超越區(qū)域建立標(biāo)準(zhǔn)北京來(lái)廣營(yíng)西B2地塊的產(chǎn)品突圍策略北京中原策劃大賽作品技術(shù)中心·孫源/夏利瑋/廖祺峰2012年7月定位思路擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為導(dǎo)向的定位策略意大利隊(duì)：針對(duì)不同的球隊(duì)制定了不同的戰(zhàn)略方針來(lái)西地塊：針對(duì)不同的競(jìng)品制定了差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略B2地塊地塊條件優(yōu)勢(shì)：交通便利劣勢(shì)：拿地成本高先天質(zhì)素平常區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈預(yù)期目標(biāo)擊敗競(jìng)品項(xiàng)目最終結(jié)果執(zhí)行過(guò)程(主觀(guān)能動(dòng))意大利隊(duì)先天條件優(yōu)勢(shì)：傳統(tǒng)歐洲強(qiáng)隊(duì)劣勢(shì)：自信缺失負(fù)面新聞環(huán)繞競(jìng)技環(huán)境歐洲無(wú)弱旅預(yù)期目標(biāo)打入決賽，沖擊歐錦賽冠軍最終結(jié)果執(zhí)行過(guò)程（主觀(guān)能動(dòng)）成功晉級(jí)決賽啟示以差異化產(chǎn)品力擊敗競(jìng)品項(xiàng)目客觀(guān)條件客觀(guān)條件2012年夏天，歐洲足壇硝煙再起，在享受酣暢淋漓的足球盛宴的同時(shí)，諸強(qiáng)間充滿(mǎn)勇氣與智慧的較量也給我們帶來(lái)一些啟示…A

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CZECHREPUBLICBNETHERLANDSDENMARKGERMANYPORTUGALCSPAINITALY(player)IRELANDCROATIADUKRAINESWEDENFRANCEENGLAND歐洲無(wú)弱旅，面對(duì)諸強(qiáng)的層層絞殺，賽前并不被看好的意大利隊(duì)是如何突圍，并最終打入決賽？球迷：《羅馬體育報(bào)》發(fā)起的一項(xiàng)“意大利歐洲杯前景”的投票中，竟然有30%的人認(rèn)為意大利隊(duì)小組賽就將打道回府。專(zhuān)家：歐洲各大博彩公司在大賽前為意大利隊(duì)開(kāi)出的奪冠賠率達(dá)到了1賠15，與英格蘭并列第5，是歐洲傳統(tǒng)強(qiáng)隊(duì)當(dāng)中最不被看好的。賠率：甚至在本場(chǎng)對(duì)陣德國(guó)隊(duì)的比賽之前，意大利隊(duì)奪冠賠率還達(dá)到了1賠7，這說(shuō)明全世界都認(rèn)為德國(guó)能與西班牙會(huì)師決賽，但正所謂大熱必死，意大利隊(duì)這一次可以說(shuō)是曝了一個(gè)小冷門(mén)。困境一：消失的自信不利因素一賭球、假球、戰(zhàn)斗力下降、同性戀等一系列的問(wèn)題困擾著藍(lán)衣軍團(tuán)不利困境二隊(duì)中并沒(méi)有世界級(jí)球星壓陣不利因素三歐洲杯之前的熱身賽當(dāng)中，意大利隊(duì)又不可思議的以0-3負(fù)于了俄羅斯隊(duì)困境二：賽前種種的不利因素本項(xiàng)目來(lái)廣營(yíng)西B項(xiàng)目總用地面積：84684㎡；其中：住宅用地占地面積：54784㎡

醫(yī)院用地占地面積：29900㎡來(lái)廣營(yíng)西B項(xiàng)目總建筑面積：172839㎡；其中：住宅建筑面積：136959㎡醫(yī)院建筑面積：35880㎡（無(wú)償代建）09-11-605，C51醫(yī)院用地LGY-09，R2二類(lèi)居住用地0911-061，G1公共綠地地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（㎡）容積率地上規(guī)模（㎡）高度（米）建筑密度（%）綠地率（%）空地率（%）LGY-09R2二類(lèi)居住用地547842.5136959603030700911-605C51醫(yī)院用地299001.235880303540650911-061G1公共綠地6005.746小計(jì)——84684——172839————————本項(xiàng)目地塊主要規(guī)劃指標(biāo)：當(dāng)前地塊價(jià)值：形象普通，質(zhì)素平常九州家園紅軍營(yíng)東路（擴(kuò)建中），年底建成在建農(nóng)民安置房紅星美凱龍紅軍營(yíng)路（擴(kuò)建中），年底建成西側(cè)代征地塊本項(xiàng)目在建農(nóng)民安置房代征地塊待建北苑二號(hào)路，計(jì)劃明年底前建成待拆遷房屋待建北苑一號(hào)路，預(yù)計(jì)明年底前建成紅軍營(yíng)東路紅軍營(yíng)路洼里路北苑一號(hào)路本項(xiàng)目注：KPI（KeyPerformanceIndicator,）即關(guān)鍵考核因素各項(xiàng)指標(biāo)以市場(chǎng)及客戶(hù)的接受程度為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)、客戶(hù)接受程度高則高，反之則低關(guān)鍵考核因素綜合評(píng)比：本項(xiàng)目在區(qū)域中不占優(yōu)勢(shì)高低價(jià)值敏感度區(qū)位周邊配套整體規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)

位置交通景觀(guān)醫(yī)療配套教育配套生活配套容積率園林景觀(guān)建筑外觀(guān)高科技戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品附加值本項(xiàng)目本項(xiàng)目困境：拿地成本高；無(wú)可依托的優(yōu)勢(shì)資源；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈不利因素一拿地成本高，樓面地價(jià)1.3萬(wàn)元/平米，遠(yuǎn)高于區(qū)域其他項(xiàng)目不利因素二緊臨農(nóng)民安置房周邊四至范圍內(nèi)無(wú)可直接借助城市稀缺資源，不適宜打造檔次更高的項(xiàng)目不利因素三區(qū)域內(nèi)中端項(xiàng)目供應(yīng)量較大，如何突破重圍減少競(jìng)爭(zhēng)威脅是項(xiàng)目成功關(guān)鍵開(kāi)發(fā)商要求：打造品質(zhì)型快銷(xiāo)產(chǎn)品潤(rùn)澤公館福熙大道花語(yǔ)城筑華年華貿(mào)城本案本項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目也似足球比賽，場(chǎng)上每個(gè)隊(duì)員都是產(chǎn)品的一個(gè)環(huán)節(jié)，球隊(duì)教練精心布置戰(zhàn)術(shù)打法，以期擊敗其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；而顧問(wèn)就像教練，負(fù)責(zé)資源整合及建議，最終給出項(xiàng)目發(fā)展的最優(yōu)建議，指導(dǎo)項(xiàng)目擊敗其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——意大利隊(duì)帶給我們的啟示我們?nèi)绾瓮粐?？意大利?guó)家足球隊(duì)歐洲傳統(tǒng)強(qiáng)隊(duì)之一，4屆世界杯得主，1屆歐洲杯得主，穩(wěn)固防守和防守反擊是球隊(duì)的戰(zhàn)術(shù)特點(diǎn)。主教練：切薩雷·普蘭德利曾執(zhí)教亞特蘭大，萊切，維羅納，威尼斯，帕爾馬，佛羅倫薩。2010年起，開(kāi)始執(zhí)教意大利國(guó)家足球隊(duì)，合同為期4年。2012意大利歐洲杯大名單勇敢的心面對(duì)賽前種種不利因素，要想走下去，他們必須擁有一顆比賽開(kāi)始，準(zhǔn)備好了嗎？Ready？GO!

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CZECHREPUBLICNETHERLANDSDENMARK中鐵花語(yǔ)城PORTUGAL天潤(rùn)福熙大道本案（來(lái)廣營(yíng)西地塊）華貿(mào)城北京城建筑華年UKRAINESWEDENFRANCE潤(rùn)澤公館GROUPABCD北京時(shí)間6月11日，歐洲杯C組首輪第1場(chǎng)在格但斯克競(jìng)技場(chǎng)展開(kāi)角逐，衛(wèi)冕冠軍西班牙1比1戰(zhàn)平意大利，終結(jié)正式比賽14連勝巴洛特利，要不是“思考人生”—有機(jī)會(huì)拿下比賽戰(zhàn)略上，尊重對(duì)手戰(zhàn)術(shù)上，圍堵逼搶出擊，抓住機(jī)會(huì)西班牙：歐洲傳統(tǒng)強(qiáng)隊(duì)/歐洲杯衛(wèi)冕冠軍/FIFA國(guó)家隊(duì)官方排名世界NO.1戰(zhàn)術(shù)/陣型：采用無(wú)前鋒陣型—4-6-0打法特點(diǎn)：注重配合，講究控球，快速短傳球星：托雷斯、席爾瓦、哈維、伊涅斯塔、阿隆索、法布雷加斯、皮克、卡西利亞斯（門(mén)將）西班牙VS意大利

球員個(gè)人能力出眾，球隊(duì)注重整體配合西班牙VS意大利天潤(rùn)福熙大道

1.當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)最高品質(zhì)的項(xiàng)目。

2.園林、立面形象、戶(hù)型及科技智能化等各方面均衡發(fā)展，各種因素疊加提高項(xiàng)目品質(zhì)。我們的項(xiàng)目

1.定位為區(qū)域TOP項(xiàng)目。2.顧問(wèn)建議深耕產(chǎn)品，以精裝修為發(fā)力點(diǎn)，戰(zhàn)勝毛坯交房的福熙大道。

找出空白點(diǎn)，借鑒萬(wàn)科U8系統(tǒng)人性化精裝修克敵意大利3—5—2陣型穩(wěn)固防守，兼顧反擊強(qiáng)隊(duì)NO.1注重配合奪冠潛力制造機(jī)會(huì)關(guān)鍵詞：提升品質(zhì)人性化精裝修發(fā)力戰(zhàn)術(shù)指導(dǎo)：塑造精細(xì)化、功能性的精裝標(biāo)桿產(chǎn)品精細(xì)化廚具西班牙VS意大利設(shè)計(jì)的滿(mǎn)意度與成本的合理性相協(xié)調(diào)保證居住的舒適度通過(guò)人性化的細(xì)節(jié)打動(dòng)消費(fèi)者戰(zhàn)術(shù)思考：借鑒萬(wàn)科U8系統(tǒng)的人性化精裝修精裝修2012年6月15日，意大利在波茲南市立球場(chǎng)迎戰(zhàn)克羅地亞，意大利憑借皮爾洛的任意球直接破門(mén)取得領(lǐng)先，下半場(chǎng)曼祖基奇將比分扳平，兩隊(duì)最終1-1戰(zhàn)平。克羅地亞：歐洲勁旅/FIFA國(guó)家隊(duì)官方排名世界NO.8打法特點(diǎn)：秉承前南斯拉夫足球腳法細(xì)膩的技術(shù)特點(diǎn)技術(shù)較為細(xì)膩，球隊(duì)實(shí)力均衡球星：莫得里奇球隊(duì)特點(diǎn)：球員實(shí)力較為平均，有拼勁不放棄意大利VS克羅地亞城建筑華年1.筑華年項(xiàng)目為品牌開(kāi)發(fā)商北京城建打造。2.項(xiàng)目以低價(jià)換取快速出貨，戶(hù)型、立面、園林等方面無(wú)亮點(diǎn)，本體質(zhì)素一般。我們的項(xiàng)目

1.項(xiàng)目產(chǎn)品定位著眼于區(qū)域TOP級(jí)別，本案產(chǎn)品定位高于城建筑華年。

2.以戶(hù)型為主要超越手段，拉開(kāi)本項(xiàng)目與筑華年的檔次差別。突出戶(hù)型附加值，削弱筑華年的低價(jià)威脅傳統(tǒng)強(qiáng)隊(duì)技術(shù)粗糙4132心里優(yōu)勢(shì)意大利VS克羅地亞關(guān)鍵詞：占位較高品質(zhì)超越

火力壓控戶(hù)型戰(zhàn)術(shù)指導(dǎo)：提升居住的舒適性，增加產(chǎn)品附加值戰(zhàn)術(shù)思考：戶(hù)型設(shè)計(jì)以人為本，提升項(xiàng)目形象戶(hù)型排布利好，注重通風(fēng)、采光及舒適度增加戶(hù)型的功能空間，盡量做到功能細(xì)化保證戶(hù)型交通動(dòng)線(xiàn)的清晰合理設(shè)計(jì)主臥套房贈(zèng)送飄窗及露臺(tái)意大利VS克羅地亞意大利VS愛(ài)爾蘭北京時(shí)間6月19日，意大利在波茲南市政球場(chǎng)對(duì)陣愛(ài)爾蘭。憑借卡薩諾和巴洛特利破門(mén)，最終意大利2-0擊敗愛(ài)爾蘭，位列C組第二，順利晉級(jí)淘汰賽愛(ài)爾蘭：20年未參加歐錦賽，F(xiàn)IFA國(guó)家隊(duì)官方排名世界NO.18打法特點(diǎn)/優(yōu)勢(shì)：擅長(zhǎng)邊路突破，球隊(duì)團(tuán)結(jié)，配合默契，善于利用老隊(duì)員豐富的經(jīng)驗(yàn)球隊(duì)配合默契，邊路突破犀利球星：奧謝、基恩倒掛金鉤頭球沖頂隊(duì)友幫巴洛特利的嘴巴“把門(mén)”實(shí)力差距明顯意大利VS愛(ài)爾蘭北京華貿(mào)城1.北京華貿(mào)城在區(qū)域內(nèi)屬于綜合品質(zhì)一般，各方面質(zhì)素平常，無(wú)特別亮點(diǎn)的項(xiàng)目。我們的項(xiàng)目1.本案在整體定位及產(chǎn)品品質(zhì)方面，明顯高于華貿(mào)城2.針對(duì)華貿(mào)城智能安防系統(tǒng)較弱，業(yè)主頗有微的弱點(diǎn)，建議本案打造更高級(jí)別的安防系統(tǒng)提高智能安防水平，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)實(shí)力稍遜產(chǎn)品力強(qiáng)我盡力了，真的..關(guān)鍵詞：占位較高品質(zhì)超越戰(zhàn)術(shù)指導(dǎo)：加強(qiáng)安防投入，保障業(yè)主居住安全門(mén)禁系統(tǒng)虹膜掃描識(shí)別系統(tǒng)窗磁報(bào)警公共安防系統(tǒng)與室內(nèi)安防系統(tǒng)相結(jié)合，提供全方位、多角度的安防措施，保證家居生活的安全性、私密性戰(zhàn)術(shù)思考：打造更高級(jí)別的安防系統(tǒng)，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)安防系統(tǒng)的可靠性保證安防系統(tǒng)與互聯(lián)網(wǎng)兼容智能安防意大利VS愛(ài)爾蘭英格蘭：歐洲傳統(tǒng)強(qiáng)隊(duì)/FIFA國(guó)家隊(duì)官方排名世界NO.7/國(guó)際大賽總給世人留下悲情印象的球隊(duì)?wèi)?zhàn)術(shù)/陣型：防守反擊、長(zhǎng)傳沖吊打法特點(diǎn)：以穩(wěn)定保守的防守為主穩(wěn)定防守，長(zhǎng)傳沖吊球星：魯尼、沃爾科特、特里、杰拉德。英格蘭VS意大利北京時(shí)間6月25日,在基輔奧林匹克球場(chǎng)英格蘭和意大利交鋒。120分鐘意大利圍攻英格蘭創(chuàng)造不少機(jī)會(huì)，遺憾未進(jìn)球，點(diǎn)球大戰(zhàn)意大利4-2擊敗英格蘭悲情—又倒在了12碼上夠自信“運(yùn)氣有點(diǎn)差”笑到最后英格蘭VS意大利潤(rùn)澤公館1.潤(rùn)澤地產(chǎn)深耕北苑區(qū)域，在區(qū)域內(nèi)擁有較高的品牌認(rèn)可度。

2.潤(rùn)澤項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀(guān)和產(chǎn)品形象設(shè)計(jì)較為到位，綜合素質(zhì)較好。我們的項(xiàng)目1.項(xiàng)目產(chǎn)品定位著眼于區(qū)域TOP，綜合品質(zhì)上比潤(rùn)澤公館項(xiàng)目略高。

2.針對(duì)潤(rùn)澤公館在智能科技方面投入較少的特點(diǎn)，我們建議本案加強(qiáng)智能科技的投入。引入智能科技，塑造高產(chǎn)品力傳統(tǒng)強(qiáng)隊(duì)穩(wěn)扎穩(wěn)打點(diǎn)球制勝信心樹(shù)立跟他們，踢點(diǎn)球關(guān)鍵詞：品質(zhì)相當(dāng)高科技發(fā)力戰(zhàn)術(shù)指導(dǎo)：引入先進(jìn)的高科技系統(tǒng)置換新風(fēng)系統(tǒng)生態(tài)空調(diào)：毛細(xì)管網(wǎng)英格蘭VS意大利以人為本，從客戶(hù)的實(shí)際需求出發(fā)綠色生態(tài)，符合低碳環(huán)保的原則簡(jiǎn)單易學(xué)，易于操作毛細(xì)管網(wǎng)、置換新風(fēng)、同層排水、降噪系統(tǒng)等高科技提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加客戶(hù)興趣點(diǎn)和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)思考：以人為本，用高科技服務(wù)家居生活高科技叫我，巴神德國(guó)VS意大利德國(guó)：歐洲傳統(tǒng)強(qiáng)隊(duì)攻勢(shì)兇猛：4場(chǎng)比賽，60次射門(mén)，9個(gè)入球打法特點(diǎn)：注重配合，打法硬朗，陣地戰(zhàn)，心理素質(zhì)好，注重技術(shù)球風(fēng)硬朗，注重技術(shù)，意志頑強(qiáng)球星：施魏因施泰格、厄齊爾、赫迪拉、波多爾斯基、克洛澤、穆勒北京時(shí)間6月29日，德國(guó)和意大利兩大豪強(qiáng)狹路相逢，巴洛特利頭頂腳踢連入兩球，德國(guó)隊(duì)連換3人未能挽回?cái)【?，意大?-1昂首晉級(jí)歐洲杯決賽巴洛特利—意大利隊(duì)的奇兵把握進(jìn)攻機(jī)會(huì)全面擊潰對(duì)手乘勝追擊，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)“霸氣脫衣”中鐵花語(yǔ)城1.項(xiàng)目為中鐵建責(zé)任央企傾力打造2.項(xiàng)目戶(hù)型、園林、形象等綜合品質(zhì)屬區(qū)域內(nèi)中高檔次，具有一定競(jìng)爭(zhēng)力。我們的項(xiàng)目1.項(xiàng)目產(chǎn)品定位著眼于區(qū)域高品質(zhì)，花語(yǔ)城在產(chǎn)品力塑造上略占優(yōu)勢(shì)。2.可以借助產(chǎn)品特色，集中發(fā)力，取得與花語(yǔ)城項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)塑造產(chǎn)品特色，取得比較優(yōu)勢(shì)勁旅實(shí)力均衡火力壓控更勝一籌德國(guó)VS意大利關(guān)鍵詞：實(shí)力相當(dāng)，奇兵制勝愛(ài)思考，更愛(ài)主體思想；愛(ài)人民，相信人民也愛(ài)我；愛(ài)拉菲紅酒，更愛(ài)進(jìn)口豪車(chē)；不是???，不是“21世紀(jì)的北極星”。我沒(méi)什么特別，我很特別；我和別人不一樣，我的世界你永遠(yuǎn)不懂

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