東營項目2013年年度

營銷方案匯報2013年７月第一章市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析第二章年度銷售指標(biāo)第三章年度營銷方案第四章年度營銷費用預(yù)算第五章開盤前準(zhǔn)備工作情況第一章市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析一、市場環(huán)境1、近12個月市場核心數(shù)據(jù)2、近12個月住宅供求及價格走勢3、近12個月商業(yè)供求及價格走勢4、近12個月辦公供求及價格走勢5、市場環(huán)境總結(jié)二、目標(biāo)客戶分析第一章市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析目錄供應(yīng)成交面積（萬平米）套數(shù)面積（萬平米）套數(shù)金額（億元）均價（元/平米）住宅187.7115246199.7014539113.895703商業(yè)11.417836.295045.719082辦公32.6514557.183645.968312合計231.7717484213.1715407125.565890一、市場環(huán)境1、近12個月市場核心數(shù)據(jù)第一章市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場環(huán)境2、近12個月住宅供求及價格走勢---全市年度供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）12年下半年120.6593.45550413年上半年67.05106.2558782012下半年以來來東營市商品住宅市場持續(xù)回暖，成交均價逐步回調(diào)，2012年年末價格上漲幅度和速度進一步加快。第一章市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場環(huán)境2、近12個月住宅供求及價格走勢---東營區(qū)第一章市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場環(huán)境東營區(qū)商品住宅新增供應(yīng)126.68萬㎡，成交139.72萬㎡，由于去化速度加快，批售比降至0.91；隨著2013年下半年中南世紀(jì)錦城、新悅?cè)A府等新項目的入市，下半年供應(yīng)量將較上半年顯著放大，市場仍面臨顯見的供求壓力。3、近12個月商業(yè)供求及價格走勢---全市第一章市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場環(huán)境年度供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）12年下半年8.623.41865813年上半年2.792.889582東營市商業(yè)市場表現(xiàn)平淡，新增供應(yīng)11.41萬㎡，成交6.29萬㎡，批售比達到1.8，仍呈現(xiàn)嚴(yán)重供過于求態(tài)勢，整體成交均價僅為9082元/㎡。河海風(fēng)情街備案5.55萬平3、近12個月商業(yè)供求及價格走勢---東營區(qū)第一章市場環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場環(huán)境東營區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量9.63萬m2，成交1.34萬m2，成交均價10086元/m2。區(qū)域在售產(chǎn)品以住宅底商為主，成交量小且分散。河海風(fēng)情街備案5.55萬平4、近12個月寫字樓樓供求及價價格走勢---全市第一章市市場環(huán)境境及目標(biāo)客客戶分析—市場環(huán)境年度供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）12年下半年20.493.56813413年上半年12.163.628487東營市辦公公物業(yè)供應(yīng)應(yīng)放量，新新增供應(yīng)32.65萬m2，成交7.18萬m2，供求形勢勢嚴(yán)峻；未未來一段時時間，東城城熱點區(qū)域域開發(fā)區(qū)CBD區(qū)域辦公物物業(yè)的上市市將進一步步加劇辦公公市場壓力力。東營國際商商務(wù)港備案案9.25萬平利通商務(wù)中中心備案4.36萬平米，黃黃藍時代國國際金融港港備案2.95萬㎡悅來國貿(mào)大大廈備案5.5萬平米黃藍時代國國際金融港港備案3.1萬㎡3、近12個月寫字樓樓供求及價價格走勢---東營區(qū)第一章市市場環(huán)境境及目標(biāo)客客戶分析—市場環(huán)境東營區(qū)辦公公物業(yè)新增增供應(yīng)21.07萬㎡，成交交2.95萬㎡，成交交均價8602元/㎡。本案所在區(qū)區(qū)域沿黃河河路、北一一路雖已形形成一定的的辦公氛圍圍，但隨著著政府東遷遷、城市東東進，東部部CBD區(qū)域辦公價價值認可度度提升。東營國際商商務(wù)港備案案9.25萬平匯融時代廣廣場備案1.27萬㎡東營市商品品住宅市場場2012年二季度開開始逐步回回暖，2012年下半年以以來市場保保持較活躍躍的穩(wěn)定狀狀態(tài)，月成成交量主要要在15-20萬㎡，2013年1月更是突破破26萬㎡，近12個月累計成成交量達到到199.7萬㎡，其中中2013年上半年成成交量較2012年下半年成成交量環(huán)比比上漲13.7%，整體環(huán)境境向好。整體價格2012年下半年呈呈緩慢回漲漲態(tài)勢，2012年年末開始始，價格漲漲幅以及上上漲速度加加快。區(qū)域近12個月成交均均價為5907元/㎡，各項目目近半年漲漲價幅度主主要在200-300元/㎡。項目周邊在在售高層項項目價格主主要集中在在6000元/㎡左右。第一章市市場環(huán)境境及目標(biāo)客客戶分析—市場環(huán)境4、市市場場環(huán)環(huán)境境總總結(jié)結(jié)住宅宅市市場場環(huán)環(huán)境境總總結(jié)結(jié)示示例例東營營市市商商業(yè)業(yè)市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)平平淡淡，，2012年成成交交11.34萬㎡㎡，，2012年7月以以來來近近12個月月僅僅成成交交6.29萬㎡㎡，，成成交交量量萎萎縮縮。。商業(yè)業(yè)市市場場面面臨臨嚴(yán)嚴(yán)重重供供過過于于求求態(tài)態(tài)勢勢，，近近12個月月批批售售比比達達到到1.8。項目目所所在在區(qū)區(qū)域域在在售售商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)主主要要為為住住宅宅底底商商，，主主力力價價格格9000-9500元/㎡。。第一一章章市市場場環(huán)環(huán)境境及及目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶分分析析—市場場環(huán)環(huán)境境4、市市場場環(huán)環(huán)境境總總結(jié)結(jié)商業(yè)業(yè)市市場場環(huán)環(huán)境境總總結(jié)結(jié)示示例例2012年7月以以來來，，東東營營市市辦辦公公物物業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)急急劇劇放放量量，，近近12個月月新新增增供供應(yīng)應(yīng)達達到到32.65萬㎡㎡，，同同期期，，辦辦公公市市場場成成交交量量僅僅為為7.18萬㎡㎡，，批批售售比比達達到到4.5，供供求求壓壓力力十十分分突突出出。。開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)CBD區(qū)域域以以及及東東營營區(qū)區(qū)政政府府所所在在的的新新區(qū)區(qū)為為辦辦公公市市場場熱熱點點板板塊塊，，項項目目所所在在區(qū)區(qū)位位辦辦公公價價值值不不突突出出。。辦公公物物業(yè)業(yè)價價格格較較為為穩(wěn)穩(wěn)定定，，代代表表項項目目主主力力價價格格在在8500-9500元/㎡。。第一一章章市市場場環(huán)環(huán)境境及及目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶分分析析—市場場環(huán)環(huán)境境4、市市場場環(huán)環(huán)境境總總結(jié)結(jié)辦公公市市場場環(huán)環(huán)境境總總結(jié)結(jié)示示例例客戶來源有效問卷（份）問卷訪談比例座談訪談數(shù)量（份）座談訪談比例西城7751%517%東城5537%517%新區(qū)1812%413%同行————1653%合計150100%30100%二、、目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶分分析析第一一章章市市場場環(huán)環(huán)境境及及目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶分分析析—目標(biāo)客戶分析析一、在購房目的方面：被訪客戶首次次置業(yè)者最多多，主要在于于早期油田單單位有福利分分房，且福利利房無房產(chǎn)證證，因此，即即使當(dāng)前家庭庭已有兩套福福利房的客戶戶在購買商品品房時都視為為首次置業(yè)，，首付款比例例為30%。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（住宅）二、在需求戶型方面：被訪客戶多偏偏好三室，其其次為兩室，，以油田未取取得福利房的的年輕人居多多。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（住宅）三、在需求面積方面：選擇121-140平米的被訪客客戶比例最高高，達到23%；這部分客戶戶主要為當(dāng)?shù)氐匾延凶》?，，但面積相對對較小，以改改善居住環(huán)境境為主的油田田人為代表；；客戶需求面面積相對較大大，與當(dāng)?shù)乜偪偡靠钕鄬κ帐杖胨捷^低低有關(guān)。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（住宅）四、在價格認知方面：受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)發(fā)展水平的的影響，被訪訪客戶可接受受的最高單價價主要集中在在5501-6000元/平米，可接受受單價超過6000元/平米的客戶會會橫向?qū)Ρ?，，選擇性價比比更高的樓盤盤，可承受總總價款主要集集中在61-80萬元之間。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（住宅）五、在交房產(chǎn)品認知方面：由于總價原因因被訪客戶偏偏好毛坯房源源；雖然部分分年輕人喜歡歡精裝修，但但對精裝修質(zhì)質(zhì)量持懷疑態(tài)態(tài)度，并且對對總價款有抗抗性。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（住宅）六、小結(jié)受勝利油田集集團福利分房房的影響，被被訪客戶雖然然早期油田單單位有福利分分房，但福利利房無房產(chǎn)證證，因此，改改善客戶可以以以首付30%的比例買房；；被訪客戶多偏偏好121-140平米三室，其其次為101-120平米，再次為為80-100平米兩室，小小戶型以油田田未取得福利利房的年輕人人居多；被訪客戶最關(guān)關(guān)注的因素為為開發(fā)商品牌牌，對當(dāng)?shù)亻_開發(fā)商信任度度高，尤其是是油田下屬房房地產(chǎn)開發(fā)公公司；受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)發(fā)展水平的的影響，被訪訪客戶可接受受的最高單價價主要集中在在5501-6000元/平米，可承受受總價款主要要集中在61-80萬元之間；我項目定價在在當(dāng)?shù)貙儆诤篮勒瑑r格，預(yù)預(yù)計客戶接受受價格的難度度較大，銷售售周期較長。。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（住宅）一、在購買目的方面：根據(jù)在售寫字字樓客戶分析析，2012東營市辦公物物業(yè)成交客戶戶的購買目的的：自用占29%，投資占37%，自用兼投資資34%。西城區(qū)在吸吸引金融、石石油相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)等商務(wù)辦公公需求方面具具備優(yōu)勢，但但市政配套設(shè)設(shè)施建設(shè)相對對東城較弱，，且無政策優(yōu)優(yōu)惠，中小企企業(yè)自用和投投資客戶偏好好總價低辦公公產(chǎn)品。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（辦公）二、在認知途徑方面：根據(jù)在售寫字字樓客戶認知知途徑分析，，得出客戶了了解項目來源源主要靠戶外外，而投資客客戶主要來自自于熟人介紹紹，大客戶營營銷一般通過過戶外獲知項項目信息，之之后通過熟人人介紹，廣播播和網(wǎng)絡(luò)也是是客戶了解項項目信息的主主要途徑，因因此，要全方方位立體傳播播。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（辦公）三、目標(biāo)客戶來源源：根據(jù)在2012年至今成交寫寫字樓分析，，得出寫字樓樓成交主要來來自于東城區(qū)區(qū)，本項目所所在的西城區(qū)區(qū)寫字樓成交交量少，主要要在于當(dāng)前寫寫字樓供應(yīng)主主要集中在東東城區(qū)和新區(qū)區(qū)，未來要爭爭取東城客戶戶，重點發(fā)掘掘跟石油行業(yè)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)客客戶、金融行行業(yè)客戶和顧顧問咨詢類企企業(yè)客戶。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（辦公）一、在購買目的方面：根據(jù)公寓成交交客戶分析，，投資為58%，投資兼自用用比例為29%，自用比例為為13%，以投資為主主，尤其是西西城區(qū)公寓，，部分客戶將將公寓當(dāng)辦公公產(chǎn)品使用。。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（公寓）二、在認知途徑方面：根據(jù)在售公寓寓項目了解，，公寓客戶的的認知途徑依依次為戶外、、網(wǎng)絡(luò)、廣播播和報紙廣告告，公寓產(chǎn)品品市場認知度度低，積累客客戶時著重公公寓升值潛力力，加大推廣廣力度。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（公寓）三、目標(biāo)客戶來源源：根據(jù)在2012年至今公寓成成交分析，公公寓客戶地緣緣性特征明顯顯，跨區(qū)域客客戶少，西城城油田人投資資客較多。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（公寓）一、在購買目的方面：根據(jù)商鋪成交交客戶分析，，商鋪的客戶戶以投資客為為主，自用客客戶多為銀行行、金融等行行業(yè)的對外服服務(wù)窗口，以以一層昭示面面最優(yōu)的位置置為主，個人人客戶以投資資為主。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（商業(yè)）二、在認知途徑方面：根據(jù)商業(yè)客戶戶反應(yīng)，其獲獲知商鋪信息息主要通過戶戶外廣告、熟熟人介紹和道道旗，昭示面面和位置是其其最為關(guān)注的的方面，其次次關(guān)注的是商商鋪的后期運運營。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（商業(yè)）三、目標(biāo)客戶來源源：由于東城供應(yīng)應(yīng)量大，客戶戶主要來自于于東城區(qū)，比比例約為53%，西城區(qū)客戶戶約為31%，新區(qū)16%；客戶以私營營業(yè)主居多，，其次為金融融保險等行業(yè)業(yè)管理人員，，再次為油田田集團內(nèi)管理理人員和技術(shù)術(shù)人員，由于于項目地處西西城區(qū)，機械械設(shè)備等與石石油業(yè)有關(guān)的的私營業(yè)主成成為項目的重重點目標(biāo)客戶戶。第一章市市場環(huán)境及目目標(biāo)客戶分析析—目標(biāo)客戶分析析（商業(yè)）第二章年度銷售指標(biāo)標(biāo)一、整盤貨值值二、年度銷售售指標(biāo)分解三、銷售物業(yè)業(yè)開發(fā)計劃四、推盤圖目錄第二章年年度銷售指標(biāo)標(biāo)第二章年年度銷售指標(biāo)標(biāo)—整盤貨值一、整盤貨值值序號統(tǒng)計業(yè)態(tài)決策文件指標(biāo)備注銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售價格（元/㎡）

合計638180/

1商鋪1530005100030000

2室外步行街1015002900035000室外步行街首層652501450045000室外步行街二層362501450025000

3住宅C版地下車位14400180080000個車位4酒樓0025000

5甲級寫字樓B版8160081600100006住宅C版毛坯28768035960080007公寓D版008000第二章年年度銷售指標(biāo)標(biāo)—銷售指標(biāo)分解解二、2013年度銷售指標(biāo)標(biāo)分解項目認購簽約回款入伙合計13115.00商鋪3.22.91.50室外步行街2.42.110住宅C版地下車位0000酒樓0000甲級寫字樓B版0000精裝住宅C版7.462.50三、銷售物業(yè)業(yè)開發(fā)計劃推盤時間：2013年9月15日產(chǎn)品：室外步步行街/商鋪開工時間：2013年7月19日形象時間：2013年8月23日入伙時間：2016年6月30日推盤時間：2013年10月15日產(chǎn)品：住宅開工時間：2013年7月19日形象時間：2013年9月23日入伙時間：2016年6月30日推盤時間：2013年11月15日產(chǎn)品：住宅開工時間：2013年7月19日形象時間：2013年9月23日入伙時間：2016年6月30日①①①①①①②③②③②③第二章年年度銷售指標(biāo)標(biāo)—銷售物業(yè)開發(fā)發(fā)計劃取證：8月30日開盤：9月15日產(chǎn)品：室外步行街/商鋪面積：約2.0萬㎡套數(shù)：約200套均價：35000/30000元/㎡總價：6.5億目標(biāo)：5.0億77%取證：9月30日開盤：10月15日產(chǎn)品：住宅面積：約5.93萬㎡套數(shù)：約484套均價：8000元/㎡總價：4.7億目標(biāo)：3.3億71%取證：9月30日開盤：11月15日產(chǎn)品：住宅面積：4.74萬㎡套數(shù)：約480套均價：8000元/㎡總價：3.8億目標(biāo)：2.7億71%①②③③②①①③①①①①②四、推盤圖（（2013年）取證：1月30日開盤：2月15日產(chǎn)品：室外步行街面積：約1.40萬㎡套數(shù)：約175套均價：35000元/㎡總價：4.9億目標(biāo)：4.3億87%取證：3月30日開盤：4月15日產(chǎn)品：住宅面積：約11.86萬㎡套數(shù)：約960套均價：8000元/㎡總價：9.5億目標(biāo)：8.3億87%取證：5月30日開盤：6月15日產(chǎn)品：商鋪面積：約0.66萬㎡套數(shù)：約54套均價：30000元/㎡總價：1.98億目標(biāo)：1.74億87%②③②①①③①②①②②④④④取證：8月15日開盤：8月30日產(chǎn)品:室外步行街/商鋪面積：約1.85萬㎡套數(shù)：約190套均價：35000/30000元/㎡總價：5.97億目標(biāo)：5.19億87%⑤⑤取證：10月15日開盤：10月30日產(chǎn)品：普寫/soho面積：約5.3萬㎡套數(shù)：約530套均價：10000元/㎡總價：5.3億目標(biāo)：4.6億87%

④⑤四、推盤圖（（2014年）取證：1月30日開盤：2月15日產(chǎn)品：商鋪面積：約1.03萬㎡套數(shù)：約86套均價：30000元/㎡總價：3.09億目標(biāo)：2.69億87%取證：3月30日開盤：4月15日產(chǎn)品：住宅面積：約5.93萬㎡套數(shù)：約600套均價：8000元/㎡總價：4.74億目標(biāo)：4.13億87%取證：5月30日開盤：6月15日產(chǎn)品：商鋪面積：約1.03萬㎡套數(shù)：約85套均價：30000元/㎡總價：3.09億目標(biāo)：2.69億87%①③②①①②②③①④④取證：7月30日開盤：8月15日產(chǎn)品：住宅面積：約5.93萬㎡套數(shù)：約600套均價：8000元/㎡總價：4.74億目標(biāo)：4.13億87%⑤取證：9月30日開盤：10月15日產(chǎn)品：甲寫面積：約4.1萬㎡套數(shù)：約208套均價：10000元/㎡總價：4.1億目標(biāo)：3.56億87%④⑤取證：9月30日開盤：10月月15日產(chǎn)品：車位面積：約1.2萬㎡套數(shù)：約1200套均價：80000元/㎡總價：0.96億目標(biāo)：0.83億87%四、推盤圖（（2015年）取證：：3月月1日日開盤：：3月月15日產(chǎn)品：：住宅宅車位位面積：：約0.06萬㎡套數(shù)：：約600套套均價：：80000元元/套套總價：：0.48億目標(biāo)：：0.42億87%四、推推盤圖圖（2016年）第三章章年度營營銷方方案一、核核心問問題及及應(yīng)對對策略略二、年年度營營銷執(zhí)執(zhí)行方方案目錄第三章章年年度度營銷銷方案案一、核核心問問題及及應(yīng)對對策略略年度營營銷的的重點點及難難點：：營銷重重點：（1）產(chǎn)品品優(yōu)化化：根據(jù)市市場需需求及及競品品情況況，以以單價價、總總價、、去化化期為為依據(jù)據(jù)優(yōu)化化產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)；（2）搶抓抓節(jié)點點：確保售售樓處處按時時開放放、預(yù)預(yù)售證證及時時取得得；（3）快速速入市市：快速品品牌、、形象象導(dǎo)入入，確確立首首席國國際都都市綜綜合體體市場場領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者地地位；；（4）商鋪鋪首捷捷：首批商商鋪快快速蓄蓄客，，突破破區(qū)域域價格格屏障障，開開盤熱熱銷；；（5）標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)落地地：嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行集集團營營銷標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)動動作，，以商商促住住。第三章章年年度度營銷銷方案案一、核核心問問題及及應(yīng)對對策略略年度營營銷的的重點點及難難點：：營銷難難點：：（1）市場場及價價格：：市場對對于商商業(yè)認認知不不佳、、銷售售去化化慢，，且項項目商商業(yè)指指導(dǎo)價價格高高于周周邊市市場價價格近近3倍，首首批面面市銷銷售的的商鋪鋪產(chǎn)品品面臨臨難度度和挑挑戰(zhàn)；；（2）項目目開發(fā)發(fā)節(jié)奏奏：開發(fā)節(jié)節(jié)奏快快，推推廣周周期壓壓縮，，蓄客客時間間短，，推盤盤節(jié)奏奏緊張張；（3）品牌牌重疊疊：與本地地萬達達企業(yè)業(yè)名稱稱重疊疊，品品牌認認知帶帶來干干擾性性，對對品牌牌導(dǎo)入入確立立市場場領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位位的營營銷策策略有有影響響；（4）主媒媒體受受限：：東營因因城建建取締締大量量戶外外，東東城大大型戶戶外資資源匱匱乏，，年底底西城城同樣樣也將將城建建，在在傳統(tǒng)統(tǒng)紙媒媒及網(wǎng)網(wǎng)媒效效果不不明顯顯的現(xiàn)現(xiàn)狀下下，戶戶外布布控受受限，，將無無法構(gòu)構(gòu)建強強勢的的營銷銷推廣廣渠道道；（5）油井井干擾擾：宗地兩兩處油油井破破壞地地塊規(guī)規(guī)則性性，影影響品品質(zhì)輸輸出，，出于于舒適適性的的擔(dān)心心，會會產(chǎn)生生購買買抗性性。第三章章年年度度營銷銷方案案一、核核心問問題及及應(yīng)對對策略略第三章年年度營銷銷方案2、核心問題題：（1）開發(fā)節(jié)奏奏快，推廣廣、蓄客周周期短——從6月14號項目摘牌牌到開盤只只有3個月，如何何在推廣、、蓄客周期期均緊湊的的情況下，，尋找更多多具備實力力的潛在客客戶并精準(zhǔn)準(zhǔn)傳遞項目目價值信息息；（2）商鋪產(chǎn)品品單價高，，商業(yè)市場場“價低、、節(jié)奏慢””——價格和投資資綜合抗性性的前提下下，首推2萬㎡體量的的商業(yè)，如如何在3.5萬均價指導(dǎo)導(dǎo)下快速蓄蓄客，并保保證年底80%的簽約比率率；（3）戶外布控控受限，報報媒效用低低——如何做到首首次亮相即即引爆全城城，讓東營營意識到大大連萬達的的強勢入駐駐，并持續(xù)續(xù)發(fā)出聲音音，引發(fā)全全城關(guān)注，，奠定萬達達王者地位位。一、核心問問題及應(yīng)對對策略3、整體營銷銷思路：（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及及精裝調(diào)整整，降低置置業(yè)門檻：：商鋪分層設(shè)設(shè)計、降低低總價，擴擴大受眾人人群，化解解客戶總價價抗性；根根據(jù)市場調(diào)調(diào)研反饋，，取消精裝裝，降低普普宅單價，，迎合市場場均價水平平；（2）建立頂級級綜合體核核心價值體體系：重點闡述萬萬達頂級綜綜合體的價價值體系，，樹立全新新、頂級、、領(lǐng)軍、國國際化的項項目形象和和生活意象象，打造城城市地標(biāo)，，確立價值值高度；（3）大事件營營銷，“關(guān)關(guān)注大畫面面，營造大大話題”，，迅速實現(xiàn)現(xiàn)品牌落位位，為蓄客客提速：通過開工典典禮、售樓樓中心開放放、樣板間間開放、區(qū)區(qū)域發(fā)展論論壇和華夏夏投資論壇壇、產(chǎn)品說說明會、群群星演唱會會等大型營營銷活動，，放大產(chǎn)品品價值，通通過事件營營銷全程炒炒作，海量量蓄客；（4）借勢政府府資源，注注重渠道開開拓：借力政府府、當(dāng)?shù)厣躺坦?、通過過各類活動動，培養(yǎng)意意見領(lǐng)袖，，形成口碑碑傳播；東東營市商會會、市教育育機構(gòu)、銀銀行、4S店、高端企企業(yè)、大型型商城、酒酒店資源等等，構(gòu)建聯(lián)聯(lián)盟商家，，通過資源源互換、巡巡展、各類類暖場活動動進行項目目推介；聯(lián)聯(lián)合網(wǎng)站舉舉辦看房團團；深挖周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、、外地高端端投資客等等資源。第三章年年度營銷銷方案4、營銷策略略：推廣策略：：（1）大活動為為貫穿，引引爆全城：：以開工典禮禮為始，舉舉辦系列轟轟動全城的的大活動，，利用活動動主題營造造大眾話題題，引發(fā)普普遍關(guān)注，，贏得客戶戶信賴、奠奠定企業(yè)地地位；（2）依據(jù)廣告告效能，多多維推廣，，精準(zhǔn)釋放放：以戶外、工工地圍擋為為第一梯隊隊，緊跟建建立報廣、、網(wǎng)絡(luò)、電電臺等線上上推廣陣營營；以軟文文、雜志、、印刷物料料等推廣為為第二梯隊隊，緊跟建建立短信、、DM、雜志等線線下推廣陣陣營；線上上線下相互互結(jié)合多維維釋放項目目信息和產(chǎn)產(chǎn)品信息；；（3）開拓銷售售渠道，發(fā)發(fā)散營銷：：對市區(qū)及廣廣饒、河口口等較富裕裕的縣市，，向各對口口部門進行行定期、定定向拓展推推介，宣傳傳項目信息息同時挖掘掘準(zhǔn)客戶；；（4）品牌升級級，體現(xiàn)高高端：闡釋頂級綜綜合體的價價值體系，，塑造“城城市頂級綜綜合體”品品牌形象，，建立各個個業(yè)態(tài)產(chǎn)品品在市場上上的高端領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位；；線下注重重體驗式營營銷，讓萬萬達品牌在在東營建立立強勢的市市場領(lǐng)導(dǎo)地地位；（5）“巡展+渠道”人員聚居區(qū)區(qū)設(shè)巡展；；油田、政政府、高檔檔酒店、機機關(guān)及富人人聚集區(qū)定定點投放。。一、核心問問題及應(yīng)對對策略第三章年年度營銷銷方案4、營銷策略略：價格策略（1）定價策略：：根據(jù)蓄客裝裝戶情況，，分析內(nèi)外外街價差，，制定合理理價格；高開平走、、保持均價價、快速跑跑量；（2）報價策略：：第一階段：：內(nèi)部登記釋釋放寬泛的的均價區(qū)間間；第二階段：：認虛籌報均均價，適當(dāng)當(dāng)調(diào)高報價價，以配合合初步裝戶戶；第三階段：：認實籌報分分段均價，，適當(dāng)調(diào)高高報價，便便于調(diào)整開開盤價格；；第四階段：：開盤報一鋪鋪一價。（3）價值引導(dǎo)導(dǎo)策略：前期導(dǎo)入商商業(yè)運營第第一品牌、、成功塑造造大商業(yè)前前景，釋放放價格時突突出室外步步行街優(yōu)勢勢。一、核心問問題及應(yīng)對對策略第三章年年度度營銷方方案一、核心心問題及及應(yīng)對策策略第三章年年度度營銷方方案4、營銷策策略：銷售執(zhí)行行：1、人員管管理：（1）嚴(yán)格選選拔：挑選從業(yè)業(yè)三年以以上的優(yōu)優(yōu)秀人才才，并從從其他項項目挖掘掘帶客戶戶資料的的銷售冠冠軍;（2）細致培培訓(xùn)：定制詳細細培訓(xùn)計計劃，從從萬達文文化、企企業(yè)品牌牌、基礎(chǔ)礎(chǔ)知識、、接待禮禮儀、談?wù)勁屑记汕傻榷喾椒矫鎸χ弥脴I(yè)顧問問進行培培訓(xùn);（3）嚴(yán)厲考考核：決戰(zhàn)現(xiàn)場場，嚴(yán)肅肅考核，，制定考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，不達達標(biāo)的置置業(yè)顧問問不允許許上崗，，首次開開盤后開開始實行行月度末末尾淘汰汰制；對對現(xiàn)場服服務(wù)人員員嚴(yán)格要要求，提提高形象象和物業(yè)業(yè)服務(wù)品品質(zhì)，定定期考核核；一周周沒成交交停電，，兩周沒沒成交停停訪。2、銷售動動作（1）每次開盤盤將裝戶戶工作做做到極致致，提高高解籌率率；（2）下半年結(jié)結(jié)合節(jié)假假日及重重大事件件推出庫庫存促銷銷；（3）高度利用用政府資資源，全全員營銷銷，多渠渠道銷售售項目產(chǎn)產(chǎn)品。5

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月份時間：5月底節(jié)點：地塊掛牌牌時間：6月14日節(jié)點：地塊摘牌牌時間：6月底節(jié)點：地塊交地地時間：7月19日節(jié)點：開工典禮禮時間：8月17日節(jié)點：售樓處開開放時間：9月14日節(jié)點：首次商鋪鋪開盤住宅樣板板間開放放時間：10月19日節(jié)點：首次住宅宅開盤時間：11月16日節(jié)點：住宅二次次開盤○1○2○3○4○5○6○7○8二、年度度營銷執(zhí)執(zhí)行方案案第三章年年度度營銷方方案注：開放放、開盤盤等營銷銷關(guān)鍵節(jié)節(jié)點調(diào)整整安排在在周六；；時間：階段：項目籌備備時間：階段：集團品牌牌導(dǎo)入時間：階段：項目形象象導(dǎo)入時間：階段：金街商鋪鋪推廣時間：階段：首期華府府住宅推推廣時間：階段：華府住宅宅持續(xù)推推廣5

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月份時間：階段：年底客戶戶答謝及及促銷○1○2○3○4○5○6○7第三章年年度度營銷方方案二、年度度營銷執(zhí)執(zhí)行方案案第三章年年度度營銷方方案無存貨及及新推貨貨量7

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月份銷售狀態(tài)態(tài)營銷目標(biāo)標(biāo)蓄客：商業(yè)步行行街蓄客客2000組；認籌：700組目標(biāo)：最終實現(xiàn)現(xiàn)實現(xiàn)簽約約額5億蓄客：首期華府府住宅蓄蓄客3000組；認籌：1000組目標(biāo)：最終實現(xiàn)現(xiàn)簽約額額3.3億7.15線上首次次亮相時間：9月14日業(yè)態(tài)：商業(yè)步行行街貨量：2.0萬，200套均價：35000元/3000元貨值：6.5億時間：10月19日業(yè)態(tài)：華府住宅宅貨量：5.9萬，484套均價：8000元貨值：4.7億時間：11月16日業(yè)態(tài)：華府住宅宅貨量：4.7萬，480套均價：8000元貨值：3.8億蓄客：華府住宅宅蓄客3000組；認籌：1000組目標(biāo)：最終實現(xiàn)現(xiàn)簽約額額2.7億8.17銷售中心心開放二、年度度營銷執(zhí)執(zhí)行方案案第三章年年度度營銷方方案二、年度度營銷執(zhí)執(zhí)行方案案1、銷售策策略：（1）名單營銷：：篩選列出東營營商鋪大客戶戶名單和“資資產(chǎn)1000萬”以上富人人名單等，制制定統(tǒng)一銷售售說辭，由營營銷副總、銷銷售經(jīng)理分小小組推介，線線下首次試水水，同時為各各業(yè)態(tài)產(chǎn)品蓄蓄客；（2）意見領(lǐng)袖推推介：總經(jīng)辦帶頭，，向各個業(yè)務(wù)務(wù)對接口的政政府部門推介介，洽談方式式：宴請或小小范圍的推介介，形成口碑碑效應(yīng)，提高高項目知名度度與地位。（3）巡展+渠道拓客：競爭項目的來來電、來訪客客戶名單；篩篩選人員聚居居區(qū)、廣饒、、河口選點，，進行巡展或或推介籌備；；商會、4S、專業(yè)市場、、銀行等進行行渠道拓客；；2、推廣策略：（1）項目6月14日交地，本階階段線上無推推廣動作；（2）本階段完成成整個項目形形象包裝工作作，如：案名名確定；VI體系建立，部部分銷售物料料制作。第一階段（7月1日—7月14日）：渠道客客戶積累期第三章年年度營銷方案案二、年度營銷銷執(zhí)行方案第二階段（7月15日—8月23日）：企業(yè)品品牌+項目整體形象象導(dǎo)入期1、銷售策略：（1）利用同期線線上強力推廣廣動作，快速速積累商鋪客客戶，同時為為華府住宅蓄蓄客；（2）總經(jīng)辦帶頭頭，重點推售售室外步行街街，公關(guān)政府府領(lǐng)導(dǎo)/事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，讓其產(chǎn)生生購買意向或或為項目做口口碑宣傳；2、推廣策略：：企業(yè)品牌與區(qū)區(qū)域價值炒作作，項目整體體形象浮出水水面，提升市市場對項目的的期望。廣告主題：萬達集團助助推中國夢/萬達集團亞亞洲第一領(lǐng)先先不動產(chǎn)運營營商/萬達集團全全國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)價值第一/城市中心標(biāo)桿桿聚合全城城人氣/薈萃東西城定定鼎新東營營/國際萬達第第一品牌榮耀耀東營/萬達廣場世界界級城市地標(biāo)標(biāo)綜合體/82萬平東營首首席世界級級城市綜合體體/萬達廣場成就就世界東營媒介運用：戶外全面鋪鋪開（市內(nèi)12個廣告大牌））；東營日報報，黃三角早早報，勝利日日報持續(xù)投放放；新浪樂居居、東房網(wǎng)、、搜房網(wǎng)、搜搜狐焦點連續(xù)續(xù)2個月投放通欄欄等硬廣；并并與報紙媒體體、網(wǎng)絡(luò)媒體體做新聞專題題及軟文；廣廣播（交通音音樂廣播）7-9月份每天上下下班時間25次循環(huán)播放，，每周50萬條短信，保保持來電熱度度；5個重大節(jié)點分分別投放4萬份DM直郵?；顒臃桨福海?）7.19開工典禮；（（2）8.2高端酒店巡展展；（3）8.17銷售中心開放放、樣板景觀觀開放；（4）萬達中國行行（意見領(lǐng)袖袖、媒體）；；8月18日內(nèi)部登記（（認虛籌）渠道銷售：名單營銷；政府、企事事業(yè)單位意見見領(lǐng)袖推介；；巡展+渠道拓客的深深化執(zhí)行。第三章年年度營銷方案案第三階段（8月24日—9月15日）：金街商商鋪推廣期至至開盤二、年度營銷銷執(zhí)行方案1、銷售策略：（1）利用售樓處處和大型活動動造勢，快速速積累意向客客戶；（2）做好裝戶動動作，營銷副副總和銷售經(jīng)經(jīng)理對每組意意向客戶溝通通座談，確保保裝戶成功；；置業(yè)顧問把把握每次活動動節(jié)點，奠定定A類客客戶戶信信心心，，促促成成B類客客戶戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)A類；；（3）認認實實籌籌，，公公布布段段價價；；開開盤盤，，公公布布一一房房一一價價；；2、推推廣廣策策略略：：包裝裝步步行行街街高高端端形形象象，，為為商商鋪鋪的的快快速速去去化化提提供供價價值值支支撐撐。。廣告告主主題題：：萬達達金金鋪鋪財財富富永永動動/萬達達金金鋪鋪財財富富涌涌動動/萬達達金金鋪鋪財財富富勇勇動動/油田田是是父父輩輩的的創(chuàng)創(chuàng)富富疆疆場場/金鋪鋪是是我我輩輩的的財財富富傳傳承承/超越越濟濟南南路路比比肩肩青青島島路路/前50年看看石石油油后后50年看看萬萬達達媒介介運運用用：戶戶外外、、報報廣廣等等全全面面鋪鋪開開；；網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、廣廣播播等等媒媒體體形形式式的的利利用用活動方案：（1）8.24區(qū)域發(fā)展或華夏投資論壇；（2）9.1日產(chǎn)品推介說明會（認實籌）；（3）9.8商鋪金街開街（4）9.10教師節(jié)感恩活動（5）9.14日金街商鋪開盤；（6）9.7萬達中國行（客戶）；渠道銷售：（1）名單營銷；政府、企事業(yè)單位意見領(lǐng)袖推介；巡展+渠道拓客的深化執(zhí)行；

（2）各大銀行中高層邀約，由財務(wù)部門牽頭，舉行專場推介。推盤軸推廣軸ATL（線上）BTL（線下）7.21周日7.28周日8.04周日8.11周日8.18周日8.25周日9.01周日9:03認籌9.15開盤9.08周日8.17銷售中心樣板區(qū)開放8.10巡展活動7.19項目開工典禮活動8.25周末暖場9.01產(chǎn)品說明會9.14開盤活動（閃耀東營）8.25項目品牌形象落地8.23商鋪推廣8.28認籌告知9.11開盤告知7.15品牌形象出街（戶外圍擋）9.16客戶答謝會7.15項目推廣9.16熱銷炒作+住宅推廣集團品牌階段（7.15——8.1）項目形象推廣階段（8.2—8.23）產(chǎn)品推廣階段（8.24—9.15）9.15周日8.03巡展8.17案場暖場活動9.01案場暖場活動推廣階段8.24區(qū)域發(fā)展或華夏投資論壇9.8商鋪金街開街二、、年年度度營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行方方案案商鋪鋪開開盤盤前前推推廣廣軸軸線線圖圖：：（（）第三三章章年年度度營營銷銷方方案案第四四階階段段（（9月16日—11月15日））：：華華府府住住宅宅推推廣廣至至開開盤盤二、、年年度度營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行方方案案1、銷銷售售策策略略：：（1）借借助助商商鋪鋪開開盤盤熱熱銷銷，，10月19日推推出出2棟樓樓進進行行開開盤盤，，11月16日推推出出2棟樓樓進進行行開開盤盤；；（2）強強化化樣樣板板間間對對銷銷售售的的拉拉動動，，制制定定樣樣板板間間專專項項講講解解說說詞詞，，對對置置業(yè)業(yè)顧顧問問進進行行培培訓(xùn)訓(xùn)考考核核；；（3）商鋪鋪開盤盤后客客戶答答謝會會、高高端客客戶沙沙龍等等活動動夯實實客戶戶信心心，擴擴大意意向客客戶數(shù)數(shù)量；；（4）利用用演唱唱會等等系列列營銷銷活動動引發(fā)發(fā)市場場關(guān)注注，吸吸引新新客戶戶到訪訪；（5）結(jié)合合國慶慶黃金金周促促銷，，促使使客戶戶成交交；（6）啟動動老帶帶新激激勵政政策，，提高高老帶帶新成成交比比率。?；顒臃椒桨福海?、推廣廣策略略：廣告主主題：：一線河河景一一步步繁華華/五星級級首首席名名流生生活場場-首獻東東營/五星標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)名名門門官邸邸-榮耀東東營/一期開開盤即即售罄罄二期榮榮譽加加推/名門生生活華華宅宅典范范/國際都都市華華宅宅藍本本媒介運運用：：報紙（（3個開盤盤節(jié)點點重點點投放放）、、戶外外（預(yù)預(yù)計12塊）、、電臺臺（交交通音音樂電電臺10次/天）；；網(wǎng)絡(luò)絡(luò)（東東營房房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)、新新浪樂樂居、、搜房房網(wǎng)等等）、、數(shù)據(jù)據(jù)庫短短信（（50萬條/周）、、DM直投（（三個個節(jié)點點共12萬份（1）9.16樣板間間開放放9.19中秋節(jié)節(jié)系列列活動動；（（2）9.21商鋪開開盤后后客戶戶答謝謝會；；（（3）10.1國慶嘉嘉年華華及促促銷；；（4）10.12群星演演唱會會；（（5）10.20住宅開開盤答答謝；；（（6）10.26高端VIP晚宴（（7）11.2周末DIY暖場第三章章年年度度營銷銷方案案第五階階段（（11月16日—12月31日）：：年底底客戶戶答謝謝及促促銷二、年年度營營銷執(zhí)執(zhí)行方方案1、銷售售策略略：（1）強化化老帶帶新，，從成成交業(yè)業(yè)主中中挖掘掘新成成交；；（2）利用用圣誕誕、元元旦等等節(jié)點點推售售庫存存產(chǎn)品品；（3）客戶戶答謝謝，關(guān)關(guān)系維維系，，同時時籌備備新品品加推推推介介；2、推廣廣策略略：廣告主主題：：中心大大成禮禮遇遇東營營/城市榮榮耀繁繁華華東營營/萬達廣廣場厚厚愛愛東營營媒介運運用：：報紙、、戶外外（預(yù)預(yù)計12塊）、、電臺臺（交交通音音樂電電臺））；網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)（（東營營房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)、、新浪浪樂居居、搜搜房網(wǎng)網(wǎng)等））、數(shù)數(shù)據(jù)庫庫短信信（50萬條/周）、、DM直投（（每個個節(jié)點點4萬份））活動方方案：：（1）11.18感恩節(jié)節(jié)客戶戶答謝謝會；；（2）11.23豪車鑒鑒賞周周；（（3）11.30紅酒品品鑒活活動；；（4）12.7暖場抽抽獎活活動；；（5）12.24圣誕促促銷；；（（6）12.31客戶新新春聯(lián)聯(lián)誼晚晚會；；營銷推推廣五五線譜譜7月8月9月10月11月12月渠道籌備金街開盤銷售進場住宅首開住宅二開住宅續(xù)銷階段劃分活動營銷廣告推廣工程節(jié)點開工售樓處完工商鋪達到預(yù)售住宅二期達到預(yù)售住宅達到預(yù)售銷售動作7.15-8.1集團品牌導(dǎo)入8.2-8.23項目形象導(dǎo)入8.24-9.14金街商鋪推廣9.15-10.15首期華府推廣10.16-11.15二期華府推廣11.16-12.31年底客戶答謝及促銷活動1：萬達中國行(媒體)-參與活動的主體主要為媒體記者及政府人員（7.20）活動的目的：迅速占領(lǐng)輿論陣地。活動2：國際萬達，定鼎東營-新聞發(fā)布會-參與活動的主體主要是業(yè)內(nèi)人士活動的目的：得業(yè)內(nèi)者得半邊天下（7.27）活動1：7.19開工典禮；標(biāo)準(zhǔn)動作之一重點在活動后續(xù)宣傳跟進，政府就是購買信心，政府就是投資保障；活動2：8.3高端酒店巡展；拓客活動活動3：8.17銷售中心開放標(biāo)準(zhǔn)動作之一，目的實力體現(xiàn)一鳴驚人活動4:8.17售樓處門前廣場《秦動?xùn)|營》演唱會活動1：8.24區(qū)域發(fā)展或華夏投資論壇；標(biāo)準(zhǔn)動作之一，活動在線上做影響力在線下拓客?；顒?：9.1日產(chǎn)品推介說明會（認實籌）；活動3：9.8金街揭幕（范冰冰）活動4：9.7萬達中國行（客戶）；重點后續(xù)宣傳，線上高調(diào)報道此行的故事，證言式營銷活動5：9.14日金街商鋪開盤；活動1：9.15樣板間開放

9.19中秋節(jié)系列活動；活動2：9.21商鋪開盤后客戶答謝會；

活動3：10.1國慶嘉年華及促銷；活動4：10.12群星演唱會；活動5:10.19首期住宅開盤活動5：10.20住宅開盤答謝；活動6：10.26高端VIP晚宴活動7：

11.2周末DIY暖場活動8：11.16住宅二期開盤活動1：11.16感恩節(jié)客戶答謝會；活動2：11.23豪車鑒賞周；活動3：11.30紅酒品鑒活動；活動4：12.7暖場抽獎活動；活動5：12.24圣誕促銷；活動6：12.28客戶新春聯(lián)誼晚會；《國際萬達行之媒體行》以媒體報道形式《八大篇》《繁華齊魯定鼎東營》《國際萬達輝耀東營》《萬達廣場接待中心榮耀綻放暨秦動?xùn)|營演唱會》《萬達金鋪·財富涌動》《萬達金鋪·財富永動》《萬達金鋪·財富勇動》《石油變少錢該如何賺？》《超越濟南路》《比肩青島路》《為什么66座萬達廣場開業(yè)必火？》《為什么千萬級富翁總是跟著萬達走》《為什么萬達商鋪開業(yè)賺錢賺到手軟》《為什么萬達商鋪下手晚了就買不到》一線河景一步繁華/五星級首席名流生活場-首獻東營/五星標(biāo)準(zhǔn)名門官邸-榮耀東營/一期開盤即售罄

二期榮譽加推/名門生活華宅典范/國際都市華宅藍本時間第四章章年度營營銷費費用預(yù)預(yù)算年度營營銷費費用預(yù)預(yù)算第四章章年年度度營銷銷費用用預(yù)算算東營項項目整整體營營銷費費用為為17099萬元，其其中13年3300萬元元，年度度占比為為19.30%（新項目目，首次次9.15開盤）。。年度銷售售計劃：：項目整體體銷售計計劃為63.818億元，其其中13年11億元，年年度占比比為17.24%。季度營銷銷費用：：第一季季度0萬元，年年度占比比為0%；第二季季度274萬元元，年度度占比為為8.3%；第三季季度2334.5萬元元，年度度占比為為70.74%；第四季季度691.5萬元，，年度占占比為20.95%。季度銷售售計劃：：第一季季度0億元，年年度占比比為0%；第二季季度0億元，年年度占比比為0%；第三季季度3億元，年年度占比比為27.27%；第四季季度8億元，年年度占比比為72.73%；萬達會總總額：220萬萬元，剩剩余220萬元元。年度營銷銷費用預(yù)預(yù)算第四章年年度度營銷費費用預(yù)算算年份年度銷售指標(biāo)（萬元）占總銷售指標(biāo)比例年度費用（萬元）占總體營銷費用比例2013年11000017.24%330019.30%2014年25935040.64%6167.136.07%2015年23403036.67%5464.131.96%2016年348005.45%2167.812.68%合計638180100.00%17099100.00%年度營銷銷費用預(yù)預(yù)算第四章年年度度營銷費費用預(yù)算算年份年度銷售指標(biāo)（萬元）占年度銷售指標(biāo)比例年度費用（萬元）占總體營銷費用比例2013年110000100.00%3300100.00%一季度00.00%00.00%二季度00.00%2748.3%三季度3000027.27%2334.570.74%四季度8000073.73%691.520.95%年度營銷銷費用預(yù)預(yù)算第四章年年度度營銷費費用預(yù)算算科目營銷費用總額2013年費用2013年合同額2013年費用占銷售指標(biāo)比例合計1709933001100003%一、媒介渠道3310654二、營銷活動3714649三、營銷禮品40060四、營銷支持1609425五、營銷工程485387六、營銷薪酬3405.396305七、辦公費用560105八、萬達會費1367.92220九、機動費用2247.684495年度營銷銷費用預(yù)預(yù)算《項目年度度營銷費費用分解解計劃》（系統(tǒng)上上線版本本）第四章年年度度營銷費費用預(yù)算算第五章開盤前準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作情況開盤前準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作情況一、重要要節(jié)點計計劃二、開盤盤前準(zhǔn)備備工作清清單：附附件二五、開盤盤前準(zhǔn)備備工作情情況工作事項節(jié)點名稱啟動完成工作事項節(jié)點名稱啟動完成售樓處選址2013-5-1

2013-5-5

沙盤定標(biāo)2013-7-1

2013-7-8

設(shè)計2013-5-7

2013-2-28制作2013-7-92013-8-9

開工2013-6-172013-8-13

交付2013-8-102013-8-13

開放2013-8-15

2013-8-15

效果圖定標(biāo)2013-6-28

2013-7-1

樣板間設(shè)計2013-5-12013-5-5完工2013-7-22013-7-15

開工2013-6-262013-9-10戶外機場2013-7-12013-7-10開放2013-9-15

2013-9-15

其他2013-7-12013-7-10團隊滿編2013-6-122013-7-10營銷費用編訂2013-6-92013-6-10工地圍擋定標(biāo)2013-6-152013-6-25批復(fù)2013-6-232013-7-1完工2013-7-12013-7-15開盤銷售認籌2013-9-22013-9-14廣告公司定標(biāo)2013-6-132013-7-2內(nèi)部認購2013-9-142013-9-14入場2013-7-5

持續(xù)開盤2013-9-15

2013-9-15

神圣的工作作在每個人人的日常事事務(wù)里，理理想的前途途在于一點點一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境給人寶貴貴的磨練機會會。只有經(jīng)得得起環(huán)境考驗驗的人，才能能算是真正的的強者。21:2121:2121:21:1621:21:16所謂天才，只只不過是把別別人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。強烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有強大的動動力才能在好好的職業(yè)中獲獲得成功。你你必須在心中中有非分之想想，你必須盡盡力抓住那個個機會。患難可以試驗驗一個人的品品格，非常的的境遇方才可可以顯出非常常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海海面，所有的的船只都可以以并驅(qū)競勝。。命運的鐵拳拳擊中要害的的時候，只有有大勇大智的的人才能夠處處之泰然。不放過過任何何細節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持持久的的競爭爭優(yōu)勢勢，就就是比比你的的競爭爭對手手學(xué)習(xí)習(xí)得更更快的的能力力。把你的的競爭爭對手手視為為對手手而非非敵人人，將將會更更有益益。一旦做做出決決定就就不要要拖延延。任任何事事情想想到就就去做做!立即行行動!如果通通用公公司不不能在在某一一個領(lǐng)領(lǐng)域坐坐到第第一或或者第第二把把交椅椅，通通用公公司就就會把把它在在這個個領(lǐng)域域的生生意買買掉或或退出出這個個領(lǐng)域域。我的宗旨一一向是逐步步穩(wěn)健發(fā)展展，既不要要靠聳人聽聽聞的利潤潤，也不要要在市場不不景氣時，，突然有資資金周轉(zhuǎn)不不靈的威脅脅。05-1月月-2321:21:17在艱難時期期，企業(yè)要要想獲得生生存下去的的機會，唯唯一的辦法法就是保持持一種始終終面向外界界的姿態(tài)。。若想長期期生存，僅僅有的途徑徑就是要使使人人竭盡盡全力，千千方百計讓讓下一代產(chǎn)產(chǎn)品進入用用戶家中。。時間是一個個偉大的作作者，它會會給每個人人寫出完美美的結(jié)局來來。自始自終把把人放在第第一位，尊尊重員工是是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程程說話話，流流程是是將說說轉(zhuǎn)化化為做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2321:21:17在一個個崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定會獲獲得成成功。。微軟離離破產(chǎn)產(chǎn)永遠遠只有有18個月。。堅持是一種智智慧，固執(zhí)是是一種死板。。1月-231月-23命運是一件很很不可思議的的東西。雖人人各有志，但但往往在實現(xiàn)現(xiàn)理想時，會會遭遇到許多多困難，反而而會使自己走走向與志趣相相反的路，而而一舉成功。。一個管理者如如果不了解其其下屬的工作作，那他就無無法有效地管管理他們。人們們所所認認識識到到的的是是成成功功者者往往往往經(jīng)經(jīng)歷歷了了更更多多的的失失敗敗，，只只是是他他們們從從失失敗敗中中站站起起來來并并繼繼續(xù)續(xù)向向前前。。21:21:1721:211月月-23等待待。。我我將將要要在在這這三三塊塊基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百計計請請一一個個高高招招的的專專家家醫(yī)醫(yī)生生，，還還不不如如請請一一個個隨隨叫叫隨隨到到且且價價格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是員員工工養(yǎng)養(yǎng)活活了了公公司司。。2023/1/521:21能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是偉偉大大的的。。不滿滿足足讓讓客客戶戶滿滿意意，，要要追追求求讓讓客客戶戶感感動動，，創(chuàng)創(chuàng)造造客客戶戶終終身身價價值值。。新經(jīng)經(jīng)濟濟時時代代，，不不是是大大魚魚吃吃小小魚魚，，而而是是快快魚魚吃吃慢慢魚魚。。路是腳踏踏出來的的，歷史史是人寫寫出來的的。人的的每一步步行動都都在書寫寫自己的的歷史。。05一一月20239:21下午午1月-23差錯發(fā)生生在細節(jié)節(jié)，成功功取決于于系統(tǒng)。。速度就是是一切，，它是競競爭不可可或缺的的因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命運本來來就不公公平所以以我要改改變命運運。投機取巧巧的人。。9:21:17下下午21:21:17質(zhì)量是維護護顧客忠誠誠的最好保保證。最好好的的CEO是構(gòu)構(gòu)建建他他們們的的團團隊隊來來達達成成夢夢想想，，即即便便是是邁邁克克爾爾·喬丹丹也也需需要要隊隊友友來來一一起起打打比比賽賽。。2023/1/521:211月月-23在這這個個世世界界上上，，沒沒有有人人能能使使你你倒倒下下