目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc205796360"1總論1HYPERLINK\l"_Toc205796361"2市場預測8HYPERLINK\l"_Toc205796365"3建設規(guī)模與產(chǎn)品方案11HYPERLINK\l"_Toc205796366"4選址方案16HYPERLINK\l"_Toc205796367"5節(jié)能節(jié)水措施19HYPERLINK\l"_Toc205796368"6環(huán)境影響評價23HYPERLINK\l"_Toc205796369"7勞動安全衛(wèi)生與消防28HYPERLINK\l"_Toc205796370"8組織機構(gòu)與人力資源配置30HYPERLINK\l"_Toc205796371"9項目實施進度34HYPERLINK\l"_Toc205796372"10投資估算35HYPERLINK\l"_Toc205796373"11融資方案及資金使用計劃37HYPERLINK\l"_Toc205796374"12財務評價38HYPERLINK\l"_Toc205796375"13研究結(jié)論與建議40HYPERLINK\l"_Toc205796376"14附圖、附表421總論1.1項目背景1.1.1項目名稱:1.1.2承辦單位概況**項目由吉林**集團有限公司投資，**集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設。吉林**集團有限公司乃全國500強企業(yè)，實力雄厚。**集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是**集團的全資子公司，子公司成立于2004年2月，注冊資本金1億元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為二級，公司員工39人，中級以上職稱18人；博士后1人，本科以上學歷24人，在讀碩士2人。

已開發(fā)的**項目是目前長春市乃至東北地區(qū)科技含量最高的以親情和健康為主題的住宅項目，是東北地區(qū)唯一一家被國家建設部列為“國家康居示范工程”實施項目，也是唯一通過專家評審被列為“中國親情住宅試點項目”。2005年被中國科技地產(chǎn)聯(lián)盟評為中國科技地產(chǎn)十大名盤，并榮獲2006年中國住交會“中國名盤”，吉林名盤；地產(chǎn)星光榜年度創(chuàng)新大獎，地產(chǎn)領(lǐng)袖企業(yè)；魅力地產(chǎn)長春最具魅力生態(tài)節(jié)能樓盤；長春最具影響力價值企業(yè)。2007年中國房地產(chǎn)營銷策劃中心頒發(fā)中國最具誠信價值房地產(chǎn)企業(yè)。在2007博鰲論壇組委會，中國最具影響力房地產(chǎn)企業(yè)評選中獲得“中國20年最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)”稱號；2007年度第三屆長春地產(chǎn)星光榜榮獲長春地產(chǎn)年度之星-領(lǐng)秀名盤。2007引領(lǐng)長春新潮建筑文化十大名盤。公司董事長柴異先后榮獲中國住交會“中國地產(chǎn)百杰”榮譽，長春樓市最具魅力人物獎，中國房地產(chǎn)商務交流高峰論壇頒發(fā)中國房地產(chǎn)最具創(chuàng)新人物，2007長春地產(chǎn)年度之星風云人物。

**地產(chǎn)在項目發(fā)展過程中注重親情和康居的概念結(jié)合，借助**地產(chǎn)崇尚的科技系統(tǒng)所打造的人性化產(chǎn)品設計，提出了人們內(nèi)心所呼喚的的親情理念。

2006年**地產(chǎn)明確制定了5年內(nèi)打造“親情地產(chǎn)品牌”的戰(zhàn)略目標，以**親情品牌建設為中心，鞏固、調(diào)整和壯大地產(chǎn)主業(yè)，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理親情化，實現(xiàn)項目選址、產(chǎn)品設計、施工、營銷和物業(yè)服務的親情化，最終形成以親情為主題的產(chǎn)品開發(fā)模式，衍生為以親情為中心的**地產(chǎn)企業(yè)文化，延續(xù)為以親情為特點的企業(yè)核心競爭力。隨著**一期和二期的相續(xù)開盤，企業(yè)品牌得以迅速提升，深得廣大業(yè)主和地產(chǎn)管理權(quán)威部門的肯定。

**地產(chǎn)以“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最具感召力的品牌企業(yè)”為愿景，正在創(chuàng)造與眾不同的地產(chǎn)精品?！熬噬顝倪@里開始”是**地產(chǎn)的品牌口號，為居住者提供一個健康、親情的理想生活是**地產(chǎn)品牌永恒的追求。合作伙伴是松原市****房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進取。松原市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值--服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)松原市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的社會價值；為員工創(chuàng)造機會--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高松原市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司員工的工作生活質(zhì)量；1.1.3可行性研究報告編制依據(jù)a.項目建議書及其批復文件b.國家及松原市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策c.松原市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要d.松原市2006、2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報e.松原市城市總體規(guī)劃（2006～2020年）f.松原市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃g.房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額h.《松原市市區(qū)基準地價》i.松原市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料l.投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書m.編制《報告》的委托合同n.其他有關(guān)依據(jù)資料1.1.4項目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)松原市**住宅小區(qū)。松原市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是吉林省經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一，是松原市人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“松原光谷”的美譽。近兩年來，松原市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的松原經(jīng)濟新城的奮斗目標。住宅小區(qū)選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，待項目實施后，將有利于帶動松原市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)熱電公司集中供熱的初步形成，完善松原市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“產(chǎn)、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并大大改善經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的面貌。1.2項目概況1.2.1擬建地點**住宅小區(qū)擬建于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于青年大街、康寧街以西松原市規(guī)劃江南居?、蚱瑓^(qū)，此地塊由農(nóng)田、棚戶區(qū)、樹林組成。地塊形狀方正，地勢較平坦。1.2.2建設規(guī)模與目標**住宅小區(qū)項目規(guī)劃總用地25萬平方米，建筑面積約30萬平方米，其中住宅約27萬平方米，商業(yè)約3萬平方米。總居住戶數(shù)約2655戶，規(guī)劃總居住人口約8496人，容積率1.2，綠化覆蓋率32%。小區(qū)內(nèi)設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會等設施。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“住宅小區(qū)”，致力于為在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個住宅小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，**房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。讓**房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。1.2.3主要建設條件a.供水在小區(qū)北角有松原市自來水上水干線，本項目上水管線可由此管線通過西一街，從小區(qū)的北角接入。b.雨水、污水排放雨水、污水排放可接入郭爾羅斯大街和西一街及青年大街相應的雨排水干線。c.供熱供熱為集中供熱，熱源擬從小區(qū)的北角接入。d.供電擬從小區(qū)外引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)變配電室。按供電要求設置箱式變電站。e.燃氣燃氣源擬從小區(qū)的北角接入。f.本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內(nèi)。g.電信本項目電信由電信部門解決。1.2.4項目投入總資金及效益情況本項目投入資金70952.39萬元，本項目完成后，預計銷售收入為19320萬元（年平均），銷售（營業(yè)）稅金及附加618.99萬元、所得稅1063.49萬元，利潤3190.48萬元。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量占地總面積平方米250000總建筑面積平方米300000居住建筑面積平方米267000公共建筑面積平方米33000居住戶數(shù)戶2655平均每戶建筑面積平方米113平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.2綠化率%321.3問題與建議考慮到康郡住宅小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴松原市的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。2市場預測2.1市場調(diào)查據(jù)《**地產(chǎn)松原市項目調(diào)研報告》（2008年）報告顯示:松原市江南樓盤住宅平均價格為2300元/m2左右，部分中高檔樓盤的價位已突破2500元/m2，最高價為3200元/m2，較抵檔的樓盤也存在2000元/m2以下的價位。樓層差價基本在50～100元之間。松原市江南別墅的開發(fā)較少，原別墅的售價在3500元/m2左右。從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售價格是上升趨勢。目前松原市住宅市場供應上,住宅面積在100m2以下的占總量的70%,住宅面積在101～160m2的占總量的20%,161～180m2占總量的5%,180m2以上的占總量的5%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,100m2以下的住宅面積目前是松原市住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們的市場調(diào)研結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占70%,承受總價格在21--30萬之間的占20%承受總價格在40萬以上的占10%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,松原市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。松原市現(xiàn)在在建在售項目（房地產(chǎn)）較多，如飛宇金倫花園、奧林匹克花園、柏林四季、光宇盛世華城等房地產(chǎn)項目銷售情況良好，其銷售率均在90%以上。松原市房地產(chǎn)事業(yè)呈良好態(tài)勢。2.2產(chǎn)品供需預測根據(jù)調(diào)查，松原市房地產(chǎn)市場起步于1999年的住房分配制度改革，前10年市場發(fā)展持續(xù)、平穩(wěn)、增長速度緩慢，2006年開始進入增長期，2007年呈現(xiàn)加速發(fā)展的趨勢?，F(xiàn)在已進入較快發(fā)展階段?！端稍谐鞘锌傮w規(guī)劃（2006～2020年）》中規(guī)劃居住用地由現(xiàn)在的2376.02萬平方米發(fā)展到2942.15萬平方米，15年間增加566.13萬平方米，占規(guī)劃用地的36.8%。按1.2容積率計算建筑面積將增加679.36萬平方米。可見松原市房地產(chǎn)業(yè)住宅需求量的大幅增加。2007年房地產(chǎn)總存量約45.13萬平方米，2008年新增67.9萬平方米。此面積按松原市城市總體規(guī)劃需求甚遠，據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。2.3價格預測據(jù)調(diào)查，松原市江南樓盤住宅平均價格為2300元/m2左右，部分中高擋樓盤的價位已突破2500元/m2，最高價為3200元/m2，較抵擋的樓盤也存在2000元/m2以下的價位。樓層差價基本在50～100元之間。松原市江南別墅的開發(fā)較少，原別墅的售價在3500元/m2左右。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米2800～3200元。3建設規(guī)模與產(chǎn)品方案3.1建設規(guī)模**住宅小區(qū)項目規(guī)劃總用地25萬平方米，總建筑面積30.00萬平方米，其中住宅26.70萬平方米，商業(yè)3.3萬平方米?？偩幼魯?shù)約2655戶，容積率1.2，綠化覆蓋率32%。小區(qū)內(nèi)設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會等設施。3.2產(chǎn)品方案戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中高檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。**住宅小區(qū)項目主要居住對象為在松原市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，中油吉林油田員工以及其他知識層次較高家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：松原項目戶型面積積配比表建筑形式比例建筑面積面積區(qū)間具體面積格局特點比例總占比聯(lián)排別墅12%36000195--2655195--2255平越單車位30%3.60%226--2455平越單車位50%6%246--2655平越雙車位20%2.40%小高層20%6000080--18680--100平平兩臥一衛(wèi)37%7.40%101--1255平三臥一衛(wèi)或兩衛(wèi)明衛(wèi)設計40%8%130--1600平三臥兩衛(wèi)一梯一戶躍層12%2.40%160--1866平四臥兩衛(wèi)一梯一戶躍層11%2.20%多層57%17100038--14638--50平一臥一衛(wèi)酒店式公寓1%0.57%80--100兩臥一衛(wèi)框架34%19.38%100--1255三臥兩衛(wèi)框架35%19.95%130--1466框架30%17.10%商鋪11%33000合計300000建筑結(jié)構(gòu)a.室外外墻：采用高級外墻涂料，局部面磚裝飾。屋面：現(xiàn)澆平屋面。b.室內(nèi)：內(nèi)墻：抹灰搓毛。頂棚：清水砼刮漿。地面：砼墊層搓毛。窗：戶外窗用塑鋼窗。門：分戶門為高級防盜。廚房：水泥砂漿搓毛。衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻水泥砂漿搓毛，預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿搓毛。樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。c.配套設備：電梯：6層以上商品房均配置電梯。電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。煤氣：煤氣主管道安裝到廚房。給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。排水：有組織排水，預設空調(diào)機專用冷凝水排水管。d.智能化系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)：一層住宅安裝緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、車庫管理系統(tǒng)等?！耙豢ㄍā敝悄芟到y(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。3.2.3區(qū)內(nèi)設施a.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。b.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設保安。指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。附表：技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶2655戶均人口人3.2總建筑面積萬㎡30.001.住宅建筑面積萬㎡26.702.商業(yè)面積萬㎡3.3住宅平均層數(shù)層6.53容積率1.2綠地率%324選址方案目前人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網(wǎng)絡等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、按照松原市建設規(guī)劃的要求。2、適應小區(qū)投資項目的要求。3、適應小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎設施等因素需要。我們選定**住宅小區(qū)項目的位置(詳見附圖1：場址位置圖)。4.1選址位置：擬建于松原市江南青年街以西、浦東路以南。其理由：通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。項目概況a.自然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于二類場地，砂層為持力層，適用樁基礎。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。b.城市的基礎設施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，項目與城市基礎設施網(wǎng)絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤臨主要干道青年路交通方便。為居民日常生活提供便捷。青年路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天松原市地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。開發(fā)地址的獲取與開發(fā)a.該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。該項目建設用地按如下程序進行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。(3)申請批準。向向松原市人民政政府正式申請請審批，批準準后的征地方方案，由城市市規(guī)劃部門核核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃劃許可用地通通知。(4)發(fā)布用地通通告：由城市市土地管理部部門發(fā)出具有有法律效力的的用地通告。(5)簽定補償、安安置合同：由由用地單位的的法人代表與與土地所有者者或原有土地地使用者或他他們的委托人人，按平等互互利、等價有有償和協(xié)商一一致的原則簽簽定合同或協(xié)協(xié)議，并經(jīng)土土地管理機關(guān)關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土土地管理部門門簽發(fā)準許使使用土地的證證明。b.對該地塊開發(fā)成本本主要包括拆拆遷安置費和和土地批租費費。4.2建設條件4.2.1.供排排水在小區(qū)北角有松原原市自來水上上水干線，本本項目上水管管線可由此管線通過西一一街，從小區(qū)區(qū)的北角接入入。雨水、污水水排放可接入入郭爾羅期大大街和西一街街及青年大街街相應的雨排排水干線。4.2.2雨，污污水排放雨水、污水排放可可接入郭爾羅羅期大街和西西一街及青年年大街相應的的雨排水干線線。4.2.3供熱熱供熱為集中供熱，熱熱源擬從小區(qū)的北北角接入。。4.2.4供電電擬從小區(qū)外引一條條10千伏電纜，接接入小區(qū)內(nèi)變變配電室。按供供電要求設置置箱式變電站站。4.2.5供氣氣燃氣源擬從小區(qū)的北角接入入。4.2.6電信本項目電信由電信信部門解決。目前，本項目建設設場地以達到到“三通一平”，其他配套套設施將與住住宅建設同步步進行。4.3建設規(guī)?？傉嫉孛娣e25萬萬平方米，總總建筑面積330.00萬平方米米（其中商業(yè)業(yè)面積約3.3萬平方米），總總戶數(shù)26555戶，綠化化面積近4.5萬平方米，容容積率1.2。小區(qū)內(nèi)部部規(guī)劃“一中心四組組團”，中心區(qū)天天然山石人工工瀑布，周邊邊四個組團各各成體系、各各具特色。小小區(qū)內(nèi)有托兒兒所、小商場場、銀行…………4.4環(huán)境保護4.4.1大氣餐飲以煤氣為燃料料，所以應在在操作間設計計通風排氣裝裝置，且排氣氣煙囪避開其其它環(huán)境敏感感地段。地下下停車場廢氣氣主要為汽車車尾氣，再次次安裝通風排排氣裝置。污水處理本項目產(chǎn)生的污污水主要有餐餐飲廢水，生生活廢水和洗洗浴污水。生生活廢水和餐餐飲廢水經(jīng)隔隔油，沉淀處處理后排入下下水道。5節(jié)能節(jié)水措施施5.1節(jié)能措施**住宅小區(qū)項目目建筑熱環(huán)境境和能源系統(tǒng)統(tǒng)的設計應貫貫徹國家和地地方有關(guān)節(jié)約約能源的法規(guī)規(guī)和政策，嚴嚴格執(zhí)行《夏夏熱冬冷地區(qū)區(qū)居住建筑節(jié)節(jié)能設計標準準》。保證舒舒適，健康的的室內(nèi)熱環(huán)境境基礎上，采采取有效的節(jié)節(jié)能措施，改改善建筑的熱熱工性能，降降低建筑全年年能耗；積極極采用對環(huán)境境污染小的可可再生能源，并并提高采暖、空空調(diào)等耗能系系統(tǒng)的效率；；最大限度地地減少建筑對對能源的需求求和對空氣污污染的破壞，以以實現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的目標標。5.1.1建筑節(jié)節(jié)能技術(shù)該工程維護結(jié)構(gòu)的的保溫材料選選擇和構(gòu)造方方案如下：屋面：選用1000mm厚聚苯保溫溫板做保溫層層，材料密度度18-20kg/mm3.屋面?zhèn)鳠嵯迪禂?shù)=0.600W/(m22.k)外墻：普通內(nèi)墻抹抹灰，300厚陶粒砼砌塊塊，外貼80厚聚苯板，外外飾面系統(tǒng)涂涂層，外墻傳傳熱為k=0.777W/(mm2.k)門窗：選用產(chǎn)品要要求其抗風性性能屬標準GB71006第2級，空氣滲滲透性能屬標標準GB71008第3級，雨水滲滲透性能屬標標準GB71008第4級，外墻窗窗均為塑鋼雙雙玻，其傳熱熱系數(shù)為k=2.556W/(mm2.k),,采用保溫分分戶門，其傳傳熱系數(shù)為k=1.770W/(mm2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻墻抹灰，3300厚陶粒砼砌塊塊，靠樓梯間間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿漿，其傳熱系系數(shù)為k=1.667W/(mm2.k)5.1.2采暖系系統(tǒng)的保溫節(jié)節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱熱效率地熱高度聚乙乙烯保溫管(熱效率達90%)，達到了供供熱系統(tǒng)部分分節(jié)能的要求求。5.1.3建筑節(jié)節(jié)能技術(shù)、材材料、工藝的的應用除了在保溫節(jié)能做做法及措施中中介紹的新技技術(shù)外，在該該項目的建設設過程中，應應大量應用四四新技術(shù)，為為住宅產(chǎn)業(yè)化化及帶動其他他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展起到一定的的作用。基礎采用超流態(tài)砼砼樁基礎；地下室地面面及外墻采用用高分子防水技技術(shù)；排水管管采用UPVC管件；平屋面聚苯板板保溫技術(shù)；；屋面防水全全部采用SBS防水做法；；塑鋼門窗采采用單框雙層層中空玻璃；；單元分門戶戶采用防盜門；樓道照明采采用紅外線光光控開關(guān)；樓樓梯間入口采采用防盜對講講系統(tǒng)；燃氣氣采用市政統(tǒng)統(tǒng)一的燃氣表表；電表為電電業(yè)統(tǒng)一要求求的電表；水水表采用ZS-2遠程控制裝裝置；變壓式式通風道；5.2節(jié)水措施5.2.1小區(qū)水水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小小區(qū)水環(huán)境，提提供安全。有有效的供水、污污水處理、日日用系統(tǒng)，節(jié)節(jié)約用水。實實現(xiàn)水資源的的可持續(xù)發(fā)展展和利用，改改善小區(qū)生態(tài)態(tài)環(huán)境。建立立完善的給水水系統(tǒng)，保證證供水水質(zhì)符符合衛(wèi)生要求求，水量穩(wěn)定定，水壓可靠靠；建立完善善的排水系統(tǒng)統(tǒng)；雨水或生生活污水經(jīng)處處理后回用作作生活雜用水水等各種用途途時，水質(zhì)應應達到國家規(guī)規(guī)定的相應標標準，以保障障回用水的安安全和適用。對小區(qū)用水水量和和水質(zhì)進行估估算與評價，提提供詳盡的居居民用水量估估算資料。提提出合理用水水分配計劃、水水質(zhì)和水量保保證方案。最最大限度地有有效利用水資資源，減少小小區(qū)污水的排排放量，實現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)用水的的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。5.2.2綠化景景觀用水節(jié)水水保障小區(qū)綠化、景景觀用水，改改善小區(qū)用水水分配，提高高景觀用水水水質(zhì)和效率。景觀用水采用地下下水和循環(huán)系系統(tǒng)，并應結(jié)結(jié)合中水系統(tǒng)統(tǒng)進行優(yōu)化設設計以保證水水質(zhì)，提高用用水效率。提提倡營造少灌灌或免灌綠化化群落，減少少草坪面積，尤尤其是冷地型型草坪面積。綠化用水應利用雨雨水或生活污污水回用作為為綠化用水，以以利于節(jié)水及及利用自然滲滲透補充地下下水。5.2.3節(jié)水器器具應用大力推廣使用節(jié)水水型器具，不不斷提高用水水效益。不使使用耗水9升和9升以上的座座便器。龍頭：(1)不使使用螺旋升降降式鑄鐵水嘴嘴。(2)根據(jù)用水場場合的不同，可可選用延時自自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式式、光電感應應式和電容感感應式等類型型水龍頭；手手壓、腳踏、肘肘動式水龍頭頭；停水自動動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；；陶瓷片防漏漏水龍頭等節(jié)節(jié)流水龍頭。建議業(yè)主采用節(jié)水水型用水家用用電器：采用用高效節(jié)水洗洗衣機，洗碗碗機等節(jié)水型型家電。6環(huán)境影響評價價6.1環(huán)境條件調(diào)調(diào)查**住宅小區(qū)項目目提出“綠色生態(tài)社社區(qū)”的概念。在在當前的房地地產(chǎn)開發(fā)過程程中，講究園園藝設計，提提倡健康住宅宅已是大勢所所趨，但目前前國內(nèi)的景觀觀設計多采用用噴泉、廣場場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用用有生命力的的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視視覺效果，而而沒有營造整整體氣氛，”形成了層次次分明的景觀觀體系，同時時設計師還十十分注意尺度度感，通過小小型景質(zhì)將人人的視線從高高大的建筑物物上轉(zhuǎn)移，從從而減少了人人的壓抑感。32%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。6.2施工期環(huán)境境影響分析6.2.1施工期期污染源a.施工期噪聲污污染源施工期的噪聲主要要來源于包括括施工現(xiàn)場的的各類機械設設備和物料運運輸?shù)慕煌ㄔ朐肼?。施工場場地噪聲主要要是施工機械械設備噪聲，物物料裝卸碰撞撞噪聲及施工工人員的活動動噪聲，各施施工階段的主主要噪聲源及及其聲級見表表。聲級最大大的是電鉆，可可達115dBB(A)。物料運輸輸?shù)慕煌ㄔ肼暵曋饕歉魇┦┕るA段物料料運輸車輛引引起的噪聲，各各階段的車輛輛類型及聲級級見表。本項項目運輸車輛輛安排時盡量量避開居民樓樓。各施工階段主要噪噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土土各種裝修材料及主主要設備大型載重機混凝土罐車、載重重車輕型載重卡車9080-8575b.施工期期揚塵施工期揚塵主要來來自土方的挖挖掘揚塵及現(xiàn)現(xiàn)場堆放揚塵塵；建筑材料料（白灰、水水泥、沙子、石石子、磚等）的的現(xiàn)場搬運及及堆放揚塵；；施工垃圾的的清理及堆放放揚塵；人來來車往造成的的現(xiàn)場道路揚揚塵。c.施工期廢水污污染源施工期產(chǎn)生的廢水水包括施工人人員的生活污污水和施工本本身產(chǎn)生的廢廢水，施工廢廢水主要包括括土方階段降降水井的排水水，結(jié)構(gòu)階段段混凝土養(yǎng)護護排水，以及及各種車輛沖沖洗水。d.施工期固體廢廢棄物施工期固體廢棄物物主要為施工工人員的生活活垃圾、施工工渣土及損壞壞或廢棄的各各種建筑裝修修材料。6.2.2施工期期環(huán)境影響分分析a.施工噪聲影響響根據(jù)噪聲污染源分分析可知，由由于施工場地地的噪聲源主主要為各類高高噪聲的施工工機械，這些些機械的單體體聲級一般均均在80dB以上，且各各施工階段均均有大量設備備交互作業(yè)，這這些設備在場場地內(nèi)的位置置，同時使用用率有較大變變化，因此很很難計算其確確切的施工場場界噪聲，根根據(jù)本工廠施施工量，按經(jīng)經(jīng)驗計算階段段其各施工階階段的晝夜聲聲級見表。各施工階段晝、夜夜聲級估算值值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55b.施工揚塵的影影響由于土石石方過程破壞壞了地表結(jié)構(gòu)構(gòu)，會造成地地面揚塵污染染環(huán)境，其揚揚塵量的大小小與諸多因素素有關(guān)，是一一個復雜、較較難定量的問問題。通過對施工期環(huán)境境影響的分析析，施工期主主要污染為噪噪聲與揚塵，為為減少其環(huán)境境污染，應做做到：①現(xiàn)場施工中中，建筑材料料的堆放及混混凝土拌和應應定點、定位位，并采取防防塵措施，設設置擋風板。施施工期間盡量量選用煙氣量量較少的內(nèi)燃燃機械和車輛輛，減少尾氣氣污染，施工工道路經(jīng)常保保持清潔，濕濕潤，以減少少汽車輪胎與與路面接觸而而引起的揚塵塵污染，同時時車輛應限速速行駛；混凝凝土攪拌等高高噪聲作業(yè)及及施工車的進進出口，盡可可能遠離居民民住宅，施工工車場地盡量量平整，減少少顛簸聲，以以減少施工噪噪聲對居民生生活的影響；；②施工中做到到無高噪聲及及爆炸聲，打打樁時不在夜夜深人靜時進進行，吊裝設設備噪聲滿足足環(huán)保要求；；③施工中不產(chǎn)產(chǎn)生超標準的的空氣污染，環(huán)環(huán)保措施與工工程進度做到到“三同時”，環(huán)境治理理設施應與項項目的主題工工程同時設計計，同時施工工，同時交付付使用；④建筑垃圾及及時清理，文文明施工；地地塊周圍樹立立高于3米的簡易屏屏障，或在使使用機械設備備旁樹立屏障障，減少施工工機械的噪音音。6.3項目建成后后環(huán)境影響影影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項項目，基本無無工藝廢氣和和生產(chǎn)廢水排排放，因此污污染源分析主主要是燃料燃燃燒廢氣、生生活污水和生生活垃圾。6.3.1大氣污污染源分析a.地下車庫廢氣氣該項目建有停車場場，地下車庫庫。停車場設設有兩個進出出口。車庫內(nèi)內(nèi)的廢氣排放放高度為2.5米，排氣量量約7000立方米/小時b.天然氣燃燒廢廢氣居民住宅采暖和炊炊事采用天然然氣，最大燃燃氣量為1..8立方米/h，平均燃氣氣量為1.4立方米/小時。6.3.2水污染染源分析擬建項目的水污染染源主要是生生活污水。居居住人口多，生活耗水水量大。污水類型型包括洗浴排排水、沖廁排排水和廚房污污水。7勞動安全衛(wèi)生生與消防擬建項目勞動安全全衛(wèi)生與消防防的研究是在在已確定的技技術(shù)方案和工工程方案的基基礎上，分析析論證在建設設和生產(chǎn)過程程中存在的對對勞動者和財財產(chǎn)可能產(chǎn)生生的不安全因因素，并提出出相應的防范范措施。7.1勞動安全衛(wèi)衛(wèi)生7.1.1危害因因素和危害程程度分析分析在生產(chǎn)或作用用過程中可能能對勞動者身身體健康和生生產(chǎn)安全造成成危害的物品品、部位、場場所，以及危危害范圍和程程度。a.有毒有害物品品的危害。分分析生產(chǎn)和使使用帶有危險險性的原料、材材料和產(chǎn)品，包包括爆炸品類類，易燃、易易爆、有毒氣氣體類，易燃燃液體類，易易燃固體類，氧氧化劑和過氧氧化物類，毒毒害品類，腐腐蝕品類，輻輻射物質(zhì)類，以以及工業(yè)粉塵塵類等。分析析有毒有害物物品的物理化化學性質(zhì)，引引起火災爆炸炸危險的條件件，對人體健健康的危害程程度以及造成成職業(yè)性疾病病的可能性b.危險性作業(yè)危危害。分析高高空、高濕、高高壓作業(yè)，井井下作業(yè)，輻輻射、振動、噪噪音等危險性性作業(yè)場所，可可能造成對人人身的危害。7.2.2安全措措施方案針對不同危害和危危險性因素的的場所、范圍圍以及危害程程度，研究提提出相應的安安全措施方案案，主要有：：a.在選擇工藝技技術(shù)方案時，應應盡可能選用用安全生產(chǎn)和和無危害的生生產(chǎn)工藝和設設備。b.對危險部位和和危險作業(yè)應應提出安全防防護措施方案案。c.對危險場所，按按勞動安全規(guī)規(guī)范提出合理理的生產(chǎn)工藝藝方案和設置置安全間距。d.對易產(chǎn)生細菌菌的場所，應應提出防護和和衛(wèi)生保健措措施方案。7.3消防設施消防設施研究，主主要是分析項項目在生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營過程中可可能存在的火火災隱患和重重點消防部位位，根據(jù)消防防安全規(guī)范確確定消防等級級，并結(jié)合當當?shù)毓蚕婪涝O施狀況，提提出消防監(jiān)控控報警系統(tǒng)和和消防設施配配置方案。7.3.1火災危危險性分析分析生活過程中使使用的燃料、家具、生活用品，包包括儲存物品品的火災危險險性，生活過程中易易燃、易爆產(chǎn)產(chǎn)生的部位及及火災危險性性，生活過程中的的火災危險性性等。調(diào)查項目場址周圍圍消防設施狀狀況調(diào)查場址周邊公安安消防機構(gòu)的的規(guī)模、裝備備，所在地公公安消防隊與與場址的距離離等，確定項項目對公安消消防機構(gòu)的依依托程度。7.3.3消防措措施和設施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營過程中存存在火災隱患患的部位、火火災危險類別別以及可能波波及的范圍，確確定應采用的的消防等級，并并結(jié)合項目場場址周圍消防防設施狀況，提提出消防監(jiān)控控報警系統(tǒng)和和消防設施配配置方案。8組織機構(gòu)與人人力資源配置置合理、科學地制定定管理方案，確確定項目的組組織機構(gòu)和配配置人力資源源是保證項目目建設和生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營順利進進行、提高勞勞動率的重要要條件。在制制定管理方案案時，我們對對項目的組織織機構(gòu)設置及及人力資源及及員工培訓等等內(nèi)容進行了了研究，比選選優(yōu)化方案。8.1組織機構(gòu)設設置本公司是股份有限限制公司,分為權(quán)力機機構(gòu),經(jīng)營管理機機構(gòu)和監(jiān)督機機構(gòu).最高權(quán)力機機構(gòu)是董事會會,實行董事會會領(lǐng)導下的總總經(jīng)理負責制制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會會負責.總經(jīng)理受董董事會任聘,.各部門分設經(jīng)理,負責組織公公司的經(jīng)營管管理活動.高級職員由由董事會商議議任聘.監(jiān)理會由股股東代表2人和職工代代表8人組成.對公司的財財務和職權(quán)予予以監(jiān)督。辦公室：1、負責責公司文檔管管理:可對公司的的文檔進行分分類管理。2、負責內(nèi)部員工管理理:對公司的內(nèi)內(nèi)部職員的個個人資料進行行管理。人事部：負責人力力的招聘和錄錄用、調(diào)配和和使用、人事事的考核，晉晉升與獎懲，教教育和培訓工工作。財務部：負責資金金的籌集和管管理；財務的的核算和監(jiān)督督以及資金的的撥款和管理理；交納各種種稅務和上級級管理費等，保保證工程進度度和各項資金金使用計劃。保安部：負責巡察察報告、物資資保護、停車車場管理工作作。采購部：負責做好好材料、購配配件、設備等等物資的采購購工作。工程部：一.工程前期準備1.技術(shù)準備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目組織設設計》。3)編制或?qū)徍耸┕D圖預算。4)編制或?qū)徍酥饕牟牧稀氤善菲?、設計計劃劃。5)對特殊項目或重要要的項目的考考察、參觀、學學習及必要的的培訓。2.物資準備3.現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏踏勘，“三通一平”，組織施工工單位放線并并檢驗。4.其它準備：A利用用招標形式、優(yōu)優(yōu)選施工隊伍伍。B辦理開工報報告。C辦理質(zhì)監(jiān)委委托。D組織設計交交底。E摸清施工現(xiàn)現(xiàn)場地下有無無國家線路、水水管、天然氣氣管道和防空空洞等，如有有及時妥善處處理。二.現(xiàn)場工程管理1.前期階段的部分工工作：A舊建筑物及及妨礙工程施施工的障礙物物的拆除工作作。B、“三通一平”C其他的工作作（臨建、占占路，占地的的辦理）2.施工建設階段的工工作A施工前的各各項準備工作作，施工建設設階段的平衡衡和協(xié)調(diào)工作作，做好現(xiàn)場場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控控制與管理，加加強經(jīng)濟簽證證的管理C做好工程收收尾的組織安安排，竣工驗驗收。D做好工程資資料的匯集、參參加開發(fā)項目目資料的歸檔檔工作。E做好工程決決算及項目移移交。營銷部：負責商品品房的銷售和和管理;作好銷售計計劃的編織機機銷售策劃工工作。售后服務部：負責責售后回訪，保保修修繕，工工程遺留問題題處理工作。物業(yè)管理部：負責責與業(yè)主委員員會相配合，共共同創(chuàng)建“整潔、文明明、安全、方方便”的優(yōu)秀物業(yè)業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職職能制的組織織形式，各級級領(lǐng)導對下級級部門和人員員不直接下達達命令,只是參謀作作用。這一組組織形式既能能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職職能部門和專專業(yè)人員的工工作特長,但總經(jīng)理要要注意協(xié)調(diào)和和聯(lián)系各職能能部門之間,領(lǐng)導層要把把握管理系統(tǒng)統(tǒng)中的各種矛矛盾。對此組織機構(gòu)進行行適應性分析析知：組建方方案符合《公公司法》和國國家有關(guān)規(guī)定定的要求，執(zhí)執(zhí)行機構(gòu)具備備指揮能力和和組織協(xié)調(diào)能能力，組織機機構(gòu)的層次和和運作方式能能滿足建設和和生產(chǎn)運營管管理的要求，項項目法人代表表及主要管理理人員的素質(zhì)質(zhì)能適應項目目建設和生產(chǎn)產(chǎn)運營管理的的要求，能承承擔項目籌資資建設、生產(chǎn)產(chǎn)運營、償還還債務等責任任。二．勞動定員部門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務人員合計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事事部財務務部376376運營管理其中：保安部采購購部工程程部51020210271032銷售管理其中：營銷部售后服務部部物業(yè)管理部部21711361047合計327213090時間任務2009年3月至至12月2010年1月至至12月2011年1月至至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程9項目實施進度度為了爭取時間，縮縮短工期，保保質(zhì)保量完成成工程，本項項目決定采取取平行施工方方式。2009.3—22011.66項目實施進進度計劃表本項目工程計劃自自2009年3月開工，至2011年6月竣工，總總工期3年。為了節(jié)節(jié)約投資，決決定分區(qū)分階階段開發(fā)。據(jù)據(jù)市場分析，預預計每期推出出商品房有50%可采用分期期付款的形式式預售，按市市場吸納能力力及公司開發(fā)發(fā)能力、資金金籌措的可能能性，本項目目工程開發(fā)建建設進度計劃劃安排，如下下表所示10投資估算10.1投資估算算本建設項目規(guī)劃用用地面積約25萬平方米米，規(guī)劃總建筑面面積接近300萬平方米（其其中商業(yè)面積約3.30萬平方米米），總戶數(shù)數(shù)約2655戶，綠化面面積近4.5萬平方米，容容積率1.2。根據(jù)擬訂項目的開開發(fā)方案及開發(fā)項目的的工程數(shù)量確確定的估算投投資為