浙江省杭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃定位報(bào)告項(xiàng)目研究思路宏觀形勢分析杭州市場分析西溪區(qū)域分析客群需求分析地塊條件市場情況開發(fā)意向項(xiàng)目定位產(chǎn)品方案案例研究定位思考地塊規(guī)劃建筑風(fēng)格戶型建議配套服務(wù)公司目標(biāo)園林景觀第一部分方向初判宏觀形勢分析進(jìn)入09年來國家從資金、土地、稅費(fèi)、交易等多個(gè)環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)發(fā)展提供政策支撐，這些事實(shí)已經(jīng)證明，房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，目前前景總體向好。但為防止再次出現(xiàn)行業(yè)危機(jī)，國家也在多個(gè)方面及重要環(huán)節(jié)對行業(yè)進(jìn)行政策規(guī)范，所以未來一段時(shí)間，行業(yè)的主基調(diào)是穩(wěn)定、發(fā)展、可控。全國房地產(chǎn)宏觀政策規(guī)范政策兩部委清查變更容積率預(yù)防地方政府違規(guī)托市調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)禁止保障房地塊用于商業(yè)性開發(fā)《非法占用耕地造成種植條件嚴(yán)重毀壞認(rèn)定辦法（征求意見稿）》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中央與地方聯(lián)手打擊捂盤財(cái)政部出臺房屋贈(zèng)與稅新規(guī)打擊房屋交易避稅國土部嚴(yán)處小產(chǎn)權(quán)房扶持政策2000億地方債3月開閘《國家住房建設(shè)制度(2010-2050)》八城市公積金異地互貸協(xié)議城里人或可到鄉(xiāng)下置業(yè)《關(guān)于下達(dá)2009年部分中央廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金的通知》商品房開發(fā)資本金大限松動(dòng)房貸風(fēng)險(xiǎn)總體可控國務(wù)院首次下調(diào)商品房項(xiàng)目資本金比例《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》全國房產(chǎn)市場——房產(chǎn)投資增長率09年前8月房地產(chǎn)投資同比小幅上升14.7%，環(huán)比上升3.1%。同時(shí)房地產(chǎn)投資比重開始止跌回升，占總投資額18.7%。注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計(jì)局全國房地產(chǎn)投資同比有較明顯幅上升，同時(shí)比重逐漸上升。全國房產(chǎn)市場——大中城市房屋價(jià)格指數(shù)全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指從四月份開始數(shù)持續(xù)回升，預(yù)示全國房地產(chǎn)行業(yè)大趨勢發(fā)展逐漸向好。注：數(shù)據(jù)來源國家發(fā)改委全國房地產(chǎn)市場房價(jià)已經(jīng)企穩(wěn)回升，增長速率穩(wěn)健，全國整體房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期。全國房地產(chǎn)市場——價(jià)升量跌后市仍須謹(jǐn)慎隨著今年上半年房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸，房產(chǎn)銷售率迅速回升，同時(shí)國家政策進(jìn)一步支持，使得現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)得以迅速恢復(fù)并健康發(fā)展。但是，我們也要注意到近期房地產(chǎn)市場又有泡沫產(chǎn)生的跡象，因此，保持清醒頭腦，盡快入市，立足產(chǎn)品品質(zhì)提升，才是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的根本方法。鑒于后市發(fā)展仍存在著不確定因素，具有前瞻性的項(xiàng)目定位理念和合理的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)方案，是本案立于不敗之地的首要保障。全國房產(chǎn)市場——“十一”期間最新動(dòng)態(tài)北京：7天中，期房、現(xiàn)房累積簽約1119套，同比去年下降50%。價(jià)格：“二手房均價(jià)為11625元每平米，較9月份下降500元每平米。購房者：與新浪網(wǎng)聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，62.7%的網(wǎng)友近期不打算買房，25.4%的人認(rèn)為明年3月是買房的最佳時(shí)機(jī)。上海：十一七天內(nèi)，住宅成交8.46萬平方米，較最高峰2007年的16.7萬相比，幾乎被腰斬，逼近最低谷的2008年。價(jià)格上，住宅成交均價(jià)為13845元每平米。買房者：82%的受訪者有購房計(jì)劃，31%的受訪者希望總價(jià)能控制在70萬元以下。成都：十一期間，為期5天的2009年秋交會(huì)上，成交各類房屋4871套。價(jià)格：整體均價(jià)5819元每平米。買房者：各種優(yōu)惠政策，讓買房人看到了買房的希望。杭州：十一期間，杭州共成交商品房998套，是2008年同期3.2倍。價(jià)格：主城區(qū)樓盤紛紛進(jìn)入兩萬元行列，近郊樓盤也觸及萬元界限。杭州市場可謂逆勢堅(jiān)挺、鶴立雞群。高銷售量一方面體現(xiàn)了杭州本地客群的旺盛需求和高購買力；另一方面，城市強(qiáng)大的輻射力，外地投資者亦占據(jù)了購房市場的半壁江山。杭州市場分析杭州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析——總總體發(fā)發(fā)展特特征杭州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場呈現(xiàn)現(xiàn)供不不應(yīng)求求局面面，對對于消消化空空置房房擠壓壓房產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫有積積極意意義。。市場購購買力力強(qiáng)勁勁，全全市住住宅銷銷售呈呈加速速上漲漲趨勢勢。市場需需求旺旺盛，，銷售售量逐逐月增增加杭州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析——總總體發(fā)發(fā)展特特征房價(jià)穩(wěn)穩(wěn)步上上升，，市場場健康康成長長9月杭杭州市市房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格比比年初初提高高6.9%，余余杭區(qū)區(qū)則大大幅增增長22.7%，明明顯高高于全全市房房產(chǎn)成成交價(jià)價(jià)格漲漲幅。。杭州市市總體體房價(jià)價(jià)呈現(xiàn)現(xiàn)平穩(wěn)穩(wěn)增長長態(tài)勢勢，表表明市市場處處在相相對健健康成成長階階段。。余杭杭區(qū)增增幅明明顯高高于全全市漲漲幅，，表明明余杭杭區(qū)正正在受受到市市場關(guān)關(guān)注，，有助助于這這一新新興板板塊快快速成成長。。杭州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析——總總體發(fā)發(fā)展特特征樓市由由局部部火爆爆轉(zhuǎn)向向四面面開花花重點(diǎn)板板塊分分析結(jié)結(jié)論住宅市市場格格局分分布具具有鮮鮮明的的板塊塊色彩彩閑林、西溪?jiǎng)e墅排屋高檔樓盤中檔樓盤中低檔樓盤城西、錢江新城城北、濱江、三墩下沙、留下由市場場現(xiàn)狀狀得出出，本本案所所在版版塊為為杭州州市高高檔樓樓盤聚聚集地地，其其中分分布有有杭州州市大大部分分排屋屋和豪豪華公公寓。。因此此在高高檔產(chǎn)產(chǎn)品競競爭較較強(qiáng)的的板塊塊中，，提升升項(xiàng)目目產(chǎn)品品力是是立于于不敗敗之地地的根根本。。西溪區(qū)區(qū)域分分析西溪區(qū)區(qū)域分分析區(qū)域分分析區(qū)域高高端產(chǎn)產(chǎn)品成成就““西貴貴”板板塊西溪溪板板塊塊倍倍受受關(guān)關(guān)注注，，需需求求旺旺盛盛“金金鑲鑲玉玉””規(guī)規(guī)劃劃打打造造生生態(tài)態(tài)居居住住區(qū)區(qū)西溪溪區(qū)區(qū)域域分分析析———““金金鑲鑲玉玉””模模式式2009年年3月月，，《《杭杭州州西西溪溪濕濕地地國國際際城城市市綜綜合合體體概概念規(guī)規(guī)劃劃》》方方案案評評審審勝勝出出的的兩兩套套方方案案提提出出圍圍繞繞西西溪溪城市市綜綜合合體體““金金鑲鑲玉玉””建建設(shè)設(shè)理理念念：：以西西溪溪濕濕地地公公園園為““玉玉””，，以以西西溪溪濕濕地地周周邊邊區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)和和保保護(hù)護(hù)為為““金金””，，通過過““賦賦金金于于玉玉””實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)““金金玉玉成成碧碧””，，完完成成36平平方方公公里的的杭杭州州城城市市西西部部整整體體規(guī)規(guī)劃劃。。西溪溪區(qū)區(qū)域域分分析析———房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場高高檔檔物物業(yè)業(yè)匯匯聚聚西溪溪板板塊塊的的土土地地價(jià)價(jià)值值一一直直受受業(yè)業(yè)界界關(guān)注注，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的住住宅宅用用地地更更是是稀稀缺。。最最近近兩兩年年，，隨隨著著萬萬科科、、綠綠城城、坤坤和和等等實(shí)實(shí)力力房房產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)進(jìn)駐，，板板塊塊內(nèi)內(nèi)高高尚尚居居住住園園區(qū)區(qū)初初成成規(guī)規(guī)模，，人人居居價(jià)價(jià)值值已已得得到到迅迅速速提提升升。。大華華西西溪溪風(fēng)風(fēng)情情、、坤坤和和西西溪溪里里、、萬萬坤西西溪溪蝶蝶園園、、西西溪溪望望莊莊、、華華元元和和莊、、綠綠城城西西溪溪誠誠園園等等高高端端住住宅宅云云集西西溪溪周周邊邊。。區(qū)域域主主要要在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目匯匯總總大華華··西西溪溪風(fēng)風(fēng)情情———項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況項(xiàng)目目位位置置：：文一一路路延延伸伸段段，，西西溪溪風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)以以西西總建建面面積積：：50萬萬㎡㎡開盤盤時(shí)時(shí)間間：：五五期期從從08年年10月月至至今今多多次次開開盤盤近期期09年年8月月、、9月月兩兩次次入住住時(shí)時(shí)間間：：2009年年12月月，，2010年年10月月綠化化率率：：50％％容積積率率：：0.74當(dāng)前前報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)：：33000元元/平平米米建筑筑形形態(tài)態(tài)：：排排屋屋別別墅墅主力力戶戶型型：：五五期期悅悅宮宮286-370平平米米開發(fā)發(fā)商商：：浙浙江江大大華華房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司大華華··西西溪溪風(fēng)風(fēng)情情———區(qū)區(qū)位位賣賣點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域交交通通由文文一一西西路路、、文文二二西西路路延延伸伸段段（（建建設(shè)設(shè)中中））、荊荊常常大大道道、、繞繞城城高高速速、、等等縱縱橫橫路路網(wǎng)網(wǎng)構(gòu)構(gòu)成成了西西溪溪風(fēng)風(fēng)情情周周邊邊相相對對便便利利的的城城市市交交通通。。規(guī)規(guī)劃中中的的快快速速軌軌道道8號號線線將將為為項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供更更為為方便便的的交交通通。。賣點(diǎn)點(diǎn)提提煉煉———西溪溪游游艇艇排排屋屋別別墅墅大大區(qū)區(qū)“西西溪溪第第一一盤盤””賣點(diǎn)點(diǎn)一一：：第第一一家家進(jìn)進(jìn)駐駐西西溪溪區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)的的樓樓盤盤賣點(diǎn)點(diǎn)二二：：第第一一大大規(guī)規(guī)模模西西溪溪純純排排屋屋水水景景別別墅墅賣點(diǎn)點(diǎn)三三：：第第一一家家引引進(jìn)進(jìn)游游艇艇的的西西溪溪排排屋屋別別墅墅關(guān)鍵鍵數(shù)數(shù)字字：：50萬萬平平低低密密水水景景3500米米沿沿河河水水景景30000平平米米中中央央水水景景點(diǎn)評評：：該該項(xiàng)項(xiàng)目目與與本本案案同同在在一一個(gè)個(gè)緯緯度度，，地地理理位位置置比比本本案案相相對對較較弱弱，，生生態(tài)態(tài)自自然然環(huán)環(huán)境境卻卻優(yōu)優(yōu)于于本本案案，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目歷歷時(shí)時(shí)較較長長，，整整盤盤雖雖近近尾尾聲聲，，但但規(guī)規(guī)劃劃中中的的六六期期未未來來面面臨臨較較強(qiáng)強(qiáng)直直面面競競爭爭。。大華華··西西溪溪風(fēng)風(fēng)情情———配配套套建建筑筑園園林林配套套服服務(wù)務(wù)————高教教園園區(qū)區(qū)、、各各類類商商業(yè)業(yè)預(yù)預(yù)期期配配套套齊齊全全緊鄰鄰阿阿里里巴巴巴巴淘淘寶寶城城、、倉倉前前高高教教園園區(qū)區(qū)、、沃沃爾爾瑪瑪購購物物廣廣場場（（建建設(shè)設(shè)中中））、、蔣蔣村村商商務(wù)務(wù)中中心心（（規(guī)規(guī)劃劃中））、、浙浙江江大大學(xué)學(xué)紫紫金金港港校校區(qū)區(qū)、、浙浙大大國國家家科科技技園園，，周周邊邊還還分分布布有有西西溪溪天天堂堂酒酒店店群群、、西西溪溪文文化化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園，綠綠城學(xué)校校等配套套。社區(qū)區(qū)內(nèi)西溪溪風(fēng)情建建設(shè)有總總面積3萬㎡的的高檔配配套，包包括：5000㎡南會(huì)會(huì)所、2.3萬萬㎡新天天地商業(yè)業(yè)街和悅悅宮的3000㎡VIP會(huì)所所。社區(qū)建筑筑——新古典主主義外立面以以石材為為主，在在典雅、、莊重、、精致的的新古典典主義建建筑風(fēng)格格上增加現(xiàn)代代建筑元元素，氣氣質(zhì)簡潔潔、俊朗朗，建材材設(shè)施配配套打造造生態(tài)環(huán)環(huán)保、安全齊全全、科技技高端。。社區(qū)園林林——天然水系系造景50%高高綠化率率，建筑筑密度較較低，綠綠化面積積大，寬寬大河面面，中央央大水景景，主要要依靠天天然水域域造景。點(diǎn)評：該該項(xiàng)目以以大盤造造城的概概念規(guī)劃劃，內(nèi)部部配套設(shè)設(shè)施齊全全；建筑筑風(fēng)格率率先采用用了新古古典，前三期建建筑過時(shí)時(shí)，品質(zhì)質(zhì)感相對對較弱，，4、5期品質(zhì)質(zhì)較強(qiáng)，，值得借借鑒；園園林綠化化除對大大面積水水景的利用用，缺少少細(xì)節(jié)，，不夠精精致。大華·西西溪風(fēng)情情——戶型型設(shè)計(jì)概括：充充分注重重戶型的的通透性性，設(shè)立立天井采采光，地地下層通通過首層層的天井井玻璃同同樣實(shí)現(xiàn)現(xiàn)采光；；層層露臺設(shè)設(shè)計(jì)，親親近自然然，方便便觀景；；較大的的客廳及及主臥面面寬，提提高居住住舒適度度；一層層客廳和和餐廳形成錯(cuò)錯(cuò)層落差差，墊高高入戶門門，樹立立登堂入入室的尊尊貴感。。點(diǎn)評：二二層雙臥臥朝南，，充分接接受陽光光洗禮三層大大尺度空空間，豪豪華尊貴貴，盡顯顯主人身份；；但是二二層空間間缺少家家庭室的的設(shè)計(jì)以及首首層出現(xiàn)現(xiàn)暗衛(wèi)的的設(shè)計(jì)，，略顯缺缺憾；另外外入戶進(jìn)進(jìn)入餐廳廳略顯不不妥。A戶型：：共四層層286㎡大華·西西溪風(fēng)情情——戶型型設(shè)計(jì)概括：設(shè)設(shè)立天井井采光，，強(qiáng)調(diào)戶戶型的通通透性；；前三后后四層加加上雙地地下層設(shè)設(shè)計(jì)，五五層排屋屋戶型盡盡量增加加居住的的功能空空間；層層層露臺臺設(shè)計(jì)，，親近自自然，方方便觀景景；寬大大通透客客廳，社社交活動(dòng)動(dòng)空間舒舒適氣派派；一層層客廳和和餐廳形形成錯(cuò)層層落差，，墊高入入戶門，，樹立登登堂入室室的尊貴貴感。點(diǎn)評：與與A戶型型相比，，此戶型型多出一一層地下室，，功能更更加豐富富；加上上此戶型型南入戶，直直接進(jìn)入入客廳優(yōu)優(yōu)于A戶戶型，其其他與A戶型型情況類類似。C戶型：：共四層318㎡㎡大華·西西溪風(fēng)情情——開發(fā)發(fā)進(jìn)度西溪里——項(xiàng)目目概況項(xiàng)目位置置：西湖區(qū)文文一西路路蔣村西西路口總建面積積：33萬㎡開盤時(shí)間間：2008年年7月入住時(shí)間間：2009年年底綠化化率率：30％容積積率率：1.8當(dāng)前報(bào)價(jià)價(jià)：高層層18000元元/㎡㎡；別墅40000元元/㎡建筑形態(tài)態(tài)：高層層、排屋屋主力戶型型：137、178平平米（高高層）290平平米（排排屋）開發(fā)發(fā)商商：坤和建設(shè)設(shè)集團(tuán)股股份有限限公司西溪里——區(qū)位位賣點(diǎn)點(diǎn)區(qū)位配套套學(xué)校：小小區(qū)內(nèi)部部配幼兒兒園一個(gè)個(gè)；周邊邊有綠城城育華學(xué)學(xué)校、西西溪實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校以以及規(guī)劃劃中的中小學(xué)學(xué)；公建建：項(xiàng)目目所屬西西溪濕地地保護(hù)范范圍，鄰鄰西溪國國家濕地地公園。。項(xiàng)目周周邊規(guī)劃蔣村村商務(wù)中中心、文文一西路路特色商商業(yè)街；；醫(yī)院：：項(xiàng)目北北面浙大大國際醫(yī)醫(yī)療中心心將是省內(nèi)規(guī)規(guī)模最大大的綜合合性三級級甲等醫(yī)醫(yī)院；公公交：周周邊文一一西路蔣蔣村公交交總站。。賣點(diǎn)提煉煉——杭州“墻墻門大宅宅”世家家生活空空間賣點(diǎn)一：：中式排排屋—以以小景、、幽巷、、靜院、、敞屋等等墻門生活活空間元元素演繹繹現(xiàn)代中中式墻門門大宅。。賣點(diǎn)二：：利用自自然濕地地資源，，打造體體驗(yàn)式場場景，曲曲徑通幽。。點(diǎn)評：該該項(xiàng)目與與本案容容積率相相同，其其產(chǎn)品類類型和排排布對本本案具有有很強(qiáng)的的借鑒性性。此外外，該項(xiàng)項(xiàng)目地理理位置更更佳，因因此要求求本案產(chǎn)產(chǎn)品更加加具有吸吸引力。。西溪里——建筑筑園林林社區(qū)建筑筑——新中式在建筑規(guī)規(guī)劃上，，二期以以板式高高層公寓寓半圍合合排屋區(qū)區(qū)的設(shè)計(jì)，，視線向向五常港港河開放放，使二二期住戶戶采光好好、景觀開闊闊，享受受沿河景景觀及私私密安靜靜的環(huán)境境。社區(qū)園林林——組團(tuán)公園園在景觀設(shè)設(shè)計(jì)上，，將墻門門文化貫貫穿始終終，幽巷巷、雅街街、素墻，水水系、綠綠植、坡坡地………以及板板式公寓寓寬敞的的樓間距形形成的主主題性綠綠地，如如7000多㎡㎡的組團(tuán)團(tuán)公園、、10000多㎡㎡的水景景中央花花園。點(diǎn)評：此此項(xiàng)目打打造新中中式建筑筑，其排排屋產(chǎn)品品對中式式元素的的體現(xiàn)較較為到位位，但其其小高層產(chǎn)品品卻很難難看到中中式元素素的體現(xiàn)現(xiàn)。究其其原因，，新中式式對高層層建筑的的運(yùn)用技技術(shù)尚不成熟熟，很難難體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)感感。西溪里——戶型型設(shè)計(jì)排屋：面面積260㎡，，地上3層，地地下1層層概括：一層設(shè)置置中庭，，二三樓樓可通風(fēng)風(fēng)見光，，增加了了亮度和和通透性性。三層層只設(shè)置置休閑露露臺與主主人房，，增加了了舒適性性。點(diǎn)評：整整個(gè)房型型瘦長，，面寬較較窄，光光照有限限。二層層幼兒房房、父母母房并排排，兩房房面寬都都略顯局局促。西溪里——開發(fā)發(fā)進(jìn)度開發(fā)進(jìn)度度分期開發(fā)發(fā)，分期期銷售。。分蘆園園/熙園園(排屋屋)和瑾瑾園/珺珺園(公公寓)共共4個(gè)組組團(tuán)銷售售。銷售現(xiàn)狀狀2009年5月月底，二二期開盤盤，目前前聯(lián)排尚尚余72套套，戶型型為290平方方米和325平平方米。公寓寓尚有5棟，500套套左右，，戶型為87平平米，89平米米和125平米米。據(jù)透明售售房網(wǎng)顯顯示，目目前小高高層均價(jià)價(jià)16312元/㎡，排排屋均價(jià)價(jià)27742元元/㎡，，與報(bào)價(jià)40000元/㎡有一一定差距距。綠城·西西溪誠園園——項(xiàng)目目概況項(xiàng)目位置置：綠城城西溪誠誠園位于于西湖區(qū)區(qū)文一西西路總建面積積：60萬㎡開盤時(shí)間間：預(yù)計(jì)計(jì)09年年11月月底入住時(shí)間間：未定定綠化化率率：40％容積積率率：2.1當(dāng)前報(bào)價(jià)價(jià)：30000元/平平米建筑形態(tài)態(tài)：高層層主力戶型型：180-200平平米開發(fā)發(fā)商商：浙江江報(bào)業(yè)綠綠城房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司綠城·西西溪誠園園——區(qū)位位賣點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域交通通由西溪路路、天目目山路、、文一路路、紫金金港路、、紫金花路、、古墩路路等縱橫橫密集路路網(wǎng)組成成了西溪溪誠園周邊便便捷的城城市交通通線路圖圖，西溪溪誠園還還近鄰杭州繞繞城高速速，使遠(yuǎn)遠(yuǎn)行更為為方便。。賣點(diǎn)提煉煉——綠城第二二代高層層公寓典典范賣點(diǎn)一：：綠城品品牌--綠城十十五年城城西回歸歸之作賣點(diǎn)二：：城西精精裝大盤盤--城城西版塊塊近年來來少有的精裝小小高層大大盤賣點(diǎn)三：：西溪濕濕地—城城西和西西溪的紐紐帶點(diǎn)評：該該項(xiàng)目與與本案同同在一個(gè)個(gè)緯度，，地理位位置比本案相相對更佳佳，未來來可能會(huì)會(huì)對本案案造成威威脅綠城·西西溪誠園園——配套套建筑筑園林林配套服務(wù)務(wù)——大型商業(yè)業(yè)、教育育西城廣場場、沃爾爾瑪購物物廣場（（建設(shè)中中）、蔣蔣村商務(wù)務(wù)中心（（規(guī)劃中中）、浙浙江大學(xué)學(xué)紫金港港校區(qū)、杭杭州綠城城育華學(xué)學(xué)校，周周邊還分分布有西西溪實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校、、市府幼幼兒園、、杭十五五中西溪溪校區(qū)等眾眾多學(xué)校校，形成成涵蓋大大學(xué)、中中學(xué)、小小學(xué)、幼幼兒園等等全程完完備教育育配套系系統(tǒng)。社社區(qū)內(nèi)配備備綠城獨(dú)獨(dú)創(chuàng)的園園區(qū)生活活服務(wù)體體系、高高端生活活設(shè)施。。社區(qū)建筑筑——新古典主主義外立面以以石材幕幕墻為主主，在典典雅、莊莊重、精致的新新古典主主義建筑筑風(fēng)格上上增加現(xiàn)現(xiàn)代建筑元素，，風(fēng)格更更為簡潔潔、俊朗朗。社區(qū)園林林——組團(tuán)綠化化40%高高綠化率率，建筑筑密度較較低，綠綠化面積積大。點(diǎn)評：該該項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)外配套套設(shè)施齊齊全，采采用了杭杭州市場場上較為為流行的的新古典典風(fēng)格，，全部為為9-13層建筑筑，建筑筑密度較較低，綠綠化面積積大。綠城·西西溪誠園園——戶型型設(shè)計(jì)概括：增增加居住住私密性性，戶型型實(shí)現(xiàn)電電梯直接接入戶，，較大的的客廳及及主臥面面寬，增增加儲藏藏空間，，加大廚廚房面積積，使室室內(nèi)布局局更佳合合理和完完善，提提高居住住舒適度度；精裝裝修，引引入水循循環(huán)地暖暖裝置等等科技節(jié)節(jié)能技術(shù)術(shù)。E戶型：四四室兩廳三三衛(wèi)，186㎡J戶戶型：三室室兩廳三衛(wèi)衛(wèi)，218㎡L戶型：：五室兩廳廳五衛(wèi)，269㎡點(diǎn)評：私密居家氛氛圍；客廳廳大開間，，北接景觀陽陽臺；方正正書房連接接景觀陽臺，聆賞美美景；廚房房大面寬，，與餐廳連接緊密；；南向雙次次臥連接景景觀陽臺，營造融融融生活情情趣。點(diǎn)評：與E戶型相相比，功能能空間數(shù)量減少少，增加了了每個(gè)空間間的面積；起起居室與廚廚房分開，，使整個(gè)空間間布局更加加完善點(diǎn)評：大面積戶型型，開敞玄玄關(guān)鋪展尊尊貴人生；增增設(shè)工人房房，各個(gè)功功能房均配備獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間，品品質(zhì)生活更更便捷；廚房空間充充足設(shè)置早早餐廳；主主臥大開間，套房結(jié)結(jié)構(gòu)，豪華華盥洗室功功能齊備綠城·西溪溪誠園——開發(fā)進(jìn)進(jìn)度開發(fā)進(jìn)度分四期開發(fā)發(fā)，即將開開盤為一期期，一期9萬平米米，9棟樓樓，為11層、13層小高層，，共503套。銷售現(xiàn)狀目前沒有在在售樓座，，預(yù)計(jì)09年11月底開開盤銷售。。西溪區(qū)域分分析——價(jià)格分分析西溪區(qū)域分分析——戶型分分析西溪區(qū)域分分析——近期土土地成交狀狀況剛剛拍出的的這四塊土土地，都是是居住用地地，位置集集中在荊長長路東西側(cè)側(cè)和文一西西路。雖然地塊面面積不是很很大，但是是樓面價(jià)7500元元/㎡（荊荊長路西側(cè)側(cè)地塊5071元/㎡），都比比本案低。。這更加決決定了本案案不能走性性價(jià)比路線線，而是要要提升品質(zhì)質(zhì)，提高產(chǎn)品附附加值，走走高端路線線。西溪區(qū)域分分析——總結(jié)天賜的西溪溪加上合理理的規(guī)劃，，最終成就就了“西貴貴”板塊的的形成。競品定位高高端，主流流為聯(lián)排、、洋房、大大戶型公寓寓等改善型型住宅。區(qū)域未來商商品房潛在在供應(yīng)量18萬㎡用用地，再加加上競品的的存量，都都對項(xiàng)目入入市造成競競爭。要求本案定定位高端，設(shè)置置合理的產(chǎn)品類類型和戶型，在在一定程度上進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，，增強(qiáng)競爭力。?？腿盒枨蠓址治隹腿盒枨蠓址治鲠槍Υ舜握{(diào)調(diào)研，我們們設(shè)計(jì)了調(diào)調(diào)查問卷，，以了解杭杭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場需求求。問卷內(nèi)容主主要涉及兩兩項(xiàng)內(nèi)容：：杭州房地產(chǎn)產(chǎn)整體需求求西溪板塊區(qū)區(qū)域內(nèi)市場場需求限于有效問問卷只有113個(gè)，，所以問卷卷結(jié)果可能能有所偏頗頗或者不全面，因此此我們又根根據(jù)對西溪溪板塊目前前在售產(chǎn)品品客群的梳梳理對客群需求進(jìn)進(jìn)行了修正正，最后得得出本案將將面對的客客群特點(diǎn)。?？腿盒枨蠓址治觥鍓K需需求問卷顯示，，目前城西西板塊需求求趨于旺盛盛客群需求分分析——公寓產(chǎn)產(chǎn)品偏好中間套、邊邊套偏好大比例的懸懸殊，可以以看出邊套套目前是需需求的主流流。結(jié)合目目前杭州小小高層主要要有板樓和和點(diǎn)式樓兩兩種，因此此我們建議議小高層優(yōu)優(yōu)勢位置可可建點(diǎn)式樓樓。平層優(yōu)于復(fù)復(fù)式同類型的公公寓產(chǎn)品中中，相對平平層需求更更旺盛客群需求分分析——?jiǎng)e墅類類型偏好聯(lián)排別墅受受寵聯(lián)排別墅/排屋、花花園洋房需需求都很旺旺盛。疊拼拼產(chǎn)品市場場認(rèn)知度較較低，獨(dú)棟鑒鑒于總價(jià)高高昂需求較較弱?？腿盒枨蠓址治觥?jiǎng)e墅主主題偏好水景別墅略略占上風(fēng)近半數(shù)受訪訪者表示喜喜歡水景別別墅，對山景景別墅、鄉(xiāng)鄉(xiāng)村別墅的的偏好度較弱弱。水主題設(shè)計(jì)計(jì)最受歡迎迎水景主題高高于綠地主主題，更高于康樂設(shè)設(shè)施主題。?？腿盒枨蠓址治觥?jiǎng)e墅戶戶型偏好戶型面積對于別墅面面積，250-400平米的的需求占到到了67%。城西客群特特征小結(jié)根據(jù)市調(diào)結(jié)結(jié)果，我們們發(fā)現(xiàn)，目目前板塊購購買客戶主要有有以下特征征：年齡：中年偏上人人群為主籍貫：杭州本地47%，浙浙江省內(nèi)其其他地區(qū)42%，其其他地區(qū)11%。家庭階層：：富貴之家買房目的：：改善自住，，投資各半半。教育程度：：大專以上水水平為主，，比較崇洋洋。審美：具有一定的的生活情調(diào)調(diào)，強(qiáng)烈向向往更高檔住宅產(chǎn)產(chǎn)品的居住住感覺。項(xiàng)目地塊分分析項(xiàng)目地塊分分析——經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)規(guī)劃用地面面積：16.2296萬㎡規(guī)劃建筑面面積：29.41128萬㎡㎡容積率：1.8限高：≤36米建筑密度:≤30%物業(yè)類別：：商品住宅宅30萬平米米的體量，，既有利于于打造高檔檔項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模，又不不至于帶來來過長的銷銷售周期。而1.8的容容積率與36米限高高，就決定定了產(chǎn)品的的類型，只只能在小高高層、洋房和聯(lián)排排別墅中做做組合。項(xiàng)目地塊分分析——資源環(huán)環(huán)境優(yōu)勢：各方向優(yōu)良良的路況地塊有坡度度的濕地環(huán)環(huán)境東側(cè)繞城高高速綠化帶帶與河流劣勢：北側(cè)變電站站和高壓線線項(xiàng)目地塊分分析——地塊問問題地塊北側(cè)緊緊鄰文一西西路位置存存有110千伏五五常變電站站一座和兩兩條高壓線。。雖然高壓壓線不在地地塊里面，但是是如果該變變電站不能能拆除，其四周周1.5米安全全距離之內(nèi)內(nèi)的位置需做做防護(hù)。而而高壓線的的安全距離更高高達(dá)10米米。主要影響是是對于客群群心理層面面，尤其是高端端客群易產(chǎn)產(chǎn)生購買抗抗性項(xiàng)目地塊分分析——小結(jié)地塊整體較較為方正，，地勢稍有有坡度。每每塊地塊東東西長，南南北短，呈較規(guī)則四四邊形分布布，用地較較為開闊，，有利于項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)展展規(guī)劃。尤其是地塊塊東邊緊鄰鄰繞城高速速綠化帶、、東南緊鄰鄰河流、地地塊上較好的濕地資資源都給項(xiàng)項(xiàng)目打造高高端住宅、、提升品質(zhì)質(zhì)以充分支支撐。但是，項(xiàng)目目北端的變變電站和高高壓線將對對產(chǎn)品排布布以及消費(fèi)費(fèi)者心理造成影響。。項(xiàng)目地塊分分析——建議變電站的存存在，勢必必會(huì)導(dǎo)致來來訪客戶現(xiàn)現(xiàn)場轉(zhuǎn)化率率降低。為為保障銷售售進(jìn)展順利利，需加大大推廣力度度以增加客客群基數(shù)，，導(dǎo)致推廣廣費(fèi)用增加加。60億×1.5%××30%=2700萬變電站的存存在，勢必必會(huì)造成周周邊樓座定定價(jià)比其他他樓座低，，按經(jīng)驗(yàn)值值約在10%左右。。預(yù)計(jì)變電電站周邊樓樓座總面積積約4萬平平米（11層小高層層）。4萬平米××2萬元/平米×10%=8000萬萬如果協(xié)調(diào)相相關(guān)部門搬搬遷變電站站的費(fèi)用在在此之下，，建議公司司盡可能實(shí)現(xiàn)變電站站的搬遷，，為項(xiàng)目打打造高端產(chǎn)產(chǎn)品掃清障障礙。項(xiàng)目初步開開發(fā)意向建建議市場大勢趨趨好地塊優(yōu)勢豪宅-高端端物業(yè)杭州高速發(fā)發(fā)展西溪高尚住住區(qū)高端客群需需求打造高端品品牌初步意向：：西園-西溪溪島居生活活大華西溪風(fēng)風(fēng)情坤和·西溪溪里西溪望莊西溪蝶園濕地-核心心價(jià)值區(qū)域共性地塊條件第二部分項(xiàng)目定位一般定義豪豪宅的五大大標(biāo)準(zhǔn)：一是區(qū)位優(yōu)優(yōu)越不可替替代；二是是環(huán)境幽雅雅，或者具具有不可再生、、得天獨(dú)厚厚的自然資資源，或者者具有歷史史形成的人人文資源；；三是建筑筑精美不可復(fù)制制；四是風(fēng)風(fēng)格各異難難以仿造：：五是人文文價(jià)值無法法再生。因因此，稱得得上豪宅的物業(yè)業(yè)必然具有有唯一性。。本地塊條件件下的豪宅宅界定：打造一個(gè)相對意意義上的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)豪豪宅，這里所說說的豪宅并并非單純價(jià)價(jià)格昂貴的房子子，而是相相對于其他他優(yōu)越區(qū)位和獨(dú)獨(dú)特資源項(xiàng)項(xiàng)目我們占占據(jù)并不是最好好位置、資資源卻打造造出不同凡響的的獨(dú)特品質(zhì)樓盤———高端物業(yè)。項(xiàng)目定位思思考——關(guān)于豪豪宅項(xiàng)目定位思思考——關(guān)于濕濕地濕地的價(jià)值值濕地廣泛分分布于世界界各地，是是地球上生生物多樣性豐富富和生產(chǎn)力力較高的生生態(tài)系統(tǒng)。。濕地在抵御洪洪水、調(diào)節(jié)節(jié)徑流、控控制污染、、調(diào)節(jié)氣候、美美化環(huán)境等等方面起到到重要作用用，它既是陸地地上的天然然蓄水庫，，又是眾多多野生動(dòng)植物資資源，特別別是珍稀水水禽的繁殖殖和越冬地，它它可以給人人類提供水水和食物。。濕地與人類息息息相關(guān)，，是人類擁擁有的寶貴貴資源，因此濕濕地被稱為為“生命的的搖籃”、、“地球之腎”。。住區(qū)濕地景景觀營造結(jié)合本案地地塊目前存存在的相當(dāng)體量量的濕地景景觀，建議與后后期規(guī)劃良良好結(jié)合，在不不過于影響響項(xiàng)目整體施工工的前提下下，盡可能保有有地塊上的的優(yōu)勢濕地資源源。在后期期的景觀營造中中，與人工工造景相結(jié)合，，打造既自自然生態(tài)又能彰彰顯品質(zhì)的的濕地景觀。項(xiàng)目定位思思考——關(guān)于濕濕地解讀西溪濕濕地（精神神層面）西溪是一個(gè)個(gè)有著悠久久人類活動(dòng)動(dòng)蹤跡的次次生濕地，，擁有較為為獨(dú)特的水水生陸生植植被和野生動(dòng)動(dòng)物：水中中生長著蘆蘆、菱、萍萍、蓮；兩兩岸茂盛著著梅、柿、、樟、竹；；溪中游動(dòng)著著鯉魚、草草魚、蝦、、黃鱔；天天上岸中翻翻飛著白鷺鷺、翠鳥、、綠頭鴨、、銀雞等稀有有鳥類，形形成了獨(dú)特特的濕地生生態(tài)景觀。。項(xiàng)目定位思思考——關(guān)于濕濕地西溪?dú)v史，，十分悠久久，迄今已有四四五千年歷歷史。西溪人人文，源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流長。西溪溪自古就是是隱逸之地，，被文人視視為人間凈土土、世外桃桃源。秋雪庵庵、泊庵、、梅竹山莊、、西溪草堂堂在歷史上都都曾是眾多多文人雅士開開創(chuàng)的別業(yè)業(yè)，他們在西溪溪留下了大大批詩文辭章章。濱水居住的的高端價(jià)值值西溪濕地早早在新石器器時(shí)代的良良渚文化時(shí)時(shí)期就有了先民生生活的足跡跡，而且歷歷來是皇家家、儒仕、百姓依依濕居住和和濱水生活活的風(fēng)水寶寶地。在都市飛速速發(fā)展的今今天，既占占據(jù)城市便便利，又占據(jù)濱水水自然價(jià)值值，已然成成為高端居居住形態(tài)的代表符符合。項(xiàng)目定位思思考高端物業(yè)+濱水居居住=灣灣區(qū)物業(yè)項(xiàng)目定位思思考——灣區(qū)物物業(yè)灣區(qū)物業(yè)通通常是指那那些擁有灣灣區(qū)資源，，享受稀缺缺景觀資源源，能與水水景近距離最大限限度接觸的的高尚住宅宅。這是一種在在國內(nèi)外都都發(fā)展的十十分純熟的的地產(chǎn)類型，，她在房地地產(chǎn)的地位位首屈一指指。灣區(qū)物物業(yè)靠江，，親水，美美宅，既體現(xiàn)了風(fēng)風(fēng)水學(xué)的““風(fēng)水之法法，得水為為上”的觀觀點(diǎn)，也迎迎合了高尚尚住宅從城市到自然然，從密集集到景觀的的過渡，因因而往往成成為一個(gè)城城市品位坐坐標(biāo)。灣區(qū)物業(yè)是是一個(gè)城市市的居住榮榮耀，它沿沿襲了國際際居住品質(zhì)質(zhì)的尊貴奢奢華，容納了城市市最為亮麗麗的稀缺灣灣區(qū)風(fēng)景，，傳承了商商賈權(quán)貴的的貴族文脈脈和境界，海納百百川，藏風(fēng)風(fēng)聚氣。城城市灣區(qū)物物業(yè)以其先先天的高起起點(diǎn)和后天天的高標(biāo)準(zhǔn)成就了了一個(gè)城市市的居住理理想。項(xiàng)目定位思思考——世界八八大灣區(qū)洛杉磯比弗弗利山莊，，紐約長島島，東京東東京灣，悉悉尼雙水灣灣，香港淺淺水灣，新新西蘭霍克灣灣，馬來西西亞Burau灣，，布里斯班班Noosa灣，這這一系列響響徹四海的的“世界八大大灣區(qū)”，，都是致力力于把人類類的居住夢夢想轉(zhuǎn)化為為現(xiàn)實(shí)，都都擁有生態(tài)態(tài)與人文環(huán)境的的完美結(jié)合合，既成為為了當(dāng)?shù)亍啊熬幼【裆瘛钡南笳髡?，也成為為世界頗具具投資價(jià)值的區(qū)區(qū)域和令人人羨慕的高高尚社區(qū)，，成為世界界成功人士士的心儀之之地。悉尼雙水灣灣香港淺水灣灣馬來西亞Burau灣項(xiàng)目定位思思考——國內(nèi)灣灣區(qū)物業(yè)案案例中信紅樹灣灣（深圳））中信紅樹灣灣，65萬萬平米濱海海大社區(qū)，地處市市政高起點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃的深深圳灣填海區(qū)，北北望華僑城城世界之窗窗景，南眺深圳灣灣，西接沙沙河高爾夫夫，東連紅樹林自自然保護(hù)區(qū)區(qū)，在城市市中心擁有海景、、高爾夫景景等稀缺景景觀。中信地產(chǎn)聯(lián)聯(lián)袂頂級設(shè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，，進(jìn)行了創(chuàng)新式的的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)及產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)，歷時(shí)五年，，逐漸實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了生態(tài)與與人文環(huán)境的完美美結(jié)合，開開創(chuàng)了中國國灣區(qū)物業(yè)的先河河。項(xiàng)目定位思思考——灣區(qū)物物業(yè)的五大大屬性自然屬性（（稀缺性））：靠近水水域，擁有有良好的水水景資源；；城市屬性（（發(fā)展性））：臨近城城市中心區(qū)區(qū)，可充分分享有城市市資源；理念屬性（（先進(jìn)性））：深入挖挖掘稀缺資資源，引入入國際級規(guī)規(guī)劃理念；；產(chǎn)品屬性（（高端性））：卓越的的產(chǎn)品力，，高品質(zhì)的的住區(qū)環(huán)境境；客群屬性（高高尚性）：追追求品質(zhì)生活活為主的城市市高上階層。。項(xiàng)目定位思考考——濕地灣區(qū)區(qū)物業(yè)通?！獮硡^(qū)物業(yè)業(yè)享有江、河河、湖、海大大面積水域本案——濕地，小小面積水域中國·西溪··濕地后灣區(qū)區(qū)中國——西溪溪已不僅屬于于杭州，進(jìn)一一步放大項(xiàng)目目輻射范圍和和價(jià)值高度；；西溪——高端端區(qū)位界定，，人文價(jià)值深深厚；濕地——項(xiàng)目目地段生態(tài)、、景觀的核心心價(jià)值；后灣區(qū)——是是指灣區(qū)物業(yè)業(yè)在本案結(jié)合合濕地資源的的創(chuàng)新突破。。全新解讀濕地地高端物業(yè)，，樹立杭州濕濕地灣區(qū)物業(yè)業(yè)典范。項(xiàng)目定位謝謝！神圣的工作作在每個(gè)人人的日常事事務(wù)里，理理想的前途途在于一點(diǎn)點(diǎn)一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境境給給人人寶寶貴貴的的磨磨練練機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。只只有有經(jīng)經(jīng)得得起起環(huán)環(huán)境境考考驗(yàn)驗(yàn)的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的強(qiáng)強(qiáng)者者。。22:4122:4122:41:4422:41:44所謂謂天天才才，，只只不不過過是是把把別別人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。強(qiáng)烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有強(qiáng)強(qiáng)大大的的動(dòng)動(dòng)力力才才能能在在好好的的職職業(yè)業(yè)中中獲獲得得成成功功。。你你必必須須在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必須須盡盡力力抓抓住住那那個(gè)個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。?；茧y難可可以以試試驗(yàn)驗(yàn)一一個(gè)個(gè)人人的的品品格格，，非非常常的的境境遇遇方方才才可可以以顯顯出出非非常常的的氣氣節(jié)節(jié);風(fēng)平平浪浪靜靜的的海海面面，，所所有有的的船船只只都都可可以以并并驅(qū)驅(qū)競競勝勝。。命命運(yùn)運(yùn)的的鐵鐵拳拳擊擊中中要要害害的的時(shí)時(shí)候候，，只只有有大大勇勇大大智智的的人人才才能能夠夠處處之之泰泰然然。。不放過任何細(xì)細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競競爭優(yōu)勢，就就是比你的競競爭對手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競爭對對手視為對手手而非敵人，，將會(huì)更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公司司不能在某一一個(gè)領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會(huì)把它在這這個(gè)領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個(gè)領(lǐng)域域。我的宗宗旨一一向是是逐步步穩(wěn)健健發(fā)展展，既既不要要靠聳聳人聽聽聞的的利潤潤，也也不要要在市市場不不景氣氣時(shí)，，突然然有資資金周周轉(zhuǎn)不不靈的的威脅脅。05-1月月-2322:41:44在艱難難時(shí)期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機(jī)會(huì)會(huì)，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計(jì)讓讓下一一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入用用戶家家中。。時(shí)間是是一個(gè)個(gè)偉大大的作作者，，它會(huì)會(huì)給每每個(gè)人人寫出出完美美的結(jié)結(jié)局來來。自始自自終把把人放放在第第一位位，尊尊重員員工是是成功功的關(guān)關(guān)鍵。。讓流流程程說說話話，，流流程程是是將將說說轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為做做的的惟惟一一出出路路。。1月月-231月月-2322:41:44在一一個(gè)個(gè)崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定會(huì)會(huì)獲獲得得成成功功。。微軟軟離離破破產(chǎn)產(chǎn)永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只只有有18個(gè)月月。。堅(jiān)持持是是一一種種智智慧慧，，固固執(zhí)執(zhí)是是一一種種死死板板。。1月月-231月月-23命運(yùn)運(yùn)是是一一件件很很不不可可思思議議的的東東西西。。雖雖人人各各有有志志，，但但往往往往在在實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)理理想想時(shí)時(shí)，，會(huì)會(huì)遭遭遇遇到到許許多多困困難難，，反反而而會(huì)會(huì)使使自自己己走走向向與與志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一舉舉成成功功。。一個(gè)管理理者如果果不了解解其下屬屬的工作作，那他他就無法法有效地地管理他他們。人們所認(rèn)識到到的是成功者者往往經(jīng)歷了了更多的失敗敗，只是他們們從失敗中站站起來并繼續(xù)續(xù)向前。22:41:4422:411月-23等待。我將要要在這三塊基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百計(jì)請一一個(gè)高招的專專家醫(yī)生，還還不如請一個(gè)個(gè)隨叫隨到且且價(jià)格便宜的的江湖郎中。。是員工養(yǎng)活了了公司。2023/1/522:41能用他人智慧慧去完成自己己工作的人是是偉大的。不滿足讓客戶戶滿意，要追追求讓客戶感感動(dòng)，創(chuàng)造客客戶終身價(jià)值值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，，不是大魚吃吃小魚，而是是快魚吃慢魚魚。路是腳踏出出來的，歷歷史是人寫寫出來的。。人的每一一步行動(dòng)都都在書寫自自己的歷史史。05一月月202310:41下午1月-23差錯(cuò)發(fā)生在在細(xì)節(jié)，成成功取決于于系統(tǒng)。速度就是一一切，它是是競爭不可可或缺的因因素。管得少，就就是管得好好。05一月月2023命運(yùn)本來就就不公平所所以我要改改變命運(yùn)。。投機(jī)機(jī)取取巧巧的的人人。。10:41:44下下午午22:41:44質(zhì)量量是是維維護(hù)護(hù)顧顧客客忠忠誠誠的的最最好好保保證證。。最好好的的CEO是構(gòu)構(gòu)建建他他們們的的團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)來來達(dá)達(dá)成成夢夢想想，，即即便便是是邁邁克克爾爾·喬丹丹也也需需要要隊(duì)隊(duì)友友來來一一起起打打比比賽賽。。2023/1/522:411月月-23在這這個(gè)個(gè)世世界界上上，，沒沒有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念還還站站立立的的話話。。一個(gè)人人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百萬萬個(gè)人人在失失敗的的探索索和悲悲慘的的錯(cuò)誤誤中毀毀掉自自己的的生命命。1月-2322:41:44感情投投資是是在所所有投投資中中，花花費(fèi)最最少，，回報(bào)報(bào)率最最高的的投資資。壯士臨臨陣決決死哪哪管些些許傷傷痕，，向千千年老老魔作作戰(zhàn)，，為百百代新新風(fēng)斗斗爭。?？犊?dāng)S此此身。。2023/1/522:41:4422:411月-23謝謝各各位??！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:41:4422:41:4422:411/5/202310:41:44PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1