尋找屬于城市的中心，讓中心為我們贏得財富！

中心=財富城市，我們生活的大社區(qū)在這個社區(qū)的中央生活意味著。。。。。。序：目錄：第一部分：項目定位——找出市場的空白點第二部分：項目SWOT分析——趨利避害、尋求契機第三部分：營銷推廣策略——創(chuàng)造并滿足投資者的欲望第四部分：推廣方式建議第五部分：結束語第一部分項目定位——找出市場的空白點項目概況一、項目名稱：海悅廣場二、項目規(guī)模：商鋪面積共計268621.80平方米商鋪個數(shù)共計374個三、項目地理位置：東莞市寮步鎮(zhèn)香市路四、發(fā)展商：廣源地產(chǎn)認知商業(yè)地產(chǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式的不同在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還要加入商業(yè)運營模式，必須進行商業(yè)評估和布局規(guī)劃。二、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應該說是利潤與風險并存。商業(yè)地產(chǎn)是典型的“三高”物業(yè)，具有高投入、高風險、高回報的特點。三、商業(yè)項目輻射范圍內的消費群體的消費能力是商業(yè)地產(chǎn)的命脈所在。四、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積要有足夠的消費力作為支撐。小結：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)必須遵循經(jīng)營為重、招商先行的原則。市場營運部門的建立與功能發(fā)揮對商業(yè)地產(chǎn)來說是及其重要的。商業(yè)地產(chǎn)項目定位細分商業(yè)地產(chǎn)項目定位是商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商業(yè)地產(chǎn)定位是一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作的靈魂。商業(yè)地產(chǎn)項目定位包括消費市場定位、經(jīng)營特色定位與經(jīng)營規(guī)模定位。

消費市場定位對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，開發(fā)產(chǎn)品至少要面對三種客戶：一是投資者，開發(fā)商需要通過銷售來贏利，而商鋪銷售離又不開投資者；二是經(jīng)營者，投資回報的實現(xiàn)要依賴經(jīng)營者；三是終端消費者，沒有消費者的購買，商鋪的利潤無從談起。因此終端消費者對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否有著非常重要的意義。小結：對于海悅廣場來說我們的終端消費者應該主要定位為海悅新都會、海悅花園、三正世紀豪門等周邊近距離高檔樓盤的住戶。經(jīng)營范圍定位商業(yè)地產(chǎn)項目要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走專業(yè)化經(jīng)營路線。綜合化的經(jīng)營定位與專業(yè)化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎他所處的經(jīng)營環(huán)境來定。經(jīng)營范圍定位的關鍵是要因地制宜的找到符合自身項目優(yōu)勢的經(jīng)營項目。小結：對于海悅廣場來說由于我們的終端消費者已經(jīng)定位在周邊高檔樓盤的住戶之中，所以我們的經(jīng)營項目應該主要定位在周邊樓盤住戶的生活配套項目上，如：美容美發(fā)、干洗店、小超市、家政公司等等。經(jīng)營規(guī)模定位并非商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，所以商業(yè)項目的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一些因素的制約。制約商業(yè)地產(chǎn)項目的主要因素是經(jīng)營特色及消費群體。小結：近幾年，東莞商業(yè)地產(chǎn)項目遍地開花分流了消費力。商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷攀升，因此就經(jīng)營規(guī)模來說東莞的商業(yè)地產(chǎn)并不是越大越好。只有項目定位準確、項目招商及優(yōu)秀營運管理才能夠脫穎而出。中央生活區(qū)意味著可以得到什么？先天決定著后天血統(tǒng)影響日后的成長軌跡當然不僅僅意味著等價交換意味著造就它的人必須用心呵護從事實出發(fā)，尋找定位的立足點……等價交換：位于寮步鎮(zhèn)新中央生活區(qū)香市路的海悅廣場因其優(yōu)越的地理位置使得其從出身時就向世人宣告其擁有高貴的血統(tǒng)。它作為總建筑面積近30000平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，內部硬件配套設施齊全。占據(jù)寮步鎮(zhèn)最佳商業(yè)位置而使得其身價倍增。周邊未來消費人群高達30余萬人。但他沒有驕傲，您只須萬余元就可以輕松擁有它（下文詳細闡述）。關于數(shù)據(jù)背后的思考：品牌知知名度度與忠忠誠度度營運管管理產(chǎn)品的的魅力力一流的的營銷銷經(jīng)驗驗……城市發(fā)發(fā)展提提純交通提提純環(huán)境提提純市政提提純?yōu)g覽一一下項項目的的財富富內部基因外部環(huán)境城市發(fā)發(fā)展提提純現(xiàn)代人人對生生活品品質要要求越越來越越高，，人們們的消消費觀觀念也也在改改變，，所以以“體體驗經(jīng)經(jīng)濟””應運運而生生。交通提提純成熟的的社區(qū)區(qū)、筆筆直的的大道道，來來去暢暢通無無阻。。環(huán)境提提純極大且且穩(wěn)定定的消消費群群體必必然提提升項項目價價值。。小結：我們有有理由由相信信，可可以用用海悅悅廣場場在寮寮步建建立一一個寮寮步從從來沒沒有的的——大型一一站式式消費費場所所！完善市市政配配套必必將出出現(xiàn)在在城市市的中中央，，城市的的中央央必將將擁有有完善善的市市政配配套。。市政提提純市場定定位+消費者者心理理定位位及具潛潛力的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目定定位：：有資本本追求求財富富的一一群市場定定位消費者者定位位項目定定位歸歸結東莞·寮步唯一一一站式式的大大型購購物廣廣場項目集集成項目集集成項目推推廣項目策策劃目標客戶分類商家確定投資客確定項目招商項目規(guī)規(guī)劃第二部部分項目SWOT分析——趨利避避害、、尋求求契機機項目SWOT分析1.1優(yōu)勢分分析（（S）交通優(yōu)優(yōu)勢項目規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢地理位位置優(yōu)優(yōu)勢1.2劣勢分分析（（W）周邊人人氣不不旺前期招招商失失敗當前周周邊商商業(yè)氣氣氛較較淡競爭對對手的的存在在1.3機會分分析（（O）周邊高高檔樓樓盤的的開發(fā)發(fā)銷售售必然然帶動動周邊邊的人人氣攀攀升，，拉動動高消消費。。1.4威脅分分析（（T）市場供供應量量膨脹脹，商商業(yè)項項目局局部有有泡沫沫優(yōu)劣劣勢勢分分析析總總結結：：優(yōu)勢勢利利用用：：交通通優(yōu)優(yōu)勢勢方方面面的的訴訴求求可可以以擴擴展展本本項項目目的的目目標標客客戶戶群群體體，，達達到到最最大大限限度度地地深深挖挖項項目目優(yōu)優(yōu)勢勢。。項目目規(guī)規(guī)模模方方面面可可以以訴訴求求為為““寮寮步步鎮(zhèn)鎮(zhèn)至至大大型型、、購購物物環(huán)環(huán)境境最最舒舒適適的的廣廣場場””。。地理理位位置置發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΦ牡闹刂攸c點訴訴求求可可以以樹樹立立較較有有實實力力客客戶戶的的信信心心。。劣勢勢應應對對：：周邊邊人人氣氣不不旺旺及及當當前前周周邊邊商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛較較淡淡的的應應對對———爭取取主主力力商商家家進進駐駐，，樹樹立立小小商商家家信信心心。。前期期招招商商失失敗敗的的應應對對———招商商部部周周圍圍多多做做彩彩旗旗、、氣氣球球等等烘烘托托火火爆爆氣氣氛氛的的宣宣傳傳品品。。變變更更原原有有的的招招商商策策略略，，將將品品牌牌商商家家與與投投資資客客并并重重招招商商。。競爭爭對對手手存存在在的的應應對對———變更更招招商商策策略略，，不不與與競競爭爭對對手手發(fā)發(fā)生生正正面面沖沖突突，，避避免免惡惡性性競競爭爭。。機會會利利用用：：強烈烈訴訴求求周周邊邊高高檔檔住住宅宅樓樓盤盤必必將將帶帶動動未未來來的的人人氣氣及及消消費費力力，，爭爭取取住住宅宅部部分分早早日日交交樓樓、、提提高高入入住住率率以以增增加加人人氣氣。。威脅脅規(guī)規(guī)避避：：以適適當當?shù)牡膬?yōu)優(yōu)惠惠條條件件引引進進有有號號召召力力的的主主力力商商家家，，奠奠定定寮寮步步商商業(yè)業(yè)第第一一城城的的地地位位，，帶帶動動小小商商家家進進場場經(jīng)經(jīng)營營。。成成立立營營運運部部門門做做好好市市場場營營運運管管理理，，提提高高項項目目競競爭爭力力。。機會會威威脅脅分分析析總總結結：：第三三部部分分營銷銷推推廣廣策策略略：：創(chuàng)創(chuàng)造造并并滿滿足足投投資資者者的的欲欲望望我們們深深知知，，我我們們創(chuàng)創(chuàng)造造的的是是投投資資者者欲欲望望的的依依歸歸，，但如如何何讓讓投投資資者者也也從從內內心心產(chǎn)產(chǎn)生生共共鳴鳴與與認認同同，，其間間的的紐紐帶帶便便是是我我們們的的營營銷銷與與推推廣廣———當投投資資的的欲欲望望屬屬于于一一個個人人，，滿滿足足它它只只能能導導致致一一個個人人的的投投資資，，當投投資資的的欲欲望望屬屬于于一一群群人人，，滿滿足足它它只只能能導導致致一一群群人人的的投投資資，，當欲欲望望屬屬于于整整個個城城市市，，滿滿足足它它必必然然將將帶帶來來整整個個城城市市的的追追隨隨。。推廣目的的：讓海悅廣廣場滿足足整個城城市投資資者的投投資欲望望，本項目推推廣切入入點之一一：利用用優(yōu)越的的地理位位置、大大型的一一站式消消費商業(yè)業(yè)地產(chǎn)用用穩(wěn)定而而高額的的投資回回報刺激激本案商商戶群體體。目前東莞莞投資型型物業(yè)銷銷售的推推廣主題題，往往往圍繞三三個方面面：首先先是位置置，其次次是風險險，再則則是投資資回報率率。一般投資資型物業(yè)業(yè)投資者者與使用用者相分分離，相相信已經(jīng)經(jīng)成為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營者者共識。。按照這這條線索索，剖析析這三種種營銷主主題，會會發(fā)現(xiàn)三三種營銷銷主題全全部是圍圍繞一個個概念來來操作，，就是給給消費者者信心““投資本本項目必必定有穩(wěn)穩(wěn)定、高高額回報報”。以位置作作為推廣廣主題，，無非表表達這樣樣的意思思：這么么好的位位置，你你以后必必將有較較好的回回報。推廣切入入點推廣切入入點本項目推推廣切入入點之二二：利用用未來必必將出現(xiàn)現(xiàn)的大量量、穩(wěn)定定的消費費者刺激激本案商戶戶，巨大大的消費費潛力必必將帶來來無限的的商機。。本項目周周邊大量量的高素素質住宅宅項目均均以開盤盤銷售，，業(yè)績不不菲。意意味著本本項目周周邊未來來的消費費群體的的現(xiàn)實存存在。作作為商業(yè)業(yè)項目開開發(fā)資源源的主前前提我們們已完全全具備?！，F(xiàn)階段我我們要面面對的問問題是如如何增強強投資客客的信心心媒介投放放策略收尾清盤期時間報紙活動電視戶外DM直郵手機短信形象樹立立期強銷期2007年2月—2007年5月2007年5月—11月2007年11月—一、廣告告第一階段段：形象象建立期期（（2007年2月——2007年5月）傳播思路路前期推廣廣的作用用是為吸吸引大眾眾對項目目的注意意，同樣樣有效的的區(qū)分市市場，形形成獨立立的、個個性化的的形象支支持。形形象必須須符合項項目定位位，告之之海悅廣廣場強式式出臺。。實施1、從2月中旬開開始逐步步建立海海悅廣場場之形象象。主要要選擇傳傳播通道道為報紙紙。數(shù)量量為四期期，間隔隔基本為為一星期期一款。。2、現(xiàn)場包包裝基本本實施，，導示、、路牌、、道旗等等全部完完工。3、開盤前前，將有有一款開開盤告之之廣告，，結合部部分相關關報道、、軟文。。4、開盤前前選用電電視媒體體發(fā)布該該項目形形象廣告告。5、開盤，，采用整整本廣告告進行渲渲染，聚聚集人氣氣。采用媒體體以夾《東莞日報報》《南方都市市報》派送報紙紙\單張}為主。廣告推廣廣階段策策略第二階段段：強銷銷期（（2007年5月——2007年11月）傳播思路路目的：鞏鞏固品牌牌形象，，引發(fā)偏偏好，刺刺激購買買。實施廣告形式式以報紙紙、DM直郵、戶戶外、電電視等。。另在國家家法定大大型節(jié)假假日期間間發(fā)布促促銷廣告告廣告推廣廣階段策策略第三階段段：收尾尾期（（2007年11月——）傳播思路目的：完成銷銷售計劃，提提升業(yè)界口碑碑。實施1、推出全景廣廣告，進一步步提升樓盤美美譽度2、典型客戶口口碑效應3、完善的售后后服務效應培養(yǎng)典型客戶戶，為部分商商家的入住感感受進行宣傳傳報道。講述述他們投資的的故事，講述述他們?yōu)槭裁疵催x擇海悅廣廣場，可以充充分闡述海悅悅廣場的新優(yōu)優(yōu)勢。啟動客客戶營銷就是是要將利益返返還給客戶，，讓客戶告訴訴客戶項目的的口碑。廣告推廣階段段策略廣告1主標題：《新資本論》第一章——當一個投資地地點已為世人人所矚目時，，決斷是第一一法則。副標題：海悅悅廣場值得看看一看正文：沒有一一個人能斷言言什么樣的地地產(chǎn)真正值得得投資，不過過聰明的投資資者,總會對比20年前的東莞、、20年后的東莞。。（圖）海悅廣廣場：中央生生活社區(qū)，巨巨大的消費潛潛力，必將使使您的投資獲獲得穩(wěn)定、高高額的回報。。廣告主題主標題：《新資本論》第二章——永遠沒有完美美的投資切入入點，我們需需要的是準確確的投資區(qū)間間。副標題：發(fā)現(xiàn)現(xiàn)投資黃金通通道?。▓D）無從選選擇——發(fā)現(xiàn)海悅廣場場——完善的配套————較高回報率————投資零風險——盡享完善物業(yè)業(yè)服務——輕松獲取投資資回報廣告2廣告主題主標題：《新資本論》第三章——千萬不要藐視視無形資產(chǎn)的的存在價值。。副標題：沒有有虛空，一切切都是實實在在在的資本。。正文：真正的的無形資產(chǎn)不不是虛無的概概念，它雖然然不具備獨立立的實體，但但可依助有形形資產(chǎn)創(chuàng)造巨巨大的經(jīng)濟價價值，有時候候，這才是致致勝的關鍵。。（圖）海悅廣廣場——未來中央生活活社區(qū)，你還還猶豫什么？？廣告3廣告主題主標題：《新資本論》第四章——我們都知道用用未來的資本本來消費現(xiàn)在在，投資的時時候，不妨逆逆向思維。副標題：關注注現(xiàn)在，不如如投資未來?。≌模骸倫倧V場’未來來中央生活社社區(qū)、潛在的的巨大消費潛潛力、完善的的商業(yè)配套，，進而帶來無無可限量的浩浩蕩商機?？纯磥恚矛F(xiàn)在在的資本投資資‘海悅廣場場’的未來，，是一件再好好不過的事情情了。廣告4廣告主題6、員工架構根據(jù)該項目的的規(guī)模、招商商任務及市場場狀況，本公公司在人員配配置上規(guī)定如如下：1、經(jīng)理一名2、跟盤策劃師師一名3、招商員五名名9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。01:36:4601:36:4601:361/6/20231:36:46AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2301:36:4601:36Jan-2306-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:36:4601:36:4601:36Friday,January6,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2301:36:4601:36:46January6,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。06一一月20231:36:46上午午01:36:461月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月231:36上上午1月-2301:36January6,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/61:36:4601:36:4606January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。1:36:46上上午午1:36上上午午01:36:461月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。01:36:4601:36:4601:361/6/20231:36:46AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2301:36:4601:36Jan-2306-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。01:36:4601:36:4601:36Friday,January6,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2301:36:4601:36:46January6,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。06一一月月20231:36:46上上午01:36:461月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。一月231:36上上午午1月-2301:36January6,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/61:36:4701:36:4706January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。1:36:47上午1:36上上午01:36:471月