盛泰廣場推售提案2010年7月精品資源網(wǎng)（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！目錄產(chǎn)品與SWOT分析3濟(jì)寧競品市場簡析26鎖定客戶的精準(zhǔn)定位4嚴(yán)峻的宏觀市場背景1項(xiàng)目推售策略5包裝和設(shè)計(jì)建議精品資源網(wǎng)（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！嚴(yán)峻的宏觀市場背景1通貨膨脹信貸危機(jī)房市兩量房價(jià)指數(shù)精品資源網(wǎng)（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)背景通貨膨脹：從目前大勢看，由于通脹預(yù)期仍然存在，將直接導(dǎo)致宏觀調(diào)控政策的持續(xù)?！胺康禺a(chǎn)業(yè)的風(fēng)吹草動(dòng)對中國經(jīng)濟(jì)的影響比較大”——中國人民銀行行長。精品資源網(wǎng)（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！信貸危機(jī)：據(jù)悉，上海、南京多家銀行重啟第三套房貸。由于擔(dān)心一旦全國銀行都悄然放水，房地產(chǎn)會再次迎來一次可怕的報(bào)復(fù)性反彈，不僅政策的公信力將嚴(yán)重受損，中國經(jīng)濟(jì)也會陷入危機(jī)，所以政府一再重申“樓市調(diào)控堅(jiān)定不移”。

嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)背景精品資源網(wǎng)（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)背景房市兩量——成交量下降，開發(fā)量加大雖然本輪樓市調(diào)控堪稱“史上最嚴(yán)”，但房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)明顯萎縮。上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%。與此同時(shí)，一線城市的成交量出現(xiàn)明顯下滑，渣打監(jiān)測中國上海、北京、深圳、杭州等14個(gè)城市的一級房市交易后發(fā)現(xiàn)，自4月中旬中國政府出臺新政以來，這14個(gè)城市的住房成交量，以四周移動(dòng)平均值計(jì)算下降了約60%，其中，北京下降了70%，深圳降57%，上海降28%。中小城市中，?？诮灰琢肯陆?5%，杭州、大連降90%。精品資源網(wǎng)（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！房價(jià)指數(shù)：房價(jià)開始微降，沒有出現(xiàn)大幅度下降。一旦前期的調(diào)控措施沒有產(chǎn)生積極效果，預(yù)計(jì)中央有可能會持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策。嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)背景精品資源網(wǎng)（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！在通脹威脅、房價(jià)反彈、信貸危機(jī)三重?fù)?dān)心下，中央政府調(diào)控房市的決心不變，住建部時(shí)時(shí)發(fā)出信號，敲響警鐘：樓市調(diào)控堅(jiān)定不移！我們預(yù)估，隨著調(diào)控政策的堅(jiān)持，2010年下半年，降價(jià)波將會波及到三四線城市，房地產(chǎn)將面臨著更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，隨著全國降價(jià)波的波及，各大城市成交量將會持續(xù)下降。大勢研判精品資源網(wǎng)（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！濟(jì)寧競品市場簡析2濟(jì)寧概要四大板塊現(xiàn)狀房市未來房市競品匯總個(gè)案分析精品資源網(wǎng)（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！歷史文化名城——東文西武南水北佛中古運(yùn)河山東內(nèi)河航運(yùn)中心山東省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大工業(yè)中心城市之一◆全國煤炭能源基地◆山東省農(nóng)機(jī)生產(chǎn)基地◆全國大型煤化工產(chǎn)業(yè)基地◆國家級生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地◆國家級工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)基地◆國家級紡織新材料產(chǎn)業(yè)基地◆國家級掛車（專用車）產(chǎn)業(yè)基地◆全球最大的小松工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)基地

濟(jì)寧概要城市印象精品資源網(wǎng)（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！市中區(qū)現(xiàn)現(xiàn)在掌控控濟(jì)寧的的中央大大勢，高高端項(xiàng)目目集中于于此；高新區(qū)城城市規(guī)劃劃起點(diǎn)高高，正趨趨于成熟熟，然而而熱度已已過；全國優(yōu)秀秀國家級級高新技技術(shù)創(chuàng)業(yè)業(yè)服務(wù)中中心國家博士士后科研研工作站站建站單單位全省歸國國留學(xué)人人員工作作先進(jìn)單單位山東省首首批軟件件產(chǎn)業(yè)基基地北湖區(qū)是是濟(jì)寧市市的未來來重心和和中心。。規(guī)劃中，，濟(jì)寧市市政府、、濟(jì)寧醫(yī)醫(yī)學(xué)院、、山東理理工技術(shù)術(shù)學(xué)院、、濟(jì)寧市市體育館館（2014年山東省省運(yùn)動(dòng)會會舉辦地地）等濟(jì)濟(jì)寧市重重點(diǎn)建筑筑配套均均遷至此此。四大板塊塊三三足鼎立立中中心向南南從城市建建設(shè)的角角度看，，市中區(qū)區(qū)、高新新區(qū)和北北湖區(qū)屬屬于開發(fā)發(fā)熱區(qū)。。高新區(qū)北湖區(qū)任城區(qū)市中區(qū)精品資源源網(wǎng)（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！現(xiàn)狀房市市：2010年1-5月客源減少少，銷量量下降，，開發(fā)同同期增長長，房價(jià)價(jià)暫未出出現(xiàn)明顯顯波動(dòng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，，今年1-5月份，濟(jì)濟(jì)寧市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資達(dá)41.6億元，比比上年同同期增長長21.7%；受房產(chǎn)新新政的影影響，目目前，銷銷售量有有所下降降，看房房、購房房的客源源減少30%以上；價(jià)格依然然堅(jiān)挺。。房屋銷銷售價(jià)格格不斷上上漲。一一季度，，延續(xù)09年四季度度以來的的上升通通道，不不斷上漲漲。調(diào)查查顯示，，房屋銷銷售價(jià)格格指數(shù)同同比上漲漲6.4%，1-3月我價(jià)格格指數(shù)分分別上漲漲4.9%、5.7%、8.5%，升幅不不斷擴(kuò)大大。從環(huán)環(huán)比情況況看，總總體價(jià)格格增幅不不斷縮小小。部分樓盤盤出現(xiàn)價(jià)價(jià)格暗暗暗松動(dòng)的的跡象（（如紅星星8號采用同同價(jià)送精精裝的策策略暗降降）。精品資源源網(wǎng)（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！下半年房房市房地產(chǎn)開開發(fā)投資資快速增增長。今年以來來，濟(jì)寧寧市把加加大保障障性住房房建設(shè)作作為改善善民生的的重點(diǎn)，，大力推推進(jìn)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化與新新農(nóng)村建建設(shè)，隨隨著北湖湖度假區(qū)區(qū)以及北北城新區(qū)區(qū)的推進(jìn)進(jìn)，全市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資將將保持快快速增長長。市場供給給量有效效增加。。一方面是是在2009年下半年年投資的的項(xiàng)目基基本都會會在2010年上市銷銷售。另另一方面面保障性性住房建建設(shè)的推推進(jìn)，一一定程度度上釋放放剛性需需求，市市場供給給量將會會增多。。房價(jià)已呈呈現(xiàn)下滑滑態(tài)勢。。國家出臺臺遏制房房價(jià)的政政策效果果顯現(xiàn)，，預(yù)計(jì)年內(nèi)內(nèi)房價(jià)上上漲的可可能性較較小。精品資源源網(wǎng)（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！項(xiàng)目名稱興唐·國翠城紅星8號和欣家園冠亞星城華宸金水灣都市豪庭森泰御城如意·御頂閣丹桂苑項(xiàng)目地址紅星東路28號紅星路8號中心閘路與環(huán)城西路洸府河景觀西中區(qū)運(yùn)河路東吳泰閘路與供銷路紅星東路與火炬路紅星路東首北太白東路與火炬路產(chǎn)品業(yè)態(tài)高層小高層高層小高層高層高層小高層高層高層小高層高層1棟酒店式高層高層面積區(qū)間80-180平米83-15080-16080-150平米80-16090-14080-16057-14083-153在售戶型90-180平米140-150100-130100-150100-140100-120110-16090-120100-130價(jià)格預(yù)估8000-100007000-8000均價(jià)4200五期5000均價(jià)4500均價(jià)4900住宅均價(jià)4800均價(jià)4500均價(jià)4000銷售境況70%80%1期90%2期未開1-4已售罄

5期未開盤85%以上已售罄基本售罄已售罄已售罄開盤時(shí)間2008年6.72008年8.82008年10.182007年12.222008年4.82008年11.12008年10.82006年11月活動(dòng)游世博送裝修未知未知無無無無無重點(diǎn)競品品匯總表表濟(jì)寧樓市市高價(jià)高高速的黃黃金時(shí)代代一去不不返。部部分知名名項(xiàng)目及及為確保保2010年目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)及及快速回回籠資金金，開始始暗降價(jià)價(jià)格拉動(dòng)動(dòng)成交量量。精品資源源網(wǎng)（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！價(jià)格導(dǎo)向向明顯：：整體來看看，價(jià)格格是促進(jìn)進(jìn)銷售的的主要因因素。與與市中區(qū)區(qū)中心項(xiàng)項(xiàng)目相比比，片區(qū)價(jià)格格區(qū)間在在4000-5000元/㎡之間，價(jià)價(jià)格戰(zhàn)趨趨勢明顯顯；地段導(dǎo)向向明顯：：目前市中中區(qū)中心心地段城城市配套套成熟度度明顯優(yōu)優(yōu)于其他他區(qū)，價(jià)價(jià)格明顯顯高于其其他位置置；戶型面積積特征：：各項(xiàng)目供供應(yīng)主力力以兩房房三房為為主，主流面積積在80-130平米之間間。板式成為為主流產(chǎn)產(chǎn)品：新推樓盤盤以板式式小高層層和高層層為主，，配以沿沿街底商商；精裝樓盤盤較少：：只有國翠翠城和紅紅星8號精裝，，森泰·御城的酒酒店式公公寓項(xiàng)目目“壹世世界”精精裝，市市場接受受度尚可可；樣板間面面積段：：高端樓盤盤一般做做整層樣樣板間。。濟(jì)寧樓市市分析總總結(jié)精品資源源網(wǎng)（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！問題：市市中區(qū)核核心地段段的項(xiàng)目目離本案案較近，，會分流流一部分分客群。。針對策略略：利用用價(jià)格杠桿桿，在區(qū)域域競爭、、分流競競爭中吸吸納更多多客群，，促進(jìn)銷銷售。開發(fā)商：九巨龍項(xiàng)目地址：濟(jì)寧市紅星路8號建筑類別：高層小高層面積區(qū)間：83-150平方米主力戶型：140－150平方米銷售價(jià)格：7000－8000元綠化率：25％競爭對手手個(gè)案分分析——紅星8號精品資源源網(wǎng)（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！開發(fā)商：濟(jì)寧怡景地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址：濟(jì)寧市洸河路北側(cè)吳泰閘路南側(cè)洸府河景觀西面建筑面積：55萬多平方米建筑類別：高層小高層面積區(qū)間：80－150平方米銷售價(jià)格：1-4期已售罄，5期尚未開盤價(jià)格預(yù)估5000元/㎡競爭對手手分析——冠亞星城城問題：冠冠亞星城城是高新新區(qū)第一一大盤，，也是首首家外地地開發(fā)商商開發(fā)的的項(xiàng)目，，規(guī)劃理理念和營營銷手段段超前，，已經(jīng)開開發(fā)4期，規(guī)模模和口碑碑效應(yīng)明明顯，吸吸引了大大量高新區(qū)中中高端企企業(yè)客群群。隨著今今年下半半年5期的開盤盤銷售，，5000元/㎡的價(jià)格對對本案產(chǎn)產(chǎn)生直接接威脅。。針對策略略：在景景觀資源源和產(chǎn)品品規(guī)劃不不利的情情況下，，利用專業(yè)的地地產(chǎn)營銷銷進(jìn)行推推售，突出項(xiàng)目市中中區(qū)城市市生活綜綜合體的核心優(yōu)優(yōu)勢，是是吸引目目標(biāo)客群群的關(guān)鍵鍵。精品資源源網(wǎng)（....），提供供海量管管理資料料免費(fèi)下下載！競爭對手手分析——森泰御城城開發(fā)商：濟(jì)寧森泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：濟(jì)寧紅星東路與火炬路交匯處，向東200米左右建筑面積：13.75萬平方米建筑類別：小高層酒店式公寓銷售價(jià)格：均價(jià)4800左右銷售情況：一期樓盤基本售罄問題：森森泰御城城與本案案隔火炬炬路相望望，是本本案的強(qiáng)強(qiáng)勁對手手。一期期的開發(fā)發(fā)與銷售售積累了了一定的的口碑。。二期規(guī)規(guī)劃“高高層住宅宅+商務(wù)+酒店+會所+幼兒園”規(guī)劃劃起點(diǎn)高于一一期，對本案案產(chǎn)生直接威威脅。針對策略：在在對手還按兵兵不動(dòng)尚未開開發(fā)的情況下下，本案搶奪奪先機(jī)、搶先先銷售，是吸吸引目標(biāo)客群群的關(guān)鍵。精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！產(chǎn)品與SWOT分析3基地環(huán)境現(xiàn)有戶型SWOT分析精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！紅星東路火炬路本案西北兩側(cè)側(cè)為已入住成成熟社區(qū)，居居住環(huán)境成熟熟本案東側(cè)，緊緊鄰雙向八車車道的火炬路路，交通便利；噪音、浮塵等產(chǎn)生不利影影響；以東為高新區(qū)區(qū)，建委自建建房、如意·御頂閣、森泰泰·御城等新建項(xiàng)項(xiàng)目，各項(xiàng)居住配套較優(yōu)優(yōu)，是本案的的主要競爭對對手。沿紅星東路和和火炬路的高壓線對本案產(chǎn)生不不利影響?；丨h(huán)境分析析精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！7-25層戶型產(chǎn)品劣劣勢僅有114㎡、116㎡、124㎡三種大戶型，，戶型配比偏偏重明顯，目目標(biāo)客戶的選選擇較少；蝶式結(jié)構(gòu)，采采光通風(fēng)效果果差，較之濟(jì)濟(jì)寧主流市場場的板式高層層，嚴(yán)重削弱弱目標(biāo)客戶接接受度；兩梯六戶的電電梯配置，有有利有弊，利利是為客戶攤攤薄了電梯使使用費(fèi)用，弊弊端是降低了了項(xiàng)目的形象象，削弱了價(jià)價(jià)格高度。衛(wèi)生間的開間間只有1.8米，廚房2.5米，偏小精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！6層與頂層產(chǎn)品品優(yōu)勢產(chǎn)品賣點(diǎn)：露露臺贈(zèng)送一半半面積附加賣點(diǎn)：結(jié)結(jié)構(gòu)板面可做做空中花園，，做為每戶的的私家花園，，增加附加值值精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載?。?優(yōu)勢（Superiority）：盛泰是濟(jì)寧市市的實(shí)力開發(fā)發(fā)商，當(dāng)?shù)刂容^高；；市中區(qū)和高新新區(qū)交界處，，地段較好，，市場認(rèn)知度度高；緊臨火炬路和和紅星路，連連接濟(jì)寧未來來重心北湖區(qū)區(qū)和現(xiàn)在的中中心市中區(qū)；；綜合公寓、商商業(yè)、商務(wù)等等眾多城市業(yè)業(yè)態(tài)，整盤規(guī)規(guī)劃完善。Ｗ.劣勢（Weakness）：火炬路雙向八八車道，比較較嘈雜,周邊大環(huán)境不不好；周邊生活配套套目前相對仍仍比較薄弱，，特別缺乏高高品質(zhì)的購物物、休閑、餐餐飲配套；南側(cè)和東側(cè)高高壓線密集，，影響部分客客戶；周邊城市面貌貌一般，傳統(tǒng)統(tǒng)上不屬于高高品質(zhì)板塊，，板塊形象需需要提升；產(chǎn)品設(shè)計(jì)滯后后于濟(jì)寧市場場，戶型面積積偏大，后期期推售市場接接受度較差。。ＳＷＯＴ分析析精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！Ｏ.機(jī)會（Opportunity）：下半年板塊進(jìn)進(jìn)入銷售期的的直接競爭項(xiàng)項(xiàng)目相對較少少；隨著板塊的逐逐步成熟，價(jià)價(jià)值潛力明顯顯。Ｔ.威脅（Threaten）：受新政影響，，客戶觀望氛氛圍嚴(yán)重，市市場信心受挫挫；北湖區(qū)已成為為濟(jì)寧市公認(rèn)認(rèn)的未來發(fā)展展重心，對高高新區(qū)沖擊較較大；片區(qū)內(nèi)競品多多為實(shí)力型企企業(yè)開發(fā)，但但同質(zhì)化嚴(yán)重重；片區(qū)內(nèi)價(jià)格差差額較大，有有陷入價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)的趨勢；森泰·御城二期，產(chǎn)品線全面，，業(yè)態(tài)與本案案接近，未來將與本案案產(chǎn)生直接威威脅。精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！三大課題：在宏觀市場不景氣，調(diào)控政策堅(jiān)定不移的形勢下，如何掀起銷售熱潮？在板塊大勢不利，板塊熱度已過的形勢下，如何成功突圍？在板式高層已成為市場主流，蝶式結(jié)構(gòu)的大戶型，如何讓市場接受？精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！整合發(fā)力鎖定差異化的的核心價(jià)值基于市場、產(chǎn)產(chǎn)品、客戶進(jìn)進(jìn)行精準(zhǔn)的定定位定位定天下精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！鎖定客戶的精準(zhǔn)定位4客群描述定位發(fā)想定位思路精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！第一大目標(biāo)客客群描述—新濟(jì)寧人■在濟(jì)寧有固定定營業(yè)的生意意人他們生意繁忙忙，經(jīng)營紅火火，購買實(shí)力力較強(qiáng)他們賺錢第一一，享受第二二，沒有太多多休息時(shí)間他們需要一個(gè)個(gè)提供商務(wù)及及家居全套服服務(wù)的地方，，可以隨時(shí)養(yǎng)養(yǎng)精蓄銳■年輕時(shí)尚白領(lǐng)領(lǐng)一族◆他們是都市時(shí)時(shí)尚的代表，，首付能力弱弱，但還款能能力強(qiáng)◆他們具具有相當(dāng)?shù)钠菲肺?，注重生生活的?nèi)涵◆他們交交際廣泛而頻頻繁，喜歡隨隨時(shí)休閑、購購物和娛樂消消費(fèi)◆他們是激情工工作的一族，，希望安家在在濟(jì)寧，工作作和家庭兼顧顧◆他們有有著濃厚的都都市情節(jié)，對對城市的繁華華有著先天的的依賴◆他們思思維活躍，喜喜歡自由，對對空間的追求求也比較隨心心所欲■高新區(qū)外來濟(jì)濟(jì)寧工作的中中高層管理人人員需求層次品質(zhì)、都市情情節(jié)、發(fā)展前前景精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！第二大目標(biāo)客客群描述—老濟(jì)寧人■濟(jì)寧市區(qū)客群群濟(jì)寧本地客群群，也包含一一部分來濟(jì)寧寧10-20年的外地人（（他們已經(jīng)認(rèn)認(rèn)定自己是濟(jì)濟(jì)寧人）多為首次置業(yè)業(yè)或首次改善善型客戶，事事業(yè)處于穩(wěn)定定的發(fā)展期，，購買力較強(qiáng)強(qiáng)喜歡繁華的都都市生活，但但對居住區(qū)域域沒有固化觀觀念他們希望住上上好房子，關(guān)關(guān)注品質(zhì)，更更希望能借房房子提升身份份地位需求層次升值潛力、傳傳承性、品質(zhì)質(zhì)性■濟(jì)寧周邊人群群多為改善型客客戶，購買力力較強(qiáng)渴望融入城市市生活，對居居住區(qū)域沒有有固化觀念希望子女能成成為真正的““城里人”精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！花開兩朵，各各表一枝從產(chǎn)品特性出出發(fā)從客戶心理出出發(fā)理性訴求感性訴求精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！直擊客戶心理理精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！2300多年前，古希希臘哲學(xué)家亞亞里士多德提提出——“城市，是因人人類尋求美好好生活而誕生生?！薄叭藗儊淼匠浅鞘惺菫榱松?，人們居居住在城市是是為了生活得得更好?！睙o論是上海世世博會“城市市，讓生活更更美好”的主主題概念，還還是北京上海海等大城市的的發(fā)展軌跡，，都體現(xiàn)著現(xiàn)現(xiàn)代中國人對對城市發(fā)展的的獨(dú)特思考，，寄托著國人人對未來更為為美好的城市市生活的展望望。發(fā)想點(diǎn)：人類類的城市情結(jié)結(jié)精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！核心提煉與精精準(zhǔn)定位城市的價(jià)值的消費(fèi)的便利的自由的多功能的品味的。。。公寓+住宅+商業(yè)+商務(wù)定位/主訴求：都市生活綜合合體盛泰廣場都市公寓·商務(wù)·主題式購物中中心定位/主訴求：城市中軸都都市官邸感性訴求（輔推）：理性訴求（主推）：打動(dòng)客戶心理理的特質(zhì)：產(chǎn)品核心：精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！人是城市的主主體和核心??！我們的客戶，，相當(dāng)一部分分是從濟(jì)寧周周邊縣區(qū)進(jìn)入入城市，他們對這座城城市充滿渴望望，他們渴望望城市讓他們們的生活更美美好。這是一群對生生活品質(zhì)有追追求的人，追求與眾不同同的都市精彩彩。而在盛泰廣場場公寓+住宅+商業(yè)+商務(wù)等綜合功能，，恰恰會令他們們發(fā)現(xiàn)不一樣樣的都市精彩彩！“都市生活綜綜合體”所包包含的意義，，恰恰是——客戶群所關(guān)心心的“城市、、價(jià)值、便利利、多功能、、自由、品味味”等等。項(xiàng)目定位&slogan（主推）【都市生活綜合合體】精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！東臨的火炬路路，東西跨越新老老市區(qū)——市中區(qū)和高新新區(qū)，南北連通濟(jì)寧寧三大中心——濟(jì)寧現(xiàn)在的中中心市中區(qū)、、濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)中中心高新區(qū)、、濟(jì)寧未來中中心北湖區(qū)，，未來規(guī)劃的的商業(yè)和商務(wù)務(wù)項(xiàng)目眾多，，如此重要的戰(zhàn)戰(zhàn)略位置，可可謂濟(jì)寧的城城市中軸。“城市中軸””的概念將盛盛泰廣場的價(jià)價(jià)值凸顯了出出來！“都市”傳達(dá)達(dá)出盛泰廣場場城市綜合體所蘊(yùn)藏的國際際都市感“官邸”將客客戶的身份感感和尊貴感展展露無遺。項(xiàng)目定位&slogan（輔推）【城市中軸都都市官邸】精品資源網(wǎng)（（....），提供海量量管理資料免免費(fèi)下載！公寓盛泰YOKA（優(yōu)客）案名名體體系系建建議議盛泰泰廣廣場場住宅宅盛泰泰官官邸邸公寓寓盛泰泰YOKA（優(yōu)優(yōu)客客））住宅宅盛泰泰官官邸邸寫字字樓樓首座座商業(yè)業(yè)濟(jì)寧寧““王王府府井井””+精品品資資源源網(wǎng)網(wǎng)（（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載??！項(xiàng)目推售策略5策略略整整合合策略略分分解解精品品資資源源網(wǎng)網(wǎng)（（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載??！差異異化化價(jià)價(jià)值值策策略略推售售策策略略整整合合基于于產(chǎn)產(chǎn)品品核核心心賣賣點(diǎn)點(diǎn)和和客客戶戶核核心心需需求求，，從價(jià)價(jià)值值差差異異點(diǎn)點(diǎn)出出發(fā)發(fā)，，建建立立強(qiáng)強(qiáng)勢勢的的形形象象高高度度，，樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目的的唯唯一一性性和和排排他他性性??！通過過高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的樣板板段段展示示與與服服務(wù)務(wù)體體驗(yàn)驗(yàn)，，建立立差差異異化化的的價(jià)價(jià)值值體體系系！不遺遺余余力力的的穩(wěn)穩(wěn)抓抓客客戶戶，，實(shí)施施全全面面的的客客戶戶競競爭爭策策略略??！精品品資資源源網(wǎng)網(wǎng)（（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載??！策略略分分解解A.競爭爭攻攻略略D.客戶戶攻攻略略B.銷售售攻攻略略突出產(chǎn)品核心買點(diǎn)，進(jìn)行體驗(yàn)式活動(dòng)營銷；創(chuàng)新的營銷舉措，呼應(yīng)“都市生活綜合體”內(nèi)涵的同時(shí)，吸引客戶進(jìn)行現(xiàn)場體驗(yàn)，為銷售起勢。低開開高高走走，，小小步步快快跑跑，高高速速搶搶占占市市場場，，建建立立超超越越性性的的營營銷銷體體系系，，堅(jiān)堅(jiān)定定客客戶戶購購買買信信心心，，最最終終促促進(jìn)進(jìn)成成交交。。面對對冷冷清清的的房房市市，，以以剛性性需需求求為為主主導(dǎo)導(dǎo)，以以自住住客客為為主主進(jìn)行行營營銷銷；；充充分分挖挖掘掘本地地客客戶戶，大大力力拓拓展展?jié)鷿?jì)寧寧周周圍圍的的客客戶戶資資源源；；C.推廣廣攻攻略略整盤盤推推廣廣，，樹樹立立““都都市市生生活活綜綜合合體體””的的標(biāo)標(biāo)桿桿性性。。高調(diào)調(diào)導(dǎo)導(dǎo)入入形形象象，，拔拔高高項(xiàng)項(xiàng)目目調(diào)調(diào)性性，，集集中中引引爆爆，震震撼撼濟(jì)濟(jì)寧寧市市場場??！精品品資資源源網(wǎng)網(wǎng)（（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載?。∑饎輨?““公共共事事件件””怎樣樣啟啟動(dòng)動(dòng)，，才才能能““四四兩兩撥撥千千斤斤””？？才才能能跳跳出出市市場場？？全全城城覆覆蓋蓋？？A.競爭爭攻攻略略精品品資資源源網(wǎng)網(wǎng)（（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載??！高強(qiáng)強(qiáng)度度戶戶外外起勢勢模模式式ACTION1ACTION2大活活動(dòng)動(dòng)大事事件件深圳圳·紅樹樹東東方方----克林林頓頓訪訪華華青島島·中冶冶愛愛彼彼岸岸----一封封情情書書換換一一套套房房子子萬科科東東海海岸岸----迎奧奧運(yùn)運(yùn)環(huán)環(huán)海海自自行行車車比比賽賽ACTION3公共共事事件件營營銷銷精品品資資源源網(wǎng)網(wǎng)（（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載??！客戶戶特特征征:懷舊舊內(nèi)內(nèi)斂斂、、家家庭庭感感強(qiáng)強(qiáng)、、有有一一定定的的信信仰仰（（如如宗宗教教信信仰仰））、、比較較土土，，不不夠夠時(shí)時(shí)尚尚，，實(shí)實(shí)在在客戶戶數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：中心心城城及及高高新新區(qū)區(qū)周周邊邊原原住住民民、、企企業(yè)業(yè)白白領(lǐng)領(lǐng)、、濟(jì)濟(jì)寧寧生生意意人人；；剛剛性性需需求求為為主主；；個(gè)個(gè)人人婚婚房房或或子子女女婚婚房房為為主主。。關(guān)鍵鍵詞詞：：借借用用樣樣板板房房奢奢華華背背景景，，進(jìn)進(jìn)行行宮宮廷廷婚婚紗紗/全家家福福攝攝影影活活動(dòng)動(dòng)啟動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間：：2010年10月開開盤盤前前-11月資格格客客戶戶：：凡凡簽簽定定客客戶戶均均可可獲獲得得免免費(fèi)費(fèi)資資格格。。啟動(dòng)動(dòng)活活動(dòng)動(dòng)：：邁邁入入都都市市官官邸?。ǎㄈ壹腋８?婚紗紗樣樣板板間間攝攝影影））體驗(yàn)式活動(dòng)營銷：全家皇室場景婚紗攝影活動(dòng)，切合客戶的實(shí)際心里需求，邁入豪門的心態(tài)。精品品資資源源網(wǎng)網(wǎng)（（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載??！在有有價(jià)價(jià)無無市市的的當(dāng)當(dāng)前前大大環(huán)環(huán)境境下下，，建建議議“低低價(jià)價(jià)入入市市，，小小步步快快跑跑””操作作步步驟驟：：一期期入入市市均均價(jià)價(jià)控控制制在在4500元/㎡㎡以內(nèi)內(nèi)，，強(qiáng)強(qiáng)力力引引爆爆市市場場平均均每每10套提價(jià)價(jià)一一次次，，提提價(jià)價(jià)幅幅度度20-50元/㎡㎡最終終實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全全盤盤均均價(jià)價(jià)4800-5000元/㎡㎡注：：此此為為根根據(jù)據(jù)當(dāng)當(dāng)前前市市場場調(diào)調(diào)研研并并考考量量競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目所所制制定定的的預(yù)預(yù)期期價(jià)價(jià)格格，，實(shí)實(shí)際際銷銷售售價(jià)價(jià)格格以以正正式式開開盤盤前前市市場場調(diào)調(diào)研研及及積積累累客客戶戶接接受受程程度度而而定定。。銷售售價(jià)價(jià)格格建建議議B.銷售售攻攻略略精品品資資源源網(wǎng)網(wǎng)（（....），，提提供供海海量量管管理理資資料料免免費(fèi)費(fèi)下下載載??！1.1項(xiàng)目目期期推推出出1.1期項(xiàng)項(xiàng)目目開開盤盤節(jié)假假日日1.1期加加推推2.1期開開盤盤節(jié)假假日日價(jià)格格持續(xù)續(xù)增長長價(jià)格格增增長長策策略略增幅幅3——5%增幅幅3——5%增幅幅3——5%增幅幅3——5%售樓樓處處建建成成樣板板間間開開放放景觀觀示示范范區(qū)區(qū)開開放放主體體封封頂頂精品品資資源源網(wǎng)網(wǎng)（（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！低價(jià)入入市，，刺激激購買買，一一鳴驚驚人！！樣板先先行，，體驗(yàn)驗(yàn)式營營銷，，積累累客戶戶蓄勢勢待發(fā)發(fā)！銷控與與團(tuán)購購并行行，快快速回回籠資資金，，滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)發(fā)！為A、B#樓的后后期推推售做做好鋪鋪墊。。C、D#樓銷售售思路路精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載！！C、D#樓銷售售目標(biāo)標(biāo)12個(gè)月完成一一期銷銷售額額的90%銷售面面積：：約約28000㎡套數(shù)：：240套該銷售售目標(biāo)標(biāo)周期期只考考慮地地上部部分，，地下下部分分暫不不考慮慮。精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載?。?010年C、D銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)與與銷售售策略略思路路深度蓄蓄水收取定定金蓄水啟啟動(dòng)線下團(tuán)團(tuán)購首次開開盤集中引引爆9月10日前售樓處處亮相相銀座帶帶客順勢加加推11月底銀座開開業(yè)蓄水水期期開盤盤期期強(qiáng)銷銷期期持銷銷期期12月主體封封頂月月節(jié)節(jié)點(diǎn)步步為為營8月9月10月11月12月起勢活活動(dòng)集中引引爆9月底前前樣板間間亮相相8月底銀座簽簽約儀儀式二次加加推精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！將售樓樓處設(shè)設(shè)在D樓一層層，便便于封封殺客客流；；樣板間間設(shè)在在6樓，充充分包包裝空空中露露臺，，做成高高級茶茶吧、、兒童童游樂樂場……便于客客戶體體驗(yàn)，，做為為銷售售談客客主戰(zhàn)戰(zhàn)場。。ABCD售樓處位置精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載?。≌P推推廣，高調(diào)導(dǎo)導(dǎo)入形形象，集中引引爆！為二期A、B#樓和后后期銷銷售做做好形形象鋪鋪墊。C.推廣策策略精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！亮出“都市生活綜合體”概念在起勢活動(dòng)的高潮點(diǎn)開盤將產(chǎn)品賣點(diǎn)與促銷活動(dòng)信息相結(jié)合點(diǎn)出樣板間，即將推售點(diǎn)出“都市綜合體”的內(nèi)涵價(jià)值買點(diǎn)詳細(xì)分析推廣策略階段目標(biāo)主推語推廣渠道臻樣板，都市生活綜合體真官邸，獻(xiàn)禮濟(jì)寧國際都市時(shí)代真體驗(yàn)，都市官邸生活戶外廣告\工地圍墻\網(wǎng)絡(luò)軟文宣傳\公交車體\報(bào)紙廣告戶外廣告\全方位的網(wǎng)絡(luò)廣告\報(bào)紙軟文、硬廣\電臺廣告\直郵\短信網(wǎng)絡(luò)推廣\報(bào)紙軟文、硬廣\電臺廣告\直郵、短信\業(yè)主答謝抽獎(jiǎng)活動(dòng)\成交送大禮\每半月的暖場活動(dòng)概念拔高，確立地位2010.8-2010.9價(jià)值強(qiáng)化，促銷結(jié)合2010年12月……產(chǎn)品解析，賣點(diǎn)強(qiáng)化2010.10---2010.119月10月12月2010年形象導(dǎo)入期客戶強(qiáng)攻期持續(xù)強(qiáng)化期8月11月推廣線精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！媒體策策略線上媒媒體推推廣，，樹立立高端端形象象A.戶外:引起客客戶關(guān)關(guān)注概概念的的最佳佳發(fā)布布點(diǎn)，，必須須擴(kuò)大大客戶戶發(fā)布布面戶外廣廣告僅僅靠工工地圍圍擋和和精神神堡壘壘，對對鎮(zhèn)區(qū)區(qū)客戶戶和市市內(nèi)客客戶推推廣不不夠，，建議在太白白路商商業(yè)中中心增增加一一塊廣廣告牌牌。精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！推廣策策略C.電臺廣廣告:變銷售售信息息硬廣廣為公公益性性、告告知性性的電電臺廣廣告，，增加加知名名度大型活活動(dòng)贊贊助名牌節(jié)節(jié)目內(nèi)內(nèi)容滲滲透……B.報(bào)紙擔(dān)負(fù)都都市綜綜合體體概念念演繹繹以及及調(diào)性性拔高高的作作用1、投放放思路路：在短期期內(nèi)集集中廣廣告投投放，，讓項(xiàng)項(xiàng)目迅速在在市場場中享享有高高的知知名度度。2、投放放媒體體：---公交車車體、、《濟(jì)寧日日報(bào)》、《郵政DM》》、《齊魯晚晚報(bào)》、少量量《城市信信報(bào)》，契合合目標(biāo)標(biāo)客戶戶群閱閱讀習(xí)習(xí)慣。。3、投放放目的的：概念釋釋放，，拔高高調(diào)性性，樹樹立地地位。。精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！面對冷冷清的的房市市，應(yīng)應(yīng)繼續(xù)續(xù)以剛性需需求為為主導(dǎo)導(dǎo)，以自住客客為主主進(jìn)行營營銷；；充分分挖掘掘本地客客戶，大力力拓展展?jié)鷮帉幹車鷩目涂蛻糍Y資源；；D.客戶攻攻略精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載！！舉措１１：寄寄送信信用卡卡/銀行按按揭回回單(1)為增加加客戶戶了解解項(xiàng)目目的渠渠道，，建議議與招招行/建行合合作，，利用用銀行行的信信用卡卡/按揭回回單，，寄送送項(xiàng)目目折頁頁給到到客戶戶。(2)合作方方選擇擇：建建議選選擇金金卡、、按揭揭月供供款大大于5000元的客客戶、、或月月消費(fèi)費(fèi)額大大于5000元的客客戶。。(3)工作流流程：：發(fā)展展商聯(lián)聯(lián)系兩兩家銀銀行，，確定定合作作方式式及費(fèi)費(fèi)用——準(zhǔn)備夾夾寄的的資料料，與與銀行行回單單一起起夾寄寄。舉措2：增加加客戶戶資料料獲取取點(diǎn)(1)與高檔檔汽車車經(jīng)銷銷商接接洽，，將項(xiàng)項(xiàng)目資資料放放置到到汽車車銷售售處；；(2)與按揭揭銀行行合作作，將將項(xiàng)目目資料料放置置到銀銀行營營業(yè)廳廳及VIP室內(nèi);(3)在濟(jì)寧寧當(dāng)?shù)氐?、金金鄉(xiāng)等等縣級級市富富人階階層出出沒地地點(diǎn)增增加資資料獲獲取點(diǎn)點(diǎn).舉措3：路演演等活活動(dòng)推推廣(1)市中心心商業(yè)業(yè)繁華華地段段宣傳傳促銷銷，直直接促促進(jìn)銷銷售(2)與政府府（或或慈善善組織織）聯(lián)聯(lián)手舉舉辦公公眾活活動(dòng)，，在當(dāng)當(dāng)?shù)卦煸斐捎坝绊懥α⒂绊戫懥Π伟胃?，，并加加大推推廣面面客戶攻攻略線下推推廣，，直接接鎖定定客戶戶精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！樣板段與包裝建議6空中花花園精裝樣樣板售樓現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)計(jì)表表現(xiàn)精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！將6F和26F有露天天平臺臺的樣樣板段段重點(diǎn)點(diǎn)包裝裝，打打造濟(jì)濟(jì)寧獨(dú)獨(dú)一無無二的的、唯唯一的的帶有有私家家空中中花園園的產(chǎn)產(chǎn)品，，高端端附加加值的的籌碼碼。充分利利用唯唯一的的空中中花園園，進(jìn)進(jìn)行高高層高高端都都市生生活展展示。。增設(shè)茶茶吧，，引導(dǎo)導(dǎo)客戶戶到達(dá)達(dá)空中中花園園閑坐坐。增設(shè)休休閑椅椅，可可以使使銷售售代表表在那那里現(xiàn)現(xiàn)場賣賣樓。。增設(shè)兒兒童游游樂區(qū)區(qū)，有有天有有地的的都市市生活活中，，兒童童一樣樣可以以親近近自然然?？罩谢ɑ▓@建建議休閑區(qū)兒童區(qū)北京·浪琴國際空中花園精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！將到訪訪客戶戶必看看的樣樣板房房的營營銷作作用深深化,展示具具有稀稀缺性性的東東西，，進(jìn)行行價(jià)值值互證證，同同時(shí)增增加安安全防防范標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的情景景樣板板房。。精裝樣樣板間間建議議精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！皇室復(fù)復(fù)古和和貴族族風(fēng)格格精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載?。?fù)古、、貴族族、浪浪漫兼兼具精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！復(fù)古、、貴族族、浪浪漫兼兼具精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！售樓處處是項(xiàng)項(xiàng)目形形象的的一個(gè)個(gè)重要要展示示場所所，也也是一一個(gè)重重要的的、獨(dú)獨(dú)特廣廣告載載體。。因此此做好好工地地周邊邊和接接待中中心的的包裝裝，以以給客客戶留留下深深刻的的印象象，是是爭取取客戶戶在第第一時(shí)時(shí)間成成交的的重要要手段段。將售樓樓處辟辟出一一個(gè)專專門的的場地地，打打造為為奢侈侈品展展示區(qū)區(qū)域/名流沙沙龍區(qū)區(qū)域，，將售售樓處處打造造為有有國際際時(shí)尚尚感的的繁華華都會會。以以四季季名貴貴花卉卉/或名貴貴跑車車/或奢侈侈品/或情景景墻進(jìn)進(jìn)行售售樓處處包裝裝。售樓處處建議議上海9英里售樓處景墻精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！售樓處處建議議銷售現(xiàn)現(xiàn)場是是銷售售活動(dòng)動(dòng)的中中心，，未來來的產(chǎn)產(chǎn)品展展示、、銷售售談判判、成成交簽簽約等等一系系列活活動(dòng)都都集中中在此此處完完成。。隨著著房地地產(chǎn)市市場的的發(fā)展展，越越來越越多的的開發(fā)發(fā)商已已認(rèn)識識到銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場的的重要要：如如萬科科的十十七英英里項(xiàng)項(xiàng)目效效仿高高檔娛娛樂場場所用用換套套車牌牌來保保護(hù)顧顧客的的隱私私。有有的項(xiàng)項(xiàng)目把把售樓樓處洽洽談處處裝飾飾成高高級茶茶館……售樓處處設(shè)置置休閑閑區(qū)是是必要要的，，如設(shè)設(shè)置一一些小小游戲戲、糖糖果、、咖啡啡飲品品區(qū)、、一個(gè)個(gè)報(bào)刊刊雜志志的閱閱讀區(qū)區(qū)，或或者設(shè)設(shè)置一一個(gè)小小朋友友的游游樂區(qū)區(qū)等。?？傊?，讓讓顧客客在很很放松松、舒舒適的的環(huán)境境中，，接受受潛移移默化化的樓樓盤熏熏陶。。精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載?。【焚Y資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提提供海海量管管理資資料免免費(fèi)下下載??！精品資資源網(wǎng)網(wǎng)（....），提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