西子·郁金香岸營銷建議漢嘉（中國）地產(chǎn)顧問機構一、項目診斷

1、市場診斷2、產(chǎn)品診斷3、推廣診斷4、銷售診斷1、市場診斷·宏觀市場分析·微觀市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析供應分析根據(jù)2004、2005年共出讓住宅用地可建設面積為590.15萬方，05年底杭州的在售住宅的存量尚有250萬方，依據(jù)兩年的開發(fā)周期，預計這部分物業(yè)將在06年/07年上市，未來兩年市場供給量約有840萬方。06年約有563.6萬方的住宅供給量，07年則約有276萬方的供給量。以上數(shù)據(jù)僅能通過公開出讓土地來預測未來的供給量，此外尚有較大量在99年前已經(jīng)協(xié)議出讓的尚未開發(fā)土地尚不能準確統(tǒng)計宏觀市場分析需求分析通過本地人口自然增長情況、外來人口增長、舊城改造拆遷等數(shù)據(jù)我們預測，杭州未來2年內(nèi)市場需求保持在每年550萬左右的平穩(wěn)需求。宏觀市場分析購房需求特征分析自主型房產(chǎn)需求占主流；城中區(qū)域、濱江區(qū)域、城西區(qū)域比例依舊最高,大杭州的理念開始顯現(xiàn)；未來房產(chǎn)需求當中，中青年是購房主力，小規(guī)模知識型家庭是購房主體，婚房和改善居住條件是兩大主流，中產(chǎn)是這個需求人群的主要特點；宏觀市場小結·賣方市場向買方市場轉型，自住需求成為市場主體；·受緊縮調(diào)控影響，投資性需求銳減，特別是蕭山市場自身剛性需求有限，又缺乏外來剛性需求的支撐，將成為杭州第一個出現(xiàn)大面積價格滑坡和滯銷的區(qū)域。微觀市場分析聞堰板塊分析項目競爭分析微觀市場分析——板塊分析聞堰在競爭格局中應站定大杭州市場，遠蕭山而近濱江。休博會的召開，讓聞堰板塊認知度迅速提高；22項基礎配套迅速跟進，特別是世紀大道的開通，直接拉近與濱江、市區(qū)的距離，濱江延伸段的概念正在建立；6.5公里江岸線，“一核三景”，江景、山景、園景兼得的休閑區(qū)域；高品質(zhì)樓盤規(guī)模化集中開發(fā)，品牌樓盤迅速崛起杭城。微觀市場分分析——競競爭分析板塊內(nèi)的競競爭：來自自聞堰自身身板塊的競競爭

項目名稱開盤日期項目規(guī)模

項目戶型

項目價格

通和·戈雅公寓

已開盤40.2萬㎡

79－165m2

5500元/m2

中谷·湘湖人家

已開盤42萬㎡

90－135m2

多層4480元/m2

排屋6100元/m2三江國際·江南摩卡

預計7月12.7萬㎡

90－160m2

待定

西子·郁金香岸

已開盤32萬㎡

90－270m2起價3990元/m2

通和·南岸花城

已開盤34萬㎡排屋主力戶型200－250m2公寓91－180m2排屋6000－8000元/m2公寓4700元/m2微觀市場分分析——競競爭分析板塊內(nèi)的競競爭：來自自聞堰自身身板塊的競競爭1、未來幾幾年內(nèi)總供供應量較大大除三江花園園外，現(xiàn)在在開發(fā)的六六大樓盤總總共開發(fā)面面積是2164畝，，全部開發(fā)發(fā)之后可售售面積是203萬㎡㎡，按照測測算建成之之后可居人人口是3萬萬人。供應分析2、開發(fā)周周期同步，，產(chǎn)品類型型相似性較較大各樓盤開發(fā)發(fā)和銷售周周期基本接接近，對市市場消化力力有一定壓壓力，江景景是產(chǎn)品的的主要共性性之一，且且戶型多為為90-160㎡之之間，物業(yè)業(yè)類型也集集中在多層層、高層和和排屋之間間。3、產(chǎn)品定位位都比較接近近，容易引發(fā)發(fā)客群爭奪值得慶幸的是是板塊內(nèi)各樓樓盤定位都比比較清晰，各各自在風格和和產(chǎn)品重點上上有所區(qū)分，，避免了板塊塊內(nèi)的正面競競爭，但是總總體客源量的的競爭依然存存在微觀市場分析析——競爭分分析板塊內(nèi)的競爭爭：來自聞堰堰自身板塊的的競爭1、市場需求求量按照聞堰鎮(zhèn)的的總體規(guī)劃，，到2010年近期規(guī)劃劃人口達到5萬人，遠期期2020年年達到8萬人人。需求分析2、市場需求求來源來自主城的分分散人口（高高收入家庭））、來自蕭山山本地的有錢錢人（改善居居住條件）、、來自休博園園及周邊高新新科技產(chǎn)業(yè)的的白領3、市場需求求心態(tài)主城分散人口口：追求自然然與建筑融合合的高品質(zhì)生生活，養(yǎng)老及及首次置業(yè)者者蕭山本地人：：身份感、虛虛榮感、享受受感高新白領：融融入?yún)^(qū)域、融融入生活微觀市場分析析——競爭分分析板塊內(nèi)的競爭爭小結：制造造中心熱點，，避免邊緣化化從供需分析可可以看出，未未來幾年內(nèi)聞聞堰板塊的供供需基本持平平，板塊內(nèi)樓樓盤各具特色色，競爭相對對比較溫和，，但仍然面臨臨一個總客源源不足的問題題。郊區(qū)樓盤必須須要解決人氣氣的問題：不不能走三江花花園的老路，，拒絕投資客客，爭取市區(qū)區(qū)剛性需求的的分流。在內(nèi)部競爭策策略上，要盡盡量避免正面面競爭，站到到大市場的競競爭前沿，從從大杭州挖掘掘更多的客源源量來充實區(qū)區(qū)域和項目的的需求，并制制造社會熱點點，形成強烈烈關注。微觀市場分析析——競爭分分析板塊外的競爭爭：與全城江江景房的競爭爭杭州江景房的的發(fā)展，大致致經(jīng)歷了三個個階段：第一個階段是是上世紀90年代，主要要是集中在九九堡、濱江四四號地塊及錢錢江大橋附近近。代表樓盤盤：在水一方方、三江花園園、臨江風帆帆、之江花園園等項目。由由于各方面條條件的限制，，錢塘江兩岸岸始終沒有熱熱起來。第二階段則是是本世紀初以以來的三四年年。伴隨著市市政府“沿沿江開發(fā)、跨跨江發(fā)展”的的戰(zhàn)略舉措，，錢塘江北岸岸及南岸的房房地產(chǎn)開發(fā)全全面啟動。代代表樓盤：春春江花月、太太陽國際、賀賀田尚城等。。北岸江景房房的單價已經(jīng)經(jīng)過萬，南岸岸的也已達八八九千元，而而某些高端一一線江景房更更是突破了15000元元。第三代江景房房，將江景住住宅區(qū)域范圍圍往臨江腹地地拓展，形成成了更適合居居住的復合化化人居體系。。以聞堰為代代表的臨江腹腹地房地產(chǎn)開開發(fā)正在興起起，正在形成成新的江景住住宅板塊。微觀市場分析析——競爭分分析板塊外的競爭爭小結：重新新建立價值標標準，制造中中心話題相對于消費者者認知比較充充分的江景房房產(chǎn)品，郁金金香岸只是一一個江景房的的跟隨者，這這個后起之秀秀雖然吸引了了一些市場的的目光，但它它的亮點和閃閃光點卻遠遠遠未被市場發(fā)發(fā)掘……在外部競爭策策略上，不適適合走平鋪直直敘的品牌推推廣道路，必必須要根據(jù)項項目的特性和和亮點，重新新厘定消費者者審核江景及及江景房的標標準，引發(fā)杭杭城廣泛的關關注和討論的的熱點，從而而樹立獨特的的品牌地位。。2、產(chǎn)品診斷斷西子·郁金香香岸錢江南岸32萬㎡江景樓樓盤典范之作作；800米江岸岸線，270度一線江景景，80%望望江單位；環(huán)境優(yōu)美，交交通便利，配配套齊全；現(xiàn)代經(jīng)典多層層、高層建筑筑，罕有江景景排屋，“西西低東高”規(guī)規(guī)劃，布局錯錯落完美江景景視野；90-160㎡主力戶型型，面積、配配比合理；……消費者認知這個項目是在在蕭山的吧，，很遠！好像比較便宜宜，品質(zhì)應該該不見得很好好吧！好像在錢塘江江邊，戈雅的的邊上吧！哦，決不退居居二線?。∧悄蔷褪怯艚鹣阆惆睹?？以上信息反饋饋來源：47名業(yè)內(nèi)人士士訪談產(chǎn)品診斷小結結我們的產(chǎn)品具具有很多的優(yōu)優(yōu)勢及亮點，，為什么消費費者的認知上上會產(chǎn)生這么么大的偏差呢呢？是否推廣廣上產(chǎn)生了誤誤差呢？2、推廣診斷斷廣告語：決不不退居二線！！“絕不退居二二線”這一高高識別性的廣廣告語在前期期推廣中奠定定了較高的項項目知名度，，但進攻性過過強，且與案案名不吻合，，往往使消費費者只記住了了廣告語，而而對本案價值值沒有深入挖挖掘，流于表表面的廣告，，生活主張缺缺失愛如潮水情是是岸!空泛的廣告概概念，缺乏對對項目的識別別和區(qū)隔，無無法清晰傳達達產(chǎn)品定位。。核心概念語廣告形象流于平常的效效果圖與廣告告語應用，畫畫面主題過分分強調(diào)“決不不退居二線””，讓消費者者忽略的案名名，造成傳播播中的高認知知、識別的廣廣告語，但案案名卻知之甚甚少。推廣診斷結論論1、流于表面面的廣告語，，缺乏深度的的價值挖掘與與支撐；2、項目在推推廣過程中連連續(xù)性不強，，形象和廣告告語都不統(tǒng)一一；3、低起價策策略的銷售誤誤導：產(chǎn)品在在價格上并不不存在明顯優(yōu)優(yōu)勢,低起價價吸引到的客客群并不是我我們的目標客客群，反而給給品牌造成一一定傷害；一一直以來，江江景房都是作作為豪宅形象象出現(xiàn)的，追追求江景房的的客群需要尋尋求心理上的的優(yōu)越感，低低起價策略無無疑趕走了這這部分準客群群。4、銷售診斷斷：銷售執(zhí)行現(xiàn)狀狀案場組織案案場場價值展示現(xiàn)現(xiàn)場場道具銷銷售策略略銷售執(zhí)行之案案場組織1、銷售人員員著裝不統(tǒng)一一；2、銷售人員員銷售技巧需需要加強；3、入口處沒沒有保安對客客戶進行有效效引導；銷售執(zhí)行之案場價值展示示：現(xiàn)階段案場價價值展示不足足，導致杭州州客戶對項目目認知度高但但認同度較低低1、現(xiàn)階段售售樓部至現(xiàn)場場看樓動線較較長；2、看樓通道道缺乏包裝，，工地形象包包裝工作未落落實到位；3、工地指示示系統(tǒng)不規(guī)范范；4、沒有樣板板間，影響參參觀效果；入口沒有保安安引導經(jīng)過長長的零零亂工地去看看房零星的吊期不經(jīng)任何修飾飾的電瓶車現(xiàn)場圖片現(xiàn)場圖片不規(guī)范的看房房指示牌現(xiàn)場圖片銷售執(zhí)行之銷售道具：1、現(xiàn)場宣傳傳折頁單調(diào)，，內(nèi)容信息傳傳遞不全。無無法體現(xiàn)項目目品質(zhì)；2、現(xiàn)場缺乏乏與杭州區(qū)域域關系圖，影影響客戶對于于區(qū)位的理解解；3、銷售人員員對于項目基基本資料的了了解程度有待待加強。4、銷售相關關道具有待準準備齊全；銷售執(zhí)行之銷銷售策略：1、銷售策略略單一，對項項目銷售有針針對性的活動動較少；2、舉辦的活活動基本旨在在展示產(chǎn)品，，對于項目生生活品質(zhì)挖掘掘較少；3、客戶渠道道單一，主動動接觸客群這這一環(huán)節(jié)有待待加強。其他：1、從戈戈雅公寓寓過來，，項目的的指示系系統(tǒng)并不不明顯；；2、項目目入口或或現(xiàn)場展展示中心心，缺乏乏指示性性標牌。。銷售診斷斷結論：：銷售執(zhí)行行力的強強弱，直直接影響響項目有有效銷售售的實現(xiàn)現(xiàn)；從目目前項目目銷售環(huán)環(huán)節(jié)的診診斷來判判斷，郁郁金香岸岸的銷售售執(zhí)行力力是偏弱弱的，，怎樣利利用好有有效的資資源，促促成項目目有效銷銷售，將將是項目目今后開開展過程程中的重重要一環(huán)環(huán)。二、漢嘉嘉解決之之道1、產(chǎn)品品定位2、價值值主張3、推廣廣策略4、銷售售執(zhí)行觀點1：：廣告≠≠營銷之前本案案的營銷銷基本上上沿用了了賣方市市場情況況下的廣廣告包裝裝推廣思思路，試試圖依靠靠單純的的廣告促促進項目目的銷售售。事實上廣廣告不可可能解決決銷售的的問題，，也不可可能為項項目增加加任何附附加價值值，這是是營銷要要解決的的問題。。廣告的的作用是是最大化化地展示示和吸引引。觀點2：：邊緣論論與中心心論，以以及重建建標準做樓市關關注的中中心還是是邊緣的的追隨者者，對郊郊區(qū)樓盤盤的成敗敗至關重重要，這這決定了了你在競競爭中處處于的角角色及地地位。觀點2：：邊緣論論與中心心論，以以及重建建標準現(xiàn)在郁金金香岸隱隱含了被被邊緣化化的危機機，之前的推推廣給消消費者造造成的主主體印象象是“擁擁有低價價江景的的聞堰樓樓盤”，，在競爭格格局中本本案處于于聞堰這這個微觀觀市場，，而這就就意味著著我們要要被同板板塊中熱熱銷和關關注熱點點的戈雅雅和南岸岸花城打打壓，在在品牌和和人氣上上必然成成為邊緣緣樓盤。。觀點2：：邊緣論論與中心心論，以以及重建建標準要改變這這種現(xiàn)狀狀就必須須重建價價值標準準根據(jù)項目目自身特特性和優(yōu)優(yōu)勢制定定出對郁郁金香岸岸最有力力的價值值標準并在大杭杭州競爭爭格局中中占據(jù)價價值中心心的有利利地位成為消費費者關注注和討論論的熱點點這樣才能能開創(chuàng)對對我有利利的最佳佳競爭格格局比如“礦礦泉水和和純凈水水之爭””，熱水水器的““有膽熱熱水器有有毒論””都是價價值標準準重建的的手法，，在樓市市同樣如如此，新新明半島島和戈雅雅公寓的的成功也也是第一一步重建建價值標標準應用用得宜的的結果。。觀點3：：營銷的的組成及及定義營銷的三三個組成成定位推推廣銷銷售根據(jù)前面面的診斷斷，看看看漢嘉如如何從營營銷角度度提出針針對性的的解決之之道。1、產(chǎn)品品定位漢嘉所謂謂定位，，不是描描述產(chǎn)品品，而是是為了使產(chǎn)品區(qū)區(qū)隔于其其他的同同類型產(chǎn)產(chǎn)品。這個區(qū)區(qū)隔必須須是形象象鮮明的的，而且且是利好好的，是是基于獨獨有優(yōu)勢勢的區(qū)隔隔。重建價值值標準郁金香岸岸之前的的關鍵詞詞是“聞聞堰江江景休休閑低低價”現(xiàn)在看來來產(chǎn)品定定位存在在一定偏偏差聞堰：把把競爭格格局定位位在微觀觀市場，，這是競競爭策略略的失誤誤，導致致項目被被邊緣化化休閑：受受休博會會影響，，休閑房房產(chǎn)是板板塊的主主基調(diào)，，各樓盤盤都走這這個路線線，但其其實區(qū)域域完全具具備了““第一居居所”的的功能，，大杭州州剛性需需求是未未來主要要的客群群來源低價：基基本上是是一個錯錯誤的價價格引導導，這個個前面已已經(jīng)分析析過了漢嘉如何何定位西西子·郁郁金香岸岸呢？看看項目目關鍵詞詞江南：對對項目區(qū)區(qū)位的描描述，著著眼于大大杭州，，“親濱濱江，遠遠蕭山””32萬㎡㎡：項目目規(guī)模描描述江景：屬屬性描述述復合社區(qū)區(qū)：物業(yè)業(yè)類型豐豐富，多多層、高高層、江江景排屋屋江南32萬㎡大大型江景景復合社社區(qū)這僅是對對項目的的描述，，不能達達到區(qū)隔隔競爭的的目的重建標準準：項目目獨特價價值的挖挖掘和提提煉從提煉的的項目關關鍵詞來來看，值值得挖掘掘的最大大價值只只可能是是“江景景”同樣的江江景如何何來做價價值區(qū)分分呢？郁金香岸岸江景的的獨特之之處在于于在江南岸岸，也能能看到南南向江景景我們把江江分為兩兩種，一一種是景景觀元素素，一種種是陽光光水岸的的生活元元素。她她們展現(xiàn)現(xiàn)給人們們是兩種種完全不不同的生生活價值值：前者是杭杭州最常常見的北北向江景景，只能能遠觀難難以親近近，消費費者只能能屈從于于高價但但無價值值可言的的生活，，江景不不過是一一種風景景的點綴綴。后者是郁郁金香岸岸，人們們從未達達到的理理想生活活彼岸，，在這里里錢塘江江展示出出她溫柔柔婉約的的一面，，在江南南岸，卻卻也可以以是水北北岸，同同時擁有有江景和和陽光，，江成為為生活的的主元素素，可觀觀賞、可可親近、、可玩味味?！敖习栋兜哪舷蛳蚪啊薄笔窍∪比毙缘?獨一無無二的,能成為為我們區(qū)區(qū)分與其其他產(chǎn)品品的價值值標準,此外，，郁金香香岸的江江景還有有諸多的的亮點可可以作為為價值支支撐.800米米江岸線線最長的親親江生活活270度度江景視視野最立體的的望江角角度錢江南岸岸腹地稀缺江景景排屋奢侈的江江岸享受受隔江望山山最奢侈的的風景可觀、可可親近的的江生活活因此，西西子·郁郁金香岸岸的產(chǎn)品品定位是是江南岸，，32萬萬㎡南向向親水生生活社區(qū)區(qū)區(qū)域位置置規(guī)模價值標準準生活著的的第一住住宅那么，我我們?nèi)绾魏蝸硗茝V廣“江南南岸，32萬㎡㎡南向親親水生活活社區(qū)呢呢”？漢嘉所謂謂推廣不不是推廣廣產(chǎn)品本本身，而而是推廣廣產(chǎn)品的的核心利利益點，，是產(chǎn)品品利益點點所能帶帶來的全全新生活活價值主主張。2、價值值主張郁金香岸岸的價值值主張是是什么？？這是一種種新的江江景生活活方式，，代表了了目標客客群的生生活理想想郁金香岸岸客群定定位30-55歲，，有一定定經(jīng)濟基基礎二二次或多多次置業(yè)業(yè)者追追求江景景帶來的的生活享享受杭杭州中高高收入家家庭蕭蕭山本地地欲改善善居住條條件者休休博園園和高科科技園區(qū)區(qū)白領、、中等以以上收入入人群客群心理理分析愛上江景購買郁金香香岸江景能帶給給他們什么么？優(yōu)美的生態(tài)態(tài)，自然的的享受，放放松的心情情他們追求江江景的背后后更多是對對資源占有有心態(tài)，是對少數(shù)人人專享資源源的虛榮心心和尊貴感感；從西湖到西西溪濕地到到錢塘江到到銀湖，所有尊榮和和高價的背背后僅因為為資源的稀稀缺江景，是一一種奢侈的的享受奢侈不在于于價格，而而在于享受受江生活、、親近江生生活的稀缺缺資源郁金香岸價價值主張重重構：彼岸，最奢奢侈的風景景江南岸：傳傳統(tǒng)觀念中中錢江北岸岸擁有最好好的江景，，告知消費費者最美的的、最奢侈侈的江景其其實在江南南岸；未知的永遠遠是最好的的，人的追追求沒有盡盡頭，你在在岸的這邊邊永遠會覺覺得最美好好的未來在在彼岸，代代表一種理理想生活的的境界。岸邊的風景景，無疑與與江有關，，不提江景景卻處處江江景，隔江江相望的遠遠山也融入入了如畫的的生活，生生活在風景景里是現(xiàn)代代人居的最最高境界。。郁金香岸推推廣主題重重構：彼岸，郁金金香岸彼岸，語義義雙關，江江彼岸，生生活的彼岸岸，最理想想的生活境境界；郁金香岸是是本岸的案案名，充滿滿了風景和和浪漫的遐遐思；簡潔，容易易記憶和傳傳播，并且且具有廣闊闊的聯(lián)想空空間和挖掘掘深度，既既包容了““絕不退居居二線”這這一階段性性主題，同同時也避免免了與案名名脫節(jié)的問問題，使得得消費者對對案名產(chǎn)生生反復的暗暗示。漢嘉如何來來推廣這個個核心價值值主張呢？？3、推廣策策略吸引——認認知——認認同第一階段：：吸引通過振聾發(fā)發(fā)聵的價值值重建吸引引聞堰以外外消費者的的認知。消費者真的的非常理性性嗎？真真的有“十十全十美””的產(chǎn)品嗎嗎？消費者買的的是房子，，但又不僅僅僅是房子子更重要的是是房子能帶帶給消費者者的生活期期盼廣告就是要要激發(fā)起這這種期盼的的欲望當消費者全全心愛上這這種生活期期盼，就會會看不到項項目的薄弱弱環(huán)節(jié)房地產(chǎn)廣告告，讓消費費者“戴著著眼鏡”看看樓每個消費者者在打算買買樓時，都都會有些基基本需求，，如在哪幾幾個區(qū)域、、間隔、價價格區(qū)間、、周邊環(huán)境境、配套教教育、生活活品質(zhì)，我我們看到的的大量房地地產(chǎn)廣告在在訴求上就就圍繞他們們展開。對于消費者者而言，在在同類產(chǎn)品品上，他們們只能裝下下五六個品品牌，我們們需要進入入他們的腦腦海印象儲儲存空間，，這是廣告告的任務。。假設各個個樓盤都有有十大優(yōu)勢勢、九大王王牌、八大大超值，他他們哪記得得了那么多多，還是去去現(xiàn)場看吧吧。問題來了?。∷麄儧]有帶帶著某種認認識去看樓樓，看樓就就成了沒有有聚焦的目目光，消費費者只能憑憑著自己的的理解去判判斷，他們們往往會看看十幾個甚甚至樓盤，，行動的理理性正從反反面印證了了他們對需需求和欲望望的不清晰晰，自然對對產(chǎn)品百般般挑剔。倘若我們給給消費者帶帶著某種先先入為主的的印象，那那么他們就就會帶著““有色眼鏡鏡”來看樓樓?？礃且惨簿统蔀檎撜撟C的過程程。前提是是，這個印印象（價值值主張）一一定要深刻刻，要有力力度，要能能打動人，，能夠填補補買房者的的最大心理理缺口。比如：華僑僑城的波托托菲諾波托菲諾是是真正的居居住格調(diào)，，無處不在在消費者要格格調(diào)嗎？要要！因為它可以以提升自己己、塑造自自己、讓自自己更有修修養(yǎng)格調(diào)是比有有錢更高的的層次所以要！而而且很想要要！帶著格調(diào)這這副“眼鏡鏡”，消費費者到現(xiàn)場場看樓只圍圍繞一個問問題尋求論論證：你哪哪里支撐到到我欲罷不不能的這種種格調(diào)？園園林、環(huán)境境、建筑、、社區(qū)氛圍圍？其次才才是戶型間間隔，最后后才是價格格，格調(diào)必必須承受的的成本。比如：通和和的戈雅公公寓戈雅公寓倡倡導西班牙牙風格所有人都喜喜歡這種風風格嗎？不不是！這就對了，，沒有一種種產(chǎn)品可以以滿足所有有人的需求求戈雅公寓給給了她的顧顧客一副““西班牙””眼鏡愿意戴這副副眼鏡的人人就是她的的準客戶帶著西班牙牙這副“眼眼鏡”，消消費者到現(xiàn)現(xiàn)場看樓只只圍繞西班班牙風格尋尋求論證：：色調(diào)、入入口的鐘樓樓、售樓部部的酒吧、、裝飾品、、園林、環(huán)環(huán)境、建筑筑、社區(qū)氛氛圍無一不不洋溢著濃濃郁的西班班牙風情，，客戶帶著著西班牙眼眼鏡到了現(xiàn)現(xiàn)場，除了了被感染和和沖動還能能剩下什么么？這個時時候什么交交通、配套套、價格都都不重要了了，趕緊下下單吧。這就是廣告告的作用，，它在于幫幫助消費者者選擇房子子，也幫房房子選擇業(yè)業(yè)主，讓他他們戴上““眼鏡”去去看樓。這這樣一來來，銷售員員的壓力就就減輕了許許多。通過這副眼眼鏡讓消費者發(fā)發(fā)現(xiàn)江景跟跟水岸生活活的不同傳統(tǒng)的江景景只是把江江當成窗前前的一副風風景而不能帶給給你可親近近、可賞玩玩的水岸生生活所以，我們們要給消費費一副關于于親水生活活的眼鏡他會覺得只只有充滿陽陽光、親近近山水、悠悠閑愜意、、節(jié)奏舒緩緩、出入便便捷這樣的社區(qū)區(qū)才是真正正奢侈的水水岸享受讓他們透過這這副眼鏡使郁金香岸跳跳出眾多的江江景樓盤成為杭州最奢奢侈的水岸生生活社區(qū)郁金香岸要給給消費者戴一一副什么眼鏡鏡呢?看看我們的廣廣告如何表現(xiàn)現(xiàn)水岸生活？？廣告彼岸郁金香香岸每個人心中都都有一處水岸岸。它滿足最最自私的享受受，最奢侈的的時光。泰晤士河之于于莎士比亞，，蘇州河之于于張愛玲。錢塘江之于您您。廣告江南岸最奢奢侈的風景最奢侈的不一一定有價。在江南岸,選選擇一個最舒舒服的位置。。生活，就應該該浪費在美好好的事物上。。江景無價，但但是最奢侈。。廣告江景無價但但是最奢侈有價的不一定定最奢侈。至少在郁金香香岸是這樣。。選擇一個最適適合自己的位位子。面對江的時候候，浪費時間間也是一種美美德。錢塘江之于您您您絕對不能想想到，錢塘江江南岸竟然這這么美麗。一座有江的房房子，和一座座沒有江的房房子，相差的不僅僅僅是內(nèi)涵。用心典藏，江江南岸最奢侈侈的風景。廣告廣告廣告只能解決決吸引的問題題，要最終解解決銷售的問問題，必須讓讓消費者對我我們的價值主主張產(chǎn)生認知知和認同，來來看看我們的的價值展示和和銷售執(zhí)行。。4、銷售執(zhí)行行如何讓消費者者對價值主張張產(chǎn)生認知和和認同？價值展示+銷售執(zhí)行通過案場道具具和物管品質(zhì)質(zhì)使項目提倡倡的核心價值值主張達到完完美呈現(xiàn)通過細致的銷銷售服務和銷銷售技巧促進進銷售行為的的產(chǎn)生，并產(chǎn)產(chǎn)生良好的口口碑循環(huán)在競爭白熱化化的今天，一一個沙盤，一一份虛擬的未未來如何打動動消費者？如果遠在余杭杭的新明半島島還沒有觸動動開發(fā)者的神神經(jīng)，那么一一墻之隔的戈戈雅公寓和近近在咫尺的南南岸花城總會會讓你有所警警覺。如何完美展示示“彼岸，最最奢侈的風景景”這一價值值主張？打造800米米郁金香岸———親江風情情大道樣板生活區(qū)營營造——完美美體驗最奢侈侈的江景售樓部氛圍營營造——彼岸岸價值展示（（情調(diào)茶吧、、道旗、看房房車等）物業(yè)管理品質(zhì)質(zhì)展示——星星級保全服務務設立從項目到到杭州市中心心的樓吧成立江居者會會員俱樂部———定期舉辦辦賞江、親江江、玩江活動動（如中秋憑憑江賞月、民民間釣魚大賽賽等）等等吸引了客群，，做好了價值值展示，最終終的銷售還是是要落實到執(zhí)執(zhí)行力上的。。銷售執(zhí)行之案案場組織1、完善銷售售管理制度；；2、加強對銷銷售人員的培培訓，提高銷銷售技巧；銷售執(zhí)行之案場價值展示示：1、打造800米郁金香香岸，讓看房房在江景和郁郁金香里穿行行；2、加強工地地管理；3、打造樣板板生活區(qū)間；；銷售執(zhí)執(zhí)行之之銷售道道具：：1、系系統(tǒng)地地制作作消費費道具具，樓樓書、、折頁頁、生生活手手冊等等；2、制制作與與杭州州區(qū)域域關系系圖，，拉近近心理理距離離；3、配配備詳詳細的的銷售售人員員置業(yè)業(yè)百問問，對對于遠遠期規(guī)規(guī)劃的的相關關內(nèi)容容，包包括車車庫、、商業(yè)業(yè)配套套、二二期等等整體體開發(fā)發(fā)情況況的資資料，，增強強消費費者對對項目目的消消費信信心。。銷售執(zhí)執(zhí)行之之銷售售策略略：1、經(jīng)經(jīng)常舉舉辦互互動性性活動動，解解決郊郊區(qū)樓樓盤的的人氣氣問題題；2、拓拓展客客戶渠渠道好的策策略+好的的執(zhí)行行=好好的銷銷售策略回回顧項目診診斷市場診診斷宏觀市市場診診斷微觀市市場診診斷產(chǎn)品診診斷推廣診診斷銷售診診斷解決方方案產(chǎn)品定定位價值主主張推廣策策略銷售執(zhí)執(zhí)行THEEND!9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:21:0722:21:0722:211/6/202310:21:07PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:21:0722:21Jan-2306-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:21:0722:21:0722:21Friday,January6,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2322:21:0822:21:08January6,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。06一一月202310:21:08下下午22:21:081月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:21下下午1月-2322:21January6,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/622:21:0822:21:0806January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。10:21:08下下午10:21下下午22:21:081月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力