君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程屋面工程專項(xiàng)施工方案目錄第一部分企業(yè)商務(wù)文件……………………03一、公司簡(jiǎn)介…………………04二、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照………05三、稅務(wù)登記證………………06四、組織代碼證……………07五、物業(yè)管理資質(zhì)證書……………………08六、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位…………09七、東莞市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位………10八、東莞市湖南衡陽(yáng)商會(huì)單位…………11九、干部培訓(xùn)………………12十、保安形象………………13十一、管理規(guī)范……………14十二、部分項(xiàng)目……………15第二部分物業(yè)管理服務(wù)方案………………15第一章管理方式和管理目標(biāo)………………16第二章管理架構(gòu)……………19第三章安全管理……………21第四章工程管理……………30第五章清潔管理……………37第六章綠化管理……………42第七章服務(wù)管理……………45第八章社區(qū)文化建設(shè)………49第九章管理制度……………50第三部分結(jié)束語(yǔ)……………70第十章結(jié)束語(yǔ)…………71第一部分[企業(yè)商務(wù)文件]一、公司簡(jiǎn)介****物業(yè)管理有限公司是一家以發(fā)展物業(yè)管理為主的具有獨(dú)立法人資格的公司。國(guó)家三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)、屬于中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位，**市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位。****物業(yè)管理有限公司非常重視公司信譽(yù)。公司的目標(biāo)是持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望。從市場(chǎng)中汲取企業(yè)生存與發(fā)展的元素，從國(guó)內(nèi)外先進(jìn)物管企業(yè)中提取高品質(zhì)理念，以積極進(jìn)取的姿態(tài)，創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值，并回饋社會(huì)。倡導(dǎo)“以人為本”的親情管理模式，寄客戶為我們生存和發(fā)展基礎(chǔ)。爭(zhēng)取“零缺陷、無(wú)微瑕”服務(wù)，把高品位、高檔次、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)的人才基礎(chǔ)之上。向社會(huì)展示企業(yè)風(fēng)采，傳播企業(yè)特色，竭誠(chéng)盡力為每一位客戶提供卓越服務(wù)。我們的標(biāo)準(zhǔn)：軍事化管理+五星級(jí)服務(wù)我們的使命：為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、和諧、滿意的生活環(huán)境。我們的愿景：成為國(guó)際一流的物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)，全心全意為客戶服務(wù)!二、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照三、稅務(wù)登記證四、組織代碼證五、物業(yè)管理資質(zhì)證書六、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位七、**市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位八、**市湖南**商會(huì)單位九、干部培訓(xùn)十、保安形象規(guī)范管理部分項(xiàng)目第二部分[物業(yè)管理服務(wù)方案]第一章管理方式和管理目標(biāo)第二章管理架構(gòu)第三章安全管理第四章工程管理第五章清潔管理第六章綠化管理第七章服務(wù)管理第八章社區(qū)文化建設(shè)第九章管理制度第一章管理方式和管理目標(biāo)一、管理方式委托管理模式：將物業(yè)服務(wù)全權(quán)委托給我公司管理，既由我公司成立項(xiàng)目管理處，承擔(dān)所有的管理職責(zé)。這種合作方式的最大優(yōu)點(diǎn)在于客戶可以將全部精力放在監(jiān)督工作上；對(duì)于我公司來(lái)說(shuō)也能最大程度發(fā)揮我們的品牌管理效應(yīng)。二、管理期限三年以上三、管理原則1、社會(huì)效益高于經(jīng)濟(jì)效益的原則。如公司能提供物業(yè)服務(wù)，對(duì)擴(kuò)公司品牌的知名度有深遠(yuǎn)影響。因此，公司目的不在謀經(jīng)濟(jì)利益，更追求社會(huì)效益。這種社會(huì)效益，擴(kuò)大我公司的社會(huì)影響度，堅(jiān)持社會(huì)效益的原則，參與管理：（1）、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為中心，以高效管理為目標(biāo)；（2）、不做偷工減料的行為；（3）、不搞管理短期行為；（4）、公司利潤(rùn)低，微利服務(wù)。2、推行品牌質(zhì)量的原則公司在管理實(shí)踐中，廣泛吸納了境外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累，逐漸形成了一套高品質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)，并可成功運(yùn)用到委托管理的物業(yè)項(xiàng)目中。（1）、推行我們的服務(wù)方針。（2）、移植我們的管理程序和規(guī)范。（3）、運(yùn)用我們的資源庫(kù)（人才、理論、經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)關(guān)系）。3、致力于服務(wù)的原則公司認(rèn)為，最能體現(xiàn)管理水平差異的是服務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，管理也是體現(xiàn)服務(wù)。公司如管理**物業(yè)，將把“溫馨服務(wù)、親情管理”作為服務(wù)主題，不僅要通過(guò)精心的管理保證小區(qū)內(nèi)安全、舒適、美觀、便利的居住環(huán)境，還要讓小區(qū)用戶感受到專業(yè)管理熱情溫馨的服務(wù)，比如：快截維修、代繳費(fèi)用、社區(qū)活動(dòng)、物品搬運(yùn)、免費(fèi)咨詢、非長(zhǎng)住業(yè)主房屋代管等等。四、管理目標(biāo)1、總體目標(biāo)（1）、一年內(nèi)規(guī)范運(yùn)作；（2）、兩年達(dá)到區(qū)級(jí)示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；（3）、三年內(nèi)達(dá)到市級(jí)示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。2、具體管理目標(biāo)：（1）、房屋的完好率100%；（2）、房屋維修及時(shí)率100%；（3）、維修質(zhì)量合格率100%；（4）、設(shè)備保養(yǎng)率100%；（5）、設(shè)備完好率98%以上，大型及重要機(jī)電設(shè)備100%；（6）、用戶滿意率90%以上；（7）、零修急修及時(shí)率100%，有維修回訪記錄；（8）、清潔保潔率98%以上；（9）、綠化完好率98%以上；（10）、管理范圍照明完好率98%以上；以上各項(xiàng)是依照我公司其他項(xiàng)目達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)制定的，全部標(biāo)準(zhǔn)皆達(dá)到或高于“物業(yè)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則”。第二章管理架構(gòu)1、設(shè)立管理處，實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制由公司設(shè)管理處，并派一名有經(jīng)驗(yàn)的管理處經(jīng)理，代表我公司實(shí)施具體的日常管理與服務(wù)。管理處主任根據(jù)公司的授權(quán)，指揮、組織、安排管理事物，協(xié)調(diào)關(guān)系，對(duì)突發(fā)事件采取緊急措施，對(duì)不稱職的管理人員有權(quán)辭退。2、管理處架構(gòu)及人員配備項(xiàng)目經(jīng)理管理部工程部客服部保安部綠化、清潔部管理處經(jīng)理任職資格：（1）、具有大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，具有五年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。（2）、思想進(jìn)步，作風(fēng)正派，敬業(yè)精神強(qiáng)。（3）、具有較強(qiáng)的口頭和文字表達(dá)能力，具有很強(qiáng)的組織能力，協(xié)調(diào)能力、改革創(chuàng)新能力，能獨(dú)當(dāng)一面的負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作。（4）、年齡在26—40歲之間。管理處各職能部門分工如下：工程維修部：負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理，維修保養(yǎng)和故障維修，對(duì)外工程進(jìn)行監(jiān)督。保安部：負(fù)責(zé)做好“防火、防盜、防破壞、防爆”的四防工作，維護(hù)小區(qū)的治安消防安全。保潔部：負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所進(jìn)行清潔保養(yǎng)，營(yíng)造整潔舒適的居住和商務(wù)環(huán)境。綠化部：負(fù)責(zé)對(duì)園林景觀、室內(nèi)盆載進(jìn)行保養(yǎng)、剪修及維護(hù)管理?？头浚贺?fù)責(zé)管理處的人事、財(cái)務(wù)、行政等內(nèi)部管理和對(duì)外聯(lián)系工作。3、客戶為監(jiān)督機(jī)構(gòu)公司建議，客戶為監(jiān)督機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主行使對(duì)我公司管理處的監(jiān)督權(quán)，定期與管理處一起召開管理會(huì)議商討管理工作中存在的問(wèn)題及提出改進(jìn)要求。同時(shí)，對(duì)管理工作中遇到的困難，如物業(yè)的工程質(zhì)量問(wèn)題等，業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)應(yīng)提供幫助、協(xié)調(diào)。4、建立高級(jí)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)為確保體現(xiàn)我公司品牌水平，我公司擬建立支援管理處的高級(jí)顧問(wèn)小組，由我公司管理服務(wù)、工程管理、財(cái)務(wù)管理等方面專家組成，定期檢查小區(qū)的管理，監(jiān)督小區(qū)管理處工作，有針對(duì)性地對(duì)管理處員工進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高小區(qū)管理水平?？傊?，顧問(wèn)小組的目的是將我公司豐富的管理資源有針對(duì)性地輸入到小區(qū)的管理之中，體現(xiàn)我公司的整體管理優(yōu)勢(shì)。第三章安全管理一、整體設(shè)想1、安全管理包括公共安全和消防安全。由于為公務(wù)人員宿舍居住區(qū)、花園多，勢(shì)必增加安全管理制度，但我公司能充分理解安全管理的重要性。既是說(shuō)，如果出現(xiàn)了安全事故，不但會(huì)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會(huì)在業(yè)主引起很大反響，這就是特殊所在。因此，我公司高度重視的安全管理，把安全工作提升到管理工作的重點(diǎn)地位來(lái)對(duì)待。2、我公司有把握通過(guò)一整套行之有效的管理措施，確保**物業(yè)在管理期內(nèi)：無(wú)因管理失職出現(xiàn)重大案件無(wú)因管理失職出現(xiàn)大小火災(zāi)事故無(wú)因管理失職出現(xiàn)惡意破壞事件3、**物業(yè)安全管理組織架構(gòu)圖項(xiàng)目名稱保安部公共安全消防車場(chǎng)4、我公司將選擇品行端正、具有較強(qiáng)服務(wù)意識(shí)的保安員負(fù)責(zé)**物業(yè)安全工作，基本條件是：（1）、轉(zhuǎn)業(yè)軍人或有兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；（2）、形象較好；（3）、無(wú)任何違法犯罪記錄（派出所證明）；（4）、有公安機(jī)關(guān)頒發(fā)的保安上崗證以上保安員可以從東莞市內(nèi)招聘。我公司將選擇具有一定工作經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)的保安主管，負(fù)責(zé)對(duì)保安員的管理和培訓(xùn)。二、軍事化的內(nèi)部管理安全管理歷來(lái)是物業(yè)管理的重頭戲，也是業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)的安全保衛(wèi)能力將直接影響到物業(yè)價(jià)值和管理公司品牌聲譽(yù)。而要做到安全管理無(wú)隱患、無(wú)事故，沒(méi)有過(guò)硬的軍事素質(zhì)和隊(duì)伍作風(fēng)是不行的。我司對(duì)物業(yè)的安全部門的內(nèi)部管理歷來(lái)以嚴(yán)謹(jǐn)、周密、軍事化為原則，致力于打造威武之師、物業(yè)的子弟兵隊(duì)伍。經(jīng)不斷摸索和實(shí)踐，我司已形成了一整套已成型的軍事化管理制度，并可以移植到**物業(yè)管理中去。1、著裝：戴帽時(shí)，帽檐前緣與眉同高，以帽徽與鼻梁同在一直線為準(zhǔn)，武裝帶扎緊于三、四顆衣扣之間。2、行為規(guī)范：做到舉止文明、精神振奮、用語(yǔ)規(guī)范，固定崗保安員跨力值勤，敬禮姿勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)，巡邏崗保安員反應(yīng)靈敏、業(yè)務(wù)嫻熟。3、軍事化訓(xùn)練（1）、隊(duì)列訓(xùn)練：訓(xùn)練隊(duì)員的軍事素質(zhì)、服從性、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和體能。主要內(nèi)容：立正、稍息、跨立、停止間轉(zhuǎn)法、敬禮、步伐行進(jìn)與立定（三大步伐）、蹲下與起立、整齊報(bào)數(shù)。（2）、拳術(shù)訓(xùn)練：訓(xùn)練隊(duì)員的防衛(wèi)能力。主要內(nèi)容：武術(shù)基礎(chǔ)、擒敵拳、擒敵基本套路。（3）、車輛指揮手勢(shì)：訓(xùn)練隊(duì)員指揮交通的能力主要內(nèi)容：直行手勢(shì)、左大轉(zhuǎn)彎手勢(shì)、左小轉(zhuǎn)彎手勢(shì)、左轉(zhuǎn)彎輔助、右轉(zhuǎn)彎手勢(shì)、停止信號(hào)、停止輔助信號(hào)、示意車輛靠邊停放、示意車輛慢行、前車避讓后車。4、宿舍參照部隊(duì)營(yíng)房管理。三、治安管理**物業(yè)治安管理分為高層居住區(qū)管理、多層區(qū)管理。1、出入口的安全管理：（1）、居住區(qū)出入口實(shí)行全封閉式管理，出入人員車輛需憑業(yè)主證或登記進(jìn)入。（2）、對(duì)大件物品或貨物搬入要做登記并進(jìn)行安全檢查。（3）、運(yùn)出大件物品或批量貨物要憑業(yè)主或用戶開出的物品放行條，保安人員核對(duì)搬出物品與放行條上是否一致。2、勞務(wù)人員的管理：有可能因各種需要有一些社會(huì)勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、送餐員、推銷員等進(jìn)入小區(qū)，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。因此，嚴(yán)格控制這類勞務(wù)人員進(jìn)入**物業(yè)是確保安全的重要內(nèi)容。我公司認(rèn)為：（1）、對(duì)勞務(wù)人員（除施工人員外）原則上不準(zhǔn)進(jìn)入**物業(yè)，送餐、送貨進(jìn)入小區(qū)要憑臨時(shí)出入證或身份證。（2）、禁止推銷人員進(jìn)入**物業(yè)，尤其防止名為辦事、實(shí)為推銷的人員混入**物業(yè)。（3）、對(duì)施工人員辦理出入證，出入證要貼上相片，并對(duì)**物業(yè)內(nèi)的施工人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。3、清場(chǎng)管理：根據(jù)小區(qū)情況，我公司可確定晚上某一些時(shí)間對(duì)裝修場(chǎng)地進(jìn)行清場(chǎng)，由保安員逐片地毯式的清場(chǎng)。（1）、杜絕裝修人員在小區(qū)內(nèi)過(guò)夜。（2）、檢查房間是否鎖好。（3）、清場(chǎng)后實(shí)施有無(wú)存放易燃易爆的物品。（4）、清場(chǎng)后實(shí)施巡邏。4、外圍的管理外圍管理應(yīng)重點(diǎn)做好：（1）、防止盲流人員在小區(qū)周邊安營(yíng)扎寨。（2）、防止有人從外圍進(jìn)入**物業(yè)破壞（放置易然易爆品等）。（3）、防止有人破壞小區(qū)周圍的設(shè)施設(shè)備、裝飾品、綠化、廣告宣傳物等。四、消防管理我公司認(rèn)為，消防管理是各項(xiàng)管理中的重中之重。我公司對(duì)**物業(yè)的消防工作重點(diǎn)放在消防預(yù)防上，通過(guò)多種舉措使**物業(yè)不存在消防隱患。1、建立落實(shí)兩個(gè)系統(tǒng)的消防層級(jí)責(zé)任制。一是建立管理單位的消防責(zé)任制，從管理處經(jīng)理—部門負(fù)責(zé)人—員工，按職責(zé)范圍建立消防責(zé)任制，使管理處每個(gè)員工對(duì)消防工作都有責(zé)任。二是建立業(yè)戶內(nèi)部消防責(zé)任制，具體層級(jí)責(zé)任范圍接管后確定。2、建立日常巡檢制度每日保安員例巡**物業(yè)的一個(gè)重要內(nèi)容是認(rèn)真查看**物業(yè)內(nèi)有沒(méi)有火情隱患，消防設(shè)施是否完好。3、裝修審批內(nèi)如有裝修工程，須經(jīng)管理處審批，以保證裝修符合消防規(guī)范要求，尤其是燒焊工程要嚴(yán)格控制，采取足夠消防措施才可進(jìn)行。裝修裝飾須上報(bào)管理處，由管理處檢查是否有違規(guī)接線、裝飾材料是否符合安全要求等消防隱患。4、消防警報(bào)監(jiān)視監(jiān)控室24小時(shí)當(dāng)值，密切注意消防警報(bào)；一旦發(fā)生消防報(bào)警，即刻趕往報(bào)警地點(diǎn)，即使是誤報(bào)，也要當(dāng)真。5、消防檢查管理處每月組織一次消防大檢查，檢查**物業(yè)的消防設(shè)備設(shè)施是否完好。每半年組織一次用戶室內(nèi)消防安全檢查。長(zhǎng)假節(jié)日前（五一、國(guó)慶、春節(jié)|組織消防檢查。通過(guò)檢查，對(duì)可能構(gòu)成消防隱患的蛛絲馬跡的問(wèn)題予以清除。6、消防演習(xí)管理處擬在每年11月份（秋東季節(jié)）組織消防演習(xí)。其目的：（1）、檢閱管理處遇到火警時(shí)的應(yīng)變能力。（2）、增強(qiáng)**物業(yè)每一個(gè)工作人員對(duì)火警的敏感性及指導(dǎo)如何逃生。8、消防宣傳管理處將開辟消防宣傳欄，以及請(qǐng)消防局人員來(lái)**物業(yè)作消防教育報(bào)告，目的是強(qiáng)化每個(gè)人的消防意識(shí)。尤其在業(yè)主、用戶或商戶入住前，發(fā)消防宣傳冊(cè)，以強(qiáng)化業(yè)主的消防意識(shí)。9、消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)消防設(shè)施的完好是**物業(yè)消防安全的有力保障，尤其是**物業(yè)消防自動(dòng)報(bào)警及消防自控系統(tǒng)要時(shí)刻保持在工作狀況。為保證這一系列的良好運(yùn)作，我公司建議：可將消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)由專業(yè)消防公司來(lái)承擔(dān)，特別是消防報(bào)警的干式系統(tǒng)，涉及到產(chǎn)品的密碼一般只能由廠家維保。五、緊急事故的處理再完善的管理不排除出現(xiàn)突發(fā)的緊急事故。緊急事故一般有兩種情況：一是人為造成的，二是自然造成的。**物業(yè)內(nèi)可能出現(xiàn)的突發(fā)事件有：（1）、噴淋爆裂、泄水（2）、電梯困人（3）、煤氣泄漏（4）、爆炸（5）、水浸（暴雨排水不暢）（6）、不明物體（懷疑爆炸物）（7）、尋畔滋事等治安糾紛等等。對(duì)**物業(yè)內(nèi)可能出現(xiàn)的上述突發(fā)事件，我公司有整套處理辦法，并向所有員工進(jìn)行培訓(xùn)，防患于未然。六、停車的管理我公司將停車管理列入保安工作，是因?yàn)椋和＼囉绊懙杰嚵鞯臅惩ㄍ＼囉绊懙?*物業(yè)外觀形象停車影響到車主的財(cái)產(chǎn)安全因此，加強(qiáng)停車的管理，確保紅外線內(nèi)交通順暢是物業(yè)管理的份內(nèi)之責(zé)。我公司會(huì)致力于：1、所有居民和商戶的機(jī)動(dòng)車輛需要在指定停車場(chǎng)停放，以便提高車場(chǎng)的利用率。2、臨時(shí)送貨車輛應(yīng)在送貨后馬上離開小區(qū)，以免影響車流暢通。3、做好車輛檢查登記工作。車輛進(jìn)入車場(chǎng)停泊，管理員在司機(jī)離開前，須繞車輛仔細(xì)檢查一圈，檢查車燈、車輪、車身、車標(biāo)志是否完好。如有問(wèn)題，應(yīng)填寫檢查表，叫司機(jī)簽名確認(rèn)：如司機(jī)不愿簽名，管理員應(yīng)通知主管到場(chǎng)見(jiàn)證，并做好詳細(xì)記錄，以便劃分車輛損壞賠償責(zé)任。4、做好車輛的安全防范工作。（1）、引導(dǎo)車輛泊位時(shí)，管理員應(yīng)站在車的左側(cè)或右側(cè)，不能站在車的正面，以防倒車是被撞。(2)、管理員指揮泊位時(shí)的手勢(shì)要讓司機(jī)能夠看到，一般要與反光鏡持平，不能過(guò)高或過(guò)低；泊放的位置應(yīng)在停車位正中，不可跨位停放，以免影響相鄰車輛的正常出入及造成車輛相互碰撞。（3）、司機(jī)離開時(shí)，管理員應(yīng)提醒其帶走貴重物品，關(guān)鎖好門窗，以防車輛及財(cái)務(wù)被盜。（4）、司機(jī)離開時(shí)，檢查車門窗是否關(guān)嚴(yán)。車內(nèi)有貴重物品時(shí)，管理員應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)前來(lái)處理，不得私自進(jìn)入車內(nèi)檢查或觸動(dòng)車內(nèi)物品。上級(jí)主管檢查后，能關(guān)鎖好門窗的，替其關(guān)鎖；關(guān)鎖不了的，定鏡監(jiān)控錄象。如發(fā)現(xiàn)有巨額現(xiàn)金的提包，管理員及上級(jí)主管、車場(chǎng)收費(fèi)員等一起清點(diǎn)，列出清單，在場(chǎng)人員簽名確認(rèn)后，由上級(jí)主管保存。車主簽領(lǐng)時(shí)，要認(rèn)真核對(duì)其駕駛證、行駛證、復(fù)印身份證，與車主簽名的領(lǐng)條一起存檔。（5）、停車場(chǎng)內(nèi)應(yīng)配置足夠的滅火器材，以應(yīng)付初期火警。此外，車場(chǎng)內(nèi)應(yīng)配備一些裝有干沙的桶，用于處理漏油車輛；并在顯眼處掛放禁止吸煙的標(biāo)志牌，以防火災(zāi)事故發(fā)生。（6）、負(fù)責(zé)車場(chǎng)的管理員定期進(jìn)行軍事化訓(xùn)練，對(duì)管理員的手勢(shì)、舉止統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并總結(jié)出一套行之有效、簡(jiǎn)單易懂的手勢(shì)，體現(xiàn)我管理員過(guò)硬的素質(zhì)及會(huì)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化的管理。我公司對(duì)智能停車場(chǎng)的管理有一套制度，根據(jù)**物業(yè)的實(shí)際情況移植到車場(chǎng)管理中。七、保安工作標(biāo)準(zhǔn)1、保證全天24小時(shí)監(jiān)控主要出入口、電梯、通道，確保治安安全。2、當(dāng)車場(chǎng)出、入車道阻塞時(shí)，3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，采取措施，設(shè)法在10分鐘內(nèi)恢復(fù)正常通車。3、車輛安全檢查時(shí)，10分鐘內(nèi)完成提醒客人鎖好門窗，帶走貴重物品及登記工作。4、出現(xiàn)煙感警鈴報(bào)警的情況，3分鐘內(nèi)到達(dá)報(bào)警地點(diǎn)核實(shí)情況，迅速組織撲救和疏散人員（如屬火警）。5、出現(xiàn)火警電話報(bào)警時(shí)，3分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)組織撲救和疏散。6、出現(xiàn)用戶被搶或生命財(cái)產(chǎn)受到威脅時(shí)，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。組織人員布控堵截，現(xiàn)場(chǎng)控制并調(diào)查處理嫌疑人等，協(xié)助用戶報(bào)案，協(xié)助用戶將傷員送到醫(yī)院搶救。7、出現(xiàn)用戶報(bào)失竊的情況，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織人員布控堵截，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查處理，協(xié)助用戶報(bào)警。8、接到用戶求救援助的電話，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理或協(xié)助用戶報(bào)警（視情而定）。9、客戶有關(guān)于治安消防的問(wèn)題咨詢，當(dāng)面答復(fù)用戶的疑問(wèn)。10、接報(bào)有可疑人員活動(dòng)，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。第四章工程管理一、整體設(shè)想工程管理是物業(yè)管理的重要組成部分，關(guān)系到**物業(yè)的整體形象，對(duì)**物業(yè)安全便利的居住環(huán)境起著舉足輕重的作用，搞好工程管理是**物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證。1、設(shè)備管理對(duì)**物業(yè)的意義（1）、良好的設(shè)備管理能夠延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價(jià)值。（2）、良好的設(shè)備管理能夠保證設(shè)備的安全運(yùn)行，保證**物業(yè)設(shè)備安全無(wú)事故。（3）、良好的設(shè)備管理能夠給客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提高**物業(yè)的社會(huì)形象。2、工程管理的目標(biāo)工程管理的目標(biāo)為：三個(gè)確保，五個(gè)完好，一個(gè)正常三個(gè)確保：保證供電設(shè)備正常運(yùn)行，確保供電不中斷；保證供汽設(shè)備正常運(yùn)行，確保天然汽正常；保證供水設(shè)備正常運(yùn)行，確保供水正常供給；五個(gè)完好：保證**物業(yè)電梯設(shè)施完好；保證**物業(yè)消防設(shè)施完好；保證**物業(yè)監(jiān)控設(shè)施完好；保證**物業(yè)通訊設(shè)施完好；保證供水排污設(shè)施完好一個(gè)正常：及時(shí)有效排除**物業(yè)用戶的設(shè)備故障，保證設(shè)備正常。3、設(shè)備管理的組織架構(gòu)工程部的組織架構(gòu)根據(jù)**物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)來(lái)確定。既要保證設(shè)備的正常運(yùn)作，又要盡量節(jié)省人員，提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（1）工程部的組織架夠：工程主管運(yùn)行主管維修主管領(lǐng)班領(lǐng)班技工技工（2）、工程部主管任職資格。工程部主管負(fù)責(zé)工程管理：A、具有大專以上學(xué)歷；B、具有助理工程師以上的技術(shù)職稱；C、有三年以上工程管理的工作經(jīng)驗(yàn)。二、日常運(yùn)行管理1、建立設(shè)備運(yùn)行管理制度（1）、根據(jù)工作特點(diǎn)，制定各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行制度。電梯：07：00——22：00；居住區(qū)一部電梯24小時(shí)運(yùn)行公共照明：07：00——22：3022：30——07：00（只設(shè)事故照明）射燈：根據(jù)需要確定風(fēng)機(jī)：08：00——22：30生活水泵：自動(dòng)控制污水處理設(shè)備：根據(jù)需要確定（2）、設(shè)備的開啟和關(guān)閉：電梯：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修公共照明：保安部負(fù)責(zé)啟閉、負(fù)責(zé)檢查，維修班負(fù)責(zé)維修射燈：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修風(fēng)機(jī)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修生活水泵：維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修污水處理設(shè)備：維修班負(fù)責(zé)啟閉，負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修2、設(shè)備房的管理及巡檢建立一系列設(shè)備房的管理制度，建立**物業(yè)各項(xiàng)設(shè)備巡檢制度，確保設(shè)備運(yùn)行安全。常用的制度：工程部機(jī)房管理規(guī)定；工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部交接班管理規(guī)定；工程部機(jī)房防火規(guī)定；工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部巡檢規(guī)定。3、設(shè)備運(yùn)行人員的管理根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。沒(méi)有上崗證的員工，不得進(jìn)行操作。（1）、運(yùn)行主管負(fù)責(zé)高、低壓設(shè)備機(jī)組的運(yùn)行管理。（2）、運(yùn)行領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)高、低壓設(shè)備的運(yùn)行；負(fù)責(zé)機(jī)組的運(yùn)行。（3）、運(yùn)行工負(fù)責(zé)高、低壓設(shè)備的運(yùn)行；負(fù)責(zé)機(jī)組的運(yùn)行。三、維修與保養(yǎng)管理1、維修人員的管理根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。有上崗證的員工，不得進(jìn)行操作。（1）、維修主管負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、弱電設(shè)備、污水處理設(shè)備、供暖設(shè)備和其他設(shè)備的維修管理。（2）、維修領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、弱電設(shè)備、污水處理設(shè)備、供暖設(shè)備和其他設(shè)備的維修管理。（3）、維修工負(fù)責(zé)設(shè)備的維修。2、維修工作的范圍公共區(qū)域：電梯的維修空氣處理機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管的維修公共照明設(shè)施和電氣設(shè)施的維修各種風(fēng)機(jī)的維修各種水泵的維修污水處理設(shè)備的維修給排水設(shè)備的維修監(jiān)控設(shè)備的維修綜合布線設(shè)備的維修廣播系統(tǒng)的維修電話總機(jī)的維修消防設(shè)備的維修其他設(shè)備的維修室內(nèi)（有償）：照明設(shè)施的維修電氣及其他插座的維修空調(diào)設(shè)備的維修天花的維修其他維修（例如桌子、門、鎖等的維修）3、維修承諾（1）、住戶報(bào)停電和漏水等緊急事件保證10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。（2）、住戶一般維修在接到通知后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，遇到特殊情況，不能及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，用電話通知用戶，另約上門維修時(shí)間。（3）、沒(méi)有特殊情況，維修當(dāng)天內(nèi)完成。（4）、住戶區(qū)域影響**物業(yè)形象的維修沒(méi)有特殊情況，當(dāng)天完成。（5）、公共區(qū)域的一般維修三天內(nèi)完成。4、維修單處理程序（1）、設(shè)立維修電話維修電話日班設(shè)在工程部維修班，中、夜班及節(jié)假日設(shè)在工程部運(yùn)行班。24小時(shí)值班，隨時(shí)準(zhǔn)備為用戶服務(wù)。（2）、設(shè)立電腦程序管理維修單建立電腦維修單管理程序。日班當(dāng)維修人員接到維修要求后，馬上將信息輸入電腦，打印出維修單，維修人員持維修單，前往用戶室內(nèi)進(jìn)行維修；中、夜班及節(jié)假日采取先維修后補(bǔ)單的方法。（3）、維修工作驗(yàn)收及統(tǒng)計(jì)規(guī)定室內(nèi)維修部分由用戶驗(yàn)收。維修單上有專門的欄目，請(qǐng)用戶對(duì)維修工作的及時(shí)率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)提出意見(jiàn)，以便維修人員在今后的工作中加以改進(jìn)。四、房屋主體的維修保養(yǎng)1、對(duì)**物業(yè)的主體梁，柱等結(jié)構(gòu)每年進(jìn)行一次檢查。2、對(duì)**物業(yè)的伸縮逢、防水層每年進(jìn)行一次檢查。3、對(duì)**物業(yè)的門窗每季度進(jìn)行一次檢查、維修。4、對(duì)**物業(yè)的屋面的金屬樓梯、廣告支架、燈柱和霹雷網(wǎng)每年進(jìn)行一次處銹和油漆翻新。5、對(duì)**物業(yè)周圍的地面及墻身每年進(jìn)行一次檢查、維修。五、主要設(shè)備保養(yǎng)管理由于某些主要設(shè)備的維修保養(yǎng)技術(shù)要求難度較高，專業(yè)性較強(qiáng)，需要外判給設(shè)備特約維修保養(yǎng)服務(wù)商。為確保設(shè)備保養(yǎng)質(zhì)量達(dá)到規(guī)定要求，又能從成本費(fèi)用方面達(dá)到最優(yōu)的控制，最大限度的減少業(yè)權(quán)單位費(fèi)用支出，我公司擬采取如下管理措施：1、做好設(shè)備日常的維修養(yǎng)護(hù)工作，提高自我保養(yǎng)能力，盡量減少外判費(fèi)用發(fā)生。2、對(duì)主要設(shè)備（如消防、電梯、空調(diào)等）外判合約保養(yǎng)商的選擇，先由工程部對(duì)多家（一般3家以上）承判商的符合條件進(jìn)行篩選，然后將個(gè)承判商的規(guī)模、資質(zhì)、信譽(yù)、報(bào)價(jià)和專業(yè)能力等指標(biāo)一一比較，最后由開發(fā)商和工程主管決定承判商。3、指定工程技術(shù)人員，對(duì)承判商提供設(shè)備保養(yǎng)服務(wù)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，并及時(shí)向業(yè)權(quán)單位主管部門呈報(bào)質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。4、年終、工程部及時(shí)給業(yè)權(quán)單位主管部門呈報(bào)一份關(guān)于承判商提供設(shè)備保養(yǎng)服務(wù)的全面評(píng)估報(bào)告。第五章清潔管理一、整體設(shè)想清潔及保潔狀況直接影響到外在形象。因此，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理必須將清潔保潔提升到較高的水平。二、清潔標(biāo)準(zhǔn)（一）、外圍1、外圍地面打掃每日三次2、外圍地面高壓機(jī)沖洗每周一次3、低位（1.80米以下）外玻璃、墻身摸凈每日一次4、指示牌摸凈每日一次5、低位（1.80米以下）外玻璃、墻身清洗每周一次6、圍欄抹塵每周一次7、首層外玻璃、墻身及光棚清洗每月一次8、指示牌及不銹鋼電動(dòng)門上保護(hù)油每月一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)垃圾、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯污漬、無(wú)明顯膠漬、外玻璃（低位部分）無(wú)積塵、無(wú)污痕；不銹鋼大門干潔美觀。（二）、樓宇大堂1、地面拖抹每日二次2、地面推塵每日三次3、地面拋光每日一次4、低位內(nèi)玻璃及墻身摸塵每日一次5、大堂服務(wù)臺(tái)椅抹凈每日二次6、大堂指示牌、宣傳架抹凈每日一次7、大堂垃圾茼、果皮箱清理及表面清潔每日二次8、玻璃門、把手抹塵、清潔每日多次9、低位（1.80米以下）內(nèi)玻璃清潔每周一次10、門頭清潔每周一次11、電器開關(guān)、地腳線清潔每周多次12、大堂裝飾物上保護(hù)油每周一次13、大堂內(nèi)玻璃、墻身清洗每月一次14、大堂天花、風(fēng)口、燈具（大型燈飾除外）每月一次15、大堂地面除舊蠟、打新蠟每月一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)雜物、無(wú)積塵；蠟面均勻、光亮；墻身、內(nèi)玻璃及營(yíng)業(yè)柜臺(tái)無(wú)塵漬、無(wú)手?。焕?、果皮箱表面干凈、美觀。（三）、走廊1、地面拖抹每日二次2、指示牌抹凈每日一次3、內(nèi)玻璃抹塵、抹手印每日一次4、走廊內(nèi)門、窗、把手清潔每日一次5、地腳線、門頭、窗臺(tái)清潔每周一次6、電器開關(guān)、消防設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備表面摸塵每周一次7、天花、風(fēng)口、照明燈具摸塵清潔每月一次8、墻身吸塵、抹塵每月一次9、機(jī)洗地面每季一次10、保潔巡回多次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)污漬、無(wú)雜物；內(nèi)玻璃無(wú)塵漬、無(wú)手??；門、窗、把手等無(wú)污痕、無(wú)積塵；天花、風(fēng)口、燈具表面無(wú)積塵、無(wú)不潔懸掛物。（四）、電梯1、電梯廂地面清潔（或地毯吸塵）每日二次2、電梯廂壁及鍵盤抹凈每日二次3、電梯廳清潔每日一次4、電梯門大理石墻身摸凈每日一次5、電梯口垃圾筒、果皮箱清理及清面清潔每日二次6、電梯門槽清潔每周一次7、電梯門及廂壁等不銹鋼上保護(hù)油每周一次8、電梯廂頂抹塵清潔每周一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：電梯廂內(nèi)無(wú)雜物、無(wú)污漬；廂壁、扶手、鍵盤、門壁表面光潔、美觀；門槽無(wú)積垢、無(wú)雜物。（五）、停車場(chǎng)1、地面打掃每日二次2、指示牌、標(biāo)志牌抹凈每日一次3、巡回保潔每日多次4、隔水溝、防盜門等清潔每周一次5、照明燈具、管道表面抹塵每季一次6、地面沖洗每月一次7、地面污垢、膠漬等清理巡回進(jìn)行清理標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)垃圾、無(wú)雜物；基本無(wú)油污、無(wú)膠漬；燈具、管道表面無(wú)嚴(yán)重積塵、無(wú)蛛網(wǎng)。（六）、功能房（如管理用房、設(shè)備房等）1、地面打掃每周一次2、臺(tái)、椅抹塵每周一次3、地面機(jī)洗每季一次（七）、辦公室1、地面拖抹（或地毯吸塵）每日一次2、臺(tái)、椅抹凈每日一次3、內(nèi)玻璃抹凈每日一次4、門、窗清潔每日一次5、文件柜表面清潔每周一次6、辦公設(shè)備表面清潔每周一次7、機(jī)洗地面（或地毯清洗）每?jī)稍乱淮?、天花、風(fēng)口、照明燈具清潔每?jī)稍乱淮?、辦公室廢紙籮筐清理每日一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)污漬、門、窗、內(nèi)玻璃等無(wú)污痕、無(wú)積塵；其他部位無(wú)不潔懸掛物。（八）、天臺(tái)、露臺(tái)1、天臺(tái)、露臺(tái)打掃每日一次2、排水口清理每日一次3、女兒墻（內(nèi)側(cè)）抹凈每周一次4、地面沖洗每月一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：天臺(tái)、露臺(tái)無(wú)垃圾、無(wú)雜物、無(wú)青苔；排水口不堵塞。（九）殺蟲、滅鼠1、垃圾房清潔每日一次2、垃圾房消毒每周一次3、殺蟲每周一次4、滅鼠每周一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：按國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行鑒于**物業(yè)的實(shí)際情況，我公司對(duì)清潔員工有嚴(yán)格的條件要求，不僅要求身體好、有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)，更重要的是員工應(yīng)有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要態(tài)度熱情、吃苦耐勞、耐心細(xì)致、品行端正、拾金不昧。第六章綠化管理一、整體設(shè)想綠化管理可分兩部分，一是室外綠化，包括草坪、綠地的布置、養(yǎng)護(hù)，觀賞性植物的擺放和養(yǎng)護(hù)，閭里、花球造型和養(yǎng)護(hù)；二是在主要區(qū)域適當(dāng)?shù)牡胤綌[放一些綠色植物可起到點(diǎn)綴美化的作用，尤其節(jié)日期間，在主要出入口或大堂擺放鮮花植物，能鮮明地烘托氣氛。二、綠化的范圍及內(nèi)容1、外圍及平臺(tái)的綠化主要以草坪和喬灌植物為主。2、大堂盆栽植物品種有：鐵樹、發(fā)財(cái)樹、輔以小盆栽綠蘿、臺(tái)黃、寧波玉、紫牡丹、芍藥；夏、秋季擺放雞冠花、鳳尾球、百日紅、變?nèi)~木、紫蘇。花卉品種可根據(jù)季節(jié)更換，一般每月更換一次。3、在大堂及各樓層電梯廳擺放兩盆常青植物品種有：巴西鐵、發(fā)財(cái)樹、綠蘿、藍(lán)寶石、綠寶石、金公主、散尾葵、鵝掌紫、變?nèi)~木、綠巨人、斑馬、綠帝王、紅帝王、棕竹、蘇鐵、等各種陰生（陽(yáng)生）植物。以上品種每月更換一次。4、重大節(jié)日的綠化每逢元旦、春節(jié)、五一、國(guó)慶等國(guó)家法定節(jié)日，擬在小區(qū)主要出口和業(yè)主活動(dòng)場(chǎng)所進(jìn)行節(jié)日綠化和美化，以布置植物、花和燈飾為主。三、綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。1、每天淋水、松土、修剪、除雜草、殺蟲防病、保持綠化帶常青及衛(wèi)生。2、保持綠籬、盆栽、草坪、樹木等綠化植物達(dá)到葉色光潤(rùn)、無(wú)蟲、無(wú)病、無(wú)枯枝敗葉、無(wú)雜物、無(wú)塵；花球造型優(yōu)美花色均一，觀賞面正對(duì)客人。3、保持花木正常生長(zhǎng)，水量、肥料施用適度，花色均一。4、春、夏季每一個(gè)月對(duì)草坪全面修剪一次，秋冬季根據(jù)實(shí)際情況修剪；保證春、夏季草坪不長(zhǎng)于15厘米，冬春不長(zhǎng)于10厘米；草坪雜草每平方米不得多于5棵高度超過(guò)8厘米；草坪修剪后施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷、鉀等有機(jī)肥，保證草坪全年常綠。5、提倡生化物防治，人工防治，使用農(nóng)藥不傷害健康；試藥時(shí)，須在晴朗無(wú)風(fēng)天氣一次性完成；使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器噴灑，避免藥液擴(kuò)散．6、室內(nèi)植物，視其生長(zhǎng)情況而更換，不同季節(jié)更換不同品種。要求更換及時(shí)；整潔鮮艷，葉面光潤(rùn)、觀賞面正對(duì)客人；無(wú)黃葉、無(wú)折斷、無(wú)雜物、無(wú)蟲蛀、無(wú)塵、無(wú)枯枝敗葉；花盆面無(wú)污跡，地面無(wú)積水。四、綠化監(jiān)管管理處在巡樓時(shí)，專門檢查綠化狀況，包括：1、以《綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)》為準(zhǔn)則，檢查室內(nèi)及廣場(chǎng)范圍的綠化養(yǎng)護(hù)狀況，凡發(fā)現(xiàn)與《綠化標(biāo)準(zhǔn)》不相符的，迅速整改或更換。2、監(jiān)督花農(nóng)進(jìn)行澆水、抹葉、除塵、修剪、清除雜物等日常性綠化養(yǎng)護(hù)的工作情況，并記錄于《綠化工作每日安排表》內(nèi)。3、檢查**物業(yè)范圍植物的擺設(shè)和造型，要求高低整齊，觀賞面正對(duì)客人視線。4、檢查話槽、盆栽植物有無(wú)黃葉、折斷、殘留枝葉等現(xiàn)象，保證植物生長(zhǎng)勢(shì)態(tài)良好。5、檢查驗(yàn)收盆栽植物，所有送至盆栽植物必須整齊、鮮艷、無(wú)黃葉、無(wú)積塵、無(wú)蟲口，株型健康，驗(yàn)收結(jié)果記錄于《盆栽植物更換驗(yàn)收記錄表》內(nèi)。6、管理處每月對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行綜合評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)月檢評(píng)估表》，交給主管部門，作為對(duì)綠化評(píng)定的依據(jù)。第七章服務(wù)管理服務(wù)是物業(yè)管理的生命線，我公司一直做好服務(wù)作為物業(yè)管理的最高原則。我公司管理的強(qiáng)項(xiàng)也在服務(wù)，這已得到物業(yè)管理同行的廣泛認(rèn)同，凡我公司管理的項(xiàng)目，用戶滿意率普遍很高。我公司管理物業(yè)，不僅是為用戶提供安全、舒適、美觀的商住環(huán)境，更要為用戶提供別處難以得到的五星級(jí)服務(wù)。一、服務(wù)宗旨：文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效文明——具備文明人的基本素質(zhì)，既有社會(huì)公德和職業(yè)道德，有理想抱負(fù)，有文化修養(yǎng)，有現(xiàn)代意識(shí)。禮貌——儀容端莊、儀表大方、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、舉止斯文、熱情主動(dòng)、笑臉相迎、親切問(wèn)候、耐心作答。優(yōu)質(zhì)——嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾恚M善盡美的服務(wù)，塑造出優(yōu)質(zhì)的管理品牌。高效——精干的管理隊(duì)伍，簡(jiǎn)明的工作程序，快捷的辦事效率。二、服務(wù)效果服務(wù)態(tài)度——熱情。員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠(chéng)微笑為用戶提供熱情服務(wù)，做到文明禮貌，語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方等。服務(wù)設(shè)備——完好。加強(qiáng)**物業(yè)建筑主體、空調(diào)、通訊、電力、消防等設(shè)備設(shè)施的監(jiān)管，使之始終處于完好狀態(tài)，避免發(fā)生由管理引起的設(shè)備故障。服務(wù)技能——嫻熟。通過(guò)規(guī)范的管理不僅使員工具有良好的服務(wù)意識(shí)，更重要的是使員工具有扎實(shí)過(guò)硬的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程維修人員具備過(guò)硬的設(shè)備管理及維修技術(shù)，保安人員具備過(guò)硬的治安消防本領(lǐng)，財(cái)務(wù)人員具有豐富的財(cái)務(wù)管理知識(shí)等。服務(wù)項(xiàng)目——齊全。除了確保**物業(yè)設(shè)備運(yùn)行正常這一基本任務(wù)外，還要為**物業(yè)用戶提供各種優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使他們享受到無(wú)微不至的關(guān)懷和熱情周到的服務(wù)。服務(wù)方式——靈活。除了規(guī)范管理，依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地為**物業(yè)用戶著想，努力為其提供各種靈活的服務(wù)方式，在辦事手續(xù)、服務(wù)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面提供方便。服務(wù)程序——規(guī)范。各種設(shè)備操作程序，各種服務(wù)一項(xiàng)接一項(xiàng)，一環(huán)扣一環(huán)，符合規(guī)范要求，體現(xiàn)出管理公司的服務(wù)品質(zhì)。服務(wù)收費(fèi)——合理。節(jié)約能耗、合理開支、勤儉持家，通過(guò)規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)達(dá)到為開發(fā)商減輕**物業(yè)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。服務(wù)制度——健全。建立并在實(shí)踐中完善一整套清晰有序，易于操作的服務(wù)制度，從而使管理服務(wù)工作由人治到法治，由自發(fā)的分散管理轉(zhuǎn)為自覺(jué)系統(tǒng)的綜合管理。服務(wù)效率——快速。不斷提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率，從而使用戶享受方便快捷的服務(wù)。三、服務(wù)內(nèi)容針對(duì)**物業(yè)的特點(diǎn)，我公司將提供如下服務(wù)：（一）免費(fèi)服務(wù)。包括保安服務(wù)、裝修代辦、送信報(bào)、征訂報(bào)刊、迎賓指南、雨傘和工具借用、代鎖（封）門服務(wù)、電召的士、信報(bào)服務(wù)；（二）有償服務(wù)1、有償服務(wù)項(xiàng)目開設(shè)的原因：日常生活類的優(yōu)先開設(shè)；消費(fèi)周期短的優(yōu)先開設(shè)；易損易耗的優(yōu)先開設(shè)；優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先開設(shè)；中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先開設(shè)。2、我司可提供的有償服務(wù)包括：24小時(shí)停車服務(wù)；工程維修服務(wù)；電器維修服務(wù)；家電購(gòu)置咨詢服務(wù)；送餐服務(wù)；日常用品送貨服務(wù)；房間打掃服務(wù)；鐘點(diǎn)工服務(wù)；醫(yī)療預(yù)約服務(wù)；干洗服務(wù)；電話叫醒服務(wù)；代辦“水、電、煤氣費(fèi)”銀行繳費(fèi)業(yè)務(wù)；代訂機(jī)票、火車票；代購(gòu)植物花卉；酒店預(yù)約服務(wù)；郵政代辦服務(wù)；家居布局設(shè)計(jì)；私家會(huì)所服務(wù)；會(huì)所服務(wù)；美容美發(fā)服務(wù)；打字、復(fù)印、傳真、翻譯、代理商務(wù)名片印刷、文件裝訂等商務(wù)服務(wù)；鑰匙保管服務(wù)；等等。我公司還將根據(jù)**物業(yè)的配套服務(wù)設(shè)施，配合設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目，以滿足用戶多方面需要。第八章社區(qū)文化建設(shè)我公司將通過(guò)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)來(lái)加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，主要活動(dòng)的內(nèi)容有：1、體育活動(dòng)。組織乒乓球、羽毛球、籃球、足球、保齡球、象棋、橋牌、拔河、游泳、健美操等比賽。2、文娛活動(dòng)。組織跳交誼舞、唱卡拉ok、舉辦聯(lián)歡會(huì)、聯(lián)誼會(huì)、游藝活動(dòng)等。3、專題講座。組織開展如美容化妝、股票、房地產(chǎn)投資、法律、經(jīng)濟(jì)、管理、時(shí)事政治、旅游等方面專題講座。4、培訓(xùn)班。舉辦英語(yǔ)、綠化、烹調(diào)等培訓(xùn)班，對(duì)業(yè)主進(jìn)行文化、技能的培訓(xùn)，使用戶掌握更豐富更全面的技術(shù)。小區(qū)文化活動(dòng)需要一定的資金支持，資金來(lái)源一是由管理處每年從管理經(jīng)費(fèi)中劃撥；二是等到用戶單位和個(gè)人贊助品；三是由參加者繳納一定費(fèi)用。另外，我公司可以組織由用戶和管理處員工共同參加的活動(dòng)，達(dá)到既增進(jìn)感情交流又節(jié)約費(fèi)用的雙重目的。第九章管理制度我公司在長(zhǎng)期實(shí)踐中總結(jié)出一整套規(guī)范、系統(tǒng)的管理制度與服務(wù)程序，很多內(nèi)容深具獨(dú)創(chuàng)性和先進(jìn)性，對(duì)提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義。我公司欲將這套較規(guī)范的制度應(yīng)用與**物業(yè)的工作中，使其在短期內(nèi)達(dá)到較高的管理水平?，F(xiàn)將我們準(zhǔn)備的管理制度和操作規(guī)程目錄陳列如下：一、管理制度項(xiàng)目管理?xiàng)l例企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)工程方面：機(jī)房管理規(guī)定機(jī)房防火規(guī)定機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定工程檔案管理規(guī)定維修檔案管理規(guī)定空調(diào)機(jī)房管理制度空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理制度風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定制冷系統(tǒng)管理規(guī)程空調(diào)設(shè)備管理制度電房值班制度交接班制度設(shè)備巡查制度日常維護(hù)制度定期試切換制度運(yùn)行分析制度設(shè)備缺陷管理制度電房倒閘操作制度故障急救操作規(guī)程配電房管理制度發(fā)電機(jī)房安全運(yùn)行管理制度電氣設(shè)備維修管理制度水泵定期保養(yǎng)規(guī)程給排水設(shè)備維修管理制度電梯操作規(guī)程電梯機(jī)房管理制度電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程電梯運(yùn)行管理規(guī)程電梯操作管理規(guī)程供配電管理規(guī)程供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程供電人員安全操作規(guī)程電氣維修規(guī)程運(yùn)行記錄管理制度安全用電管理制度臨時(shí)用電管理制度弱電設(shè)備管理規(guī)定弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程能源計(jì)算系統(tǒng)管理規(guī)定電腦網(wǎng)絡(luò)管理規(guī)定程控交換機(jī)管理規(guī)定綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程直線電話系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定保安監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定工程維修單管理規(guī)定工程部入室維修管理規(guī)定保安方面：24小時(shí)安全保衛(wèi)管理制度消防獎(jiǎng)懲制度臨時(shí)動(dòng)火焊割作業(yè)安全管理制度裝修施工場(chǎng)地消防安全規(guī)定消防工作制度定期消防安全檢查制度消防教育培訓(xùn)制度滅火器管理規(guī)定消防中心工作守則消防演習(xí)方案滅火作戰(zhàn)計(jì)劃消防報(bào)警信號(hào)處理程序初期火警處理程序火災(zāi)緊急處理方案保安部獎(jiǎng)懲制度保安員巡更制度出入管理制度警棍佩帶及使用規(guī)定保安器械管理規(guī)定對(duì)講機(jī)使用規(guī)定保安部用匙管理制度停車場(chǎng)管理制度停車場(chǎng)收費(fèi)管理規(guī)定月租卡、時(shí)租卡管理規(guī)定車場(chǎng)突發(fā)實(shí)踐應(yīng)變措施摩托車、自行車停放規(guī)定宿舍管理規(guī)定人事方面：?jiǎn)T工職位說(shuō)明書員工考核制度員工獎(jiǎng)懲制度員工休假制度員工加班制度培訓(xùn)制度醫(yī)療制度倉(cāng)庫(kù)管理制度員工調(diào)更、打卡管理規(guī)定員工調(diào)崗工資管理規(guī)定員工入職規(guī)定員工入職工資管理規(guī)定員工制服管理規(guī)定員工守則倉(cāng)庫(kù)防火安全規(guī)定財(cái)務(wù)方面：經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定會(huì)計(jì)檔案管理規(guī)定會(huì)計(jì)電算化管理制度財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度財(cái)務(wù)預(yù)算管理規(guī)定財(cái)務(wù)收支年度決算編報(bào)規(guī)定維修基金管理制度管理費(fèi)收繳管理管理費(fèi)支出管理規(guī)定各種按金、保證金管理規(guī)定有償服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定停車場(chǎng)財(cái)務(wù)管理倉(cāng)庫(kù)材料電算化管理規(guī)定借款規(guī)定行政人事方面：招聘審批流程圖員工入職流程圖員工轉(zhuǎn)正流程圖員工獎(jiǎng)勵(lì)流程圖員工處罰流程圖員工加班申請(qǐng)流程圖員工休假審批流程圖勞動(dòng)合同期滿續(xù)訂流程圖員工離職流程圖醫(yī)藥費(fèi)報(bào)銷流程圖員工工傷處理流程圖物料申購(gòu)審批流程圖突發(fā)事件急購(gòu)物品流程圖倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料流程圖員工領(lǐng)用服裝流程圖物品報(bào)廢流程圖員工出勤考核流程圖日常工作考核流程圖員工年終（中）考核流程圖員工培訓(xùn)程序流程圖財(cái)務(wù)：固定資產(chǎn)報(bào)廢流程圖有償工程維修款結(jié)算流程圖收款帳務(wù)處理流程圖裝修保證金收退工作流程圖出納收款流程圖日常收費(fèi)流程圖日常費(fèi)用報(bào)銷流程圖付款帳務(wù)處理流程圖出納付款工作流程圖員工工資計(jì)發(fā)流程圖工程方面：巡視檢查流程圖影響正常動(dòng)作的檢修與施工流程圖設(shè)備故障處理流程圖工程單作業(yè)流程圖增、改噴淋工作流程圖低壓室巡視流程圖高壓室巡查維修流程圖水表房巡查流程圖天面壓力罐巡查流程圖污水設(shè)施巡查流程圖公共部分設(shè)施維修流程圖污水設(shè)施巡查流程圖公共部分設(shè)施維修流程圖涼水塔巡查流程圖冷凍泵、冷卻泵巡查流程圖冷水機(jī)組巡查流程圖冷水機(jī)組啟停流程圖電梯機(jī)房巡查流程圖變壓室巡查流程圖水泵房巡查流程圖防火安全檢查流程圖設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖盤管風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)流程圖樓層總水掣維修流程圖用戶單元跳閘處理流程圖用戶單元盤管風(fēng)機(jī)不制冷處理流程圖減壓閥常見(jiàn)故障處理流程圖濕式報(bào)警閥常見(jiàn)故障處理流程圖強(qiáng)電系統(tǒng)工作流程圖開通直線電話工作流程圖進(jìn)入用戶單元工作流程圖用戶室內(nèi)通訊設(shè)備故障處理流程圖重大技術(shù)改造項(xiàng)目執(zhí)行流程圖圖紙資料整理歸檔流程圖采購(gòu)材料、工具流程圖感應(yīng)潔具維修工作流程圖設(shè)備保養(yǎng)流程圖設(shè)備責(zé)任人巡查流程圖電話故障處理流程圖工程維修監(jiān)督流程圖轉(zhuǎn)換電源操作流程圖管理服務(wù)方面：用戶投訴處理工作程序回訪用戶規(guī)程服務(wù)質(zhì)量調(diào)查工作程序送配餐管理制度清潔衛(wèi)生管理工作程序清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清潔監(jiān)督巡查規(guī)程用戶室內(nèi)清潔程序外墻清潔工作規(guī)程公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程共用設(shè)施管理工作程序綠化管理工作程序綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)消毒殺蟲工作規(guī)程客服務(wù)方面：辦理用戶搬入的工作程序辦理用戶電話開通、遷移或?qū)φ{(diào)的程序辦理電話分機(jī)租用工作程序辦理出入證申請(qǐng)工作程序辦理用戶物品物行工作程序用戶室內(nèi)裝修管理工作規(guī)程辦理外來(lái)施工單位施工人員出入證的工作程序辦理臨時(shí)出入證工作程序辦理用戶臨時(shí)用電、動(dòng)火和使用專用電梯申請(qǐng)工作程序辦理用戶借用信箱鑰匙、洗手間鑰匙工作程序辦理用戶破/換門手續(xù)工作程序辦理租借會(huì)議室工作程序辦理代派用戶資料工作程序辦理用戶牽離工手續(xù)工作程序用戶檔案管理規(guī)程突發(fā)事件處理工作程序電梯困人處理程序水浸事件處理流程圖火警、火災(zāi)應(yīng)急處理流程圖突發(fā)性停電事件處理流程圖盜竊搶劫處理流程圖打架斗毆暴力事件處理流程圖盤查可疑人員流程圖醉酒精神病人處理流程圖強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、暴雨處理流程圖強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、暴雨處理流程圖消防演習(xí)程序消防演習(xí)流程圖服務(wù)規(guī)范員工行為規(guī)范工作方法與技巧崗位規(guī)范用語(yǔ)職業(yè)道德規(guī)范儀容儀表規(guī)范服務(wù)承諾制第三部分[結(jié)束語(yǔ)]第十章結(jié)束語(yǔ)首先，我們真誠(chéng)地感謝各位領(lǐng)導(dǎo)，在本次的項(xiàng)目中給予我公司一次物業(yè)管理服務(wù)的機(jī)會(huì)，使之有可能展示專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)特色。其次，我們很重視這一次機(jī)會(huì)，組織了力量制作管理方案。方案凝結(jié)了一部分我們管理者的智慧。但是，我們感到“紙上得來(lái)終覺(jué)淺”，許多管理運(yùn)作的見(jiàn)識(shí)難在紙上表現(xiàn)，真正的功夫在實(shí)操舞臺(tái)上。再次，我司對(duì)詳細(xì)情況還未能做到完全了解，因此，方案的制作肯定會(huì)存在不足，希望領(lǐng)導(dǎo)能給予批評(píng)指正。我們?nèi)w**物業(yè)員工有信心提供最優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。****物業(yè)管理有限公司東莞市**物業(yè)服務(wù)方案****物業(yè)管理有限公司二零一五年十月二十八日目錄188_WPSOffice_Level1第一章編制依據(jù) 226583_WPSOffice_Level21.1編制 228100_WPSOffice_Level1第二章項(xiàng)目概況 2753_WPSOffice_Level1第三章施工準(zhǔn)備 31149_WPSOffice_Level23.1技術(shù)準(zhǔn)備 323252_WPSOffice_Level23.2材料要求 311343_WPSOffice_Level23.3工具 318956_WPSOffice_Level23.4項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé) 319254_WPSOffice_Level1第四章施工工藝 817860_WPSOffice_Level24.1工藝流程 829801_WPSOffice_Level24.2操作工藝 81087_WPSOffice_Level24.3防水層施工 923898_WPSOffice_Level24.4保溫層施工 1025697_WPSOffice_Level24.5西班牙瓦鋪貼 1021428_WPSOffice_Level1第五章質(zhì)量細(xì)部要求 141587_WPSOffice_Level25.1防水找平層質(zhì)量要求 141084_WPSOffice_Level25.2屋面質(zhì)量要求 1517602_WPSOffice_Level1第六章驗(yàn)收規(guī)范要求 158639_WPSOffice_Level26.1主控項(xiàng)目 15976_WPSOffice_Level26.2一般項(xiàng)目 1613429_WPSOffice_Level1第七章質(zhì)量保證措施 166188_WPSOffice_Level1第八章成品保護(hù) 1623940_WPSOffice_Level1第九章安全文明施工管理 16第一章編制依據(jù)1.建筑有關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑紅線圖、設(shè)計(jì)要點(diǎn)及審批意見(jiàn)2.建設(shè)單位提供的使用要求及生產(chǎn)工藝等設(shè)計(jì)資料3.施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況4.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005)5.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014)6.《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》房屋建筑部<2013版>7.《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）8.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）9.《建筑防水工程技術(shù)規(guī)程》（DBJ15-19-2006）10.《屋面工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50345-2012）11.《預(yù)拌砂漿應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（JGI/T223-2010）12.《預(yù)拌砂漿》（GB/T25181）13.《干混砂漿應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（DBJ/T15-36）第二章項(xiàng)目概況工程名稱：君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程建設(shè)單位：佛山市高明富逸灣實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：廣東名陽(yáng)建筑設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：廣東競(jìng)成工程項(xiàng)目有限公司勘察單位：佛山市順德區(qū)勘察有限公司施工單位：廣東一真建設(shè)有限公司君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程項(xiàng)目由佛山市高明富逸灣實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司所擬建，擬建場(chǎng)地位于佛山市高明區(qū),項(xiàng)目包含14棟低層住宅、一層地下室和局部沿街商鋪、配套用房,用地面積20881.11平方米,總建筑面積17391.75平方米，是低層居住社區(qū)項(xiàng)目,最大高度17.5米,場(chǎng)地平均標(biāo)高為13.5m?；诱嫉孛娣e16837.5㎡，周長(zhǎng)631m，整平至11.3m標(biāo)高后開挖深度4.4m。建筑±0.000相對(duì)于絕對(duì)標(biāo)高12.5m。第三章施工準(zhǔn)備3.1技術(shù)準(zhǔn)備熟悉設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范。按照本方案要求，施工負(fù)責(zé)人做好技術(shù)交底、安全交底。3.2材料要求3.2.1材料瓦的固定方式主要有釘鋼釘、扎線及灰漿墊底三種，可依屋面情況配合選用，

其材料規(guī)格如下1.瓦釘:使用直徑約3.5mm鋼釘，長(zhǎng)度足以深入掛瓦條的厚度大約3/4的尺寸。檐口瓦、邊瓦每片均應(yīng)釘鋼釘。2.掛瓦條:使用寬3Omm、高15mm直紋杉木。(經(jīng)防腐處理為(佳)。3.絮線:使用直徑0·9mm(22#)防銹鐵線。4.灰漿:水泥、熟石灰和砂，按照1:3:5的比例加水調(diào)成糊狀;使用在屋脊部位，可加少許麻絨減少龜裂。5.色料:按瓦面顏色采購(gòu)色料，調(diào)配在白水泥灰漿內(nèi)，拌合成接近瓦的顏色，作抹縫灰漿使用。6.導(dǎo)水溝板:配合屋面交接惜況選用，以防銹金屬材料為佳。3.3工具

切割機(jī)、灰匙、水平尺、墨斗、工業(yè)布等。3.4項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)建立以項(xiàng)目經(jīng)理部為核心的施工管理機(jī)構(gòu)，定崗定員，建立施工項(xiàng)目管理工作體系，編制施工管理規(guī)劃，確定管理點(diǎn)和工作流程圖；項(xiàng)目經(jīng)理部的管理班子主要由業(yè)務(wù)精干、業(yè)績(jī)突出、責(zé)任感強(qiáng)與有類似施工管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、技術(shù)總工等。項(xiàng)目經(jīng)理由陳雄年擔(dān)任，授權(quán)全面負(fù)責(zé)組織實(shí)施施工管理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的合同、方案、質(zhì)量、安全、財(cái)務(wù)和進(jìn)度全面負(fù)責(zé)，在本項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中，進(jìn)行高效的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制。因本工程施工工期緊、體量大、技術(shù)含量和標(biāo)準(zhǔn)高、社會(huì)關(guān)注與影響廣，特此，我們將充分發(fā)揮全司優(yōu)勢(shì)，全面整合人、財(cái)、物、機(jī)等各項(xiàng)資源，迅速組建一支管理嚴(yán)謹(jǐn)、技術(shù)精湛、辦事高效、善打硬仗的項(xiàng)目經(jīng)理部。項(xiàng)目經(jīng)理部主要工程技術(shù)和管理人員選派具有豐富類似工程施工經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)和管理能力強(qiáng)的人員，做到分工明確、安排合理、工作飽滿。3.4.1項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目部除各部門的負(fù)責(zé)人外，每個(gè)部門均配多名技術(shù)管理人員，包括施工員、質(zhì)量員、安全員、材料員、機(jī)械員、資料員、預(yù)結(jié)算員等，本工程項(xiàng)目經(jīng)理部施工技術(shù)人員及管理人員為10人。項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)行統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一行動(dòng)的“五統(tǒng)一”管理。通過(guò)落實(shí)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，達(dá)到機(jī)構(gòu)落實(shí)、職責(zé)分明、事事有人管、人人有專職的管理格局，為工程的順利進(jìn)行奠定扎實(shí)的組織基礎(chǔ)。3.4.2項(xiàng)目部管理職責(zé)1.執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)本部門質(zhì)量目標(biāo)；2.組織編制、貫徹、落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)，參與及組織圖紙會(huì)審工作。確保合同的履行；3.對(duì)施工管理人員進(jìn)行崗位分工，要特別明確質(zhì)量管理體系文件專（兼）職管理人員的職責(zé)，確保滿足質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的需要；4.在相關(guān)部門的指導(dǎo)下對(duì)施工員、技術(shù)員、質(zhì)檢員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，確保按國(guó)家規(guī)定的施工規(guī)范施工，按規(guī)定的施工工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。要特別注意到關(guān)鍵過(guò)程和特殊過(guò)程的監(jiān)控；5.負(fù)責(zé)具體工程新工人上崗前的教育和培訓(xùn)，確保所有施工人員持證上崗；6.承擔(dān)施工工程項(xiàng)目的工期、產(chǎn)量、產(chǎn)值、質(zhì)量和安全指標(biāo)，降低施工成本，確保公司的施工計(jì)劃和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；7.負(fù)責(zé)施工工程項(xiàng)目不符合項(xiàng)的糾正和糾正預(yù)防措施的實(shí)施；8.負(fù)責(zé)做好施工過(guò)程中的各種原始記錄，保證各種原始資料的完整、準(zhǔn)確和可追溯；9.組織施工工程項(xiàng)目竣工交付；10.對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行具體監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)；3.4.3項(xiàng)目部各組成人員的崗位職責(zé)（1）項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1.按有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及合同要求，參與編制施工組織方案，負(fù)責(zé)工程施工組織實(shí)施，安排人力、財(cái)力，負(fù)責(zé)工程施工進(jìn)度的控制。2.為該項(xiàng)目安全及質(zhì)量第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)該工程安全、文明施工，確保施工保證質(zhì)量按期竣工。3.領(lǐng)導(dǎo)管理項(xiàng)目部日常工作，對(duì)項(xiàng)目部人員進(jìn)行具體分工，確保項(xiàng)目安全，按期保質(zhì)完工。4.協(xié)調(diào)業(yè)主（甲方）關(guān)系，負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、資料提交和工程結(jié)算，負(fù)責(zé)催收工程款。5.定期或不定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)施工進(jìn)度資金回收情況。（2）項(xiàng)目副經(jīng)理（生產(chǎn)）崗位職責(zé)

1.項(xiàng)目副經(jīng)理是項(xiàng)目經(jīng)理的助手，為項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，受項(xiàng)目經(jīng)理委托，組織實(shí)施生產(chǎn)計(jì)劃。2.統(tǒng)籌項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃編織及落實(shí)，開展質(zhì)量安全教育，保證各項(xiàng)制度的正常進(jìn)行，協(xié)調(diào)和處理好各部門之間的關(guān)系。3.負(fù)責(zé)組織對(duì)所承擔(dān)的工程項(xiàng)目檢查，進(jìn)行分項(xiàng)、分部工程檢查和評(píng)定。4.深入現(xiàn)場(chǎng)解決問(wèn)題，及時(shí)處理施工中的質(zhì)量問(wèn)題和其它難題。5.組織有關(guān)人員參加項(xiàng)目承擔(dān)工程的交驗(yàn)工作。負(fù)責(zé)安全標(biāo)準(zhǔn)化工地的建設(shè)，搞好安全生產(chǎn)，對(duì)安全生產(chǎn)及文明施工負(fù)主要責(zé)任。6.負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣傳教育工作，搞好后勤人保障工作，定期組織檢查項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工，搞好評(píng)比獎(jiǎng)罰工作。7.主持、安排好生產(chǎn)任務(wù)保證施工進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行。8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（3）項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目的生產(chǎn)、技術(shù)管理工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工組織編寫、質(zhì)量檢查及成果報(bào)告編寫、資料歸檔、送發(fā)。2.負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目表格的使用控制，指導(dǎo)監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)，正確及時(shí)填寫施工記錄表格。3.對(duì)承擔(dān)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任，確保其符合規(guī)范、設(shè)計(jì)要求。4.對(duì)承擔(dān)項(xiàng)目行使質(zhì)量否決權(quán)，解決項(xiàng)目實(shí)施中各類技術(shù)問(wèn)題。5.對(duì)實(shí)施項(xiàng)目各階段形成的資料、成果負(fù)檢查、驗(yàn)收責(zé)任。6.負(fù)責(zé)妥善處理報(bào)告提交后顧客提出持疑、問(wèn)題等；做好質(zhì)量信息反饋工作，經(jīng)常收集顧客對(duì)所提交報(bào)告、成果的意見(jiàn)。（4）施工員崗位職責(zé)1.在項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)施工過(guò)程中各工序、工藝參數(shù)、技術(shù)要求。2.按施工組織方案要求嚴(yán)格執(zhí)行、實(shí)施。3.全過(guò)程跟蹤、控制施工質(zhì)量、進(jìn)度。4.負(fù)責(zé)施工日志編寫、資料整理，協(xié)助安全員對(duì)工人安全生產(chǎn)管理。（5）質(zhì)量員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)工程及分項(xiàng)工程質(zhì)量的檢查及驗(yàn)收工作。2.負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行質(zhì)量計(jì)劃、及時(shí)制止不按施工組織設(shè)計(jì)要求和違反規(guī)范的操作行為開展QC小級(jí)活動(dòng)。3.負(fù)責(zé)對(duì)材料、成品、半成品的質(zhì)量檢查和鑒定。4.負(fù)責(zé)對(duì)質(zhì)量事故的調(diào)查和處理工作。5.負(fù)責(zé)收集、整理質(zhì)量檢查資料。6.參與工程交工驗(yàn)收工作。7.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作。（6）安全員崗位職責(zé)1.貫徹執(zhí)行國(guó)家、地方及公司頒發(fā)的各項(xiàng)安全管理、文明施工管理規(guī)章制度，完善管理臺(tái)帳、報(bào)表。2.參與制定施工措施，并監(jiān)督實(shí)施。3.負(fù)責(zé)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)人員的安全教育工作。堅(jiān)持執(zhí)行不教育不上崗、不安全不上崗制度。4.建立安全檢查值班制。5.建立安全臺(tái)帳，及時(shí)報(bào)送有關(guān)安全統(tǒng)計(jì)報(bào)表。6.做好現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備維修、維護(hù)保養(yǎng)。7.做好對(duì)安全事故的調(diào)查與處理。8.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的任務(wù)。（7）材料員崗位職責(zé)1.按計(jì)劃負(fù)責(zé)材料、半成品的保質(zhì)、保量、按時(shí)進(jìn)場(chǎng)。2.協(xié)助項(xiàng)目施工隊(duì)簽訂材料供應(yīng)、周轉(zhuǎn)材料及架料工具的租賃合同，并負(fù)責(zé)組織進(jìn)場(chǎng)、使用及退場(chǎng)工作。3.認(rèn)真貫徹執(zhí)行材料限額領(lǐng)料的管理工作。4.按上級(jí)主管部門授權(quán)，做好部分材料的采購(gòu)工作。5.按現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖的要求堆放各類材料，并隨進(jìn)保持整潔，做到文明施工。6.建立各類材料臺(tái)帳，按時(shí)向有關(guān)部門報(bào)送材料報(bào)表。7.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作。（8）機(jī)械員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)機(jī)械組固、建檔、報(bào)廢、報(bào)損等相關(guān)手續(xù)的辦理。2.負(fù)責(zé)機(jī)械報(bào)表的匯總統(tǒng)計(jì)。3.掌握項(xiàng)目經(jīng)理部機(jī)械分布動(dòng)態(tài)情況。4.進(jìn)行每月機(jī)械完好率、利用率的統(tǒng)計(jì)分析。5.參與機(jī)械設(shè)備的檢查與評(píng)比。6.參與機(jī)械事故的調(diào)查、分析與處理。7.負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備臺(tái)帳、油水更換臺(tái)帳、維修臺(tái)帳的建立和更新。8.掌握和監(jiān)督設(shè)備定人定機(jī)、持證上崗情況，外租機(jī)械進(jìn)退場(chǎng)驗(yàn)收。負(fù)責(zé)施工區(qū)之間或施工區(qū)內(nèi)機(jī)械設(shè)備的協(xié)調(diào)及核算。9.組織機(jī)械保養(yǎng)計(jì)劃下達(dá)、監(jiān)督保養(yǎng)實(shí)施和維修的落實(shí)。10.進(jìn)行機(jī)械使用和維修成本的統(tǒng)計(jì)與分析。11.參與法律法規(guī)及其他要求的識(shí)別、評(píng)價(jià)和環(huán)境因素、危險(xiǎn)源的辨識(shí)。根據(jù)自己的工作流程，提出自己的意見(jiàn)和建議，并根據(jù)分工對(duì)評(píng)價(jià)出的重要環(huán)境因素、不可接受的風(fēng)險(xiǎn)制定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案、應(yīng)急預(yù)案。（9）測(cè)量員崗位職責(zé)1.聽從工作安排，按時(shí)完成各項(xiàng)施工測(cè)量、放線任務(wù)。2.熟悉施工圖紙，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)的要求編制好測(cè)量方案，準(zhǔn)備好測(cè)量所需的工具的表格。3.測(cè)量時(shí)仔細(xì)認(rèn)真安設(shè)、調(diào)整儀器、讀數(shù)準(zhǔn)確，記錄整潔，并使用法定計(jì)量單位。4.熟悉所使用測(cè)量?jī)x器的性能，管好測(cè)量?jī)x器按時(shí)進(jìn)行儀器周檢。5.協(xié)助施工工長(zhǎng)做好測(cè)量方面的技術(shù)復(fù)核工作。第四章施工工藝4.1工藝流程坡屋面（有保溫）:基層處理→防水層→保溫層→細(xì)石砼找平層→鋪設(shè)掛瓦條→掛瓦→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收→淋水試驗(yàn)

坡屋面（無(wú)保溫）:基層處理→防水層→水泥砂漿保護(hù)層→細(xì)石砼找平層→鋪設(shè)掛瓦條→掛瓦→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收→淋水試驗(yàn)

不上人平屋面：基層處理→保溫層→水泥砂漿找平層→防水層→細(xì)石砼保護(hù)層→水泥砂漿保護(hù)層→嵌縫→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收上人平屋面：基層處理→防水層→保溫層→細(xì)石砼剛性層4.2操作工藝4.2.1基層處理將屋面結(jié)構(gòu)層上面的松散砂漿、混凝土、水泥漿及其他雜物清除干凈，對(duì)凸出表面的混凝土用鑿子鑿去，掃凈，用水沖洗干凈；露筋部位用1：2水泥砂漿抹壓，并澆水養(yǎng)護(hù)；女兒墻、煙道根部用1：2.5水泥砂漿粉刷壓光，所有陰陽(yáng)角做半徑為5cm的圓弧；管道直徑500mm范圍內(nèi)做高度不小于30mm的圓臺(tái)；女兒墻水平留槽高度為500mm；水落口安裝正確，不倒返水；出屋面管道套管高度不低于300mm。4.2.2找平層施工工藝1.基層清掃：將表面的松散雜物清掃干凈，凸出基層表面的灰渣等粘結(jié)雜物要鏟平，不得影響找平層的有效厚度。2.灑水濕潤(rùn)：抹找平層水泥砂漿施工前，適當(dāng)灑水濕潤(rùn)基層表面，主要是利于基層與找平層的結(jié)合，但不可灑水過(guò)量，以免影響找平層表面的干燥，防水層施工后窩住水氣，使防水層產(chǎn)生空鼓。3.砂漿拌制：找平層水泥砂漿配合比為1∶3，采用砂漿攪拌機(jī)攪拌，拌合稠度控制在7cm。貼餅沖筋：根據(jù)屋面找平厚度要求，拉線貼點(diǎn)標(biāo)高（貼灰餅，間距不大于2m），鋪抹找平砂漿時(shí)，先按流水方向以間距不大于2m沖筋，并設(shè)置找平層分格縫，縫寬一般為20mm，分格縫最大間距為6m。4.鋪攤砂漿：根據(jù)標(biāo)高控制點(diǎn)鋪水泥砂漿，用鋁合金刮尺刮平，木抹子搓揉、壓實(shí)。為避免氣溫過(guò)高影響施工質(zhì)量，夏季施工找平層時(shí)宜于夜間施工。砂漿鋪抹稍干后，用鐵抹子壓實(shí)三遍成活。頭遍提漿拉平，使砂漿均勻密實(shí)；當(dāng)水泥砂漿開始凝結(jié)，人踩上去有腳印但不下陷時(shí)，用鐵抹子壓第二遍，將表面壓平整、密實(shí)；注意不得漏壓，并把死坑、死角、砂眼抹平；當(dāng)水泥開始終凝時(shí)，進(jìn)行第三遍壓實(shí)，將抹紋壓平、壓實(shí)，略呈毛面，使砂漿找平層更加密實(shí)，切忌在水泥終凝后壓光。5.養(yǎng)護(hù)：水泥砂漿找平層抹平壓光后，一般過(guò)12h進(jìn)行灑水養(yǎng)護(hù)，視用料和氣溫作調(diào)整，以達(dá)到表面不出現(xiàn)裂縫和不受養(yǎng)護(hù)水沖刷為準(zhǔn)。養(yǎng)護(hù)期7d，在養(yǎng)護(hù)期間保持表面潮濕。4.3防水層施工4.3.1鋪貼前在基層面上排尺彈線，作為掌握鋪貼的標(biāo)準(zhǔn)線，使其鋪設(shè)平直。4.3.2卷材粘貼面涂膠：將卷材鋪展在干凈的基層上，用長(zhǎng)把滾刷蘸膠涂勻，應(yīng)留出搭接部位不涂膠。晾膠至膠基本干燥不粘手。4.3.3基層表面涂膠：底膠干燥后，在清理干凈的基層面上，用長(zhǎng)把滾刷蘸膠均勻涂刷，涂刷面不宜過(guò)大，然后晾膠。4.3.4卷材粘貼：在基層面及卷材粘貼面已涂刷好膠的前提下，將卷材用Φ30mm、長(zhǎng)1.5m的圓心棒（圓木、或塑料管）卷好，由二人抬至鋪設(shè)端頭，注意用線控制，位置要正確，粘結(jié)固定端頭，然后沿彈好的標(biāo)準(zhǔn)線向另一端鋪貼，操作時(shí)卷材不要拉太緊，并注意方向沿標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)行，以保證卷材搭接寬度。1.卷材不得在陰陽(yáng)角處接頭，接頭處應(yīng)間隔錯(cuò)開。2.操作中排氣：每鋪完一張卷材，應(yīng)立即用干凈的滾刷從卷材的一端開始橫向用力滾壓一遍，以便將空氣排出。3.滾壓：排除空氣后，為使卷材粘結(jié)牢固，應(yīng)用外包橡皮的鐵輥滾壓一遍。4.接頭處理：卷材搭接的長(zhǎng)邊與端頭的短邊100mm范圍，用丁基膠粘劑粘結(jié)，將甲、乙組份料，按1：1重量比配合攪拌均勻，用毛刷蘸丁基膠粘劑，涂于搭接卷材的兩個(gè)面，待其干燥15-30min即可進(jìn)行壓合，擠出空氣，不許有皺折，然后用鐵輥滾壓一遍。凡遇有卷材重疊三層的部位，必須用聚氯酯嵌縫膏填密封嚴(yán)。5.收頭處理：防水層周邊用SBS改性瀝青嵌縫，并在其上涂刷一層SBS改性瀝青涂層。4.4保溫層施工4.4.1基層清理：將混凝土屋面上的雜物、垃圾等清理干凈，保持干燥，基層驗(yàn)收合格并作隱檢記錄。4.4.2保溫層鋪設(shè)：將60mm硬泡聚氨酯板板鋪設(shè)在屋面上，鋪平墊穩(wěn)，排列緊密，當(dāng)保溫板需要裁切時(shí)，邊角一定要順直、整齊，保溫板之間拼縫一定要密實(shí)，相鄰兩板面高度一致。4.4.3保溫板鋪設(shè)過(guò)程嚴(yán)禁有明火，施工現(xiàn)場(chǎng)不得吸煙，在已鋪完的板狀保溫層上行走或用膠輪車運(yùn)輸材料時(shí)，應(yīng)在其上鋪腳手板。保溫層施工完成后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行下一道工序，以減少破壞和雨水進(jìn)入，使保溫層含水。4.5西班牙瓦鋪貼4.5.1施工前的準(zhǔn)備工作1.山墻上的人字板高度，應(yīng)與掛瓦條的背面一般高。2.在鋪設(shè)屋面瓦之前，須沿排水溝（斜溝）裝置好水槽及其它通道。3.清除一切障礙，如完成所有水泥砂漿的工序、拆除腳手架、木板模子等。4.灌好鋼筋水泥檐口翼，并修抹整齊。4.5.2掛瓦條安裝1.先在順?biāo)畻l頂端兩側(cè)各安裝一根掛瓦條，使掛瓦條頂端間距為4cm。掛瓦條規(guī)格不小于25×25mm，在開放式及木板鋪設(shè)屋面上要有油氈襯墊，且至少伸過(guò)屋脊頂處150mm。2.中間部分：從第一根掛瓦條開始往下，每間隔332mm-356mm便裝掛瓦條(要求詳見(jiàn)技術(shù)要點(diǎn)之“掛瓦間距”)。確保面瓦用量不少于9.5片／平方米。3.安裝檐口最后一根掛瓦條：讓它緊貼著檐邊，高度跟檐口壓板齊，但須比其它掛瓦條高出一寸。4.掛瓦條的連接點(diǎn)，應(yīng)放在順?biāo)畻l的中線上，并要相互錯(cuò)開。5.用卡條調(diào)整掛瓦條，使各行均勻、平齊。必要時(shí)，只能轉(zhuǎn)動(dòng)順?biāo)畻l來(lái)調(diào)節(jié)，而不應(yīng)輕易斧削掛瓦條。4.5.3屋面瓦的安裝1.從屋檐右下角開始鋪第一張瓦，自右向左排列，至鋪滿第一排，注意左右兩端的瓦片，必須保持在瓦楞突起的部位。否則，須重新調(diào)整瓦片的排列。2.鋪第二排瓦時(shí)，將瓦片更第一排瓦片交錯(cuò)搭接，使整個(gè)屋面更牢固，雨水的排泄更有效。再用卡條從邊至屋脊，每十片瓦的距離固定一次，以保持瓦片邊緣連接成一直線。3.固定瓦片：用2寸半長(zhǎng)的鍍鋅鋼釘或18號(hào)鍍鋅鐵絲，根據(jù)屋面的坡度，將瓦固定在掛瓦條上，原則是：

屋面坡度<35度空兩排固定一排；

屋面坡度35度-45度空一排固定一排；

屋面坡度45度以上，每排都要固定；

屋檐處理：在屋檐處所有孔隙都必須采用水泥漿、木板或裝飾物并打部分通氣孔，讓積