北京別墅市場解讀一、北京別墅市場的發(fā)展歷程21992199519992003別墅市場大事記&Boom/BustCircle1992年：以玫瑰園、麗京為代表的首批別墅項目上市1992～1995年：粗放型產品集中大量供應，代表的區(qū)域是朝陽和順義1995年：政策性控制，停止別墅立項，別墅市場發(fā)展陷入停滯狀態(tài)1996～1999年：幾乎無新別墅項目通過立項，部分存量房得以消化1999～2002年：市場復蘇轉暖，人均GDP穩(wěn)步提高，入世、申奧成功等眾多利好因素促使別墅市場發(fā)展提速；市場中出現了一批較為優(yōu)秀的項目，如橘郡、碧水莊園等，同時別墅市場的區(qū)域格局正在逐步形成、擴大、鞏固31992199519992003別墅市場大事記&Boom/BustCircle2003年：國土資源部下發(fā)了《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控》的緊急通知，“停止別墅類用地的土地供應”。此后，由于前期存在較大規(guī)模的土地儲備，在此政策性脈壓的刺激下，新別墅項目持續(xù)入世，總體供應放大，別墅市場進入了新一輪較為激烈的競爭期2004年：在4號令、71號令（“8.31大限”）等土地政策和宏觀調控的金融政策影響下，北京別墅市場經歷了由大限前的集中放量進入到大限后供應總量有所減緩的階段4二、北京別墅市場的結構性特征5別墅市場結構性分析在售項目中50%為2002年以來入市新盤10-30萬平方米中等規(guī)模項目為主流（本報告中數據基于對北京目前在售141個別墅項目的調查）6別墅地域分布在售別墅項目分布最多的六個區(qū)/縣依次為：昌平、順義、朝陽、大興、海淀、通州六個區(qū)縣的別墅項目占在售總量的75%7主要別墅分布區(qū)域特征總結8別墅市場供需總體特征市場供應量集中放大高檔產品和中檔產品成為市場兩大主力總體市場需求旺盛中產階級郊區(qū)化進程加快,小獨棟和亞別墅熱銷截至2004年年底，在售項目總建筑面積約1200萬平方米，其中2004年新盤總面積達402萬平方米9三、產品品特征演演變10第二代第三代重視國際際化氛圍圍，居所所鄰近機機場，與與使館區(qū)區(qū)交通便便捷位置型，，單純別別墅形體體，不重重視細節(jié)節(jié)；追求大隱隱生活，，喜歡占占有稀缺缺景觀；；主人偶爾居住住，保姆成為為別墅的的“長住住者”標簽型，，賣稀缺缺資源；；關注產品品細節(jié)，，重視生活活，想用一種種新的生生活方式式來升級級居住條條件；與與城市、、工作快快速切換換；第一一居所產品型，，重視單單體細節(jié)節(jié)，而無無戶外空空間的考考慮；第四代社區(qū)型，，重視社社區(qū)空間間設計、、人文環(huán)環(huán)境營造造，社區(qū)區(qū)價值最最大化4代產品的的并存與與升級別墅產品品的價值值體系景觀價值值社區(qū)價值值創(chuàng)新價值值別墅價值體系交往空間間社區(qū)識別別符號系系統(tǒng)精神堡壘壘軟性服務務流線產品及空空間體驗驗創(chuàng)新四個層次次的開放放空間（4-tieropenspacesystem)產品價值規(guī)定動作與自自選動作12四、客戶特征征演變13郊區(qū)化發(fā)展規(guī)規(guī)律2004年北京人均GDP為3478美元，城市化化率為79.5％城市發(fā)展進程程規(guī)律北京已經進入入郊區(qū)化的迅迅速發(fā)展期城市群當一個城市的的城市化水平平達到70%及人均GDP超過3000美元時，郊區(qū)區(qū)化進入快速速發(fā)展階段。。城市化大都市郊區(qū)化北京的郊區(qū)化化特征14被動式郊區(qū)區(qū)化主動式郊區(qū)化化初級階段完全主動式郊郊區(qū)化郊區(qū)化發(fā)展階階段郊區(qū)化三個階階段及典型案案例我國的郊區(qū)化化發(fā)展進程的的特點：主動式郊區(qū)化化初級階段比比被動式郊區(qū)區(qū)化先出現；；兩者并行存存在現象受價格影響程度郊區(qū)化的發(fā)展展階段北京的郊區(qū)化化特征1516別墅客戶分布布豪宅別墅小獨棟&TownhouseTownhouse、疊拼、花園園洋房財富階層準財富階層／／上層中產普通中產階級級17五、別墅市場場的板塊格局局18北京“一山二二河三線四高高”分布示意意圖板塊格局形成成的基礎———資源、交通通與城市同心心圓19城市居住的梯梯度輻射圈層層高密度住宅區(qū)區(qū)中密度住宅區(qū)區(qū)低密度住宅區(qū)區(qū)城市中心土地級差地租租和郊區(qū)化兩兩大動力下形形成城市居住住的梯度輻射射圈層度假居所板塊格局形成成的基礎———資源、交通通與城市同心心圓20北京別墅市場場的十大板塊塊格局北京的別墅分分布總體上呈呈現板塊式分分布格局各個板塊依托托不同的資源源形成各自鮮鮮明的特征項目的競爭從從某種角度上上說也是板塊塊的競爭1234567891021城市居住輻射射圈層的走向向山后香江天竺昌平、亞北西山CBD使館區(qū)亞運村中關村西部政府集中中區(qū)通州馬坡亦莊黃村22香江天竺板塊塊——獨特的的溫榆河水景景地理位置：順義區(qū)天竺鎮(zhèn)鎮(zhèn)、后沙峪鄉(xiāng)鄉(xiāng)自然環(huán)境：溫榆河交通條件：機場高速公公路、京順路路人文條件：距離北京的的涉外區(qū)域——麗都地區(qū)、燕燕莎地區(qū)較近近典型項目：嘉浩商住別別墅城、萊蒙蒙湖康柏園、、北京歐陸苑苑、北京名都都苑、香江國國際花園別墅墅、麗斯花園園別墅、優(yōu)山山美地、大湖湖山莊麗斯花園別墅墅23馬坡板塊———遠離市區(qū)的的成熟板塊地理位置：順義區(qū)馬坡鄉(xiāng)鄉(xiāng)自然環(huán)境：潮白河、高高爾夫球場交通條件：機場高速公公路、京順路路、101國道人文條件：兩個高爾夫夫球場、馬術術俱樂部、知知名會議場所所，如：怡生生園國際會議議中心典型項目：龍苑別墅、北北京鄉(xiāng)村高爾爾夫、恒豐花花園別墅、華華中園別墅、、楓橋別墅、、金寶純別墅墅、楓橋別墅墅北京鄉(xiāng)村高爾爾夫球場24京昌沿線板塊塊——交通優(yōu)優(yōu)勢彰顯區(qū)域域品質地理位置：昌平區(qū)京昌高高速公路沿線線及附近地區(qū)區(qū)自然環(huán)境：較好的綠化化環(huán)境、部分分項目臨溫榆榆河交通條件：京昌高速公公路人文條件：介于朝陽和和海淀兩個北北京經濟發(fā)展展最好的地區(qū)區(qū)三角帶的上上端典型項目：碧水莊園、玫玫瑰園、三水水青清、雪梨梨澳鄉(xiāng)、寬HOUSE等碧水莊園三期期25亞北板塊———“舶來”別別墅的集大成成者地理位置：亞運村北自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，，小湯山溫泉泉，部分項目目臨溫榆河交通條件：立湯路，六六環(huán)路人文條件：亞運村成熟熟商圈，中關關村高新科技技園典型項目：橘郡/水印長灘、威威尼斯花園、、納帕溪谷、、溫哥華森林林、萬萬樹、、湯House等溫哥華森林26西山板塊———天然美景再再現昔日皇家家風范地理位置：海淀區(qū)西山地地區(qū)自然環(huán)境：西山山脈、、香山公園、、臥佛寺、北北京植物園，，八大處公園園等交通條件：五環(huán)路、杏杏石口路人文條件：中國悠遠歷史史文化的沉積積典型項目：香山藝墅、半半山楓林、西西山美墅館、、西山美廬等等西山美廬27亦莊板塊地理位置：亦莊的BDA（北京經濟技技術開發(fā)區(qū)））自然環(huán)境：高綠化率、、無污染、無無噪音交通條件：五環(huán)路、京京津塘高速公公路人文條件：經國家批準的的以高新技術術產業(yè)為主的的經濟特區(qū)典型項目：瀛海名居、境境界、卡爾生生活館、金地地格林小鎮(zhèn)、、親愛的Villa等瀛海名居28黃村板塊地理位置：大興區(qū)黃村自然環(huán)境：較好的綠化化交通條件：五環(huán)路、京京開高速人文條件：衛(wèi)星城典型項目：翡翠城、原生生墅等翡翠城29通州板塊地理位置：通州區(qū)自然環(huán)境：運河交通條件：京通快速路路人文條件：距北京的CBD很近典型項目：珠江國際城、、運河岸上的的院子等珠江國際城30懷柔、密云板板塊地理位置：懷柔區(qū)、密云云縣自然環(huán)境：紅螺湖、燕燕棲湖、密云云水庫、黑龍龍?zhí)兜冉煌l件：101、111國道人文條件：平民色彩和親親和力典型項目：龍山新新小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、湖光山舍舍、茉莉山莊莊、紅螺湖別別墅等紅螺湖別墅31TheEnd32通過辛辛勤的的工作作獲得得財富富才是是人生生的大大快事事。一個人一一生可能能愛上很很多人，，等你獲獲得真正正屬于你你的幸福福后，你你就會明明白以前前的傷痛痛其實是是一種財財富，它它讓你學學會更好好地去把把握和珍珍惜你愛愛的人。。1月-2321:1921:19:37人只有為為自己同同時代人人的完善善，為他他們的幸幸福而工工作，他他才能達達到自身身的完善善。每項事業(yè)成成功都離不不開選擇，，而只有不不同尋常的的選擇才會會獲取不同同尋常的成成功。21:19:3721:191月-23論命運如何何，人生來來就不是野野蠻人，也也不是乞討討者。人的的四周充滿滿真正而高高貴的財富富—身體與心靈靈的財富。。人生沒有彩彩排，每一一個細節(jié)都都是現場直直播。對產品質量量來說，不不是100分就是0分。成功的經理理人員在確確定組織和和個人的目目標時，一一般是現實實主義的。。他們不是是害怕提出出高目標，，而是不讓讓目標超出出他們的能能力。管理理就就是是決決策策。。21:1921:19:371月月-23經營營管管理理，，成成本本分分析析，，要要追追根根究究底底，，分分析析到到最最后后一一點點。。再實踐。。2023/1/521:19:37世上并沒沒有用來來鼓勵工工作努力力的賞賜賜，所有有的賞賜賜都只是是被用來來獎勵工工作成果果的。除了心存存感激還還不夠，，還必須須雙手合合十，以以拜佛般般的虔誠誠之心來來領導員員工。2023/1/521:1921:19:38預防是解解決危機機的最好好方法。。我們不一一定知道道正確的的道路在在哪里，，但卻不不要在錯錯誤的道道路上走走得太遠遠。不要把所所有的雞雞蛋放在在同一個個籃子里里。用他，就就要信任任他;不信任他他，就不不要用他他。溝通再再溝通通。05一一月月2023多掙錢錢的方方法只只有兩兩個：：不是是多賣賣，就就是降降低管管理費費。我所做做的，，就是是創(chuàng)辦辦一家家由我我管理理業(yè)務務并把把我們們的錢錢放在在一起起的合合伙人人企業(yè)業(yè)。我我將保保證你你們有有5%的回報報，并并在此此后我我將抽抽取所所有利利潤的的50%。請示問問題不不要帶帶著問問題請請示，，要帶帶著方方案請請示。。匯報報工作作不要要評論論性地地匯報報，而而要陳陳述性性的匯匯報。。2023年年1月月5日日在漫長長的人人生旅旅途中中，有有時要要苦苦苦撐持持暗無無天日日的境境遇；；有時時卻風風光絕絕項，，無人人能比比。溝通是管理的的濃縮。1月-2321:19:3821:19員工培訓是企企業(yè)風險最小小，收益最大大的戰(zhàn)略性投投資。人類被賦予了了一種工作，，那就是精神神的成長。企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展需需要要的的是是機機會會，，而而機機會會對對于于有有眼眼光光的的領領導導人人來來說說，，一一次次也也就就夠夠了了。。1月月-231月月-23發(fā)展展和和維維護護他他們們的的家家;至于于女女子子呢呢?則是是努努力力維維護護家家庭庭的的秩秩序序，，家家庭庭的的安安適適和和家家庭庭的的可可愛愛。。猶豫豫不不決決固固然然可可以以免免去去一一些些做做錯錯事事的的可可能能，，但但也也失失去去了了成成功功的的機機會會。。管理是一種種嚴肅的愛愛。1月-2321:191月-23選擇?選擇這個詞詞對我來說說太奢侈了了。沒有商品這這樣的東西西。顧客真真正購買的的不是商品品，而是解解決問題的的辦法。一個人被工工作弄得神神魂顛倒直直至生命的的最后一息息，這的確確是幸運。。從管理的角度度來講，兩點點之間最短的的距離不一定定是一條直線線，而是一條條障礙最小的的曲線。21:191月-2321:19:38自覺覺心心是是進進步步之之母母，，自自賤賤心心是是墮墮落落之之源源，，故故自自覺覺心心不不可可無無，，自自賤賤心心不不可可有有。。05-1月月-231月月-231月月-23切實實執(zhí)執(zhí)行行你你的的夢夢想想，，以以便便發(fā)發(fā)揮揮它它的的價價值值，，不不管管夢夢想想有有多多好好，，除除非非真真正正身身體體力力行行，，否否則則，，永永遠遠沒沒有有收收獲獲。。一個個有有堅堅強強心心志志的的人人，，財財產產可可以以被被人人掠掠奪奪，，勇勇氣氣卻卻不不會會被被人人剝剝奪奪的的。。時間和和結構構。21:191月-231月-23南懷瑾說：““心中不應該該被蓬茅堵住住，而應海闊闊天空，空曠曠得纖塵不染染。道家講‘‘清虛’，佛佛家講空，空空到極點，清清虛到極點，，這時候的智智慧自然高遠遠，反應也就就靈敏?！?1:1921:19:381月-2321:19你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延將將不斷斷滋養(yǎng)養(yǎng)恐懼懼。2023/1/521:19:3821:1921:19:38想法)，而是是你是是不是是愿意意為此此付出出一切切代價價，全全力以以赴地地去做做它一一直證證明它它是對對的。。2023/1/521:19:381月-23謝謝各各位！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。21:19:3821:19:3821:191/5/20239:19:38PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:19:3821:19Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:19:3921:19:3921:19Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2321:19:3921:19:39January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20239:19:39下午21:19:391月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月239:19下下午午1月-2321:19January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/521:19:3921:19:3905January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。9:19:39下午9:19下下午21:19:391月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。21:19:3921:19:3921:191/5/20239:19:39PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2321:19:3921:19Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。21:19:3921:19:3921:19Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數里入入云峰。。。1月-231月-2321:19:3921:19:39January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20239:19:39下午21:19:391月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月239:19下下午午1月月-2321:19January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/521:19:3921:19:3905January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。9:19:39下下午9:19下下午21:19:391月-239、楊柳散