契稅

一、征稅對象契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。契稅的征稅對象是境內轉移的土地、房屋權屬。1.契稅的征稅對象包括：（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈與、交換，但不包括農村集體土地承包經營權的轉移；（3）房屋買賣；（4）房屋贈與；（5）房屋交換；（6）承受國有土地使用權支付的土地出讓金。

2.以下行為視同買賣房屋征稅（1）以房產抵債或實物交換房屋；（2）以房產作投資或作股權轉讓；（3）買房拆料或翻建新房。3.以下特殊方式轉移土地、房屋權屬也應征稅（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。二、納稅義務人與稅率

1.納稅人在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。特別注意契稅納稅人是買方而不是賣方。這與其他稅收不同。2.稅率3%-5%的幅度稅率。三、應納稅額的計算計稅依據（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。（2）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。（3）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方交納。如交換價格相等，免征契稅。（4）以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。（5）成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。如果沒有成交價格，契稅規(guī)定是參照市場價格確定計稅依據的，這與土地增值稅不同，土地增值稅是按照評估價格確定。

（6）房屋附屬設施征收契稅的依據采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅；承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。（7）對于個人無償贈與不動產行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額征收契稅。四、稅收優(yōu)惠

1.一般規(guī)定（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。（5）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅。（6）經外交部確認，依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬。

2.特殊規(guī)定：（1）企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設公司中所占股份超過50%的。對新設公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地、房屋權屬，免征契稅。

（2）企業(yè)股權重組在股權轉讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移。不征收契稅。國有控股公司投資組建新公司有關契稅政策①對國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。②以出讓方式承受原國有控股公司土地使用權的，不屬于本規(guī)定的范圍。

（3）企業(yè)合并兩個或兩個以上的企業(yè)依據法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。（4）企業(yè)分立企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。（5）企業(yè)出售國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。（6）企業(yè)關閉、破產企業(yè)依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定實施關閉、破產后，債權人(包括關閉、破產企業(yè)職工)承受關閉、破產企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產企業(yè)土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。（7）房屋的附屬設施對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。（8）繼承土地、房屋權屬對于法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅；非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。（9）其他經國務院批準實施債權轉股權的企業(yè)，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。政府主管部門對國有資產進行行政性調整和劃轉過程中發(fā)生的土地、房屋權屬轉移，不征收契稅。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。五、征收管理

1.契稅的納稅義務發(fā)生時間，