保利·東灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣提案我們面對(duì)的是一個(gè)86萬(wàn)方體量大盤(pán)

我們處于同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)明顯的下沙

我們要從眾多品牌公司種脫穎而出

我們還不可避免的受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響

所以今天的提案

沒(méi)有長(zhǎng)篇大論的市場(chǎng)分析，沒(méi)有模板式的行活

只解決戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題

尋找一條能體現(xiàn)保利·東灣魅力與氣質(zhì)的可行之路東部，發(fā)現(xiàn)灣作為杭州三個(gè)副城之一，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和教園區(qū)為骨干的綜合性新城下沙與杭州的關(guān)系在城市東擴(kuò)的規(guī)劃下，未來(lái)人口的大量導(dǎo)入使得下沙新城將迎來(lái)新一波住宅需求高潮地鐵一號(hào)線的貫通直接拉近了物理與心理距離老杭州人：我寧愿在市區(qū)買(mǎi)個(gè)二手房，也不愿意住到下沙去，工業(yè)區(qū)哎……希望之城的尷尬新杭州人1：下沙太遠(yuǎn)了，雖然房?jī)r(jià)便宜，但是我在文三路上班，這樣還是感覺(jué)不方便，等等吧……新杭州人2：其實(shí)住在下沙也不是不能接受，但是旁邊的朋友都在市區(qū)，到那里社交圈子會(huì)狹窄很多，晚上八點(diǎn)路上都沒(méi)什么人了，等等吧……下沙給人的感覺(jué)無(wú)論從實(shí)際或者心理都比較遠(yuǎn)，配套不成熟，缺乏生活氛圍，工作生活不方便，工業(yè)園區(qū)的形象是消費(fèi)者產(chǎn)生抗拒心理的主要原因原因1：作為城市東擴(kuò)的主要發(fā)展方向，目前錢(qián)江新城的發(fā)展仍未完善，消費(fèi)者對(duì)下沙的前景還沒(méi)有明確的概念，副城生活仍顯遙遠(yuǎn)。尷尬的背后原因2：在杭州東部發(fā)展進(jìn)程中，下沙和杭州主城區(qū)之間還有九堡作為過(guò)度，而九堡的發(fā)展目前仍屬起步階段，無(wú)論從居住氛圍、商業(yè)配套和交通狀況來(lái)看，都不具備完美銜接的條件。世界上錦上添花的人會(huì)比雪中送炭的人多現(xiàn)階段我們的客群面（主力）下沙（高教園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)各企業(yè)、和下沙有某種業(yè)務(wù)往來(lái)的企業(yè)、下沙事業(yè)單位以及臨近周邊的鄉(xiāng)縣）九堡（四季青市場(chǎng)、東站及市場(chǎng)、華貿(mào)鞋城等市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主）現(xiàn)階段我們的客群群面（偶得得）蕭山（東北北部高教園園區(qū)或者其其他的私營(yíng)營(yíng)業(yè)主）城東（錢(qián)江江新城、東東站范圍附附近從業(yè)人人員或私營(yíng)營(yíng)業(yè)主）現(xiàn)階段我們的客群群面（游離離）溫州、臺(tái)州州等地的投投資客或者者和下沙有有著某種關(guān)關(guān)聯(lián)的異地地購(gòu)房者根據(jù)之前樓樓盤(pán)的成交交狀況和客客戶(hù)預(yù)約狀狀況來(lái)看，，下沙的意意向購(gòu)房群群體數(shù)量依依然是可觀觀的，房開(kāi)開(kāi)企業(yè)和購(gòu)購(gòu)房群體處處于較為平平衡的膠著著狀態(tài)，但但2008年開(kāi)始，市市場(chǎng)的平衡衡被打破了了……08年下半年以以來(lái)，美國(guó)國(guó)的經(jīng)濟(jì)危危機(jī)已經(jīng)引引發(fā)了全球球的經(jīng)濟(jì)動(dòng)動(dòng)蕩，隨著著時(shí)局的發(fā)發(fā)展和當(dāng)代代經(jīng)濟(jì)全球球化的聯(lián)動(dòng)動(dòng)反應(yīng)，我我國(guó)的金融融市場(chǎng)也是是一路走低低，股票證證券市場(chǎng)接接連下挫，，原材料價(jià)價(jià)格的上漲漲、通貨膨膨脹的壓力力、高企的的房?jī)r(jià)等眾眾多原因進(jìn)進(jìn)一步導(dǎo)致致了我國(guó)當(dāng)當(dāng)前總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不景景氣。由于這樣的的經(jīng)濟(jì)狀況況，導(dǎo)致原原本有購(gòu)房房需求的消消費(fèi)者由于于資金或者者生活壓力力的問(wèn)題而而延緩了購(gòu)購(gòu)房時(shí)間，，甚至有某某些高端物物業(yè)的業(yè)主主已經(jīng)無(wú)法法償還銀行行按揭。2008市場(chǎng)關(guān)鍵詞詞：金融危危機(jī)收到經(jīng)濟(jì)危危機(jī)的影響響，為了控控制風(fēng)險(xiǎn)，，國(guó)家對(duì)金金融機(jī)構(gòu)的的審核更加加嚴(yán)格，許許多房開(kāi)企企業(yè)開(kāi)始面面臨貸款壓壓力；同時(shí)時(shí)，由于購(gòu)購(gòu)房能力的的下降，房房開(kāi)企業(yè)的的資金回籠籠也產(chǎn)生了了明顯影響響。在杭州州，萬(wàn)科率率先拋出了了打折的口口號(hào)，復(fù)地地、野風(fēng)等等開(kāi)發(fā)商也也紛紛開(kāi)始始采取打折折的方式；；另外的一一些項(xiàng)目為為保證回款款也開(kāi)始頻頻繁調(diào)整開(kāi)開(kāi)盤(pán)價(jià)格。。2008市場(chǎng)關(guān)鍵詞詞：打折樓盤(pán)打折的的現(xiàn)象直接接影響了已已購(gòu)房客戶(hù)戶(hù)的情緒，，帶有投資資心理的客客戶(hù)擔(dān)心資資產(chǎn)縮水，，而自住需需求的客戶(hù)戶(hù)則希望能能盡可能降降低購(gòu)房支支出。2008年秋季房交交會(huì)成交套套數(shù)為408套，成為5年來(lái)成交套套數(shù)最低的的一次，同同時(shí)，這也也是5年來(lái)杭州房房交會(huì)唯一一沒(méi)有公布布成交均價(jià)價(jià)的一年。。2008市場(chǎng)關(guān)鍵詞詞：打折在進(jìn)入“金金九銀十””后，9月供應(yīng)量較較8月增長(zhǎng)近兩兩倍，由于于市場(chǎng)的不不景氣，成成交量較低低，與8月相比基本本持平，供供求比則下下跌到08年以來(lái)的最最低點(diǎn)。八月為傳統(tǒng)統(tǒng)意義上的的淡季，而而原本“金金九銀十””的九月成成交量卻不不及上月；；9月區(qū)域成交交量主要集集中在江干干區(qū)（其中中位于錢(qián)江江新城的萬(wàn)萬(wàn)象城和九九堡的魅力力之城，分分別有429套和222套的銷(xiāo)售量量），同時(shí)時(shí)上城、拱拱墅、濱江江三區(qū)成交交量也在百百套以上。。濱江、之之江板塊9月打折促銷(xiāo)銷(xiāo)樓盤(pán)較多多，優(yōu)惠的的售價(jià)使得得9月成交量較較8月大幅增加加，可見(jiàn)在在目前的樓樓市狀況下下，降價(jià)對(duì)對(duì)于加速房房源的去化化具有一定定的效果。。1、成熟區(qū)域域折扣對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售的影響響明顯從銷(xiāo)售情況況來(lái)看，房房地產(chǎn)發(fā)展展較為成熟熟的區(qū)域如如市中心、、濱江、錢(qián)錢(qián)江新城等等地受折扣扣影響明顯顯，而發(fā)展展剛剛起步步配套尚未未成熟或距距離市區(qū)較較遠(yuǎn)的如城城北、余杭杭等地折扣扣后對(duì)銷(xiāo)售售的促進(jìn)并并不明顯。。由此可見(jiàn)見(jiàn)，目前成成熟區(qū)域的的價(jià)格在折折扣后基本本已經(jīng)達(dá)到到客戶(hù)的心心理預(yù)期，，而那些偏遠(yuǎn)未成熟熟地區(qū)客戶(hù)戶(hù)仍抱有較較大的價(jià)格格調(diào)整期望望。2、部分偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不成熟區(qū)區(qū)域仍未降降到客戶(hù)心心理預(yù)期萬(wàn)科全面折折扣之后，，客戶(hù)對(duì)市市場(chǎng)的折扣扣期望值加加大，7-8折成為他們們的心理預(yù)預(yù)期值，一一些成熟區(qū)區(qū)域降價(jià)后后已達(dá)到客客戶(hù)的心理理預(yù)期因而而取得熱銷(xiāo)銷(xiāo)，而一些些區(qū)域較大大幅度降價(jià)價(jià)后銷(xiāo)售并并未有太大大起色，還還未達(dá)到客客戶(hù)的期望望值，因而而客戶(hù)繼續(xù)續(xù)觀望，而而發(fā)展商接接下來(lái)可能能加大折扣扣力度，價(jià)價(jià)格戰(zhàn)將進(jìn)進(jìn)一步升溫溫。3、同樣的折折扣幅度下下，跟進(jìn)打打折樓盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售效果明明顯不如首首先打折樓樓盤(pán)從魅力之城城和匯盛德德堡的銷(xiāo)售售情況可以以看到，由由于客戶(hù)數(shù)數(shù)量有限，，當(dāng)首個(gè)折折扣樓盤(pán)將將需求客戶(hù)戶(hù)大部分去去化后，跟跟進(jìn)打折樓樓盤(pán)如沒(méi)有有更大幅度度的折扣，，將無(wú)法吸吸引足夠的的購(gòu)房客源源，這也導(dǎo)導(dǎo)致為取得得較好的銷(xiāo)銷(xiāo)售成績(jī)，，同一區(qū)域域內(nèi)樓盤(pán)折折扣幅度將將愈加加大大以吸引客客源。4、面對(duì)激烈烈價(jià)格戰(zhàn)保保值承諾成成為取得熱熱銷(xiāo)的一種種手段部分發(fā)展商商未采用降降價(jià)折扣的的方式，而而采用保值值承諾的方方式一來(lái)吸吸引市場(chǎng)眼眼球，二來(lái)來(lái)也提升客客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信信心，用另另一種方式式吸引客戶(hù)戶(hù)購(gòu)房。1、從2008年9月16日起，下調(diào)調(diào)一年期貸貸款基準(zhǔn)利利率0.27個(gè)百分點(diǎn)2、從2008年9月25日起，中小小型存款類(lèi)類(lèi)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)存款準(zhǔn)備備金率下調(diào)調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)3、從2008年9月19日起，單邊邊征收股票票、證券交交易印花稅稅4、從10月9日起下調(diào)一一年期人民民幣存貸款款基準(zhǔn)利率率各0.27個(gè)百分點(diǎn)5、從10月10日起下調(diào)存存款類(lèi)金融融機(jī)構(gòu)人民民幣存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)6、從10月14日起杭州出出臺(tái)“房產(chǎn)產(chǎn)救市24條”2008市場(chǎng)關(guān)鍵鍵詞：救救市1、在外貿(mào)貿(mào)行業(yè)和和固定資資產(chǎn)投資資行業(yè)收收到金融融影響的的狀況下下，政府府開(kāi)始積積極的通通過(guò)拉動(dòng)動(dòng)內(nèi)需來(lái)來(lái)保證穩(wěn)穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速速，相信信在未來(lái)來(lái)內(nèi)部消消費(fèi)力量量會(huì)有所所顯現(xiàn)2、杭州新新出臺(tái)的的救市政政策，從從政府的的初衷來(lái)來(lái)說(shuō)是為為了遏止止當(dāng)前房房?jī)r(jià)下滑滑的趨勢(shì)勢(shì)，促成成成交量量的上升升，但是是諸多利利好對(duì)于于開(kāi)發(fā)商商與消費(fèi)費(fèi)者來(lái)說(shuō)說(shuō)，又將將形成一一輪新新的博弈弈，目前前的局勢(shì)勢(shì)不明朗朗，新政政需要一一段時(shí)間間的消化化。3、但是從從就是政政策的內(nèi)內(nèi)容上來(lái)來(lái)看，治治本仍然然比較勉勉強(qiáng)，某某些條款款更像是是選擇社社會(huì)和諧諧的政治治背景和和政府土土地出讓讓的促銷(xiāo)銷(xiāo)政策。。房開(kāi)企企業(yè)的根根本問(wèn)題題沒(méi)有得得到解決決，消費(fèi)費(fèi)者買(mǎi)漲漲不買(mǎi)跌跌的心態(tài)態(tài)也會(huì)存存在。1、市場(chǎng)仍仍不明朗朗，何時(shí)時(shí)回暖可可能尚不不確定2、對(duì)于市市場(chǎng)還需需要持謹(jǐn)謹(jǐn)慎態(tài)度度3、杭州房房產(chǎn)的板板塊爭(zhēng)奪奪和區(qū)域域內(nèi)爭(zhēng)奪奪始終會(huì)會(huì)長(zhǎng)期存存在競(jìng)爭(zhēng)策略略陣地戰(zhàn)集團(tuán)戰(zhàn)陣地戰(zhàn)1、屯糧備備戰(zhàn)2、占領(lǐng)高高地1、聯(lián)合進(jìn)進(jìn)攻2、組織火火網(wǎng)1、集中優(yōu)優(yōu)勢(shì)2、優(yōu)勝劣劣汰人們，流流向?yàn)硻?quán)利頂層層財(cái)富頂層層上層（穩(wěn)穩(wěn)定資產(chǎn)產(chǎn)層）中上層（（新資產(chǎn)產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定定層中產(chǎn)初層層市民階層層赤貧階層層本案的主主力客群群將來(lái)自自于經(jīng)濟(jì)濟(jì)體系中中中產(chǎn)階階層的初初層到上上層?？靠看蚱赐晖瓿韶?cái)富富的初步步積累，，事業(yè)處處于發(fā)展展上升期期，是富富有成長(zhǎng)長(zhǎng)力的中中產(chǎn)階層層，故我我們將其其稱(chēng)之為為：陽(yáng)光資產(chǎn)產(chǎn)層客群白描描尋求他們們?cè)趦r(jià)值值觀、信信念、心心態(tài)、生生活方式式、社會(huì)會(huì)角色上上的共同同點(diǎn)2530354050初生群體體進(jìn)取群體體成就群體體還沒(méi)有自自己的財(cái)財(cái)產(chǎn)、房房子或車(chē)車(chē)和定型型的事業(yè)業(yè)“闖”天天下，““創(chuàng)”業(yè)業(yè)對(duì)未來(lái)充充滿(mǎn)夢(mèng)想想，樂(lè)于于接受新新事物捕捉機(jī)會(huì)會(huì)，從一一個(gè)高起起點(diǎn)向自自己的目目標(biāo)努力力嘗試，挑挑戰(zhàn)，多多做，快快跑常問(wèn)的問(wèn)問(wèn)題是：：為什么么不？掙下自己己的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，事業(yè)業(yè)有成有更高的的目標(biāo)，，爭(zhēng)取更更多不斷提升升自己，，工作大大于生活活，忙碌碌見(jiàn)證了自自己越來(lái)來(lái)越好，，但必須須努力常問(wèn)的問(wèn)問(wèn)題是：：下一個(gè)個(gè)是什么么？擁有家庭，事事業(yè)，身份注重優(yōu)越感、、自得要輕松，不要要松懈，保持成就和舒舒適，事業(yè)很很重要夢(mèng)想擁有和諧諧平衡充實(shí)的的生活孩子教教育，家庭生生活，娛樂(lè)社社交，自我實(shí)實(shí)現(xiàn)都是生活活的重點(diǎn)常問(wèn)的問(wèn)題是是：還有什么么是我沒(méi)有體體會(huì)到的？客群品牌觀重視品牌，有崇洋之嫌嫌；更知道用品牌表現(xiàn)身身份；愿意為高質(zhì)質(zhì)量和獨(dú)特風(fēng)風(fēng)格而花費(fèi)金金錢(qián)。客群媒體觀新型網(wǎng)絡(luò)媒體體的接觸度高高；相對(duì)更重視廣告，并并懂得廣告的的格調(diào)；雜志和報(bào)紙紙的接觸率與與依賴(lài)較高。?？腿盒袨?態(tài)度重視事業(yè)、成成就，追求自自我挑戰(zhàn)和實(shí)實(shí)現(xiàn)；生活富裕，注注重享受?？腿盒蓍e觀休閑活動(dòng)多為為社交型和自我我享受型；重視氛圍和和環(huán)境。目標(biāo)客群價(jià)值值取向“時(shí)尚的城市市自然主義者者”既追求城市生生活品質(zhì)，又又強(qiáng)調(diào)以環(huán)境境主義為導(dǎo)向向的生活觀目標(biāo)客群需求求提煉他們需要品牌牌，也懂得品品牌，但他們們的品味和社社會(huì)地位決定定了他們需要要的是真正有有價(jià)值的品牌牌——有價(jià)值的品牌牌表現(xiàn)他們注重格調(diào)調(diào)，注重那種種有品質(zhì)的格格調(diào)，能征服服大眾的東西西就是他們選選擇的目標(biāo)——大氣的品質(zhì)訴訴求享受才是生活活的本質(zhì)，苦苦心經(jīng)營(yíng)的目目的就是為了了好好犒勞那那些本來(lái)就少少有的個(gè)人時(shí)時(shí)間——愉悅的心理感感受喜歡那種隨心心所欲，切換換與動(dòng)靜之間間的感覺(jué)——公共與私密的的共享不能脫離群眾眾，但要高與與群眾——可感知的檔次次體現(xiàn)經(jīng)過(guò)一個(gè)階段段的推廣，我我們來(lái)回顧一一下之前的推推廣感覺(jué)灣區(qū)，彎曲？？從之前的推廣廣來(lái)看，東灣灣整體大盤(pán)的的氣勢(shì)已經(jīng)明明確，開(kāi)闊的的尺度感，優(yōu)優(yōu)美的視覺(jué)效效果以及DBD后花園那種舒舒適和國(guó)際化化的感覺(jué)。但是……我們?cè)谙律澄次磥?lái)會(huì)面臨很很明顯的同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，僅僅有的這些賣(mài)賣(mài)點(diǎn)仍然不足足以在競(jìng)爭(zhēng)中中脫穎而出我們需要改變變?cè)V求的方式式CBD后花園給人的的感覺(jué)仍然太太遙遠(yuǎn)，而且且灣區(qū)生活的的感覺(jué)仍然沒(méi)沒(méi)有清晰的訴訴求出來(lái)，在在現(xiàn)階段以CBD后花園的概念念進(jìn)行傳播還還是缺乏沖擊擊力我們還需要改改變形象定位位同樣，“DBD之后是灣區(qū)””的概念無(wú)法法具有支撐一一個(gè)86萬(wàn)方生活城區(qū)區(qū)的后續(xù)延展展，項(xiàng)目的氣氣質(zhì)和包容性性都還需要提提升我們需要從產(chǎn)產(chǎn)品的角度來(lái)來(lái)擴(kuò)充項(xiàng)目的的包容性和高高度在延續(xù)原有推推廣的基礎(chǔ)上上提出一種獨(dú)特的項(xiàng)項(xiàng)目訴求一個(gè)明確的項(xiàng)項(xiàng)目定位一種強(qiáng)大的包包容性和高度度……一切從灣展開(kāi)開(kāi)聯(lián)想……灣的理想灣的本源一定定是締造者賦賦予的中國(guó)央企房產(chǎn)產(chǎn)綜合實(shí)力第第1名中國(guó)國(guó)有房地地產(chǎn)企業(yè)品牌牌價(jià)值第1名中國(guó)房地產(chǎn)綜綜合實(shí)力前4強(qiáng)品牌愿景：打打造中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)長(zhǎng)城品牌理念:和諧生活自自然舒適這種和諧包含含了天地萬(wàn)物物，蕓蕓眾生生，保利講究究的是“和則則生物，同則則不繼”，“自然最舒適””的感覺(jué)。區(qū)區(qū)別于中國(guó)““和”文化的的曲高和寡與與遙不可及，，這種“和””的感覺(jué)更加加溫暖，更容容易親近，包包容性更強(qiáng)。。是一種豐富的和諧灣的物理開(kāi)闊的尺度感和大氣氣感。數(shù)字是最能表表達(dá)的：1000米，2200畝，180000萬(wàn)方，860000萬(wàn)方……在這里，拿著著照相機(jī)隨便便往哪一摁，，就是一張明明信片……開(kāi)闊大氣，極極致純粹的美美，我們稱(chēng)之之——大美灣的精神美都是從靈魂魂深處發(fā)出的的。——?jiǎng)e林斯基（（俄國(guó)）美的事物是永永恒的喜悅。?！?guó)詩(shī)人濟(jì)濟(jì)慈最能直接打動(dòng)動(dòng)心靈的還是是美。美立刻刻在想象里滲滲透一種內(nèi)在在的欣喜和滿(mǎn)滿(mǎn)足。——愛(ài)迪生（美））美是到處都有有的。對(duì)于我我們的眼睛，，不是缺少美美，而是缺少少發(fā)現(xiàn)。——羅丹（法國(guó)））你的心笑了，，你感覺(jué)到了了美。--康銘灣的精神其實(shí)，美是更更加深刻的，，是一種不經(jīng)經(jīng)意由內(nèi)心深深處散發(fā)出來(lái)來(lái)的魅力，一一種原始的，，本能的自然然表現(xiàn)，心對(duì)對(duì)于美來(lái)說(shuō)，，才是提升于于物質(zhì)的更高高層含義這種原始和本本能，讓我們們首先聯(lián)想到到的是孩子，，孩子透露出的的笑容完全發(fā)發(fā)自?xún)?nèi)心，是一種美的極極致。灣的精神——悅心灣的理想我們懷著對(duì)和和諧的期待，，在一個(gè)極美美之處，發(fā)自自?xún)?nèi)心的喜悅悅著，你可以以居上流之上上，也可以居居上流之下；；你可以是定定制規(guī)則的人人，也可以不不是。誰(shuí)會(huì)在在乎這些呢？？大家在乎的的，是那些生生命中的種種種元素在有機(jī)機(jī)作用的烘焙焙下產(chǎn)生的排排列組合，以以及感受那些些排列組合給給自己帶來(lái)的的樂(lè)趣對(duì)和諧期待的的本質(zhì)、極美美的事物和愉愉悅的心情，，三者缺一不不可。如果沒(méi)有和諧諧的本質(zhì)，結(jié)結(jié)果只能是矛矛盾，正如美美女不能和美美女長(zhǎng)久的同同處一室；沉沉溺上流生活活帶來(lái)的喜悅悅，最終一定定會(huì)品嘗上流流生活的孤獨(dú)獨(dú)；物質(zhì)和心情單單獨(dú)存在，也也終有窮盡的的一天；所以，灣的理理想是把這些些所有的事物物融為一體，，不同年齡、、不同的家庭庭機(jī)構(gòu)，不同同的社會(huì)層次次，把各種不不同形態(tài)，不不同種類(lèi)的元元素組合起來(lái)來(lái)，形成一個(gè)個(gè)完整而豐富富的個(gè)體，而而各種豐富的的個(gè)體又互相相組合，和諧諧的成為一個(gè)個(gè)更大的群體體。如此龐大大的元素進(jìn)行行排列組合，，可以聯(lián)想的的就是無(wú)限多多，例如幸福福，喜悅，幸幸運(yùn)，感恩，，微笑，奔跑跑，歌唱，演演奏，鄰里，，天倫，從容容……世間的一切行行為、表情、、事物都可以以由這些元素素所構(gòu)成，我我們把這些稱(chēng)稱(chēng)之為萬(wàn)象灣的理想包容萬(wàn)象灣的本源豐富的和諧灣的外在大美灣的精神悅心灣的理想包容萬(wàn)象SLOGAN大美悅心，灣灣容萬(wàn)象灣，就在眼前前項(xiàng)目全盤(pán)推廣廣總策略第一階段：基于目前市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀，需要要我們以“倒立”的思維來(lái)思考考項(xiàng)目推廣，，顛覆常規(guī)的的先大盤(pán)后品品質(zhì)的手法。。樹(shù)立品質(zhì)：必須把大盤(pán)“尺度”落地到產(chǎn)品品品質(zhì)上，以最最快的速度聚聚焦目標(biāo)客群群視覺(jué)，很明明顯面對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀，品質(zhì)質(zhì)的效應(yīng)遠(yuǎn)高高于大盤(pán)氣勢(shì)勢(shì)；表現(xiàn)手法：通過(guò)各種景觀觀以及產(chǎn)品的的外在表現(xiàn)結(jié)結(jié)合設(shè)計(jì)的理理念思路來(lái)闡闡述項(xiàng)目的品品質(zhì)是有保障障的；表現(xiàn)元素：江景、濕地等等外部景觀的的實(shí)景表現(xiàn)，，項(xiàng)目的各類(lèi)類(lèi)效果圖項(xiàng)目全盤(pán)推廣廣總策略第二階段：強(qiáng)化品質(zhì)：通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)景展示，內(nèi)內(nèi)部樣板房的的實(shí)景來(lái)確定定項(xiàng)目的品質(zhì)質(zhì)感，營(yíng)造出出一種“東灣灣就是下沙品品質(zhì)最好的樓樓盤(pán)”這樣的的感覺(jué)；表現(xiàn)手法：通過(guò)各種社區(qū)區(qū)內(nèi)部樣板區(qū)區(qū)的實(shí)景，樣樣板房的實(shí)景景進(jìn)行表現(xiàn)，，有整體，有有局部，甚至至包含細(xì)節(jié)；；表現(xiàn)元素：實(shí)景表現(xiàn)項(xiàng)目全盤(pán)推廣廣總策略第三階段：提升品質(zhì)：將大美轉(zhuǎn)化成成悅心，把外外在的元素表表現(xiàn)成內(nèi)在情情緒的外在反反映，在市場(chǎng)場(chǎng)中樹(shù)立“住住在品質(zhì)最好好的東灣會(huì)讓讓生活更加美美好”表現(xiàn)手法：；各種人物的的狀態(tài)，這個(gè)個(gè)時(shí)候的人物物是單體，通通過(guò)人的各種種情緒和狀態(tài)態(tài)來(lái)表現(xiàn)一種種生命的大美美表現(xiàn)元素：人物狀態(tài)實(shí)拍拍，與各種場(chǎng)場(chǎng)景的結(jié)合項(xiàng)目全盤(pán)推廣廣總策略第四階段：再次提升品質(zhì)質(zhì)：在前階段，物物質(zhì)和精神已已經(jīng)經(jīng)歷了一一次有機(jī)的融融合，而在本本階段需要將將上階段的融融合產(chǎn)物作為為基本元素繼繼續(xù)進(jìn)行有機(jī)機(jī)融合，真正正展現(xiàn)“東灣灣包容萬(wàn)象，，營(yíng)造豐富和和諧的氣質(zhì)””表現(xiàn)手法：；把萬(wàn)象劃分分為各種不同同形式，有不不同年齡的人人，有不同家家庭結(jié)構(gòu)的人人，有不同社社會(huì)階層的人人，有父親幫幫，有母親幫幫，有孩童幫幫……表現(xiàn)元元素：：群體人人物實(shí)實(shí)拍，，與各各種場(chǎng)場(chǎng)景的的結(jié)合合實(shí)景前前的大大美（（現(xiàn)在在—09年3月）實(shí)景后后的大大美（（09年4月—11月）個(gè)體狀狀態(tài)的的悅心心（09年12月—10年5月）群體狀狀態(tài)的的包容容萬(wàn)象象（10年5月之后后）項(xiàng)目全全盤(pán)推推廣階階段劃劃分實(shí)景前前的大大美階段任任務(wù)：：在延續(xù)東東灣大大盤(pán)“尺度”基礎(chǔ)上上，進(jìn)進(jìn)入灣灣區(qū)品品質(zhì)生生活。。階段目目的：：打造造品質(zhì)質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)形象象、擴(kuò)擴(kuò)大并并深挖挖目標(biāo)標(biāo)客群群。重要營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)手手段：：平面面媒體體、情情景電電臺(tái)、、創(chuàng)新新小眾眾媒體體等。。階段１策略1、品質(zhì)質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)形象象塑造造大美于于品，，極質(zhì)質(zhì)悅心心杭州東東部86萬(wàn)方國(guó)國(guó)際品品質(zhì)灣灣流住住區(qū)因?yàn)殄e(cuò)錯(cuò)落式式規(guī)劃劃，才才有了了180000㎡㎡社區(qū)園園林，，令美美景充充盈園園區(qū)，，因?yàn)殄e(cuò)錯(cuò)落式式規(guī)劃劃，才才有了了150米樓間間距，，令視視野通通透無(wú)無(wú)限，，因?yàn)殄e(cuò)錯(cuò)落式式規(guī)劃劃，才才有了了270度觀景景面，，令生生活詩(shī)詩(shī)意如如畫(huà)，，因?yàn)殄e(cuò)錯(cuò)落式式規(guī)劃劃，才才有了了三面面通透透的賴(lài)賴(lài)特排排屋，，令四四季陽(yáng)陽(yáng)光滿(mǎn)滿(mǎn)室，，保利·東灣，，承大大杭州州城市市東擴(kuò)擴(kuò)之勢(shì)勢(shì)，以錯(cuò)落落式園園區(qū)規(guī)規(guī)劃，，為你你呈現(xiàn)現(xiàn)灣流流住區(qū)區(qū)大美美品質(zhì)質(zhì)，保利地地產(chǎn)杭杭州首首發(fā)之之作，，16年榮耀耀征程程值得得信賴(lài)賴(lài)。階段報(bào)報(bào)紙廣廣告1（規(guī)劃劃篇））大美于于品，，極質(zhì)質(zhì)悅心心杭州東東部86萬(wàn)方國(guó)國(guó)際品品質(zhì)灣灣流住住區(qū)因?yàn)殛P(guān)關(guān)注生生活，，才有有了６６米挑挑高露露臺(tái)，，令……因?yàn)殛P(guān)關(guān)注生生活，，才有有了雙雙精裝裝修大大堂，，令……因?yàn)殛P(guān)關(guān)注生生活，，才有有了電電梯直直接入入戶(hù)，，令……因?yàn)殛P(guān)關(guān)注生生活，，才有有了４４.１米架架空層層，令令……保利·東灣，，承大大杭州州城市市東擴(kuò)擴(kuò)之勢(shì)勢(shì)，悉心考考量建建筑與與生活活的關(guān)關(guān)系，，為你你呈現(xiàn)現(xiàn)灣流流住區(qū)區(qū)大美美品質(zhì)質(zhì)，保利地地產(chǎn)杭杭州首首發(fā)之之作，，16年榮耀耀征程程值得得信賴(lài)賴(lài)。階段報(bào)報(bào)紙廣廣告2（高層層建筑筑篇））大美于于品，，極質(zhì)質(zhì)悅心心杭州東東部86萬(wàn)方國(guó)國(guó)際品品質(zhì)灣灣流住住區(qū)為了讓讓別墅墅……，我們們將地地坪抬抬高３３.６米米，，為了了讓讓別別墅墅………，我我們們?yōu)闉槊棵恳灰粦?hù)戶(hù)專(zhuān)專(zhuān)設(shè)設(shè)私私家家庭庭院院，，為了了讓讓別別墅墅………，我我們們?cè)O(shè)設(shè)計(jì)計(jì)出出高高達(dá)達(dá)100㎡㎡的入入戶(hù)戶(hù)花花園園，，為了了讓讓別別墅墅………，我我們們精精心心采采用用雙雙套套間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，保利利·東灣灣，，承承大大杭杭州州城城市市東東擴(kuò)擴(kuò)之之勢(shì)勢(shì)，，以草草原原風(fēng)風(fēng)情情別別墅墅的的大大氣氣純純粹粹，，為為你你呈呈現(xiàn)現(xiàn)灣灣流流住住區(qū)區(qū)大大美美品品質(zhì)質(zhì)，，保利利地地產(chǎn)產(chǎn)杭杭州州首首發(fā)發(fā)之之作作，，16年榮榮耀耀征征程程值值得得信信賴(lài)賴(lài)。。階段段報(bào)報(bào)紙紙廣廣告告3（排排屋屋篇篇））階段段電電臺(tái)臺(tái)廣廣告告（（情情景景創(chuàng)創(chuàng)意意））策略略2、掘掘地地三三尺尺，，找找到到客客戶(hù)戶(hù)針對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的目目標(biāo)標(biāo)人人群群進(jìn)進(jìn)行行針針對(duì)對(duì)性性、、小小范范圍圍的的推推廣廣。。充充分分考考慮慮目目標(biāo)標(biāo)購(gòu)購(gòu)房房者者的的生生活活軌軌跡跡，，盡盡可可能能多多的的在在其其軌軌跡跡上上出出現(xiàn)現(xiàn)樓樓盤(pán)盤(pán)信信息息，，讓讓樓樓盤(pán)盤(pán)形形象象植植入入人人心心。。傳播播渠渠道道精精耕耕挖掘掘客客戶(hù)戶(hù)策策略略開(kāi)車(chē)車(chē)上上班班寫(xiě)字字樓樓上上班班接送送子子女女公司司進(jìn)進(jìn)行行會(huì)會(huì)議議某銀行經(jīng)理茶館館、、咖咖啡啡館館與與朋朋友友相相聚聚在辦辦公公室室閱閱讀讀報(bào)報(bào)紙紙商場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)購(gòu)物物休閑時(shí)尚雜志報(bào)紙廣告電梯廣告、直郵廣告信用卡合作戶(hù)外廣告/電臺(tái)廣告圍追追堵堵截截目標(biāo)標(biāo)人人群群的的生生活活軌軌跡跡中中的的渠渠道道第一一種種方方式式：：主主動(dòng)動(dòng)型型（（感感動(dòng)動(dòng)2008片段段））通過(guò)過(guò)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的的方方式式，，向向目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群派派發(fā)發(fā)DM廣告告。。針對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)的的居居住住區(qū)區(qū)域域（（下下沙沙高高校校、、四四季季青青、、華華貿(mào)貿(mào)鞋鞋城城東東站站等等））進(jìn)進(jìn)行行DM的派派發(fā)發(fā)。。針對(duì)對(duì)明明確確性性目目標(biāo)標(biāo)客客群群，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)各各類(lèi)類(lèi)精精美美實(shí)實(shí)用用的的禮禮品品。。尋找找目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)書(shū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)尋找找目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)第二二種種方方式式：：異異地地推推廣廣1、和和媒媒體體進(jìn)進(jìn)行行合合作作，，以以媒媒體體為為組組織織者者參參加加臺(tái)臺(tái)州州、、溫溫州州、、義義烏烏等等地地的的商商會(huì)會(huì)等等的的推推介介活活動(dòng)動(dòng)。。2、可可以以考考慮慮投投放放“浙江日?qǐng)?bào)報(bào)”，利用浙浙報(bào)擁有有浙江商商會(huì)主要要人員名名單的優(yōu)優(yōu)勢(shì)將項(xiàng)項(xiàng)目資料料直接投投遞到位位。第三種方方式：借借力型與銀行信信用卡、、高檔商商場(chǎng)、4S店、中國(guó)國(guó)移動(dòng)等等聯(lián)合舉舉行PR活動(dòng)，利利用合作作伙伴的的數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)或者是是客戶(hù)資資源來(lái)進(jìn)進(jìn)行聯(lián)合合推廣達(dá)達(dá)到雙贏贏。尋找目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)實(shí)景后的的大美階段任務(wù)務(wù)：以大大美實(shí)景景的氣勢(shì)勢(shì)，將品品質(zhì)與大大盤(pán)完美美融合。。階段目的的：品質(zhì)質(zhì)大盤(pán)獲獲得市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知，，前期集集聚客群群釋放。。重要營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)：：樣板區(qū)區(qū)實(shí)景開(kāi)開(kāi)放、沿沿江大道道開(kāi)通等等。階段2階段推廣廣整體思思路沿江大道試駕樣板區(qū)開(kāi)開(kāi)放報(bào)紙廣告跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景體驗(yàn)創(chuàng)新實(shí)景手冊(cè)灣流品質(zhì)生活節(jié)啟動(dòng)事件營(yíng)銷(xiāo)灣區(qū)品質(zhì)大盤(pán)形成地點(diǎn)：東東灣工地地現(xiàn)場(chǎng)目的：讓讓客戶(hù)親親身體驗(yàn)驗(yàn)內(nèi)容：要要在各個(gè)個(gè)景觀結(jié)結(jié)點(diǎn)處樹(shù)樹(shù)立說(shuō)明明牌，說(shuō)說(shuō)明排的的內(nèi)容包包括景觀觀設(shè)計(jì)理理念和原原因，種種載植被被的物種種說(shuō)明和和歷史，，道路設(shè)設(shè)計(jì)的理理念。如如：1、在某喬喬木旁樹(shù)樹(shù)立說(shuō)明明牌，內(nèi)內(nèi)容為“該樹(shù)種源源自哪里里，將該該樹(shù)種移移栽到東東灣經(jīng)歷歷了怎么么樣的工工序，這這類(lèi)樹(shù)種種給生活活帶來(lái)怎怎么樣的的好處”等等；2、在某道道路拐角角處說(shuō)明明“為什么我我們的環(huán)環(huán)形道路路曲度是是32度？這樣樣設(shè)計(jì)給給業(yè)主帶帶來(lái)怎么么樣的生生活感受受”等等。1、樣板區(qū)區(qū)開(kāi)放大美于景景，自然然悅心杭州東部部86萬(wàn)方國(guó)際際品質(zhì)灣灣流住區(qū)區(qū)擁享稀絕絕景致，，1000米環(huán)形江江景為大大美，直面綠意意淳樸，，2200畝生態(tài)濕濕地為大大美，精致杭州州，卻有有大美，，保利·東灣，承承大杭州州城市東東擴(kuò)之勢(shì)勢(shì)，盡攬錢(qián)塘塘波瀾、、濕地綠綠肺，為你呈現(xiàn)現(xiàn)灣流住住區(qū)之大大美底蘊(yùn)蘊(yùn)，保利地產(chǎn)產(chǎn)杭州首首發(fā)之作作，16年榮耀征征程值得得信賴(lài)。。2、報(bào)紙廣廣告—外部實(shí)景景系列：中中心庭院院篇、組組團(tuán)景觀觀篇、景景觀細(xì)節(jié)節(jié)篇、情情景架空空篇、道道路鋪裝裝篇……灣區(qū)“大美”園林的背背后灣區(qū)景觀觀的四大大標(biāo)準(zhǔn)：：人性、、舒適、、參與、、科學(xué)樣板區(qū)，，未來(lái)灣灣區(qū)生活活的真實(shí)實(shí)展現(xiàn)……3、軟文主主題方向向目的：通通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)景，，展現(xiàn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，提升升美譽(yù)度度主題：大大美于景景大大悅悅于心形式1：以中央央景觀、、樣板房房、精裝裝雙大堂堂為主要要題材，，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目所處處的濕地地及一線線江景，，邀請(qǐng)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)攝影影師用DV為業(yè)主拍拍攝生活活場(chǎng)景，，以達(dá)到到以假亂亂真的效效果。如如業(yè)主和和家人在在小區(qū)道道路內(nèi)散散步的場(chǎng)場(chǎng)景，孩孩子玩耍耍的場(chǎng)景景等等。。形式2：在成交交客戶(hù)內(nèi)內(nèi)選擇年年輕伴侶侶、三口口之家等等，為其其拍攝“婚紗照”、“家庭團(tuán)圓圓照”等系列，，并聘請(qǐng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)攝攝影機(jī)構(gòu)構(gòu)執(zhí)行。。4、PR—灣流品質(zhì)質(zhì)掠影構(gòu)思：顛顛覆常規(guī)規(guī)“實(shí)景手冊(cè)冊(cè)”設(shè)計(jì)手法法，在該該手冊(cè)內(nèi)內(nèi)，我們們將首次次采用“主動(dòng)使用用”而非“被動(dòng)享受受”的手法，，從實(shí)際際使用功功能的角角度系統(tǒng)統(tǒng)描述項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)的的各景觀觀元素；；同時(shí)，，我們將將把景觀觀與人的的狀態(tài)在在這里進(jìn)進(jìn)行融合合，無(wú)論論是“高興、憂憂郁、煩煩躁、平平靜、成成功、失失敗等”，你都可可以在東東灣景觀觀內(nèi)找到到屬于自自己的“心情”，最終形形成景觀觀與人互互通的效效果。5、創(chuàng)新物物料—景觀使用用手冊(cè)6、PR—灣流品質(zhì)質(zhì)生活節(jié)節(jié)啟動(dòng)目的：倡倡導(dǎo)鄰里里溝通及及交流，，實(shí)現(xiàn)灣灣區(qū)品質(zhì)質(zhì)大盤(pán)的的口碑傳傳播。思路：成立品品質(zhì)生活組委委會(huì)（業(yè)主）），每年6月、11月在社區(qū)內(nèi)舉舉辦大型系列列的鄰里活動(dòng)動(dòng)，內(nèi)容如：：風(fēng)箏攝影、、趣味運(yùn)動(dòng)、、啤酒狂歡、、美食SHOW、T型秀、藝術(shù)畫(huà)畫(huà)展、篝火晚晚會(huì)、螢火蟲(chóng)蟲(chóng)派對(duì)、懷舊舊經(jīng)典音樂(lè)會(huì)會(huì)等。7、事件營(yíng)銷(xiāo)—沿江大道試駕駕游目的：展示沿沿江一線優(yōu)美美風(fēng)光、減弱弱客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目目的心理距離離。思路：與4S點(diǎn)合作開(kāi)展，，設(shè)置（30萬(wàn)以下、50—60萬(wàn)、80萬(wàn)以上）三類(lèi)類(lèi)檔次車(chē)型，，分三天舉行行活動(dòng)以達(dá)到到轟動(dòng)效應(yīng)；；同時(shí)，邀請(qǐng)請(qǐng)項(xiàng)目成交客客戶(hù)、媒體、、準(zhǔn)客戶(hù)（四四季青、華貿(mào)貿(mào)鞋城老板））及專(zhuān)業(yè)車(chē)手手等參與比賽賽，并設(shè)置豐豐厚的禮品。。推廣跟進(jìn)：活活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)物料料包裝、報(bào)紙紙硬廣強(qiáng)勢(shì)宣宣傳、系列軟軟文跟蹤炒作作。個(gè)體狀態(tài)的悅悅心階段任務(wù)：將將項(xiàng)目從純粹粹環(huán)境訴求提提升到“心情”演繹，并以人人物為載體、、設(shè)計(jì)各種狀狀態(tài)（酣睡、、小憩等），，完美演繹東東灣的“悅心”境界。階段目的：品品質(zhì)大盤(pán)形象象樹(shù)立、項(xiàng)目目美譽(yù)度提升升。重要營(yíng)銷(xiāo)手段段：情景廣告告、灣流形象象家庭系列等等。階段3報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣群體狀態(tài)的包包容萬(wàn)象階段任務(wù)：全全面演繹“灣容萬(wàn)象”的氣度，并從從友善、親情情、鄰里、豐豐富等多個(gè)角角度展開(kāi)，最最終實(shí)現(xiàn)保利利所倡導(dǎo)的“和諧生活”。階段目的：灣灣區(qū)生活已被被客戶(hù)完全接接受、項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)理想銷(xiāo)售售。重要營(yíng)銷(xiāo)手段段：灣流品質(zhì)質(zhì)生活節(jié)、灣灣流俱樂(lè)部運(yùn)運(yùn)行等。階段4謝謝聆聽(tīng)9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。21:18:2621:18:2621:181/5/20239:18:26PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2321:18:2621:18Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。21:18:2621:18:2621:18Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2321:18:2621:18:26January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月20239:18:26下午午21:18:261月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月239:18下下午1月-2321:18January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/521:18:2621:18:2605January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前