企業(yè)價值評估：成本法第7章基于資產的企業(yè)價值評估7.1基于資產的企業(yè)價值評估意義與類型

1）基于資產的企業(yè)價值評估的意義

（1）資產基礎途徑的內涵《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》第四章第三十四條：企業(yè)價值評估中的成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估企業(yè)各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。

國際上通用的稱謂：資產基礎途徑的資產加和法。

（2）成本法評估思路基本思路以資產負債表為基礎，確定評估范圍重建或重置評估對象以各單項資產及負債的現(xiàn)行公允價格替代其歷史成本

評估值=資產-負債以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進行評估時，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法。3貨幣資金應收及預付款項交易性投資存貨流動資產持有至到期投資長期股權投資投資性房地產固定資產生物資產遞延所得稅資產無形資產非流動資產短期借款應付及預收款項應交稅金應付職工薪酬預計負債流動負債長期借款長期應付款應付債券遞延所得稅負債非流動負債負債凈資產資產負債與所有者權益資產負債表理論基礎：替代原則會計核算（3）資產基礎途徑與企業(yè)價值評估收益途徑：關注企業(yè)的盈利潛力，考慮未來收益的貨幣時間價值，是立足現(xiàn)在、著眼未來的一種評估方法，因此對于具有穩(wěn)定持久收益的企業(yè)較適合采用這類方法。資產基礎途徑：切實考慮企業(yè)現(xiàn)有資產、負債，是對企業(yè)目前價值的真實評估。適用對象：對新設企業(yè)、投資經(jīng)營企業(yè)或控股公司，又或者所評估的企業(yè)為非持續(xù)經(jīng)營時，適宜用資產基礎途徑進行評估。2）基于資產的企業(yè)價值評估類型

（1）資產加和法（凈資產價值法，NAV）：就是分別求出企業(yè)各項資產的評估值并累加求和，再扣減負債評估值，得出整體企業(yè)資產評估值的一種方法。

（2）超額盈利資本化法：先把公司的有形資產和負債進行評估之后再加上無形資產的價值，由此確定企業(yè)權益的價值。（3）清算價值法：就是用清算公司資產，并償還公司負債后得出的現(xiàn)值為企業(yè)的清算價值的評估方法。

3）資產基礎法的特點成本法是從資產現(xiàn)時重置成本的角度衡量企業(yè)的價值；成本法評估范圍包括被評估企業(yè)所有可確指的資產，但不包括不可確指的無形資產，即無法反映各單項資產組合后形成的整合效應（協(xié)調效應）；不宜單獨運用成本法評估一個持續(xù)經(jīng)營假設前提下的企業(yè)價值；成本法中對各單項資產和負債的評估，可以采用各種不同的評估方法。

7.2基于資產的企業(yè)價值評估程序1）評估前期的工作與準備（P142）2）資產勘察（P143）3）評定估算（P145）4）結論與報告（P146）

回顧資產基礎法國際資產評估準則指南6指出企業(yè)價值評估中的資產基礎法基本上類似于其他資產類型評估中使用的成本法。其主要思路是將以歷史成本編制的企業(yè)資產負債表替換成以市場價值或其他適當現(xiàn)行價值編制的資產負債表，反映所有有形和無形資產和負債的價值。鑒于資產基礎法的局限性，指南6明確規(guī)定除非是基于買方和賣方通常慣例的需要，資產基礎法不得作為評估持續(xù)經(jīng)營企業(yè)的惟一評估方法。

7.3基于資產的企業(yè)價值評估方法

1）資產加和法（1）資產加和法的內涵運用資產加和法評估企業(yè)價值，實際上是將企業(yè)整體資產化整為零，對各項有形資產和無形資產及負債分別根據(jù)各自特點和企業(yè)具體情況采用適宜的評估方法進行評定估算。企業(yè)價值=所有有形資產+無形資產的價值-負債

注意各項資產的價值應當根據(jù)其具體情況選用適當?shù)木唧w評估方法得出1）資產加和法（2）單項資產評估的成本法的基本原理被評估資產價值=重置成本*成新率=資產評估價值P—重置成本RC實體性貶值Dp—功能性貶值Df—經(jīng)濟性貶值De1）資產加和法（3）資產加和法的程序（4）第一步，取得經(jīng)過審計的評估基準日或距評估基準日最近的財務報表；第二步，調整資產負債表表內項目；第三步，調整資產負債表表外項目；第四步，評估結果匯總。1）資產加和法（3）資產加和法的程序第一步，取得經(jīng)過審計的評估基準日或距評估基準日最近的財務報表。經(jīng)過審計的評估基準日或距評估基準日最近的財務報表是應用資產加和法評估企業(yè)價值的基礎。第二步，調整資產負債表表內項目。A.固定資產折舊和無形資產攤銷的估計；B.涉及減值的各類資產項目的估計；C.評估基準日與資產負債表日的差別；D.資產的增值或減值。

1）資產加和法第三步，調整資產負債表表外項目。/wiki/%E8%A1%A8%E5%A4%96%E9%A1%B9%E7%9B%AE評估分析人員需要確認沒有反映在資產負債表中的表外資產并進行評估。評估分析人員需要確認沒有反映在資產負債表中的實質性的或有負債并進行評估。

第四步，評估結果匯總。經(jīng)過一系列必要的調整后，評估分析人員根據(jù)匯總后的評估結果編制一份評估基準日以公允價值為基礎的模擬資產負債表。

（4）應用資產加和法需注意的問題

①關于評估過程中涉及的資產負債表

企業(yè)經(jīng)審計的資產負債表是評估分析工作的起點，最終反映企業(yè)價值評估結果的也體現(xiàn)為資產負債表形式。

二者在內容方面有著實質性的差異。

②關于賬面價值和市場價值

“賬面價值”是會計上常用的一個術語，反映的是資產的賬面余額與其備抵賬戶余額相抵后的差額?！笆袌鰞r值”是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數(shù)額。1）資產加和法（4）應用資產加和法需注意的問題③關于商譽由于商譽無法單獨辨認，因而運用資產加和法評估企業(yè)價值時不能將其列入評估范圍。由于商譽的存在使企業(yè)實際價值往往與利用資產加和法評估出來的企業(yè)價值不等。

④關于評估人員構成除了由資產評估機構的評估人員完成主要的評估工作外；可能需要依靠不動產評估、機器設備評估或其他評估門類的專家參與工作。7.4基于資產的企業(yè)價值評估方法應用評價1）基于資產的企業(yè)價值評估方法的優(yōu)點（1）有利于確定企業(yè)各項資產、負債的價值（2）有利于企業(yè)進行并購交易的談判（3）有利于企業(yè)價值評估報告的使用者理解報告內容（4）有利于提高企業(yè)價值評估的質量2）基于資產的企業(yè)價值評估方法的缺點

（1）應用資產加和法的成本較大（2）難以反映企業(yè)組織資本的價值（3）忽視了企業(yè)各單項資產間的整合效應

（一）案例背景情況A公司是一家從事燃料乙醇研發(fā)、生產和銷售的公司。通過采用小麥制粉，分離麩皮和谷朊粉工藝與1/3雜糧相結合的工藝路線生產變性燃料乙醇，年產燃料乙醇30萬噸。某公司擬對其進行增資，委托評估機構對A公司的企業(yè)價值進行評估，為增資擴股行為提供價值參考依據(jù)。評估基準日為2007年6月30日。

7.5案例研究

（二）成本法評估程序得到評估結果8匯總計算評估值7調整財務報表5現(xiàn)場調查4資產基礎法評估程序6計算單項資產價值方法適用性判斷2明確目的、對象、價值類型1搜集資料3

（三）確定評估目的、對象和范圍評估目的通過對A公司的股東全部權益價值進行評估，為增資擴股提供價值參考依據(jù)評估范圍A公司的整體資產評估對象A公司的股東全部權益價值

（四）確定價值類型、評估方法價值類型市場價值評估方法成本法（資產基礎法）

（五）收集資料CPV收集的評估資料包括直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方、產權持有者等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機構和其他相關部門獲取的資料。評估資料包括查詢記錄、詢價結果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報告、專業(yè)報告及政府文件等形式。CPV應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。1、資料收集的要求

2、本項目資料清單資產評估明細表；

A公司簡介，包括但不限于公司企業(yè)性質、企業(yè)歷史沿革、經(jīng)營業(yè)務范圍及業(yè)務經(jīng)營狀況、財務狀況、資產狀況等；A公司營業(yè)執(zhí)照；A公司章程或投資協(xié)議；A公司主要的權屬證明文件；基準日及前3年審計報告；重要合同、發(fā)票等；近3年A公司股權轉讓相關資料；其他。

（六）現(xiàn)場調查CPV執(zhí)行資產評估業(yè)務，應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況對評估對象進行適當?shù)默F(xiàn)場調查。CPV應當通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進行調查，獲取評估業(yè)務需要的基礎資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬。CPV在執(zhí)行現(xiàn)場調查時無法或者不宜對評估范圍內所有資產、負債等有關內容進行逐項調查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進行調查。1、現(xiàn)場調查的要求

CPV通?？梢酝ㄟ^現(xiàn)場觀察，利用機器設備使用單位所提供的技術檔案、檢測報告、運行記錄等歷史資料，利用專業(yè)機構的檢測結果，對機器設備的技術狀態(tài)做出判斷。必要時，CPV可以聘請專業(yè)機構對機器設備進行技術鑒定。CPV應當關注機器設備的權屬，要求委托方或者相關當事方對機器設備的權屬做出承諾。CPV應當對機器設備的權屬相關資料進行必要的查驗。2、對機器設備的現(xiàn)場調查

一般情況下，應當對所評估的不動產進行現(xiàn)場調查，明確不動產存在狀態(tài)并關注其權屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等方法對不動產進行現(xiàn)場調查，CPV應當制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風險。對于不動產處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分，應當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露。對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產，CPV應當根據(jù)不動產的價值特性和資產特點，通過設計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術資料，結合對不動產的現(xiàn)場查看，了解不動產的結構、工程量、工程費用分攤、建設周期以及收益等情況。CPV執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當關注不動產的相鄰關系、租約限制和動產對不動產價值的影響。3、對房屋建筑物等不動產的現(xiàn)場調查

4、本項目現(xiàn)場調查（7）（1）對機器設備，評估人員查閱了主要設備的竣工驗收記錄、運行日志、重大事故報告書、大修理和技改等技術資料和文件，并通過與設備管理人員和操作人員的廣泛交流，了解設備的購置合同或發(fā)票、購置日期、產地、各項費用的支出情況以及賬面價值構成情況，查閱了設備的運行和故障記錄，填寫了設備現(xiàn)場勘察記錄等。并注意調查了解是否有未進賬的盤盈設備和已核銷及報廢的機器設備等。通過這些步驟比較充分地了解了設備的權屬狀況及運行情況。依據(jù)資產評估申報明細表，對申報資產進行現(xiàn)場勘察。在勘察過程中，針對不同資產的性質及特點，采取不同的勘察方法。

4、本項目現(xiàn)場調查（續(xù)）（2）對房屋建筑物進行現(xiàn)場勘察，房產評估人員查閱了主要房屋建筑物的預（決）算書、施工圖紙、竣工結算或決算資料等資料，對表中所列各項目的房屋數(shù)量、結構類型、面積、裝修情況、給排水、供電照明和構筑物的情況進行了詳細了解和勘察，對企業(yè)申報的明細表中與實物不符的面積和結構類型進行了逐項糾正，對重要構筑物的結構和主要尺寸進行了勘察和核對，并根據(jù)房屋的技術狀況和檢修記錄填寫了房屋建筑物現(xiàn)場勘察記錄表。同時核實了房屋建筑物的產權證明文件。

（3）對在建工程，評估人員了解了在建工程項目的概況、付款情況、目前狀態(tài)及工程形象進度。并到企業(yè)財務部查閱了各工程項目的費用支付相關原始憑證，深入在建工程施工現(xiàn)場對在建工程進行了現(xiàn)場勘察。同時核實了資產的產權證明文件。

4、本項目現(xiàn)場調查（續(xù)）（4）對無形資產土地使用權，主要調查了解土地的權利狀況、登記情況、土地利用狀況、宗地狀況等，到財務部門了解了土地的賬面值構成，并逐項進行了現(xiàn)場勘察。（5）對實物性流動資產（主要為存貨），會同企業(yè)有關人員對企業(yè)申報存貨的數(shù)量及質量按照評估規(guī)范的要求進行了必要的清查，對存貨的申報內容和購入時間等有關情況進行了詳細的核實。并會同企業(yè)存貨管理人員對庫存的存貨進行了清查和盤點，并推算到基準日與賬面值進行核對。（6）對非實物資產，主要通過賬務核對方式進行清查。（7）對各類負債，評估人員在賬務核對的基礎上，調查了其內容、形成原因、發(fā)生日期、合同，并重點了解各類負債是否企業(yè)評估基準日所需實際承擔的債務。

通過本次清查，未發(fā)現(xiàn)資產盤虧、盤盈、待報廢等情況，列入評估范圍內的資產均可正常使用，且產權清晰，不存在產權糾紛問題。經(jīng)評估人員現(xiàn)場清查確認，資產總額與賬面值相符。5、本項目現(xiàn)場調查結論

（七）主要資產與負債的評估（1）現(xiàn)金先對庫存現(xiàn)金進行實地盤點，然后用倒推的方法（即：盤點日庫存現(xiàn)金加：評估基準日至盤點日付出的現(xiàn)金數(shù)，減：評估基準日至盤點日收入的現(xiàn)金數(shù)＝評估基準日賬面值）驗證評估基準日現(xiàn)金賬面值，并與現(xiàn)金日記賬、總賬現(xiàn)金戶余額核對相符后，確定其評估值。（2）銀行存款對銀行存款的評估采取以企業(yè)申報銀行存款余額同銀行對賬單相核對的辦法，如有未達賬項則編制銀行存款余額調節(jié)表，若余額平衡相符，則以企業(yè)賬面值作為評估值。1、貨幣資金的評估

A公司應收賬款是指企業(yè)因銷售商品、產品、提供勞務等，應向購貨單位或接受勞務單位收取的款項。列入本次評估范圍的應收賬款主要為應收各單位的貨款，未計提壞賬準備金。評估人員查閱了相關合同、協(xié)議、原始憑證和財務賬簿等資料，對大額欠款進行了函證，在核實應收賬款的業(yè)務內容、賬齡、往來方和金額等無誤的基礎上，以其可回收金額確定評估值。2、應收賬款的評估3、預付賬款的評估A公司預付賬款主要為預付貨款和工程款。評估人員查閱了預付賬款的有關合同、憑證和賬簿，并向企業(yè)財務負責人了解了預付賬款形成的原因和對方信譽情況，同時對金額較大的款項寄發(fā)了詢證函。經(jīng)核實，預付賬款賬面值真實、合理，所形成的資產或權益預期能夠流入企業(yè)，以核實后的賬面值確認為評估值。

A公司存貨包括原材料、產成品、在產品和在庫低值易耗品，其中原材料、產成品、在產品的構成比例較大。4、存貨的評估

（1）原材料。A公司原材料采用實際成本法核算，主要是乙醇公司生產過程中所消耗的各種原材料、備品備件等，其中原煤、小麥、玉米、木薯等所占的比例較大。企業(yè)存貨周轉速度較快，大部分材料為近期購進。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨清單，核實了有關庫存材料購置發(fā)票和會計憑證，了解了存貨的保管、內部控制制度等，并對各項存貨的庫齡、實際技術狀況、保管狀況等進行了調查了解。經(jīng)了解，企業(yè)存貨管理井然有序，內部控制制度嚴謹，對領用零配件都有入庫、領用、盤點制度并堅持定期盤點核實。評估人員對列入評估范圍的存貨進行了抽查盤點，用倒推方法推算到基準日數(shù)量，并用盤點數(shù)量乘以單價計算出盤點金額，未發(fā)現(xiàn)賬實不符現(xiàn)象。

（1）原材料（續(xù)）A公司原材料的評估值以經(jīng)盤點核實后的數(shù)量并參考近期市場價計算確定。案例：原材料序號3，核算內容為玉米，賬面數(shù)量14480.46噸，賬面單價1343.57元/噸，賬面價值為19455449.59元。經(jīng)進行市場詢價，玉米評估基準日市場價格為1327.43元/噸（含運雜費）。評估值＝14480.46×1327.43＝19221797.02（元）

（2）產成品產成品為已完工入庫待售的產品，主要包括變性燃料乙醇、燃料乙醇、濃縮蛋白、飼料、二氧化碳等。評估人員在審核產成品核算程序合理性的基礎上，通過核實庫存商品數(shù)量，了解庫存商品的銷售狀況和市場售價，再結合企業(yè)提供的相關的收入、成本、費用及利潤等資料分析產成品的價值。乙醇公司本次列入評估范圍的產成品均銷售正常，故其評估值按盤點核實后的賬面數(shù)量乘以評估基準日的不含稅銷售單價減去稅金及附加、銷售費用、所得稅和稅后凈利潤的50%確定。評估值＝Σ某產品核實后的賬面數(shù)量×該產品基準日不含稅銷售單價×（1-銷售稅金及附加率-銷售費用率-所得稅率-凈利潤率×50%）其中，銷售稅金及附加率、銷售費用率、所得稅率和凈利潤率按2007年1-6月經(jīng)審計后的利潤表并剔除其中異常項目計算。

（2）產成品（續(xù)）案例：變性燃料乙醇（表3-10-6，序號1）產品名稱：變性燃料乙醇數(shù)量：14819.25噸現(xiàn)行售價：3684.50元/噸評估單價＝該產品基準日不含稅銷售單價×（1-銷售稅金及附加率-銷售費用率-所得稅率-凈利潤率×50%）＝3684.50×（1-0-1.08%-0.16%-0）＝3638.81元則該產品評估值＝核實數(shù)量×評估單價＝14819.25×3638.81＝53924435.89元

（3）在產品在產品系正處于生產過程中的產品，包括制粉廠的在產品小麥和酒精廠的在產品小麥面所發(fā)生的成本支出，均屬于正常的持續(xù)生產的在產品。評估人員了解到被評估企業(yè)生產經(jīng)營正常、生產周期較短，而且在產品數(shù)量大、無法將其約當為產成品，也無法測算這些在產品變?yōu)楫a成品的后續(xù)生產成本。

評估人員通過復核企業(yè)成本計算表，在產品賬面余額包括已投入的材料及應分攤的人工、燃料及動力和制造費用。經(jīng)核實，其料、工、費核算方法基本合理，故以經(jīng)核實后的調整后數(shù)量及單價相乘確認為評估值。

5、機器設備（1）機器設備概況。A公司下轄分廠10個，分別為：原糧保管處、制粉廠、谷朊粉廠、乙醇廠、蛋白飼料廠、二氧化碳廠、熱電廠、水處理廠、成品庫和鐵路裝運處，現(xiàn)有設備4000余臺套。原糧保管處現(xiàn)有5000噸筒倉12臺；制粉廠含小麥制粉工序和粗糧粉碎工序，其中小麥制粉車間共有設備1064臺套，其中生產線3條，每條生產線日處理小麥1000噸，主要設備為磨粉機，粉碎車間共有設備269臺套，其中粗糧粉碎生產線3條，每條線每小時處理原料15噸，主要設備為粉碎機；谷朊粉廠共有設備757臺套，其中年產谷朊粉1.5萬噸生產線四條，主要設備為旋流器及氣流干燥系統(tǒng)；乙醇廠共有設備340臺套，其中生產線一條，年產無水乙醇30萬噸，主要設備有液化罐、糖化罐、發(fā)酵罐和4塔雙效壓差蒸餾系統(tǒng)；

蛋白飼料廠共有設備369臺套，其中干燥工序有四條生產線，每小時每條生產線生產干飼料3噸；濃縮工序共有4條獨自生產線，A、B單線處理清液量80-90立方米/H，C、D單線處理清液量為大約30-40立方米/H；二氧化碳分廠共有設備126臺套，主要包括二氧化碳生產車間、冷凍車間及空壓車間，二氧化碳分廠現(xiàn)有年產20000噸二氧化碳生產線一條，冷凍車間主要由7套螺桿制冷系統(tǒng)和4套溴冷機組系統(tǒng)組成，總裝機制冷量達4.3×107萬大卡，空壓車間主要由5套螺桿空壓機組系統(tǒng)和一套離心壓縮機組系統(tǒng)組成；水處理廠共有設備250多臺套，主要包括供水站、循環(huán)水站和污水處理三個生產單元，供水站供水能力為1680m3/h，循環(huán)水處理能力為30000m3/h，污水處理車間總處理水量為14000m3/d；沼氣發(fā)電共兩臺發(fā)電機，單機設計發(fā)電量為500KWh；熱電廠現(xiàn)有設備750臺套，其中鍋爐3臺、汽輪機3臺、汽輪發(fā)電機3臺和化學制水設備一套，額定出力375噸/小時，最大出力400噸/小時。

（2）機器設備評估方法本次評估采用成本法，計算公式為：評估值＝重置全價×綜合成新率重置全價的確定對于需要安裝的設備：重置全價＝設備購置價+運雜費+安裝調試費+前期及其他費用+資金成本對于不需要安裝的設備：重置全價＝設備購置價+運雜費設備購置價的確定

①非標設備購置價：主要依據(jù)《××省安裝工程單位綜合基價》（2003版）確定。

②通用設備：主要依據(jù)市場詢價或查詢萬方數(shù)據(jù)出版社《2007中國機電產品報價手冊》以及參考設備最新市場成交價格予以確定。

（2）機器設備評估方法（續(xù)）設備運雜費的確定經(jīng)了解，設備運雜費包含在設備購置價中，本次評估不再考慮設備運雜費。設備安裝調試費的確定設備安裝調試費主要根據(jù)《××省安裝工程單位綜合基價》（2003版）來確定。前期及其他費用的確定根據(jù)《基本建設財務管理規(guī)定》財建[2002]394號、《輕工業(yè)工程設計概算編制辦法》（QBJS10-2005）等文件取前期費用。資金成本的確定資金成本假設建設資金均勻投入，根據(jù)基準日同期銀行貸款利率來確定。對一般設備按合理建設工期計算其資金成本，建設工期不足半年者不計。

（2）機器設備評估方法（續(xù)）成新率的確定主要通過對設備使用狀況的現(xiàn)場考察，并根據(jù)各類設備的經(jīng)濟壽命年限，綜合確定其成新率。對于價值量較大、屬生產流程中重要的機器設備：采用綜合成新率，即依據(jù)理論成新率和現(xiàn)場勘察成新率加權平均確定其綜合成新率，其中：①理論成新率的確定

理論成新率＝（經(jīng)濟壽命年限－已使用年限）/經(jīng)濟壽命年限×100%

②現(xiàn)場勘察成新率的確定

通過現(xiàn)場勘察，了解設備的工作環(huán)境，使用條件，并查閱其大、中修記錄及近期運行記錄等了解有關設備的現(xiàn)有技術狀況，對設備各部位分別作出評估分值。設備評估分值即為設備的現(xiàn)場勘察成新率。③綜合成新率的確定根據(jù)現(xiàn)場勘察結果，對理論成新率進行修正。綜合成新率＝理論成新率×40%+勘察成新率×60%對于價值量較低的一般輔助性生產設備或辦公設備：主要采用年限法，并依據(jù)現(xiàn)場勘察實際情況進行修正，確定成新率。（2）機器設備評估方法（續(xù)）

（3）機器設備評估案例-酒精脫水離心機設備簡介酒精脫水離心機是乙醇生產過程中的重要設備。通過轉鼓高速旋轉同時產生離心力和擠壓力使乙醇蒸餾后的殘液固相和液相分離，分別進入下一道工序繼續(xù)生產。規(guī)格型號：LW760×3040NY生產廠家：奕騰環(huán)保技術有限公司購置日期：2005年5月重置全價的確定重置全價＝設備購置價+運雜費+安裝調試費+前期費用+資金成本1.設備購置價經(jīng)咨詢奕騰環(huán)保技術有限公司，確定本設備購置價為1850000元。（含運雜費）

安裝調試費根據(jù)查《××省安裝工程單位綜合基價》（2003版），取設備安裝費率2%。前期費用根據(jù)《基本建設財務管理規(guī)定》財建[2002]394號、《輕工業(yè)工程設計概算編制辦法》（QBJS10-2005）等文件取前期費用如下：序號費用名稱計價基礎費率依據(jù)1建設單位管理費購置價及其他費用0.80%財建[2002]394號2可行性研究費購置價及其他費用0.60%QBJS10-20053勘察設計費購置價及其他費用2.39%QBJS10-20054工程監(jiān)理費購置價及其他費用1.20%建設部價費字[2001]479號5環(huán)境評價購置價及其他費用0.07%計價格（2002）125號6試運轉費購置價及其他費用1.20%QBJS10-20057前期費用率合計6.26%資金成本該項目合理建設工期為1.5年，假設資金均勻投入，年貸款利息為6.75%。

序號評估計算程序計算公式計算值文件依據(jù)1設備購置價

1850000.00

2設備運雜費已包含在1中

3設備安裝費（含基礎費）3＝1×2.0%37000

4小計4＝1+2+31887000

5前期及其他費用

118126.20

5.1建設單位管理費費5.1＝4×0.8%15096.00財建[2002]394號5.2可行性研究費5.2＝4×0.6%11322.00QBJS10-20055.3勘察設計費5.3＝4×2.39%45099.30QBJS10-20055.4工程建設監(jiān)理費5.4＝4×1.2%22644.00建設部價費字[2001]479號5.5環(huán)境評價費5.5＝4×0.07%1320.90計價格（2002）125號5.6試運轉費5.6＝4×1.2%22644.00QBJS10-20056資金成本6＝（4+5）*6.75%*1.5/2101510.00

合理工期1.5年

貸款年利率(%)6.75%

7重置全價7＝4+5+62106636.20取整2107000元（3）機器設備評估案例-酒精脫水離心機重置全價計算表

（3）機器設備評估案例-酒精脫水離心機（續(xù)）成新率的計算依據(jù)理論成新率和現(xiàn)場勘察成新率加權平均確定其綜合成新率。理論成新率：該設備經(jīng)濟耐用年限為12年（144個月），截止評估基準日已運行25個月，則：理論成新率＝（經(jīng)濟壽命年限-已使用年限）/經(jīng)濟壽命年限×100%＝（144-25）/144×100%＝83%（取整）

（3）機器設備評估案例-酒精脫水離心機（續(xù)）現(xiàn)場勘察成新率序號部位現(xiàn)場勘察結果標準分評估分1機身整體結構完好，剛度和精度可滿足在較高負荷下高速運轉工況，局部外表面油漆脫落。15122轉鼓整體結構完好，運轉平穩(wěn)，可以同螺旋配合，完成超前、滯后、同步操作。15133工作臺整體結構完好，強度和剛度可滿足承載厚重工件的需要，在任何速度下均可平穩(wěn)運行，局部有輕微磨損，總體工況良好。1094傳動機構各傳動件運轉正常，潤滑良好，無超標振動，無異常噪音，磨損在允許范圍內，工況良好。20185自動進料系統(tǒng)高位液料槽、進料泵、流量調節(jié)閥、進料管工作正常，定量準確，工況良好。1086出料系統(tǒng)清夜分離葉片、轉鼓溢流裝置、液相、固相收集裝置運行正常，無銹蝕和嚴重磨損。1087液壓系統(tǒng)系統(tǒng)馬達出力良好、溫升正常，液壓變頻和差速系統(tǒng)工作正常，調速準確。15128安全裝置超載、超速、超溫回饋信息及時、準確，避免意外事故的功能可靠。54合計10084

（3）機器設備評估案例-酒精脫水離心機（續(xù)）綜合成新率=年限成新率×40%+技術鑒定成新率×60%=83%×0.4+84%×0.6=84%評估值＝重置全價×綜合成新率＝2107000×84%＝1769880（元）評估值的確定

6、車輛評估方法本次評估主要采用成本法：評估值＝重置全價×綜合成新率重置全價的確定重置全價＝車輛購置價+車輛購置稅+其它費用購置價參照當?shù)仄嚱灰资袌鲈u估基準日的最新市場報價及成交價格予以確定。成新率依據(jù)國家經(jīng)貿委等國家部委聯(lián)合發(fā)布的1997年“國經(jīng)貿經(jīng)[1997]456號《關于發(fā)布汽車報廢標準的通知》”、2000年12月18日“國經(jīng)貿資源〔2000〕1202號《關于調整汽車報廢標準若干規(guī)定的通知》”等文件之規(guī)定，對正常使用的車輛依據(jù)已使用年限和已行駛里程分別計算成新率，再根據(jù)孰低法確定理論率，然后結合現(xiàn)場勘察情況進行調整，如果現(xiàn)場勘察情況與孰低法確定成新率差異不大的，則不調整。年限成新率＝（規(guī)定使用年限-已使用年限）/規(guī)定使用年限×100%里程成新率＝（規(guī)定行使里程-已行使里程）/規(guī)定行使里程×100%

6、車輛評估案例--別克轎車設備簡介車輛名稱：別克轎車車型號：SGMT251G生產廠家：上海通用汽車有限公司啟用年月：2006年7月行駛里程：42689公里重置全價的確定--購置價：根據(jù)查詢2007年6月《黑馬信息》及被評估企業(yè)所在地區(qū)近期汽車市場價格信息，確定本車輛評估基準日購置價(含稅)186000元。--購置稅：車輛購置稅＝186000/1.17×10%=15876元扣除增值稅后的10%，發(fā)票價格高于最低計稅價格按照發(fā)票價格計稅，發(fā)票價格低于最低計稅價格按最低計稅價格計稅。最低計稅價格車購稅部門保密不公開，一般車購稅的算法是發(fā)票價格除以1.17，此算法僅適用于發(fā)票價格高于最低計稅價格。

--牌照手續(xù)費：600元重置全價＝186000+15876+600=202476元取整為202500元。

6、車輛評估案例--別克轎車（續(xù)）成新率--理論成新率根據(jù)2000年12月18日國家五部委聯(lián)合頒布的《關于調整汽車報廢標準若干規(guī)定的通知》的規(guī)定，乘員9人以下，非營業(yè)性轎車使用年限為15年，經(jīng)濟行駛里程500000公里。至評估基準日該轎車已使用12個月，已行駛42689公里。年限成新率＝（180-12）/180×100%＝93%行駛里程成新率＝（500000-42689）/500000×100%＝91%根據(jù)孰低法原則，取理論成新率91%。

6、車輛評估案例--別克轎車（續(xù)）現(xiàn)場勘察成新率主要結構技術狀態(tài)標準分評估分損傷情況部件現(xiàn)狀大修情況發(fā)動機總成輕微磨損良好無2321變速箱總成輕度磨損良好無98前橋總成輕度磨損良好無109后橋總成輕度磨損良好無1615方向機總成輕微磨損良好無65車架總成輕微磨損良好無87車身總成無良好無2827合計10092

6、車輛評估案例--別克轎車（續(xù)）評估值的計算評估值＝重置全價×車輛成新率＝202500×91%＝184275元。現(xiàn)場勘察成新率與理論成新率比較接近，不予修正，即該車成新率取91%。綜合成新率

7、房屋建筑物（1）房屋建筑物概況A公司列入評估范圍的房屋建筑物類資產包括房屋建筑物、構筑物及管道溝槽。房屋資產均分布在位于××省××市的廠區(qū)內。待估房屋主要由生產用房和辦公用房組成。基礎一般為鋼筋砼獨立基礎、閥板基礎和磚條形基礎。房屋結構類型包括排架、框架、磚混、鋼結構及簡易結構，現(xiàn)澆鋼筋砼梁、柱、板或預制大型屋面板，門類型包括鋼門、木門、鋁合金門、塑鋼窗、鋁合金窗、木窗等，地面包括水磨石地面、水泥地面，地磚地面等，水、電、暖等配套設施齊全。大部分房屋建成于2005年。待估構筑物主要包括罐區(qū)、儲水池、曝氣池、煙囪、圍墻、廠區(qū)道路、井等。罐區(qū)為鋼筋砼閥板樁基；水池為鋼筋砼結構；圍墻為磚混結構墻垛；煙囪為鋼筋砼結構；路面為天然級配砂石，灰土石三合土墊層，c25-c40號混凝土面層,100#石油瀝青面層。待估管道主要為廠區(qū)消防管道和給排水管道，材質為鑄鐵管和鋼筋混凝土管，架設方式均為直埋，管徑在φ200-φ300之間，均外刷防腐漆。

（2）房屋建筑物評估方法采用成本法評估：評估值＝重置全價×成新率重置全價＝建安綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本建安綜合造價：①對于大型、價值高、重要的建（構）筑物：采用預決算調整法確定其建安綜合造價，即以待估建（構）筑物決算中的工程量為基礎，按現(xiàn)行工程預算價格、費率，將其調整為按現(xiàn)行計算的建安綜合造價，并推算相似工程造價。②對于價值量小、結構簡單的建（構）筑物：采用單方造價法確定其建安綜合造價。在區(qū)分不同的結構類型及使用功能的基礎上，根據(jù)評估基準日及所在地正常的施工水平、施工質量和一般裝修標準確定其基準單方造價，在此基礎上依照建（構）筑物的個性（如不同的層高、跨度、裝修情況、施工困難程度等）和現(xiàn)場測量的工作量對基準單方造價進行調整，最終確定單方造價標準，以此作為建安綜合造價。

（2）房屋建筑物評估方法（續(xù)）其他費用按照30萬噸燃料乙醇項目投資額，根據(jù)行業(yè)及當?shù)亟ㄔO管理部門各項費用費率標準和行政收費政策性文件，計取相關費用。合理的資金成本對于房屋建筑物，按照占用資金額(計算基數(shù)包括工程造價、其他費用)和評估基準日貸款利率計算資金成本。成新率的確定建（構）筑物的成新率采用實際觀察法和理論成新率組成的綜合成新率，其計算公式如下：綜合成新率＝實際觀察法值×60%+理論成新率值×40%理論成新率＝（房屋建筑物耐用年限-已使用年限）/房屋建筑物耐用年限×100%實際觀察法值根據(jù)現(xiàn)場勘察結果確定

8、房屋建筑物評估案例--小麥制粉車間

（1）房屋簡介小麥制粉車間于2005年5月建成，建筑面積21570平方米。包含變電所、輔助房和立倉。建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，網(wǎng)柱6*9米，層數(shù)6層，一層層高為5.4米，二層以上3.6米，一層為鋼筋混凝土框架結構，二層以上墻體為輕鋼結構；其中變電所、輔助房為鋼筋混凝土框架結構，單跨8米，柱距6米，層高5.4米；立倉為4×4米柱網(wǎng)的三層鋼筋混凝土框架結構，層高分別為5.4米、21.6米，第三層和制粉間第六層同一高度。小麥制粉車間的基礎采用樁筏基礎、樁基礎；墻體為240厚多孔磚加氣混凝土；樓地面為不發(fā)火花地面；屋面采用三元乙丙防水層60厚防水珍珠巖板保溫；門窗為塑鋼窗；外墻刷淺黃丙烯酸，內墻普通白色涂料。水電設施齊全完整，自然通風。

8、房屋建筑物評估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

（2）重置全價建筑工程造價計算表

單位：人民幣萬元

序號費用項目名稱計算公式費率（%）金額（元）1綜合基價合計實體項目費20089631.972施工項目3～4212713.7531.施工技術措施費技術措施費

42.施工組織措施費組織措施費212713.755差價調整6～82440539.261.人工費價差

72.主要材料價差材料價差合計2440539.283.機械費價差機械價差合計

9專項費用10～11948230.62101.社會保險費(1+3)*費率4.58920105.14112.工程定額測定費(1+3)*費率0.1428125.4812成本1+2+5+923691115.5413利潤(12-5)*費率81700046.1114稅金(12+13)*費率3.413866600.3515工程造價合計12+13+1426257762

8、房屋建筑物評估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

安裝工程造價計算表

單位：人民幣元

序號項目名稱計算公式費率（%）金額（元）1綜合計價合計實體項目費284754.52計價中人工費合計人工費合計141271.023未計價材料費用主材費合計+設備費合計407319.644施工措施費5+64710.965施工技術措施費技術措施費

6施工組織措施費其他措施費4710.967差價8～10

8人工費差價

9材料差價

10機械差價

11專項費用12+1348032.1512社會保險費2*33%3346619.4413工程定額測定費2*1%11412.7114工程成本1+3+4+7+11744817.2515利潤2*68%6896064.2916稅金（14+15）*3.413%3.41328699.2917含稅工程造價14+15+16869580.83

8、房屋建筑物評估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

工程造價合計＝26257762+869580.83＝27127342.83(元)其他費用＝工程造價×5.45%

＝27127342.83×5.45%

＝1478440.18(元)序號費用項目費率取費依據(jù)1勘察設計費1.50%國家計委、建設部計價格（2002）10號2工程質量監(jiān)督管理費0.10%3建設單位管理費1.20%財政部財建[2002]394號4工程監(jiān)理費2%發(fā)改價格[2007]670號5招投標管理費0.35%國家計委計價格[2002]1980號6施工圖預算編制費0.30%總計5.45%

8、房屋建筑物評估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

資金成本該建筑正常建設工期為12個月，評估基準日一年期貸款利率為6.57%，故：資金成本＝(27127342.83+1478440.18)×6.57%×12/12/2

＝939699.97(元)重置全價＝27127342.83+1478440.18+939699.97

＝29545500(元)

8、房屋建筑物評估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

--年限法成新率該房屋2005年5月建成投入使用，截至評估基準日已使用2.16年年限法成新率＝（50-2.16）/50×100%＝96%成新率

--勘察法成新率1裝修門窗2019完整無損，開關較靈活，玻璃、五金齊全2外墻3029完整牢固3內墻3029完整牢固4

其他2019無變形現(xiàn)象B小計10096(1+2+3)權重(35%)＝33.61設備給排水3028無銹蝕、各種器具完好、零件齊備無損2強弱電4038線路裝備完好3

其他3028現(xiàn)狀良好C小計10094(1+2+3)×權重(10%)＝9.4勘察成新率A+B+C＝53.9+33.6+9.4＝96.9取整為97%序號分項標準分評定分評定依據(jù)1結構基礎3030獨立基礎，有足夠承載能力2承重構件2020梁、板、柱、墻堅固，未見變形3非承重結構1010節(jié)點較堅固嚴實，未見開裂4屋面2524不滲漏、保溫、隔熱層完好5地面1514平整堅固完整A小計10098(1+2+3+4+5)權重(55%)＝53.9勘察成新率計算表

8、房屋建筑物評估案例--小麥制粉車間（續(xù)）

評估值評估值＝重置全價×綜合成新率＝29545500×97%＝28659100（元）--綜合成新率＝96%×40%+97%×60%=97%

9、在建工程在建工程為正在建設中或正在安裝中的工程項目，包括土建工程和設備安裝工程。開工時間距基準日半年內的在建項目，根據(jù)其在建工程申報金額，經(jīng)賬實核對后，剔除其中不合理支出的余值作為評估值。開工時間距基準日半年以上的在建項目，如賬面價值中不包含資本成本，需根據(jù)合理工期和評估基準日利率加計資金成本。對于實物已在固定資產中評估，而僅在在建工程科目中核算后續(xù)尾款的項目，為避免重復計算，經(jīng)核實后將其評估為零。純費用類在建項目，經(jīng)核實所發(fā)生的支付對未來將開工的建設項目是必需的或對未來的所有者有實際價值的，在確認其與關聯(lián)的資產項目不存在重復計價的情況下，以核實后賬面價值作為評估值，否則按零值處理。

10、土地使用權待估宗地位于城區(qū)邊緣，征地及土地開發(fā)成本明確可求，同時，該市有基準地價成果，因此采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法進行評估。成本逼近法（假設開發(fā)法）以在待估宗地所在的區(qū)域內取得土地、開發(fā)土地所支付的各項平均費用之和為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤和土地增值收益來確定地價。地價＝（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益）×（1±區(qū)位修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)。A公司評估基準日共有10宗工業(yè)用地，面積799963.70平方米，均分布在A公司廠區(qū)內，已獲得出讓土地使用權證。待估宗地所在區(qū)域土地取得費及相關稅費表序號款項稅費（元/畝）依據(jù)1土地補償費18000《中華人民共和國土地管理法》第48條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條規(guī)定、《××省實施<土地管理法>辦法》第三十四條的規(guī)定，征用耕地的補償費用為該耕地被征用前3年平均年產值的10倍。2勞動力安置費24500《××省實施<土地管理法>辦法》規(guī)定，征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農業(yè)人口數(shù)按照被征用的農用地數(shù)量除以征用前被征用單位平均每人占有耕地數(shù)量計算。3青苗補償費1800根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及《××省實施<土地管理法>辦法》規(guī)定，結合××市統(tǒng)計調查資料及××市國土局提供的該地區(qū)征地的實際情況確定4地面附著物補償費8000根據(jù)××市人民政府〔2001〕1號文及××市國土資〔2002〕49號文件標準，××市統(tǒng)計調查資料及××市國土局提供的該地區(qū)征地的實際情況確定5耕地開墾費9000根據(jù)《××省實施<土地管理法>辦法》和《××省耕地開墾費、土地閑置征收和使用管理暫行辦法》規(guī)定確定6耕地占用稅3000根據(jù)××省人民政府文件《耕地占用稅暫行條例》實施辦法規(guī)定確定7征地土地管理費1226根據(jù)××省國土管理局、省物價局的有關文件規(guī)定確定合計65526待估宗地所在區(qū)域土地取得費及相關稅費為65526元/畝，即98.29元/平方米。

土地開發(fā)費土地開發(fā)費包括待估宗地紅線外土地開發(fā)費和宗地紅線內的開發(fā)費及土地平整費。待估宗地紅線外土地開發(fā)水平達到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”，紅線內達到場地平整“一平”的開發(fā)水平，據(jù)土地估價師調查，紅線外“五通”土地開發(fā)費用按土地面積計平均在85元/m2，紅線內“一平”費用按土地面積計平均在5元/m2。利息利息＝土地取得和開發(fā)費用×利息率×計息期待估宗地土地取得費、稅費和宗地紅線外土地開發(fā)費利息，其計息期為1年；待估宗地紅線內土地開發(fā)費及平整費用利息，其計息期為0.5年利息總額＝（98.29+85）×6.57%×1.0+5×6.57%×0.5＝12.21元/m2

利潤綜合考慮××市工業(yè)土地開發(fā)投資風險情況和××市相似行業(yè)利潤率及該企業(yè)投資收益的實際情況，確定本次土地估價使用的利潤率為12％。利潤＝（土地取得費及稅費+宗地紅線外土地開發(fā)費用+宗地紅線內土地開發(fā)費及平整費用）×利潤率＝（98.29+85+5）×12％＝22.59元/m2土地增值收益待估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地無限使用年期的土地市場價格與成本價格的差額一般為15%-25%，即土地增值收益率一般在15%-25%之間?？紤]估價對象在區(qū)域內的區(qū)位條件，本次土地估價確定待估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地土地增值收益率取20％。土地增值收益＝（土地取得費及稅費+宗地紅線外土地開發(fā)費+宗地紅線內土地平整費+利息+利潤）×土地增值收益率＝（98.29+85+5+12.21+22.59）×20％＝44.62元/m2

無限使用年期宗地價待估宗地無限使用年期的地價＝土地取得費及稅費+宗地紅線外土地開發(fā)費+宗地紅線內土地平整費+利息+利潤+土地增值收益＝98.29+85+5+12.21+22.59+44.62＝267.71元/m2。年期修正本次評估估價對象土地剩余使用年期為46.7年，故需進行年期修正。宗地的單位價格：Ky＝[1-1/（1+土地還原利率）46.7]＝[1-1/（1+8％）46.7]＝0.9725年期修正后的地價V＝年期修正前的地價×年期修正系數(shù)＝267.37×0.9725＝260.02元/m2

基準地價系數(shù)修正法評估值＝宗地地價×宗地面積宗地地價＝基準地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×（1+區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)）基準地價（Vj）的確定待估宗地位于工業(yè)三級用地范圍內，該基準地價為155元/平方米。本次評估所引用的基準地價是指基準日為2003年1月1日，各土地級別或均質區(qū)域內的、在現(xiàn)狀平均土地開發(fā)程度和平均容積率下，同一用途的完整土地使用權的平均價格。各類用地的使用權均為法定最高使用年限。

基準地價系數(shù)修正法（續(xù)）區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù)影響因素條件優(yōu)劣度修正率(100%)基礎設施狀況五通一平優(yōu)+5.80交通條件臨街道路級別臨主干道（伏牛路、長江路）優(yōu)+1.50距公交站距離有28路公交車通過，距公交車站100米優(yōu)+1.50距火車站距離廠區(qū)內有專用火車線優(yōu)+1.75與市區(qū)相連的道路位于廠區(qū)內優(yōu)+1.55自然條件（地形、坡度等）地面自然平整優(yōu)+2.40產業(yè)聚集規(guī)模(與企業(yè)協(xié)作配合程度)宗地區(qū)域內為工業(yè)區(qū)，入?yún)^(qū)企業(yè)配套協(xié)作程度較好優(yōu)+3.10宗地條件形狀基本規(guī)則較優(yōu)+0.55規(guī)劃限制有一定限制一般0合計+18.15

基準地價系數(shù)修正法（續(xù)）期日修正（Kt）

期日2003.1.12004.1.12005.1.12006.1.12007.1.1估價基準日指數(shù)100102.3105.5108.8113.3114.9修正系數(shù)Kt＝1.149年期修正（Ky）年期修正系數(shù)＝[1-1／(1+r)