項目可行性研究報告項目名稱：***********地塊省直專用房項目開發(fā)單位：杭州**置業(yè)有限公司日期：2006年3月目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc132423270"第一章項目概況1HYPERLINK\l"_Toc132423271"第一節(jié)項目基本情況1HYPERLINK\l"_Toc132423272"第二節(jié)項目建設(shè)主體簡介1HYPERLINK\l"_Toc132423273"第三節(jié)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標2HYPERLINK\l"_Toc132423274"第四節(jié)項目開發(fā)建設(shè)意圖2HYPERLINK\l"_Toc132423275"第二章項目市場分析及定位3HYPERLINK\l"_Toc132423276"第一節(jié)住宅市場分析及定位3HYPERLINK\l"_Toc132423277"第二節(jié)公建配套及商業(yè)市場分析及定位7HYPERLINK\l"_Toc132423278"第三章項目建設(shè)計劃及工作分解8HYPERLINK\l"_Toc132423279"第四章項目投資估算11HYPERLINK\l"_Toc132423280"第一節(jié)項目物業(yè)分類11HYPERLINK\l"_Toc132423281"第二節(jié)項目投資估算依據(jù)12HYPERLINK\l"_Toc132423282"第三節(jié)項目投資估算表14HYPERLINK\l"_Toc132423283"第五章項目資金籌措和營運16HYPERLINK\l"_Toc132423284"第一節(jié)項目銷售收入的估算16HYPERLINK\l"_Toc132423285"第二節(jié)項目資金平衡分析16HYPERLINK\l"_Toc132423286"第六章項目經(jīng)濟評價17HYPERLINK\l"_Toc132423287"第一節(jié)項目銷售收入和利潤估算17HYPERLINK\l"_Toc132423288"第二節(jié)項目財務評價17HYPERLINK\l"_Toc132423289"第七章結(jié)論18第一章項目概況第一節(jié)項目基本情況項目位于杭州市**區(qū)省屬用地***********地塊，處于錢江四橋和一橋之間，東臨主干道建業(yè)路、南臨規(guī)劃支路、西臨上鐵四公司地塊、北臨主干道濱盛路，交通便捷，地理位置優(yōu)越。項目東面為青少年活動中心和居住區(qū)公園，南面為綜合商業(yè)用地，西面為正在建設(shè)中的區(qū)級大型公建中心，北面為規(guī)劃中的大型居住區(qū)。項目占地約138畝，規(guī)劃建設(shè)用地面積7.58公頃，總建筑面積25.5萬平方米，其中：住宅17.03萬平方米，公建配套及商業(yè)2.15萬平方米，地下建筑6.33萬平方米?，F(xiàn)狀地勢平坦，目前為農(nóng)用地，有少量農(nóng)居房。本項目是解決省直機關(guān)企事業(yè)單位干部職工房改遺留問題的省直“專用房”建設(shè)項目。為加快項目建設(shè)進度，省政府成立了浙江省省直經(jīng)濟適用房建設(shè)聯(lián)席會議，負責協(xié)調(diào)省直單位專用房建設(shè)、管理和銷售中的有關(guān)事宜，并將此項工程列入省重點工程項目，要求嚴格按照基本建設(shè)程序抓好項目的開發(fā)建設(shè)管理工作。根據(jù)浙江省省直經(jīng)濟適用房建設(shè)聯(lián)席會議（[2005]2號）會議紀要精神，項目前期準備工作進展順利。1、項目建設(shè)主體--杭州**置業(yè)有限公司已組建。2、項目計劃已報經(jīng)浙江省發(fā)展和改革委員會、浙江省建設(shè)廳、浙江省國土資源廳（浙發(fā)改函[2005]232號文）批準正式立項。3、項目規(guī)劃條件已申領(lǐng)，通過招投標確定了設(shè)計單位—浙江**建筑設(shè)計研究院，完成了項目規(guī)劃設(shè)計方案的編制，并按程序報規(guī)劃主管部門批準。第二節(jié)項目建設(shè)主體簡介杭州**置業(yè)有限公司由杭州**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和**建設(shè)發(fā)展有限公司出資組建。杭州**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1993年3月，具備相應的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，現(xiàn)有各類工程技術(shù)及經(jīng)濟管理人員30多人，其中碩士研究生3人，本科及大專以上學歷人員20多人，具有中高級專業(yè)技術(shù)職稱的人員近20人。歷年來，杭州**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)了**小區(qū)、**商務中心、銀通大廈、**公寓、西倉弄公寓等多個項目，累計竣工面積30萬平方米。第三節(jié)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標根據(jù)項目規(guī)劃條件和主管部門的要求，初步確定該項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標：項目基本指標1、毛地138畝2、建設(shè)用地7.58公頃3、總建筑面積255007平方方米4、地上建筑191747平方方米其中住宅170273平方方米公建配套及商業(yè)21474平方米米5、地下建筑63260平方米米其中全地下室58851平方米米半地下室4409平方米6、容積率2.57、綠化率30%8、建筑密度18.3%9、住宅總戶數(shù)1302戶10、小區(qū)總?cè)藬?shù)數(shù)4400人11、機動車位配配比1:1.07第四節(jié)項目開發(fā)建設(shè)意圖由于本項目是為解決省直屬機關(guān)、企事業(yè)單位干部職工房改遺留問題而建設(shè)的“專用房”，因其特殊性，項目住宅部分受到相關(guān)政策性條件的限制而無法按市場化原則來實現(xiàn)其利潤最大化，因此在本次“專用房”開發(fā)建設(shè)中，我們把提供高質(zhì)量住宅產(chǎn)品，滿足特定居住人群現(xiàn)代居住行為方式，提高住宅居住環(huán)境質(zhì)量,完善住宅使用功能，構(gòu)建生態(tài)居住空間，最大限度提高省直屬機關(guān)、企事業(yè)單位干部職工滿意度，來獲得良好的口碑，充分提升公司的社會形象和品牌認同度作為本次項目開發(fā)建設(shè)的前提性目標；在實現(xiàn)以上目標的同時，應充分挖掘各方資源和發(fā)揮自身優(yōu)勢，實現(xiàn)預期效益。為此我們確立了本次項目開發(fā)建設(shè)的總體目標：在提高本項目特定居住人群滿意度的前提下實現(xiàn)該項目預期的經(jīng)濟效益。第二章項目市場分析及定位根據(jù)本項目的開發(fā)意圖和總體思路，**項目分為兩大部分：一是住宅部分，主要滿足省直機關(guān)干部人群的住房問題；二是公建配套及商業(yè)部分，主要滿足對小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常居住需要和區(qū)外一體化綜合商業(yè)物業(yè)經(jīng)營需求。第一節(jié)住宅市場分析及定位一、住宅市場背景及政策因素分析從本項目所處的市場背景層面上分析，隨著國民經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，固定投資增長速度過快，房地產(chǎn)開發(fā)商為追求利潤最大化，盲目開發(fā)中高檔樓盤，商品房供應結(jié)構(gòu)性矛盾日顯突出，投機性購房支出比例過大，局部區(qū)域城市房價短時間內(nèi)上升過快。在此市場背景下，中央八部委聯(lián)合出臺了多項穩(wěn)定房價的宏觀調(diào)控措施，目前已取得階段性成效，各地房價已基本趨于穩(wěn)定，市場正逐步邁向理性發(fā)展的軌道。中央實施宏觀調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定健康的發(fā)展成為本次宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重點，也對保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展具有重要意義。在國家控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，抑制商品房價格上漲過快，調(diào)整商品房供應結(jié)構(gòu)不合理的大背景下，增加經(jīng)濟適用房供應量，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)已成為當前穩(wěn)定商品房價格和使商品房供應結(jié)構(gòu)趨于合理的重要手段之一，以至今后很長一段時間里，經(jīng)濟適用房將在整個住宅供應市場中占有舉足輕重地位?；谡麄€房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，住宅建設(shè)在未來的基本走勢，一是住宅建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會改變；二是隨著城市化進程的加快剛性居住需求有增無減；三是仍會保持一定幅度的增長速度。也就是說，國家既要控制過度盲目投資，也要保持整個住宅建設(shè)市場健康理性發(fā)展。因此加快經(jīng)濟適用房建設(shè)無疑將成為重要的調(diào)控手段和國家政策扶持的對象。從本項目政策層面上分析，由于本項目屬省直“專用房”，是為解決省直機關(guān)企事業(yè)單位干部職工房改遺留問題的建設(shè)項目，一方面在項目運作中，其建設(shè)用地的獲得、住宅的分配與銷售、資金的運作等要受省政府及相關(guān)主管部門的約束與調(diào)整；同時在項目基本建設(shè)程序中的有關(guān)環(huán)節(jié)（包括住宅的定價、基本建設(shè)相關(guān)環(huán)節(jié)的審批與管理等）又要與四部委關(guān)于經(jīng)濟適用房的有關(guān)政策相接軌。另一方面在項目的組織協(xié)調(diào)方面，由于省委省政府對本項目的高度重視，有意將此項工程列入省重點工程項目，專門成立了浙江省省直經(jīng)濟適用房建設(shè)聯(lián)席會議辦公室，負責協(xié)調(diào)省直單位專用房建設(shè)、管理和銷售中的有關(guān)事宜，為本項目的開發(fā)建設(shè)提供了有力的組織和協(xié)調(diào)保障?？傮w上說，雖然項目的政策約束性條件較多，但無論是從規(guī)范運作行為還是降低協(xié)調(diào)成本，從這種意義上講，本項目處在當前特定的市場環(huán)境下，以其政策扶持背景和穩(wěn)定的投資收益，不僅大大降低了項目的經(jīng)營風險，同時也有效降低了項目的政策風險和項目運作的協(xié)調(diào)成本。二、住宅居住人群需求分析根據(jù)本項目的開發(fā)意圖和總體思路，住宅建設(shè)最終是要在符合相關(guān)政策規(guī)定要求的前提下，盡量提高本項目特定居住人群滿意度。由于滿意度的高低是取決于人們在使用產(chǎn)品過程中滿足其期望和需求的程度，因此對本項目居住人群的需求分析是項目住宅產(chǎn)品定位的重要依據(jù)之一。根據(jù)本項目特定居住人群——省直機關(guān)企事業(yè)單位干部職工共性需要和個性訴求等因素來分析，我們得出以下一些基本結(jié)論：首先我們提供的住宅產(chǎn)品應充分滿足這部分人群在生理、心理及安全方面的第一層次基本需求，這包括對住宅產(chǎn)品的基本使用功能需要、居住私密性和安全性需要、日常居住生活的便捷性和產(chǎn)品使用低成本支出的需要等；其次是要滿足他們在休閑娛樂、社會交往、人與人溝通、渴望得到尊重并全面提高生活質(zhì)量的第二層次需求；最后是盡量滿足其心理審美需求。三、優(yōu)劣勢分析1、項目優(yōu)勢（1）項目屬性優(yōu)勢：本項目為省直機關(guān)專用房，項目的所有房源由省直機關(guān)事務管理局統(tǒng)一分配，在銷售和資金回籠方面不存在太大壓力，項目經(jīng)營風險小。作為經(jīng)濟適用房的開發(fā)，有政府的支持，在稅收和政策上都能享受不同程度的優(yōu)惠。（2）交通優(yōu)勢：項目位于濱盛路和建業(yè)路口，靠近四橋高架和江南大道，交通可達性好。（3）地域優(yōu)勢：本項目位于省屬**用地內(nèi)，且沿江一帶多為高檔樓盤，對于提升樓盤的檔次起到較大的帶動作用。（4）配套優(yōu)勢：本項目周邊有公建中心、青少年活動中心和自身的商業(yè)配套，對小區(qū)居民的生活帶來很大的便利。（5）規(guī)模優(yōu)勢：本項目占地138畝，適中面積可以充分展示小區(qū)規(guī)劃，利于塑造小區(qū)的整體品質(zhì)。2、項目劣勢（1）項目所在的省屬**用地范圍內(nèi)列入建設(shè)計劃的項目相對較少，周邊缺乏必要的人氣，大家對于項目的價值認知有待一段時間的過渡。（2）項目地塊不方正，西北角為**住宅項目，這對于項目規(guī)劃設(shè)計來講，會形成一定的制約。（3）項目以提高得房率為主要目標，對于高層建筑來講，必然會存在一梯多戶的結(jié)構(gòu)布局，這在一定程度上影響住宅房屋的通風效果和居住品質(zhì)。（4）本項目為省直專用房，在定價與成本控制方面有嚴格的政策性限制，一方面直接影響項目住宅部分的贏利能力，另一方面在控制成本的前提下為提高樓盤的品質(zhì)帶來較大的挑戰(zhàn)。四、住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位的主要依據(jù)是：1、項目的整體開發(fā)建設(shè)意圖和目標——在提高本項目特定居住人群滿意度的前提下實現(xiàn)該項目預期的經(jīng)濟效益；2、項目優(yōu)劣勢因素分析；3、住宅特定居住人群的需求分析。1、規(guī)劃設(shè)計理念（1）堅持“以人為本”的設(shè)計原則，以現(xiàn)代家庭居住行為方式為依據(jù)，著重提高住宅的居住環(huán)境質(zhì)量,完善住宅的使用功能，構(gòu)建生態(tài)居住空間，充分滿足住宅的“功能性、安全性、方便性、經(jīng)濟性、舒適性和耐用性”等，并考慮持續(xù)發(fā)展的需要，同時應滿足老年人、兒童、殘疾人等居住者的使用要求；（2）經(jīng)濟、合理、有效的利用土地、交通路網(wǎng)和城市自然及人文景觀等資源；（3）要充分體現(xiàn)“人與人、人與建筑、人與環(huán)境”的和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)整個居住小區(qū)與周邊環(huán)境及城市總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一；（4）規(guī)劃設(shè)計總體上要體現(xiàn)：“高起點、高水平、高水準”，“經(jīng)濟性、適用性、前瞻性、創(chuàng)造性”，營造一個“現(xiàn)代化、生態(tài)化、信息化”的居住小區(qū)；（5）項目設(shè)計的最終成果要滿足社會、經(jīng)濟與環(huán)境三方效益的同步提高。2、總體規(guī)劃原則按規(guī)劃設(shè)計條件和有關(guān)設(shè)計規(guī)范標準的要求，在確保住宅建筑總量的前提下，綜合平衡住宅品質(zhì)（住宅朝向、通風、采光、得房率等）、造價投資和小區(qū)整體環(huán)境景觀等因素，以改善布局結(jié)構(gòu)、提高環(huán)境質(zhì)量為宗旨，力求空間組織豐富多樣而有層次，為居民多方面多層次的需求組織和配置好住宅群體、公共設(shè)施、道路網(wǎng)絡、綠化系統(tǒng)、建筑小品等，做到使用方便、功能合理、豐富多彩、景觀宜人。3、建筑及景觀設(shè)計建議建筑設(shè)計以現(xiàn)代風格為主流，講究開放性，重視立面造型，克服呆板、單調(diào)和千篇一律的狀況，努力創(chuàng)造豐富、新穎的建筑形式，反映時代風貌和地區(qū)特色，體現(xiàn)穩(wěn)重、大氣而不失個性。在經(jīng)濟合理情況下，建議盡量布置高層，提高項目綠地率。景觀設(shè)計以江南園林風格為主，注重自然、生態(tài)，要充分處理好景觀與建筑、道路及周邊環(huán)境的關(guān)系，提高小區(qū)景觀整體的均好性。4、交通布局規(guī)劃小區(qū)交通布局要合理、有效、有序組織小區(qū)內(nèi)交通，滿足消防通道及登高場地的要求,實現(xiàn)交通的便捷性與通達性，充分提高人流、車流效率，實現(xiàn)人車分流，停車位配比：不小于1:0.9。小區(qū)入口設(shè)置與布局要在滿足規(guī)劃條件的前提下，盡量有利于小區(qū)人車出入（包括出租車停放位、外來人車登記處）和交通組織、安全防范及物業(yè)管理，并能充分考慮與商業(yè)配套建筑的有機結(jié)合。5、建筑設(shè)計建議（1）戶型面積及比例戶型面積及比例按照省直專用房的有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行，具體指標如下表所示。提高住宅平面利用率及得房率，在滿足主要居住功能要求的基礎(chǔ)上，提高居住的舒適度、健康性和環(huán)保性。戶型面積比例（%）戶數(shù)（戶）100平方米以下下15232110平方米左右右17238120平方米左右右50645150平方米左右右18187合計1302本項目住宅為177.0273萬平方米米（2）住宅的設(shè)計要適度超前這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重，實現(xiàn)動靜分開，潔污分離。每一戶型內(nèi)部布置都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計。五、住宅價格定位經(jīng)濟適用房銷售價格主要根據(jù)當前政府規(guī)定價格構(gòu)成來估算，考慮到本項目土地前期及建安成本、管理費用、稅金以及3%的固定利潤，當前杭州市經(jīng)濟適用房高層住宅最高銷售價格為2980元/m2的規(guī)定，以及本項目為省直專用房性質(zhì)，住宅銷售價格暫定3000元/m2。第二節(jié)公建配套及商業(yè)市場分析及定位在前期市場調(diào)查的同時，我們對本項目公建配套及商業(yè)部分進行了專項市場調(diào)查研究，這為本項目進行科學合理的市場定位和產(chǎn)品定位提供基礎(chǔ)性資料和重要依據(jù)。一、公建配套及商業(yè)物業(yè)定位本項目定位為：以服務社區(qū)居民日常生活為根本，以餐飲休閑類業(yè)態(tài)為特色，以汽車美容/青少年教育/家居櫥柜等特定需求為延展。二、產(chǎn)品定位根據(jù)預規(guī)劃方案，建議項目由臨街住宅底商和集中式公建配套組成：臨街住宅底商根據(jù)規(guī)劃條件要求，臨街住宅底商分布在南北兩邊。集中式公建配套依據(jù)規(guī)劃條件及地塊基本情況，在地塊的西南角安排集中式公建配套—綜合經(jīng)營樓，以滿足社區(qū)居民大眾餐飲、青少年教育、老年人活動、休閑娛樂與健身（配置游泳池、乒乓球、羽毛球、籃球、壁球、器械健身、體操房等健身項目）等需求。三、公建配套及商業(yè)產(chǎn)品價格定位根據(jù)現(xiàn)在的市場價格結(jié)合今后發(fā)展的趨勢，建議銷售價格如下：南北一層臨街商鋪：每平方米12000-15000元/平方米；2、住宅車位：11萬元/個；綜合經(jīng)營樓按成本持有經(jīng)營。第三章項目建設(shè)計劃及工作分解本項目建設(shè)周期的計算起點以項目取得立項批復的時間為準，即2005年9月30日。本項目關(guān)鍵事件完成的時間節(jié)點計劃如下：1、通過規(guī)劃方案審批并領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》應不遲于2006年4月31日；2、完成土地報批、征地拆遷、辦理交地手續(xù)并取得《土地使用權(quán)證》應不遲于2006年10月31日；3、完成開工建設(shè)前相關(guān)手續(xù)并領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》應不遲于2006年12月31日；4、完成各單體建筑基礎(chǔ)工程和±0.00以下土建部分不遲于2007年12月31日；5、各單體工程全部竣工驗收并具備交付使用條件不遲于2009年12月31日。根據(jù)以上計劃本項目整體建設(shè)周期為3年。圖1所示：工作任務分解結(jié)構(gòu)圖（WBS）圖2所示：項目工作最終交付成果分解結(jié)構(gòu)圖區(qū)內(nèi)市政配套工程“三通一平區(qū)內(nèi)市政配套工程“三通一平”濱江省直專用房項目1項目前期開發(fā)階段1.1項目施工建設(shè)階段1.2項目營銷階段1.3計劃立項規(guī)劃方案設(shè)計招標規(guī)劃定點規(guī)劃方案設(shè)計審批申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》初步設(shè)計初步設(shè)計審查征地拆遷補償?shù)刭|(zhì)勘察設(shè)計辦理交地手續(xù)申領(lǐng)土地使用權(quán)證施工圖設(shè)計.各單體工程基礎(chǔ)部分和±0.00以下土建部分住宅工程主體部分綜合樓主體工程部分住宅銷售前期準備工作并回籠首期住宅預售收入辦理交房手續(xù)、回收住宅銷售收入尾款按工程形象進度回籠住宅銷售收入車位預售車位銷售補交土地出讓金辦理商業(yè)用房銷售許可證施工圖設(shè)計審查工程招投標工程報建領(lǐng)取《工程規(guī)劃許可證》《工程施工許可證》綜合樓持有經(jīng)營項目可行性研究市場調(diào)研土地報批申領(lǐng)開發(fā)資質(zhì)圖1：工作任務分解結(jié)構(gòu)圖（WBS）完成“三通一平”濱江省直專用房項目計劃目標完成“三通一平”濱江省直專用房項目計劃目標項目前期開發(fā)階段目標項目施工建設(shè)階段目標項目營銷階段目標取得立項批復確定設(shè)計單位、完成規(guī)劃方案設(shè)計成果取得規(guī)劃條件和勘測紅線通過規(guī)劃方案設(shè)計審批取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》完成初步設(shè)計成果通過初步設(shè)計審查簽訂征地拆遷補償協(xié)議并交納相關(guān)費用取得土地報批手續(xù)辦理交地手續(xù)并取得土地使用權(quán)證出施工圖并完成圖紙內(nèi)審各單體基礎(chǔ)工程通過竣工驗收；±0.00以下土建工程階段性竣工驗收合格；符合造價控制指標各單體住宅工程竣工驗收合格具備竣工交付使用條件；符合造價控制指標商業(yè)綜合樓工程竣工驗收合格并具備交付使用條；符合造價控制指標件；完成住宅銷售前期準備工作并實現(xiàn)首期住宅預售收入資金回籠回收住宅銷售收入尾款并辦理交房手續(xù)按工程形象進度實現(xiàn)住宅銷售收入同步回籠資金實現(xiàn)部分車位預售收入實現(xiàn)車位100%銷售補交土地出讓金辦理一層商業(yè)用房預售許可證通過施工圖設(shè)計審查確定施工和監(jiān)理單位并簽定合同工程報建交費并取得兩證市政配套工程全面驗收合格且整個小符合造價控制指標區(qū)具備交付使用條件；綜合樓持有經(jīng)營項目可行性研究報告市場調(diào)研報告完成勘察設(shè)計報告取得開發(fā)資質(zhì)圖2：項目工作最終交付成果分解結(jié)構(gòu)圖第四章項目投資估算第一節(jié)項目物業(yè)分類物業(yè)名稱單位數(shù)量備注總建筑面積萬㎡25.5007一、地上建筑面積積萬㎡19.17471、住宅萬㎡17.0273a、可售住宅萬㎡16.7774b、物業(yè)經(jīng)營性用房房萬㎡0.0766c、物業(yè)管理及社區(qū)區(qū)用房萬㎡0.0952d、公共廁所萬㎡0.0060e、架空層萬㎡0.07212、公建配套及商業(yè)用用房萬㎡2.1474a、南面一層商鋪（住住宅底）萬㎡0.0956b、南面一層商鋪（獨獨立）萬㎡0.1481c、北面一層商鋪((3.3m層高高)萬㎡0.0256d、北面一層商鋪萬㎡0.2481e、公建配套—綜合經(jīng)經(jīng)營樓萬㎡1.5900f、公建配套—綜合經(jīng)經(jīng)營樓架空層層萬㎡0.0400二、地下建筑面積積萬㎡6.32601、住宅基底車位萬㎡/個0.3750125.0000030㎡/個2、住宅基底設(shè)備用用房面積萬㎡0.3063包括設(shè)備等用房3、獨立地下車庫萬㎡/個3.62381125.00000約37㎡/個4、獨立地下車庫（設(shè)設(shè)備用房）0.09045、地下車庫（延伸伸部分）萬㎡/個0.83836、夾層非機動車停停放位面積萬㎡0.44097、公建配套—綜合經(jīng)經(jīng)營樓車位萬㎡/個0.5492158.0000035㎡/個8、公建配套—綜合經(jīng)經(jīng)營樓地下設(shè)設(shè)備用房萬㎡0.1022三、可售建筑面積積萬㎡24.27111、可售住宅建筑面面積萬㎡16.77742、可售商業(yè)用房建建筑面積萬㎡0．51743、可售地下車庫建建筑面積萬㎡/個5.38631250.00000約38㎡/個第二節(jié)項目投資估算依據(jù)土地費用根據(jù)杭州國土資源局和**國土資源局提供的信息，**項目土地征用費用項目及收費情況列表如下：序號費用項目收費情況說明1耕地占用費12000元/畝畝情況不同，收費標標準也不同30000-355000元/畝2占補平衡指標費8000元/畝以前未收，明年可可能要收3征地管理費3000、40000、4200、5600元/畝情況不同，收費標標準也不同，有有可能減半4征地費9-21.5萬元元/畝包括勞動力安置費費、青苗補償償費土地補償費、地上上附著物5耕地占用稅1300、33000、6600元/畝情況不同，收費標標準也不同6水利專項基金600元/畝7拆遷費50-60萬元//戶來自**國土資源源局的信息（有有16戶）按最高收費標準計計算，土地費費32.888萬元/畝注：數(shù)據(jù)來自杭州國土資源局征地科、拆遷科、土地利用科。二、前期開發(fā)費1、地質(zhì)勘探費：根據(jù)地質(zhì)勘探測繪收費市場信息，按建筑面積每平方米2.5元估算。2、三通一平費：通過調(diào)查，場地平整、施工用水、施工用電及道路等三通一平工程估算為235.13萬元。3、規(guī)劃建筑設(shè)計費：按總建筑面積25元/m2估算。4、燃氣、電力、智能工程設(shè)計費：燃氣、電力、智能屬于專業(yè)工程，一般由專業(yè)工程施工單位自行設(shè)計，單項專業(yè)工程設(shè)計費一般不超過10萬元，暫按30萬元估算。5、施工圖審查費：來自浙江省建筑設(shè)計院（具有施工圖審查資格）的調(diào)查，一般按建筑總面積1元/m2收費，單項工程最高收費不超過12萬元，按12萬元估算。6、招標代理費：暫按50萬元估算。7、工程監(jiān)理費：根據(jù)當前杭州建筑工程監(jiān)理收費市場行情，按10元/m2估算。8、預算編制審計費：按照杭州市預算編制審計收費標準和市場收費情況，按總投資的3‰估算。9、規(guī)費：根據(jù)**區(qū)建設(shè)局的調(diào)查，收費情況如下：序號費用項目收費情況依據(jù)1市政配套費住宅90元/m2杭價房（97）1123號非住宅140元/m222新型墻體專項基金金8元/m2省政府(04)1171號令3白蟻防治費1.6元/m2杭建房(92)1110號4質(zhì)量監(jiān)督費0.9元/m2浙價費(03)1102號5人防費2000元/m22杭人防(05)1106號注：住宅樓地下室有人防的不再收人防費。三、建筑安裝費1、住宅建筑安裝工程費：根據(jù)設(shè)計方案，做了詳細的分部分項工程估算，平均單方成本為1550元/m2。2、商鋪建筑安裝費：根據(jù)設(shè)計方案，做了詳細的分部分項工程估算，商鋪分為住宅樓底和突出住宅樓（獨立商鋪）二部分，在住宅樓底商鋪的單方造價同住宅樓，獨立商鋪的單方成本為1000元/m2。3、公建配套—綜合經(jīng)營樓建筑安裝費：根據(jù)設(shè)計方案，做了詳細的分部分項工程估算，綜合樓建筑安裝單方成本為1600元/m2；游泳池根據(jù)設(shè)計方案，通過對專業(yè)人士的調(diào)查，做了詳細的分部分項工程估算，估算額為149.99萬元；地下車位費用按綜合樓建筑安裝單方成本估算。4、住宅基底車位費用：按住宅樓建筑安裝單方成本估算，南北二線延伸部分的地下室車位，根據(jù)設(shè)計方案做了詳細的分部分項工程估算，單方成本為2200元/m2,獨立式地下室單方成本為1550元/m2。5、物業(yè)管理用房和社區(qū)用房：物業(yè)管理用房和社區(qū)用房單方成本同住宅樓。四、區(qū)內(nèi)市政配套費1、景觀燈照明費：暫按5元/m2估算。2、有線電視配套費和燃氣管道配套費，屬于專業(yè)公司的規(guī)定收費，分別按16元/m2和22元/m2估算。3、雨污水配套費、供電配套費和供水配套費，根據(jù)設(shè)計方案做了詳細的分部分項工程估算分別為466.46萬元、1550.51萬元和509.92萬元。4、智能化監(jiān)控配套費、綠化工程費和郵政，通過杭州類似工程的調(diào)查，單方指標分別按15元/m2、200元/m2（占地面積）和200元/戶估算。4、區(qū)內(nèi)場地鋪裝費和區(qū)內(nèi)道路費，按占地面積分別分130元/m2和200元/m2估算。五、商業(yè)用房級差地租根據(jù)杭州國土資源局土地利用科的調(diào)查，地上建筑物為評估土地出讓金的55%。六、管理費按土地費用、前期開發(fā)費、區(qū)外市政配套費、建筑安裝費、區(qū)內(nèi)市政配套費總和的3%估算。七、營銷費按商業(yè)用房總投資資費用的5%%及售樓中心心費用1200萬元估算。八、不可預見費按總投資費用的33%。第三節(jié)項目投資估估算表序項目總價住宅公建配套及商業(yè)用用房車位總價單方造價總價單方造價總價單個造價號萬元萬元元萬元元萬元元一土地費用4537.443136.51186.95393.97186.951006.968055.64二前期開發(fā)費1677.301151.1468.61156.5974.31369.572956.521可行性研究費12.0012.005.692地質(zhì)勘探63.4743.872.625.512.6214.09112.693三通一平費235.13162.539.6920.429.6952.18417.454規(guī)劃、建筑設(shè)計費費623.69431.1325.7054.1525.70138.411107.295燃氣.電力.智能能工程設(shè)計費費30.0020.741.242.601.246.6653.266施工圖審查費12.008.300.491.040.492.6621.307招標代理費50.0034.562.064.342.0611.1088.778工程監(jiān)理費249.48172.4510.2821.6610.2855.36442.919預算編制、審計費費134.9493.285.5611.725.5629.95239.5810規(guī)費266.58184.2710.9823.1510.9859.16473.28a白蟻防治費40.6228.081.673.531.679.0172.12b質(zhì)量監(jiān)督費22.8515.790.941.980.945.0740.57c新型墻體專項基金金203.11140.408.3717.648.3745.07360.59三區(qū)外市政配套費6231.995536.55330.00695.44330.00四建筑安裝成本費40103.39927690.8991650.483491.421656.748921.0971368.6881住宅建筑安裝費26005.02226005.0221550.002住宅基底非機動車車位部分1158.141158.141550.003物業(yè)經(jīng)營用房118.73118.731550.004物業(yè)管理及社區(qū)用用房147.56147.561550.005架空層111.76111.761550.006公廁9.609.601600.007獨立地下車庫（設(shè)設(shè)備用房）140.08140.081550.008南面一層商鋪（住住宅底）148.18148.181550.009南面一層商鋪（獨獨立）148.10148.101000.0010北面一層商鋪(33.3m層高高)25.6025.601000.0011北面一層商鋪(55.4m層高高)248.10248.101000.0012綜合樓成本2921.442921.441792.29a其中:綜合樓建安安費2608.002608.001600.00b公寓裝修0.000.000.00c屋頂游泳池149.99149.99d綜合樓地下設(shè)備用用房163.45163.451600.0013車位8921.098921.0971368.688a綜合樓車位878.75878.7555617.322b住宅基底車位581.25581.2546500.000c獨立式地下車庫5616.845616.8449927.500d地下車庫（延伸部部分）1844.241844.2416393.233五區(qū)內(nèi)市政配套費4877.963962.62236.19488.20231.66427.143417.101景觀燈照明費95.8785.175.0810.705.082雨污水配套費466.46414.4124.7052.0524.703區(qū)內(nèi)場地鋪裝費250.90222.9013.2928.0013.294區(qū)內(nèi)瀝青道路費142.90126.957.5715.957.575供電配套費1550.511071.7963.88134.6363.88344.092752.736供水配套費509.92453.0227.0056.9027.007有線電視配套費305.00270.9716.1534.0416.158管道燃氣費419.38372.5822.2146.8022.219智能化弱電監(jiān)控配配套費374.22258.6815.4232.4915.4283.05664.3710郵政25.9625.961.5511綠化工程費686.84610.1936.3776.6536.3712小區(qū)入口及圍墻50.0050.002.98六商業(yè)用房級差地租租967.54967.54459.11七管理費1827.351566.0793.