大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)研究一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置：上海閘北區(qū)共和新路1918號(hào)

項(xiàng)目總占地：約55000平方米項(xiàng)目總建面積：250000平方米項(xiàng)目核心定位：

滬上首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”項(xiàng)目區(qū)位分析本案免費(fèi)班車點(diǎn)項(xiàng)目位于上海浦西南北中軸線-共和新路（南北高架）-與大寧路交界。東靠10車道的共和新路，北臨4車道的大寧路，西、南面為新建的3車道雙向道路。本案北商業(yè)廣場(chǎng)具有8大功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂(lè)、教育和城市生活配套設(shè)施等。項(xiàng)目基本規(guī)劃25萬(wàn)平方米的總建筑面積由地面20萬(wàn)平方米和地下5萬(wàn)平方米組成。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑、11個(gè)大小廣場(chǎng)和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車位.地面20萬(wàn)平方米建筑面積主要為：商務(wù)酒店

--30,000平方米辦公樓

--39,000平方米商業(yè)零售

--50,000平方米餐飲/娛樂(lè)/生活/文化

--60,000平方米停車場(chǎng)和公共區(qū)域

--21,000平方米

地下5萬(wàn)平方米建筑面積主要為停車場(chǎng)和設(shè)備機(jī)房。目標(biāo)客群分析輻射范圍：以大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬(wàn)，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。此外，依托大潤(rùn)發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬(wàn)。大寧國(guó)際廣場(chǎng)主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對(duì)休閑娛樂(lè)消費(fèi)的需求?？腿禾攸c(diǎn)：大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場(chǎng)及休閑娛樂(lè)區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購(gòu)物區(qū)整個(gè)大寧商商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目按建筑筑形態(tài)及功功能可分為為四大區(qū)域域，由九幢幢獨(dú)立建筑筑組合而成成。規(guī)劃布局上上采取了開(kāi)開(kāi)放式商業(yè)業(yè)步行內(nèi)街街的形式。。建筑設(shè)計(jì)外外圍高，內(nèi)內(nèi)部低，在在商業(yè)內(nèi)街街中形成了了明顯的層層次感。業(yè)態(tài)規(guī)劃各個(gè)個(gè)區(qū)域主題明明確，吸引目目標(biāo)客戶均勻勻的分布到項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)的各個(gè)個(gè)區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)介介酒店及裙樓商商業(yè)區(qū):本區(qū)域位于項(xiàng)項(xiàng)目的西北角角，由四星級(jí)級(jí)酒店及6層層裙樓商業(yè)組組成。除一樓由交通通通道自然隔隔斷外，本區(qū)區(qū)兩幢建筑2-6層均連連結(jié)在一起。。第12座業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃第12座由南南北兩幢建筑筑組成，業(yè)態(tài)態(tài)定位各有不不同。北樓：1F：零散商商鋪2-3F：大大潤(rùn)發(fā)超市4F：親子廣廣場(chǎng)5F：特色美美食城6F：雍豐大大酒店南樓：1F：酒店大大堂2F：藝術(shù)廊廊3F：展示中中心4F：親子廣廣場(chǎng)、主題樂(lè)樂(lè)園5F：美食世世界6F：大寧創(chuàng)創(chuàng)意基地7-20F：：四星級(jí)酒店店北樓標(biāo)識(shí)南樓標(biāo)識(shí)對(duì)比南北兩幢幢樓之間的業(yè)業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，第12座座在建筑上采采用了聯(lián)通的的設(shè)計(jì)，在4、5兩個(gè)樓樓層設(shè)置主題題消費(fèi)區(qū)，主主動(dòng)的引導(dǎo)人人流均勻分散散到兩幢建筑筑中。綜述述本座位于西北北角，在此處處設(shè)置大潤(rùn)發(fā)發(fā)超市，形成成了人流聚集集的熱點(diǎn)。同同時(shí)，結(jié)合南南北兩幢樓連連結(jié)之后進(jìn)深深大的特點(diǎn)，，在4樓和5樓分別設(shè)置置了消費(fèi)目的的性較強(qiáng)的親親子廣場(chǎng)及特特色美食街，，充分的分享享了此處聚集集的人流，也也拉動(dòng)了原本本4、5樓商商業(yè)價(jià)值不高高的商鋪的價(jià)價(jià)值的提升。?？山梃b之處：：聚集人流，并并主動(dòng)引導(dǎo)人人流，從而提提升整體的商商業(yè)價(jià)值。停車及休閑娛娛樂(lè)區(qū):本區(qū)域位于項(xiàng)項(xiàng)目的西南角角，由8層立立體停車場(chǎng)及及3層裙樓商商業(yè)組成。8層塔樓均為為立體停車場(chǎng)場(chǎng)裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為：1-2F：運(yùn)運(yùn)動(dòng)100專專賣3F：上影CGV影城。。第2座業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃綜述述本座位于西南南角，是整個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中中最為背街的的部分，商業(yè)業(yè)價(jià)值很難得得到創(chuàng)造。在在本案具體的的操作中，在在此處設(shè)置了了一個(gè)規(guī)模巨巨大的立體停停車場(chǎng)，結(jié)合合地下停車場(chǎng)場(chǎng)的主出入口口，這里也成成為了另外一一個(gè)人流與車車流匯聚集中中的熱點(diǎn)區(qū)域域。同時(shí)在業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上，，也引入了影影城及大型運(yùn)運(yùn)動(dòng)品牌專賣賣，將商業(yè)價(jià)價(jià)值不是很高高的區(qū)域持有有自營(yíng)，也帶帶動(dòng)了人氣，，實(shí)現(xiàn)人流在在整個(gè)區(qū)域中中縱橫穿梭，，提高了其他他區(qū)域的商業(yè)業(yè)價(jià)值?？山梃b之處：：商業(yè)價(jià)值不高高的區(qū)域通過(guò)過(guò)業(yè)態(tài)規(guī)劃，，實(shí)現(xiàn)持有自自營(yíng)，同時(shí)創(chuàng)創(chuàng)造人流匯集集熱點(diǎn)，促進(jìn)進(jìn)周邊區(qū)域商商業(yè)價(jià)值的提提升。辦公及裙樓商商業(yè)區(qū):本區(qū)域位于項(xiàng)項(xiàng)目的東面，，通過(guò)5幢高高層建筑將中中心商業(yè)內(nèi)街街圍合起來(lái)，，避免了因靠靠近城市核心心干道所帶來(lái)來(lái)的噪音干擾擾。主要產(chǎn)品形態(tài)態(tài)均為4-18F高層商商住辦公樓+1-3F裙裙房商業(yè)。第11座與第第10座也采采用了1F通通道自然分隔隔，2-3F聯(lián)通的設(shè)計(jì)計(jì)，自然的拉拉長(zhǎng)了人流動(dòng)動(dòng)線。其業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃有：1F：屈臣氏氏、時(shí)尚女裝裝、男裝2F：屈臣氏氏、時(shí)尚內(nèi)衣衣、珠寶、眼眼鏡、配飾3F：個(gè)人護(hù)護(hù)理、美容美美發(fā)第8座及第5座基本為對(duì)對(duì)稱的兩幢建建筑，在建筑筑單體上也采采用了設(shè)置對(duì)對(duì)外通道的方方式來(lái)引導(dǎo)人人流的穿梭。。第8座業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃：1F：特色快快餐、其它品品牌商業(yè)2F：家紡、、特色家居用用品3F：電腦城城（宏圖三胞胞）4F：游歌量量販KTV第5座業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃：1F:數(shù)碼碼產(chǎn)品、特色色餐飲2F：影音器器材、家電產(chǎn)產(chǎn)品3F：影音器器材、家電數(shù)數(shù)碼小結(jié)結(jié)第8和第5樓樓座有著比較較明顯的對(duì)稱稱性，從產(chǎn)品品形態(tài)到業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃上均比比較類似。其其中1F均設(shè)設(shè)置有特色餐餐飲（如KFC,星巴克克等），2-3F均引入入了大型主題題賣場(chǎng)（一個(gè)個(gè)是國(guó)美電器器，一個(gè)是宏宏圖三胞），，4F則規(guī)劃劃為KTV。。各個(gè)區(qū)域業(yè)業(yè)態(tài)的明確定定位對(duì)充分的的吸引人氣起起到了比較強(qiáng)強(qiáng)的作用。另另外，在1F的規(guī)劃中，，對(duì)外設(shè)置有有許多開(kāi)口供供游人進(jìn)出，，同時(shí)商鋪均均采取了雙面面開(kāi)門設(shè)計(jì)，，延展了商鋪鋪的臨街面，，提高了商業(yè)業(yè)價(jià)值?？山梃b之處：：1F多設(shè)置出出入口，同時(shí)時(shí)商鋪雙面開(kāi)開(kāi)門設(shè)計(jì)，拉拉長(zhǎng)商鋪的臨臨街面，提高高商業(yè)價(jià)值。。2-3F大大面積的商鋪鋪可考慮引入入大型主力店店持有自營(yíng)，，也起到了聚聚集人氣的重重要作用。第一座規(guī)劃為為3-13F小戶型商住住兩用樓+1-2F裙樓樓商業(yè)。核心餐飲及購(gòu)購(gòu)物區(qū):本區(qū)域位于項(xiàng)項(xiàng)目的中心位位置，被外圍圍建筑所圍合合，但內(nèi)部穿穿梭的街道展展現(xiàn)出了完全全開(kāi)放的氛圍圍。建筑均為4層層左右。其中中1F大多規(guī)規(guī)劃為品牌服服飾店、小型型特色餐飲店店（如甜品屋屋）；2-4F則主要規(guī)規(guī)劃為中型特特色餐飲店。。第9座業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃有：1F：餐飲、、服裝、精品品眼鏡、飾品品等2F：：中型型特色色餐飲飲3F：：中型型特色色餐飲飲4F：：休閑閑中心心第6座座業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃有：：1F：：品牌牌服飾飾、特特色餐餐飲等等2F：：中型型特色色餐飲飲3F：：中型型特色色餐飲飲4F：：男子子SPA會(huì)會(huì)所綜述述第9和和第6樓座座位于于整個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)的核核心中中央地地帶，，是人人群與與人流流最為為密集集的地地區(qū)。。建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)上采采用開(kāi)開(kāi)放式式商業(yè)業(yè)內(nèi)接接的形形式，，方便便人群群自由由穿梭梭于中中心區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)。1F均均為分分割小小面積積商鋪鋪，便便于引引入商商家經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。2-4樓樓則均均有空空中連連廊相相連接接，使使得食食客能能更方方便的的在不不同商商家之之間進(jìn)進(jìn)行選選擇，，也為為經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主主帶來(lái)來(lái)了均均衡穩(wěn)穩(wěn)定的的人流流。可借鑒鑒之處處：中心區(qū)區(qū)域?yàn)闉槿肆髁骷兄袇^(qū)域域，設(shè)設(shè)置開(kāi)開(kāi)放式式步行行內(nèi)街街，使使得人人流能能均衡衡的導(dǎo)導(dǎo)入到到項(xiàng)目目的其其他各各個(gè)部部分。。中心區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)采用用小面面積分分隔，，方便便日后后經(jīng)營(yíng)營(yíng)；樓樓上則則引入入中型型餐飲飲主力力店，，并利利用聯(lián)聯(lián)通的的立體體交通通，使使高樓樓層商商鋪的的區(qū)位位性不不再突突出。。48家37家11家11家4家總結(jié)結(jié)本項(xiàng)目在建建筑形態(tài)上上采用了外外圍高、中中間低的形形式，一方方面通過(guò)大大的閉合形形成了商業(yè)業(yè)內(nèi)街濃厚厚的氣氛，，另一方面面也將項(xiàng)目目與城市主主干道分隔隔開(kāi)來(lái)；中心商業(yè)街街采用全開(kāi)開(kāi)放的設(shè)置置，并利用用立體交通通網(wǎng)絡(luò)，使使得人流在在此集散并并能均衡的的分布到項(xiàng)項(xiàng)目的其他他區(qū)域中去去；招商及經(jīng)營(yíng)營(yíng)上基本采采用了1樓分割為零零散商鋪，，2-3樓引入特色色主力店的的形式。小小商鋪便于于實(shí)現(xiàn)價(jià)值值，而主力力店則有利利于吸引人人氣。三、交通與與停車分析析交通動(dòng)線分分析從本項(xiàng)目交交通動(dòng)線組組織上看，，采用了人人車分流的的設(shè)計(jì)。對(duì)對(duì)于人群活活動(dòng)比較集集中的區(qū)域域，則完全全設(shè)置為人人行區(qū)，車車流的流線線則順應(yīng)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的的需要，沿沿各個(gè)相對(duì)對(duì)獨(dú)立的功功能板塊邊邊緣布置。。一方面保保證了人的的安全，另另外也為人人提供了方方便。在車行的流流線設(shè)計(jì)上上，設(shè)置了了很多彎道道，起到減減緩車型速速度的作用用；同時(shí)在在與人行路路線有比較較明顯交叉叉的地方，，還設(shè)置有有減速器、、限速牌等等設(shè)施。以上設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)際上是為為了彌補(bǔ)規(guī)規(guī)劃上存在在的不足。。車行道從從商業(yè)街中中穿越，畢畢竟給駕車車者和行人人帶來(lái)不便便，存在一一定的安全全隱患，是是不合理的的規(guī)劃。雖雖然目前有有一系列措措施進(jìn)行防防護(hù)，如物物管人員現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)指揮，，減速裝置置等，但這這樣一來(lái)降降低了項(xiàng)目目的對(duì)外形形象。所以以從規(guī)劃上上應(yīng)該規(guī)避避這些問(wèn)題題。可借鑒之處處：規(guī)劃上應(yīng)該該考慮人車車分流，車車道盡量不不要從商業(yè)業(yè)街內(nèi)部穿穿越停車分析整個(gè)大寧商商業(yè)廣場(chǎng)一一共設(shè)置有有約1300個(gè)停車車位：包括5.5萬(wàn)㎡的地地下車庫(kù)（（約800個(gè)車位））和8層的的立體車庫(kù)庫(kù)（約500個(gè)車位位）目前停車場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間間為：7：：00-24：00收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：：10月前前免費(fèi)停車車目前停車場(chǎng)場(chǎng)使用情況況：平日白天泊泊車率4成成左右，高高峰時(shí)段6成左右，，周末基本本泊滿。到到晚上18：00左左右停車場(chǎng)場(chǎng)的使用率率也有明顯顯提升。可借鑒之處處：停車是商業(yè)業(yè)綜合體吸吸引力的重重要表現(xiàn)，，海量停車車是必需條條件地下車庫(kù)平平面圖通過(guò)對(duì)地下下停車場(chǎng)的的觀察可以以發(fā)現(xiàn)，對(duì)對(duì)應(yīng)地面每每幢樓均有有電梯可由由地庫(kù)直達(dá)達(dá)地面。這這為消費(fèi)目目標(biāo)指向性性強(qiáng)的客戶戶提供了非非常大的方方便。從這些細(xì)節(jié)節(jié)中也可以以看到本商商業(yè)項(xiàng)目在在經(jīng)營(yíng)上的的良苦用心心及人性化化所在。四、其他細(xì)細(xì)節(jié)展示主題景觀小小品業(yè)態(tài)標(biāo)識(shí)牌牌其他人性化化設(shè)置五、匯總分分析大寧商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目匯總分分析：1、本案為為總體量達(dá)達(dá)到250000平平方米大型型商業(yè)項(xiàng)目目，商業(yè)廣廣場(chǎng)具有8大功能：：商務(wù)酒店店、辦公樓樓、零售、、餐飲、文文化、娛樂(lè)樂(lè)、教育和和城市生活活配套設(shè)施施等；2、建筑形形態(tài)外高內(nèi)內(nèi)低，外圈圈層沿街商商鋪均兩面面開(kāi)門，并并加設(shè)通道道；核心商商業(yè)街區(qū)采采取開(kāi)放式式設(shè)計(jì)，并并采用連廊廊分別聯(lián)接接2-4層層；3、本案商商業(yè)的主力力業(yè)態(tài)為特特色餐飲、、品牌服飾飾折扣、特特色裝飾品品等，目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)客群群為月均收收入6000元以上上、25至至35歲年年齡層的本本地的中產(chǎn)產(chǎn)階層消費(fèi)費(fèi)群體；4、目前的的開(kāi)業(yè)及經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況良良好；5、辦公樓樓產(chǎn)品、電電器賣場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況較較差。通過(guò)對(duì)大寧寧商業(yè)項(xiàng)目目的詳細(xì)調(diào)調(diào)查研究，，我們認(rèn)為為其成功之之處主要在在于：1、明確的的業(yè)態(tài)定位位與規(guī)劃，，以業(yè)態(tài)分分區(qū)指導(dǎo)建建筑設(shè)計(jì)；；2、大膽采采用立體的的、開(kāi)放的的人流動(dòng)線線組織，使使人流能充充分均勻的的分散到各各處；3、強(qiáng)大的的招商與經(jīng)經(jīng)營(yíng)能力，，在較短的的時(shí)間內(nèi)即即形成了比比較旺盛的的人氣；4、在產(chǎn)品品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)上，充分分關(guān)注細(xì)節(jié)節(jié)，充分考考慮到消費(fèi)費(fèi)者的需要要?？山梃b之處處：1、業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃明確，，功能分區(qū)區(qū)明顯；2、組團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，，合理引導(dǎo)導(dǎo)人流；3、招商工工作到位，，迅速積聚聚人氣；4、細(xì)節(jié)體體現(xiàn)關(guān)懷，，充分考慮慮需求。不足之處：：1、交通動(dòng)動(dòng)線規(guī)劃不不合理2、產(chǎn)品及及業(yè)態(tài)還需需調(diào)整（如寫字樓樓、電器賣賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況比比較糟糕））9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:22:35PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:22:35PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/52023/1/505January202317、空山新雨后后，天氣晚來(lái)來(lái)秋。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,2