－－謹呈濟南萬基置業(yè)有限公司－－【名仕大廈】項目發(fā)展提案提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項目板塊解析市場解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場分析房地產(chǎn)市場概況

第一部分

宏觀投資環(huán)境----對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風都是逆風。提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項目板塊解析市場解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場分析房地產(chǎn)市場概況濟南城市發(fā)展定位濟南宏觀投資環(huán)境連接京津冀經(jīng)濟區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的京滬沿線經(jīng)濟發(fā)展軸上的重要交通樞紐和物流中心黃河下游的經(jīng)濟中心、金融中心、文化中心山東的政治中心濟南市濟南城市性質(zhì)及地位宏觀投資環(huán)境山東省的政治、經(jīng)濟、文化、科教和旅游中心；濟南成為全國首個BRT推廣示范城市，北園大街為首條，主城區(qū)擬定為“四橫五縱”，經(jīng)七路、洛源大街線路在規(guī)劃之列?？h西巷泉城廣場北側(cè)改造芙容街、曲水亭街改造銀座·晶都國際本案省政府省人大省政協(xié)文文文文文文建工、山師、體院、山大、廣電大旅游商業(yè)辦公圖例政務文文教宏觀投資環(huán)境濟南城市性質(zhì)及地位濟南快速公交線網(wǎng)布局主要考慮中心城區(qū)和東、西部新城的聯(lián)系，并將濟南BRT線網(wǎng)布局劃分為“支持型走廊”、“引導型走廊”。

支持型走廊位于二環(huán)路以內(nèi)、中心城區(qū)現(xiàn)客流較集中的區(qū)域。東西向有北園大街、經(jīng)一路、經(jīng)四路、經(jīng)七路和經(jīng)十路，其中北園大街、經(jīng)七路適合建設(shè)BRT系統(tǒng)；南北向的緯十二路、緯二路、歷山路、二環(huán)東路中，緯二路是建設(shè)BRT系統(tǒng)的最優(yōu)走廊。

２００７年，濟南市修建８條城區(qū)道路，總長度共計４４．７公里，這８條路為：二環(huán)東路，快速路９．２公里；經(jīng)七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······濟南城市性質(zhì)及地位——交通

濟南市旅游局“十一五”旅游規(guī)劃把明湖北路以南、東西以護城河為界、南以濼源大街以北為界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街歷史街區(qū)、泉城路、泉城廣場、環(huán)城公園等景區(qū)（點）定為中央游憩區(qū)。包括：以三大泉群、大明湖、泉城廣場和環(huán)城公園為主體的泉池園林景觀區(qū)、以泉水和府城民居為主體的芙蓉街歷史街區(qū)和西門地區(qū)——泉城路——南門地區(qū)的濟南中心商業(yè)區(qū)。

鏈接：中央游憩區(qū)（RBD，RecreationalBusinessDistrict），國外也叫商業(yè)游憩區(qū)。就是每一個城市應該有自己最具吸引力的一片街區(qū)，這個地方不是旅游景區(qū)景點，而是最全面體現(xiàn)和展示城市的生活、城市的文化的場所，這也是構(gòu)建功能化城市的內(nèi)容。一個中央游憩區(qū)大體上需要幾個要素，第一個是步行街。第二是有娛樂場所。第三就是各種各樣的小商業(yè)。第四是小飲食。第五是各類的文化體現(xiàn)。中央游憩區(qū)

濟南城市性質(zhì)及地位——旅游三團三廊天圓地方濟南城市性質(zhì)及地位——商業(yè)泉城廣場北側(cè)改造規(guī)劃濟南城城市性性質(zhì)及及地位位———商業(yè)業(yè)濟南快快速2004年2月提交交市政政府批批準的的《濟南市市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點點發(fā)展展規(guī)劃劃》確定濟濟南市市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點點總體體布局局為““三、、一、、四、、六””結(jié)構(gòu)構(gòu)：構(gòu)構(gòu)筑三三大商商圈（（老城城市商商圈、、主城城商圈圈和城城區(qū)商商圈）），其其中將將古城城區(qū)傳傳統(tǒng)中中心商商業(yè)區(qū)區(qū)提升升為都都市級級商業(yè)業(yè)中心心，著著力打打造現(xiàn)現(xiàn)代化化都市市商業(yè)業(yè)中心心新形形象，，形成成立足足濟南南，服服務山山東，，輻射射華東東、華華北及及環(huán)渤渤海地地區(qū)的的大都都市級級商業(yè)業(yè)中心心。2004年3月中旬旬公示示的濟濟南市市泉城城廣場場北側(cè)側(cè)地區(qū)區(qū)城市市規(guī)劃劃設(shè)計計方案案，規(guī)規(guī)劃范范圍為為濟南南市黑黑西路路與泉泉城路路、榜榜棚街街與天天地壇壇街之之間，，總用用地面面積約約8.49公頃，，有ＡＡ、ＢＢ兩套套設(shè)計計方案案，均均采用用“三三團三三廊””的規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)模模式，，形成成“三三縱一一橫””的環(huán)環(huán)形交交通系系統(tǒng)，，新建建部分分總建建筑面面積均均在30萬平方方米以以上。。濟南城城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展概概況宏觀投投資環(huán)環(huán)境濟南市市近五五年來來的國國民經(jīng)經(jīng)濟一一直保保持持持續(xù)、、快快速、、健康康的發(fā)發(fā)展勢勢頭。。2004年國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值值增長長勢頭頭達到到了近近五年年來的的最高高值，，同比比增長長18.36％。目前數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計顯顯示，，濟南南市2005年前三三季度度GDP為1327.5億元,比去年年同比比增長長15.9%；人均均工資資收入入同比比增長長19.1%。濟南市市一、、二、、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)歷歷年發(fā)發(fā)展比比例單位:億元濟南城城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展概概況作為省省會城城市，，濟南以第第二、、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主導導產(chǎn)業(yè)業(yè)，第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高高于第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)顯顯示城城市的的商業(yè)業(yè)化程程度較較高，，并逐逐年增增長，，在一一定程程度上上也增增加了了對寫寫字樓樓的需需求。。經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整有有新進進展。。2004年三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比比例由由上年年末的的7.6：44.6：47.8變化為為7.3：45.9：46.8,第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比比重上上升1.3個百分分點。。全年現(xiàn)現(xiàn)代服服務業(yè)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)增加加值299.5億元，，增長長13.5%，在第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增增加值值中所所占的的比重重為39.5%。宏觀投投資環(huán)環(huán)境單位：萬美元濟南城城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展概概況宏觀投投資環(huán)環(huán)境外商投投資逐逐年增增長,外來企企業(yè)對對中高高檔物物業(yè)消消化能能力強強。據(jù)統(tǒng)計計，2005年上半半年先先后有有5家世界界500強企業(yè)業(yè)落戶戶濟南南，至至此，，500強在濟濟總數(shù)數(shù)已達達23戶，泉泉城魅魅力初初顯。。居住成成為城城市居居民消消費的的熱點點之一一。2004年末城城市居居民人人均住住宅使使用面面積19.5平方米米，比比上年年增加加0.65平方米米。宏觀投投資環(huán)環(huán)境居民收收入與與消費費情況況2004年，實實現(xiàn)社社會消消費品品零售總額額621.0億元，，增幅幅逐季季升高，城城市市市區(qū)居居民（（非農(nóng)農(nóng)業(yè)））人均可可支配配收入入和人人均消消費性性支出分分別達達到12005元和8581元，分分別別增長長9.0%和2.2%。2004年在各各項消消費中中，用用于購購房的的消費費支出出同比比下降降0.3個百分分點，，歸結(jié)結(jié)原因因：一是濟濟南消消費者者歷經(jīng)經(jīng)多年年房地地產(chǎn)市市場變變化消消費更更加趨趨于理理性；；二是和和近兩兩年濟濟南市市總體體房地地產(chǎn)市市場有有效供供給不不足有有關(guān)。。宏觀投投資環(huán)環(huán)境居民收收入與與消費費情況況小結(jié)：：城市居居民消消費能能力不不斷增增強，，購房房需求求加大大，但但由于于市場場、政政策、消消費心心理等等多種種因素素影響響，住住宅市市場存存在調(diào)調(diào)整，，刺激激了商商業(yè)地地產(chǎn)投投資的的力度度。小結(jié)結(jié)宏觀經(jīng)經(jīng)濟增增速較較高。。濟南南二、、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一一直保保持持持續(xù)、、快速速、健健康發(fā)發(fā)展，，宏觀觀經(jīng)濟濟將繼繼續(xù)保保持穩(wěn)穩(wěn)定增增長態(tài)態(tài)勢。。社會經(jīng)經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展為為房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展奠奠定了了堅實實的經(jīng)經(jīng)濟基基礎(chǔ)，，不過過近期期內(nèi)由由于宏宏觀政政策影影響，，短期期內(nèi)市市場中中會出出現(xiàn)非非結(jié)構(gòu)構(gòu)性行行業(yè)調(diào)調(diào)整。。居民可可支配配收入入穩(wěn)步步增長長，國國家““十一一五””規(guī)劃劃為濟濟南社社會經(jīng)經(jīng)濟突突飛猛猛進的的發(fā)展展指明明了方方向。。金融業(yè)業(yè)、高高科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)將推推動濟濟南市市投資資環(huán)境境的改改善，，外商商投資資的不不斷增增長也也將促促進城城市投投資環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)化。。宏觀投投資環(huán)環(huán)境第二部部分市場解解讀----““交換換一個個蘋果果,各各得一一個蘋蘋果;交換換一個個思想想，各各得兩兩個思思想””。提案框框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項目板塊解析市場解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場分析房地產(chǎn)市場概況市場解解讀第一節(jié)節(jié)濟濟南南市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概況況第二節(jié)節(jié)濟濟南南市寫寫字樓樓市場場分析析一、濟濟南寫寫字樓樓市場場供需需分析析二、濟濟南在在售寫寫字樓樓樓盤盤特征征三、濟濟南寫寫字樓樓市場場板塊塊劃分分及對對比分分析市場概概況小小結(jié)城市固固定資資產(chǎn)投投資高高速增增長房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供求求兩旺旺，結(jié)結(jié)構(gòu)差差異大大城市規(guī)規(guī)劃與與中疏疏戰(zhàn)略略影響響市場解解讀第一節(jié)節(jié)濟濟南南市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概況況市場概概況小小結(jié)城市固固定資資產(chǎn)投投資高高速增增長房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供求求兩旺旺，結(jié)結(jié)構(gòu)差差異大大城市規(guī)規(guī)劃與與中疏疏戰(zhàn)略略影響響2003年，全全市完完成全全社會會固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資504.9億元，，2004年全市市完成成固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資651.72億元，，同比比增長長29.08%。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概況況城市固固定資資產(chǎn)投投資高高速增增長2004年濟南南市完完成房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資110.2億元。。以上數(shù)數(shù)字可可以說說明：：一一、近近年來來固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資保持持較高高增速速發(fā)展展，同同時加加快了了房地地產(chǎn)投投資的的步伐伐；二二、、2004年房地地產(chǎn)投投資額額占固固定資資產(chǎn)投投資總總額的的16.9%，說明明濟南南房地地產(chǎn)投投資目目前正正處于于一個個良性性穩(wěn)健健發(fā)展展狀態(tài)態(tài)。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供求求兩旺旺，結(jié)結(jié)構(gòu)差差異大大分析一一：房地產(chǎn)產(chǎn)施工工面積積穩(wěn)步步增長長，2004年商品品房銷銷售額額同比比增長長60.6%，市場場供求求兩旺旺；從近幾幾年的的房地地產(chǎn)供供求市市場看看，住住宅市市場一一直保保持高高速發(fā)發(fā)展勢勢頭，，占據(jù)據(jù)主體體地位位，商商業(yè)地地產(chǎn)投投資比比重保保持穩(wěn)穩(wěn)定態(tài)態(tài)勢；；房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概況況房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供求求兩旺旺，結(jié)結(jié)構(gòu)差差異大大分析二二：2004年住宅宅投資資額達達87.1億元，，占整整個房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資比重重的79%，比上上年同同期下下降3.5個百分分點，，商業(yè)營營業(yè)用用房開開發(fā)投投資比比重為為13.5%，同比比上升升6.4個百分分點，，投資資力度度明顯顯增大大，同同時，，寫字字樓投投資有有一定定幅度度的下下降。。2005年1-8月份，，房地地產(chǎn)開開發(fā)完完成投投資同同比增增長13.1%，其中中住宅宅完成成51.6億元，，與去去年同同期持持平，，占全全部投投資的的80.1%，仍舊舊是房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的主主體，，但所所占比比重比比去年年同期期下降降10.4個百分分點。。辦公樓樓投資資完成成2.6億元，，同比比增長長120.5%，寫字字樓市市場進進入新新一輪輪的增增長周周期。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場保持持穩(wěn)定定發(fā)展展態(tài)勢勢，但但開發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)差異異較大大，其其中，，住宅宅開發(fā)發(fā)占絕絕對主主體地地位，，自去去年開開始商商業(yè)投投資比比重增增長趨趨勢明明顯。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概況況城市整整體規(guī)規(guī)劃及及發(fā)展展方向向濟南市市的城城市規(guī)規(guī)劃總總體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略總總結(jié)成成十個個字：：東拓、、西進進、南南控、、北跨跨、中中疏。。疏中東拓西進北跨南控泉城核心商務圈濟南市市房地地產(chǎn)投投資趨趨勢，，勢必必會遵遵循城城市規(guī)規(guī)劃十十字總總體戰(zhàn)戰(zhàn)略。?！笆灰晃濉薄币?guī)劃劃和十十字方方針的的貫徹徹，必必將帶帶動整整個濟濟南的的快速速發(fā)展展，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資隨之之進入入一個個新的的快速速提升升期。。其中，，泉城城核心心商務務圈的的中疏疏戰(zhàn)略略，將將使市市中心心區(qū)域域更加加青睞睞于高高檔物物業(yè)的的投資資建設(shè)設(shè)，并并且更更加注注重產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)和和檔次次的提提升。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概況況中疏，，對泉泉城核核心商商務圈圈的影影響泉城核核心商商務圈圈以泉泉城廣廣場為中心心，是泉城城的特特色標標志區(qū)，環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，，經(jīng)濟濟交流流頻繁，是是體現(xiàn)現(xiàn)泉城城特色色的商商業(yè)中心、、旅游游中心心和經(jīng)經(jīng)濟文文化中心。。本項目泉城核核心商商務圈圈擁有有良好好的人人文環(huán)環(huán)境、、優(yōu)美美的自自然環(huán)環(huán)境，，是商商業(yè)投投資之之首選選區(qū)間間。便利的的道路路交通通情況況為核核心商商務圈圈的又又一特特大優(yōu)優(yōu)勢。?！爸惺枋琛睉?zhàn)戰(zhàn)略將將促使使泉城城核心心商務務圈的的房地地產(chǎn)投投資向向低密密度開開發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，避免免了市市中心心的過過度開開發(fā)與與產(chǎn)品品的無無差異異化建建設(shè)。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概況況房地產(chǎn)產(chǎn)市場場持續(xù)續(xù)升溫溫，開開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)不不協(xié)調(diào)調(diào)。住宅投投資增增長迅迅速，，寫字字樓投投資相相對趨趨緩。。十字戰(zhàn)戰(zhàn)略促促使?jié)鷿戏糠康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)“有有疏有有重””。其中，，東拓拓戰(zhàn)略略促使使東部部高新新科技技區(qū)以以第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主要發(fā)發(fā)展方方向；；便利利的道道路交交通和和密集集的經(jīng)經(jīng)濟交交流，，為中中部核核心商商務圈圈的泛泛CBD區(qū)繁榮榮帶來來了特特大優(yōu)優(yōu)勢，，房地地產(chǎn)開開發(fā)趨趨向于于低密密度、、高檔檔次物物業(yè)類類型。。寫字樓樓市場場回暖暖。2005年國家家先后后出臺臺了一一系列列針對對商品品房價價格漲漲幅過過快的的重大大調(diào)控控措施施，1-8月份，，房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資同同比增增長13.1%，其中中住宅宅完成成額與與去年年同期期持平平，辦辦公樓樓投資資完成成2.6億元，，同比比增長長120.5%，寫字字樓市市場開開始回回暖，，進入入新一一輪的的增長長周期期。市場概概況小小結(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概況況市場解解讀第二節(jié)節(jié)濟濟南南市寫寫字樓樓市場場分析析一、濟濟南寫寫字樓樓市場場供需需分析析三、濟濟南寫寫字樓樓市場場板塊塊劃分分及對對比分分析二、濟濟南在在售寫寫字樓樓樓盤盤特征征一、寫字字樓市市場供供需分分析1、濟濟南寫寫字樓樓投資資比例例：房地產(chǎn)產(chǎn)總額額增長長快，，寫字字樓投投資趨趨緩。。2001-2004年，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資額平平均每每年以以20%左右的的速度度增長長，而寫字字樓的的投資資額趨趨向平平緩，，所占占比重重趨于于降低低。寫字樓樓進入入新一一輪發(fā)發(fā)展周周期。。2005年1-8月份，，寫字字樓完完成投投資額額2.6億元，，同比比增長長了120.5%，同時時，隨隨著政政策的的不斷斷調(diào)整整和科科技、、金融融、貿(mào)貿(mào)易等等方面面突飛飛猛進進的發(fā)發(fā)展，，寫字字樓市市場將將逐漸漸走向向成熟熟和規(guī)規(guī)范化化，寫寫字樓樓市場場的供供需增增長將將進入入新一一輪發(fā)發(fā)展周周期。。(同比增長120.5%)一、寫字字樓市市場供供需分分析2、濟濟南在在售寫寫字樓樓供應應量：：濟南各區(qū)寫字樓供應量區(qū)域歷下區(qū)市中區(qū)歷城區(qū)天橋區(qū)槐蔭區(qū)合計面積（萬㎡）58.314.620.30.3295.5比例（%）61.0515.2921.260.312.091002004年濟南南在售售寫字字樓總總面積積為95.5萬㎡。。其中中歷下下區(qū)占占61.05%，中央央商務務區(qū)占占絕對對比重重；歷歷城區(qū)區(qū)為21.26%，這與與濟南經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展““東拓拓”戰(zhàn)戰(zhàn)略相相符合合。一、寫字字樓市市場供供需分分析3、2005年年濟南南新投投入市市場規(guī)規(guī)模型型寫字字樓狀狀況：：名稱建筑面積（㎡）現(xiàn)狀區(qū)位租售形式嘉匯環(huán)球廣場43000尚未開工西北商務區(qū)售海蔚廣場40000地基已起中東商務圈售特區(qū)數(shù)碼港53000主體建設(shè)中東商務圈售普利海辰大廈30000主體完工中央商務區(qū)售歷東商務大廈36000主體完工中央商務區(qū)售明珠國際商務港91729現(xiàn)房西北商務區(qū)售發(fā)展大廈24000現(xiàn)房中東商務圈售東環(huán)國際廣場150000現(xiàn)房中東商務圈售三慶·世紀財富中心350000現(xiàn)房東部高新區(qū)售目前超超過1萬平米米較大大規(guī)模模的寫寫字樓樓有近近10個，均均采用用“只只售不不租””營銷銷模式式，目目前濟濟南超超過10萬㎡以以上的的寫字字樓盤盤已經(jīng)經(jīng)超過過三個個，如如：三三慶世世紀財財富中中心、、環(huán)保保科技技園國國際商商務中中心和和東環(huán)環(huán)國際際廣場場，目目前均均在對對外發(fā)發(fā)售中中。一、寫字字樓市市場供供需分分析4、濟濟南寫寫字樓樓市場場迎來來新發(fā)發(fā)展：：新城市市規(guī)劃劃及““十一一五””戰(zhàn)略略帶動動發(fā)展展。濟南市東東拓、西西進、中中疏、南南控、北北跨的城城市規(guī)劃劃發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，新新的商業(yè)業(yè)經(jīng)濟增增長點以以市中心心為基點點，“東東西兩翼翼”展開開，此發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略提升了了濟南市市房地產(chǎn)產(chǎn)的總體體升值潛潛力，為為濟南寫寫字樓市市場提供供了更多多的機會會。房地產(chǎn)投投資勢頭頭強勁，，帶動寫寫字樓市市場的增增長。房地產(chǎn)投投資平均均每年以以20%左右的速速度增長長，寫字字樓近幾幾年的投投資趨勢勢有小幅幅回落，，2005年的投資資勢頭看看好，對對于以二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主力產(chǎn)業(yè)業(yè)的城市市來說，，經(jīng)濟的的迅猛發(fā)發(fā)展和房房地產(chǎn)投投資的不不斷增長長，勢必必會為寫寫字樓市市場帶來來新的發(fā)發(fā)展空間間。需求空間間較大。。數(shù)據(jù)顯示示，目前前濟南的的寫字樓樓市場銷銷售率和和租賃率率較高，，需求市市場具有有較大空空間，隨隨著濟南南宏觀投投資環(huán)境境的優(yōu)化化，寫字字樓市場場將迎來來新的發(fā)發(fā)展。二、濟南南在售寫寫字樓樓樓盤特征征●建筑及物物業(yè)形態(tài)態(tài)●容積率●銷售率●配套設(shè)施施●戶型分割割特點●價格及銷銷售方式式●建筑及物物業(yè)形態(tài)態(tài)高層是寫寫字樓主主流。當前濟南市寫寫字樓在在租售樓樓盤中，其建建筑形態(tài)態(tài)絕大部部分為高層，，如明珠珠國際商商務港、金龍龍大廈、、銀座數(shù)數(shù)碼廣場和歷歷東商務務大廈等等；其次是小小高層和和多層。。二、濟南南在售寫寫字樓樓樓盤特征征●建筑及物物業(yè)形態(tài)態(tài)酒店內(nèi)寫寫字間：：這種物業(yè)業(yè)主要集集中在以以泉城廣廣場為中中心的中中央商務務區(qū)，多為四星星級、五五星級酒酒店，此此類型寫寫字間檔檔次有所所提升，，但缺乏乏專業(yè)商商務辦公公樓的氛氛圍和配配套設(shè)施施；新入市混混合物業(yè)業(yè)：目前部分分新入市市項目為為酒店與與寫字間間的混合合形式，，但以商商務辦公公為主要要功能，，酒店為為配套經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)業(yè)，如明明珠國際際商務港港、東環(huán)環(huán)國際廣廣場等，，這些項項目體量量普遍較較大，自自身配套套較好，，因所處處區(qū)域板板塊較偏偏，周邊邊配套不不完善，，商業(yè)氛氛圍尚未未成熟，，因此導導致物業(yè)業(yè)檔次及及市場影影響力的的提升受受限。純寫字樓樓物業(yè)：：當前濟南南市辦公公樓以純純寫字樓樓為主，但因地段段、目標標商圈定定位、周邊及自自身配套套等因素素，項目目以中檔檔為主，，物業(yè)檔檔次再次次提升的的局限性性大。商住兩用用寫字樓樓。市場總量量最少，，檔次偏偏低。二、濟南南在售寫寫字樓樓樓盤特征征●容積率容積率普普遍較高高。濟南市寫寫字樓項項目除東部高高新區(qū)及及東外環(huán)區(qū)域域的世紀紀財富中心、、發(fā)展大大廈的容積率率相對較較低外，其他他區(qū)域的的大部分寫字字樓容積積率在4-8之間。。二、濟南南在售寫寫字樓樓樓盤特征征●銷售率寫字樓的的銷售率率較高。。據(jù)目前市市場資料料統(tǒng)計顯顯示，除除今年新新入市的少少量寫字字樓樓盤盤外，在在售寫字字樓平均均銷售率率50%以上，，銷售率超超過70%的寫寫字樓占占總數(shù)的的2/3，多數(shù)數(shù)寫字樓樓的銷售售已近尾聲，，這表明明了目前前寫字樓樓市場具具有較大大的需求求缺口。。二、濟南南在售寫寫字樓樓樓盤特征征●配套設(shè)施施項目配套套缺陷多多。各項目所所處地段段和板塊塊差異較較大，項項目周邊邊及自身身配套各各有優(yōu)劣劣。如金金龍大廈廈，地處處濼源大大街西首首，位置置優(yōu)越，，金融、、餐飲、、休閑等等配套設(shè)設(shè)施完善善，但周周邊環(huán)境境噪雜，，混亂的的回民小小區(qū)為項項目的安安全防護護增加了了威脅，，周遭商商業(yè)氛圍圍也略顯顯不足，，項目檔檔次提升升困難。。項目定位位區(qū)域化化程度高高。新入市寫寫字樓盤盤，物業(yè)業(yè)類型多多元化，建筑形象象定位較較高，目目標商圈圈一般限限于某區(qū)區(qū)域之內(nèi)內(nèi)，多數(shù)數(shù)為區(qū)域域商圈的的標志性性建筑，，但物業(yè)業(yè)檔次的的進一步步提升較較難實現(xiàn)現(xiàn)。新增項目目亮點多多。新入市項項目具有有一定的的創(chuàng)新性性和多元元性，如如東環(huán)國國際廣場場配有會會所空中中花園和和商場，，明珠國國際商務務港集酒酒店、商商住、寫寫字間為為一體，，配套和和物業(yè)管管理均采采用星級級酒店式式運作模模式。二、濟南南在售寫寫字樓樓樓盤特征征●戶型分割割特點戶型選擇擇寬泛。。濟南市場場的寫字字樓小戶戶型分隔隔主要在在30~150㎡㎡，大戶型型分隔區(qū)區(qū)間集中中在200~5000㎡。有部分分寫字樓樓可以自自由分隔隔，如：：世紀財財富中心心等。商住兩用用式戶型型較差。部分商商住兩用用式戶型型設(shè)計較較差，如如東環(huán)國國際商務務港C、D座，戶型型設(shè)計壓壓抑，采采光差；；三慶匯匯文軒戶戶型設(shè)計計較好，，但內(nèi)部部通道空空間顯得得比較擁擁擠。新概念戶戶型。寫字樓市市場中不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)出滿足足客戶多多樣化需需求的產(chǎn)產(chǎn)品，其其戶型面面積和結(jié)結(jié)構(gòu)具有有靈動性性和個性性化安排排的特點點，如特特區(qū)數(shù)碼碼港的LOFT工作室，，自由商商務間，，垂直體體驗走廊廊等；但但一定程程度上無無法滿足足高端客客戶總部部經(jīng)濟的的物業(yè)需需求。二、濟南南在售寫寫字樓樓樓盤特征征●價格及銷銷售方式式市中心區(qū)區(qū)域售價價最高。。濟南市在在售寫字字樓均價價在6000-6500元/㎡之間，位位于市中中心區(qū)域域板塊的的寫字樓樓均價約約為9000元/㎡。付款方式式靈活。。絕大部分分樓盤在在付款方方式上采采用了靈靈活選擇擇及適當當優(yōu)惠的的方法，，一般樓樓盤都可可以進行行商業(yè)貸貸款，首首付在40%左右。二、濟南南在售寫寫字樓樓樓盤特征征項目明珠國際商務港Myoffice創(chuàng)展中心金龍大廈世紀財富中心東環(huán)國際廣場發(fā)展大廈嘉匯環(huán)球廣場均價元/㎡6600590070003900570055005100項目海蔚廣場特區(qū)數(shù)碼港普利海辰大廈大學科技園歷東商務大廈中銀大廈三箭·銀苑均價元/㎡51006150700030006600100007000三、濟南寫寫字樓市市場板塊塊劃分及及對比分分析濟南寫字字樓市場場四大集集聚板塊塊A區(qū)-東部高新新區(qū)：濟南東東部高新新科技開開發(fā)區(qū)B區(qū)-中央商務務區(qū)：經(jīng)十路路-文化西路路-濼源大街街-泉城路-解放路中中央商圈圈C區(qū)-中東商務務圈：文化東東路-山大路-花園路-二環(huán)東路路合圍商商務區(qū)D區(qū)-西北商務務圈：桿石橋橋以西，，經(jīng)十路路-北園大街街中間區(qū)區(qū)域商商圈B區(qū)C區(qū)A區(qū)D區(qū)濟南四大大板塊寫寫字樓供供應比例例中央商務務區(qū)占據(jù)據(jù)了寫字字樓總量量的44%，寫字樓樓分布密密集。中東商務務圈占據(jù)據(jù)了29%的席位，，可以看看出以中中央商務務區(qū)為經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的的龍頭，，在實現(xiàn)現(xiàn)“東拓拓”戰(zhàn)略過程程中不斷斷帶活了了交界區(qū)區(qū)域的商圈發(fā)發(fā)展。東部經(jīng)濟濟目前尚尚處于不不斷提升升的過程程。西北區(qū)域域以中低低端物業(yè)業(yè)為主，，寫字樓樓分布較較為疏松松。三、濟南寫寫字樓市市場板塊塊劃分及及對比分分析名稱建筑面積（㎡）售價(元）中銀大廈4800010000金匯大廈（齊魯證券大廈）6000010000普利海辰大廈300007000普利歷東商務大廈360006600豐利大廈2000010000三箭·銀苑800007000金龍大廈880007000勝利大廈2300013000中央商務務區(qū)中東部商商務區(qū)西北區(qū)域域商務區(qū)區(qū)東部高新新科技園園區(qū)三、濟南寫寫字樓市市場板塊塊劃分及及對比分分析四大板塊塊寫字樓樓銷售市場比較較名稱建筑面積（㎡）售價三慶·世紀財富中心3500003900環(huán)?？萍紙@國際商務中心1000003400大學科技園1000003000名稱建筑面積（㎡）售價創(chuàng)展中心360005900特區(qū)數(shù)碼港530006150發(fā)展大廈240005500東環(huán)國際廣場1500005700海蔚廣場1500005100名稱建筑面積（㎡）售價明珠國際商務港920006600嘉匯環(huán)球廣場430005100三、濟南寫寫字樓市市場板塊塊劃分及及對比分分析四大板塊塊寫字樓樓銷售市場比較較中央商務務區(qū)以均均價9000元元/㎡獨獨占鰲頭頭，中東東部商務務區(qū)和西西北區(qū)域價格格相當，，均價在在6000-7000元/㎡㎡，東部部高新科科技園區(qū)區(qū)最低，，均價4000元/㎡左右。。三、濟南寫寫字樓市市場板塊塊劃分及及對比分分析四大板塊塊寫字樓樓市場銷售價格格走勢近兩年及及2005上半半年四大大區(qū)域銷銷售價格格走勢銷售價格格穩(wěn)中有有升。近三年來來，濟南南市寫字字樓價格格處于穩(wěn)穩(wěn)中有升升發(fā)展態(tài)態(tài)勢，但但整體漲漲幅不大大。區(qū)域之間間價位差差異較大大。中心區(qū)域域售價一一直保持持最高，，東部區(qū)區(qū)域價格格最低，，從價格格走勢圖圖可以看看出，兩兩級價格格相差額額度較大大。名稱建筑面積（㎡）租賃價格（元/㎡·天）匯寶大廈460003.1明珠國際商務港920002名稱建筑面積（㎡）租賃價格（元/㎡·天）三慶·世紀財富中心3500001凱貝特高新產(chǎn)業(yè)基地500001.3齊魯軟件園1560001.1-1.4環(huán)保科技園國際商務中心1000000.8留學人員創(chuàng)業(yè)園597001.6保稅大廈110000.9大學科技園1000001中東部商商務區(qū)西北區(qū)域域商務區(qū)區(qū)東部高新新科技園園區(qū)三、濟南寫寫字樓市市場板塊塊劃分及及對比分分析四大板塊塊寫字樓樓租賃市場比較較名稱建筑面積（㎡）租賃價格（元/㎡·天）大東科技城200001.7嘉恒·商務大廈560000.8-1.8東方麗景大廈190001.2發(fā)展大廈240002.2東環(huán)國際廣場1500001.5二建·融基大廈680001.1三、濟南寫寫字樓市市場板塊塊劃分及及對比分分析四大板塊塊寫字樓樓租賃市場比較較名稱建筑面積（㎡）租賃價格（元/㎡·天）玉泉森信大酒店480004索菲特寫字樓890004.5中銀大廈480003.3金匯大廈（齊魯證券大廈）600004山東新聞大廈500004普利海辰大廈300003豐利大廈200003三箭·銀苑800002金龍大廈880003.5中信廣場300003.5華能大廈300003.8勝利大廈230004中央商務務區(qū)三、濟南寫寫字樓市市場板塊塊劃分及及對比分分析四大板塊塊寫字樓樓市場租金走勢勢租金浮動動區(qū)域化化。東部新入入世項目目采用租租金“穩(wěn)穩(wěn)步上升升”營銷銷策略，，預計兩兩年內(nèi)漲漲幅在0.2元/㎡·天；中東部寫寫字樓競競爭較為為激烈，，部分商商住兩用用式寫字字樓租金金有所下下滑，幅幅度在0.2元/㎡·天左右；；西北區(qū)域域部分酒酒店內(nèi)寫寫字間，，租金受受周邊新新入世項項目影響響有所下下降，降降幅在0.1-0.3元/㎡·天；中央商務務區(qū)寫字字樓出租租率高，，租金穩(wěn)穩(wěn)中有升升，保持持健康發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢；板塊租金金有較大大差距。。目前中央央商務區(qū)區(qū)的寫字字樓租金金最高，，平均租租金超過過3.5元/·天，東部部高新開開發(fā)區(qū)最最低，平平均在1.2左右，西西北區(qū)域域板塊和和中東商商務區(qū)分分別位居居其次，，依次平平均在2.5元/㎡·天、1.5元/㎡·天。市場存在在空白區(qū)區(qū)。盡管寫字字樓市場場投入絕絕對量不不斷增長長，但因因為地段段差異、、產(chǎn)品差差異因素素影響，，看則過過熱的寫寫字樓市市場實際際存在開開發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)、開發(fā)發(fā)區(qū)域上上“供不不應求””的狀況況。三、濟南寫寫字樓市市場板塊塊劃分及及對比分分析四大板塊塊寫字樓樓市場配套及客客群比較區(qū)域物業(yè)配套入住企業(yè)入住行業(yè)中央商務區(qū)比較完善外地或外企公司辦事處、分公司所占比例較大，本地知名大型企業(yè)下屬部門辦公機構(gòu)等。銀行、保險、網(wǎng)絡、證券、地產(chǎn)、代理等等，行業(yè)門類最為齊全。中東部商務區(qū)中等層次本地大型公司所占比例較多，少量的外企和外地企業(yè)。多為從事網(wǎng)絡、電子信息、電腦軟硬件類的企業(yè)，專業(yè)化較強。西北區(qū)域高新區(qū)中等層次本地中小企業(yè)為主，國外大型企業(yè)的辦事處、代理商等。經(jīng)貿(mào)、旅游、餐飲、網(wǎng)絡信息等相關(guān)行業(yè)，專業(yè)集中化不明顯。東部高新科技園區(qū)比較差發(fā)展完善中主要是從事科研研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。規(guī)模不大，知名度不高，處于積累階段。主要是生物醫(yī)藥、軟件研發(fā)、網(wǎng)絡通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。同時注重國家高新技術(shù)企業(yè)優(yōu)惠政策的企業(yè)。9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:39:22PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前