房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中國(guó)城市土地使用制度

一、土地制度和土地所有權(quán)

土地所有制：是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)在一定的社會(huì)制度下占有和控制土地的法定形式。土地所有權(quán)：是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)土地享有占有、使用、處分和收益的權(quán)利。（法律實(shí)現(xiàn)）地租：是土地使用者為租用土地而向土地所有者支付的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。（經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式）土地所有權(quán)的屬性1．土地占有權(quán)

土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國(guó)土地所有權(quán)的主體只有國(guó)家和集體，但是國(guó)家和集體作為土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離，因此土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人。

2．土地使用權(quán)

土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒(méi)有占有就無(wú)法使用更談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來(lái)。在我國(guó)，集體土地所有者可以直接行使這項(xiàng)權(quán)利，國(guó)有土地所有者一般把這項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。

3．土地收益權(quán)

土地收益權(quán)就是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。4．土地處分權(quán)

土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。二、我國(guó)的土地所有制

土地使用制度受到土地所有制和經(jīng)濟(jì)體制的制約。

《土地管理法》第2條第1款規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。根據(jù)這一規(guī)定，我國(guó)的土地所有制有兩種基本的形式，一種是全民所有制土地即土地國(guó)家所有制，一種是勞動(dòng)群眾集體所有制土地即土地集體所有制。我國(guó)傳統(tǒng)城市土地使用制度我國(guó)傳統(tǒng)城市土地使用制度是一種對(duì)土地實(shí)行行政劃撥，無(wú)償無(wú)期限使用，禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度?；咎卣骶驮谟冢阂皇切姓潛芏菬o(wú)償無(wú)限使用三是禁止轉(zhuǎn)讓城市土地使用制度改革我國(guó)的城市土地屬于國(guó)家所有，但隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)換，土地使用制度發(fā)生了根本變化。城市土地使用制度進(jìn)行改革大致經(jīng)過(guò)如下幾個(gè)階段：1、征收土地使用費(fèi)2、實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓3、修改憲法和土地管理法，制定全國(guó)性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條件我國(guó)城市土地使用制度

城市土地使用制度可以分為兩大類：無(wú)償?shù)男姓潛苤贫扔袃數(shù)氖袌?chǎng)交易制度從我國(guó)城市土地使用制度的具體內(nèi)容來(lái)看，大致包括以下幾個(gè)方面：1、城市土地使用權(quán)出讓2、土地使用權(quán)劃撥3、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4、城市土地使用權(quán)出租5、城市土地使用權(quán)抵押6、城市土地使用權(quán)收回與終止城市土地使用權(quán)出讓定義：土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償轉(zhuǎn)讓。

城市土地使用權(quán)出讓的特征（一）土地使用權(quán)出讓是國(guó)家行為土地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷的行為。因?yàn)閲?guó)家是土地的所有者，只有國(guó)家才能以土地所有者的身份出讓土地。土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。（二））土地地使用用權(quán)出出讓的的年限限是有有限的的土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的最最高年年限是是由國(guó)國(guó)務(wù)院院按照照土地地的不不同用用途規(guī)規(guī)定的的，它它是指指一次次出讓讓簽約約的最最高年年限。。不同同用途途的土土地，，出讓讓的最最高年年限如如下：：（1））居住住用地地70年；；（2））工業(yè)業(yè)用地地50年；；（3））教育育、科科技、、文化化、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育用地地50年；；（4））商業(yè)業(yè)、旅旅游、、娛樂(lè)樂(lè)用地地40年；；（5））綜合合或者者其他他用地地50年。。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓年限限屆滿滿時(shí)，，土地地使用用者可可以申申請(qǐng)續(xù)續(xù)期，，但應(yīng)應(yīng)當(dāng)至至遲于于屆滿滿前一一年申申請(qǐng)續(xù)續(xù)期。。（三））土地地使用用權(quán)出出讓是是有償償?shù)耐恋厥故褂谜哒呷〉玫靡欢ǘ晗尴迌?nèi)的的國(guó)有有土地地使用用權(quán)，，須向向國(guó)家家支付付土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金。土地地使用用權(quán)出出讓金金主要要包括括一定定年限限內(nèi)的的地租租，此此外還還包括括土地地使用用權(quán)出出讓前前國(guó)家家對(duì)土土地的的開(kāi)發(fā)發(fā)成本本以及及有關(guān)關(guān)的土土地安安置補(bǔ)補(bǔ)償?shù)鹊荣M(fèi)用用。只只有當(dāng)當(dāng)土地地使用用者支支付全全部土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金后后，才才能由由市、、縣人人民政政府發(fā)發(fā)給土土地使使用權(quán)權(quán)證書(shū)書(shū)，土土地使使用者者方可可取得得受讓讓的土土地使使用權(quán)權(quán)。（四）土地地使用者享享有權(quán)利的的范圍不含含地下之物物我國(guó)《《城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)有有土地地使用用杈出出讓和和轉(zhuǎn)讓讓暫行行條例例》第第二條條規(guī)定定：““國(guó)家家按照照所有有權(quán)與與使用用權(quán)分分離的的原則則，實(shí)實(shí)行城城鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓制制度，，但地地下資資源、、埋藏藏物和和市政政公用用設(shè)施施除外外?！薄庇纱舜丝梢?jiàn)見(jiàn)，土土地使使用者者不因因其享享有土土地使使用權(quán)權(quán)而對(duì)對(duì)地下下的資資源、、埋藏藏物和和市政政公用用設(shè)施施等享享有權(quán)權(quán)利。。城市土地使使用權(quán)出讓讓的方式及及程序《城市房地地產(chǎn)管理法法》和《土土地管理法法》規(guī)定，，國(guó)有土地地使用權(quán)出出讓的主要要方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種。2002年5月，根據(jù)據(jù)我國(guó)土地地市場(chǎng)的實(shí)實(shí)踐，國(guó)土土資源部頒頒布了《招招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)規(guī)定定》。國(guó)土資源部部１１號(hào)令令［２０００２］規(guī)定定：商業(yè)、、旅游、娛娛樂(lè)和商品品住宅等各各類經(jīng)營(yíng)性用地地，必須以招標(biāo)、拍賣賣或者掛牌牌方式出讓。。對(duì)經(jīng)營(yíng)性性土地已禁禁止協(xié)議出出讓方式。。協(xié)議出讓1.協(xié)議出出讓的概念念：協(xié)議出讓是是指土地的的出讓方和和受讓方通通過(guò)協(xié)商方方式有償出出讓土地使使用權(quán)的方方式。一般由土地地使用者向向政府土地地管理部門門提出用地地申請(qǐng)，經(jīng)經(jīng)法定程序序批準(zhǔn)后，，再由出讓讓方與受讓讓方就地價(jià)價(jià)、使用年年限、付款款方式以及及用地條件件等達(dá)成協(xié)協(xié)議，并簽簽訂出讓合合同的行為為。2.適用范范圍：協(xié)議出讓的的土地主要要適用于工工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、市政公公益事業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目以及政政府為調(diào)整整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策而而需要給予予優(yōu)惠扶持持的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目。招標(biāo)、拍賣賣或者掛牌牌出讓招標(biāo)出讓國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)是指市、縣人人民政府土地地行政主管部部門（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱出讓人））發(fā)布招標(biāo)公公告，邀請(qǐng)?zhí)靥囟ɑ蛘卟惶靥囟ǖ墓瘛?、法人和其他他組織參加國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)投標(biāo)，根根據(jù)投標(biāo)結(jié)果果確定土地使使用者的行為為。拍賣出讓國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)是指出讓人發(fā)發(fā)布拍賣公告告，由競(jìng)買人人在指定時(shí)間間、地點(diǎn)進(jìn)行行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，，根據(jù)出價(jià)結(jié)結(jié)果確定土地地使用者的行行為。掛牌出讓國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)是指出讓人發(fā)發(fā)布掛牌公告告，按公告規(guī)規(guī)定的期限將將擬出讓宗地地的交易條件件在指定的土土地交易場(chǎng)所所掛牌公布，，接受競(jìng)買人人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)請(qǐng)并更新掛牌牌價(jià)格，根據(jù)據(jù)掛牌期限截截止時(shí)的出價(jià)價(jià)結(jié)果確定土土地使用者的的行為。土地使用權(quán)出出讓金1.土地使用用權(quán)出讓金的的概念：是政府將土地地使用權(quán)出讓讓給土地使用用者，并向受受讓人收取的的政府放棄若若干年土地使使用權(quán)的全部部貨幣或其他他物品及權(quán)利利折合成貨幣幣的補(bǔ)償。2.土地使用用權(quán)出讓金的的確定有三個(gè)個(gè)過(guò)程：第一是估價(jià)過(guò)過(guò)程。在這個(gè)個(gè)過(guò)程中，政政府選擇有土土地估價(jià)資格格的中介機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)擬出讓的的土地進(jìn)行地地價(jià)評(píng)估。第二是確定出出讓底價(jià)過(guò)程程。在這個(gè)過(guò)過(guò)程中，政府府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和其他他有關(guān)政策，，對(duì)土地估價(jià)價(jià)結(jié)果進(jìn)行修修訂，形成出出讓底價(jià)。第三是批準(zhǔn)過(guò)過(guò)程。土地使用權(quán)劃劃撥（一）土地使使用權(quán)劃撥的的概念是指縣級(jí)以上上人民政府依依法批準(zhǔn)，在在土地使用者者繳納補(bǔ)償、、安置等費(fèi)用用后將該幅土土地交付其使使用，或者將將土地使用權(quán)權(quán)無(wú)償交付給給土地使用者者使用的行為為。以劃撥方式取取得上地使用用權(quán)的，除法法律、行政法法規(guī)另有規(guī)定定外，沒(méi)有使使用期限的限限制。但劃撥撥使用的范圍圍有嚴(yán)格限制制。國(guó)有土地使用用權(quán)劃撥的適適用范圍(1)國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)用地和軍軍事用地。國(guó)家機(jī)關(guān)用地地是指各級(jí)權(quán)權(quán)力機(jī)關(guān)、行行政機(jī)關(guān)、審審判機(jī)關(guān)和檢檢察機(jī)關(guān)用地地。(2)城市基基礎(chǔ)設(shè)施用地地和城市公益益事業(yè)用地。。城市基礎(chǔ)設(shè)施施用地是指給給排水、環(huán)境境保護(hù)、供電電、通信、煤煤氣、道路橋橋梁、消防保保安等設(shè)施用用地，城市公公益事業(yè)用地地是指城市內(nèi)內(nèi)教育、文化化和衛(wèi)生等設(shè)設(shè)施用地。(3)國(guó)家重重點(diǎn)扶持的能能源、交通、、水利等項(xiàng)目目用地。(4)法律、、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用用地。城市土地使用用權(quán)劃撥的基基本程序（1）申請(qǐng)。。建設(shè)用地單位位持經(jīng)批準(zhǔn)的的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)或者初步設(shè)設(shè)計(jì)、年度基基本建設(shè)計(jì)劃劃等有關(guān)文件件和城市規(guī)劃劃管理機(jī)關(guān)核核發(fā)的建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證，按照審審批權(quán)限向城城市土地管理理部門申請(qǐng)建建設(shè)用地。（2）審批。。城市土地管理理部門根據(jù)用用地申請(qǐng)書(shū)等等有關(guān)文件，，依法定權(quán)限限進(jìn)行審核、、批準(zhǔn)，核發(fā)發(fā)建設(shè)用地批批準(zhǔn)證書(shū)。（3）劃撥。。獲得建設(shè)用地地批準(zhǔn)證書(shū)后后，由城市土土地管理部門門根據(jù)建設(shè)進(jìn)進(jìn)度一次或分分期劃撥建設(shè)設(shè)用地。（4）發(fā)證。。建設(shè)項(xiàng)目竣工工后，由城市市規(guī)劃管理和和土地管理部部門核查實(shí)際際用地后，土土地管理部門門核發(fā)國(guó)有土土地使用證。。例題：國(guó)有土地使用用權(quán)劃撥具有有的特征中，，不包括()。。A．國(guó)有土土地使用權(quán)劃劃撥是國(guó)家的的一種行政行行為B．因劃劃撥而取得的的國(guó)有土地使使用權(quán)一般有有期限上的限限制C．土地地使用權(quán)人僅僅需以較小的的代價(jià)或不付付任何代價(jià)即即取得劃撥的的土地使用權(quán)權(quán)D．國(guó)有土土地使用權(quán)的的劃撥要經(jīng)過(guò)過(guò)縣級(jí)以上人人民政府的批批準(zhǔn)，由同級(jí)級(jí)土地管理部部門負(fù)責(zé)實(shí)施施答案：B解解析：國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)劃撥具有的的特征中，因因劃撥而取得得的國(guó)有土地地使用權(quán)一般般無(wú)期限上的的限制。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓（一）基本概概念：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓指土地使使用者將土地地使用權(quán)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的行為，，包括出售、交換、、贈(zèng)與和繼承承。（二）當(dāng)事人人須訂立書(shū)面面轉(zhuǎn)讓合同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)是要式民事事法律行為，，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)以書(shū)面形式式簽訂土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合合同（三）土地使使用轉(zhuǎn)讓過(guò)戶戶登記土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)護(hù)登登記是指受轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人憑依法法取得的有關(guān)關(guān)土地使用權(quán)權(quán)的有效文件件到法定機(jī)關(guān)關(guān)辦理土地使使用權(quán)變更登登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)管理法》規(guī)規(guī)定，以出讓讓方式取得土土地使用權(quán)的的，轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合下列條條件：（1）按照出出讓合同約定定已經(jīng)支付全全部土地使用用權(quán)出讓金，，并取得土地地使用權(quán)證書(shū)書(shū)；（2）按按照出讓合同同約定進(jìn)行投投資開(kāi)發(fā)，屬屬于房屋建設(shè)設(shè)工程的，完完成開(kāi)發(fā)投資資總額的25%以上，屬屬于成片開(kāi)發(fā)發(fā)土地的，形形成工業(yè)用地地或者其他建建設(shè)用地條件件。轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)時(shí)房屋已已經(jīng)建成的，，還應(yīng)當(dāng)持有有房屋所有權(quán)權(quán)證書(shū)。以劃撥方式式取得土地地使用權(quán)的的，轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)當(dāng)按照照國(guó)務(wù)院規(guī)規(guī)定，報(bào)有有批準(zhǔn)權(quán)的的人民政府府審批。有有批準(zhǔn)權(quán)的的人民政府府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓讓的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)由受讓方辦理土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓手續(xù)續(xù)，并并依照照國(guó)家家有關(guān)關(guān)規(guī)定定繳納納土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金。以出讓讓方式式取得得土地地使用用權(quán)的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)后，，其土土地使使用權(quán)權(quán)的使使用年年限為為原土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同約定定的年年限減減去原原上地地使用用者已已經(jīng)使使用年年限后后的剩剩余年年限。。以出出讓讓方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)后后，，受受讓讓人人改改變變?cè)镣恋氐厥故褂糜脵?quán)權(quán)出出讓讓合合同同約約定定的的土土地地用用途途的的，，必必須須取取得得原原出出讓讓方方和和市市、、縣縣人人民民政政府府城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門同同意意，，簽簽訂訂土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同變變更更協(xié)協(xié)議議或或者者重重新新簽簽訂訂土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同，，相相應(yīng)應(yīng)調(diào)調(diào)整整土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金。。國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的出出租租(一一)概概念念和和條條件件國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的出出租租，，是是指指土土地地使使用用人人作作為為出出租租人人將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)隨隨同同地地上上建建筑筑物物、、其其他他附附著著物物出出租租給給承承租租人人使使用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的法法律律行行為為。。出租國(guó)有有土地使使用權(quán)，，應(yīng)當(dāng)符符合以下下條件：：(1)《《城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)有土土地使用用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條條例》第第28條條規(guī)定，，未按土土地使用用權(quán)出讓讓合同約約定的期期限和條條件開(kāi)發(fā)發(fā)利用土土地的，，土地使使用權(quán)不不得出租租。(2)因劃撥撥而取得得的土地地使用權(quán)權(quán)，如不不符合法法定條件件不得出出租。按我國(guó)目目前的城城市土地地使用相相關(guān)法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，土地地使用權(quán)權(quán)人通過(guò)過(guò)出讓方式、轉(zhuǎn)讓方式的土土地使用用權(quán)可以以出租。。當(dāng)土地使使用權(quán)人人獲得的的是劃撥土地使用用權(quán)，經(jīng)經(jīng)土地管管理部門門批準(zhǔn)后后，與土土地管理理部門補(bǔ)補(bǔ)簽了土土地使用用權(quán)出讓讓合同且且補(bǔ)交了了土地出讓讓金的，也可可以出租租。國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)的抵押押概念:城市土地地使用權(quán)權(quán)抵押是是指通過(guò)過(guò)出讓和和轉(zhuǎn)讓方方式取得得土地使使用權(quán)的的單位，，為借貸貸或償還還債務(wù)，，將其土土地使用用權(quán)及其其地上建建筑物、、其他附附著物向向金融機(jī)機(jī)構(gòu)或債債權(quán)人提提供財(cái)產(chǎn)產(chǎn)保證的的行為。。土地使用用權(quán)作為為貸款擔(dān)擔(dān)保時(shí)，，如果使使用權(quán)抵抵押人到到期不能能償還貸貸款本息息，那么么土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)歸貸款款方所有有，或者者由貸款款方進(jìn)行行處置，，用處置置收入償償還貸款款本息。。《城市房房地產(chǎn)管管理法》》規(guī)定，，房地產(chǎn)產(chǎn)抵押，，應(yīng)當(dāng)憑憑土地使使用權(quán)證證書(shū)、房房屋所有有權(quán)證書(shū)書(shū)辦理。。設(shè)定房房地產(chǎn)抵抵押權(quán)的的土地使使用權(quán)如如果是以以劃撥方方式取得得的，那那么依法法拍賣該該房地產(chǎn)產(chǎn)后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)從拍拍賣所得得的價(jià)款款中繳納納相當(dāng)于于應(yīng)繳納納的土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金的款額額后，抵抵押權(quán)人人方可優(yōu)優(yōu)先受償償。土地使用用權(quán)的收收回和終終止一、城市市土地使使用權(quán)收收回《土地管管理法》》規(guī)定，，下列情情況可以以收回城城市土地地使用權(quán)權(quán)：（一）國(guó)國(guó)家因社社會(huì)公共共利益需需要而提提前收回回土地使使用權(quán)（二）為為實(shí)施城城市規(guī)劃劃進(jìn)行舊舊城區(qū)改改建，需需要調(diào)整整使用土土地的，，可以收收回土地地使用權(quán)權(quán)（三）土土地使用用權(quán)屆滿滿收回土地使用用權(quán)出讓讓合同約約定的使使用年限限屆滿，，土地使使用者未未申請(qǐng)續(xù)續(xù)期或雖雖申請(qǐng)續(xù)續(xù)期但依依照規(guī)定定未獲批批準(zhǔn)的，，土地使使用權(quán)由由國(guó)家無(wú)無(wú)償收回回，土地地使用權(quán)權(quán)及其他他地上建建筑物、、其他附附著物所所有權(quán)由由國(guó)家無(wú)無(wú)償取得得。土地地使用者者應(yīng)當(dāng)交交還土地地使用證證，并依依照規(guī)定定辦理注注銷登記記。（四）因因單位撤撤銷、遷遷移等原原因，停停止使用用原劃撥撥的國(guó)有有土地的的，可以以收回國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)（五）公公路、鐵鐵路、機(jī)機(jī)場(chǎng)、礦礦場(chǎng)等經(jīng)經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)報(bào)廢的，，可以收收回國(guó)有有土地使使用權(quán)此外，《《城市房房地產(chǎn)管管理法》》還規(guī)定定，以出出讓方式式取得土土地使用用權(quán)進(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的，必須須按照土土地使用用權(quán)出讓讓合同約約定的土土地用途途、動(dòng)工工開(kāi)發(fā)期期限開(kāi)發(fā)發(fā)土地。。滿2年年未動(dòng)工工開(kāi)發(fā)的的，可以以無(wú)償收收回土地地使用權(quán)權(quán)；但是是，因不不可抗力力或者政政府、政政府有關(guān)關(guān)部門的的行為或或者動(dòng)工工開(kāi)發(fā)必必需的前前期工作作造成動(dòng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)發(fā)遲延的的除外。。二、、城城市市土土地地使使用用權(quán)權(quán)終終止止