中信信托－精誠2號·江蘇鹽都區(qū)大縱湖開發(fā)應收賬款流淌化信托項目12015年5月聲明與提示2中信信托提示您：信托投資有風險。在參與本信托支配前，請細致細致閱讀本產(chǎn)品說明書、合同等相關法律文件，了解產(chǎn)品的風險收益特征，并依據(jù)您的資產(chǎn)與收入狀況、投資目標與期限等來推斷本支配是否與您的投資偏好與風險承受實力相適應。本文檔并非廣告，不作為宣揚資料向公眾散發(fā)。全部內(nèi)容僅供中信信托有限責任公司與對本項目的潛在投資者溝通研討，不得用于未經(jīng)允許的其他任何用途。本說明材料中全部的預料數(shù)據(jù)基于我司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資料以及我司認為合理的假設。我司盡最大努力保證這些數(shù)據(jù)及假設的牢靠性和剛好性，但預料數(shù)據(jù)都帶有將來的很多不確定因素。我司不承諾這些預料必定會實現(xiàn)。非經(jīng)本公司書面授權，任何人不得擅自運用、拷貝、分發(fā)或?qū)嵭腥魏纹渌唤沟男袨?。書目項目背?信托要素與交易結構2盡職調(diào)查情況3認購說明4我司擬與鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開發(fā)有限公司（以下簡稱“大縱湖開發(fā)”）合作，實施“中信信托－精誠2號·江蘇鹽都區(qū)大縱湖開發(fā)應收賬款流淌化信托項目”（以下簡稱“本信托”）。將其享有的因大縱湖旅游經(jīng)濟區(qū)環(huán)湖景觀大道、大縱湖退圩（圍）還湖項目而對鹽都區(qū)人民政府的應收賬款（人民幣85,865萬元）債權設立信托，并對信托受益權進行分層，通過向合格投資人發(fā)售信托受益權實現(xiàn)應收賬款的流淌化，募集優(yōu)先級和中間級不超過4.0億元用于托付人的大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項目。項目背景債務人鹽都區(qū)政府2013年全口徑財政收入為84.62億，鹽都區(qū)為縣級建制區(qū)，主要經(jīng)濟指標在鹽城市位居前列，經(jīng)濟實力較強，是全國百強市轄區(qū)。債務人鹽都區(qū)人民政府，2013年一般預算收入同比增長為18%，稅收收入占一般預算收入比例為88%，反映了鹽都區(qū)一般預算收入的質(zhì)量和區(qū)內(nèi)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展前景較好；鹽都區(qū)債務率為27.52%，鹽都區(qū)地方政府債務負擔水平較低。2014年之前，其下轄平臺公司的存量貸款為銀行借款，信托貸款及企業(yè)債，區(qū)政府對債務規(guī)模及成本進行集中把控。托付人大縱湖開發(fā)為鹽都區(qū)人民政府著力打造的控股公司。由鹽城市鹽都區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司（主體AA評級）為鹽都區(qū)人民政府按時足額履行付款義務供應連帶責任保證擔保。保證人綜合實力位居區(qū)內(nèi)國有控股企業(yè)第1位。由鹽城市瑞都投資開發(fā)有限公司、鹽城興城置業(yè)有限公司以其土地運用權（總估值105,400萬元）為鹽都區(qū)人民政府的還款義務進行足值抵押擔保。項目亮點書目項目背景1信托要素與交易結構2盡職調(diào)查情況3認購說明4產(chǎn)品要素產(chǎn)品名稱中信信托－精誠2號·江蘇鹽都區(qū)大縱湖開發(fā)應收賬款流淌化信托項目每類優(yōu)先級受益權存續(xù)期限均為24個月。產(chǎn)品期限利益支配正常支配：信托成立滿6個月、12個月、18個月時先支付優(yōu)先級信托收益，再支付中間級信托收益，次級無收益；滿24個月時先支付優(yōu)先級信托利益，再支付中間級信托利益，剩余財產(chǎn)歸次級受益人全部。非正常支配：在全部信托財產(chǎn)變現(xiàn)之日，以信托財產(chǎn)變現(xiàn)收到的現(xiàn)金為限，向信托人支配信托利益，優(yōu)先級先于中間級，中間級先于次級。應收賬款狀況信托要素信托結構鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開發(fā)有限公司托付人產(chǎn)品要素保證人鹽城市鹽都區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司債務人鹽城市鹽都區(qū)人民政府鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開發(fā)有限公司將其享有的因大縱湖旅游經(jīng)濟區(qū)環(huán)湖景觀大道、大縱湖退圩（圍）還湖項目而對鹽都區(qū)人民政府的應收賬款（人民幣85,865萬元）債權設立信托，并對信托受益權進行分層，通過向合格投資人發(fā)售信托受益權實現(xiàn)應收賬款的流淌化，募集用于托付人的大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項目。資金撥付時間撥付金額（人民幣萬元）信托計劃成立滿6個月之日3000信托計劃成立滿12個月之日3000信托計劃成立滿18個月之日3000信托計劃成立滿24個月之日76865合計85865受益權分層優(yōu)先級受益權人民幣上限為3.6億元中間級受益權人民幣上限為0.4億元（由鹽都國投認購，暫不對外發(fā)售）次級受益權為剩余債權部分，由托付人持有風險保障措施當債務人未能履行付款義務時，由托付人擔當連帶責任擔保。由保證人供應連帶責任保證擔保。如保證人未能如期履行保證義務，由托付人回購全部未獲償付的債權大縱湖開發(fā)舉薦鹽都國投認購不超過0.4億元中間級份額。由鹽城市瑞都投資開發(fā)有限公司、鹽城興城置業(yè)有限公司以其土地運用權（總估值105,400萬元）為鹽都區(qū)人民政府的還款義務進行足值抵押擔保。鹽都區(qū)人大常委會出具將償債資金列入財政預算的《人大決議》、鹽都區(qū)政府出具《告知函回執(zhí)》、《債務確認函》，鹽都區(qū)財政局出具《資金支配函》產(chǎn)品要素交易結構設立圖書目項目背景1信托要素與交易結構2盡職調(diào)查情況3認購說明4托付人—大縱湖開發(fā)基本狀況公司設立：鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開發(fā)有限公司，成立于2008年6月13日。主要業(yè)務：從事大縱湖湖區(qū)養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作，農(nóng)產(chǎn)品的銷售與推廣以及湖區(qū)生態(tài)休閑旅游度假區(qū)所屬旅游景點的資源開發(fā)、利用，投資項目管理。地位：壟斷鹽都區(qū)第一大景區(qū)資源，為鹽都區(qū)最大綜合性國有資產(chǎn)運營實體“鹽都國投”旗下排名前3大全資子公司。主體AA評級，為鹽城市鹽都區(qū)最大的綜合性國有資產(chǎn)運營實體。注冊資本：36,510萬元人民幣實際限制人：鹽都區(qū)人民政府13托付人—大縱湖開發(fā)公司在鹽城地區(qū)乃至蘇北區(qū)域的大閘蟹養(yǎng)殖行業(yè)具有重要地位，在鹽城地區(qū)的大閘蟹養(yǎng)殖規(guī)模和市占率穩(wěn)居第一。大縱湖湖區(qū)優(yōu)異的水資源是形成“大縱湖清水大閘蟹”品牌的基礎，也奠定了大縱湖清水大閘蟹的品質(zhì)。大縱湖開發(fā)在清水大閘蟹養(yǎng)殖方面擁有完整的產(chǎn)業(yè)鏈、深度綜合開發(fā)實力、系統(tǒng)的管理和駕馭實力，目前公司在清水大閘蟹養(yǎng)殖方面已形成了從優(yōu)良種選育、育苗、魚種培育、養(yǎng)殖到銷售等較完整的養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)鏈，在清水大閘蟹養(yǎng)殖方面具有較明顯的經(jīng)營、管理和科研優(yōu)勢。從1995年起先，鹽城市政府將大縱湖旅游風景區(qū)定為鹽城市五大風景區(qū)之一，在大縱湖的東北部，規(guī)劃了3000多畝的水域，接連興建了水上長廊、曲橋、亭閣、寶塔、游泳池、龍興寺等十多處景點和賓館、飯店等旅游設施。大縱湖開發(fā)是大縱湖旅游區(qū)唯一的景區(qū)建設與運營主體。大縱湖旅游度假區(qū)是集水上風情、歷史人文、佛教文化、蘆蕩景觀、濕地生態(tài)、漁業(yè)觀光、湖濱度假于一體的綜合性旅游景區(qū)。2009年,大縱湖旅游度假區(qū)被國家旅游總局評為國家AAAA級旅游區(qū)。其中蘆蕩迷宮為全國之最，已經(jīng)入選中國吉尼斯記錄。2012年大縱湖旅游渡假區(qū)被水利部評為國家水利風景區(qū)。目前正在申報國家AAAAA級景區(qū)。大縱湖開發(fā)主要業(yè)務板塊旅游景區(qū)建設、日常旅游經(jīng)營服務水產(chǎn)養(yǎng)殖、水產(chǎn)品銷售財務及或有負債狀況截至2014年9月30日，大縱湖開發(fā)總資產(chǎn)為27.38億元，大縱湖開發(fā)全部有息貸款余額為2.3億元，占總資產(chǎn)的8.4%。本信托存續(xù)期內(nèi)，2015年貸款到期1.3億元，2016年私募債到期1億元，償債壓力較小。2013年度公司實現(xiàn)主營業(yè)務收入19,201.52萬元，最近三年，公司收入始終處于穩(wěn)健增長的態(tài)勢?？傮w來看，大縱湖開發(fā)負債率處于較低水平，整體債務壓力不大，作為大縱湖旅游景區(qū)內(nèi)唯一從事水產(chǎn)養(yǎng)殖及銷售、旅游景區(qū)建設及經(jīng)營服務的區(qū)域壟斷性公司，得到了鹽都區(qū)政府在政策支持、政府回購等方面的有力支持。托付人—大縱湖開發(fā)保證人—鹽都國投基本狀況公司設立：鹽城市鹽都區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司成立于1997年10月。主要業(yè)務：在授權范圍內(nèi)運營國（公）有產(chǎn)權，依法行使出資者權益、確定國（公）有產(chǎn)權變更和重組，負責授權范圍內(nèi)國（公）有資產(chǎn)的處置，負責區(qū)投資發(fā)展基金的籌集、投放和管理、投資信息詢問服務，經(jīng)營授權范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)、基礎設施投資、建設、管理、對外投資，土地開發(fā)服務，旅游業(yè)開發(fā)、投資、項目管理，土地整理。地位：鹽城市鹽都區(qū)綜合實力第一的國有控股企業(yè)。注冊資本：200,000萬元人民幣實際限制人：鹽都區(qū)人民政府截至2014年6月30日，鹽都國投資產(chǎn)總額為100.37億元，負債總額為48.18億元，資產(chǎn)負債率48.00%?？傮w來看，鹽都國投資產(chǎn)負債率處于合理偏低水平。公司是鹽都區(qū)綜合實力第一位的國有控股公司，經(jīng)營業(yè)務多元化，資產(chǎn)茁實，具有較強的再融資實力。預料將來公司盈利水平及現(xiàn)金流狀況將持續(xù)向好。保證人—鹽都國投財務及或有負債狀況17土地抵押債務人狀況鹽城市鹽都區(qū)概況地處黃海之濱，位于長三角經(jīng)濟圈內(nèi)，是縣級建制區(qū)，下轄鹽城市唯一一家省級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“江蘇省鹽都經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”。交通便利，高速馬路密集，寧靖鹽、鹽連、鹽通、徐淮鹽等多條高速環(huán)繞四周；周邊港口眾多，上海港距鹽城300公里，南通港、連云港、射陽港、大豐港以及犬牙交織的內(nèi)河航道構成密集的河海運輸體系。經(jīng)濟基礎雄厚，下轄省級高新技術開發(fā)區(qū)，2013年全區(qū)GDP總量達347億元，同比2012年增長6.8%，2013年全口徑財政收入為80.3億元，可支配財政收入為84.62億元。負責人：區(qū)委書記：羊維達、區(qū)長：吳本輝，均為江蘇人?；A資產(chǎn)基本狀況基礎資產(chǎn)——大縱湖旅游經(jīng)濟區(qū)環(huán)湖景觀大道工程、大縱湖退圩（圍）還湖項目工程2014年12月9日，鹽都區(qū)政府向我司出具債務確認函，確認大縱湖開發(fā)因基礎資產(chǎn)對區(qū)政府形成85,685萬元的應收賬款。確認并承諾區(qū)政府就履行付款義務而言不存在任何尚待滿足的前提條件。鹽都區(qū)政府2015-2017年支付上述債務85,685萬元。我司有權對上述債權進行重組，以使得支配時點與金額與信托利益支配相匹配。資金擬運用項目分析20鹽都區(qū)大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項目鹽城市鹽都區(qū)政府為整合大縱湖景區(qū)的旅游資源，進一步增加該度假經(jīng)濟區(qū)的吸引力，完善其旅游功能，帶動鹽城旅游業(yè)的快速發(fā)展而建設本項目。大縱湖東晉古城旅游度假經(jīng)濟區(qū)的建設內(nèi)容包括一河、五區(qū)（入口綜合服務區(qū)、歷史人文商業(yè)主城區(qū)、旅游餐飲購物區(qū)、特色會所集中區(qū)、酒店休閑消遣區(qū)）、十六島、九街，及與之配套建設相應的公用設施。截至盡調(diào)時點，該項目總投資8億元已經(jīng)落實自籌資金2.364億元，資本金比例約為29.55%。項目審批狀況如下發(fā)證單位文號文件名稱發(fā)布日期鹽都區(qū)發(fā)改委都發(fā)改基[2012]125號《關于鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開發(fā)有限公司新建大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項目建議書的批復》2012年4月13日鹽都區(qū)環(huán)保局無《關于鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開發(fā)有限公司新建大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項目審批意見》2012年12月6日鹽都區(qū)發(fā)改委都發(fā)改基[2012]467號《關于鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開發(fā)有限公司新建大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項目可行性研究報告的批復》2012年12月11日鹽城市規(guī)劃局選字第320901201241060號《建設項目選址意見書》2012年10月25日鹽城市國土局鹽都分局都土資預[2012]69號《關于鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開發(fā)有限公司新建大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項目用地的預審意見》2012年11月21日鹽都區(qū)發(fā)改委都發(fā)改基[2013]4號《關于鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開發(fā)有限公司新建大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項目初步設計方案的批復》2013年1月9日鹽城市規(guī)劃局（2013）鹽規(guī)都地設第（080）號《鹽城市規(guī)劃局建設規(guī)劃設計要點》2013年5月22日鹽城市國土局鹽國土資建[2013]第281號《建設用地批準書》2013年12月4日鹽城市國土局鹽國土資建[2014]第093號《建設用地批準書》2014年4月21日書目項目背景1信托要素與交易