大寧國際商業(yè)廣場研究一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位置：上海閘北區(qū)共和新路1918號

項(xiàng)目總占地：約55000平方米項(xiàng)目總建面積：250000平方米項(xiàng)目核心定位：

滬上首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”項(xiàng)目區(qū)位分析本案免費(fèi)班車點(diǎn)項(xiàng)目位于上海浦西南北中軸線-共和新路（南北高架）-與大寧路交界。東靠10車道的共和新路，北臨4車道的大寧路，西、南面為新建的3車道雙向道路。本案北商業(yè)廣場具有8大功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等。項(xiàng)目基本規(guī)劃25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑、11個(gè)大小廣場和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車位.地面20萬平方米建筑面積主要為：商務(wù)酒店

--30,000平方米辦公樓

--39,000平方米商業(yè)零售

--50,000平方米餐飲/娛樂/生活/文化

--60,000平方米停車場和公共區(qū)域

--21,000平方米

地下5萬平方米建筑面積主要為停車場和設(shè)備機(jī)房。目標(biāo)客群分析輻射范圍：以大寧國際商業(yè)廣場為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。此外，依托大潤發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬。大寧國際廣場主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對休閑娛樂消費(fèi)的需求。客群特點(diǎn)：大寧國際商業(yè)廣場的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購物區(qū)整個(gè)大寧商商業(yè)廣場項(xiàng)項(xiàng)目按建筑筑形態(tài)及功功能可分為為四大區(qū)域域，由九幢幢獨(dú)立建筑筑組合而成成。規(guī)劃布局上上采取了開開放式商業(yè)業(yè)步行內(nèi)街街的形式。。建筑設(shè)計(jì)外外圍高，內(nèi)內(nèi)部低，在在商業(yè)內(nèi)街街中形成了了明顯的層層次感。業(yè)態(tài)規(guī)劃各個(gè)個(gè)區(qū)域主題明明確，吸引目目標(biāo)客戶均勻勻的分布到項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)的各個(gè)個(gè)區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)劃簡介介酒店及裙樓商商業(yè)區(qū):本區(qū)域位于項(xiàng)項(xiàng)目的西北角角，由四星級級酒店及6層層裙樓商業(yè)組組成。除一樓由交通通通道自然隔隔斷外，本區(qū)區(qū)兩幢建筑2-6層均連連結(jié)在一起。。第12座業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃第12座由南南北兩幢建筑筑組成，業(yè)態(tài)態(tài)定位各有不不同。北樓：1F：零散商商鋪2-3F：大大潤發(fā)超市4F：親子廣廣場5F：特色美美食城6F：雍豐大大酒店南樓：1F：酒店大大堂2F：藝術(shù)廊廊3F：展示中中心4F：親子廣廣場、主題樂樂園5F：美食世世界6F：大寧創(chuàng)創(chuàng)意基地7-20F：：四星級酒店店北樓標(biāo)識(shí)南樓標(biāo)識(shí)對比南北兩幢幢樓之間的業(yè)業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，第12座座在建筑上采采用了聯(lián)通的的設(shè)計(jì)，在4、5兩個(gè)樓樓層設(shè)置主題題消費(fèi)區(qū)，主主動(dòng)的引導(dǎo)人人流均勻分散散到兩幢建筑筑中。綜述述本座位于西北北角，在此處處設(shè)置大潤發(fā)發(fā)超市，形成成了人流聚集集的熱點(diǎn)。同同時(shí)，結(jié)合南南北兩幢樓連連結(jié)之后進(jìn)深深大的特點(diǎn)，，在4樓和5樓分別設(shè)置置了消費(fèi)目的的性較強(qiáng)的親親子廣場及特特色美食街，，充分的分享享了此處聚集集的人流，也也拉動(dòng)了原本本4、5樓商商業(yè)價(jià)值不高高的商鋪的價(jià)價(jià)值的提升。。可借鑒之處：：聚集人流，并并主動(dòng)引導(dǎo)人人流，從而提提升整體的商商業(yè)價(jià)值。停車及休閑娛娛樂區(qū):本區(qū)域位于項(xiàng)項(xiàng)目的西南角角，由8層立立體停車場及及3層裙樓商商業(yè)組成。8層塔樓均為為立體停車場場裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為：1-2F：運(yùn)運(yùn)動(dòng)100專專賣3F：上影CGV影城。。第2座業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃綜述述本座位于西南南角，是整個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中中最為背街的的部分，商業(yè)業(yè)價(jià)值很難得得到創(chuàng)造。在在本案具體的的操作中，在在此處設(shè)置了了一個(gè)規(guī)模巨巨大的立體停停車場，結(jié)合合地下停車場場的主出入口口，這里也成成為了另外一一個(gè)人流與車車流匯聚集中中的熱點(diǎn)區(qū)域域。同時(shí)在業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上，，也引入了影影城及大型運(yùn)運(yùn)動(dòng)品牌專賣賣，將商業(yè)價(jià)價(jià)值不是很高高的區(qū)域持有有自營，也帶帶動(dòng)了人氣，，實(shí)現(xiàn)人流在在整個(gè)區(qū)域中中縱橫穿梭，，提高了其他他區(qū)域的商業(yè)業(yè)價(jià)值?？山梃b之處：：商業(yè)價(jià)值不高高的區(qū)域通過過業(yè)態(tài)規(guī)劃，，實(shí)現(xiàn)持有自自營，同時(shí)創(chuàng)創(chuàng)造人流匯集集熱點(diǎn)，促進(jìn)進(jìn)周邊區(qū)域商商業(yè)價(jià)值的提提升。辦公及裙樓商商業(yè)區(qū):本區(qū)域位于項(xiàng)項(xiàng)目的東面，，通過5幢高高層建筑將中中心商業(yè)內(nèi)街街圍合起來，，避免了因靠靠近城市核心心干道所帶來來的噪音干擾擾。主要產(chǎn)品形態(tài)態(tài)均為4-18F高層商商住辦公樓+1-3F裙裙房商業(yè)。第11座與第第10座也采采用了1F通通道自然分隔隔，2-3F聯(lián)通的設(shè)計(jì)計(jì)，自然的拉拉長了人流動(dòng)動(dòng)線。其業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃有：1F：屈臣氏氏、時(shí)尚女裝裝、男裝2F：屈臣氏氏、時(shí)尚內(nèi)衣衣、珠寶、眼眼鏡、配飾3F：個(gè)人護(hù)護(hù)理、美容美美發(fā)第8座及第5座基本為對對稱的兩幢建建筑，在建筑筑單體上也采采用了設(shè)置對對外通道的方方式來引導(dǎo)人人流的穿梭。。第8座業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃：1F：特色快快餐、其它品品牌商業(yè)2F：家紡、、特色家居用用品3F：電腦城城（宏圖三胞胞）4F：游歌量量販KTV第5座業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃：1F:數(shù)碼碼產(chǎn)品、特色色餐飲2F：影音器器材、家電產(chǎn)產(chǎn)品3F：影音器器材、家電數(shù)數(shù)碼小結(jié)結(jié)第8和第5樓樓座有著比較較明顯的對稱稱性，從產(chǎn)品品形態(tài)到業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃上均比比較類似。其其中1F均設(shè)設(shè)置有特色餐餐飲（如KFC,星巴克克等），2-3F均引入入了大型主題題賣場（一個(gè)個(gè)是國美電器器，一個(gè)是宏宏圖三胞），，4F則規(guī)劃劃為KTV。。各個(gè)區(qū)域業(yè)業(yè)態(tài)的明確定定位對充分的的吸引人氣起起到了比較強(qiáng)強(qiáng)的作用。另另外，在1F的規(guī)劃中，，對外設(shè)置有有許多開口供供游人進(jìn)出，，同時(shí)商鋪均均采取了雙面面開門設(shè)計(jì)，，延展了商鋪鋪的臨街面，，提高了商業(yè)業(yè)價(jià)值。可借鑒之處：：1F多設(shè)置出出入口，同時(shí)時(shí)商鋪雙面開開門設(shè)計(jì)，拉拉長商鋪的臨臨街面，提高高商業(yè)價(jià)值。。2-3F大大面積的商鋪鋪可考慮引入入大型主力店店持有自營，，也起到了聚聚集人氣的重重要作用。第一座規(guī)劃為為3-13F小戶型商住住兩用樓+1-2F裙樓樓商業(yè)。核心餐飲及購購物區(qū):本區(qū)域位于項(xiàng)項(xiàng)目的中心位位置，被外圍圍建筑所圍合合，但內(nèi)部穿穿梭的街道展展現(xiàn)出了完全全開放的氛圍圍。建筑均為4層層左右。其中中1F大多規(guī)規(guī)劃為品牌服服飾店、小型型特色餐飲店店（如甜品屋屋）；2-4F則主要規(guī)規(guī)劃為中型特特色餐飲店。。第9座業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃有：1F：餐飲、、服裝、精品品眼鏡、飾品品等2F：：中型型特色色餐飲飲3F：：中型型特色色餐飲飲4F：：休閑閑中心心第6座座業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃有：：1F：：品牌牌服飾飾、特特色餐餐飲等等2F：：中型型特色色餐飲飲3F：：中型型特色色餐飲飲4F：：男子子SPA會(huì)會(huì)所綜述述第9和和第6樓座座位于于整個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)廣場場的核核心中中央地地帶，，是人人群與與人流流最為為密集集的地地區(qū)。。建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)上采采用開開放式式商業(yè)業(yè)內(nèi)接接的形形式，，方便便人群群自由由穿梭梭于中中心區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)。1F均均為分分割小小面積積商鋪鋪，便便于引引入商商家經(jīng)經(jīng)營。。2-4樓樓則均均有空空中連連廊相相連接接，使使得食食客能能更方方便的的在不不同商商家之之間進(jìn)進(jìn)行選選擇，，也為為經(jīng)營營業(yè)主主帶來來了均均衡穩(wěn)穩(wěn)定的的人流流?？山梃b鑒之處處：中心區(qū)區(qū)域?yàn)闉槿肆髁骷兄袇^(qū)域域，設(shè)設(shè)置開開放式式步行行內(nèi)街街，使使得人人流能能均衡衡的導(dǎo)導(dǎo)入到到項(xiàng)目目的其其他各各個(gè)部部分。。中心區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)采用用小面面積分分隔，，方便便日后后經(jīng)營營；樓樓上則則引入入中型型餐飲飲主力力店，，并利利用聯(lián)聯(lián)通的的立體體交通通，使使高樓樓層商商鋪的的區(qū)位位性不不再突突出。。48家37家11家11家4家總結(jié)結(jié)本項(xiàng)目在建建筑形態(tài)上上采用了外外圍高、中中間低的形形式，一方方面通過大大的閉合形形成了商業(yè)業(yè)內(nèi)街濃厚厚的氣氛，，另一方面面也將項(xiàng)目目與城市主主干道分隔隔開來；中心商業(yè)街街采用全開開放的設(shè)置置，并利用用立體交通通網(wǎng)絡(luò)，使使得人流在在此集散并并能均衡的的分布到項(xiàng)項(xiàng)目的其他他區(qū)域中去去；招商及經(jīng)營營上基本采采用了1樓分割為零零散商鋪，，2-3樓引入特色色主力店的的形式。小小商鋪便于于實(shí)現(xiàn)價(jià)值值，而主力力店則有利利于吸引人人氣。三、交通與與停車分析析交通動(dòng)線分分析從本項(xiàng)目交交通動(dòng)線組組織上看，，采用了人人車分流的的設(shè)計(jì)。對對于人群活活動(dòng)比較集集中的區(qū)域域，則完全全設(shè)置為人人行區(qū)，車車流的流線線則順應(yīng)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的的需要，沿沿各個(gè)相對對獨(dú)立的功功能板塊邊邊緣布置。。一方面保保證了人的的安全，另另外也為人人提供了方方便。在車行的流流線設(shè)計(jì)上上，設(shè)置了了很多彎道道，起到減減緩車型速速度的作用用；同時(shí)在在與人行路路線有比較較明顯交叉叉的地方，，還設(shè)置有有減速器、、限速牌等等設(shè)施。以上設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)際上是為為了彌補(bǔ)規(guī)規(guī)劃上存在在的不足。。車行道從從商業(yè)街中中穿越，畢畢竟給駕車車者和行人人帶來不便便，存在一一定的安全全隱患，是是不合理的的規(guī)劃。雖雖然目前有有一系列措措施進(jìn)行防防護(hù)，如物物管人員現(xiàn)現(xiàn)場指揮，，減速裝置置等，但這這樣一來降降低了項(xiàng)目目的對外形形象。所以以從規(guī)劃上上應(yīng)該規(guī)避避這些問題題。可借鑒之處處：規(guī)劃上應(yīng)該該考慮人車車分流，車車道盡量不不要從商業(yè)業(yè)街內(nèi)部穿穿越停車分析整個(gè)大寧商商業(yè)廣場一一共設(shè)置有有約1300個(gè)停車車位：包括5.5萬㎡的地地下車庫（（約800個(gè)車位））和8層的的立體車庫庫（約500個(gè)車位位）目前停車場場開放時(shí)間間為：7：：00-24：00收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：：10月前前免費(fèi)停車車目前停車場場使用情況況：平日白天泊泊車率4成成左右，高高峰時(shí)段6成左右，，周末基本本泊滿。到到晚上18：00左左右停車場場的使用率率也有明顯顯提升?？山梃b之處處：停車是商業(yè)業(yè)綜合體吸吸引力的重重要表現(xiàn)，，海量停車車是必需條條件地下車庫平平面圖通過對地下下停車場的的觀察可以以發(fā)現(xiàn)，對對應(yīng)地面每每幢樓均有有電梯可由由地庫直達(dá)達(dá)地面。這這為消費(fèi)目目標(biāo)指向性性強(qiáng)的客戶戶提供了非非常大的方方便。從這些細(xì)節(jié)節(jié)中也可以以看到本商商業(yè)項(xiàng)目在在經(jīng)營上的的良苦用心心及人性化化所在。四、其他細(xì)細(xì)節(jié)展示主題景觀小小品業(yè)態(tài)標(biāo)識(shí)牌牌其他人性化化設(shè)置五、匯總分分析大寧商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目匯總分分析：1、本案為為總體量達(dá)達(dá)到250000平平方米大型型商業(yè)項(xiàng)目目，商業(yè)廣廣場具有8大功能：：商務(wù)酒店店、辦公樓樓、零售、、餐飲、文文化、娛樂樂、教育和和城市生活活配套設(shè)施施等；2、建筑形形態(tài)外高內(nèi)內(nèi)低，外圈圈層沿街商商鋪均兩面面開門，并并加設(shè)通道道；核心商商業(yè)街區(qū)采采取開放式式設(shè)計(jì)，并并采用連廊廊分別聯(lián)接接2-4層層；3、本案商商業(yè)的主力力業(yè)態(tài)為特特色餐飲、、品牌服飾飾折扣、特特色裝飾品品等，目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)客群群為月均收收入6000元以上上、25至至35歲年年齡層的本本地的中產(chǎn)產(chǎn)階層消費(fèi)費(fèi)群體；4、目前的的開業(yè)及經(jīng)經(jīng)營狀況良良好；5、辦公樓樓產(chǎn)品、電電器賣場經(jīng)經(jīng)營狀況較較差。通過對大寧寧商業(yè)項(xiàng)目目的詳細(xì)調(diào)調(diào)查研究，，我們認(rèn)為為其成功之之處主要在在于：1、明確的的業(yè)態(tài)定位位與規(guī)劃，，以業(yè)態(tài)分分區(qū)指導(dǎo)建建筑設(shè)計(jì)；；2、大膽采采用立體的的、開放的的人流動(dòng)線線組織，使使人流能充充分均勻的的分散到各各處；3、強(qiáng)大的的招商與經(jīng)經(jīng)營能力，，在較短的的時(shí)間內(nèi)即即形成了比比較旺盛的的人氣；4、在產(chǎn)品品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)上，充分分關(guān)注細(xì)節(jié)節(jié)，充分考考慮到消費(fèi)費(fèi)者的需要要?？山梃b之處處：1、業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃明確，，功能分區(qū)區(qū)明顯；2、組團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，，合理引導(dǎo)導(dǎo)人流；3、招商工工作到位，，迅速積聚聚人氣；4、細(xì)節(jié)體體現(xiàn)關(guān)懷，，充分考慮慮需求。不足之處：：1、交通動(dòng)動(dòng)線規(guī)劃不不合理2、產(chǎn)品及及業(yè)態(tài)還需需調(diào)整（如寫字樓樓、電器賣賣場經(jīng)營狀況比比較糟糕））9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:22:35PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:22:35PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/52023/1/505January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,2