土地利用績效——國內外土地評價理論與實踐綜述國內外土地評價理論

與實踐綜述

1國內土地利用評價理論及實踐2國外土地利用評價理論及實踐國內土地利用評價理論及實踐

我國土地評價方法的理論研究和實踐大致可分為四個階段：

第一個階段，從20世紀50年代至70年代中期。主要為結合中國科學院組織的自然資源綜合考察中的土壤地理和土地資源調查所進行的土地評價，例如宜農荒地評價、宜林地評價等。此階段的特點是：緊密結合生產建設，以土地單項評價為主；區(qū)域性評價較多；理論體系上的總結不足。國內土地利用評價理論及實踐

第二個階段，從20世紀70年代中至80年代初，通過引進歐、美、澳等國土地評價的理論和方法，基本建立了從單項到綜合的一整套農業(yè)土地評價方法和體系。此階段的土地評價主要參照美國“土地潛力分類系統(tǒng)”和聯(lián)合國“土地評價綱要”結合各地實際情況進行，基本上屬于定性研究。此階段的特點是：初步形成了具有我國特色的土地評價理論與方法體系；由單項評價逐步轉為全面和綜合的土地評價；遙感技術在土地評價中也得到了比較廣泛的應用。國內土地利用評價理論及實踐

第三個階段，從20世紀80年代初至90年代末。80年代起，土地評價研究開始涉及非農用地評價，如旅游用地評價和城市用地評價等（傅伯杰，1991）。國內一些學者（倪紹祥等，1993）開始在研究土地類型的基礎上進一步進行土地評價研究。城市土地評價的類型由最初的側重于城市建設自然條件對城市建筑影響的城市土地建設適宜性評價，發(fā)展到對城市土地經濟性進行評價，如對城市土地分等定級、評定城市基準地價等。在這一階段內我國先后頒布實施了《城市用地分類與規(guī)劃用地標準》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》和《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》，用以控制我國城市用地的粗放蔓延。在借鑒國外城市土地利用成功經驗的基礎上，提出了以城市土地利用規(guī)劃為指導，進行土地利用分區(qū)或區(qū)地重劃，實行土地用途管制和城市土地利用置換，并運用土地收購儲備制度來控制城市用地的盲目擴張、優(yōu)化城市土地資源的配置和提高城市土地利用績效的基本思路，對我國城市土地利用績效的提高和耕地保護產生了深遠的影響。此階段的特點是：土地評價從簡單土地分等級發(fā)展到土地生產能力估算；從偏重于自然評價發(fā)展到自然與經濟相結合的綜合評價；從農業(yè)土地評價發(fā)展到城市用地等非農業(yè)用地評價。國內土地利用評價理論及實踐

第四個階段，從上世紀90年代末至今。1999年國土資源部開展了新一輪國土資源大調查，其中“土地資源監(jiān)察調查工程”項目中設立的“城市土地價格調查與集約利用潛力評價”子課題標志著我國城鎮(zhèn)土地利用評價研究走上了正軌，該子課題先后選擇了七個試點城市（福州、天津、包頭、長春、濟南、義烏、南京）開展城市土地集約利用潛力評價工作。并于2000年編制出臺了《2000年城市土地集約利用潛力評價實施方案》。在隨后的幾年中，許多學者對7個試點城市的土地集約利用潛力進行調查實踐和實證研究，得出了大批關于城市土地利用評價方面的研究成果。從2001年開始，在城市土地集約利用潛力評價的基礎上，有學者又開展了對城市土地集約利用程度（即現(xiàn)狀）的評價，城市土地集約利用的潛力評價和現(xiàn)狀評價是從正反兩方面來衡量土地的集約利用狀況。此階段的特點是：土地評價從一般性的理論和方法逐步過渡到實踐應用；新的評價方法和評價技術得到逐步應用，如計量方法、遙感技術、更加完善的地理信息系統(tǒng)等；評價的對象和方法都進一步細化，如發(fā)展出了對城市整體、城市不同功能區(qū)、城市中具體地塊等不同類型土地的分別評價方法。國內土地利用評價理論及實踐

地處長江三角洲地區(qū)的兩省一市走在了我國土地利用實踐研究的前列。江蘇、浙江和上海這兩省一市人口眾多、土地稀缺，在土地資源利用方面也經歷過各類開發(fā)區(qū)大量圈地、粗放用地等階段，供地壓力不斷增大。為此，江浙兩省以保護資源、保障發(fā)展為出發(fā)點，提出要通過加強用地管理，提高建設用地集約利用效率和水平、控制建設項目用地標準、提升土地資源對招商引資和經濟建設的承載力，來促進土地管理部門的科學管理。根據(jù)本省實際情況和省內不同地區(qū)的經濟水平等因素，在全國還沒有統(tǒng)一可行的建設項目用地標準的情況下，分別研究制定了《江蘇省建設用地指標體系（試行）》、《浙江省建設項目用地控制指標（試行）》，均于2004年9月印發(fā)，作為審定用地規(guī)模的重要依據(jù)，要求各地在項目審批、用地供應等工作中按照相關指標規(guī)定執(zhí)行。國外土地利用評價理論及實踐

國外土地評價方法的理論研究和實踐大致可分為五個階段：

第一個階段，20世紀中期之前。國外關于土地利用其集約程度的研究始于18世紀。當時的古典經濟學家杜爾格、安特生、魏斯特和李嘉圖等在研究農地地租問題時，得出了農地集約耕作中的報酬遞減規(guī)律，并認為土地集約利用是級差地租產生的原因。此后，著名劍橋學派的創(chuàng)始人英國經濟學家馬歇爾提出：報酬遞減規(guī)律適用于為了生產和生活而對土地的利用，其闡述的是土地的合理投入問題，即土地的合理集約度。國外對于城市土地利用績效的研究成果主要集中于從經濟學角度的研究、基于區(qū)位理論的研究，以及基于城市規(guī)劃理論，如：城市的集聚與分散、城市環(huán)境容量、增長極理論與城市開發(fā)區(qū)等方面的研究。國外土地利用評價理論及實踐

第二個階段，二戰(zhàn)結束后至20世紀60年代。二戰(zhàn)后資本主義發(fā)達國家經濟開始復蘇，由于土地管理政策方面的薄弱，造成城市和郊區(qū)的無序延伸和盲目擴張，城市面臨著新一輪的更新與改造。因此，各國政府以及經濟學、社會學、地理學和規(guī)劃學界，都提出了一些新的城市管理對策，旨在促進土地利用方式盡快由粗放型向集約型轉變。在二戰(zhàn)結束初期，城市人口隨經濟復興而增長集中，導致了以疏散為主的城市規(guī)劃調整，其目的是控制城市的高強度利用。但20世紀50、60年代起，又出現(xiàn)了城市人口減少、郊區(qū)人口增加的逆城市化現(xiàn)象，且晝夜人口差別大。于是“疏散”政策被改為“吸引”政策以改變對中心土地利用不足的現(xiàn)狀。1961年由美國農業(yè)部土壤保持局正式頒布了“土地潛力分類系統(tǒng)”，這是當時世界上第一個較為全面的土地評價系統(tǒng)。國外土地利用評價理論及實踐

第三個階段，20世紀70年代。隨著遙感等技術手段在資源調查中的應用，土地研究開始由土地清查走向土地評價。1972年，聯(lián)合國糧農組織（FAO）在荷蘭瓦格寧根召開了討論土地評價的國際專家會議，在此基礎上提出了土地適宜性評價分類系統(tǒng)。1976年聯(lián)合國糧農組織發(fā)表了《土地評價綱要》，成為世界土地評價研究走向成熟化的重要標志。該綱要從土地的適宜性角度出發(fā)，分為綱、類、亞類、單元四級。主要反映土地的適宜性程度及土地的限制性因素和改良管理措施。但此時土地評價的對象還是農業(yè)用地。前蘇聯(lián)也于同一年正式頒布了“全蘇土地評價方法”，用于確定土地生產能力和農業(yè)生產中最有效的利用途徑。國外土地利用評價理論及實踐

第四個階段，20世紀80年代。隨著計算機的應用，土地評價的理論和方法不斷完善和改進，向綜合化，精確化方向發(fā)展。土地評價研究也有了更廣泛深入的發(fā)展，不僅限于農業(yè)用地，城鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、開發(fā)區(qū)等均已涉及。1981年，美國農業(yè)部土壤保持局提出了“土地評價和立地評價”系統(tǒng)LESA(LandEvaluationSiteAssessment)，并于伊利諾斯州和華盛頓州應用實踐。該系統(tǒng)是為規(guī)劃工作者和管理工作者做出合理的土地利用決策而制訂的。與此同時，聯(lián)合國糧農組織在土地評價綱要的基礎上，針對不同的土地利用類型，詳細分析了各種土地利用對土地的要求和土地的質量特性，建立了系統(tǒng)的、全面的土地評價體系（FAO，1983，1984，1985），并在世界各地予以實施。20世紀80年代中期至末期，隨著自動制圖技術等高新技術的發(fā)展與應用，數(shù)據(jù)更新、土地動態(tài)評價、評價精度等方面均有了很大的進展，并能快速完成多維、多元信息復合分析。國外土地利用評價理論及實踐

在土地評價與管理中，逐漸建立了一系列土地管理信息系統(tǒng)，如加拿大國家土地信息系統(tǒng)、英國的土地資源信息系統(tǒng)等。加拿大圭爾