨著信息時(shí)代的來(lái)臨，網(wǎng)絡(luò)推廣成為傳達(dá)率最高的信息平臺(tái)。但是由于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的門(mén)檻較低，投放者往往糾結(jié)擔(dān)心這樣的平臺(tái)時(shí)候會(huì)在傳遞過(guò)程中降低了產(chǎn)品檔次。于是，微電影的出現(xiàn)，打破了這種僵局……它如同微博一樣深受社會(huì)各屆的新寵兒，它起源于包裝明星的小電影形式，2011的超女推廣也以此平臺(tái)為推廣形式…如今它已沿用在地產(chǎn)界，萬(wàn)科是第一個(gè)吃螃蟹的人，并領(lǐng)略其鮮美的效果，建議在本案蓄水期間投放微電影傳播，優(yōu)惠的投放價(jià)格是打造項(xiàng)目形象較輕松的有效手段！推廣策略【選擇高效平價(jià)的傳媒途徑，避免廣宣反感度，直擊市場(chǎng)眼球，杜絕錯(cuò)位損失】拓展新媒體，善用數(shù)據(jù)庫(kù)宿遷知名門(mén)戶網(wǎng)站的首頁(yè)軟文刊登【宿遷房產(chǎn)、西楚網(wǎng)、宿遷論壇、騰訊房產(chǎn)宿遷、搜房宿遷、新浪宿遷、易居宿遷等等……】精選數(shù)據(jù)庫(kù)投放對(duì)年齡、車價(jià)、年存款金額等條件篩選，切合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行DM、郵件信函、信用卡對(duì)賬單等廣告發(fā)布。網(wǎng)絡(luò)滲透，捕捉潛在客群網(wǎng)絡(luò)滲透，捕捉潛在客群1、通過(guò)微博可隨時(shí)隨地報(bào)道項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，方便轉(zhuǎn)發(fā)，制造新聞熱點(diǎn)；2、通過(guò)“搜房宿遷、宿遷房產(chǎn)、騰訊宿遷”等定向網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的首頁(yè)廣告發(fā)布廣宣；DM直投，精準(zhǔn)對(duì)接通過(guò)對(duì)全市4S點(diǎn)、星級(jí)酒店、高檔消費(fèi)場(chǎng)所、高端物業(yè)、俱樂(lè)部、健身、婚紗、娛樂(lè)會(huì)所等進(jìn)行DM精準(zhǔn)直投；宿遷有線開(kāi)機(jī)加載頁(yè)面投播，增加覆蓋面受眾群體戶外戰(zhàn)略性布點(diǎn)，加強(qiáng)攔截力推廣策略建議發(fā)布在宿遷高速入口處的戶外高炮大牌建議在發(fā)展大道上克啦嗨谷方向處樹(shù)立大牌建議在項(xiàng)目西面羅曼園初建設(shè)燈箱大牌小眾媒體通道法則短信投放方案：宿遷市高端數(shù)據(jù)庫(kù)擇優(yōu)發(fā)布售樓處信息攔截投放【包括寶龍、金鷹、商超、銀行等VIP